JURISURBA - Actualité du droit de l'urbanisme ©

Texte de la question (publiée au JO le : 12/05/2009  page :  4487 ) : « M. Bernard Deflesselles attire l'attention de Mme la ministre du logement sur le délai des révisions simplifiées du plan d'occupation des sols. La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la loi de solidarité et renouvellement urbains, complétée par la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 relative à l'urbanisme et à l'habitat, a prévu qu'un plan d'occupation des sols demeure en vigueur jusqu'à ce qu'il soit révisé et mis sous forme de plan local d'urbanisme. Toutefois, pour permettre l'évolution des POS, avant qu'ils ne deviennent des PLU, une procédure de révision simplifiée a été instaurée. Son recours est ouvert jusqu'au 1er janvier 2010. Or il arrive que la mise en oeuvre de ces révisions demande beaucoup de temps, compte tenu des différentes contraintes qui doivent être intégrées, notamment en ce qui concerne les dispositions de la loi sur le littoral. Compte tenu des difficultés que rencontre un grand nombre de communes, il lui demande si elle peut lui indiquer s'il pourrait être envisagé d'accorder un délai supplémentaire au-delà du 1er janvier 2010 afin de permettre à ces communes de finaliser cette procédure de révision simplifiée ».

Texte de la réponse (publiée au JO le : 17/11/2009  page :  10944 ) : « Initialement prévue jusqu'au 31 décembre 2005, la possibilité offerte aux communes couvertes par un plan d'occupation des sols de bénéficier de la procédure de révision simplifiée a déjà été prorogée une première fois jusqu'au 31 décembre 2009 par l'article 39-IV de la loi de programme n° 2006-450 du 18 avril 2006 sur la recherche. À ce jour, aucun nouveau texte prorogeant le délai prévu à l'article L. 123-19 b du code de l'urbanisme n'est prévu. Les communes encore couvertes par un plan d'occupation des sols doivent donc le faire évoluer en plan local d'urbanisme afin de pouvoir bénéficier de la procédure de révision simplifiée après le 31 décembre 2009. De plus, il apparaît préférable de disposer d'un document d'urbanisme répondant réellement aux enjeux actuels de la commune, plutôt que de procéder à un ajustement d'un document à présent ancien ».

NB : dans sa rédaction issue de l’article 52 de la loi n°2009-967 du 3 aout 2009, l’article L.123-19 du Code de l’urbanisme précise « en cas d'annulation contentieuse du plan local d'urbanisme, l'ancien plan d'occupation des sols peut faire l'objet de révisions simplifiées pendant le délai de deux ans suivant la décision du juge devenue définitive »

Texte de la question (publiée au JO le :  31/03/2009  page :  3026 ) : « M. Éric Straumann interroge Mme la ministre du logement sur le délai d'ouverture de chantier des programmes de promotion immobilière dans le cadre des ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA). Compte tenu de la crise immobilière actuelle dans notre pays, ce délai est devenu totalement incertain. Les banquiers demandent aux promoteurs une pré-commercialisation à hauteur de 40 % pour accorder les prêts relatifs aux opérations de construction. Les permis de construire ont une validité de 2 ans avec possibilité de proroger d'une année supplémentaire. La taxe locale d'équipement est exigible, quant à elle, 18 mois après la délivrance du permis de construire, ce qui est un délai très court en ces temps de crise. Ne sachant pas si l'opération sera réalisée, compte tenu du quota de 40 % de vente à atteindre, ni sous quel délai, il est difficile pour les promoteurs d'engager le paiement de la TLE. La seule solution qui permette d'éviter le paiement de la TLE serait d'annuler le permis de construire. Mais cela priverait inévitablement les promoteurs immobiliers d'une possibilité de vente ultérieure. Aussi lui demande-t-il si elle compte mettre en oeuvre une solution qui permettrait le report du paiement de la TLE en fonction de l'ouverture réelle du chantier ».

Texte de la réponse (publiée au JO le :  17/11/2009  page :  10943 ) : « La prorogation d'un an, par le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008, des autorisations d'occupation du sol en cours, ainsi que de celles délivrées ultérieurement, jusqu'au 31 décembre 2010, a été décidée par le Gouvernement afin de ne pas empêcher la mise en oeuvre ultérieure de projets de construction différés actuellement pour des raisons conjoncturelles telles que celles évoquées dans la présente question. En revanche, la prorogation parallèle d'un an des délais de paiement actuels des taxes de l'urbanisme, en deux échéances à dix-huit et trente-six mois à compter de la date de délivrance du permis de construire ou le report du paiement de la taxe locale d'équipement (TLE) en fonction de l'ouverture réelle du chantier ont été écartés par le Gouvernement pour les motifs ci-après. Outre l'efficacité non avérée de ces mesures et les risques d'insolvabilité induits par l'allongement des délais de paiement, leur mise en œuvre aurait très sensiblement alourdi les tâches des services d'assiette ainsi que celles de recouvrement des comptables du Trésor, notamment en raison du nécessaire contrôle de l'ouverture réelle des chantiers préalablement à l'émission des avis d'imposition. En conséquence, cette dernière procédure a toujours été écartée en raison de la majoration significative des coûts d'assiette qu'elle générerait. Les délais actuels de recouvrement des taxes d'urbanisme à dix-huit et trente-six mois constituent une exception au recouvrement immédiat de l'impôt. Ces délais résultent d'un compromis entre la prise en compte des aléas rencontrés par les constructeurs et la protection des budgets des collectivités territoriales. Enfin, il convient de rappeler que le nouvel article L. 278 du livre des procédures fiscales, issu de la loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008, accorde désormais des délais de paiement particulièrement avantageux aux constructeurs dont le permis de construire est attaqué par un tiers. Le paiement des impositions afférentes à leur décision juridictionnelle est devenu définitif. Il n'est donc pas envisagé de modifier les échéances actuelles à dix-huit et trente-six mois de recouvrement des taxes d'urbanisme ». 

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

TEXTE DE LA QUESTION (Question publiée au JO le :  11/08/2009  page :  7760) : "M. Michel Issindou attire l'attention de M. le ministre de la culture et de la communication sur les conséquences du projet de suppression de l'avis conforme des architectes des bâtiments de France. En effet, actuellement, le code du patrimoine prévoit que, dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP), les permis de construire et de démolir ne peuvent être délivrés qu'après l'avis conforme d'un architecte des bâtiments de France. Cette obligation d'avis conforme avait conduit le législateur à supprimer le périmètre de protection des monuments historiques dans les ZPPAUP puisque l'avis conforme de l'architecte des bâtiments de France était impératif avant la délivrance du permis de construire ou de démolir. Le projet de suppression de l'avis des architectes des bâtiments de France aurait pour conséquence, selon de nombreuses associations, de mettre en péril des éléments essentiels de notre patrimoine en raison de l'abaissement du niveau de protection. Il lui demande donc de bien vouloir préciser le contenu de ce projet ainsi que les pistes envisagées pour garantir le niveau de protection de l'ensemble des sites concernés par ces dispositions"

TEXTE DE LA REPONSE (Réponse publiée au JO le :  27/10/2009  page :  10186) : "L'article 9 de la loi n° 2009-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en oeuvre du Grenelle de l'environnement - dite « Grenelle 1 » - prévoit désormais que l'avis des architectes des Bâtiments de France (ABF), préalable à la délivrance de l'autorisation pour exécuter des travaux dans le périmètre des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), est un avis simple. Par voie de conséquence, la procédure de recours administratif contre l'avis de l'architecte des Bâtiments de France auprès du préfet de région a été supprimée. Ces nouvelles dispositions ne mettent en cause ni l'économie générale du dispositif des ZPPAUP ni sa pérennité. D'abord, l'autorité compétente pour la délivrance des autorisations d'urbanisme demeure bien entendu liée par les dispositions réglementaires de la ZPPAUP, sauf à prendre le risque d'une annulation de sa décision par le juge administratif, saisi par le représentant de l'État ou par des tiers. Ensuite, le nombre infime de recours enregistrés chaque année, jusqu'à ce jour, contre les avis des architectes des Bâtiments de France en ZPPAUP, permet de penser que l'autorité compétente pour délivrer les autorisations d'urbanisme continuera, dans l'immense majorité des cas, de suivre ces avis. Les collectivités territoriales qui ont choisi la ZPPAUP comme instrument pour leur politique de protection et de mise en valeur patrimoniale, dans le cadre d'un partenariat étroit avec l'État, comptent en effet, plus que jamais, sur l'expertise et l'appui des architectes des Bâtiments de France, avec lesquels elles ont tissé des relations de confiance. Enfin, le ministre chargé de la culture conserve la faculté d'évoquer tout dossier dont l'architecte des Bâtiments de France est saisi. Le législateur a donc estimé que l'État devait conserver, sous cette forme, une procédure rapide et efficace pour garantir l'intérêt général de la protection et de la mise en valeur du patrimoine. Cette décision manifeste clairement, s'il en était besoin, l'intérêt accordé par le Parlement et le Gouvernement aux ZPPAUP, dispositif éprouvé qui concerne aujourd'hui plus de 600 communes. C'est la raison pour laquelle, au-delà de la question de la forme de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France, la modernisation de la conception et de la gestion des ZPPAUP constitue un chantier capital. D'ores et déjà, la définition progressive d'une approche régionale de la politique des ZPPAUP, favorisée par la fusion des directions régionales des affaires culturelles (DRAC) et des services départementaux de l'architecture et du patrimoine (SDAP), permettra de conforter la lisibilité et, partant, la légitimité de l'action des architectes des Bâtiments de France dans ces zones de protection. En outre, il est nécessaire d'examiner tous les moyens d'améliorer le régime de la ZPPAUP, tant du point de vue de son contenu que de ses procédures d'instruction et de ses modalités de gestion, et de s'interroger, à cette occasion, sur la répartition des rôles entre l'État et les collectivités territoriales dans sa mise en oeuvre. C'est pourquoi vient d'être confié à M. Thierry Tuot, conseiller d'État, le soin d'être rapporteur d'une mission de concertation et de propositions, présidée par le ministre de la culture et de la communication, associant des élus nationaux et territoriaux aux professionnels de l'architecture et de la protection du patrimoine. Les conclusions de cette mission seront présentées dans des délais compatibles avec le calendrier des travaux parlementaires, l'objectif étant d'intégrer les pistes de travail retenues dans la loi dite « Grenelle II », dont le projet sera examiné par le Parlement à partir du mois de septembre 2009. "

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TEXTE DE LA QUESTION (Question publiée au JO le :  14/07/2009  page :  6985) : "M. Jean-Christophe Lagarde attire l'attention de M. le ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales sur la prise en compte des capteurs solaires dans les dispositions du règlement national d'urbanisme (RNU). Pour les communes qui ne disposent pas de plan local d'urbanisme, d'une carte communale ou d'un même document en tenant lieu, les dispositions sont fixées par les règles nationales de l'urbanisme. Ces dispositions prennent en compte l'intérêt public d'urbanisme, d'hygiène ou encore de sécurité et salubrité, mais aucunement des considérations environnementales. Cette absence de mention risque de poser de sérieux problèmes de voisinage, notamment lors de la présence de capteurs solaires et des servitudes techniques en découlant sur une construction existante. Un nouveau bâtiment, qui ne prendrait pas en compte l'emplacement et la hauteur affectés pour l'ensoleillement du bâtiment voisin dont des capteurs solaires sont déjà installés, risque de mettre à néant les efforts environnementaux et financiers du voisin. C'est pourquoi il souhaite savoir si le Gouvernement compte prendre en compte les capteurs solaires dans les dispositions du RNU".

TEXTE DE LA REPONSE (Réponse publiée au JO le :  27/10/2009  page :  10209) : "Les projets de construction, tant dans le cas de l'installation de capteurs solaires sur un bâtiment existant que dans celui de la construction d'un bâtiment à proximité d'un bâtiment existant comportant des capteurs solaires, doivent respecter les préoccupations environnementales et paysagères. Sur les territoires non couverts par un document d'urbanisme, les autorisations d'occupation du sol sont délivrées sur le fondement des règles générales de l'urbanisme et des autres dispositions réglementaires, applicables au projet, telles que celles relatives à la protection des sites et paysages ou des monuments historiques. Sur ces territoires, l'État a toujours la possibilité, en application de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme, de refuser un projet ou de ne l'accepter que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. Les articles R. 111-16 à R. 111-19 du code de l'urbanisme y réglementent les distances minimales à respecter entre les constructions ; l'article R. 111-22 de ce code prévoit aussi que dans les secteurs déjà partiellement bâtis, présentant une unité d'aspect et non compris dans des programmes de rénovation, l'autorisation de construire à une hauteur supérieure à la hauteur moyenne des constructions avoisinantes peut être refusée ou subordonnée par des prescriptions particulières. Par ailleurs, une autorisation de construire est toujours délivrée sous réserve des droits des tiers, ce qui signifie que même si l'autorisation de construire est légale au regard des règles précitées, un voisin peut faire valoir les préjudices, par exemple liés à la perte d'ensoleillement, qu'il subit du fait de la construction. Il peut en effet, se prévaloir de l'article 544 du code civil qui protège le droit d'utiliser sa propriété, par exemple en construisant mais que la jurisprudence interprète comme interdisant de causer à autrui un trouble anormal de voisinage (Cour de cassation, Civ. 3e, 4 février 1971, Bull. Civ. III, n° 78). Ce trouble peut être la réalisation d'une construction causant au voisin un préjudice important, par exemple, une perte d'ensoleillement"

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TEXTE DE LA QUESTION (Question publiée au JO le :  12/05/2009  page :  4441) : "M. Olivier Dussopt attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme et des services sur l'application des dispositions de l'article L. 752-18 du code de commerce, modifié par l'article 102 de la loi de modernisation de l'économie n° 2008-776 du 4 août 2008 (LME) : « Avant l'expiration du délai de recours ou, en cas de recours, avant la décision de la commission nationale, le permis de construire ne peut être accordé ni la réalisation entreprise et aucune nouvelle demande ne peut être déposée pour le même terrain d'assiette auprès de la commission départementale d'aménagement commercial ». Il y a lieu de s'interroger sur la manière de concilier ces dispositions du code de commerce avec celles de l'article L. 425-7 du code de l'urbanisme qui prévoient, dans leur nouvelle formulation issue de l'article 105 de la LME, que « lorsque le permis de construire porte sur un projet soumis à une autorisation d'exploitation commerciale, le permis ne peut être accordé avant la délivrance de cette autorisation. Sa mise en oeuvre ne peut être entreprise avant l'expiration des recours entrepris contre elle. » Antérieurement à l'adoption de la LME, il résultait de l'interprétation combinée des articles L. 752-18 du code de commerce et R. 423-36 du code de l'urbanisme que la réalisation du projet d'équipement commercial ne pouvait être entreprise et le permis de construire, dont le délai d'instruction était prolongé de quatre mois, ne pouvait être délivré, tant qu'une autorisation de la CNEC, expresse ou tacite, n'était pas intervenue. Depuis l'entrée en vigueur de la LME, l'article R. 423-36 du code de l'urbanisme, issu du décret n° 2008-1212 du 24 novembre 2008, envisage désormais la seule hypothèse d'un refus d'autorisation par la CDAC, en prolongeant de cinq mois le délai d'instruction de la demande de permis de construire. Dans ce contexte, la question posée est celle de savoir si un effet suspensif est toujours attaché au recours engagé devant la CNAC contre une décision de la CDAC, y compris lorsque cette décision est favorable à un projet de création ou d'extension d'un ensemble commercial, ou si, eu égard aux dispositions précitées de l'article L. 425-7 du code de l'urbanisme actuellement en vigueur, il convient d'appliquer des règles juridiques différentes selon que la CDAC a refusé ou autorisé le projet ? Autrement dit, faut-il attendre l'expiration du délai de recours et, le cas échéant, la décision définitive de la CNAC ou peut-on procéder à la délivrance d'un permis de construire lorsque le projet a obtenu l'autorisation de la commission départementale ? À première lecture, il existe une contradiction entre les dispositions de l'article L. 752-18 du code de commerce et celles de l'article L. 425-7 du code de l'urbanisme. En effet, selon l'article L. 752-18 du code de commerce, l'introduction d'un recours devant la CNAC contre la décision d'une CDAC suspend les effets de cette décision dans l'attente de celle de la commission nationale qui se substitue à elle. Cette règle s'applique d'ailleurs que le projet soit soumis à permis de construire ou non. Il attire son attention sur le fait qu'une telle lecture impliquerait que soient méconnues les dispositions du code de l'urbanisme qui distinguent entre « délivrance » et « mise en oeuvre » du permis. De plus, dans le cadre de cette interprétation, le recours pour excès de pouvoir engagé devant le Conseil d'État contre la décision de la CNAC serait suspensif, contrairement à tous les autres recours pour excès de pouvoir contre une décision administrative. En effet, comment alors interpréter les dispositions de l'article L. 425-7 du code de l'urbanisme qui édicte que « la mise en oeuvre du permis de construire ne peut être entreprise avant l'expiration des recours entrepris contre elle » ? Cette interprétation contreviendrait en outre au principe d'indépendance des législations selon lequel les autorisations d'urbanisme n'ont pas à assurer le respect de législations extérieures. Surtout, une telle solution irait à l'encontre de l'objectif de simplification et de rapidité dans les procédures d'aménagement commercial, fixé par la LME"

TEXTE DE LA REPONSE (Réponse publiée au JO le :  27/10/2009  page :  10179) : " L'articulation entre la délivrance du permis de construire et l'autorisation d'exploitation commerciale (AEC) est prévue par les articles L. 425-7 du code de l'urbanisme et L. 752-18 du code de commerce. L'article L. 425-7 du code de l'urbanisme dispose que le permis de construire ne peut être accordé avant la délivrance de l'autorisation d'exploitation commerciale et que sa mise en oeuvre ne peut être entreprise avant l'expiration des recours exercés contre cette décision. Il résulte de ces dispositions que, dès qu'une AEC est accordée par la commission départementale d'aménagement commercial (CDAC), le permis de construire peut être délivré par l'autorité administrative compétente. L'arrêté pris par celle-ci doit alors préciser au demandeur qu'en cas de recours formé devant la Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC), la mise en oeuvre du projet ne pourra intervenir avant que la CNAC ne se soit prononcée et ce, conformément aux dispositions de l'article L. 752-18 du code de commerce. S'agissant des recours visés à l'article L. 425-7 du code de l'urbanisme, le terme « recours » s'applique, bien entendu, aux seuls recours administratifs préalables obligatoires exercés devant la CNAC. Celle-ci doit se prononcer dans un délai de quatre mois à compter de sa saisine, conformément aux dispositions de l'article L. 752-17 du code de commerce. En revanche, comme tous les recours contentieux pour excès de pouvoir, les recours formés devant la juridiction administrative contre une décision de la CNAC ne sont pas suspensifs. Le porteur de projet pourra donc procéder, sans délai, à l'exécution des travaux, dès que la décision de la Commission nationale accordant le projet lui aura été notifiée. Ainsi, l'ensemble des dispositions précitées répondent aux objectifs de simplification et de rapidité des procédures voulus par le législateur. À cet égard, il est rappelé que le délai imparti à la CDAC pour l'examen d'un projet est désormais de deux mois (art. L. 752-14 du code de commerce), au lieu de quatre mois sous l'ancienne législation. De même, le délai d'instruction du permis de construire a été ramené de sept à six mois (art. R. 423-28 c du code de l'urbanisme). Enfin, l'obligation du recours administratif préalable devant la CNAC doit permettre de réduire de manière significative les délais de la procédure contentieuse dans la mesure où les décisions de la Commission nationale ne sont susceptibles de recours que devant le Conseil d'État qui statue en premier et dernier ressort. "

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

TEXTES :

Décret n° 2009-1272 du 21 octobre 2009 relatif à l'accessibilité des lieux de travail aux travailleurs handicapés JORF n°0246 du 23 octobre 2009 page 17725 texte n° 13

Arrêté du 24 septembre 2009 portant approbation de diverses dispositions complétant et modifiant le règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (JORF n°0246 du 23 octobre 2009 page 17718 texte n° 12)

REPONSE MINISTERIELLE n°43146 : 

Question (JOAN, 24/02/2009, p.  1728): "Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de Mme la ministre du logement sur le cas d'une commune n'ayant pas de plan local d'urbanisme et où un lotisseur privé a déposé une demande de permis d'aménager un lotissement à usage d'habitation. Pour accéder à ce lotissement privé, la commune s'est engagée à réaliser et à financer un îlot de sécurité sur une route départementale à l'intérieur de l'agglomération. Le maire a été autorisé par le conseil municipal à signer une convention avec le lotisseur fixant les conditions de remboursement des travaux. Les articles L. 332-6 et suivants du code de l'urbanisme énumèrent limitativement les contributions d'urbanisme exigibles des lotisseurs. Elle lui demande donc si la commune peut demander au lotisseur une contribution financière, assimilable à une offre de concours, pour l'îlot de sécurité".

Réponse (JOAN, 20/10/2009, p.9944) : "Les articles L. 332-6 et suivants du code de l'urbanisme énumèrent limitativement les contributions d'urbanisme exigibles des constructeurs et lotisseurs. Ces dispositions d'ordre public ne prévoient pas la possibilité d'accepter des offres de concours et interdisent tout versement spontané de contributions financières destinées à couvrir le coût des équipements publics générés par leurs opérations (CE Section, 4 février 2000, req. n° 202.981, « EPAD c/SNC Coeur Défense », eb. P. 31, C.E. 10 octobre 2007, req. n° 268.205, « Commune de Biot »). En revanche, il peut être mis à la charge de ces mêmes opérateurs, sur le fondement des articles L. 332-6-1-2° -c, L. 332-8 et, le cas échéant, L. 332-12 du code de l'urbanisme, une participation pour le financement d'un équipement public exceptionnel rendu nécessaire par une construction à caractère industriel, agricole, commercial ou artisanal. En l'espèce, la participation mise à la charge du bénéficiaire du permis d'aménager un lotissement à usage d'habitation n'entre pas dans le champ d'application de l'article L. 332-8 précité et présente donc un caractère illégal. Le coût de cet aménagement de sécurité ne peut qu'être pris en charge par le département, maître d'ouvrage de cette voie routière. Le paiement d'une telle participation ouvre droit à ce lotisseur et à ses acquéreurs successifs, à une action en répétition de l'indu portant intérêt au taux légal majoré de cinq points (art. L. 332-30 du code de l'urbanisme). À défaut d'inscription de cette participation sur le registre prévu à l'article L. 332-29 du même code, le délai de prescription de cinq ans de l'action en répétition de l'article L. 332-30 leur est inopposable (CAA Paris, 18 septembre 2008, req. n° 06PA04154, « Commune d'Antony »). Enfin, la perception d'une telle participation illégale est susceptible de constituer le délit pénal de concussion".

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Décret du 16 octobre 2009 relatif à la SHO des constructions dont l'article 1er dispose :

« Il est inséré, après le premier alinéa de l'article R.* 112-2 du code de l'urbanisme, un alinéa ainsi rédigé :
« Les surfaces de plancher supplémentaires nécessaires à l'aménagement d'une construction existante en vue d'améliorer son isolation thermique ou acoustique ne sont pas incluses dans la surface de plancher développée hors œuvre brute de cette construction ».

Les constructions nouvelles attendront....




Patrick E. DURAND
Docteur en droit - Avocat au barreau de Paris
Cabient FRECHE & Associes

TEXTE DE LA QUESTION (publiée au JO le : 14/04/2009 page : 3412):

M. Pierre Morel-A-L'Huissier attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé de l'aménagement du territoire sur l'application du décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008. Ce décret est notamment venu prolonger le délai de validité des permis de construire, d'aménager ou de démolir. Il lui demande de lui indiquer la date à laquelle ce nouveau dispositif s'applique et s'il entre immédiatement en application pour les permis en cours

TEXTE DE LA QUESTION (publiée au JO le : 06/10/2009 page : 9472):

En ce qui concerne les autorisations demandées ou les déclarations faites avant le 1er octobre 2007, il y a lieu d'appliquer les dispositions du décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008 relatif au délai de validité des autorisations d'urbanisme. En effet, même si l'article 26 du décret du 5 janvier 2007 précise que ces autorisations ou déclarations restent soumises aux règles de compétence, de forme et de procédure en vigueur à la date de leur dépôt, la durée de validité est une règle de fond et non une règle de forme ou de procédure. L'article 26 ne leur est pas applicable. Le décret du 19 décembre 2008 est également applicable aux permis de construire accordés avant le 1er octobre 2007.



On voit en effet mal comment il pourrait en être autrement dès lors que, d'une part, la caducité d'une autorisation a sauf disposition contraire vocation à s'apprécier en considération des normes en vigueur à la date ou la question de pose et non pas donc en considération de celles applicables à sa date de délivrance et que, d'autre part, pour ce qui concerne les autorisations sollicitées et/ou obtenues avant le 1er octbre 2007, l'ancien article R.421-32 du Code de l'urbanisme (voir ici).




Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Décret n° 2009-1154 du 29 septembre 2009 créant un label « haute performance énergétique rénovation » pour certains bâtiments existants (JORF n°0227 du 1 octobre 2009 page 15899 ; NOR: DEVU0907229D)

Arrêté du 29 septembre 2009 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label « haute performance énergétique rénovation » (JORF n°0227 du 1 octobre 2009 page 15901 ; NOR: DEVU0917396A)




Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat a barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

TEXTE DE LA QUESTION (publiée au JO le : 16/06/2009 page : 5738) :
« M. Lionnel Luca attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur les articles L. 128-1 et L. 128-2 du code de l'urbanisme qui autorisent un dépassement du COS lorsque ce dépassement est motivé par la promotion de la performance énergétique dans les bâtiments à usage commercial et artisanal. L'inscription de ces dispositions, issues de la loi n° 2005-781 du 13 juillet 2005, dans le chapitre intitulé " dispositions favorisant la performance énergétique et les énergies renouvelables dans l'habitat" semblent exclure de fait les activités économiques. Le décret d'application n'ayant apporté aucune précision en la matière, il lui demande de bien vouloir lui préciser si ces articles du code de l'urbanisme peuvent également s'appliquer aux bâtiments tertiaires »

TEXTE DE LA REPONSE (publiée au JO le : 29/09/2009 page : 9246) :
« L'article L. 128-1 du code de l'urbanisme dispose que le dépassement du coefficient d'occupation des sols est autorisé, dans la limite de 20 % et dans le respect des autres règles du plan local d'urbanisme, pour les constructions remplissant des critères de performance énergétique ou comportant des équipements de production d'énergie renouvelable. Un décret en Conseil d'État détermine les critères de performance et les équipements pris en compte. L'article L. 128-2 précise que ces dispositions sont rendues applicables dans la commune par décision de son conseil municipal. Ces dispositions ne mentionnent pas qu'elles ne s'appliquent qu'aux constructions à usage d'habitation, à l'exclusion des autres constructions. Par ailleurs, les critères de performance énergétique et les équipements pris en compte sont ceux définis par l'article R. 111-21 du code de la construction et de l'habitation, en vigueur depuis le 1er janvier 2007 et applicable aux demandes de permis de construire déposées à compter de cette date ; ces critères de performance énergétique sont applicables à l'ensemble des constructions, quel que soit leur usage, et non aux seules constructions à usage d'habitation. L'intitulé du chapitre VIII « Dispositions favorisant la performance énergétique et les énergies renouvelables dans l'habitat », dans lequel figurent ces articles L. 128-1 et L. 128-2 du code de l'urbanisme n'apparaît donc pas en cohérence avec les dispositions qu'il contient. Il devra donc être prochainement modifié. Le projet de loi portant engagement national pour l'environnement, actuellement en examen devant le Parlement, prévoit, en effet, d'autoriser le Gouvernement à prendre une ordonnance visant à apporter au régime des autorisations d'urbanisme, les corrections qui pourraient apparaître nécessaires »


TEXTE DE LA QUESTION (publiée au JO le : 31/03/2009 page : 2994) :
« M. Rudy Salles attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur le cas où un immeuble a été réalisé sans permis de construire et où aucune poursuite n'a été engagée dans le délai de prescription. Il lui demande si, dans le cas où le propriétaire souhaite effectuer une extension du bâtiment en cause, un permis de construire peut être accordé et si ce permis de construire ne doit concerner que les travaux nouveaux envisagés, ou inclure également la construction initiale »

TEXTE DE LA REPONSE (publiée au JO le : 29/09/2009 page : 9242) :
« Au terme d'une jurisprudence constante depuis la décision du Conseil d'État du 9 juillet 1986 (Mme Thalamy), effectuer des travaux sur une construction réalisée sans permis exige l'obtention d'un permis visant à autoriser les futurs aménagements et à régulariser le bâtiment en place. En conséquence, la demande comme les plans doivent prendre en considération l'existant sous peine de voir le permis censuré par le juge administratif, sans que l'extinction des délais de recours concernant la construction initiale ne puisse rentrer en ligne de compte. Il n'existe que deux exceptions au principe ainsi posé. La première concerne les constructions qui ont été édifiées avant la généralisation du permis de construire par la loi du 15 juin 1943 (CAA de Marseille 23 novembre 2006 M. Giganot 04MA01369). La seconde vise les travaux qui n'avaient pas à être autorisés par un permis de construire à la date à laquelle ils ont été réalisés, en raison par exemple de dérogations inscrites au code de l'urbanisme alors en vigueur (CE 15 mars 2006, ministre de l'équipement, des transports, du tourisme et de la mer n° 266238). Dans ces deux cas, il est possible de délivrer un permis ne s'intéressant qu'au futur projet du constructeur dans la mesure où les bâtiments déjà édifiés ne nécessitaient pas d'autorisation au moment de leur réalisation. Hormis ces deux hypothèses, une autorisation de construire couvrant la construction initiale et les travaux à venir pourra être délivrée à condition que les règles d'occupation du sol en vigueur sur la commune le permettent »


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Cinq questions (QE n° 4460, 53426, 53427, 54793 et 54794)   pour une même réponse (JOAN - 08/09/2009; p. 8512) :

« L'article 9 de la loi n° 2009-967 du 3 août 2009 de programmation relative à la mise en oeuvre du Grenelle de l'environnement - dite « Grenelle I » - prévoit désormais que l'avis des Architectes des bâtiments de France (ABF), préalable à la délivrance de l'autorisation pour exécuter des travaux dans le périmètre des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), est un avis simple. Par voie de conséquence, la procédure de recours administratif contre l'avis de l'architecte des Bâtiments de France auprès du préfet de région a été supprimée.

Ces nouvelles dispositions ne mettent en cause, ni l'économie générale du dispositif des ZPPAUP, ni sa pérennité.

D'abord, l'autorité compétente pour la délivrance des autorisations d'urbanisme demeure bien entendu liée par les dispositions réglementaires de la ZPPAUP, sauf à prendre le risque d'une annulation de sa décision par le juge administratif, saisi par le représentant de l'État ou par des tiers. Ensuite, le nombre infime de recours enregistrés chaque année, jusqu'à ce jour, contre les avis des Architectes de Bâtiments de France en ZPPAUP, permet de penser que l'autorité compétente pour délivrer les autorisations d'urbanisme continuera, dans l'immense majorité des cas, de suivre ces avis.

Les collectivités territoriales qui ont choisi la ZPPAUP comme instrument pour de leur politique de protection et de mise en valeur patrimoniale, dans le cadre d'un partenariat étroit avec l'État, comptent en effet, plus que jamais, sur l'expertise et l'appui des Architectes de Bâtiments de France, avec lesquels ils ont tissé des relations de confiance. Enfin, le ministre chargé de la culture conserve la faculté d'évoquer tout dossier dont l'Architecte des bâtiments de France est saisi. Le législateur a donc estimé que l'État devait conserver, sous cette forme, une procédure rapide et efficace pour garantir l'intérêt général de la protection et de la mise en valeur du patrimoine.

Cette décision manifeste clairement, s'il en était besoin, l'intérêt accordé par le Parlement et le Gouvernement aux ZPPAUP, dispositif éprouvé qui concerne aujourd'hui plus de 600 communes. C'est la raison pour laquelle, au-delà de la question de la forme de l'avis de l'architecte des Bâtiments de France, la modernisation de la conception et de la gestion des ZPPAUP constitue un chantier capital. D'ores et déjà, la définition progressive d'une approche régionale de la politique des ZPPAUP, favorisée par la fusion des directions régionales des affaires culturelles (DRAC) et des services départementaux de l'architecture et du patrimoine (SDAP), permettra de conforter la lisibilité et, partant, la légitimité de l'action des Architectes des Bâtiments de France dans ces zones de protection. En outre, il est nécessaire d'examiner tous les moyens d'améliorer le régime de la ZPPAUP, tant du point de vue de son contenu que de ses procédures d'instruction et de ses modalités de gestion, et de s'interroger, à cette occasion, sur la répartition des rôles entre l'État et les collectivités territoriales dans sa mise en oeuvre. C'est pourquoi vient d'être confié à M. Thierry Tuot, conseiller d'État, le soin d'animer une mission de concertation et de propositions associant des élus nationaux et territoriaux aux professionnels de l'architecture et de la protection du patrimoine. Les conclusions de cette mission seront présentées dans des délais compatibles avec le calendrier des travaux parlementaires, l'objectif étant d'intégrer les pistes de travail retenues dans la loi dite « Grenelle II », dont le projet sera examiné par le Parlement à partir du mois d'octobre prochain ».

Patrick E. DURAND
Docteur en droit - Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

La lecture lecture d'un article de la presse magazine de ce week-end m'a rappelé l'existence de cette question et de sa réponse sur une problématique originale...

Question publiée au JO le : 03/02/2009 page : 951
"Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur le cas des constructions et installations, telles que cabanes dans les arbres ou yourtes ou tipis. Elle lui demande de lui préciser le régime juridique qui leur est applicable au regard du code de l'urbanisme".

Réponse publiée au JO le : 19/05/2009 page : 4858
"Au regard de la réglementation applicable en matière de camping, les yourtes ou tipis peuvent être assimilées à des tentes, si elles sont non équipées. Elles peuvent être assimilées à des habitations légères de loisirs (HLL) si elles comportent des équipements intérieurs, tels que des blocs cuisine ou sanitaires. Dans un cas comme dans l'autre, ces hébergements sont strictement réglementés par le code de l'urbanisme. Les tentes peuvent être installées soit dans les terrains de camping aménagés, soit sur parcelle individuelle avec l'accord de celui qui a la jouissance du terrain, dans les conditions prévues par les articles R. 111-41 et suivants du code de l'urbanisme. Les HLL peuvent être implantées dans les terrains de campings, les parcs résidentiels de loisirs, certains villages de vacances ou encore dans certaines dépendances des maisons familiales de vacances. Les cabanes dans les arbres sont aussi éligibles au régime juridique des HLL. Dans ce cadre, ces installations d'une surface hors oeuvre nette inférieure (SHON) à 35 mètres carrés sont dispensées de formalité. Si elles présentent une SHON supérieure, une déclaration préalable est exigée. En dehors des quatre lieux d'implantations susvisés (terrains de campings, parcs résidentiels de loisirs, certains villages de vacances, certaines dépendances des maisons familiales de vacances), ces constructions sont soumises au droit commun des constructions, c'est-à-dire : déclaration préalable entre 2 et 20 m² de surface hors oeuvre brute (SHOB) et permis de construire au-dessus de 20 m² de SHOB, conformément aux dispositions des articles R. 421-1, R. 421-2 et R. 421-9 du code de l'urbanisme".

En effet, hors du cas des "HLL" une cabane dans un arbre, sauf à développer une SHOB inférieure à 2 mètres carrés ou à avoir une durée d'installation inférieure à 3 mois se trouve assujettie soit à déclaration préalable, soit à permis de construire pusqu'une cabane bien qu'en bois n'en est pas moins une construction, en toute hypothèse soumise aux prescriptions d'urbanisme, et que la circonstance qu'une construction ne soit pas directement implantée sur le sol - notamment parce qu'elle est sur pilotis - ne la fait échapper au droit des autorisation d'occupation et d'utilisation du sol. 



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

A NOTER :

Loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009 de développement et de modernisation des services touristiques (voir plus particulièrement l'article 15 : insérant un nouvel article au Code de l'urbanisme -  art. L. 443-3-1; C. urb.)

Décret n° 2009-889 du 22 juillet 2009  relatif aux concessions d'aménagement

Circulaire du 8 juillet 2009 relative à la maîtrise de l’urbanisation autour des entrepôts soumis à autorisation

Réponse ministérielle du 11 août 2008 sur l'articulation le contrôle technique des installations d'assainissement non collectif réalisé en application des articles L. 2224-8 et R. 2224-17 du code général des collectivités territoriales et la délivrance des autorisations de construire ou d'aménager prévues par le code de l'urbanisme

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés