La seule programmation d’un équipement public ne permet pas d’établir la constructibilité terrain au regard des prescriptions d’urbanisme relatives à l’accessibilité de ce dernier et à l’assainissement des constructions projetées. Il en va de même lorsque les travaux de réalisation de ces équipements sont en cours dès lors que leur achèvement est prévu à une date éloignée.

CAA. Bordeaux, 8 février 2007, Sté du Val de Bellassise, req. n°P4BX00294 / CAA. Nancy, 1er mars 2007, Sté CERCA, req. n°05NC00767


Les deux arrêts aujourd’hui commentés ont en commun de traiter de la question relative à la possibilité de prendre en compte des la réalisation future d’équipements publics pour apprécier la constructibilité d’un terrain et la conformité d’un projet, en l’occurrence au regard des règles relatives à sa desserte par les voies publiques et le réseau public d’assainissement.

On sait, en effet, que la légalité d’un permis de construire s’apprécie à sa date de délivrance en considération du projet présenté par le pétitionnaire, tel qu’il apparaît à l’examen du dossier déposé à cet effet. Par voie de conséquence et par principe, seuls les aménagements dont la réalisation est autorisée par le permis de construire et ceux existants à la date de délivrance de ce dernier peuvent être prise en compte pour apprécier sa légalité.

Or, aux termes des dispositions du Code de l’urbanisme, ce principe ne connaît qu’une exception, en l’occurrence celle résultant de l’article L.421-5 du Code de l’urbanisme en ce qu’il dispose : « lorsque, compte tenu de la destination de la construction projetée, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte de ladite construction, le permis de construire ne peut être accordé si l'autorité qui le délivre n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public lesdits travaux doivent être exécutés » ; dont on rappellera qu’il n’est applicable qu’en matière de permis de construire.

En dehors du cas où l’article précité est applicable, il semble, toutefois, ressortir des quelques affaires où le juge administratif ait eu à se prononcer sur la question de savoir si des travaux d’équipement public ne relevant pas de la demande peuvent être pris en compte qu’il peut en être ainsi pour autant qu’à la date de délivrance du permis de construire, deux principales conditions soient réunies (pour un exemple illustrant ces deux conditions : CE. 28 juillet 2000, Cne de Decines-Charpieu, req. n°199.325).

Au premier chef, la réalisation des travaux d’aménagement routier considérés doit avoir été effectivement planifiée, ce qui implique qu’elle ait à tout le moins fait l’objet d’une décision de principe de la collectivité compétente (CAA. Bordeaux, 4 décembre 2003, Cne de Toulouse, req. n°99BX00686).

Il reste qu’il semble également nécessaire que la réalisation des travaux puisse être établie avec un certain degré de certitude. C’est ainsi que le Conseil d’Etat a jugé que le seul projet d’aménagement d’une voie ne pouvait être pris en compte dès lors que sa date de réalisation était incertaine (CE. 7 mai 1986, Mme Kindersmans, req. n°59.847) et que le Tribunal administratif de Nice a considéré qu’il en allait de même à l’égard d’un projet d’élargissement d’une voie planifié par le POS dès lors que l’échéance et les modalités de réalisation de ce projet n’étaient pas arrêtées à la date de délivrance du permis de construire en cause (TA. Nice, 5 mars 1998, M. Macherez, req. n°94-03028). Et pour être complet, on précisera que la circonstance que les travaux d’aménagement routier considérés donnent lieu à une participation imposée au constructeur – telle une cession de terrain prescrite sur le fondement de l’article R.332-15 du Code de l’urbanisme en vue de la réalisation d’une voie publique – ne permet pas à elle-seule d’échapper aux deux conditions pré-exposées pour qu’ils soient pris en compte (CAA. Marseille, 4 mai 2006, EURL C2C, req. n°281.253).

A contrario, il semble donc raisonnable de considérer que, lorsqu’à la date de délivrance du permis de construire considéré, les travaux d’équipement en cause sont non seulement planifiés mais qu’en outre, leur mode et leur planning de réalisation sont établies ceux-ci peuvent être pris en compte pour apprécier la constructibilité du terrain et la conformité du projet puisqu’en substance, pour être futurs ils peuvent alors être, néanmoins, être considérés comme présentant un caractère suffisamment certain.

Il faut, cependant, souligner que dans la seule affaire où, à notre connaissance, le juge administratif a tenu compte de travaux d’aménagement routier futurs, ces derniers avait non seulement fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique mais étaient, en outre, substantiellement avancés puisqu’en voie d’achèvement à la date de délivrance du permis de construire contesté (TA. Nice. 31 janvier 1984, Gianotti, req. n°83-0011; voir également ici). Précisément, les deux arrêts aujourd’hui commentés vont dans ce sens.

Dans la première affaire, la société du Val de Bellassise avait présenté une demande d’autorisation de lotir qui devait être refusée au titre de l’article R.111-2 du Code de l’urbanisme dans la mesure où les modalités d’assainissement des constructions projetées étaient de nature à porter atteinte à la salubrité publique. Et la Cour administrative d’appel de Bordeaux devait valider ce refus au motif suivant :

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier et, en particulier, de l'avis émis par les services de la direction départementale des affaires sanitaires et sociales le 5 février 2002, que la station d'épuration communautaire d'Ambarès, destinée à traiter les eaux usées des futures constructions du lotissement envisagé, était hydrauliquement et organiquement surchargée ; que si la construction d'une nouvelle station d'épuration était programmée depuis 1998, les travaux étaient en cours en mars 2002 à la date de la décision attaquée et ne devaient pas être achevés avant 2005 ; que le maire de la commune de Saint-Eulalie pouvait, dès lors, légalement refuser de délivrer l'autorisation sollicitée au motif que le projet de lotissement envisagé était, s'agissant de l'évacuation des eaux usées des futures constructions, de nature à porter atteinte à la salubrité et la sécurité publiques ; que la circonstance que d'autres autorisations de lotir aient été néanmoins accordées depuis 2001 est sans incidence sur la légalité de la décision attaquée ».

Dans la seconde affaire, la société SERCA avait sollicité de la commune d’Eschau un certificat d’urbanisme en vue de la réalisation d’un lotissement dans une zone dont l’urbanisation était conditionnée, par le POS, par la réalisation de voie d’accès faisant l’objet d’emplacements réservés au bénéfice de la Communauté urbaine de Strasbourg. Néanmoins, le Maire d’Eschau devait opposer un certificat d’urbanisme négatif que la Cour administrative d’appel de Nancy devait, pour sa part, valider au motif suivant :

« Considérant en premier lieu que, par la décision attaquée en date du 16 septembre 2003, le maire d'Eschau a répondu négativement à la demande de certificat d'urbanisme déposée par la Société SERCA en vue de la création d'un lotissement au motif qu'alors que le terrain était situé en zone I NA 1 du plan d'occupation des sols et que l'urbanisation de cette zone était conditionnée par la réalisation des voies d'accès faisant l'objet d'emplacements réservés au bénéfice de la Communauté urbaine de Strasbourg, ces opérations n'étaient ni réalisées, ni programmées à court terme par celle-ci ; qu'il s'ensuit qu'eu égard aux éléments de fait ci-dessus mentionnés, le maire d'Eschau a pu à bon droit délivrer un certificat d'urbanisme négatif concernant le lotissement projeté (et) prendre en considération les seules intentions de la Communauté urbaine de Strasbourg » (voir, toutefois, de la même juridiction).

Force est de donc de considérer que pour que des équipements publics futurs puissent être pris en compte pour apprécier la constructibilité d’un terrain et la conformité d’un projet, il est non seulement nécessaire qu’ils soient programmés et que leur modalité d’exécution soient connues mais en outre, il doit apparaître, à la date de délivrance du permis de construire, qu’ils sont susceptibles d’être réalisés à courte échéance ; la question de savoir s’ils doivent être en voie d’achèvement à cette date ou s’il est seulement nécessaire qu’il soit établi qu’ils seront achevés, au plus tard, concomitamment des travaux objets de la demande d’autorisation d’urbanisme restant, à notre connaissance, à trancher.

Mais pour être complet, on précisera, à titre de conclusion, que ce principe est également opposable à l’administration puisqu’à titre d’exemple, il a été jugé qu’elle ne pouvait légalement opposer un refus de permis de construire au titre de l’article R.111-4 du Code de l’urbanisme en considération d’un carrefour giratoire à aménager mais en vue de la réalisation duquel la collectivité compétente n’avait pris aucune décision de principe (CAA. Lyon, 2 novembre 2004, M. Jaunay, req. n°98LY00089).


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Dans la mesure où, d'une part, le permis de construire n'est pas délivré en considération de la personne qui en devient titulaire, mais en fonction du projet de bâtiment qui lui est soumis et où, d'autre part, le défaut de transfert du permis de construire au profit de l'acquéreur d'une parcelle n'est pas constitutif d'une infraction prévue à l'article L.480-4 du code de l'urbanisme, non seulement les travaux exécutés par un tiers qui n’a pas obtenu transfert du permis de construire en cause interrompent son délai de validité mais, en outre, ce défaut de transfert ne peut justifier l’édiction d’un arrêté interruptif de travaux sur le fondement de l’article L.480-2 du Code de l’urbanisme.

CAA. Marseille, 23 novembre 2006, M. X., req. n°04MA00264


Voici un arrêt qui pour appeler peu de commentaires n’en mérite pas moins d’être relevé en ce qu’il consacre une solution précédemment retenue par les Tribunaux administratif en se fondant sur un principe dégagée par la chambre criminelle de la Cour de cassation et ce, pour en faire application à une question nouvelle.

Dans cette affaire, la SCI Morgan France avait obtenu deux permis de construire sur des lots qu’elle avait ultérieurement revendus à la SCI Gugliemo. Or, lors de la phase d’engagement des travaux, le Préfet de Corse du Sud devait opposer la caducité de ces permis de construire au motif d’une interruption des travaux d’une durée supérieure à un an (art. R.421-32, al.1 ; C.urb) pour conséquemment édicter deux ordres interruptifs de travaux sur le fondement de l’article L.480-2 du Code de l’urbanisme.

Le gérant de la SCI Gugliemo, Monsieur Antonio, décidait ainsi de solliciter l’annulation de ces ordres interruptifs de travaux mais son recours devait être rejeté par un jugement du Tribunal administratif de Bastia dont il interjeta appel.

Précisément, devant la Cour administrative d’appel de Marseille, Monsieur Antonio parvint à contredire les procès-verbaux de la Direction départementale de l’équipement censés établir la caducité des permis de construire en cause par la production de constats d’huissier et de factures. Mais pour sa part, la Préfecture de Corse du Sud devait solliciter une substitution de motif et, concrètement, demander à la Cour de « valider » ses ordres interruptifs de travaux non pas en raison de la caducité desdits permis mais en considération du fait qu’ils avaient été exécutés par Monsieur Antonio alors qu’il n’en avait pas obtenu le transfert et ne pouvait donc s’en considérer titulaire.

Toutefois, ce nouveau motif devait être rejeté par la Cour administrative d’appel de Marseille pour la raison suivante :

« Considérant, il est vrai, que le ministre fait valoir que M. ne pouvait s'estimer titulaire des permis de construire initialement délivrés à la SCI Morgan France, car il n'en avait pas demandé le transfert au bénéfice de sa société ; que ce faisant, le ministre doit être regardé comme sollicitant une substitution des motifs fondant les arrêtés contestés, en soutenant que M. n'était pas bénéficiaire de permis l'autorisant à construire sur les parcelles en cause ; que cependant, d'une part, le permis de construire n'est pas délivré en considération de la personne qui en devient titulaire, mais en fonction du projet de bâtiment qui lui est soumis, et d'autre part, le défaut de transfert du permis de construire au profit de l'acquéreur d'une parcelle n'est pas constitutif d'une infraction prévue à l'article L.480-4 du code de l'urbanisme ; que, dès lors, la demande de substitution de motifs formulée par le ministre doit être rejetée ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le Tribunal administratif de Bastia a écarté le moyen tiré de l'erreur de fait sur la caducité des permis de construire, présenté en première instance, pour rejeter la demande de M. ; que le requérant est, dès lors, fondé à demander l'annulation dudit jugement ainsi que celle des arrêtés n° 01-0477 et 01-0476 en date du 6 avril 2001 et n° 01-745 en date du 22 mai 2001 ».

Il s’ensuit, d’une part, que la Cour administrative d’appel de Marseille a considéré que les travaux exécutés par un tiers pouvait néanmoins interrompre le délai de validité d’un permis de construire tel qu’il est régi par l’article R.421-32 du Code de l’urbanisme et ce, au motif que « le permis de construire n'est pas délivré en considération de la personne qui en devient titulaire, mais en fonction du projet de bâtiment qui lui est soumis » ; ce qui constitue, d’ailleurs, le principe en raison duquel lorsque pendant la période de validité d’un permis de construire, la responsabilité de la construction est transférée du titulaire d’origine à une ou plusieurs autres personnes, il n’y pas lieu pour l’administration de délivrer à celles-ci un nouveau permis de construire mais simplement de transférer, avec l’accord du titulaire d’origine (sur ce point : CE. 20 octobre 2004, SCI Lagona, req. n°257.690) et, le cas échéant, du propriétaire du terrain à construire (sur ce point : CE. 19 juillet 1991, Crepin, req. n°86.807), le permis précédemment accordé (sur le principe : CE. 10 décembre 1965, Synd des copropriétaire de l’immeuble Pharao-Pasteur, req. N°53.773 ; CE. 18 juin 1993, Cne de Barroux, req. n°118.690).

Compte tenu du caractère réel et non pas personnel du permis de construire, seul l’acte de construction doit être prise en compte au regard de l’article R.421-32 du Code de l’urbanisme et non pas l’auteur des travaux considérés ; étant rappelé qu’a contrario, le seul transfert d’un permis de construire ne suffit pas à interrompre son délai de validité (CE. 16 février 1979, SCI Cap Naio, req. n°03.346).

En cela, l’arrêt commenté confirme donc une solution qui, à notre connaissance, n’avait jusqu’à présent été retenue que par certains Tribunaux administratifs (TA. Nice, 13 mai 1997, SCL LE Pavillon, req. n°93-03645).

D’autre part, cet arrêt tire également les conséquences de l’origine purement jurisprudentielle de la pratique du transfert de permis de construire et de son absence de tout encadrement textuel le rendant obligatoire lorsqu’un tiers souhaite exécuter un permis de construire précédemment délivré à une autre personne dont il résulte, en l’espèce, que « le défaut de transfert du permis de construire au profit de l'acquéreur d'une parcelle n'est pas constitutif d'une infraction prévue à l'article L.480-4 du code de l'urbanisme ».

On sait, en effet, qu’eu égard au caractère réel du permis de construire et à l’absence d’encadrement textuel de la pratique du transfert, la chambre criminelle de la Cour de cassation avait précédemment jugé que (voir également : T.G.I. Grasse, 8 février 1973 - AJPI 73, II p798, note Bertrand) :

«Vu l'article L. 480-4 du Code de l'urbanisme
Attendu que le défaut de transfert du permis de construire au profit de l'acquéreur d'une parcelle n'entre pas dans les prévisions du texte susvisé ;
Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et du jugement qu'il confirme que la direction départementale de l'Equipement du Var a constaté par procès-verbal du 24 avril 1990 qu'Alain Lhermitte et Jean-Jacques Barthe, qui avaient chacun acquis d'une SCI une parcelle de terrain en vue de l'édification d'une maison d'habitation conformément au permis de construire obtenu par le vendeur, ont entrepris les travaux de construction sans avoir obtenu une décision de transfert dudit permis de construire à leur nom ;
Attendu que pour déclarer Alain Lhermitte et Jean-Jacques Barthe coupables du délit de construction sans permis de construire, ordonner la démolition des ouvrages et dire en conséquence n'y avoir lieu à statuer sur la demande de mainlevée de l'arrêté interruptif des travaux, la juridiction du second degré retient que, si le permis de construire est attaché au projet qui a fait l'objet de la demande, et non pas à son titulaire, le transfert doit être obtenu par une décision administrative ; qu'elle relève que les 2 prévenus, qui ne pouvaient ignorer que l'acte de vente ne pouvait leur transférer le permis de construire, n'ont présenté aucune demande de transfert à l'administration compétente ; qu'elle en déduit qu'ils ne peuvent se prévaloir d'aucun permis de construire ;
Mais attendu qu'en prononçant ainsi, la cour d'appel a méconnu le texte susvisé » (Cass. crim. 29 juin 1999, pourvoi n°98-83.839).

Sur ce point, l’arrêt commenté marque donc l’intégration par le juge administratif d’un principe précédemment dégagé par le juge pénal en en faisant application aux ordres interruptifs de travaux qui ne peuvent être régulièrement fondés sur le fait que les travaux autorisés par le permis de construire sont accomplis par un tiers n’en ayant pas précédemment obtenu le transfert.

Mais pour conclure, on rappellera qu’en revanche, l’absence de demande de transfert de permis de construire peut être pris en compte par le juge des référés pour établir la réalité de l’urgence dont ce tiers se prévaut pour solliciter la suspension d’une mesure prise sur le fondement de l’article L.480-2 du Code de l’urbanisme (CE. 23 mars 2001, Sté LIDL, req. n°231.559).


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Lorsque l’article 5 du règlement local d’urbanisme impose que le terrain d'assiette ait une largeur effective en bordure de voie de dix mètres pour être constructible, l’adjonction d’une bande de terrain de 6,50 mètres sur 0,70 mètre à l’accès au terrain à construire d’une largeur de 3,50 mètres ne permet que d'obtenir artificiellement une largeur de terrain en bordure de voie de 10 mètres et ne permet donc pas de caractériser cette configuration des lieux comme une façade sur voie au sens cet article 5.

CAA. Paris, 23 novembre 2006, Cne de Chaville, req. n° 05PA04096


Dans cette affaire, l’article 5 du règlement d’urbanisme local imposait que les terrains résultant d'une division aient une superficie d'au moins 300 m² et 10 mètres de largeur de façade sur voie pour être constructibles ; et il ressortait de la définition de la « façade sur voie » figurant dans le lexique joint au règlement du plan d'occupation des sols que ces dispositions imposaient que le terrain d'assiette ait une largeur effective en bordure de voie de 10 mètres.

Or, en l’espèce, si le terrain d’assiette du permis de construire litigieux présentait une façade sur voie d’une largeur de 10 mètres, celle-ci était en fait constituée par un accès d’une largeur de 3,50 mètres auquel avait été adjoint une bande de terrain de 6,50 mètres de largeur et de 70 centimètres de profondeur.

Mais la Cour administrative d’appel de Paris, comme la juridiction de première instance, devait voir dans cette adjonction une opération destinée à conférer artificiellement au terrain à construire une apparence de régularité et, par voie de conséquence, annuler le permis de construire litigieux :

« Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article UB5 du plan d'occupation des sols de la COMMUNE DE CHAVILLE que, pour être constructible dans la zone Ubb, un terrain résultant d'une division doit avoir une superficie d'au moins 300 m² et 10 mètres de largeur de façade sur voie ; que ces dispositions, complétées et éclairées par la définition de la « façade sur voie » figurant dans le lexique joint au règlement du plan d'occupation des sols doivent être regardées comme imposant que le terrain d'assiette ait une largeur effective en bordure de voie de 10 mètres ;
Considérant qu'il est constant que le terrain, résultant d'une division parcellaire, qui sert d'assiette au permis de construire délivré par l'arrêté du 7 avril 2004 susvisé du maire de Chaville à M. Y comporte un accès de 3,50 mètres sur l'avenue de la Résistance ; que la circonstance que cet accès soit élargi par une bande de terrain de 6,50 mètres sur 0,70 mètre permettant ainsi d'obtenir artificiellement une largeur de terrain en bordure de voie de 10 mètres ne permet pas de caractériser cette configuration des lieux comme une façade sur voie au sens des dispositions susrappelées du plan d'occupation des sols ; que, par suite, la COMMUNE DE CHAVILLE n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris a annulé l'arrêté litigieux ».

Cet arrêt renvoie ainsi à la problématique des terrains d’assiette artificiellement constitués à l’égard de laquelle les décisions rendues par la jurisprudence varient.

C’est ainsi, à titre d’exemple, que le Conseil d’Etat a jugé inopérante une opération de revente d’une bande de terrain de 70 centimètres destinée à régulariser une construction illégale en la faisant ainsi joindre la limite séparative alors que son permis de construire avait été précédemment annulé en raison de son implantation à 70 centimètres de la limite séparative initiale (CE. 25 janvier 1993, Crts Saint-Guilly, req. n°122.112). En revanche, la Haute Cour a ultérieurement jugé qu’une construction en « sur-densité » pouvait être régularisée par l’acquisition d’une bande terrain de l’unité foncière voisine aux fins d’augmenter la SHON constructible d’un terrain d’assiette de la construction litigieuse et conséquemment diminuer sa densité en la rendant ainsi conforme aux prescriptions de l’article 14 du règlement d’urbanisme local ; bien que cette bande de terrain ne serve en rien à l’implantation de la construction litige et de ses abords (CE. 30 décembre 2002, SCI HLM de Lille, req. n°232.584 ; voir, également, ici).

Il semble ainsi que, pour le juge administratif, l’opération d’acquisition ou de revente d’une bande de terrain sera artificielle, et donc inopérante, lorsqu’elle ne confère à la construction qu’une apparence de régularité ne permettant pas d’assurer un respect effectif de la règle d’urbanisme en cause.

Dans la première affaire, en effet, la revente de la bande de terrain permettait certes d’amener la limite séparative jusqu’à la construction litigieuse de sorte à ce qu’elles soient jointives mais, en fait, ne modifier strictement rien à l’implantation de cette construction et à sa distance par rapport à la construction voisine, laquelle, au surplus, était ainsi rendue irrégulière puisqu’initialement implantée en limite séparative, elle s’en trouvait implantée à 70 centimètres de la nouvelle limite séparative, ce que ne permettait pas l’article 7 du POS communal.

Dans la second affaire, en revanche, la bande de terrain acquise ne servait certes en rien à l’implantation de la construction litigieuse mais toujours est-il qu’en consommant les droits à construire y étant attachés cette construction réduisait d’autant la SHON constructible du « reliquat » dont cette bande avait été détachée : l’adjonction de cette bande de terrain au terrain d’assiette d’origine n’avait donc pas pour effet d’augmenter artificiellement la SHON constructible dans la zone au regard des possibilités de construction prévues par l’article 14 du règlement d’urbanisme local.

Or, dans l’affaire objet de l’arrêt commenté, l’adjonction de la bande de terrain de 6,50 mètres de largeur et de 70 centimètres de profondeur permettait certes d’obtenir une façade sur voie d’une largeur de 10 mètres comme le prescrivait l’article 5 du règlement de POS mais ne permettait néanmoins pas d’assurer l’effectivité de la règle et la réalisation de l’objectif ainsi poursuivi par les auteurs du document d’urbanisme local, à savoir que les terrains aient une largeur effective en bordure de voie de 10 mètres.

L’arrêt commenté nous paraît donc justifié tant au regard des prescriptions spécifiques du règlement d’urbanisme local en cause qu’en considération de la jurisprudence précédemment rendue en la matière.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Si le permis de construire obtenu par fraude perd son caractère créateur de droit, ce qui permet son retrait à tout moment, cette circonstance ne dispense pas l'administration de motiver la décision qui en prononce le retrait et, par voie de conséquence, de respecter la procédure contradictoire imposée par les dispositions combinées de l'article 1er de la loi du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs et de l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs rapports avec les administrations. Et lorsque ce permis de construire a été précédemment transféré à un tiers, cette procédure doit être mise en œuvre à l’égard tant de son titulaire d’origine que de son nouveau bénéficiaire.

CAA. Bordeaux, 2 novembre 2006, M. X. et SCI Le Clos Bleu Vision, req. n° 04BX01608


Dans cette affaire, un permis de construire avait été obtenu par Monsieur X, le 5 avril 2002, puis avait été transféré, le 15 avril 2002, à la SCI Le Clos Bleu Vision. Mais ultérieurement, il devait apparaître que le pétitionnaire avait produit un « faux » pour établir son titre habilitant à construire sur la parcelle limitrophe de son unité foncière et ce, faisant étendre ses possibilités de construction sur son terrain en bénéficiant des droits à construire attachés à cette parcelle.

Ce comportement étant constitutif d’une fraude, la commune de Saint-Paul devait ainsi procéder au retrait, le 14 octobre 2003, tant du permis de construire délivré le 5 avril 2002 que de l’arrêté de transfert édicté le 15 avril suivant.

Il reste que ce retrait n’avait pas été précédé de la mise en oeuvre de la procédure contradictoire instituée par l’article 24 de la loi n°2000-321 du 12 avril 2000 qui, par principe, s’impose au retrait des actes administratifs créateurs de droit, tels les permis de construire.

Néanmoins, le Tribunal administratif de Saint-Denis de la Réunion devait rejeter le recours exercé par Monsieur X. et la SCI Le Clos Vision Bleue au motif que de par la fraude par laquelle le permis de construire litigieux avait été obtenu celui-ci lui avait perdu son caractère créateur de droit, si bien que son retrait n’avait pas à être précédé de la procédure administrative contradictoire susvisée.

Mais en appel, le Cour administratif d’appel de Bordeaux devait censurer cette analyse et conséquemment annuler l’arrêté de retrait en date du 4 octobre 2003 au motif suivant :

« Considérant que, quand bien même le permis de construire délivré à M. X a été obtenu par fraude et a ainsi perdu son caractère créateur de droit, ce qui permet son retrait à tout moment, cette circonstance ne dispense pas l'administration de motiver la décision qui en prononce le retrait et, par voie de conséquence, de respecter la procédure contradictoire imposée par les dispositions combinées de l'article 1er de la loi du 11 juillet 1979 relative à la motivation des actes administratifs et de l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs rapports avec les administrations ; qu'il est constant que ni M. X ni la SCI LE CLOS BLEU VISION n'ont été invités par le maire de la commune de Saint Paul à présenter leurs observations avant le retrait des autorisations dont ils étaient bénéficiaires ; qu'ainsi cette décision de retrait prise à la suite d'une procédure irrégulière est entachée d'illégalité et doit être annulée ».

Cette solution nous paraît doublement logique dans la mesure où, d’une part, l’article 24 de la loi du 12 avril 2000 prévoit expressément les cas dans lesquels il ne s’applique pas lesquels ne recouvrent pas le cas de fraude et où, d’autre part, la finalité de la procédure administrative contradictoire ainsi instituée doit précisément permettre à l’intéressé de s’expliquer sur son comportement aux fins, le cas échéant, d’établir que ce dernier n’était pas constitutif d’une fraude.

Mais ce qui est, selon nous, le plus intéressant au cas présent est que le permis de construire en litige avait été transféré préalablement à son retrait, ce qui appelle trois remarques.

Tout d’abord, il résulte ainsi implicitement de l’arrêté commenté que le transfert d’un permis de construire obtenu grâce à la fraude du pétitionnaire ne s’oppose pas à son retrait à tout moment, quand bien même son nouveau bénéficiaire ne serait-il en rien responsable du comportement de son titulaire d’origine.

Ce qui est bien normal puisqu’eu égard au caractère réel de la législation d’urbanisme et, notamment, de celle sur le permis de construire, leurs prescriptions sont opposables indépendamment de toute considération liée au transfert ou à l’absence de transfert du permis de construire en cause. C’est ainsi que le Conseil d’Etat a pu récemment juger que le caractère précaire d’une construction édifiée en exécution d’un permis de construire sur un emplacement réservé délivré au titre de l’article L.423-1 du Code de l’urbanisme était opposable à l’acquéreur ultérieur de cette construction – lequel pouvait ainsi être condamné à la démolir – quand bien même ce permis de construire ne lui aurait-il pas été transféré (CE. ord., 6 mars 2006, Ville de Lyon, req. 283.987).

Ensuite, il faut souligné que la Cour administrative d’appel de Bordeaux a relevé « qu'il est constant que ni M. X ni la SCI LE CLOS BLEU VISION n'ont été invités par le maire de la commune de Saint Paul à présenter leurs observations avant le retrait des autorisations dont ils étaient bénéficiaires ».

On peut donc en déduire que dans le cas du retrait d’un permis de construire précédemment transféré à un tiers, la procédure administrative contradictoire instituée par l’article 24 de la loi du 12 avril 2000 doit être mise en œuvre à l’égard non seulement du titulaire d’origine du permis de construire litigieux mais également de son nouveau bénéficiaire, ce qui est logique dès lors que ce dernier est le principal, voir seul intéressé par l’éventuel retrait de ce permis de construire.

Il faut néanmoins relever que cette solution aboutit à solliciter les observations de celui qui n’est plus titulaire du permis de construire en cause et qui, a priori, est donc moins concerné par son éventuel retrait et également de celui qui pour être directement intéressé par ce dernier, n’est pas nécessairement responsable, ni même informé du comportement frauduleux du pétitionnaire et qui, a priori, sera bien en peine de présenter des observations utiles sur ce point.

Enfin, il faut rappeler que dans cette affaire, l’arrêté du 14 octobre 2003 a procéder au retrait tant du permis de construire en litige que de l’arrêté de transfert dont avait bénéficié la SCI Le Clos Bleu Vision. Or, force est de constater que la Cour administrative d’appel de Bordeaux n’a opéré aucune distinction entre le retrait du permis de construire en litige et le retrait de son transfert ainsi qu’entre la situation de son titulaire d’origine et de son nouveau bénéficiaire (ce qui n’était, toutefois, pas nécessaire dès lors que la seule méconnaissance de l’article 24 de la loi du 12 avril 2000 suffisait à emporter l’annulation de cet arrêté dans son entier dispositif).

Il est vrai que, d’une part, l’illégalité d’un permis de construire affecte d’illégalité son transfert ultérieur (CE. 24 février 1992, Cogedim, req. n°119.134) et que, d’autre part, le seul retrait du permis de construire en litige aurait abouti la SCI Le Clos Bleu Vision à être bénéficiaire d’une « coquille vide » puisqu’un transfert de permis de construire ne vaut pas délivrance d’une nouvelle autorisation mais s’analyse comme un simple rectification de l’identité de son titulaire (CE. 18 juin 1993, Cne de Barroux, req. n°118.690).

Il n’en demeure pas moins qu’un arrêté de transfert est un acte distinct de l’arrêté initial de permis de construire qui présente le caractère d’un acte créateur de droit pour son bénéficiaire et, par principe, suivant la jurisprudence « Thernon », ne peut donc plus être retiré passé un délai de quatre mois suivant sa signature (une de question posée par le nouvel article L.424-5 du Code de l’urbanisme issu de la loi du 13 juillet 2006 dite « ENL » sera de savoir si le délai de retrait de trois ainsi institué concernera les arrêtés de transfert puisque cet article ne vise expressément que le permis de construire, le permis d’aménager et le permis de démolir).

Il nous semble donc que l’arrêté de transfert édicté au bénéfice de la SCI Le Clos Bleu Vision ne pouvait plus être retiré à la date du 14 octobre 2003 dans la mesure où il nous parait difficile de considérer que la fraude affectant un permis de construire et justifiant la possibilité de le retirer sans condition de délai puisse rejaillir sur le bénéficiaire d’un arrêté de transfert qui ne serait en rien responsable de la fraude initiale du pétitionnaire.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés