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Zone d'aménagement concerté

  • La désignation d'aménageur d'une ZAC crée-t-elle toujours des droits et peut-elle être retirée ?

    Lorsque le lauréat de la procédure de mise en concurence a été désigné, alors que le projet de zone d'aménagement concerté n'était pas entièrement arrêté, par une délibération n'autorisant pas spécifiquement le Maire à signer une concession d'aménagement, cette délibération ne crée aucun droit acquis au bénéfice du candicat/aménageur, et peut ainsi être légalement retirée, sans que ce dernier ne puisse utilement invoquer le principe de confiance légitime s'agissant d'un acte ne procédant pas de la mise en oeuvre du droit de l'Union européenne.  

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  • La légalité de l’acte de création d’une ZAC n’est pas subordonnée au respect du POS/PLU alors en vigueur. Mais qu'en est-il du dossier de réalisation de la zone ?

    Si les équipements et aménagements d'une ZAC doivent être réalisés dans le respect des dispositions du règlement du PLU ou du POS applicables au moment de leur réalisation, ces mêmes règles ne s'imposent pas en revanche à l'acte de création de la zone.

    CE. 26 juillet 2011, Sté SAVI , req. n°320.457


    Voici un arrêt qui permet de répondre définitivement à une question déjà posée ici : l’acte de création d'une ZAC doit-il respecter les dispositions du POS/PLU en vigueur à la date d’approbation de cet acte.

    La réponse apportée à cette question par le Conseil d’Etat est toutefois sans surprise mais il faut dire que celle-ci procédait au premier chef du prononcé à la même époque de deux arrêts en totale contradiction sur ce point puisque le 30 juillet 2008 la Cour administrative d’appel de Bordeaux avait jugé que :

    « Considérant, toutefois, que si - ainsi qu'il a été dit ci-dessus - la loi du 18 décembre 2000 a supprimé le deuxième alinéa de l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme antérieurement applicable, limitant la création des ZAC à l'intérieur des zones urbaines et des zones d'urbanisation futures des plans d'occupation des sols, il résulte de l'article précité, éclairé par les travaux préparatoires de la loi, que celle-ci n'a pas entendu affranchir la création des zones d'aménagement concerté du respect des règles d'urbanisme en vigueur, ainsi qu'en dispose, d'ailleurs, l'article R. 311-6 du code de l'urbanisme pour la réalisation de ces zones, mais assouplir les conditions de leur délimitation ; qu'il ressort des pièces du dossier que la quasi-totalité des terrains inclus dans le périmètre de la ZAC du « Parc de la vallée de l'Eyre », faisant plus de deux cents hectares, étaient classés en zone NCf du plan d'occupation des sols approuvé constitué, selon ce document d'urbanisme, « d'espaces d'activités exclusivement forestières non constructibles » ; qu'ainsi, la création d'une telle ZAC a méconnu le plan d'occupation des sols approuvé, le 10 avril 1995, de la COMMMUNE DE MIOS, qui ne saurait faire valoir utilement qu'à la date de la décision attaquée, la révision partielle de ce document avait été prescrite » (CAA. Bordeaux, 30 octobre 2008, Cne de Mios, req. n°07BX00045)

    Alors que le 8 octobre 2008 la Cour administrative d’appel de Paris, censurant ainsi l’analyse du Tribunal administratif de Melun, devait pour sa part considérer que :

    « Considérant que l'acte de création d'une ZAC prévu par l'article L. 311-1 précité a pour seul objet de définir le périmètre et le programme de l'opération ; que la délibération qui approuve lesdits périmètre et programme n'a pour effet ni d'autoriser une quelconque construction ni de définir des règles d'urbanisme ; que, depuis les modifications apportées aux dispositions du code de l'urbanisme applicables aux ZAC par l'article 7 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, rien n'interdit que la réalisation des équipements prévus dans une telle zone ne soit pas compatible avec le plan d'urbanisme en vigueur lors de la création de cette zone, cette réalisation ne pouvant alors intervenir qu'après la modification de ce plan ; que dans ces conditions, le Tribunal administratif de Melun a commis une erreur de droit en jugeant qu'une délibération créant une ZAC était illégale du seul fait que son rapport de présentation faisait état d'un programme de construction incompatible avec les dispositions du règlement annexé au plan d'occupation des sols en vigueur » (CAA. Paris, 8 juillet 2008, Cne de Boissise-le-Roi, req. n°07PA03281).

    Précisément, c’est à l’encontre de ce second arrêt que portait le pourvoi examiné par le Conseil d'Etat et objet du commentaire de ce jour.

    Ainsi, annulant l’arrêt d’appel en raison de sa méconnaissance du champ d’application de la procédure d’étude d’impact, le Conseil d’Etat en a néanmoins repris l’économie générale pour ce qui concerne la réponse apportée à la question ici posée pour à son tour censurer le jugement du Tribunal administratif de Melun au motif suivant :

    « Considérant qu'il résulte de l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme applicable en l'espèce qui, à la différence de ce qui résultait de l'état du droit antérieur à l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, ne limite plus la possibilité de créer des zones d'aménagement concerté, sur les territoires couverts par un plan d'occupation des sols ou un plan local d'urbanisme, aux seules zones urbaines ou d'urbanisation future, que : Les zones d'aménagement concerté sont les zones à l'intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d'intervenir pour réaliser ou faire réaliser l'aménagement et l'équipement des terrains (...) / Le périmètre et le programme de la zone d'aménagement concerté sont approuvés par délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale (...) ; qu'aux termes du premier alinéa de l'article R. 311-5 du même code, dans sa rédaction issue du décret du 27 mars 2001 : L'acte qui crée la zone d'aménagement concerté en délimite le ou les périmètres. Il indique le programme global prévisionnel des constructions à édifier à l'intérieur de la zone (...) ; qu'aux termes du premier alinéa de l'article R. 311-6 de ce code issu du même décret : L'aménagement et l'équipement de la zone sont réalisés dans le respect des règles d'urbanisme applicables. Lorsque la commune est couverte par un plan local d'urbanisme, la réalisation de la zone d'aménagement concerté est subordonnée au respect de l'article L. 123-3 ; qu'il résulte de l'ensemble de ces dispositions que, si les équipements et aménagements d'une zone d'aménagement concerté doivent être réalisés dans le respect des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme ou du plan d'occupation des sols applicables au moment de leur réalisation, ces mêmes règles ne s'imposent pas, en revanche, à l'acte de création de la zone ;
    Considérant qu'il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le tribunal administratif s'est fondé sur la violation des prescriptions de l'article 1NA5 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Boissise-le-Roi pour annuler la délibération du 26 février 2003 du conseil municipal de cette commune mentionnée précédemment
    ».


    Dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000, l’article L.311-1 du Code de l’urbanisme disposait en effet que « lorsqu'un plan d'occupation des sols a été rendu public ou approuvé dans des communes, parties de communes ou ensemble de communes, des zones d'aménagement concerté ne peuvent y être créées qu'à l'intérieur des zones urbaines ou des zones d'urbanisation future délimitées par ce plan » : Il s’ensuivait qu’à cet égard, l’acte de création d’une ZAC devait nécessairement être conforme au POS pour ce qui concerne sa localisation au regard du zonage opéré par ce dernier.

    Il reste que non seulement cet alinéa a donc été supprimé par la loi « SRU » mais qu’en outre, son décret d’application du 27 mars 2001 a inséré un article R.311-6 disposant que « l'aménagement et l'équipement de la zone sont réalisés dans le respect des règles d'urbanisme applicables. Lorsque la commune est couverte par un plan local d'urbanisme, la réalisation de la zone d'aménagement concerté est subordonnée au respect de l'article L. 123-3 » et induisant donc clairement que c’est la réalisation qui se doit d’être conforme au règlement local d’urbanisme ; ce que tend d’ailleurs a confirmé implicitement l’article L.123-3.

    Or, non seulement l’article R.311-6 du Code de l’urbanisme ne vise que la réalisation de la ZAC mais cet article est le premier de la section du code consacrée à la « réalisation de la zone d’aménagement concerté » et de relève donc pas de sa précédente section pour sa part relative à la « création de la zone d’aménagement concerté » ; étant rappelé qu’à la lecture des conclusions du Commissaire du gouvernement dans cette affaire, c’est la place de l’article R.311-6 qui explique la solution retenue par le Conseil d’Etat en jugeant qu’une convention d’aménagement ne pouvait être signé avant l’adoption du dossier de création puisque les modes de réalisation de la ZAC sont définis par cet article qui ne relève pas de la section consacrée à la création de la zone (CE. 8 décembre 2004, Sté EIFFEL-DISTRIBUTION, req. n° 270.432) .

    De ce fait, nous voyons donc mal comment la Cour administrative d’appel de Bordeaux a pu estimé que la loi « SRU » « n'a pas entendu affranchir la création des zones d'aménagement concerté du respect des règles d'urbanisme en vigueur, ainsi qu'en dispose, d'ailleurs, l'article R. 311-6 du code de l'urbanisme pour la réalisation de ces zones » et, ainsi, établir l’intention du législateur sur les conditions de légalité de l’acte de création d’une ZAC au regard de dispositions d’un décret intéressant la réalisation de cette zone…

    Mais surtout il résulte notamment de l’article R.311-5 visé par le Conseil d’Etat que l’acte de création d’une ZAC est un document de pure planification opérationnelle définissant le périmètre et le programme de l'opération à réaliser dans le cadre de cette zone mais qui, en revanche, n’a pour objet ni d’édicter des règles d’urbanisme, ni de permettre la réalisation de travaux.

    Or, les POS/PLU constituent, aux côtés de la carte communale, la norme la moins élevée de la hiérarchie du droit de l’urbanisme et en toute hypothèse leurs prescriptions ne s’imposent en principe qu’aux travaux, installations aménagements constitutifs d’occupations et d’utilisations des sols ; l’alinéa 2 de l’ancien article L.311-1 du Code de l’urbanisme ayant constitué à cet égard l’une des rares exceptions à ce principe.

    Dès lors qu’un acte de création de ZAC ne permet pas la réalisation de travaux et d’aménagements et qu’un POS/PLU ne régit que les travaux et les aménagements, on voyait donc mal pourquoi cet acte devrait, malgré la suppression de l’alinéa 2 susvisé, être conforme au règlement local d’urbanisme en vigueur à sa date d’approbation alors que pour leur part les articles L.123-3 et R.311-6 du Code de l’urbanisme ne visent que la réalisation de la ZAC.

    Sur ce point, l’arrêt commenté ce jour a d’ailleurs indirectement et implicitement censuré l’arrêt de la Cour bordelaise en soulignant « qu'il résulte de l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme applicable en l'espèce qui, à la différence de ce qui résultait de l'état du droit antérieur à l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, ne limite plus la possibilité de créer des zones d'aménagement concerté, sur les territoires couverts par un plan d'occupation des sols ou un plan local d'urbanisme, aux seules zones urbaines ou d'urbanisation future, que (…) ».

    Pour autant, l’arrêt commenté génère une autre interrogation relative au stade de la procédure de ZAC auquel le POS/PLU devient opposable.

    En effet, si nonobstant l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Bordeaux, il était majoritairement considéré que le POS/PLU n’était pas opposable à l’acte de création de ZAC, les dispositions combinées des articles L.123-3 et R.311-6 du Code de l’urbanisme étaient le plus souvent interprétées comme signifiant que lorsque le programme des travaux et des aménagements de la ZAC n’est pas conforme à ce document « il est nécessaire de réviser ce document avant d’élaborer le dossier de réalisation de la ZAC » (Dict. Perm. Construction, « Les ZAC », fasc. 149, n° 87).

    Il reste que dans l’arrêt commenté, le Conseil d’Etat s’est prononcé sur l’applicabilité du POS/PLU à l’acte de création de la ZAC en l’opposant à la réalisation de cette zone mais ce, en précisant « que, si les équipements et aménagements d'une zone d'aménagement concerté doivent être réalisés dans le respect des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme ou du plan d'occupation des sols applicables au moment de leur réalisation, ces mêmes règles ne s'imposent pas, en revanche, à l'acte de création de la zone ».

    Il faut en effet rappeler que l’article R.311-6 du Code de l’urbanisme dispose que « l'aménagement et l'équipement de la zone sont réalisés dans le respect des règles d'urbanisme applicables. Lorsque la commune est couverte par un plan local d'urbanisme, la réalisation de la zone d'aménagement concerté est subordonnée au respect de l'article L. 123-3 » et, par voie de conséquence, ne vise que la réalisation de la zone et non pas précisément le dossier de réalisation.

    Or, pour sa part, l’article L.123-5 du Code de l’urbanisme dispose que « le règlement et ses documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, pour la création de lotissements et l'ouverture des installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan ». Et c’est d’ailleurs au visa l’article précité que la préalablement aux cours bordelaise et parisienne, la Cour administrative d’appel de Nantes avait pour sa part jugé que : « considérant que M. et Mme X ne peuvent utilement invoquer les dispositions du premier alinéa de l'article L. 122-2 du code de l'urbanisme concernant les conditions d'ouverture à l'urbanisation d'une zone à urbaniser, la délibération contestée, approuvant le dossier de création de la “ZAC Ouest Centre Ville”, n'ayant pas pour objet, ni pour effet d'ouvrir à l'urbanisation le secteur en cause inclus en zone Na d'urbanisation future au plan d'occupation des sols communal ; que, de même, ne peuvent être utilement invoquées les dispositions des articles L. 123-5 et R. 311-6 du code de l'urbanisme, lesquelles ne seront opposables à cette opération d'urbanisme qu'au stade de la réalisation de ses aménagements et équipements à la suite de l'approbation, par l'organe délibérant de la personne publique auteur du projet, du dossier de réalisation prévu par l'article R. 311-7 ». (CAA. Nantes, 4 mars 2008, M. X..., req. n°07NT00909).

    En résumé, il est donc clair que le POS/PLU n’est pas opposable à l’acte de création de ZAC mais il n’est pas même si certain que son respect s’impose au dossier de réalisation.

    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés
     

  • L’acte de création d’une ZAC doit-il respecter le document d’urbanisme en vigueur à sa date d'approbation ?

    C’est la question que l’on est en droit de se poser à la lecture de ces deux arrêts proposant chacun une réponse et une interprétation différentes de la portée de la suppression de l’alinéa 2 de l’article L.311-1 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000.

    CAA. Paris, 8 juillet 2008, Cne de Boissise-le-Roi, req. n°07PA03281 & CAA. Bordeaux, 30 octobre 2008, Cne de Mios, req. n°07BX00045



    Dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000, l’article L.311-1 du Code de l’urbanisme disposait que « lorsqu'un plan d'occupation des sols a été rendu public ou approuvé dans des communes, parties de communes ou ensemble de communes, des zones d'aménagement concerté ne peuvent y être créées qu'à l'intérieur des zones urbaines ou des zones d'urbanisation future délimitées par ce plan ».

    Il s’ensuivait qu’à cet égard, l’acte de création d’une ZAC devait nécessairement être conforme au POS pour ce qui concerne sa localisation au regard du zonage opéré par ce dernier.

    Il reste que non seulement cet alinéa a donc été supprimé par la loi « SRU » mais qu’en outre, son décret d’application du 27 mars 2001 a inséré un article disposant que « l'aménagement et l'équipement de la zone sont réalisés dans le respect des règles d'urbanisme applicables. Lorsque la commune est couverte par un plan local d'urbanisme, la réalisation de la zone d'aménagement concerté est subordonnée au respect de l'article L. 123-3 » et induisant donc clairement que c’est la réalisation – et donc le dossier de réalisation de la ZAC – qui se doit d’être conforme au règlement local d’urbanisme ; ce que tend d’ailleurs a confirmé implicitement l’article L.123-3. Et lorsque tel n’est pas le cas, il convient donc de réviser le POS/PLU avant l’approbation du dossier de réalisation de la ZAC.

    Telle est d’ailleurs la position adoptée par la Cour administrative d’appel de Paris, laquelle a récemment jugé que :

    « Considérant que l'acte de création d'une ZAC prévu par l'article L. 311-1 précité a pour seul objet de définir le périmètre et le programme de l'opération ; que la délibération qui approuve lesdits périmètre et programme n'a pour effet ni d'autoriser une quelconque construction ni de définir des règles d'urbanisme ; que, depuis les modifications apportées aux dispositions du code de l'urbanisme applicables aux ZAC par l'article 7 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, rien n'interdit que la réalisation des équipements prévus dans une telle zone ne soit pas compatible avec le plan d'urbanisme en vigueur lors de la création de cette zone, cette réalisation ne pouvant alors intervenir qu'après la modification de ce plan ; que dans ces conditions, le Tribunal administratif de Melun a commis une erreur de droit en jugeant qu'une délibération créant une ZAC était illégale du seul fait que son rapport de présentation faisait état d'un programme de construction incompatible avec les dispositions du règlement annexé au plan d'occupation des sols en vigueur »

    Mais pour sa part la Cour administrative d’appel de Bordeaux a adopté une position inverse en jugeant plus récemment encore que :

    « Considérant, toutefois, que si - ainsi qu'il a été dit ci-dessus - la loi du 18 décembre 2000 a supprimé le deuxième alinéa de l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme antérieurement applicable, limitant la création des ZAC à l'intérieur des zones urbaines et des zones d'urbanisation futures des plans d'occupation des sols, il résulte de l'article précité, éclairé par les travaux préparatoires de la loi, que celle-ci n'a pas entendu affranchir la création des zones d'aménagement concerté du respect des règles d'urbanisme en vigueur, ainsi qu'en dispose, d'ailleurs, l'article R. 311-6 du code de l'urbanisme pour la réalisation de ces zones, mais assouplir les conditions de leur délimitation ; qu'il ressort des pièces du dossier que la quasi-totalité des terrains inclus dans le périmètre de la ZAC du « Parc de la vallée de l'Eyre », faisant plus de deux cents hectares, étaient classés en zone NCf du plan d'occupation des sols approuvé constitué, selon ce document d'urbanisme, « d'espaces d'activités exclusivement forestières non constructibles » ; qu'ainsi, la création d'une telle ZAC a méconnu le plan d'occupation des sols approuvé, le 10 avril 1995, de la COMMMUNE DE MIOS, qui ne saurait faire valoir utilement qu'à la date de la décision attaquée, la révision partielle de ce document avait été prescrite » ;

    et donc que, nonobstant, la suppression de l’ancien alinéa 2 de l’article L.311-1 du Code de l’urbanisme, l’acte de création d’une ZAC devait être conforme au règlement local d’urbanisme alors en vigueur.

    Pour notre part, nous considérons qu’une telle solution est erronée et qu’en d’autres termes, celle devant s’imposer est celle retenue par la Cour administrative d’appel de Paris.

    Tout d’abord, force est de, d’une part, de rappeler que l’article R.311-6 du Code de l’urbanisme vise la réalisation de la ZAC et, d’autre part, de préciser que cet article est le premier de la section consacrée à la « réalisation de la zone d’aménagement concerté » et de relève donc pas de sa section précédent relative à la « création de la zone d’aménagement concerté ».

    Cette distinction peut paraître anodine mais la lecture des conclusions du Commissaire du gouvernement dans cette affaire établie c’est ceci qui explique que le Conseil d’Etat a jugé qu’une convention d’aménagement ne pouvait être signé avant l’adoption du dossier de création puisque les modes de réalisation de la ZAC sont définis par l’article R.311-6 qui ne relève pas de la section consacrée à la création de la zone (CE. 8 décembre 2004, Sté EIFFEL-DISTRIBUTION, req. n° 270.432) .

    Nous voyons donc mal comment la Cour administrative d’appel de Bordeaux a pu estimé que la loi « SRU » « n'a pas entendu affranchir la création des zones d'aménagement concerté du respect des règles d'urbanisme en vigueur, ainsi qu'en dispose, d'ailleurs, l'article R. 311-6 du code de l'urbanisme pour la réalisation de ces zones » et, ainsi, établir l’intention du législateur sur les conditions de légalité de l’acte de création d’une ZAC au regard de dispositions d’un décret intéressant la réalisation de cette zone…

    Ensuite et comme l’a précisé la Cour parisienne, l’acte de création d’une ZAC est un document de pure planification opérationnelle définissant le périmètre et le programme de l'opération à réaliser dans le cadre de cette zone et qui, de ce fait, n’a pour objet ni d’édicter des règles d’urbanisme, ni de permettre la réalisation de travaux.

    Enfin et par voie de conséquence, l’arrêt de la Cour bordelaise nous paraît méconnaître la nature et l’objet d’un POS/PLU, lequel, aux côtés de la carte communale, constitue la norme la moins élevée de la hiérarchie des normes du droit de l’urbanisme et dont les prescriptions ne s’imposent qu’aux travaux et aménagements constitutifs d’occupations et d’utilisations des sols ; l’alinéa 2 de l’ancien article L.311-1 du Code de l’urbanisme constituant à cet égard une des rares exceptions (et à ma connaissance la seule).

    Dès lors qu’un acte de création de ZAC ne permet pas la réalisation de travaux et d’aménagements et qu’un POS/PLU ne régit que les travaux et les aménagements, nous voyons donc mal pourquoi cet acte devrait, malgré la suppression de l’alinéa 2 susvisé, être conforme au règlement local d’urbanisme en vigueur à sa date d’approbation.



    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au Barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés

  • Sur la prise en compte dans les ZAC d’une voie non encore réalisée à la date de délivrance du permis de construire

    Une voie peut être prise en compte pour apprécier la légalité d’un permis de construire au regard de l’article 3 du règlement local d’urbanisme dès lors que leur construction était largement avancée et que leur achèvement était prévu à une échéance proche.

    TA. Poitiers, 25 octobre 2007.pdf, Mme Servouse, req. n°06-01532 & 07-00878



    Voici un jugement fort intéressant, tout d’abord, parce qu’il porte sur un principe ne donnant somme toute lieu qu’à peu de jurisprudence, ensuite, parce qu’il constitue un des rares cas d’application positive de ce principe, enfin et surtout, parce qu’il fait application de ce principe à une opération de construction projetée dans une ZAC.

    Dans cette affaire, le pétitionnaire avait acquis de l’aménageur un terrain sur lequel il avait obtenu un permis de construire, lequel devait être contesté notamment sur le fondement de l’article 3 du règlement local d’urbanisme dans la mesure où, à sa date de délivrance, la voie devant desservir le terrain n’avait pas été encore réalisée par l’aménageur da la zone.

    On sait, en effet, que la légalité d’un permis de construire s’apprécie à sa date de délivrance en considération du projet présenté par le pétitionnaire, tel qu’il apparaît à l’examen du dossier déposé à cet effet. Par voie de conséquence et par principe, seuls les aménagements dont la réalisation est autorisée par le permis de construire et ceux existants à la date de délivrance de ce dernier peuvent être prise en compte pour apprécier sa légalité (voir, toutefois, ici).

    En matière de réseaux d’eau, d’assainissement et d’électricité, ce principe fait toutefois l’objet d’une exception prévue par l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme (anc. art. L.421-5), lequel dispose que :

    « lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. Lorsqu'un projet fait l'objet d'une déclaration préalable, l'autorité compétente doit s'opposer à sa réalisation lorsque les conditions mentionnées au premier alinéa ne sont pas réunies ».

    Quant aux travaux de voirie, si le Code de l’urbanisme ne prévoit en la matière aucune disposition équivalente à celles de l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme, il n’en demeure pas moins que le principe dégagé par la jurisprudence administrative est, en toute logique, strictement identique.

    Il ressort ainsi de la relativement rare jurisprudence rendu en la matière qu’une voie n’étant pas encore réalisée à la date de délivrance du permis de construire peut néanmoins être prise en compte pour apprécier la légalité de cette autorisation au regard de l’article 3 du règlement local d’urbanisme mais ce, pour autant que trois conditions cumulatives soient réunies.

    Tout d’abord, il est nécessaire que la réalisation de la voie en cause soit planifiée, c’est-à-dire ait donné lieu à une décision de l’autorité compétente puisqu’à titre d’exemple, il a été jugé que :

    « Considérant (…) que si les deux autorisations de lotir en litige étaient assorties d'une obligation de cession gratuite de terrain au profit de la Ville de Marseille en vue de permettre l'élargissement de la voie de desserte au droit de ces lotissements, les travaux d'aménagement de la chaussée n'étaient pas encore prévus aux dates auxquelles ces autorisations ont été délivrées ; qu'ainsi, alors que la voie de desserte des projets supporte déjà le trafic généré par les riverains, dans un quartier résidentiel, auquel viendra s'ajouter celui induit par les deux projets autorisés qui créeront au total 15 logements supplémentaires, le maire de Marseille, en délivrant ces deux autorisations de lotir à l'EURL C2C, a entaché ses décisions d'erreur manifeste d'appréciation » (CAA. Marseille, 4 mai 2006, EURL C2C, req. n°02MA01327).

    ce qui ne saurait, toutefois, suffire le Conseil d’Etat ayant eu l’occasion de juger que :

    « Considérant d'autre part qu'il ressort des pièces du dossier que si l'accès à la voie publique du terrain sur lequel la requérante entendait construire deux logements pouvait se faire, au moins temporairement, grace à une servitude de passage, il n'est pas contesté que cet accès emprunte sur près de 150 mètres une bande de terrain non viabilisée dont la largeur est limitée à quatre mètres ; que, dès lors, même s'il existe un projet d'aménagement par la commune d'une voie publique permettant, dans des délais non précisés, la desserte de ce terrain, celui-ci ne répondait pas aux conditions exigées par l'article R. 111-4 de l'urbanisme ; que le maire de Chartrette a donc fait une appréciation manifestement erronée des circonstances de l'espèce en accordant ledit permis ; que le commissaire de la République de Seine-et-Marne a dès lors pu légalement annuler ce permis » (CE. 7 mai 1986, Kindermann, req. n°59.847. Voir également sur l’insuffisance de la planification de la voie par le POS : TA. Nice, 5 mars 1998, M. Macherez, req. n°94-03028).

    Ensuite, il est exigé que les modalités de réalisation de cette voie soient arrêtées puisqu’à titre d’exemple, il a été jugé que :

    « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet, comportant cinquante cinq lots, pour lequel la société Antoine Gimenez et Compagnie a demandé une autorisation de lotir en vue de la réalisation de constructions à usage d'habitation ou d'activité professionnelle, libérale,commerciale ou artisanale est desservi par la rue du Sablon et par l'avenue Godard ; que, dans sa partie qui borde au sud le lotissement envisagé, la rue du Sablon est large de 3,70 m seulement et ne comporte pas de trottoirs mais un simple cheminement piétonnier ; que, dans sa partie qui borde à l'est le lotissement envisagé, l'avenue Godard constitue une impasse de desserte d'un autre lotissement, qui est dépourvue de trottoirs et dont la largeur n'est jamais supérieure à 4 mètres ; que si la société Antoine Gimenez et Compagnie fait état de projets d'élargissement de ces deux voies dans celles de leurs portions qui longent le projet de lotissement, la réalisation de ces projets n'a pas fait l'objet d'une programmation par les collectivités publiques compétentes ; que si la création d'un troisième accès au lotissement, à l'ouest, a été envisagée par la société Antoine Gimenez et Compagnie, dans sa demande d'autorisation de lotir, cette simple hypothèse ne s'est trouvée assortie d'aucune précision quant à son calendrier de réalisation et à ses modalités de mise en oeuvre ; que, dès lors, la desserte du projet de lotissement ne peut être regardée comme assurée dans des conditions correspondant à l'importance de l'ensemble des constructions envisagées » (CE. 28 juillet 2000, Cne de Decines-Charpieu, req. n°199.325) ;

    ou :

    « Considérant qu'il résulte du dossier que la rue Edgar Degas, qui constitue le seul accès à la parcelle support du projet litigieux, était, à la date de délivrance du permis de construire attaqué, large de seulement 3 mètres ; qu'une telle largeur est très insuffisante, eu égard, d'une part, à l'importance du projet, et notamment au nombre élevé de véhicules pouvant être accueillis dans cet immeuble comportant dix huit logements, et, d'autre part, au fait que la rue Edgar Degas dessert déjà plusieurs pavillons ; que s'il était prescrit au constructeur une cession gratuite de terrains aux fins de porter la largeur de la voie à 8 mètres au droit de sa propriété, cet élargissement n'était pas de nature à supprimer un rétrécissement au débouché dangereux sur la route de Launaguet ; que si un emplacement réservé a été mentionné dans le plan d'occupation des sols approuvé par délibération du 23 décembre 1994, le permis n'a pas été délivré sur le fondement de ces dispositions mais sur celles issues du plan d'occupation des sols approuvé le 16 avril 1992, lequel ne mentionnait aucun emplacement réservé ; que si l'acquisition, au besoin par voie d' expropriation du terrain nécessaire à l'élargissement de rue Edgar Degas à son débouché sur la route de Launaguet a pu être envisagée, aucune date certaine n'était prévue pour sa réalisation ; que si la rue Edgar Degas comporte un autre débouché sur le chemin des Izards, ce débouché n'apparaît pas comme l'accès naturel du projet de construction, dans la mesure où la route de Launaguet est beaucoup plus proche de la construction et constitue un axe de circulation important ; que dès lors en estimant que la desserte du projet était suffisante, au regard des dispositions précitées de l'article R. 111-4 du code de l'urbanisme, le maire de Toulouse s'est livré à une appréciation manifestement erronée » >(CAA. Bordeaux, 4 décembre 2003, Cne de Toulouse, req. n°99BX00686) ;

    mais a contrario (dans un arrêt, toutefois, particulièrement « laxiste » dès lors qu’aucun délai n’est imposé à la collectivité pour réaliser la voie ayant justifié une cession de terrain au titre de l’article R.332-15 du Code de l’urbanisme : CE. 11 janvier 1995, Epx Thot, AJPI, 1996, p.127 & Cass. civ., 20 janvier 2002, Epx Bourgibot, pourvoi n°00-10571. Mais dans le même sens, voir également : TA. Nice, 1er juillet 1999, M. Jacques de Keyser, req. n°98-00037) que :

    « Considérant qu'il résulte de l'article UG 3 du plan d'occupation des sols de la commune de Saint-Arnoult que pour être constructible un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée en bon état de viabilité et que les voies secondaires de desserte doivent avoir une largeur de plate forme au moins égale à 8 mètres ;
    Considérant qu'il résulte des pièces du dossier que si le chemin rural n° 4 qui dessert le lotissement autorisé avait une largeur inférieure à 8 mètres, son élargissement, à la date de l'autorisation contestée, était prévu par la commune et faisait d'ailleurs l'objet de la cession d'une parcelle du terrain à lotir ; que, par suite, M. et Mme LOISON ne sont pas fondés à soutenir que le projet aurait méconnu les dispositions précitées
    » (CE. 30 mai 1994, M. & Mme Loisson, req. n°116.463).


    Enfin, il est également nécessaire que la voie considérée ait vocation à être achevée à brève échéance puisqu’à titre d’exemple, il a été jugé que :

    « Considérant en premier lieu que, par la décision attaquée en date du 16 septembre 2003, le maire d'Eschau a répondu négativement à la demande de certificat d'urbanisme déposée par la Société SERCA en vue de la création d'un lotissement au motif qu'alors que le terrain était situé en zone I NA 1 du plan d'occupation des sols et que l'urbanisation de cette zone était conditionnée par la réalisation des voies d'accès faisant l'objet d'emplacements réservés au bénéfice de la Communauté urbaine de Strasbourg, ces opérations n'étaient ni réalisées, ni programmées à court terme par celle-ci ; qu'il s'ensuit qu'eu égard aux éléments de fait ci-dessus mentionnés, le maire d'Eschau a pu à bon droit délivrer un certificat d'urbanisme négatif concernant le lotissement projeté (et) prendre en considération les seules intentions de la Communauté urbaine de Strasbourg (CAA. Nancy, 1er mars 2007, Sté CERCA, req. n°05NC00767. Dans le même sens pour application de l’article L.421-5 du Code de l’urbanisme : CE. 20 février 1985, Association Ouest Varoise pour la protection de l’environnement, req. n°38.214).

    Il reste qu’il est permis de s’interroger sur l’applicabilité de ce principe ou, à tout le moins, sur la rigueur d’application des conditions permettant d’y déroger dans les ZAC – instrument, tout à la fois, de planification et de réalisation – dont la logique économique et financière veut que l’aménageur finance les travaux d’équipement de la zone par le produit de la vente des terrains y étant sis, lesquels sont vendus en tant que terrains constructibles susceptibles de faire l’objet d’un permis de construire mais ce, avant donc que les travaux nécessaires à l’effectivité de sa constructibilité ne soient réalisés.

    Précisément, dans l’affaire objet du jugement commenté, le Tribunal administratif de Poitiers a jugé que :

    « Considérant que le maire de Saint-Benoît pouvait légalement prendre en compte en considération l’existence et le caractéristiques futures des voies situées au Sud de l’îlot A de la ZAC pour délivrer le permis attaqué dès lors que leur construction était largement avancée et que le achèvement était prévu à une échéance proche ».

    Dans cette affaire et suivant les règles précédemment dégagées par la jurisprudence, les voies futures ont pu être légalement prises en compte non seulement parce que leur réalisation était planifiée dans le cadre d’une ZAC et, par voie de conséquence, que leurs modalités de réalisation étaient arrêtées mais, surtout, parce qu’à la date de délivrance du permis de construire litigieux leur réalisation était déjà avancée de façon significative, si bien que la planification de leur achèvement à brève échéance apparaissait réaliste.

    Le fait que le permis de construire porte sur un terrain sis dans une ZAC n’a donc strictement aucune incidence sur l’applicabilité et les modalités d’application du principe et des exceptions pré-exposés.



    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés