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Permis & Déclaration d'aménagement

  • Sur la durée de validité de la ventilation de « SdP » opérée au titre de l’article R.442-9 du Code de l’urbanisme

    La caducité décennale organisée par l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme n’ayant ni pour objet, ni pour effet de rendre inopposables à la demande de permis de construire les dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation de lotir, la ventilation de « SdP » opérée au sein du lotissement ne peut perdurer que sous réserve du délai de cinq ans prévu par l’article L.442-14 du même code.

    CE. 28 septembre 2016, SCI Valérie, req. n°381.115

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  • Qu’est qu’un « équipement commun » au sens de l’article R.421-19 du Code de l’urbanisme ?

    Un projet de voie mis en œuvre par la Ville en parallèle de l’engagement par cette dernière d’un projet de lotissement n’assujettit pas ce dernier à permis d’aménager, même si la voie est principalement destinée à desservir ce lotissement.

    CAA. Nancy, 12 juin 2014, Cne de Vincey, req. n°13NC02042

     

    Dans cette affaire, la Ville avait par une même délibération du 19 juillet 2011 décidait tout à la fois de la création d’un lotissement de 12 lots à bâtir et de la réalisation d’une voie devant permettre leur desserte. Pour autant, le Maire ne devait formuler qu’une déclaration préalable de lotissement au titre de l’article R.421-23 du Code de l’urbanisme.

    C’est dans cette mesure que le Préfet devait ultérieurement contester non pas la légalité de la décision du 13 juillet 2011 valant non-opposition à cette déclaration mais la légalité des permis de construire délivré le 2 juillet 2012 sur certains des lots autorisés en soutenant qu’en raison de la création de cette voie, ce lotissement impliquait la délivrance d’un permis d’aménager, si bien que ces permis de construire avaient été délivrés en méconnaissance notamment des prescriptions de l’article R.442-18 du Code de l’urbanisme.

    Si le Tribunal administratif suivit ce moyen, ce dernier fut toutefois rejeté par la Cour administrative d’appel de Nancy au motif suivant :

    « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que, par délibération du 19 janvier 2011, le conseil municipal de Vincey a décidé, d'une part, de confier à un géomètre-expert le soin de " la mise au point du projet d'aménagement de 12 parcelles par déclaration préalable et du bornage et de la division des parcelles ", et, d'autre part, " de faire aménager, à partir de l'espace situé entre les parcelles 9 et 10 du lotissement du stade, une voirie d'une surface de 1 749 m² et d'une longueur d'environ 200 m baptisée " impasse des anciens d'AFN " qui sera après enquête publique, incorporée dans la voirie publique communale " ; que, par délibération du 11 avril 2011, le conseil municipal a décidé, après le déroulement de l'enquête publique, d'incorporer dans le domaine public routier communal " l'impasse des anciens d'AFN " sur toute sa longueur soit 209 m ; que, par délibération du 27 avril 2011, le conseil municipal a approuvé le projet de lotissement présenté par le géomètre-expert ; Considérant que le conseil municipal de Vincey a ainsi décidé de classer dans la voirie communale la voie dénommée " impasse des anciens d'AFN " avant d'arrêter le projet de lotissement ayant donné lieu au dépôt de la déclaration préalable le 23 mai 2011 ; que, dès lors, et quand bien même cette voie n'a été réalisée qu'ultérieurement et qu'elle avait vocation à desservir principalement le lotissement en question, elle ne présentait pas le caractère d'une voie commune audit lotissement mais d'une voie communale ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que le bassin de décantation dont l'aménagement était prévu sur une parcelle jouxtant les lots 27 et 38 serait un espace commun au lotissement ; que la commune fait valoir au contraire que ce bassin a été créé pour les besoins du premier lotissement existant et que l'" impasse des anciens d'AFN " était également destinée à permettre l'accès à cet équipement ; qu'ainsi, en l'absence de voie ou d'espace commun audit lotissement, c'est à bon droit que le maire de la commune de Vincey a déposé une déclaration préalable et non pas une demande de permis d'aménager ; que, par suite, la commune de Vincey est fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Nancy a estimé que cette voie, du fait qu'elle était destinée à desservir les douze lots constituant le lotissement, était une voie commune à ce lotissement et qu'en conséquence cette opération devait être précédée d'un permis d'aménager ».

    A titre liminaire, il faut donc rappeler que le recours en annulation introduit par le Préfet n’était pas dirigé contre la décision de non-opposition du 13 juillet 2011 mais à l’encontre des permis de construire du 2 juillet 2012.

    En substance, le fondement principal du recours consistait donc à exciper de l’illégalité de cette décision de non-opposition au regard de l’article R.421-19 précisé et de la prétendue méconnaissance subséquente du champ d’application de la procédure de permis d’aménager. Pour autant, force est de constater que la Cour n’a aucunement recherché si cette décision était ou non définitive, ni même si ce caractère était ou non allégué par la commune appelante.

    Or, si une autorisation de lotissement peut emporter l’approbation de documents revêtant un caractère réglementaire opposables notamment aux permis de construire délivrés sur les lots à bâtir ainsi autorisés, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit d’une autorisation individuelle créatrice de droits ; ce dont il résulte que l’illégalité de cette autorisation ne peut plus être utilement invoquer par voie d’exception dès lors qu’elle a acquis un caractère définitif.

    Est-ce à dire que la Cour administrative d’appel a ainsi considéré que la méconnaissance du champ d’application de la procédure du permis d’aménager pouvait être invoquer à l’encontre de permis de construire distinctement de l’illégalité subséquente de la déclaration formulée en lieu et place du permis éventuellement requis et, donc, sans consister à exciper « directement » de l’illégalité de cette déclaration ?

    Nous ne le pensons pas et, au demeurant, outre que ce caractère définitif n’était pas invoqué par la ville appelante, la Cour n’avait pas besoin de se prononcer sur ce point dès lors qu’elle devait rejeter ce moyen.

    En effet, dès lors que le projet mis en œuvre correspond en tout point à celui déclaré, le seul cas où il nous semble pouvoir en être autrement est bien entendu celui où l’illégalité de la déclaration et la méconnaissance du champ d’application de la procédure du permis d’aménager résulte d’une fraude du lotisseur ; fraude qui ne peut se présumer du seul fait que l’autorité compétente ait connaissance de la réalité du projet et/ou soit intéressée à sa réalisation.

    Mais venons en maintenant au fond du problème : les travaux de voirie projetés tendaient-ils à la réalisation d’un « équipement commun » au sens de l’article R.421-19 du Code de l’urbanisme.

    Sur ce point, il faut tout d’abord relever que la Cour s’est prononcée sur ce point au regard de l’article R.421-19 dans sa rédaction applicable à la date de la décision de non-opposition et qui alors disposait que « doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs (…) » et non pas donc en considération de sa rédaction applicable à la date des permis de construire litigieux et qui précisait alors que : « doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager les lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs internes au lotissement » ; ce qui n’allait pas de soi dès lors que le Conseil d’Etat a pu juger qu’un lotissement illégal pouvait être régularisé par une évolution permissive des règles applicables en la matière :

    « Considérant qu'une autorisation de travaux ne peut être légalement délivrée pour une construction à édifier sur un terrain compris dans un lotissement non autorisé, à moins que ce lotissement n'ait fait l'objet d'une régularisation ultérieure, sous l'empire des dispositions législatives ou réglementaires intervenues postérieurement ; que, dans l'hypothèse où les textes postérieurs retiennent une définition plus restrictive du lotissement, celle-ci ne saurait rétroactivement régulariser les opérations de divisions ayant constitué un lotissement de fait non autorisé ; qu'en revanche, dès lors que le lotissement de fait n'entre plus, à la date à laquelle l'autorisation de travaux contestée a été délivrée, dans le champ d'application des dispositions relatives aux opérations de lotissement soumises à autorisation, des travaux de constructions sur une parcelle incluse dans le périmètre d'un tel lotissement peuvent légalement y être autorisés ; Considérant que, pour rejeter l'argumentation présentée en défense par l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT TE MARU ATA, la cour a relevé, comme le tribunal, que le lotissement dans lequel la parcelle de M. A était incluse, consistant en plus de trois parcelles, n'avait jamais été autorisé, ce qui n'est au demeurant contesté par aucune des parties ; qu'elle a également jugé que, compte tenu de l'évolution sus-rappelée des dispositions du code de l'aménagement de la Polynésie française, ce lotissement, consistant en moins de cinq parcelles, n'entrait plus dans le champ d'application des règles applicables aux lotissements de fait et qu'il ne « constituait plus un lotissement non autorisé pour lequel une régularisation par obtention d'un permis de lotir serait demeurée nécessaire afin que puissent être régulièrement autorisés des travaux de construction sur la parcelle provenant de la division » ; qu'en jugeant ainsi, pour les motifs qui viennent d'être indiqués, elle n'a entaché son arrêt d'aucune erreur de droit » (CE. 18 juin 2007, Association syndicale libre des propriétaires du lotissement Te Maru Ata, req. n°289.336); 

    alors qu’en ajoutant l’exigence du caractère « interne » au lotissement de l’équipement en cause le décret du 28 février 2012 ayant modifié l’article R.421-19 précité tel qu’il était applicable à la date de délivrance des permis de construire litigieux avait quelque restreint le champ d’application de la procédure de permis d’aménager comparé à celui découlant de ce même article dans sa rédaction en vigueur à la date de la décision de non-opposition du 13 juillet 2011.

    Cela étant, la solution dégagée par le Conseil d’Etat dans l’arrêté précité n’était pas totalement transposable au cas présent puisqu’elle a trait au cas où les détachements des terrains à bâtir ne relèvent tout simplement plus de la définition du lotissement à la date de délivrance des permis de construire portant sur ces parcelles alors qu’en l’espèce, le décret précité n’avait clairement pas pour effet de soustraire de projet de la ville à la règlementation sur les lotissements et, en substance, pour ce qui concerne les permis de construire attaqués, de rendre à leur égard rétrospectivement superfétatoire la décision de non-opposition du 13 juillet 2011.

    Mais en toute hypothèse, quelle que soit sa version applicable, l’article R.421-19 impliquait donc à tout le moins d’apprécier si la voie en cause constituait donc ou non une « voie commune » aux terrains à bâtir autorisés par cette décision de non-opposition. Sur ce point, la Cour a relevé que « le conseil municipal de Vincey a ainsi décidé de classer dans la voirie communale la voie dénommée " impasse des anciens d'AFN " avant d'arrêter le projet de lotissement ayant donné lieu au dépôt de la déclaration préalable le 23 mai 2011 ».

    A cet égard, il suffirait donc que le projet de voirie précède le projet de lotissement pour que ce dernier échappe à la procédure de lotissement ; ce qui au demeurant n’était pas réellement le cas puisque rappelons c’est par une seule et même délibération initiale que la Ville avait décidait la création du lotissement et de la réalisation d’une voie devant permettre leur desserte.

    Cela étant, la Cour nous semble surtout s’être fondée sur le fait que :

    • dans la mesure où « par délibération du 11 avril 2011, le conseil municipal a décidé, après le déroulement de l'enquête publique, d'incorporer dans le domaine public routier communal " l'impasse des anciens d'AFN " sur toute sa longueur soit 209 m » la réalisation de cette voie s’inscrivait donc dans le cadre non pas de la règlementation sur les lotissements mais d’une autre procédure, relevant en l’occurrence du Code de la voirie routière puisqu’il est vrai que tout projet de voirie desservant des terrains à détacher n’est pas nécessairement un équipement commun puisqu’en ce sens, il a déjà pu être jugé que :

    « Considérant que la ville de Paris fait valoir le dossier de permis de construire aurait dû contenir une convention de rétrocession en application des dispositions précitées, compte tenu du projet de création d’une « voie nouvelle » ; Considérant toutefois que cette voie, dont le projet prévoit la création, est destinée, en application de la servitude P 15-7 figurant en annexe n° 4 du plan local d’urbanisme de la ville de Paris, à devenir une voie publique intégrée dans le domaine public de la ville de Paris ; qu’elle ne constitue donc pas une voie commune au sens des dispositions précitées, qui ne sont susceptibles de s’appliquer qu’à des voies privées ; que le moyen doit dès lors être écarté » (TA. Paris, 21 février 2013,Ville de Paris, req. n°12-05625);

    • cette voie constituait donc, et « sur toute sa longueur », une voie communale puisqu’alors même « qu'elle avait vocation à desservir principalement le lotissement en question » elle n’était donc pas exclusivement destinée à cet usage (en ce sens, sur ce point : CE 17 mai 2013, Société IDE, req. n°337120).

    En résumé, la Cour semble ainsi avoir jugé que dans la mesure où il s’agissait d’un équipement n’étant pas exclusivement propre au lotissement et que la Ville réalisait non pas en sa qualité de lotisseur, mais en l’occurrence d’autorité compétente en matière de voirie communale, il ne s’agissait donc pas d’une voie commune au sens de l’article R.421-19 applicable.

    A suivre cet arrêt, un projet de voie peut être engagée concomitamment de la création des terrain à bâtir qu’elle dessert - et ce, par une seule et même personne - sans pour autant assujettir le lotissement à permis d’aménager dès lors que, notamment, cette voie n’est pas propre au lotissement et/ou est réalisée dans le cadre d’une autre procédure...

    Une telle conclusion nous semble toutefois sujette à caution puisqu'il faudrait comprendre qu’il suffirait à la "Ville/lotisseur" de planifier distinctement en tant que « travaux publics » la réalisation des équipements desservant les lots à bâtir pour échapper à la procédure de permis d’aménager et ainsi priver les acquéreurs de ces terrains des garanties liés à cette autorisation alors qu’il s’agit de la finalité première du régime généré par cette dernière. 

     

     

     

    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés

  • Les documents du lotissement ne peuvent valablement dispenser de l’accord des colotis

    En cas de subdivisions des lots, les documents du lotissement ne peuvent dispenser de la procédure d’accord des colotis résultant des dispositions combinées des articles L.442-10 et R.442-21 du Code de l’urbanisme.

    CAA. Nantes, 17 janvier 2014, SCI Krepis, req. n°12NT01229

     

    Dans cette affaire, la SCI appelante avait présenté une demande de permis d’aménager sur un terrain constituant un macro-lot d’un lotissement autorisé trois ans auparavant. Mais cette demande devait faire l’objet d’une décision de rejet, le 14 mai 2010 (soit antérieurement à l’entrée en vigueur du décret du 28 février 2012), au motif que le pétitionnaire n’avait pas préalablement obtenu l’accord des colotis pour ce projet emportant des subdivisions du lotissement initial au sens de l’article R.442-21 du Code de l’urbanisme, lequel assimile celles-ci à des modifications des documents du lotissement au sens notamment de l’article L.442-10.

    En première instance comme en appel, la SCI pétitionnaire contesta cette décision au double motif que :

    • d’une part, et d’une façon générale, la procédure prévue par l’article R.442-21 du Code de l’urbanisme ne vise que « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager » alors que le lotissement initial était issu d’une autorisation de lotir délivrée avant le 1er octobre 2007 et, donc, avant l’entrée en vigueur de cet article ;
    • d’autre part, et plus spécifiquement, le règle du lotissement initial disposait que « les macrolots pourront, le cas échéant, être subdivisés en lots de terrains à bâtir sans qu'il soit besoin de l'accord des co-lotis ou d'un arrêté modificatif au cas où des programmes ne seraient pas réalisés ».

    En première instance comme en appel, ces motifs furent rejetés ; la Cour administrative d’appel de Nantes jugeant ainsi que :

    « Sur la régularité du jugement attaqué : 2. Considérant qu'en réponse au moyen tiré par la requérante de ce que les dispositions de l'article R. 442-21 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 5 janvier 2007, ne pouvaient faire obstacle à l'application des dispositions du règlement du lotissement édicté antérieurement, le tribunal administratif de Caen a jugé que les dispositions de l'article R. 442-21 précité " s'appliquent aux subdivisions intervenant après leur entrée en vigueur, quelle que soit la date à laquelle le lotissement a été autorisé " et que les dispositions du règlement du lotissement " ne pouvaient légalement avoir pour effet de soustraire les subdivisions aux règles prévues par les articles du code de l'urbanisme " ; qu'ainsi, contrairement à ce que soutient la SCI Krepis, le jugement attaqué n'est pas entaché d'une omission à statuer sur ce moyen ; Sur les conclusions à fin d'annulation : 3. Considérant qu'aux termes de l'article L. 442-12 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : " Un décret fixe les conditions dans lesquelles les modifications aux divisions des propriétés et les subdivisions de lots provenant eux-mêmes d'un lotissement sont assimilées aux modifications des règles d'un lotissement prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 pour l'application de ces articles " ; qu'aux termes de l'article R. 442-21 du même code, dans sa rédaction alors en vigueur : " Les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf lorsqu'elles consistent à détacher une partie d'un lot pour la rattacher à un lot contigu " ; qu'aux termes de l'article L. 442-10 de ce code, dans sa rédaction alors en vigueur : " Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement, si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable (...) " ; 4. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la SCI Krepis a déposé, le 24 février 2010, une demande de permis d'aménager en vue de la création d'un lotissement de cinq parcelles à partir du " macrolot " n° 19, compris dans le lotissement dénommé " les Côteaux d'Albray " à Evrecy, approuvé par arrêtés des 19 décembre 2006 et 23 mars 2007 du maire ; qu'en application des dispositions précitées de l'article R. 442-21 du code de l'urbanisme, cette demande qui porte sur la subdivision d'un lot provenant d'un lotissement, dont il est constant qu'elle ne consiste pas à détacher une partie d'un lot pour la rattacher à un lot contigu, s'analyse en une modification des règles de ce lotissement soumise à la mise en oeuvre de la procédure prévue par les dispositions de l'article L. 442-10 de ce code ; que ces dernières dispositions l'emportent sur les dispositions contraires du règlement du lotissement qui prévoient que les "macrolots pourront, le cas échéant, être subdivisés en lots de terrains à bâtir sans qu'il soit besoin de l'accord des co-lotis ou d'un arrêté modificatif au cas où des programmes ne seraient pas réalisés " ; qu'il est constant que la demande de permis d'aménager n'a pas été précédée d'une modification des règles du lotissement selon les modalités prévues par l'article L. 442-10 ; que, dans ces conditions, le maire d'Evrecy était tenu de refuser la demande de permis d'aménager présentée par la SCI Krepis ».

    Cette solution apparait difficilement contestable.

    En premier lieu (dans le même sens, voir également : CAA. Marseille, 29 mars 2012, SCI Dacal, req. n°10MA01529 ), s’il est vrai que l’article R.442-21 du Code de l’urbanisme ne vise que « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager », il reste que cet article trouve sa base légale dans l’article L.442-8 qui dispose que : « un décret fixe les conditions dans lesquelles les modifications aux divisions des propriétés et les subdivisions de lots provenant eux-mêmes d'un lotissement ayant fait l'objet d'une autorisation de lotir ou d'un permis d'aménager sont assimilées aux modifications des règles d'un lotissement prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 pour l'application de ces articles ».

    Au demeurant :

    • d’une façon générale, la jurisprudence tend à assimiler le régime des autorisations de lotir à celui du permis d’aménager, ce dont il résulte notamment qu’une autorisation de lotir obtenue avant le 1er octobre 2007 peut néanmoins faire l’objet d’un permis d’aménager modificatif (CAA. Nantes, 4 mai 2010, Cne de Belz, req. n°09NT01343 ;CAA. Marseille, 24 novembre 2011, Sté Barkate Promotion, req. n°09MA03035);
    • plus spécifiquement, le régime antérieur au 1er octobre 2007 prévoyait lui-même une procédure de subdivision (art. R.315-48 ; C.urb) soumise à l’accord des colotis, et à cet égard peu ou prou équivalente à celle de l’article R.442-21, ce dont il résulte que l’application de ce dernier n’a pas pour effet de soumettre le lotissement, le lotisseur ou les acquéreurs des lots à une formalité non-prévue à la date de délivrance de l’autorisation de lotir initiale.

    Cela étant, il faut rappeler que la procédure de lotissement et d’autorisation de lotir s’imposaient au seul regard du nombre de lots à bâtir projetés et, donc, indépendamment de toute considération liée à la situation géographique du lotissement ou au point de savoir si les divisions projetées s’accompagnaient ou non de travaux d’aménagement et d’équipements communs.

    Certains lotissements créés en exécution d’une autorisation de lotir sollicitée avant le 1er octobre 2007 correspondent donc à un projet qui aujourd’hui relèverait de la procédure de déclaration préalable et non pas, donc, du régime du permis d’aménager.

    C’est à leur sujet qu’il faut donc se demander si la procédure prévue par l’article R.442-21 du Code de l’urbanisme leur est applicable. A notre sens oui.

    En effet, si l’article précité ne vise donc que « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager » c’est semble-t-il dans la mesure où il assimile celles-ci à des modifications des lotissements au sens des articles L.442-10 et L.442-11 du Code de l’urbanisme et, donc, à des modifications des règles fixées par les documents du lotissement au sens de l’article L.442-9 alors que selon la doctrine, les lotissements déclaratifs ne pourraient jamais fixer de telles règles.

    Si ce dernier point nous parait sujet à caution dans la mesure où en substance :

    • d’une façon générale, l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme ne définit pas et ne limite pas la notion de documents approuvés du lotissement alors qu’il ressort de la jurisprudence rendue en la matière qu’elle peut recouvrir toute pièce jointe au dossier de demande d’autorisation de lotissement, tel le plan de division (CAA. Marseille, 13 janvier 2005, req. n°02MA02078), y compris si cette pièce n’est pas obligatoirement à joindre à ce dossier, tel le cahier des charges ;
    • plus spécifiquement, l’article L.442-11 dispose que « lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu » ;

    il reste que cette distinction entre les permis d’aménager qui fixeraient des règles et les déclarations qui par nature ne pourraient pas en fixer n’a pas lieu d’être au sujet des autorisations de lotir pour lesquelles le Code de l’urbanisme ne prévoyait qu’un seul et unique régime.

    En second lieu, la Cour a donc également écarté le moyen selon lequel le règlement du lotissement au sein duquel était situé le terrain objet du refus de permis d’aménager contesté disposait que « les macrolots pourront, le cas échéant, être subdivisés en lots de terrains à bâtir sans qu'il soit besoin de l'accord des co-lotis ou d'un arrêté modificatif ». Et pour cause.

    D’une façon générale, même lorsqu’ils ont encore une valeur réglementaire opposable aux autorisations d’urbanisme, les documents du lotissement ont néanmoins une valeur inférieure au PLU puisqu’ils ne peuvent donc légalement pas autoriser ce que ce dernier interdit et qui lui-même ne peut pas légalement édicter des règles de procédure se substituant à celles prévues par le Code de l’urbanisme, quand bien même seraient-elles quasiment-identiques à celles prévues par ce code (CAA. Paris, 29 décembre 2006, Cne de Rueil-Malmaison, req. n°03PA01979).

    Plus spécifiquement, même à interpréter le règlement de lotissement en cause comme signifiant que les colotis donnaient dores et déjà leur accord à toute subdivision ultérieure, il reste l’accord des colotis ne peut prendre la forme d’un accord de principe puisque la jurisprudence exige qu’il soit donné au vu d’un projet précis de modifications (pour exemple : CE. 21 juin 1985, Lange, req. n°50.160).

    Certes, et vu de ce règlement visant des « macrolots », il est permis de penser qu’il s’agissant d’un « lotissement à la carte », il reste que le refus de permis d’aménager contesté dans cette affaire était antérieur à l’entrée en vigueur du décret du 28 février 2012 précisant à l’article R.442-21 que la procédure de principe s’applique sauf « lorsque ces subdivisions interviennent dans la limite du nombre maximum de lots autorisés, et résultent d'une déclaration préalable, d'un permis d'aménager, d'un permis valant division ou d'une division réalisée en application du a de l'article R. 442-1 dès lors que le lotisseur atteste de son accord sur cette opération par la délivrance d'une attestation » ; sans compter que même dans ce cas, ce n’est pas le règlement de lotissement en cause qui aurait dispensé de l’accord des colotis mais les dispositions précitées, pourtant que les conditions qu’elles prévoient soient réunies.

    Mais en dernier lieu, et pour être complet, on peut également relever que la Cour n’a pas recherché si le lotissement autorisé trois ans auparavant était ou non achevé et a rejeté le recours au motif que « la demande de permis d'aménager n'a pas été précédée d'une modification des règles du lotissement selon les modalités prévues par l'article L. 442-10 ».

    Au sujet d’une autorisation de lotir délivré avant le 1er octobre 2007, la Cour administrative d’appel de Marseille a en effet jugé (CAA. Marseille, 31 mai 2012, SCI Plein Sud, req. n°10MA03260) qu’une subdivision d’un lotissement précédemment autorisé pouvait s’opérer par un permis d’aménager modificatif et donc, sans l’accord des colotis puisqu’en substance, et dans cette affaire, il s’agissait selon-elle :

    • d’une modification du projet d’aménagement initial du lotisseur tel qu’il résultait du permis d’aménager primitif ;
    • et non pas donc d’une modification des documents du lotissement au sens des articles L.442-9 et L.442-10 du Code de l’urbanisme régissant notamment ce qu’il est convenu d’appeler l’accord des colotis ;

    solution quelque peu sujette à caution s’agissant de l’accord des colotis dans la mesure où :

    • l’alinéa 2 de l’article L.442-10 du Code de l’urbanisme se borne à préciser que "jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement, la modification mentionnée à l'alinéa précédent ne peut être prononcée qu'en l'absence d'opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible", ce qui n’a aucunement pour effet de dispenser de l’accord des colotis et, en toute hypothèse, n’a pas non plus pour objet de fixer la date à partir de laquelle cet accord est requis pour modifier les documents du lotissement ;
    • alors qu’à suivre l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme, et non sans logique, les documents du lotissement sont approuvés par l’autorisation de lotir et ont donc vocation à produire leur effet dès la date de délivrance de cette autorisation qui déclenche le délai de dix prévu par cet article.

    Il reste qu’en toute hypothèse, et pour aboutir à cette conclusion, la Cour administrative d’appel de Marseille a constaté et souligné que le lotissement autorisé par l’autorisation de lotir primitive n’était pas encore achevé. Et pour cause puisqu’il est de jurisprudence constante qu’une autorisation d’urbanisme entièrement exécutée et dont l’achèvement a été constatée ne peut plus légalement donner lieu à une autorisation modificative.

    D’ailleurs, et pour l’application du régime en vigueur depuis le 1er octobre 2007 à l’égard d’un lotissement achevé, la Cour administrative d’appel de Marseille (CAA. Marseille, 29 mars 2012, SCI Dacal, req. n°10MA01529) a en revanche jugé que la subdivision ultérieure du lotissement en cause avait vocation à relever de l’article R.442-21 du Code de l’urbanisme et, sauf à relever de l’article L.442-11, impliquaient donc l’accord des colotis tel que régi par l’article L.442-10 du Code de l’urbanisme.

    Or, si dans ce cadre l’accord des colotis est donc requis, il n’en demeure pas moins que cette procédure n’a pas non plus pas non plus selon vocation à aboutir à la délivrance d’un permis d’aménager modificatif et ce, même à faire abstraction de la règle de principe selon laquelle un projet achevé ne peut plus légalement donner lieu à une autorisation modificative .

    D’une part, s’il est vrai que cet accord doit être entériné par un arrêté, il reste qu’il s’agit de l’arrêté visé par l’article R.442-19 du Code de l’urbanisme qui dispose que « l'autorité mentionnée aux articles L. 442-10 et L. 442-11 est l'autorité compétente pour statuer sur les demandes de permis d'aménager ».

    Or, il va sans dire que si cet arrêté constituait un permis d’aménager modificatif, il n’y aurait aucunement besoin que le Code de l’urbanisme précise que l’autorité compétente pour statuer sur la demande de permis d'aménager modificatif est l’autorité compétente pour statuer sur la demande de permis d’aménager ; étant par ailleurs rappelé que :

    • l’article R.442-21 se borne à disposer que « « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 » ;
    • alors que l’ancien article R.315-48 précisait pour sa part que « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement sont assimilées aux modifications de lotissements prévues à l'article L. 315-3 (…) à moins que, conduisant à la création de plus de deux nouveaux lots, elles ne fassent l'objet d'une autorisation de lotir dans les conditions prévues par le présent chapitre (…) ».

    D’autre part, l’arrêté visée par l’article R.442-19 précité procède donc des articles L.442-10 ou L.442-11 du Code de l’urbanisme, et résulte ainsi :

    • soit, (art. L.442-10 ; C.urb), d’une demande des « colotis » auquel le lotisseur n’a pas à associer mais à laquelle il peut en revanche s’opposer ;
    • soit, (art. L.442-10 ; C.urb), d’une initiative unilatérale de l’autorité administrative compétente intervenant spontanément sans qu’aucune demande ne lui ait été formulée en ce sens ou du moins sans qu'une telle demande ne soit nécessaire en droit.

    Or :

    • d’une façon générale, la seule personne habilitée à obtenir un permis modificatif et le bénéficiaire du permis primitif (CAA. Bordeaux, 8 février 2010, SCI Saint-Michel, req. n°09BX00736) puisque cette seconde autorisation modifie ce dernier et donc les droits acquis que son bénéficiaire tire du caractère définitif de celui-ci (en ce sens : CAA. Nancy, 29 avril 2010, SA GNC HOLDING, req. n°08NC01854) ;
    • plus spécifiquement, un permis doit nécessairement avoir un titulaire (TA. Versailles, 26 octobre 1993, Segal, Dr.adm. 1994, comm. n°57) et aucun permis même modificatif ne peut être délivré à une personne sans que celle-ci ne l’ait demandé ; l’autorité n’ayant pas même la possibilité de le faire (en ce sens : CAA. Marseille, 31 janvier 2002, Melois, req. n°98MA02231) en dehors du cas spécifiquement prévue par l’article R.462-9 du Code de l’urbanisme.

    L’arrêté prévu par l’article R.442-19 du Code de l’urbanisme ne constitue donc pas selon nous un permis d’aménager modificatif, ni plus généralement, une autorisation de (sub)diviser mais une formalité préalable destinée à entériner l’accord des colotis et nécessaire à la délivrance légale de l’autorisation de diviser ultérieure dont la nature est déterminée au regard du projet auquel correspondent ces futures (sub)divisions.

    C’est donc à raison, et à l’instar de la Cour administrative de Marseille (CAA. Marseille, 29 mars 2012, SCI Dacal, req. n°10MA01529), que la Cour administrative de Nantes a rejeté la requête « la demande de permis d'aménager n'a pas été précédée d'une modification des règles du lotissement selon les modalités prévues par l'article L. 442-10 » et non pas donc au motif que ces subdivisions auraient dû faire l’objet d’un arrêté modificatif de l’autorisation initiale.

     

     

     

    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés

  • Sur la modification du cahier des charges des lotissements frappés par la caducité décennale prévue par l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme

     

    Dès lors que cet article ne comporte aucune exception sur ce point, la procédure de modification prévue par l’article L.442-11 du Code de l’urbanisme peut être légalement mise en œuvre pour modifier le cahier des charges d’un lotissement, y compris si ce dernier est frappé de caducité sur le plan réglementaire.

    CE. 7 octobre 2013, Cne de Saint-Jean de Monts, req. n°361.934


    A la suite des dispositions de l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme organisant la caducité des documents du lotissement sur le plan réglementaire, c’est-à-dire en substance en ce qu’ils sont opposables aux demandes d’autorisation d’urbanisme, les articles L.442-10 et L.442-11 disposent respectivement que :

    • « lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement, si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable » ;
    • « lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu ».


    Il reste que pour cesser d’être opposables sur le plan règlementaire, notamment aux autorisations d’urbanisme délivrés au sein du lotissement, certains de ces documents et des règles qu’ils fixent peuvent subsister sur le plan civil et contractuel pour ainsi demeurer opposables aux constructions devant le juge judiciaire, et au premier chef dans le cadre d’une action en démolition engagée par les colotis à l’encontre de ces dernières.

    Toute la question était ainsi de savoir si alors même que ces documents ne subsistaient qu’en tant que documents contractuels opposables dans les rapports de droit privé des colotis, les procédures de droit public prévues par les articles précités restaient néanmoins applicables.

    Si le Conseil d’Etat ne s’était jamais clairement prononcé sur la question – bien qu’ayant toutefois récemment jugé que :

    « Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 315-4 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : Lorsque l'approbation d'un plan d'urbanisme ou d'occupation des sols aura été prononcée postérieurement à une autorisation de lotissement, l'autorité compétente peut modifier tout ou partie des documents, et notamment le cahier des charges du lotissement, pour les mettre en concordance avec le plan d'urbanisme ou d'occupation des sols. ; que ces dispositions étaient applicables à la mise en concordance de tout document du lotissement avec le plan d'urbanisme ou le plan d'occupation des sols approuvé postérieurement ; que, toutefois, la cour administrative d'appel de Nantes ayant relevé, d'une part, ainsi qu'il a été dit, la caducité du règlement du lotissementet, d'autre part, la circonstance qu'il ne ressortait pas des pièces du dossier que les autorités compétentes auraient décidé de faire application des dispositions de l'article L. 315-4 du code de l'urbanisme au cahier des charges du lotissement, le moyen tiré de ce que la révision du plan d'occupation des sols aurait dû suivre la procédure prévue à l'article L. 315-4 du code de l'urbanisme était inopérant ; que, par suite, le moyen tiré de l'erreur de droit qu'aurait commise la cour administrative d'appel en écartant ce moyen est lui-même inopérant » (CE. 28 octobre 2011, req. n°326.834).

    et donc que le moyen en cause était inopérant (et non pas uniquement infondé en droit) non seulement parce qu’il n’apparaissait pas que la révision du POS contesté ait été entreprise sur le plan procédural au titre de l’article L.315-4 mais également en raison de la caducité du lotissement – la jurisprudence des Cours d’appel et la doctrine administrative tendaient néanmoins à répondre plus clairement par la négative ; position expliquant d’ailleurs les modifications que le projet de loi ALUR envisage d’apporter à ces deux articles.

    Ainsi, et pour l’application des anciens articles L.315-3 et L.315-4 en vigueur avant le 1er octobre 2007, et dont l’économie générale et la portée sont équivalentes à celles des actuels articles L.442-10 et L.442-11 (en ce sens CE. 28 octobre 2011, req. n°326.834) il avait été jugé que les anciens articles L.315-3 et L.315-4 du Code de l’urbanisme n’étaient plus applicables « à partir du jour où les règles particulières du lotissement sont devenues caduques du fait même des dispositions précitées de l’article L.315-2-1 du même code » (CAA Nancy, 23 décembre 1993, Cne de Breves, req. n°93NC00276) ; l’Administration Centrale ayant pour sa part précisé au sujet des dispositions en vigueur depuis le 1er octobre 2007 que : « dès lors que les règles d'urbanisme contenues dans ces documents sont devenues caduques en application de l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme, il n’y a plus lieu de les modifier et de faire application de l’article L.442-10 » (Rép. Min. n°41206 du 13 avril 2010, JOAN p.4245. Voir également : Rép. Min. du 17 novembre 1988, JO Sénat Q, p.1290 ; Rép. Min. n°43643 du 20 avril 2010, JOAN p.4489).

    C’est donc véritable surprise que la Cour administrative d’appel de Nantes devait confirmer cette analyse au sujet de l’article L.442-11 en jugeant que :

    « Considérant qu'il résulte de ces dispositions combinées, qu'à défaut d'une demande d'une majorité des colotis calculée selon les règles fixées par l'article L. 442-10 précité, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ; que ces règles d'urbanisme, dans cette hypothèse, ne peuvent plus être prises en compte par l'administration pour statuer sur les demandes d'autorisation d'occupation du sol mais continuent à régir les rapports des colotis entre eux ; que le maire ne peut par suite user de la faculté prévue par les dispositions de l'article L. 442-11 du code de l'urbanisme pour procéder à leur modification » (CAA. 15 juin 2012, Serge X…, req. n°10NT01321).

    Il reste que le Conseil d’Etat vient donc de censurer cette analyse au motif suivant :

    « 1. Considérant qu'aux termes de l'article L. 442-11 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : " Lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu " ; que ces dispositions ne prévoient aucune exception au pouvoir qu'elles confèrent au maire de modifier tous les documents d'un lotissement, y compris le cahier des charges, dès lors que la modification a pour objet de mettre ces documents en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu ;
    2. Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article L. 442-9 du même code que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques, en l'absence d'opposition d'une majorité qualifiée de colotis, au terme de dix années à compter de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu, mais que les stipulations du cahier des charges du lotissement continuent néanmoins à régir les rapports entre colotis ; qu'en cas de discordance entre, d'une part, le cahier des charges qui continue à régir les rapports entre colotis et, d'autre part, le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu, le maire peut faire usage du pouvoir qu'il tient des dispositions de l'article L. 442-11 de modifier le cahier des charges pour le mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu ;
    3. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 12 novembre 2007 pris en application de l'article L. 442-11 du code de l'urbanisme, le maire de la commune de Saint-Jean-de-Monts a modifié les cahiers des charges du lotissement de la Plage pour les mettre en concordance avec le plan d'occupation des sols ; qu'il résulte de ce qui précède qu'en annulant cet arrêté, par l'arrêt attaqué du 15 juin 2012, au motif que la caducité des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement aurait eu pour effet de priver le maire de son pouvoir de modifier les stipulations contractuelles des cahiers des charges de ce lotissement, la cour administrative d'appel de Nantes a commis une erreur de droit ».

    La caducité réglementaire des documents du lotissement au regard de l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme ne s’oppose donc pas en elle-même à ce que le Maire modifie ces documents, y compris pour le cahier des charges, par la procédure prévue à l’article L.442-11.


    Cela étant, cet arrêté génère plusieurs interrogations.

    Tout d’abord, la solution ainsi dégagée n’est pas spécifiquement motivée par la particularité de l’article L.442-11 du Code de l’urbanisme mais par le simple fait que « les dispositions de ce dernier ne prévoient aucune exception au pouvoir qu'elles confèrent au maire de modifier tous les documents d'un lotissement, y compris le cahier des charges, dès lors que la modification a pour objet de mettre ces documents en concordance ».

    Dans cette mesure, cette solution apparait à cet égard transposable à la procédure prévue par l’actuel article L.442-10 qui lui-même vise « tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement » et ne comporte également aucune exception à la compétence qu’il confère au Maire dès lors que « cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable ».

    D’ailleurs, dès lors que l’arrêt commenté ce jour n’est pas spécifiquement et expressément motivé par le particularisme de la procédure prévue par l’article L.442-11 mais par le simple fait que ce dernier ne comporte aucune exception, force est d’admettre à ce stade qu’il serait à cet égard quelque peu « incohérent » que :

    • de ce simple fait le Maire puisse spontanément et unilatéralement mettre en œuvre cette procédure n’impliquant aucune demande, ni aucune acceptation des colotis, pour modifier les documents d’un lotissement ne subsistant plus que sur le plan contractuel ;
    • mais en revanche, et alors même que l’article L.442-10 ne comporte pas plus d’exception, le Maire ne puisse pas procéder à cette modification aux mêmes fins alors qu’elle serait demandée par la « majorité qualifiée » des colotis.


    dès lors qu’en toute hypothèse, l’une comme l’autre ne doivent pas poursuivre un but contraire à l’intérêt général.

    Ensuite, comme le précise le Conseil d’Etat, si la procédure prévue par l’article L.442-11 peut être mise en œuvre à l’égard notamment du cahier des charges c’est « dès lors que modification a pour objet de mettre ces documents en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu ».

    Il est donc nécessaire que les prescriptions du PLU et les stipulations du cahier des charges soient donc « discordantes », ce qui impliquent donc en substance qu’elles aient le même objet.

    A priori, si cette procédure peut donc bien viser le cahier des charges, elle n’en semble pas pourtant applicable aux stipulations de pur droit privé, étrangères aux préoccupations d’urbanisme et aux prescriptions règlementaires d’un PLU.

    Mais enfin, c’est bien évidemment la portée de cet arrêt sur le contentieux civil ne relevant pas du Conseil d’Etat mais de la Cour de cassation qui génère les principales interrogations puisque selon cette dernière, ou du moins sa troisième chambre, la modification d’un cahier des charges comme d’un règlement d’ailleurs ne subsistant plus qu’en tant que document à caractère contractuel requiert (sauf stipulation contraire du document en cause) l’unanimité des colotis :

    « Attendu que recherchant la commune intention des parties au vu de l'acte de partage du 12 avril 1983, de l'acte du 21 juin 2001 par lequel les attributaires avaient cédé gratuitement à l'association syndicale libre (ASL) leurs parts indivises sur les parties communes dont faisait partie la parcelle A 420 dite zone de verdure et du fait qu'il avait été estimé nécessaire de demander à l'ensemble des colotis l'autorisation de changer l'affectation des terrains à usage d'espace vert en terrain à bâtir, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a souverainement retenu, sans se contredire et abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la modification des bases statutaires de la répartition des dépenses de l'ASL, qu'il résultait du cahier des charges que celui-ci avait conféré un caractère contractuel aux dispositions du règlement relatives à l'affectation des parcelles à l'usage d'espace vert auxquelles il se référait et en a exactement déduit, sans violer l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme [actuel L.442-10] que ce cahier des charges ne pouvait être modifié par la seule décision de l'assemblée générale des colotis qu'à l'unanimité » (Civ. 3ème, 16 décembre 2008, Mme Barla, req. n°07-14.307).

    Cela étant, la question n’est pas de déterminer la majorité contractuelle requise en l’absence de toute autre procédure mise en œuvre par l’autorité administrative compétente mais d’apprécier la portée sur ce contrat de l’arrêté effectivement et légalement adopté au titre de l’article L.442-11 (ou selon nous L.442-10) du Code de l’urbanisme. Or, sur ce point, la Cour de cassation ou plus précisément sa première chambre a récemment jugé que :

    « Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le cahier des charges du lotissement sis sur la parcelle cadastrée section C n° 847 à Montpellier, approuvé par arrêté préfectoral du 26 juillet 1955, prévoyait en son article 8, alinéa 3, qu'il ne pourrait être procédé à la division de l'un des lots, que ces dispositions ont été supprimées par arrêté municipal du 22 avril 2005 et que les époux X... ont, suivant acte de donation-partage du 14 décembre 2005, subdivisé en deux lots le lot n° 4 dont ils sont propriétaires ; que M. Y..., coloti, a agi en nullité de l'acte authentique du 9 décembre 2005 constatant la modification du cahier des charges, ainsi que de l'acte de donation-partage en ses dispositions relatives à la subdivision ;
    Attendu que pour accueillir sa demande, l'arrêt, après avoir énoncé que le juge judiciaire est compétent pour apprécier la légalité du contrat modificatif du 9 décembre 2005 et la question de savoir si les dispositions du cahier des charges initial ont été violées, retient que la nature contractuelle de la clause litigieuse imposait que sa modification, qui ne relevait pas de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme, procédât de la décision unanime des lotis ;
    Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que l'arrêté municipal du 22 avril 2005, qui, sous réserve d'une difficulté sérieuse justifiant une question préjudicielle relative à sa légalité, s'imposait à elle quant à son objet, avait accordé cette modification en application de l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme, alors en vigueur, la cour d'appel a violé les textes susvisés » (Cass. civ., 19 février 2013, req. n°12-10.277).


    Ainsi, dès lors que le Conseil d’Etat a validé la légalité de principe des arrêtés pris sur le fondement de l’article L.442-11 (et à notre sens de l’article L.442-10) du Code de l’urbanisme, la modification effective du cahier des charges résultant d’un tel arrêt lorsqu’il est effectivement adopté semble devoir s’imposer aux colotis comme au juge judiciaire.

    En résumé sur ce point, ce n’est donc qu’à défaut de mise en œuvre de ces procédures de droit public que la modification des stipulations du cahier des charges d’un lotissement pourtant frappé de caducité réglementaire requiert l’accord de tous les cocontractants et, plus précisément, l’unanimité des colotis, laquelle s’en trouve finalement subsidiaire ; ce qui à cet égard est en fait plus problématique dans le cas de la procédure prévue par l’article L.442-10 du Code de l’urbanisme dans la mesure où c’est seulement la modification en résultant qui doit elle-même être compatible avec le PLU, ce qui n’impose pas en soi qu’en amont, les stipulations à modifier soient incompatibles avec ce PLU, ni par voie de conséquence que leur modification résulte d’une pure préoccupation d’urbanisme.

    Mais puisque l’article L.442-10 ne comporte pas plus d’exception que l’article L.422-11 sur ce point...

    Pour conclure, reste bien entendu à mettre cet arrêt en perspective avec les modifications que le projet de loi « ALUR » tend à apporter aux articles L.442-9 (al.1), L.442-10 et L.442-11 qui, à s’en tenir au projet adopté en première lecture à l’Assemblée, devraient disposer :

    • « les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu »;
    • « lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable » ;
    • « lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges qu’il soit approuvé ou non approuvé, pour mettre en concordance ces documents avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu au regard notamment de la densité maximale de construction résultant de l’application de l’ensemble des règles du document d’urbanisme ».


    Il s’ensuivrait donc que l’article L.422-10 pourrait être mis en œuvre à l’égard du cahier des charges dès lors qu’il aura été approuvé et que, si tel n’est pas le cas, cette procédure sera restreinte à ses seules clauses de nature règlementaire ; précision que n’apporte donc pas cet article lorsque ce document a été approuvé.

    En revanche, l’article L.442-11 pourrait pour sa part être mis en œuvre sans distinction à l’égard du cahier des charges, qu’il ait été approuvé ou non, et quel que soit la nature des clauses en cause, si ce n’est que cette procédure devra encore tendre à la mise en concordance de ce document avec le PLU ; ce qui évidemment posera la question de l’applicabilité de cette procédure à l’égard des stipulations de nature purement contractuelle dont on voit mal comment elle pourrait être discordante avec le PLU compte tenu de l’objet des prescriptions de ce document d’urbanisme.

    Pas si sûr que l’on y voit plus clair…

    Reste un point plus « subtil » : puisque les articles L.442-10 et en toute hypothèse L.442-11 s’appliquent y compris lorsque le lotissement est caduc sur le plan règlementaire, faut-il en déduire que, même dans cette hypothèse, le contrôle des subdivisions subsiste au regard de l’article R.442-21 qui précise que « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 » ? (JML ? :))

     

     

    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés