Dès lors qu’en cas d’impossibilité technique de réaliser les places de stationnement requises, l’article L.421-3 du Code de l’urbanisme ne permet que de prendre une concession à long terme dans un parc public de stationnement et/ou d’acquérir des places dans un parc privé, la location de places de stationnement dans un parc privé ne permet pas d’assurer la légalité du permis de construire obtenu au regard de l’article 12 du règlement d’urbanisme local.

CAA. Versailles, 10 mai 2007, Cne Ballancourt-sur Essonne, req. n°05VE01731


Voici un arrêt à la portée somme toute classique mais qui présente l’intérêt de permettre d’appréhender un des aspects peu traités de la réforme des autorisations d’urbanisme résultant de l’ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 et du décret n°2007-18 du 5 décembre 2007 : la modification des obligations mises à la charge des constructeurs en matière de stationnement.

Dans cette affaire, la commune de Ballancourt-sur-Essonne avait délivré un permis de construire autorisant la transformation d’un local à usage d’atelier en logement, laquelle, aux termes de l’article 12 du POS communal, imposait la réalisation de deux places de stationnement.

Toutefois, confronté à une impossibilité technique de réaliser ces places de stationnement sur le terrain d’assiette de l’opération, le pétitionnaire devait opter pour un dispositif alternatif consistant à acquérir une place de parking dans la commune et à en louer deux autres dans un parc privé.

Il reste que si la loi du 13 décembre 2000 dite « SRU » a assoupli le régime applicable en la matière, puisque précédemment la seule alternative possible consistait en la prise en concession des places manquantes dans un par public de stationnement, elle n’a ajouté à l’article L.421-3 du Code de l’urbanisme que la possibilité de justifier des obligations résultant de l’article 12 du règlement local d’urbanisme par « l'acquisition de places dans un parc privé de stationnement existant ou en cours de réalisation ».

Telle est la raison pour laquelle la Cour administrative d’appel de Versailles a donc considéré que, si l’impossibilité technique de réaliser les places de stationnement requises était établie, le dispositif alternatif auquel avait recouru le pétitionnaire était inopérant :

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le local dont le permis de construire attaqué autorise la rénovation était à usage d'atelier à la date à laquelle ce permis a été délivré ; que dès lors, et quelle qu'ait été l'affectation du local indiquée dans un acte notarié de 1982 relatif à une vente du terrain d'assiette de l'immeuble, le projet autorisé constituait une opération de transformation d'un local à usage d'atelier en local à usage d'habitation ; qu'ainsi, les dispositions précitées de l'article 12 du règlement de la zone UA du plan d'occupation des sols étaient applicables ; qu'il est toutefois constant que le terrain d'assiette du projet ne permet pas l'implantation des deux aires de stationnement requises pour un logement ; que, si, à la date de la décision attaquée, les pétitionnaires justifiaient de l'acquisition d'une place de parking dans la commune ainsi que de la location pour une durée de vingt ans de deux places sur une propriété privée voisine, ces deux dernières places n'étaient pas louées dans un parc public de stationnement comme le prévoient les dispositions précitées de l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme ; qu'il suit de là que l'arrêté a été délivré en méconnaissance desdites dispositions et de celles de l'article 12 du règlement de la zone UA du plan d'occupation des sols, sans que les pétitionnaires puissent utilement se prévaloir de ce qu'ils seraient devenus, postérieurement à l'arrêté attaqué, titulaires d'une promesse de vente portant sur une aire de stationnement et, peu important que les deux places louées auprès d'un propriétaire privé n'étaient pas déjà comptées au titre des obligations de l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme ».

A l’instar d’autres juridictions ayant fait une application stricte de l’article L.421-3 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000 dite « SRU », en considérant que l’acquisition des places manquantes dans un parc privé ne permettait pas de satisfaire aux obligations imposées en la matière (pour exemple : CAA. Nancy, 1er juillet 1999, Rudy Girbig, req. n°96NC00479 ; TA. Versailles, 16 février 1999, Decrette, req. n° 98-06191) puisque ce dernier ne permettait alors que d’obtenir une concession dans un parc public (pour exemple : CAA. Bordeaux, 11 février 20002, Thiw Thiong, 98NC00479), la Cour a donc jugé que la location de deux places dans un parc privé était inopérante dès lors que dans sa rédaction applicable à la date des faits, l’article L.421-3 ne prévoyait que l’acquisition de places dans un tel parc. Et la circonstance qu’ultérieurement à la délivrance du permis de construire contesté son pétitionnaire ait conclu une promesse de vente portant sur ces deux places était nécessairement sans incidence compte tenu du principe selon lequel la légalité d’une telle autorisation s’apprécie à sa date de délivrance ; pas plus que la durée pour laquelle ces places avaient été initialement louées puisqu’une telle considération n’intéresse que les concessions obtenues dans un parc public de stationnement (pour exemple, comparer : CE. 30 juin 1993, SCI du 21-23 rue du Bouquet-de-Longchamp, req. n°130.372 et CE. 8 décembre 2000, Ville de Paris, req. n°202.766).

On précisera ainsi que si la réforme des autorisations d’urbanisme entrant en vigueur le 1er octobre 2007 ne change pas cet aspect du régime des obligations imposées aux constructeurs en matière de stationnement, celle-ci procède néanmoins à certaines modifications significatives.

Antérieurement noyées au sein des dispositions de l’article L.421-3 du code de l’urbanisme, le traitement des obligations imposées aux constructeurs en matière de stationnement est dorénavant fixé par les nouveaux articles L.111-6-1, L.123-1-2, L.123-1-3 et L.332-7-1. Mais pour ce qui intéresse l’objet de la présente note, on relèvera plus particulièrement que les trois premiers alinéas de l’article L.123-1-2 disposent que :

« Lorsque le plan local d'urbanisme impose la réalisation d'aires de stationnement, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat.
Lorsque le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable ne peut pas satisfaire aux obligations résultant de l'alinéa précédent, il peut être tenu quitte de ces obligations en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions.
En l'absence d'un tel parc, le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable peut être tenu de verser à la commune une participation en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement dans les conditions définies par l'article L. 332-7-1».

Il s’ensuit que le principe selon lequel le constructeur doit réaliser « lui-même » les places de stationnement requises « sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat » demeure : ce n’est donc qu’à défaut de pouvoir réaliser ces aménagement qu’il sera autorisé à recourir à un dispositif alternatif. De même, l’alinéa 2 du nouvel article L.123-1-2 du code de l’urbanisme ne semble pas de nature à modifier le principe selon lequel ce n’est qu’en cas d’impossibilité technique de les réaliser que, pour les places manquantes, il pourra recourir à ce dispositif (CE. 6 novembre 1998, Cne de Martigues, req. n°117.668).

En revanche, l’alinéa 2 du nouvel article L.123-1-2 modifie subtilement la consistance de ce dispositif alternatif.

Aux termes de l’alinéa 4 de l’ancien article L.421-3 du Code de l’urbanisme et en cas d’impossibilité technique de réaliser l’ensemble des places requises, le constructeur pouvait donc être tenu quitte de ses obligations en la matière en justifiant « soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation, soit de l'acquisition de places dans un parc privé de stationnement existant ou en cours de réalisation ».

Or, l’alinéa 2 du nouvel article L.123-1-2, tout en conservant cette possibilité, impose que le parc public ou privé soit « situé à proximité de l'opération ». Il s’ensuit que l’obtention d’une concession dans un parc public ou l’acquisition de places dans un parc privé éloigné du terrain d’assiette de l’opération ne permet pas de satisfaire aux obligations prescrites par le nouvel article L.123-1-2 du code de l’urbanisme.

On relèvera ainsi que dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite « SRU », l’ancien article L.421-3 du code de l’urbanisme prévoyait qu’à défaut de pourvoir réaliser lui-même les places de stationnement requises, le constructeur pouvait être tenu quitte de ses obligations en la matière « soit en justifiant, pour les places qu'il ne peut réaliser lui-même, de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation, soit en versant une participation fixée par délibération du conseil municipal (...) en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement dont la construction est prévue » et classait donc au même rang l’obtention d’une concession à long terme et le versement d’une participation financière.

Pour sa part, la loi du 13 décembre 2000 a maintenu à l’alinéa 4 de l’ancien article L.421-3 la possibilité d’obtenir une concession à long terme dans un parc public de stationnement et a introduit la possibilité d’acquérir des places dans un parc privé mais à reléguer à l’alinéa 7 la possibilité pour le constructeur de payer une participation financière compensatoire et ce, « à défaut de pouvoir réaliser l’obligation prévue au quatrième alinéa ».

Précisément, si l’alinéa 2 du nouvel article L.123-1-2 du code de l’urbanisme prévoit que le constructeur peut être tenu quitte de ses obligations en matière de réalisation de place de stationnement en justifiant « soit de l'obtention d'une concession à long terme dans un parc public de stationnement existant ou en cours de réalisation et situé à proximité de l'opération, soit de l'acquisition de places dans un parc privé de stationnement répondant aux mêmes conditions », son alinéa 3 précise que « en l'absence d'un tel parc, le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition à une déclaration préalable peut être tenu de verser à la commune une participation en vue de la réalisation de parcs publics de stationnement dans les conditions définies par l'article L. 332-7-1 ».

Dorénavant, il est donc parfaitement clair que ce n’est donc que dans l’hypothèse où le constructeur ne peut pas, « en l’absence d’un tel parc », prendre en concession ou acquérir les places complémentaires requises qu’il pourra régulièrement se libérer de ses obligations par le paiement d’une participation financière.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

Un règlement local d’urbanisme autorisant, d’une part, les constructions nouvelles à la condition qu’elle ne comporte qu’un seul logement ainsi que, d’autre part, l’extension des constructions existantes à usage d’habitation ne s’oppose pas à l’extension de l’une des deux constructions à usage d’habitation sises sur la même unité foncière.

CAA. Marseille, 11 janvier 2007, Cne d’Aubais, req. n°04MA00058

Dans cette affaire, le pétitionnaire était propriétaire de deux parcelles contiguës – formant donc une et même unité foncière – la première accueillant une maison d’habitation, la seconde un maset également à usage d’habitation – et avait présenté une demande de permis de construire portant sur l’extension de ce maset, laquelle devait cependant être rejetée par le Maire d’Aubais au motif que l’article UN.1 n’autorisait qu’un logement par unité foncière. Mais pour sa part, la Cour administrative d’appel de Marseille devait considérer que :

« Considérant, en premier lieu, que selon les dispositions de l'article UN1 du règlement du POS de la commune, dans sa rédaction en vigueur au 20 avril 1994 : « Sont admis dans l'ensemble de la zone : Les constructions à usage : -d'habitation individuelle (et leurs annexes) comprenant un seul logement .. l'extension des constructions à usage d'habitation, existantes à la date d'approbation de la présente révision, qui ne respectent pas les conditions de surface énoncées à l'article UN5 » ; qu'il résulte de ces dispositions que sont autorisées par ces dispositions, d'une part, les constructions à usage d'habitation comprenant un seul logement et, d'autre part, les extensions de constructions à usage d'habitation, existantes à la date d'approbation de la révision du POS ».

et conséquemment jugé :

" Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment de la demande de permis de construire, que M. YX, possédait deux parcelles contiguës, la parcelle n° 1718, sur laquelle existait déjà une maison d'habitation comme l'ont relevé les premiers juges et une deuxième parcelle, cadastrée n° 1721, sur laquelle existait un maset existant, à usage d'habitation, qui était seul concerné par le projet d'extension ; qu'à cet égard, si la COMMUNE D'AUBAIS fait valoir, en appel, que le maset existant, avant son acquisition par M. YX, était destiné au stockage d'outils agricoles, cette allégation n'est corroborée par aucune pièce versée au dossier ; qu'il n'est pas établi ni même allégué par la commune que le maset n'était pas existant à la date d'approbation de la révision du POS ; qu'ainsi, le maset situé sur la parcelle n° 1721 constituait « une construction à usage d'habitation existante à la date de la révision du POS » au sens des dispositions précitées de l'article UN1 ; que, contrairement à ce que soutient l'appelante, il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan de masse, que le bâtiment projeté était accolé au maset existant et ne comporte aucune séparation physique avec la construction existante ; qu'ainsi ledit projet avait pour objet l'extension d'une construction à usage d'habitation existante et ce, nonobstant le fait que, comme le soutient l'appelante, ce projet était distinct de l'autre maison d'habitation située sur l'autre parcelle ; qu'il suit de là que le projet de construction en litige présentait le caractère d'une extension d'une construction à usage d'habitation, existante à la date d'approbation de la présente révision, qui constitue l'une des deux catégories de constructions autorisées par les dispositions surappelées de l'article UN1 du règlement du POS ; que, dans ces conditions, le motif fondé sur ce que le projet contesté serait de nature à créer plus d'un logement, limitation prévue pour les seules constructions et non pour les extensions de constructions existantes, ne pouvait légalement fonder le refus de permis de construire en litige ; qu'en tout état de cause, en l'absence de séparation physique avec la construction existante, l'extension envisagée n'emportait pas création d'un nouveau logement ; que, dès lors, c'est à bon droit, que les premiers juges ont estimé que le premier motif fondant le refus contesté ne pouvait légalement le justifier »

En substance, la Cour a donc considéré que l’article UN.1 du règlement de POS communal n’autorisait pas d’une façon générale un seul logement par unité foncière mais de façon distincte, d'une part, les constructions nouvelles à usage d'habitation individuelle comprenant un seul logement et, d'autre part, les extensions de constructions à usage d'habitation existantes à la date d'approbation de la révision du POS et, par voie de conséquence, a jugé que pour apprécier la conformité de l’extension projetée du maset, il n’y avait pas lieu de prendre en compte l’existence de la maison individuelle sise sur la même unité foncière.

Partant de l’interprétation retenue de l’article UN.1 du règlement de POS communal, la décision de la Cour administrative d’appel de Marseille est parfaitement cohérente, bien qu’elle appelle quelques précisions.

Tout d’abord, bien que fondamentalement un mazet soit une construction à destination agricole ou constitue une dépendance de bâtiment d’habitation, l’article précité visait non pas les constructions à destination d’habitation mais les constructions à usage d’habitation ; ce dont il résulte qu’il n’y avait pas lieu d’examiner les caractéristiques constructives de ce mazet mais uniquement d’apprécier son usage.

Ensuite, la commune n’apportait aucune preuve de ses allégations selon lesquelles ce mazet avait été anciennement à usage agricole et ne contestait même pas son existence juridique alors que si tel avait été le cas, il aurait alors incombé au pétitionnaire de prouver cette dernière (sur l’exemple d’attestations de riverains précisant avoir toujours vu un cabanon habitable sur le terrain jugées insuffisantes pour établir la régularité de l’ouvrage : TA. Nice, 1er juillet 1999, Epx Soton, req. n°97-00948).

Enfin, si par principe l’existence d’une construction s’apprécie à la date à laquelle l’administration statue sur la demande d’autorisation de travaux s’y rapportant (CE. 17 avril 1992, Flaig, req. n°94.390), il est admis que les documents d’urbanisme locaux adoptent comme référence leur date d’entrée en vigueur (CAA. Nancy, Cne de Disheim, req. n° 93NC00805 ; depuis voir ici), ce qui était le cas en l’espèce (pour un exemple d’appréciation de l’existence de la construction à étendre à la date d’approbation du POS, nonobstant le silence de celui-ci sur ce point : TA. Rennes, 1er juin 2006, Sté KERN’ER CAR, req. n°03-0633. Cf : note du cinq septembre 2006).

Par suite, il est donc logique que la Cour ait considéré le maset à étendre constituait « une construction à usage d'habitation existante à la date de la révision du POS » au sens des dispositions précitées de l'article UN1 pour ainsi juger que, dès lors que le bâtiment projeté était accolé au maset existant et ne comportait aucune séparation physique avec la construction existante, le projet avait pour objet l'extension d'une construction à usage d'habitation existante qui, au surplus et en toute état de cause, en l’absence de séparation physique, ne crée pas de logements nouveaux. A contrario, l’arrêt commenté peut ainsi être rapproché de celui par lequel la Cour administrative d’appel de Marseille a récemment jugé que :

« Considérant qu'aux termes des dispositions de l'article NC 1 du règlement du POS de la commune de Blauvac, approuvé le 24 novembre 1988, relatif aux occupations et utilisations du sol admises : «Peuvent être autorisées : 1. L'extension des constructions existantes, à usage d'habitation, lorsque cela n'entraîne pas la création de logement (…) 3. L'aménagement et la transformation des constructions à usage agricole en construction à usage d'habitation, dans les volumes existants, lorsque cela n'entraîne pas la création de nouveau logement et s'ils sont compatibles avec la vocation de la zone. (…) ;
Considérant, d'une part, que, par l'arrêté contesté en date du 16 juillet 2001, le maire de la commune de Blauvac a fait droit à la demande de permis de construire déposée par Mme X, associée de la SCEA X, exploitant des terres plantées de vignes et de cerisiers, en vue de la construction d'un bâtiment, attenant à un cabanon existant, destiné au logement de travailleurs agricoles, sur un terrain cadastré Section AK n° 173 et 174, situé en zone NC du plan d'occupation des sols (POS) de la commune ; qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment de la demande de permis de construire, que le bâtiment dont la construction était projetée devait comporter une chambre, une cuisine et des sanitaires ; qu'ainsi, l'extension en litige entraînait la création d'un logement et ne pouvait de ce fait être autorisée sur le fondement du 1 et du 3 de l'article NC 1 du règlement du POS (…) » (CAA. Marseille, 20 octobre 2005, Préfet du Vaucluse, req. n°02MA01501).

Néanmoins, force est d’admettre que l’arrêt commenté paraît quelque peu critiquable quant à son interprétation de l’article UN.1 en cause, bien qu’il puisse également être rapproché d’un arrêt de la Cour administrative d’appel de Paris selon lequel les prescriptions visant les constructions nouvelles ne sont pas applicables aux travaux portant sur l’extension de constructions existantes (CAA. Paris, 22 janvier 1998, Chalard req. n°97BX02302).

Il est vrai que la rédaction de l’article UN.1 du POS communal n’était pas des plus précises puisqu’en se bornant à autoriser – sans plus de précision et sans réelle limite – « l'extension des constructions à usage d'habitation existantes », celui-ci introduisait une exception pour le moins étendue au principe applicable aux constructions nouvelles qui, pour leur part, n’étaient autorisées qu’à la condition de constituer une habitation individuelle et d’être composée d’un seul logement (une construction unique pouvant être formée de plusieurs habitations individuelles constitutives d’autant de logement : CAA. Bordeaux, 31 mai 2001, Epx Pezin, rq. N°97BX02195 ; sur la notion de construction unique, voir ici et là).

Il reste que le Conseil d’Etat a précisé que le règlement local d’urbanisme ouvrant largement une exception à une règle doit être interprétée et appliquée en cohérence avec celle-ci au regard de sa finalité (CE. 11 décembre 1998, Sté Bonnabelle, req. n°161.592 ; voir surtout : concl. Honorat in BJDU n°1/1999, p.42).

Or, en l’espèce, nonobstant la rédaction de l’article UN.1 en cause, il était assez clair que la finalité de cet article était de limiter le nombre de logement dans la zone considérée. Or, à s’en tenir à l’interprétation littérale de ses dispositions autorisant « l'extension des constructions à usage d'habitation existantes », toute construction à usage d’habitation existante, y compris collective, pourrait faire l’objet d’une extension, même si cette dernière a pour effet de créer plusieurs logements.

Par ailleurs, la finalité des dispositions précitées étaient manifestement de moduler le principe issu de la jurisprudence dite « Sekler » mais ce, pour les seules constructions existantes ne respectant « les conditions de surface énoncées à l'article UN5 » également opposables aux constructions nouvelles.

Or, si l’ensemble immobilier du pétitionnaire, ne respectait pas les prescriptions du POS communal opposables aux constructions nouvelles, c’était précisément celles n’autorisant que les constructions à usage d’habitation individuelle ne comportant qu’un logement. On aurait donc tout aussi bien compris que la Cour administrative d’appel de Marseille fasse application de la jurisprudence « Selker » et, par voie de conséquence, valide le refus de permis de construire opposé au pétitionnaire dès lors que les travaux projetés n’étaient pas étrangers à la règle méconnue et d’amélioraient pas la conformité de l’ensemble immobilier existant au regard de celle-ci.

Pour autant, si on le rapproche des modulations récentes de la jurisprudence dite « Thalamy », l’arrêt commenté nous paraît justifié sur ce point.

On sait, en effet, qu’il résulte de cette jurisprudence que par principe un ouvrage illégal ne peut pas faire l’objet de travaux nouveaux sans avoir été régularisé. Mais l’on sait également que le Conseil d’Etat a ultérieurement précisé que ce principe ne s’appliquait pas lorsque l’ensemble immobilier illégal comporte plusieurs constructions distinctes et que les travaux projetés portent sur une construction qui pour faire parti d’un ensemble illégal a, pour ce qui la concerne, été régulièrement édifiée (CE. 25 avril 2001, Alborn, req. n°207.095) : ce qui signifie que la jurisprudence dite « Thalamy » (qui, elle-même, n’a d’ailleurs jamais visé que les « travaux prenant appui » sur une construction illégale) doit être appliquée construction par construction, même lorsqu’il s’agit d’un même ensemble.

Or, en l’espèce, si l’ensemble immobilier existant n’était pas conforme aux prescriptions applicables aux constructions nouvelles, il n’en demeure pas moins que la maison d’habitation et le mazet constituaient selon toute vraisemblance deux constructions distinctes.

Dès lors et à transposer le principe dégagé par l’arrêt « Alborn », s’agissant de la jurisprudence « Thalamy », à la jurisprudence « Sekler », il n’y avait donc pas lieu d’apprécier globalement la conformité de l’ensemble immobilier du pétitionnaire aux prescriptions locales d’urbanisme mais seulement d’examiner isolément celle de la construction sur laquelle portaient les travaux projetés, laquelle était conforme aux prescriptions applicables aux constructions nouvelles puisqu’elle ne comportait qu’un logement ; régularité que les travaux projetés n’avaient pas vocation à modifier puisqu’ils n’emportait pas la construction d’un nouveau logement.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Lorsque l’article 5 du règlement local d’urbanisme impose que le terrain d'assiette ait une largeur effective en bordure de voie de dix mètres pour être constructible, l’adjonction d’une bande de terrain de 6,50 mètres sur 0,70 mètre à l’accès au terrain à construire d’une largeur de 3,50 mètres ne permet que d'obtenir artificiellement une largeur de terrain en bordure de voie de 10 mètres et ne permet donc pas de caractériser cette configuration des lieux comme une façade sur voie au sens cet article 5.

CAA. Paris, 23 novembre 2006, Cne de Chaville, req. n° 05PA04096


Dans cette affaire, l’article 5 du règlement d’urbanisme local imposait que les terrains résultant d'une division aient une superficie d'au moins 300 m² et 10 mètres de largeur de façade sur voie pour être constructibles ; et il ressortait de la définition de la « façade sur voie » figurant dans le lexique joint au règlement du plan d'occupation des sols que ces dispositions imposaient que le terrain d'assiette ait une largeur effective en bordure de voie de 10 mètres.

Or, en l’espèce, si le terrain d’assiette du permis de construire litigieux présentait une façade sur voie d’une largeur de 10 mètres, celle-ci était en fait constituée par un accès d’une largeur de 3,50 mètres auquel avait été adjoint une bande de terrain de 6,50 mètres de largeur et de 70 centimètres de profondeur.

Mais la Cour administrative d’appel de Paris, comme la juridiction de première instance, devait voir dans cette adjonction une opération destinée à conférer artificiellement au terrain à construire une apparence de régularité et, par voie de conséquence, annuler le permis de construire litigieux :

« Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article UB5 du plan d'occupation des sols de la COMMUNE DE CHAVILLE que, pour être constructible dans la zone Ubb, un terrain résultant d'une division doit avoir une superficie d'au moins 300 m² et 10 mètres de largeur de façade sur voie ; que ces dispositions, complétées et éclairées par la définition de la « façade sur voie » figurant dans le lexique joint au règlement du plan d'occupation des sols doivent être regardées comme imposant que le terrain d'assiette ait une largeur effective en bordure de voie de 10 mètres ;
Considérant qu'il est constant que le terrain, résultant d'une division parcellaire, qui sert d'assiette au permis de construire délivré par l'arrêté du 7 avril 2004 susvisé du maire de Chaville à M. Y comporte un accès de 3,50 mètres sur l'avenue de la Résistance ; que la circonstance que cet accès soit élargi par une bande de terrain de 6,50 mètres sur 0,70 mètre permettant ainsi d'obtenir artificiellement une largeur de terrain en bordure de voie de 10 mètres ne permet pas de caractériser cette configuration des lieux comme une façade sur voie au sens des dispositions susrappelées du plan d'occupation des sols ; que, par suite, la COMMUNE DE CHAVILLE n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris a annulé l'arrêté litigieux ».

Cet arrêt renvoie ainsi à la problématique des terrains d’assiette artificiellement constitués à l’égard de laquelle les décisions rendues par la jurisprudence varient.

C’est ainsi, à titre d’exemple, que le Conseil d’Etat a jugé inopérante une opération de revente d’une bande de terrain de 70 centimètres destinée à régulariser une construction illégale en la faisant ainsi joindre la limite séparative alors que son permis de construire avait été précédemment annulé en raison de son implantation à 70 centimètres de la limite séparative initiale (CE. 25 janvier 1993, Crts Saint-Guilly, req. n°122.112). En revanche, la Haute Cour a ultérieurement jugé qu’une construction en « sur-densité » pouvait être régularisée par l’acquisition d’une bande terrain de l’unité foncière voisine aux fins d’augmenter la SHON constructible d’un terrain d’assiette de la construction litigieuse et conséquemment diminuer sa densité en la rendant ainsi conforme aux prescriptions de l’article 14 du règlement d’urbanisme local ; bien que cette bande de terrain ne serve en rien à l’implantation de la construction litige et de ses abords (CE. 30 décembre 2002, SCI HLM de Lille, req. n°232.584 ; voir, également, ici).

Il semble ainsi que, pour le juge administratif, l’opération d’acquisition ou de revente d’une bande de terrain sera artificielle, et donc inopérante, lorsqu’elle ne confère à la construction qu’une apparence de régularité ne permettant pas d’assurer un respect effectif de la règle d’urbanisme en cause.

Dans la première affaire, en effet, la revente de la bande de terrain permettait certes d’amener la limite séparative jusqu’à la construction litigieuse de sorte à ce qu’elles soient jointives mais, en fait, ne modifier strictement rien à l’implantation de cette construction et à sa distance par rapport à la construction voisine, laquelle, au surplus, était ainsi rendue irrégulière puisqu’initialement implantée en limite séparative, elle s’en trouvait implantée à 70 centimètres de la nouvelle limite séparative, ce que ne permettait pas l’article 7 du POS communal.

Dans la second affaire, en revanche, la bande de terrain acquise ne servait certes en rien à l’implantation de la construction litigieuse mais toujours est-il qu’en consommant les droits à construire y étant attachés cette construction réduisait d’autant la SHON constructible du « reliquat » dont cette bande avait été détachée : l’adjonction de cette bande de terrain au terrain d’assiette d’origine n’avait donc pas pour effet d’augmenter artificiellement la SHON constructible dans la zone au regard des possibilités de construction prévues par l’article 14 du règlement d’urbanisme local.

Or, dans l’affaire objet de l’arrêt commenté, l’adjonction de la bande de terrain de 6,50 mètres de largeur et de 70 centimètres de profondeur permettait certes d’obtenir une façade sur voie d’une largeur de 10 mètres comme le prescrivait l’article 5 du règlement de POS mais ne permettait néanmoins pas d’assurer l’effectivité de la règle et la réalisation de l’objectif ainsi poursuivi par les auteurs du document d’urbanisme local, à savoir que les terrains aient une largeur effective en bordure de voie de 10 mètres.

L’arrêt commenté nous paraît donc justifié tant au regard des prescriptions spécifiques du règlement d’urbanisme local en cause qu’en considération de la jurisprudence précédemment rendue en la matière.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Si aux termes de la loi « Urbanisme et Habitat » du 2 juillet 2003, le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) d’un PLU ne constitue pas un document opposable aux constructeurs, ses orientations peuvent néanmoins justifier une décision de sursis à statuer opposée à une demande de permis de construire sur le fondement de l’article L.123-6 du Code de l’urbanisme.

CE. 1er décembre 2006, Sté GFLBI, req. n°296.543


Aux termes de l’article L.123-6.al.-2 du Code de l’urbanisme et « à compter de la publication de la délibération prescrivant l’élaboration d’un plan local d’urbanisme, l’autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l’article L.111-18, sur les demandes d’autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan ».

Mais si, par principe, les dispositions de l’article L.123-6.al.-2 du Code de l’urbanisme peuvent être opposées à une demande d’autorisation de construire ou d’aménagement dès la publication de l’arrêté prescrivant l’établissement du PLU (CE. 3 février 1975, Cie pour l’équipement, le financement et la construction, Rec., p. 612) jusqu’à la publication du PLU approuvé (CE. 14 novembre 1984, Cicchini, Dr.adm., 1985, n°67), il est, néanmoins, nécessaire que les intentions urbanistiques de la commune à l’égard du terrain pour lequel la demande d’autorisation est présentée aient atteint un degré de précision pour justifier le sursis à exécuter (CE. 17 avril 1993, Cne de Gasny, req. n° 131.867).

En effet, pour que l’autorité compétente puisse régulièrement et concrètement apprécier les effets de la construction en cause sur le futur plan, encore faut-il que ses grandes soient déterminées à la date où elle édicte une telle décision et, plus concrètement, que les futures prescriptions du document d’urbanisme local « aient atteint un état d’avancement suffisant qui permette à l’autorité compétente de se livrer à une comparaison entre le projet de construction et les futures dispositions et de fonder sa décision » (Circulaire n°88-26 du 25 mars 1988, §4.6, BOMET, 10 avril 1988, n°10).

Il résulte de ainsi de la jurisprudence rendue en la matière que l’élaboration de ces prescriptions peut être considérée comme suffisamment avancée et, par voie de conséquence, le sursis à exécution justifié dès lors le rapport de présentation (CE. 21 juin 1985 Sté Parigès, req. n° 33.511), le zonage (CE. 26 mars 1990, Commune de Mesnil-Saint-Pierre, req. n°86.482) et/ou le règlement de zone (CE. 23 octobre 1987, Barnier, Rec., p. 322) ont été établis. À titre d’exemple, le Conseil d’Etat a ainsi considéré, dans un arrêt de synthèse, que :

« Considérant que pour surseoir à statuer sur la demande de permis de construire présentée par Mme Baer en vue de l’édification à Romanswiller de deux immeubles d’habitation, le Préfet du Bas-Rhin s’est fondé sur ce que les constructions projetées étaient situées en zone II NA du POS en préparation de cette commune, réservé à une urbanisation ultérieure ; qu’il ressort des pièces du dossier qu’à la date de la décision de sursis le zonage de ce plan d’occupation des sols, le rapport de présentation de ce document, le règlement applicable à la zone II NA et diverses annexes techniques avaient été établis ; que, dans ces conditions, l’état d’avancement du POS de la commune de Romanswiller était suffisant pour justifier légalement une décision de sursis » (CE. 22 mars 1991, Min. de l’Equip. C/ Mme Baer, req. n° 110.338).

Mais depuis l’entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 dite « SRU » et, plus encore, de la loi du 2 juillet 2003 dite « Urbanisme & Habitat », la question se posait de savoir si le seul établissement du PADD et de ses principales orientations pouvaient justifier une décision de sursis à statuer fondée sur l’article L.123-6.al.2 du Code de l’urbanisme. La réponse n’était pas évidente puisque si la loi « SRU » a ajouté au contenu traditionnel des documents d’urbanisme locaux (rapport de présentation, règlement, documents graphiques et annexes) ce nouveau document, celui-ci y occupe, à tous les égards, une place à part.

D’une part, celui-ci a un contenu très général puisqu’aux termes de l’article R.123-3 du Code de l’urbanisme, « le projet d'aménagement et de développement durable définit, dans le respect des objectifs et des principes énoncés aux articles L. 110 et L. 121-1, les orientations d'urbanisme et d'aménagement retenues pour l'ensemble de la commune ».

D’autre part, son établissement doit intervenir bien en amont de la procédure d’élaboration et, en toute hypothèse, deux mois avant l’adoption du projet de PLU à l’occasion de laquelle le contenu des documents composant le PLU est arrêté, dès lors que l’article L.123-9 du Code de l’urbanisme précise que « un débat a lieu au sein du conseil municipal sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement mentionné à l'article L. 123-1, au plus tard deux mois avant l'examen du projet de plan local d'urbanisme ».

Néanmoins, le Tribunal administratif d’Orléans avait pu juger, sous l’empire de l’article R.123-1 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction issue de la loi « SRU », lequel précisait alors expressément que ce document était opposable aux tiers, que le PADD pouvait justifier une décision de sursis à statuer sur une demande de permis de construire (TA. Orléans, 23 mai 2002, Cne de Vierzon, req. n°01-04307).

Mais certains commentateurs avaient estimé que cette jurisprudence était obsolète depuis l’entrée en vigueur de la loi « Urbanisme & Habitat » puisque celle-ci a supprimé l’opposabilité du PADD pour ne laisser ainsi opposables que le rapport de présentation, le règlement et les documents graphiques visés par les articles R.123-11 et R.123-12 du Code de l’urbanisme ; les annexes prescrites par les articles R.123-13 et R.123-14 étant imposées uniquement « à titre informatif ». Il reste que par l’arrêt commenté, le Conseil d’Etat a donc jugé que :

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que la mise en révision du plan d'occupation des sols en vue de sa transformation en plan local d'urbanisme a été prescrite par une délibération du 27 avril 2004 ; que le conseil municipal de l'Haÿ-les-Roses a débattu le 22 novembre 2005 des orientations du projet d'aménagement et de développement durable et d'orientations particulières d'aménagement pour certains secteurs de la commune ; que le projet d'aménagement et de développement durable prévoit notamment de mettre en valeur l'aqueduc de la Vanne et d' « accompagner le tracé de l'aqueduc par un règlement de zonage favorisant un tissu urbain « vert », type « cité jardin » ;
considérant qu'aux termes de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction issue de la loi du 2 juillet 2003, les plans locaux d'urbanisme « comportent un projet d'aménagement et de développement durable qui définit les orientations générales d'aménagement et d'urbanisme retenues pour l'ensemble de la commune / Les plans locaux d'urbanisme comportent un règlement qui fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durable, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols» ; que si le projet d'aménagement et de développement durable n'est pas directement opposable aux demandes d'autorisation de construire, il appartient à l'autorité compétente de prendre en compte les orientations d'un tel projet, dès lors qu'elles traduisent un état suffisamment avancé du futur plan local d'urbanisme, pour apprécier si une construction serait de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l'exécution de ce plan ; qu'ainsi, le juge des référés n'a pas commis d'erreur de droit lorsqu'il a estimé qu'en l'espèce, le moyen tiré de ce que la décision de sursis à statuer méconnaissait l'article L. 123-6 du code de l'urbanisme n'était pas de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité de la décision de sursis à statuer ; qu'il a pu, par une appréciation souveraine des faits exempte de dénaturation, estimer, sans erreur de droit, que n'étaient pas davantage de nature à faire naître un doute sérieux les moyens tirés de ce que le projet de construction n'était pas, compte tenu de ses caractéristiques, de nature à compromettre l'objectif précité du plan d'aménagement et de développement durable et de ce qu'avaient été méconnues les dispositions de l'article R. 111-26-2 du code de l'urbanisme relatives à la durée du sursis ».

On soulignera, toutefois, que la circonstance que la collectivité compétente ait débattu sur les principales orientations du PADD n’est pas, par principe et en toute hypothèse, de nature à justifier une décision de sursis à statuer dès lors que le Conseil d’Etat a précisé qu’il pouvait en être ainsi dès lors que lesdites orientations « traduisent un état suffisamment avancé du futur plan local d'urbanisme, pour apprécier si une construction serait de nature à compromettre ou rendre plus onéreuse l'exécution de ce plan ».

A contrario, une décision de sursis à statuer semble donc pouvoir encore être légalement opposée sur le fondement de l’article L.123-6.al.2 du Code de l’urbanisme dès lors que l’état du futur PLU est suffisamment avancé, sans qu’il soit donc nécessairement besoin que la collectivité compétente ait d’ores et déjà débattu sur les orientations de son PADD.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat à la Cour
Cabinet Frêche & Associés