Dès lors qu’aucune disposition du code de l’urbanisme n’autorise l’administration à subordonner l’engagement des travaux autorisés par un permis de construire à la production d’un document complémentaire, l’absence de production de ce document avant l’engagement des travaux ne saurait suffire à faire regarder la construction ainsi réalisée comme édifiée en méconnaissance des prescriptions du permis de construire et, par voie de conséquence, comme une construction irrégulière au sens de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme.

CAA. Lyon 26 avril 2007, M. Sylvain X., req. n°06LY01049


Aux termes de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme « la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié ».

En substance et sous réserve de dispositions contraires du règlement local d’urbanisme ou de la carte communale, l’article précité institue donc un droit de reconstruire à l’identique quand bien même la construction en cause ne serait-elle pas conformes aux prescriptions d’urbanisme lui étant alors opposables..

Mais outre que la construction initiale ait été démolie (CAA. Marseille, 21 mars 2002, Cne de Nîmes, req. n°98MA01738) par un sinistre (CE. 20 février 2002, Plan, req. n°235.725), qu’il s’agisse d’une reconstruction à l’identique (TA. Pau, 23 octobre 2003, M. Seguette, req. n°01-02170) et que cette reconstruction ne soit pas exposée à un risque certain et prévisible (CE. avis du 23 février 2005, Hutin, req. n°271.270), il est nécessaire pour bénéficier de ce droit que le bâtiment à reconstruire ait été « régulièrement édifié ». C’est, d’ailleurs, la jurisprudence récente rendue au titre de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme qui a permis de définir la notion de construction régulière, c’est-à-dire celles dotées d’une existence légale et non pas seulement d’une existence physique et de fait, laquelle intéresse également les conditions d’application de la jurisprudence dite « Thalamy » ou encore l’ensemble des dispositions « dérogatoires » des règlements locaux d’urbanisme relatives aux travaux sur existant.

On sait, en effet, que le Conseil d’Etat a eu l’occasion de juger que ne constituaient pas des constructions régulières au sens de l’article précité (CE. 5 mars 2003, Nicolas Lepoutre, req. n°252.422) :

- tout d’abord, les constructions édifiées sans autorisation, c’est-à-dire sans qu’une autorisation ait été obtenue ou sur le fondement d’une autorisation ayant précédemment été annulée, retirée ou frappée de caducité ;

- ensuite, les constructions initialement régulières mais devenues illégales du fait de l’annulation ou de retrait ultérieur de l’autorisation en exécution de laquelle elles ont été construites ;

- enfin, les constructions édifiées en méconnaissance de l’autorisation obtenue à cet effet.

Précisément, dans l’affaire objet de l’arrêt commenté, était en cause la reconstruction d’un bâtiment prétendument édifié en méconnaissance des prescriptions du permis de construire obtenu à cet effet.

Dans cette affaire, le requérant avait en effet obtenu en 1988 un permis de construire une maison individuelle, lequel était assorti d’une prescription imposant la production – et ce, avant l’engagement des travaux – un bulletin d’analyse justifiant de la potabilité de l’eau devant alimenter sa construction. Mais en 2003, la maison ainsi édifiée devait être détruite par un incendie. Conséquemment et sur le fondement de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme, le requérant devait présenté une demande de permis de reconstruire à l’identique – puisque l’article précité ne dispense pas de la nécessité d’obtenir une autorisation (CE. 20 février 2002, Plan, req. n°235.725) – laquelle devait toutefois faire l’objet d’un refus au motif que la construction détruite ne pouvait être regardée comme régulièrement édifiée dès lors qu’elle l’avait été en méconnaissance des prescriptions du permis de construire en 1988 puisque ce dernier avait été exécuté sans que son titulaire n’ait préalablement produit le bulletin justifiant de la potabilité de l’eau.

Mais à cet égard, la Cour administrative d’appel de Lyon devait pour sa part juger que :

« Considérant en premier lieu, qu'aucune disposition législative ou réglementaire ne prévoit la possibilité de délivrer un permis de construire assorti d'une condition subordonnant le commencement des travaux à la production d'un document justificatif ; que par ailleurs l'administration n'établit ni même n'allègue que l'eau de la source devant alimenter le projet n'était alors pas potable ; que par suite, eu égard au but dans lequel ont été édictées les dispositions législatives précitées de l'article L. 111-3, et à la portée utile qui doit leur être donnée, le bâtiment détruit ne peut être regardé comme ayant été irrégulièrement édifié en raison de la seule circonstance que ledit bulletin d'analyse n'a pas été produit ; que le requérant est fondé à soutenir que ce premier motif est entaché d'illégalité ».

En substance, la Cour semble donc avoir considéré que dès lors que la prescription subordonnant l’engagement des travaux à la production d’un bulletin justifiant de la potabilité des l’eau était illégale puisque « aucune disposition législative ou réglementaire ne prévoit la possibilité de délivrer un permis de construire assorti d'une condition subordonnant le commencement des travaux à la production d'un document justificatif », le fait de l’avoir méconnu ne pouvait avoir pour effet de faire regarder la construction édifiée comme construite en méconnaissance du permis de construire l’ayant autorisée et, par voie de conséquence, comme irrégulièrement édifiée au sens de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme.

NB : Pour être complet, on précisera cependant que certaines dispositions du Code de l’urbanisme subordonne l’engagement des travaux autorisés par un permis de construire à la production de documents justificatifs. Tel est le cas, à titre d’exemple, de l’article R.421-39-1 du Code de l’urbanisme.

Certes, on pourrait objecter, en première analyse, que dès lors que cette prescription était illégale le permis de construire l’était également puisque l’on sait qu’à l’exception des prescriptions financières, les prescriptions assortissant un permis de construire en sont, par principe, indivisibles, si bien que leur illégalité éventuelle affecte d’illégalité l’ensemble de l’autorisation les ayant édictées. Il reste que :

- d’une part, le seul fait qu’une construction ait été édifiée en exécution d’un permis de construire illégal ne lui ôte pas son existence légale si ce permis n’a pas été annulé ou retiré, ce dont il résulte qu’une telle construction constitue néanmoins une construction régulièrement édifiée au sens de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme (CE. 5 mars 2003, Nicolas Lepoutre, req. n°252.422) ;

- d’autre part, il a pu être jugé qu’une prescription technique se rapportant à l’exécution d’une autorisation d’urbanisme – et non pas aux conditions de sa légalité – en était divisible (CAA. Bordeaux, 20 novembre 2006, M. et Mme X, Construction & Urbanisme, n°2/2007. Voir également: CAA. Marseille, 9 octobre 2003, M.X., req. n°00MA01836).

Mais sur ce second point, il faut relever que la Cour administrative d’appel de Lyon a souligné que « l'administration n'établit ni même n'allègue que l'eau de la source devant alimenter le projet n'était alors pas potable ».

On peut donc penser que c’est parce qu’en l’espèce, la méconnaissance de la prescription illégale en cause était caractérisée d’un seul point de vue formel – par l’absence de production du bulletin ainsi prescrit – qu’elle n’a pas eu pour effet de rendre irrégulière la construction litigieuse.

En effet, si au défaut de communication du bulletin prescrit, s’était ajoutée la circonstance que l’eau alimentant la construction était impropre à la consommation, il n’aurait pas été exclu que la Cour juge alors la construction irrégulière puisqu’il est clair qu’en subordonnant l’engagement des travaux à la production de ce bulletin, l’administration avait également entendu conditionner, sur le fond, la délivrance du permis de construire à la potabilité de l’eau.

Il reste que même en ce sens, cette prescription était illégale - et affectait la légalité de l'ensemble du permis de construire dont, sur le fond, elle constituait le support indivisible - au regard de l'article L.421-3, al.1 du Code de l'urbanisme, lequel implique que l'administration prenne parti sur l'ensemble des aspects du projet sanctionné par le permis de construire dont l'alimentation en eau potable des constructions, prescrite par l'article R.111-8, fait bien entendu partie.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Dès lors que les espaces verts affectés à une construction existante l’ont été aux fins d’assurer la conformité de cette dernière aux prescriptions du règlement local d’urbanisme en vigueur à la date de délivrance du permis de construire en ayant autorisé l’édification, ces espaces ne peuvent pas faire l’objet d’un nouveau permis de construire tendant à l’implantation de nouveaux bâtiments.

CAA. Bordeaux, 23 avril 2007, SA d’HLM de la Réunion (SHLMR), req. n°04BX00509


L’arrêt commenté a pour intérêt de transposer aux espaces verts une solution précédemment retenue à l’égard des aires de stationnement tout en en précisant la portée.

Dans cette affaire la société d’HLM de la Réunion avait formulé deux demandes de permis de construire en vue de l’édification de deux bâtiments, lesquelles devaient toutefois être rejetés au motif que ces bâtiments étaient projetés sur des espaces verts affectés à un ensemble immobilier autorisé par un permis de construire délivré près de six ans auparavant, lesquels avaient été prévus aux fins d’assurer la conformité de ce dernier aux prescriptions d’urbanisme alors en vigueur. Précisément, la Cour administrative d’appel de Bordeaux devait valider se motif en jugeant que :

« Considérant que la société SHLMR a demandé en juillet 2002 l'autorisation de construire deux bâtiments, comprenant dix logements chacun, sur deux parcelles où sont implantés des immeubles à usage d'habitation en vertu d'un permis de construire qui lui avait été accordé le 21 octobre 1996 ; qu'il ressort des pièces du dossier que la délivrance dudit permis, qui autorisait la construction de dix-sept bâtiments comportant 212 logements, était subordonnée à l'aménagement d'espaces verts collectifs que constituaient les terrains d'assiette des nouveaux projets ; que cette prescription doit être regardée comme ayant eu notamment pour objet d'assurer le respect des dispositions de l'article NAU 1 du règlement de la zone NAU dont relevaient alors ces terrains et qui imposaient la création d'une aire de jeux de 100 mètres carrés par tranche de 10 logements réalisés en habitat collectif ; que l'affectation ainsi donnée à ces terrains faisait obstacle à ce qu'ils fussent totalement consacrés à la construction de nouveaux bâtiments et à la réalisation d'aires de jeux ou de loisirs réservées aux seuls habitants desdits bâtiments ; que le moyen tiré par la société requérante de ce que les terrains en cause étaient classés, à la date des refus contestés, dans la zone UA, doit être en tout état de cause écarté, dès lors que le règlement applicable à cette zone maintient une « obligation d'aménager des espaces verts collectifs » pour les logements groupés et n'autorise pas à priver les immeubles existants de la totalité des aires de loisirs à l'aménagement desquelles leur construction était subordonnée ; qu'il suit de là que l'autorité administrative était tenue de refuser les permis de construire demandés en juillet 2002 par la SHLMR ».

En substance, la Cour a donc jugé que les espaces verts aménagés au titre d’un précédent permis de construire étaient donc, par principe, inconstructibles dès lors qu’ils avaient été prévus aux fins d’assurer la conformité du projet aux normes d’urbanisme alors en vigueur. En cela, l’arrêt commenté va donc dans le même sens de la décision par laquelle le Conseil d’Etat avait jugé, en matière d’aires de stationnement, que :

« Considérant que M. Pouchoulon a présenté en 1983 une demande de permis de construire en vue de l'édification d'un bâtiment à usage d'entrepôt sur une parcelle issue de la division d'un terrain où était implanté un immeuble à usage d'habitation construit par la société civile immobilière Brandis-Berceau, en vertu d'un permis de construire accordé le 6 novembre 1961 ; qu'il ressort des pièces du dossier que la délivrance dudit permis était subordonnée à la création sur la parcelle en cause d'emplacements de stationnement, en nombre égal au nombre des logements prévus ; que l'affectation ainsi imposée à ladite parcelle faisait obstacle, alors que, contrairement aux allégations de la requête, il ne résulte pas de l'instruction que ces places de stationnement aient été créées, à ce que le permis de construire sollicité par M. Pouchoulon lui fût accordé ; que, dès lors, M. Pouchoulon n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande d'annulation de la décision du 9 novembre 1983 lui refusant ce permis » (CE. 1er décembre 1989, Pouchoulon, req. n° 75.466. Dans le même sens, au sujet d’aires de stationnement effectivement aménagées : TA. Strasbourg, 16 avril 2002).

Mais au regard de cette jurisprudence, l’arrêt commenté apporte une précision importante. En effet, toute la question était de savoir si l’obligation de maintenir les aires affectées au stationnement des véhicules par une précédent permis de construire consistait en une obligation de maintenir la conformité du projet tel qu’il avait autorisé par ce permis et/ou d’assurer la conformité de l’immeuble existant au regard des prescriptions d’urbanisme en vigueur au moment des travaux ultérieurement projetés.

A cette question, le Tribunal administratif de Versailles avait apporté une ébauche de réponse en jugeant illégal un permis de construire prévoyant un nombre de places de stationnement répondant aux prescriptions de l’article 12 du règlement local d’urbanisme mais dont une partie devait être réalisée en lieu et place d’aires de stationnement attachées à un bâtiment précédemment édifié en exécution d’un premier permis de construire puisqu’en cumulant le nombre des places projetées et le nombre des places maintenues, leur nombre total était inférieur à celui exigible en considération des deux bâtiments mais ce, au regard des normes alors en vigueur (TA. 27 mai 2003, M. Leotoing, req. n°013.208).

Mais pour sa part, la Cour administrative d’appel de Bordeaux a clairement rejeté la requête dirigée à l’encontre des refus de permis de construire opposés à la société d’HLM requérante :

- à titre principal, parce que l’édification des bâtiments projetés sur les espaces verts affectés à la construction existante aurait pour effet de rendre cette dernière non conforme au permis de construire l’ayant précédemment autorisé et, par voie de conséquence, non conforme aux normes d’urbanisme en considération desquelles ce dernier avait été délivré ;
- et à titre subsidiaire seulement, parce que l’utilisation de ces espaces verts en tant que terrain à construire aurait eu pour effet de rendre la construction existante irrégulière au regard des nouvelles prescriptions d’urbanisme opposables à la date des refus contestés.

Une telle solution induit donc que la conformité d’un ouvrage au permis de construire l’ayant autorisé doit être maintenue et, c’est selon nous l’élément déterminant, ne peut être indirectement remise en cause par une nouvelle autorisation ne portant pas sur ce dernier ; rien n’interdisant, bien entendu, de modifier la consistante d’une construction existante à la faveur d’une autorisation d’urbanisme portant directement sur celle-ci pour autant que les modifications projetées soient conformes aux normes alors en vigueur.

En substance, il est donc nécessaire que soit maintenue une stricte concordance entre l’état physique d’une construction et son état légal, lequel résulte de l’autorisation en ayant permis la construction, tant que cette existence légale n’a pas été modifiée par une nouvelle autorisation ou, le cas échéant, par l’exécution de travaux dispensés de toute formalité mais autorisés par les prescriptions d’urbanisme alors en vigueur.

Et pour conclure, on peut relever que la Cour administrative d’appel de Bordeaux a également souligner que l’affectation des espaces verts existants s’opposait à ce que ces derniers soient utilisés en tant qu’aire de jeux et de loisirs affectés aux constructions projetées ; ce qui peut être rapproché de la jurisprudence selon laquelle des aires de stationnement ne peuvent être régulièrement affectées à plusieurs constructions pour satisfaire aux prescriptions de l’article 12 du règlement local d’urbanisme (pour exemple : CE. 8 décembre 1976, Epx Guihur, req. n°99.280) mais également, et plus spécifiquement, de l’arrêt par lequel le Conseil d’Etat, saisi d’une même requête dirigée contre deux permis de construire distincts délivrés le même jour sur un même terrain mais à deux pétitionnaires différents, a recherché si les prescriptions de ces permis relatives, notamment, à l’aménagement des espaces verts étaient réalisables compte tenu de la superficie du terrain mais ce, non pas isolément, projet par projet, mais au regard de l’opération prise dans sa globalité, telle qu’elle résultait de la combinaison des deux permis de construire, pour ainsi juger, en substance, que ces permis étaient illégaux dès lors que la réalisation des espaces verts prescrits par l’un s’opposer à la réalisation de deux prescrits par l’autre (CE. 10 mar 1989, SCI « Le Deauville », req. n° 69.451).


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

La régularisation d’une extension illégale doit nécessairement régulariser l’autre même si la première ne prend pas appui sur la seconde dès lors qu’elles forment un tout indissociable avec la construction existante. Par ailleurs, un permis de construire une serre sur un terrain ayant préalablement fait l’objet de travaux d’exhaussement non autorisés doit régulariser ces derniers.

CAA. Nantes, 28 décembre 2006, M. & Mme X., req. n°06NT00016 / CAA. Nantes, 19 décembre 2006, Cne de Noyal-Châtillon-sur-Sèche, req. n°06NT00567


Voici deux arrêts fort intéressants (dont on regrettera qu’ils aient été mis en ligne si tardivement sur Légifrance), lesquels précisent et illustrent l’étendue de l’obligation de régularisation procédant de la jurisprudence « Thalamy » (CE. 9 juillet 1986, Thalamy, req. n°51172) dont on rappellera, une nouvelle fois, qu’en substance, sous réserve de la prescription décennale introduite par l’article L.111-12 du Code de l’urbanisme issu de la n°2006-872 du 13 juillet 2006, les travaux se rapportant à une construction illégale – c’est-à-dire édifiée sans autorisation, en méconnaissance des prescriptions de l’autorisation obtenue (voir, cependant, ici) ou en exécution d’une autorisation ultérieurement annulée ou retirée ou précédemment frappée de caducité (sur la charge de la preuve, voir ici) – ne sauraient être autorisés sans que cette dernière ait été précédemment ou soit concomitamment régularisée.

Plus précisément, dans l’arrêt « Thalamy », le Conseil d’Etat avait jugé que « le maire ne pouvait légalement accorder un permis portant uniquement sur un élément de construction nouveau prenant appui sur une partie du bâtiment construite sans autorisation » ; toute la question étant de savoir ce qu’il fallait entendre par travaux « prenant appui » sur une construction irrégulière (sur cette question : E. FATÔME, « Travaux sur existant – Les règles de fond », RDI, n°4/2000, pp.433-436).

Ultérieurement, un arrêt du Conseil d’Etat permit, toutefois, d’affiner cette règle en jugeant que « si, dans le cas où un immeuble est édifié en violation des prescriptions du permis de construire, un permis modificatif portant sur des éléments indissociables de cet immeuble ne peut être légalement accordé que s'il a pour objet de permettre la régularisation de l'ensemble du bâtiment, une telle exigence ne trouve pas à s'appliquer dans le cas où le permis de construire initial concerne plusieurs immeubles distincts et où la modification demandée ne concerne pas ceux de ces immeubles qui ont été édifiés en violation de ce permis de construire ; qu'il suit de là que la cour administrative d'appel de Lyon n'a pas commis d'erreur de droit en estimant que la légalité du permis de construire modificatif du 18 mai 1994 n'était pas subordonnée à la régularisation de la situation des deux immeubles en cause dès lors que les travaux autorisés par ce permis étaient étrangers à l'éventuelle irrégularité de la construction de ces deux immeubles » (CE. 25 avril 2001, Ahlborn, req. n°207095).

Ainsi par recoupement entre l’arrêt précité et le considérant de principe – maintes fois repris (pour exemple : CE. 16 février 2000, Mendes, req. n°167.298) – issu de la décision « Thalamy », il était possible d’estimer que des travaux portant sur un bâtiment régulier et physiquement distinct du bâtiment illégal – et ne prenant donc pas appui sur ce dernier – n’impliquaient pas de régulariser celui-ci.

Il reste que la notion d’immeuble indissociable procède de considérations plus étendues que celles tenant au seul point de savoir si les bâtiments en cause sont on non matériellement distincts, si bien que des bâtiments physiquement dissociables et ne prenant pas appui l’un sur l’autre peuvent néanmoins former, pour des raisons juridiques, techniques et/ou fonctionnelles un tout indivisible : c’est ce qu’illustre le premier des deux arrêts commentés aujourd’hui.

Dans cette affaire, les consorts X avaient édifié deux extensions distinctes de leur maison, l’une au Nord-Est, l’autre au Sud-Ouest, à la faveur d’un permis de construire qui devaient être annulé, après la réalisation des travaux donc. Mais ultérieurement, ces derniers devaient solliciter et obtenir un permis de construire de régularisation ne portant cependant que sur l’une des deux extensions. Il reste que ce dernier devait également être attaqué et annulé, au motif notamment que :

« Considérant que les deux extensions litigieuses, d'une surface hors oeuvre nette totale de 130 m², réalisées sur la maison de M. et Mme X, méconnaissaient les dispositions précitées de l'article NH 2 du règlement du plan local d'urbanisme applicables à la date du 8 juin 2004 du permis de construire contesté ; qu'il ressort des pièces du dossier que le projet d'extension autorisé par ce dernier permis de construire, s'il ne prend pas directement appui sur l'élément de construction réalisé sans autorisation au nord-est de la maison d'habitation, n'en forme pas moins, avec cet élément de construction, un tout indissociable de la maison d'habitation, pour l'appréciation de la surface hors oeuvre brute limite autorisée par les dispositions précitées de l'article NH 2 du règlement du plan local d'urbanisme ; que, par suite, il appartenait à M. et Mme X de présenter une demande de permis de construire permettant la régularisation de l'ensemble des éléments de construction constituant ces extensions ; que, dès lors, le maire d'Iffendic ne pouvait légalement accorder à M. et Mme X un permis de construire en vue de la régularisation de la seule extension de 57 m² édifiée au sud-ouest de leur maison d'habitation ».

En substance, la Cour a donc considéré que bien que la première objet du permis de régularisation contesté ne prenait pas appui sur la seconde, ce dernier aurait dû néanmoins procéder à la régularisation des deux extensions litigieuses dès lors qu’elles formaient avec la maison initiale un tout juridiquement indissociable au regard de l’article NH.2 du PLU communal dont on précisera qu’il autorisait sous condition « la restauration et l'aménagement des habitations existantes à la date d'approbation du PLU, ainsi que leur extension nécessaire à l'amélioration de l'habitat dans la limite de 315 m² de SHOB » ; ce qui est logique dès lors que :

- d’une point de vue physique, d’une part, ces deux extensions prenaient appui sur deux façades de la même maison ;
- d’un point de vue juridique, d’autre part, les travaux réalisés ne pouvaient être considérés comme d’extension qu’en considération de la construction existante et, par ailleurs, compte tenu de la limite de SHOB fixée par l’article NH.2 du PLU communal, l’ampleur de l’extension autorisée ne pouvait être appréciée sans tenir compte de l’autre.

En résumé, pour les séparer physiquement, la maison existante, bien qu’a priori régulièrement construite, n’en formait pas pour autant un « écran juridique » permettant de considérer ces deux extensions comme juridiquement dissociables. Par voie de conséquence, la régularisation de l’une impliquait nécessairement la régularisation de l’autre et ce, dans le cadre d’une autorisation unique (sur ce point : CE. 17 décembre 2003, Bontemps, req. n°242.282).

Dans la seconde affaire, un permis de construire une serre de près de 14.000 mètres carrés avait été refusé en raison, notamment, de la méconnaissance des prescriptions de l’article 10 du règlement d’urbanisme local, lequel refus devait toutefois être annulé par un jugement du Tribunal administratif de Rennes.

Mais aux fins d’obtenir le sursis à exécution de ce jugement, la commune intéressée devait procéder à une substitution de motif en faisant valoir que préalablement à sa demande de permis de construire le pétitionnaire avait procéder à des travaux d’exhaussement du terrain sur lequel portait cette dernière pour ainsi soutenir que sa demande de permis de construire aurait du intégrer ces derniers aux fins de les régulariser dès lors qu’ils étaient indissociables de la serre projetée puisque nécessaires à la bonne implantation de cette dernière. Et précisément, la Cour administrative d’appel de Nantes devait accueillir ce moyen, et donc surseoire à l’exécution du jugement contesté, en estimant que :

« Considérant que le moyen invoqué par la commune de Noyal-Châtillon-sur-Seiche à l'appui de ses conclusions dirigées contre ledit jugement et tiré, par la voie d'une substitution de motif, de ce que le caractère indissociable des travaux d'exhaussement du terrain antérieurement réalisés sans autorisation et du projet de construction de la serre objet de la demande de permis de construire, nécessitait que l'EARL Collet présentât une demande portant, non seulement sur la construction de la serre, mais aussi, sur la régularisation de l'exhaussement litigieux, paraît, en l'état de l'instruction, sérieux et de nature à justifier, outre l'annulation de ce jugement, le rejet des conclusions à fin d'annulation accueillies par ce même jugement ; qu'il y a lieu, dès lors, dans les circonstances de l'affaire, par application des dispositions précitées de l'article R. 811-15 du code de justice administrative, de prononcer le sursis à l'exécution du jugement du 9 février 2006 du Tribunal administratif de Rennes »

En substance, la Cour a ainsi transposé la jurisprudence « Thalamy » à un permis de construire autorisant des travaux prenant appui sur un simple exhaussement de terre.

En première analyse, une telle solution pourrait surprendre dans la mesure où des travaux d’exhaussement ne tendent pas, pris isolément, à l’édification d’une construction et n’impliquent donc pas l’obtention d’un permis de construire mais exigent, tout au plus, une autorisation « ITD » lorsqu’ils sont projetés dans un des secteurs visés par l’article R.442-1 du Code de l’urbanisme et répondent aux conditions posées par son article R.442-2, c’est-à-dire aient une hauteur de plus de deux mètres et une superficie de plus de 100 mètres carrés ; ce qu’au surplus, n’a nullement caractérisé l’arrêt précité.

Il reste que, comme on le sait, l’article L.421-3 du Code de l’urbanisme, d’une façon générale, implique que la demande de permis de construire portent sur l’ensemble des travaux et éléments indissociables du projet, y compris sur ceux qui pris isolément ne relèveraient pas du champ d’application de cette autorisation et que, plus particulièrement, son article R.421-2-4°prescrit que le dossier de demande comporte des vues de coupe figurant « l’implantation de la construction par rapport au terrain naturel à la date du dépôt » ; ce qui impose, notamment, que ces plans figurent un éventuel remblaiement du terrain (CE. 6 avril 1990, Association du diocésaine de Saint-Anne, req. n°94.152) ou, à tout le moins, les induisent (CE. 18 janvier 1980, Boussard, req. n° 12651).

Or, à ce titre notamment, le Conseil d’Etat a eu l’occasion de juger que lorsque des travaux d’exhaussement - ou d’affouillement - apparaissant indissociables d’un projet de construction ont été réalisés peu de temps avant le dépôt de la demande de permis de construire, il ne peut être tenu compte de la modification subséquente du niveau terrain à construire pour apprécier la hauteur de la construction projetée, laquelle doit être établie en considération du niveau du sol dans son état antérieur audits travaux (CE. 27 octobre 2000, SCI Vista Amena, req. n°195.651. Voir également : CE. 9 juin 2004, M. Ribas, req. n°248.042 ; sur cette question, voir ici).

C’est donc bien que lorsqu’ils sont nécessaires au projet de construction en cause, les travaux d’exhaussement - ou d’affouillement - doivent, quelle que soient leur importance, être intégrés à la demande de permis de construire (d’ailleurs, lorsque les travaux répondent aux conditions posées par l’article R.442-2 du Code de l’urbanisme , le permis de construire dispensera, en application de l’article R.442-3, d’obtenir une autorisation « ITD » à cet effet ; sur ce point et le nouveau régime, voir ici).

Lorsque tel n’est pas le cas, les travaux d’exhaussement sont donc illégaux et la construction prenant appui sur le terrain ainsi constitué ne peut être autorisée sans qu’aient été précédemment ou soient concomitamment régularisés ces derniers : c’est dans cette mesure que la solution retenue par l’arrêt ici commenté nous semble devoir se justifier.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Il résulte des dispositions des articles L.421-2 et R.421-1-2 du Code de l’urbanisme que dès lors que les travaux qui font l'objet du permis de construire portent sur une surface totale de plancher hors oeuvre nette supérieure à 170 mètres carrés, le permis ayant pour objet d'autoriser de tels travaux ne peut être délivré qu'au vu d'un projet établi par un architecte, y compris si la surface créée à leur occasion ne dépasse pas en eux-mêmes ce seuil.

CE. 30 mai 2007, M. X…, req. n°292.741


La solution proposée par l’arrêt commenté (lequel sera mentionné aux Tables du Recueil) apporte une précision importante sur l’obligation de recourir à un architecte pour l’établissement du projet architectural d’une demande de permis de construire, laquelle, à notre connaissance, n’avait jusqu’à présent donné lieu qu’à peu de jurisprudence significative (pour exemple : CAA. Marseille, 30 septembre 1999, Cne de Villefranche, req. n°97MA00634).

On sait, en effet, qu’aux termes de l’article L.421-2 du Code de l’urbanisme et « conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi nº 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, la demande de permis de construire ne peut être instruite que si la personne qui désire entreprendre des travaux soumis à une autorisation de construire a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural faisant l'objet de la demande de permis de construire » ; l’article R.421-1-2, a) précisant cependant que « conformément à l'article 1er du décret nº 77-190 du 3 mars 1977 modifié, ne sont pas tenues de recourir à un architecte pour établir le projet architectural à joindre à la demande d'autorisation de construire les personnes physiques qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes (…) une construction à usage autre qu'agricole dont la surface de plancher hors oeuvre nette n'excède pas 170 mètres carrés ».

Il s’ensuit, sous réserve des autres dérogations possibles, que tous les travaux portant sur un immeuble existant emportant la création de plus de 170 mètres carrés de SHON supplémentaire doivent relever d’un permis de construire dont le projet architectural doit avoir été établi par un architecte. Et à ce titre, le Conseil d’Etat a eu l’occasion de jugé que cette obligation est opposable dès lors que les travaux projetés ont pour effet de porter la SHON l’immeuble au dessus de ce seuil, y compris si le bâtiment existant avant travaux d’extension développe une SHON inférieure à 170 mètres carrés et alors même que les travaux d’extension projeté emportent une création de SHON nouvelle inférieure à ce seuil :

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que M. Hugnu, afin de transformer un hangar en maison d'habitation, a présenté une demande de permis de construire, sans avoir eu recours à un architecte pour établir le projet architectural, en vue, d'une part, d'aménager le bâtiment existant dont la surface hors oeuvre nette totale était de 62 m2 et, d'autre part, d'agrandir ledit bâtiment en créant une surface hors oeuvre nette nouvelle de 152 m2 ; qu'ainsi les travaux envisagés portaient sur une surface hors oeuvre nette totale de 214 m2 qui excédait la surface maximale fixée par l'article R. 412-1-2 précité ;
Considérant que la COMMUNE DE LORMONT invoque la circulaire du ministre de l'équipement et de l'aménagement du territoire du 23 mai 1977 et les réponses ministérielles en date du 25 février 1980 et du 12 juillet 1982 en vertu desquelles : en cas d'agrandissement, le recours à l'architecte n'est pas obligatoire si l'immeuble existant a une surface inférieure à 170 m2, alors même que la surface additionnée de l'immeuble existant et de l'extension dépasse 170 m2 ; que le ministre n'a pas entendu, par la circulaire et les réponses ministérielles précitées, dispenser du recours à un architecte les travaux consistant à la fois à aménager un immeuble existant et à l'agrandir lorsque la surface hors oeuvre nette qui fait l'objet de l'ensemble de ces travaux est supérieure à 170 m2 ; que, par suite, l'arrêté par lequel le maire de Lormont a délivré un permis de construire à M. Hugnu est entaché d'excès de pouvoir » (CE. 19 janvier 1994, Cne de Lormont, req. n°118.334. Dans le même sens s’agissant du seuil de 250 m² de SHOB anciennement fixé par le décret n°77-772 du 7 juillet 1977 : CE. 4 juillet 1984. Favre-Lorraine, req. n°40392).

En revanche, la Haute Cour n’avait par encore eu l’occasion de statuer « clairement » sur l’obligation du recourir à un architecte lorsque les travaux projetés portent sur un immeuble existant d’une SHON supérieure à 170 mètres carrés mais ne créent pas en eux-mêmes une SHON nouvelle supérieure à ce seuil ; ce qui est dorénavant fait :

« Considérant qu'il résulte de ces dispositions que dès lors que les travaux qui font l'objet du permis de construire portent sur une surface totale de plancher hors oeuvre nette supérieure à 170 m², le permis ayant pour objet d'autoriser de tels travaux ne peut être délivré qu'au vu d'un projet établi par un architecte ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la surface de plancher initiale du bâtiment dont la transformation a été autorisée par le permis attaqué était de 201 m² ; qu'ainsi, nonobstant la circonstance que l'extension sollicitée, d'une superficie de 128 m², soit inférieure au seuil de 170 m², le dossier de demande de permis de construire de transformation et d'extension devait comporter un projet architectural établi par un architecte ; qu'en l'absence d'un tel projet, le permis attaqué a été délivré en méconnaissance des dispositions précitées des articles L. 421-2 et R. 421-1-2 du code de l'urbanisme »

Ce faisant, le Conseil d’Etat a ainsi confirmé clairement – et par un considérant de principe – la solution implicite qui se dégageait d’un de ses précédents arrêts rendu dans une affaire plus particulière :

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire présentée par M. Lemaire portait sur la modification d'une partie d'un bâtiment d'habitation sis au 2 bis et au 4 rue des Vivants à Bordeaux, en vue d'édifier au n° 4, après démolition de 120 m2, une partie neuve de 168 m2 ; qu'il n'est pas contesté que l'immeuble sis au 2 bis et au 4 rue des Vivants couvre une superficie de 335 m2 ; que la circonstance que l'extension projetée par la demande de permis de construire ne portait que sur la partie de l'immeuble d'habitation sis au n° 4, alors que les deux bâtiments ne sont pas distincts et constituent ensemble un bâtiment d'habitation, ne permet pas à elle seule d'avoir le bénéfice de la dérogation prévue par les textes précités à l'obligation de recourir à un architecte ; qu'ainsi c'est par une exacte inexacte application desdites dispositions que le tribunal administratif de Bordeaux a regardé la demande présentée par M. Lemaire comme entrant dans le champ d'application de la dérogation prévue au a) de l'article R. 421-1-2 du code de l'urbanisme ; que la VILLE DE BORDEAUX est, dès lors, fondée à soutenir que les premiers juges se sont à tort fondés sur ce motif pour annuler la décision attaquée par laquelle le maire avait rejeté la demande de permis présentée par M. Lemaire » (CE. 8 novembre 1995, Ville de Bordeaux, req. n°121.099).

Mais par recoupement avec ce dernier, c’est précisément la généralité de ce considérant de principe qui suscite certaines interrogations puisque si l’obligation de recourir à un architecte s’impose « dès lors que les travaux qui font l'objet du permis de construire portent sur une surface totale de plancher hors oeuvre nette supérieure à 170 m² », il semble donc qu’il faille tenir compte de la SHON existante à la date de délivrance du permis de construire autorisant l’extension du bâtiment, indépendamment, le cas échéant, de toute considération liée au permis de démolir dont il pourrait également faire l’objet si, à cette date, ce dernier n’a pas été exécutée.

Il semble s’ensuivre, à titre d’exemple, qu’un permis de construire autorisant l’extension à hauteur de 25 mètres carrés d’un bâtiment existant d’une SHON initiale de 175 mètres carrés mais faisant également l’objet d’un permis de démolir portant sur une SHON de 30 mètres devra nécessairement – si à sa date de délivrance, ce permis de démolir n’a pas été exécuté – être délivré au vu d’un projet architectural établi par un architecte, bien que prise dans son ensemble cette opération de « démolition/extension » ait pour effet de porter la SHON du bâtiment après travaux en deçà du seuil de 170 mètres carrés prévu par l’article R.421-1-2 du Code de l’urbanisme.


Patrick E . DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés