Lorsque l’article 6 du règlement d’urbanisme local régit l’implantation des constructions par rapport aux voies en instituant une marge d’implantation ou de recul au sein ou en dehors de laquelle les bâtiments doivent être édifiés, cette prescription n’est opposable qu’aux terrains jouxtant la voie de référence. Par voie de conséquence, les constructions projetées sur une unité foncière séparée de cette voie par une autre unité foncière peuvent s’implanter librement, indépendamment de toute considération liée à cette marge.

CAA. Douai, 7 septembre 2006, Cne de Faumont, req. n°05DA00991


Dans cette affaire, les consorts X étaient initialement propriétaires d’une unité foncière jouxtant un chemin départemental mais qu’ils avaient ultérieurement divisée en deux parcelles pour vendre à des tiers celle bordant ce chemin et ne conserver ainsi que celle en retrait de ce dernier.

Pour autant, le Maire de la commune de Faumont leur avait opposé un certificat d’urbanisme négatif puis un refus de permis de construire au motif tiré de la méconnaissance des prescriptions de l’article 6 du POS communal puisque la maison qu’ils projetaient d’édifier n’était pas sise dans la bande de 20 mètres instituée par cet article.

Il est, en effet, fréquent que l’article 6 du POS/PLU régisse l’implantation des constructions par rapport aux voies en instituant une marge au sein ou en dehors de laquelle les bâtiments doivent être édifiés. Mais toute la question est alors de savoir comment appliquer cette prescription puisque deux solutions sont envisageables :

- soit, une application extensive : la prescription s’applique à l’ensemble des terrains compris dans cette marge, c’est-à-dire également à ceux séparés de la voie de référence par un ou plusieurs autres ;
- soit, une interprétation restrictive : la prescription ne s’applique qu’aux seuls terrains jouxtant la voie de référence et, a contrario, ne s’applique pas à ceux en retrait de cette voie, même s’ils sont sis dans les limites de la marge considérée.

Saisie en appel par la commune de Faumont, la Cour administrative d’appel de Douai a ainsi retenu une interprétation restrictive de l’article 6 du POS communal en jugeant que :

« Considérant que, pour le maire de Faumont, auteur des deux décisions attaquées, le projet de construction envisagé par M. et Mme X, qui est « desservi par le chemin Coquet, chemin rural privé, se trouve implanté à plus de 20 mètres (environ 55 mètres) de la voie publique (RD 30 dite rue Coquet) » et méconnaît, par suite, les dispositions précitées de l'article UA 6 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune en tant qu'elles portent sur l'implantation des façades avant des constructions dans une bande de 20 mètres ; qu'il ressort des pièces du dossier, d'une part, que les époux X avaient, en novembre 1985, sollicité et obtenu un arrêté individuel d'alignement constatant la limite de la voie « côté VC » par rapport à leur parcelle cadastrée P 1240 sur le territoire de la COMMUNE DE FAUMONT puis, d'autre part, avaient obtenu l'autorisation de construire une maison sur ladite parcelle à l'époque d'un seul tenant ; qu'après division de cette parcelle en deux, la parcelle construite, désormais cadastrée A 1737, limitrophe du chemin départemental 30 dit rue Coquet, a été vendue et la parcelle, répertoriée au cadastre sous le numéro A 1738, uniquement bordée par le chemin Coquet, a été conservée par les époux X ; que, compte tenu de la configuration des lieux, issue de la division parcellaire, la parcelle A 1738, objet du certificat d'urbanisme négatif puis du refus de permis de construire, n'étant plus limitrophe du chemin départemental 30, le maire ne pouvait calculer la distance comprise entre la façade avant du projet de construction et la limite de l'alignement ou de la marge de recul s'y substituant à partir de la route départementale, mais, le cas échéant compte tenu de l'arrêté d'alignement intervenu, uniquement, ainsi que le réclament les époux X, à partir du chemin Coquet seul limitrophe de la parcelle dont s'agit ; que, dans ces conditions, la COMMUNE DE FAUMONT n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Lille a censuré le motif tiré de la méconnaissance de l'article UA 6 du règlement du plan d'occupation des sols qui constituait l'unique motif du certificat d'urbanisme négatif et le premier motif du permis de construire attaqués ».

Ce faisant la Cour a ainsi confirmé et affiné sa jurisprudence puisqu’elle avait précédemment eu l’occasion de juger que :

« Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article UB 6 du plan d'occupation des sols de la commune, qui réglemente "l'implantation par rapport aux voies" : "Si la construction projetée jouxte une construction existante en bon état, elle peut être implantée dans le prolongement de la façade de l'ancienne construction. Les constructions doivent être implantées à l'alignement ou avec un retrait (R) d'au moins 4 m par rapport à l'alignement ( ...). Aucune construction ne peut être implantée au delà d'une bande de 30 m de profondeur comptée à partir de l'alignement des voies publiques (ou susceptibles de le devenir)" ; que ces dispositions ne visent que les constructions implantées sur des terrains en bordure des voies mentionnées » (CAA. Douai, 18 janvier 2001, M. Truchand, req. n°97DA00297).

En résumé, que l’article 6 du document d’urbanisme local impose ou interdise l’implantation des constructions dans la bande qu’il institue depuis l’alignement des voies, ses prescriptions ne valent que pour les bâtiments à édifier sur les terrains jouxtant ces voies et, en d’autres termes, n’est pas applicable sur les terrains séparés de ces voies par un ou plusieurs autres terrains.

L’arrêté commenté appelle, toutefois, deux observations.

D’une part, ce n’est pas seulement la division du terrain d’assiette de la construction projetée en deux parcelles cadastrales distinctes qui a suffit à rendre inopposables les prescriptions de l’article 6 du POS communal mais le fait que celle jouxtant le chemin départemental considéré avait précédemment été vendue à des tiers ; ce dont il résultait que ces deux parcelles, pour être contiguës, n’en formaient pas moins deux unités foncières.

Il s’ensuit qu’il serait inopérant de se borner à procéder à un découpage cadastral du terrain et de construire sur la parcelle en retrait de la voie, tout en conservant la propriété de celle jouxtant cette dernière, pour échapper aux prescriptions de l’article 6 du règlement d’urbanisme local puisqu’un terrain au sens de ce dernier s’entend d’une unité foncière : en pareil cas, la construction serait certes implantée sur une parcelle cadastrale en retrait de la voie mais serait néanmoins sise sur une unité foncière jouxtant cette dernière.

D’autre part, il faut rappeler que la pratique consistant à acquérir une parcelle voisine ou à vendre une parcelle du terrain d’assiette de la construction projetée peut être constitutif d’une fraude lorsque cette opération n’est faite que pour donner une apparence de régularité au projet. On sait, en effet, qu’ont été jugées frauduleuses les ventes de bande de terrain intervenues aux fins de permettre l’implantation des constructions en limites séparatives et ainsi contourner les prescriptions de l’article 7 du règlement d’urbanisme local (CE. 24 janvier 1993, Cts Saint-Guilly, req. n°122.112 ; CE. 3 février 1978, Meppiel, req. n°04469).

Ce qui, dans l’affaire objet de l’arrêt commenté, aurait, selon nous, pu être retenu dans l’hypothèse où la vente d’une parcelle du terrain des pétitionnaires serait intervenue entre le certificat d’urbanisme négatif et le refus de permis de construire ultérieurement opposé puisque cette vente aurait alors pu être considérée comme intervenue dans le seul et unique but de contourner les prescriptions de l’article 6 du POS communal.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés