La réunion de deux terrains par l’acquisition d’une bande de terre ne confère qu’une apparence de régularité et ne permet pas de satisfaire aux prescriptions de l’article 5 du règlement de POS. Par voie de conséquence, le permis de construire délivré sur l’unité foncière ainsi formée est illégal.

CAA. Marseille, 21 octobre 2010, Association La Crysalide Marseille, req. n°08MA05288


Dans cette affaire, l’association requérante avait obtenu un permis de construire un foyer d’hébergement sur un terrain d’une superficie de 5.230 mètres carrés, satisfaisant ainsi aux prescriptions de l’article 5 du POS  subordonnant la constructibilité des terrains à la condition qu’ils présentent une superficie supérieure à 4.000 mètres carrés. Il reste qu’à l’origine l’association était propriétaire de deux unités foncières distinctes – voisines mais séparées par une bande de terre tierce – dont chacune présentait une superficie inférieure à ce seuil.

Mais ultérieurement, l’association devait acquérir de la commune cette bande de terre pour ainsi créer une unité foncière de 5.230 mètres carrés puis y obtenir un permis de construire apparemment conforme à l’article NB.5 du POS.

Il reste que ce permis de construire devait être attaqué puis annulé ; annulation que confirmation donc la Cour administrative d’appel de Marseille pour le motif suivant :

« Considérant qu'aux termes de l'article 5-NB du règlement du plan d'occupation des sols applicable au projet en litige, situé en zone NB1 Pour être constructible, les terrains doivent avoir une surface minimale de : -4000 m² en zone NB1.. ; que l'ASSOCIATION CHRYSALIDE a indiqué dans son dossier de demande que son projet devait être réalisé sur un tènement d'une superficie de 5230 m² ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que cette superficie est obtenue par la réunion de la parcelle cadastrée BM15, d'une superficie inférieure à 4000 m² et sur laquelle le projet d'une surface totale de 1403 m² sera exclusivement réalisé et d'une parcelle BM22, dont elle également propriétaire, à l'origine non contigüe de la précédente mais que l'acquisition en 1989 d'une bande étroite de terrain, large de moins de deux mètres et longue d'environ soixante mètres, dont la vente à été consentie par la commune de Fuveau, a permis de relier à la parcelle BM15 ; que cette cession immobilière, réalisée après l'entrée en vigueur du plan d'occupation des sols approuvé en 1984, donne une apparence de régularité au permis de construire délivré, sans que toutefois les exigences du plan d'occupation des sols relatives à la densité de l'occupation du sol et la densité des constructions soient sauvegardés ; que cette opération a été effectuée afin d'échapper artificiellement aux prescriptions du plan d'occupation des sols en matière de densification des terrains ; que le maire ne pouvait en conséquence légalement accorder le permis de construire sans méconnaître le plan d'occupation des sols ».

La Cour a donc considéré que l’acquisition de la bande terrain séparant les deux unités foncières d’origine et la création subséquente d’une unité foncière d’une superficie supérieure à 4.000 mètres carrés était artificielle et n’avait ainsi conféré à l’opération qu’une « apparence de régularité » sans pour autant respecter la finalité de l’article NB.5 du POS communal.

En premier lieu, il faut préciser que cette notion « d’apparence de régularité » est sans rapport avec la fraude.

On voit, d’ailleurs, mal comment cette fraude aurait pu être caractérisée en l'espèce dans la mesure où l’association requérante avait acquis la bande de terre en cause 16 ans avant l’obtention de son permis de construire, qui plus est auprès de la mairie instructrice de sa demande.

L’opération en cause était donc pour le moins éloignée de la démarche pour le coup frauduleuse consistant :

- non pas seulement à acquérir une parcelle contiguë du terrain d’assiette de l’opération projetée mais à l’acquérir pour ensuite, peu de temps après l’obtention du permis de construire délivré dans ces conditions, la rétrocéder à un tiers, voire à son propriétaire d’origine (CAA. Nancy, 16 mai 2002, SCI Helios, req. n°97NC02596) puisque ce montage a alors effectivement pour unique objet de conférer à l’opération projetée une simple apparence de conformité et qu’en outre, compte tenu de l’abrogation de l’ancien dispositif prévu par l’article L.111-5-1 du Code de l’urbanisme, et sous réserve du cas prévu par l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanisme, cette parcelle recouvrira, du fait de sa rétrocession, les droits à construire générés par sa superficie ;
- ou encore, plus spécifiquement, au sujet du dispositif alternatif prévu par l’article R.123-10 du Code de l’urbanisme, permettant la prise en compte de la partie du terrain grevé d’un emplacement réservé pour autant que le pétitionnaire la cède gratuitement à la collectivité, à acquérir de la collectivité une partie de terrain pour ensuite la lui rétrocéder gratuitement pour pouvoir bénéficier du report de COS correspondant : CAA. Lyon, 10 mars 1998, Ville de Nice, req. n°94LY01151).

En second lieu, toute opération consistant à acquérir un terrain ou une simple bande de terre dans le seul but de réaliser un projet n’est pas nécessairement illégale - y compris lorsque la construction projetée n’a aucune emprise sur la parcelle acquise - le Conseil d’Etat ayant en effet eu l’occasion de valider une telle démarche.

Dans cette affaire, un premier permis de construire avait été annulé au motif tiré de la méconnaissance de l’article 9 du règlement d’urbanisme local. Aux fins de régulariser son projet le pétitionnaire avait ainsi obtenu un bail emphytéotique administratif sur un terrain voisin de sorte à augmenter la surface du terrain d’assiette des constructions projetées et ce faisant, réduire le coefficient d’emprise au sol de ces dernières. Cependant, le permis de construire obtenu aux fins de régularisation devait être annulé, la Cour administrative de Douai considérant que « eu égard au caractère artificiel de la réunion des deux parcelles, à la circonstance que la construction était déjà édifiée à la date de la demande de la demande de permis de construire en cause et que ni son implantation, ni sa consistance n’ont été modifiées, cette opération (…) donnant tout au plus une apparence de régularité à la construction, n’a été effectuée qu’en vue d’échapper aux prescriptions de l’article UB.9 du POS ». Mais saisi en cassation, le Conseil d’Etat a toutefois annulé l’arrêt de la Cour administrative d’appel précité en jugeant que « la circonstance que la société requérante ait conclu un bail emphytéotique sur une parcelle voisine afin d'élargir l'assiette foncière de la construction, en vue de respecter les prescriptions de l'article UB 9 du plan d'occupation des sols, dont la finalité est de limiter la densité sur la zone, n'est pas à elle seule de nature à démontrer qu'elle ait entendu faire échapper la construction aux règles d'urbanisme applicables » (CE. 30 décembre 2002, SCI d’HLM de Lille, req. n°232.584).

Mais ce sont surtout les conclusions du Commissaire du Gouvernement AUSTRY qui sont particulièrement éclairantes sur ce point :

« L’hésitation est permise. il est claire que la conclusion de ce bail a été de permettre la délivrance d’un permis de régularisation en rendant le projet conforme à l’article UB.9. Mais d’un autre côté, la seule circonstance qu’un pétitionnaire adapte son projet, que ce soit dans le cadre de l’instruction du permis (…) à la suite d’un refus de permis (…) ou à la suite de l’annulation par le juge, comme ici, afin de rendre conforme aux dispositions du POS, n’est pas par elle-même de nature à faire échec à la régularisation des constructions édifiées. Ce qu’exige, en outre, votre jurisprudence sur la fraude à la loi, c’est que la manœuvre du (constructeur) lui permette d’échapper au conséquences de l’application de la règle d’urbanisme qui est en cause.
Or, il nous semble ici que l’objet de la règle relative à l’emprise au sol des constructions est d’éviter une densification excessive de la zone dans laquelle se situe la construction projetée. Dès lors, le seul fait de transférer les droits à construire générés par une parcelle voisine qui n’aurait pas déjà épuisé ces droits ne permet pas par lui-même d’échapper aux conséquences de l’article UB.9, mais bien en respectant l’esprit de ce texte et non seulement sa lettre, d’éviter une densification trop forte de l’unité foncière constituée par le terrain d’assiette de la construction projetée. (…) Le transfert des droits à construire généré par la parcelle propriété de l’OPHLM n’est pas sans conséquence puisqu’il interdira l’utilisation des droits à construire de cette parcelle pour une autre opération, et évitera donc une surdensification de la zone qui est précisément ce qu’on cherché à prévenir les auteurs du POS en limitant l’emprise au sol de constructions.
Nous concluons donc qu’en estimant que l’opération en cause a constitué une manœuvre qui aurait été effectué en vue d’échapper aux prescriptions de l’article UB.9, la cour a inexactement qualifié les faits de l’espèce » (Publiées in BJDU, n°3/2003, p.192, spec. P.194).

Il faut souligner que le commentateur de l’arrêt précité au BJDU – en l’occurrence, le Conseiller d’Etat Jean-Claude BONICHOT – a précisé que « la régularisation n’est pas possible si elle conduit à priver la règle d’urbanisme en cause d’effectivité. Elle doit au contraire permettre de faire rentrer la construction illégale dans la légalité. Il est donc nécessaire de s’interroger sur la portée exacte de la règle méconnue par l’autorisation initiale pour savoir si la régularisation conduit ou non à y satisfaire. Tel était bien le cas en l’espèce : il est évident que si le constructeur acquiert un terrain suffisant pour le coefficient d’emprise soit respecté, il fait rentrer le bâtiment dans la norme » (BJDU, n°3/2002, p.197).

C’est ainsi, à titre d’exemple, que le Conseil d’Etat a en revanche jugé inopérante une opération de revente d’une bande de terrain de 70 centimètres destinée à régulariser une construction illégale en la faisant ainsi joindre la limite séparative alors que son permis de construire avait été précédemment annulé en raison de son implantation à 70 centimètres de la limite séparative initiale (CE. 25 janvier 1993, Crts Saint-Guilly, req. n°122.112).

En effet, pour le juge administratif, l’opération d’acquisition ou de revente d’une bande de terrain sera artificielle, et donc inopérante, lorsqu’elle ne confère à la construction qu’une apparence de régularité ne permettant pas d’assurer un respect effectif de la règle d’urbanisme en cause.

Ainsi, dans la première affaire, la bande de terrain acquise ne servait certes en rien à l’implantation de la construction litigieuse mais toujours est-il qu’en consommant les droits à construire y étant attachés cette construction réduisait d’autant la SHON constructible du « reliquat » dont cette bande avait été détachée : l’adjonction de cette bande de terrain au terrain d’assiette d’origine n’avait donc pas pour effet d’augmenter artificiellement la SHON constructible dans la zone au regard des possibilités de construction prévues par l’article 9 du règlement d’urbanisme local.

Dans la seconde, en revanche, la revente de la bande de terrain permettait certes d’amener la limite séparative jusqu’à la construction litigieuse de sorte à ce qu’elles soient jointives mais, en fait, ne modifier strictement rien à l’implantation de cette construction et à sa distance par rapport à la construction voisine, laquelle, au surplus, était ainsi rendue irrégulière puisqu’initialement implantée en limite séparative, elle s’en trouvait implantée à 70 centimètres de la nouvelle limite séparative, ce que ne permettait pas l’article 7 du POS communal.

En ce sens, on peut également relever que le Tribunal administratif de Versailles a jugé que l’acquisition et l’adjonction d’une parcelle au terrain d’assiette d’un projet de construction aux fins d’augmenter la densité de ce dernier au regard des possibilités de construction liées à l’article 14 du règlement de POS applicable (TA. Versailles, 5 juin 2007, SCI Balzac, req. n°0501083-3) alors que que la Cour administrative d’appel de Paris a pour sa part jugé l’adjonction d’une bande de terrain de 6,50 mètres sur 0,70 mètre à l’accès au terrain à construire d’une largeur de 3,50 mètres ne permet que d'obtenir artificiellement une largeur de terrain en bordure de voie de 10 mètres et ne permet donc pas de caractériser cette configuration des lieux comme une façade sur voie au sens l’article 5 (CAA. Paris, 23 novembre 2006, Cne de Chaville, req. n° 05PA04096).

Précisément, la principale problématique posée à notre sens par l’arrêt commenté de la Cour administrative d’appel de Marseille tient à la finalité reconnue à l’article 5 du du POS communal.

Il faut en effet relever que la Cour a souligné que l’acquisition de la bande séparative, la réunion subséquente des deux unités foncières d’origine et la formation d’un seul et même tènement d’une superficie supérieure à 4.000 mètres carrés ne permettait pas pour autant de sauvegarder « les exigences du plan d'occupation des sols relatives à la densité de l'occupation du sol et la densité des constructions ».

Ce faisant, la Cour administrative d’appel a ainsi attribué à l’article 5 du règlement de POS en cause une finalité que ne lui conférait pas expressément les textes en vigueur à la date d’approbation de ce POS puisqu’à cette époque, l’article R.123-21 du Code de l’urbanisme se bornait à disposer que ces règlement pouvait « édicter les prescriptions relatives à l'accès, à la desserte, à l'équipement en réseaux divers et, le cas échéant, aux dimensions et à la surface des terrains » ; et ce, sans autre précision donc.

Mais il faut surtout souligner que la Cour a mis en exergue le fait que cette opération « d’acquisition-réunion » s’était « réalisée après l'entrée en vigueur du plan d'occupation des sols approuvé en 1984 ».

Selon la Cour administrative d’appel de Marseille, l’article 5 d’un règlement de POS constitue donc une norme ayant pour principale, voire pour unique finalité de cristalliser les possibilités de construction dans une zone en considération de son parcellaire et ce, sans aucune autre évolution possible que la modification de la règle elle-même, au bon vouloir de ses auteurs.

On connait les dérives d’une telle conception…

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES

CAA. Marseille, 21 octobre 2010, SA TENCIA, req. n°08MA00500
« Considérant qu'aux termes du premier alinéa du III de l'article L.145-3 du code de l'urbanisme : Sous réserve de l'adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l'extension limitée des constructions existantes et de la réalisation d'installations ou d'équipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habitées, l'urbanisation doit se réaliser en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existants. ; que le c) de ce III, combiné avec le 4° de l'article L. 111-1-2 du même code, définit les cas où, d'une part, dans les communes ou parties de commune qui ne sont pas couvertes par un plan local d'urbanisme ou une carte communale, et d'autre part, eu égard à la nature de certains ouvrages, peuvent néanmoins être autorisées des constructions qui ne sont pas situées en continuité avec les bourgs, villages, hameaux, groupes de constructions traditionnelles ou d'habitations existants ; que dans les circonstances de l'espèce, eu égard d'une part à la nature du projet de production d'électricité à partir de l'énergie éolienne sur le territoire des communes intéressées, en partie sur des parcelles appartenant à deux sections de commune, projet à l'initiative duquel se trouvent ces communes dans un but de développement local, et d'autre part, à l'intérêt général qui impose leur implantation isolée, c'est à tort que les premiers juges ont considéré que le projet ne pouvait bénéficier de la dérogation prévue par le premier alinéa du III de l'article L.145-3 du code de l'urbanisme et relative aux installations et équipements publics, incompatibles avec le voisinage des zones habitées »

CAA. Marseille, 21 octobre 2010, Hervé B., req. n°08MA03965
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet de la villa sud comporte une pièce située en rez-de-chaussée d'une superficie de 38,34 m² déclarée à usage de garage dans la demande ; que cette pièce comporte deux fenêtres, deux accès vitrés sur l'extérieur et une porte permettant d'accéder à la salle de séjour par un couloir ; que sa hauteur, supérieure à 2,50 m, est la même que celle des autres pièces de la construction ; que ce local dont l'entrée est situé à l'arrière de la maison occupé par une piscine n'est pas accessible par un véhicule automobile ; qu'en se bornant à soutenir que cette pièce est destinée à accueillir les vélos et motos des occupants de la construction autorisée, à l'exclusion de voitures, les requérants n'établissent pas que ce local est uniquement aménagé pour le stationnement des véhicules au sens des dispositions du c) de l'article R 112-2 précité du code de l'urbanisme et que sa surface peut être ainsi déduite de la surface hors œuvre brute pour le calcul de la surface hors œuvre nette ; qu'en ajoutant cette surface à la surface hors œuvre nette déclarée par le pétitionnaire, la surface hors œuvre nette des deux constructions autorisées doit être portée à 442,50 m² ce qui excède la surface hors œuvre nette admise »

CAA. Marseille, 21 octobre 2010, Hatice A, req. °08MA04124
« Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes des dispositions de l'article UA 10 du règlement du plan d'occupation des sols : La hauteur des constructions à édifier ou à surélever ne doit pas être supérieure à celle de la construction de même nature la plus élevée existante dans l'îlot. ; que pour l'application de cet article, un îlot doit être regardé comme étant constitué par un bloc de constructions, encerclé par des rues ; que, par suite, l'îlot à prendre en compte est composé d'un bloc d'une vingtaine de constructions, isolé par la rue des Ecoliers, la rue de l'Horloge, la rue du Village et l'ancienne Calade ; que la construction la plus haute de l'îlot est située sur la parcelle 137 dont l'accès se fait par l'impasse qui dessert également le terrain d'assiette ; que la hauteur du projet autorisé par le permis de construire en litige est inférieure à celle de la construction érigée sur la parcelle 137 ; que, dès lors, l'article UA 10 du règlement du plan d'occupation des sols n'est pas méconnu »

CE. 20 octobre 2010, CEGEHA, req. n°308.200
« Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article UH 12-2 du règlement du plan d'occupation des sols de Paris, dans sa rédaction applicable au terrain d'assiette et à la date de la décision contestée : Les espaces à réserver à l'intérieur du terrain pour assurer l'évolution et le stationnement des véhicules doivent satisfaire aux normes et prescriptions définies ci-après. Ces normes et prescriptions ne s'appliquent pas aux surfaces des planchers existants, y compris ceux faisant l'objet d'un changement de destination soumis à permis de construire. (...) / 1° Habitation et destinations assimilées, hôtels meublés, résidences de tourisme : / Au minimum 35 % de la surface hors oeuvre nette des locaux à usage d'habitation et leurs annexes, avec au moins une place par logement ; que la cour administrative d'appel de Paris n'a pas commis d'erreur de droit dans l'application de ces dispositions en jugeant qu'il devait être tenu compte de la surface du toit-terrasse de la construction existante, transformée en surface hors oeuvre nette du fait de la surélévation autorisée par le permis de construire litigieux, pour le calcul de la surface devant être réservée au stationnement »

CAA. Paris, 14 octobre 2010, SCI de l’Orrier, re< ; N°09PA05139
« Considérant, en quatrième lieu, qu'en vertu de l'article UA10 du même plan d'occupation des sols, dans sa rédaction en vigueur à la date de la décision prise sur la demande de permis de construire modificatif, rédaction applicable à cette décision eu égard à l'importance des modifications demandées pour cet immeuble d'ailleurs d'ores et déjà construit, le nombre maximum de niveaux, en zone UAa, si habitation , est de R+3 ; que ce même texte précise que tout étage intermédiaire (mezzanine, entresol, comble aménageable, etc) doit être considéré comme un niveau complet ; qu'il ressort des pièces du dossier que l'immeuble en cause, d'une part, est partiellement destiné à l'habitation, et d'autre part comprend, compte tenu de la prise en compte d'une mezzanine, cinq niveaux et des combles ; que la construction objet du litige méconnaît donc également les dispositions précitées de l'article UA 10 du plan d'occupation des sols »

CAA. Versailles, 3 août 2010, Rogerio, req. n°09VE02340
« Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article UAa 10 du règlement du plan local d'urbanisme : (...) Règle générale : La hauteur maximale des constructions est fixée à 12 mètres au faîtage et à 8 mètres à l'égout du toit, superstructures comprises, cheminées exclues. Le nombre de niveaux correspond à un rez-de-chaussée, un étage et des combles aménageables ; que M. B fait valoir que, les combles devant être regardés comme un étage supplémentaire, dès lors que leur hauteur est de 2,72 mètres au-dessus du plafond du niveau inférieur, il y a lieu de mesurer la hauteur de la construction au faîtage et non pas à l'égout du toit et que, dans ces conditions, la hauteur totale, qui s'élève à 10,35 mètres et non à 7,63 mètres, est supérieure à la hauteur maximale autorisée ;
Considérant, cependant, que, nonobstant le volume important, la hauteur et la forme ogivale de cette structure, celle-ci doit être regardée comme constituant des combles aménageables ; qu'il ressort des pièces du dossier que le projet de construction comporte, outre le sous-sol, un rez-de-chaussée, un étage et des combles situés au-dessus de l'égout du toit ; que, par suite, la hauteur du bâtiment, qui doit être mesurée à l'égout du toit et non pas au faîtage, est de 7,63 mètres ; que, dès lors, les dispositions de l'article UAa 10 du règlement du plan local d'urbanisme n'ont pas été méconnues »

CAA. Bordeaux, 24 juin 2010, req. n° SCCV Villa Melissande, req. n°09BX02128
« Considérant que le permis de construire sollicité par la S.C.C.V. VILLA MELISANDE concerne la réalisation d'un immeuble collectif sur une parcelle située en zone UPc du plan local d'urbanisme et comprise entre deux voies parallèles, l'avenue Pey-Berland au nord et la rue Debussy au sud ; que la largeur du terrain est supérieure à 14 mètres pour chacune de ces deux façades ; que, dans un tel cas, les dispositions précitées du plan local d'urbanisme de la communauté urbaine de Bordeaux, qui ne méconnaissent pas le droit constitutionnel de propriété , imposent, dans leur rédaction applicable à la date de l'arrêté attaqué, qu'une marge de recul maximale de 8 mètres soit déterminée par rapport à chacune des deux voies ; qu'il est constant que le projet litigieux, s'il est implanté à 8 mètres de l'alignement de la rue Debussy, se situe à 10,80 mètres de la limite d'emprise de l'avenue Pey-Berland et méconnaît ainsi ces dispositions ; que c'est par suite à bon droit que le maire de Talence a refusé, par l'arrêté attaqué, de délivrer le permis de construire sollicité »


POS/PLU

CAA. Lyon, 12 octobre 2010, Cne de Marzy, req. n°10LY00774
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que si le conseil municipal a arrêté le projet de PLU par délibération du 2 mars 2006, il a par délibération du 8 juin 2006, retiré la délibération du 2 mars 2006 puis tiré le bilan de la concertation et arrêté le projet de PLU ; que par suite le moyen tiré par la commune de ce que l'autre moyen de légalité externe présenté par Mme A devant le tribunal administratif relevant que le conseil municipal a le 2 mars 2006 arrêté le projet de PLU avant d'avoir tiré le bilan de la concertation et n'est ainsi pas de nature à entraîner l'annulation de la délibération litigieuse, apparaît sérieux »

CAA. Lyon, 28 septembre 2010, M. & Mme A., req. n°08LY02346
« Considérant, en premier lieu, qu'il résulte des dispositions combinées des articles L. 123-1 et L. 421-2 du code de l'urbanisme que les règlements locaux d'urbanisme ne peuvent comporter que des conditions de fond relative à l'octroi du permis de construire et qu'il n'appartient pas aux auteurs desdits règlements d'imposer des formalités autres que celles prévues par le code de l'urbanisme ;
Considérant, toutefois, qu'en prévoyant que seul un acte authentique présente les garanties requises pour justifier de l'institution d'une servitude de passage, l'article UB 3 du règlement du POS de la commune de Val d'Isère s'est borné à déterminer le mode de justification d'une condition de fond et n'a pas subordonné le droit d'implanter une construction sur un terrain enclavé à une formalité non prévue par le code de l'urbanisme ; que, par suite, le moyen tiré par voie d'exception de l'illégalité dudit article UB 3 doit être écarté »


TRAVAUX SUR EXISTANT

CAA. Marseille, 21 octobre 2010, Gilbert A, req. n°08MA04182
« Considérant que le rez-de-chaussée de la construction objet du permis de construire en litige méconnaît l'article IIUD7 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que la distance qui le sépare de la limite séparative est de 45 centimètres, alors que la construction devrait être implantée soit en limite parcellaire, soit à trois mètres de la limite séparative dès lors que sa hauteur est, à ce point, inférieure à 6 mètres ; que le projet en litige porte sur la surélévation d'une maison d'habitation en débord de la construction originelle pour venir à l'exact surplomb de la limite parcellaire à une hauteur inférieure à 6 mètres ; qu'il n'a pas pour effet d'aggraver la non conformité de la construction au regard des prescriptions sus mentionnées de l'article II UD 7 »

CAA. Versailles, 14 octobre 2010, Bernes sur Oise, req. n°09VE01480
« Considérant, en quatrième lieu, qu'en vertu de l'article UA10 du même plan d'occupation des sols, dans sa rédaction en vigueur à la date de la décision prise sur la demande de permis de construire modificatif, rédaction applicable à cette décision eu égard à l'importance des modifications demandées pour cet immeuble d'ailleurs d'ores et déjà construit, le nombre maximum de niveaux, en zone UAa, si habitation , est de R+3 ; que ce même texte précise que tout étage intermédiaire (mezzanine, entresol, comble aménageable, etc) doit être considéré comme un niveau complet ; qu'il ressort des pièces du dossier que l'immeuble en cause, d'une part, est partiellement destiné à l'habitation, et d'autre part comprend, compte tenu de la prise en compte d'une mezzanine, cinq niveaux et des combles ; que la construction objet du litige méconnaît donc également les dispositions précitées de l'article UA 10 du plan d'occupation des sols »

CAA. Marseille, 7 octobre 2010, Cne de Lourmarin, req. n°08MA04387
« Considérant que le règlement du plan d'occupation des sols de Lourmarin définit la zone NC comme une zone qu'il convient de protéger en raison de la valeur agricole des sols ; que l'article NC 1 interdit toutes les constructions qui ne sont pas directement liées aux activités agricoles, en particulier les locaux à usage d'habitation, autres que ceux liés aux exploitations agricoles et ceux visés à l'article NC 2 ; que ce dernier autorise les constructions liées et nécessaires à l'exploitation agricole, l'extension mesurée des constructions nécessaires aux activités existantes dont la réalisation ne peut se faire ailleurs ainsi que la restauration et l'extension des constructions existantes en vue de l'habitat à condition que leur surface hors oeuvre brute existante soit supérieure ou égale à 70 m² et que ces bâtiments soient clos et couverts. (...) ;
Considérant, en premier lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de M. Marslen porte sur la création de trois chambres, d'un garage, d'un grenier et d'un auvent, par extension de la maison d'habitation existante ; que, d'une part, si le projet porte la surface hors oeuvre brute de la construction de 129 m² à 375 m², l'importance de cette augmentation à laquelle ne s'opposent pas les dispositions de l'article NC1 du règlement du POS ne suffit pas, toutefois à elle seule, à faire regarder le projet litigieux comme portant sur une construction nouvelle ainsi que l'a jugé le tribunal administratif ; que, d'autre part, la circonstance que les deux ailes de la maison sur laquelle porte l'extension soient reliées par un garage de 70 m², pourvu de fenêtres, n'est pas de nature, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, à caractériser l'existence d'une construction nouvelle »

CAA. Marseille, 23 septembre 2010, Jacqueline A, req. n°08MA05266
« Considérant qu'aux termes l'article L.720-5 du code de commerce alors applicable : 1-Sont soumis à une autorisation d'exploitation commerciale les projets ayant pour objet : ...3° la création ou l'extension d'un ensemble commercial tel que défini à l'article L.720-6 d'une surface de vente totale supérieure à 300 m² ou devant dépasser ce seuil par la réalisation du projet. ; qu'il ressort des pièces du dossier et notamment des états successifs, avant et après les travaux en litige, des plans du rez-de-chaussée de la galerie commerciale dont la rénovation fait l'objet du projet, que ce dernier emporte dans le périmètre concerné la suppression et la création concomitante d'espaces commerciaux de même type ; que la comparaison de l'état successif de ces surfaces fait apparaître, au bilan, une diminution de 9 m² de l'ensemble de la surface de vente de cet ensemble commercial préexistant de 1159 m², et dont il n'est pas soutenu que sa création en 1983 n'aurait pas fait l'objet d'une autorisation régulière initiale ; que la demande de permis n'avait donc pas à être accompagnée d'un justificatif relatif à une autorisation au titre de cette réglementation »

CAA. Bordeaux, 16 septembre 2010, Fernand X., req. n°09BX02374
« Considérant qu'aux termes de l'article L 410-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable à l'espèce : Le certificat d'urbanisme indique les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Lorsque la demande précise l'opération projetée, en indiquant notamment la destination des bâtiments projetés et leur superficie de plancher hors oeuvre, le certificat d'urbanisme précise si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération. Lorsque toute demande d'autorisation pourrait, du seul fait de la localisation du terrain, être refusée en fonction des dispositions d'urbanisme et, notamment, des règles générales d'urbanisme, la réponse à la demande de certificat d'urbanisme est négative. ; qu'aux termes de l'article NC1 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Gelos : ne sont admises (...) dans l'ensemble de la zone (...) que (...) la restauration et l'extension des constructions existantes (...) sans changement de destination. ; qu'aux termes de l'article NC2 du même règlement : (...) Toutes les occupations et utilisation du sol non visées à l'article NC1 (...) sont interdites ;
Considérant que si M. et Mme X soutiennent que les bâtiments agricoles à usage de grange, objet de leur demande de certificat d'urbanisme, ne présentent pas l'état de ruine, il ressort des pièces du dossier, et notamment des photographies produites tant par les requérants que par la commune de Gelos, que les toits de ces immeubles sont éventrés, que leurs murs sont lézardés et envahis par la végétation et que les ouvertures ne comportent plus de fenêtres ; que M. et Mme X n'apportent donc pas la preuve de l'existence sur leur propriété de constructions dont il était possible d'admettre la restauration ou l'extension ; que, par suite, le maire de la commune de Gelos a pu légalement décider que les dispositions applicables à la zone NC, qui n'autorisent que l'amélioration et l'extension de constructions existantes, sans changement de destination, faisaient obstacle à la réalisation du projet qui lui était soumis ; que le maire de la commune de Gelos étant ainsi tenu de rejeter le recours gracieux de M. et Mme X, les autres moyens de la requête sont inopérants »


AUTORISATIONS D’URBANISME

CAA. Lyon, 12 octobre 2010, SARL du Pont Mollard, req. n°08LY0176
« Considérant que par un arrêté en date du 10 mai 2004, le préfet de la Savoie a délivré à la SARL DU PONT MOLLARD l'autorisation d'exploiter une plate-forme d'enrobage à chaud de matériaux routiers sur le territoire de la commune de La Chavanne ; que par un jugement en date du 3 mars 2008, le Tribunal administratif de Grenoble a annulé cet arrêté ; que par la présente requête, la SARL DU PONT MOLLARD demande à la Cour d'annuler le jugement susvisé, et de rejeter la demande présentée au Tribunal par la société Eurovia et par Mme Hélène A ;
Considérant qu'aux termes de l'article L. 512-15 du code de l'environnement : L'exploitant est tenu d'adresser sa demande d'autorisation ou sa déclaration en même temps que sa demande de permis de construire (...) ; qu'aux termes de l'article 2 du décret du 21 septembre 1977 susvisé : (...) Lorsque l'implantation d'une installation nécessite l'obtention d'un permis de construire, la demande d'autorisation devra être accompagnée ou complétée dans les dix jours suivant sa présentation par la justification du dépôt de la demande de permis de construire. (...) ; qu'aux termes de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme, alors applicable : (...) Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire. (...) ;
Considérant que la requérante fait valoir que la cheminée mentionnée par l'étude d'impact d'une hauteur de plus de dix-sept mètres supérieure à celle des installations temporaires constitue l'accessoire de la centrale mobile et que du fait de ce caractère d'installation mobile, elle ne serait pas soumise à l'obtention d'un permis de construire en application des dispositions de l'article L. 421-1 précité du code de l'urbanisme ; qu'elle produit en appel des photographies mettant en évidence que la cheminée constitue un élément nécessaire au fonctionnement du semi-remorque-tambour-sécheur ; que toutefois, ces documents ne permettent pas d'établir la façon dont le semi-remorque-tambour-sécheur repose sur le sol et notamment s'il a conservé en permanence ses moyens de mobilité et de traction ; que, dans ces conditions, la SARL DU PONT MOLLARD ne peut être regardée comme établissant que l'installation litigieuse n'avait pas à faire l'objet d'un permis de construire ».

CAA. Lyon, 17 aout 2010, Cne de Puy Guillaume, req. n°08LY02431
« Considérant que la commune soutient, d'autre part, que le permis retiré a été obtenu par fraude, dès lors que la promesse de vente soumise à l'éventualité de l'exercice du droit de préemption dont les pétitionnaires étaient seulement titulaires à la date de délivrance du permis ne leur conférait pas un titre les habilitant à construire ; que la commune ajoute que l'acte de vente a été annulé par jugement du Tribunal de grande Instance de Clermont-Ferrand du 24 juin 2009 ;
Considérant que la promesse de vente dont M. et Mme A étaient titulaires, ferme de la part du propriétaire du terrain et assortie de conditions suspensives seulement à leur bénéfice, constituait un titre suffisant pour leur permettre de demander un permis de construire ; que, par suite, le permis qui leur a été délivré le 12 novembre 2007 ne peut être regardé comme ayant été obtenu par fraude ; que la circonstance que l'acte notarié signé le 26 novembre 2007, ait été annulé par la juridiction judiciaire retenant que la déclaration d'intention d'aliéner souscrite le 20 novembre 2007 constitue, non une déclaration rectificative, mais une nouvelle déclaration sur laquelle la commune n'a pas, avant la signature de l'acte, disposé du délai qui lui était ouvert pour exercer son droit de préemption, ne révèle pas davantage une fraude dans la demande de permis de construire, et reste sans influence sur la légalité du permis délivré le 12 novembre 2007 »

CAA. Lyon, 17 aout 2010, Paul B., req. n°08LY01368
« Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article UE 13 du règlement du plan d'occupation des sols : 1. 30 % au moins de la superficie des terrains doivent être plantés
(...) ;
Considérant qu'à supposer même que les pièces contenues dans le dossier de la demande de permis de construire ne permettent pas de s'assurer du respect de ces dispositions, l'arrêté attaqué comporte une prescription, selon laquelle les espaces libres seront aménagés et plantés ; que, dès lors qu'il ressort des pièces du dossier que les parties du terrain d'assiette du projet situées en dehors de l'emprise de la construction, de la voie d'accès et des surfaces de stationnement extérieures, présentent une superficie supérieure à 30 % de ce terrain, la prescription précitée permet d'assurer le respect des dispositions du 1. de l'article UE 13 du règlement du plan d'occupation des sols ; que, par suite, M. et Mme B sont également fondés à soutenir que c'est à tort que le Tribunal a estimé que ces dispositions ont été méconnues »

CAA. Versailles, 8 juillet 2010, Gonzalo, req. n°09VE01965
« Considérant que, si les dispositions législatives et réglementaires précitées, applicables à la date de la demande du permis de construire litigieux, imposent, pour tout projet de construction d'un bâtiment d'habitation collectif, la production des pièces prévues à l'article R. 421-5-2 du code de l'urbanisme, ces dispositions ne donnent pas de définition d'un tel bâtiment ;
Considérant que l'ensemble immobilier en projet comporte un bâtiment intermédiaire attenant à celui destiné à l'habitat social et qui consiste en la superposition d'un duplex et d'un triplex possédant chacun sa propre entrée ; qu'à l'exception d'un garage souterrain, il n'existe aucune partie commune ni à ces deux logements superposés, ni à ce bâtiment intermédiaire et à celui destiné à l'habitat social ; qu'ainsi, ce bâtiment intermédiaire ne revêt pas le caractère d'une habitation collective ; qu'il suit de là qu'aucune disposition législative ou réglementaire applicable à l'espèce n'obligeait le pétitionnaire à fournir, pour ce bâtiment, une notice d'accessibilité pour les personnes handicapées et un engagement de respecter les règles favorisant cette accessibilité ; que, dès lors, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées du code de l'urbanisme et du code de la construction et de l'habitation ne peut qu'être écarté »


CONTENTIEUX

CE. 25 octobre 2010, Mme Cristel C., req. n°317.557
« Considérant que l'arrêté par lequel le préfet décide, en application des dispositions de l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme, de modifier le règlement d'un lotissement afin d'en modifier la division parcellaire, laquelle concourt nécessairement à la localisation et à l'implantation des constructions et limite l'utilisation de l'espace, doit être regardé comme une décision relative à un document d'urbanisme au sens et pour l'application de l'article R. 600-1 précité ; qu'ainsi, en jugeant que les recours dirigés contre cet arrêté et le refus de l'abroger étaient soumis aux formalités de notification imposées par cet article, la cour n'a pas commis d'erreur de droit ; que, par suite, Mme C n'est pas fondée à demander l'annulation de l'arrêt qu'elle attaque »

CAA. Marseille, 21 octobre 2010, Alain A., req. n° 08MA04196
« Considérant que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté la demande de M. A et de Mme B tendant à l'annulation de l'arrêté du 3 août 2007 par lequel le maire de Ménerbes a délivré à M. C un permis de construire un hangar agricole et une maison d'habitation sur un terrain sis Chemin de San Peyre ; que M. A et Mme B relèvent appel de ce jugement ;
Considérant qu'aux termes de l'article NC 1 du règlement du plan d'occupation des sols de Ménerbes : Peuvent être autorisée : (....), 4. Les constructions et les installations, autres qu'à usage d'habitation, liées et nécessaires à l'exploitation agricole, sous réserve du respect de la législation sur les installations classées. 5. Les constructions à usage d'habitation, à condition d'être destinées au logement des exploitants agricoles dont la présence sur le lieu de l'exploitation est nécessaire pour des raisons de service ou de sécurité ;
Considérant qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que le caractère biologique de la culture des vignes exploitées par M. C, qui habite à environ 4,5 kilomètres de son exploitation, nécessite des soins ou une surveillance qui justifieraient son logement sur place ; qu'il s'ensuit qu'en autorisant, par le permis litigieux, la construction de la maison d'habitation en zone NC, le maire de Ménerbes a méconnu les dispositions de l'article NC 1 ; (…)
Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : Lorsqu'elle constate que seule une partie d'un projet de construction ou d'aménagement ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation. (...). ; qu'il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu d'annuler le jugement attaqué rejetant les conclusions de la demande dirigées contre le permis litigieux en tant qu'il autorise la construction de la maison d'habitation et, dans cette mesure, le permis »

CE. 17 septembre 2010, Cne de Saint-Baudille de la Tour, req. n°316.259
« Considérant que le délai prévu par l'article L. 422-2 du code de l'urbanisme n'est pas un délai franc ; que dès lors, après avoir relevé, sans dénaturer les pièces du dossier, que Mlle B et M. A avaient complété leur déclaration de travaux le 21 janvier 2005, le tribunal n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que le maire avait jusqu'au 21 février 2005 pour notifier une décision expresse d'opposition à déclaration de travaux ; qu'il en a exactement déduit que l'arrêté du 22 février 2005 ne pouvait s'analyser que comme une décision de retrait de la décision implicite de non-opposition à la déclaration de travaux »

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

Même prescrite avant la décision du Conseil constitutionnel du 22 septembre 2010, une cession de terrain en vue de l’élargissement de la voie desservant le terrain à construire ne peut pas être prise en compte pour apprécier la légalité d’un permis de construire dès lors qu’en raison de l’inconstitutionnalité d’une telle prescription, cet élargissement ne saurait être mise en œuvre.

CAA. Marseille, 21 octobre 2010, Madame Tardieux., req. n°08MA03841 (voir également ici)


Dans cette affaire, un permis de construire avait été délivré, le 13 juillet 2004, en vue de l’édification de deux bâtiments destinés à l’hébergement provisoire de personnes en difficultés ainsi qu’à un usage de bureaux. Celui-ci devait cependant faire l’objet d’un recours en annulation motivé, notamment, par la prétendue insuffisance de la desserte du terrain à construire au regard de l’ancien article R.111-4 du Code de l’urbanisme et de l’article 3 du règlement local d’urbanisme applicable ; la requérante faisant grief à la voie existante desservant le terrain de ne pas être adaptée à cet effet compte tenu principalement de sa largeur.

Il reste qu’en application de l’article L.332-6-1 2° du Code de l’urbanisme en vigueur au moment de sa délivrance, le permis de construire en litige avait prescrit au pétitionnaire la cession d’une partie du terrain d’assiette des bâtiments projetés aux fins précisément d’élargir cette voie. Mais si les parties défenderesses devaient se prévaloir de ce projet d’élargissement, la requérante devait pour sa part soutenir qu’il ne pouvait être pris en compte dès lors qu’il n’était pas assez précis et avancé à la date de délivrance de l’autorisation contestée.

On sait, en effet, que la légalité d’un permis de construire s’apprécie à sa date de délivrance en considération du projet présenté par le pétitionnaire, tel qu’il apparaît à l’examen du dossier déposé à cet effet. Par voie de conséquence et par principe, seuls les aménagements dont la réalisation est autorisée par le permis de construire et ceux existants à la date de délivrance de ce dernier peuvent être pris en compte pour apprécier sa légalité.

Il ressort toutefois de la jurisprudence rendue en la matière que des équipements futurs ne relevant pas de la demande peuvent être pris en compte pour autant qu’à la date de délivrance du permis de construire, il soit possible de considérer que la réalisation de cet équipement est quasi-certaine (pour un exemple CE. 28 juillet 2000, Cne de Decines-Charpieu, req. n°199.325). En substance, il est ainsi nécessaire que :

- tout d’abord, la réalisation de l’équipement considéré soit planifiée, c’est-à-dire ait donné lieu à une décision de l’autorité compétente (pour exemple : CE. 7 mai 1986, Kindermann, req. n°59.847) ;
- ensuite, les modalités et les délais de réalisation de cet équipement soient arrêtés (pour exemple : CE. 28 juillet 2000, Cne de Decines-Charpieu, req. n°199.325) ;
- enfin, cet équipement ait vocation à être achevé à brève échéance (CAA. Bordeaux, 12 février 2007, M. Jacques Y, req. n°04BX00214 ; CAA. Marseille, 13 janvier 2005, Michèle X…, req. n°01MA00466).

Si certaines décisions jurisprudentielles ont pu faire preuve d’une plus grande souplesse (pour exemple : CAA. Nancy, 28 janvier 2008, Cne de Beuvilliers, req. n°06NC01550), il reste que pour sa part la Cour administrative d’appel de Marseille avait déjà eu l’occasion de juger qu’une cession de terrain prescrite en vue de l’élargissement d’une voie ne pouvait être prise en compte pour apprécier la desserte du terrain lorsque ce projet d’élargissement n’était pas établi à la date de délivrance du permis de construire la prescrivant (CAA. Marseille, 4 mai 2006, EURL C2C, req. n°02MA021327). Et pour cause puisque la légalité d’une telle prescription impose que le projet l’a motivant soit défini à sa date d’édiction (CE. 20 juin 2006, M. et Mme Lamy, req. n°281.253).

En revanche, lorsque tel est bien le cas, cet élargissement semble alors pouvoir être pris en compte ; c’est du moins ce qu’avait pu juger la même Cour (CAA. Marseille, 11 juin 2008, Maguy X., req. n°05MA02129) et ce, alors même qu’une telle prescription ne garantie pas à elle seule la réalisation des travaux de voirie la motivant dans la mesure où non seulement l’administration bénéficiaire n’a aucun délai pour les réaliser (Cass. civ. 20 janvier 2002, Epx Bourbigot, pourvoi n°010571) mais qu’en outre, celle-ci n’a même aucune réelle obligation de les exécuter puisqu’aucune disposition du Code de l’urbanisme ne lui impose de rétrocéder le terrain lorsqu’ils n’ont pas été réalisés (CE. 11 janvier 1995, Epx Thot, req. n°119.144).

Mais dans cette affaire, la Cour n’a donc pas examiné le moyen présenté sur point par la requérante mais s’est prononcée en conséquence de la décision n° 2010-33 QPC du 22 septembre 2010 par laquelle le Conseil constitutionnel a déclaré contraire à la Constitution l’article L.332-6-1 2° du Code de l’urbanisme, tout en précisant que « la présente déclaration d'inconstitutionnalité prend effet à compter de la publication de la présente décision ; (elle) peut être invoquée dans les instances en cours à cette date et dont l'issue dépend de l'application des dispositions déclarées inconstitutionnelle » :

« Considérant que le permis tenais compte de l’élargissement de l’avenue Lorenzi grâce à la cession gratuite de 10 % du terrain par les requérants, en application de l’article L 332-6-1 2° du code de l’urbanisme aux termes duquel : « e) Les cessions gratuites de terrains destinés à être affectés à certains usages publics qui, dans la limite de 10 % de la superficie du terrain auquel s’applique la demande, peuvent être exigées des bénéficiaires d’autorisations portant sur la création de nouveaux bâtiments ou de nouvelles surfaces construites » ; que, toutefois, ces dispositions ont été abrogées par le Conseil Constitutionnel, dans sa décision n°2010-33 QPC du 22 septembre 2010, applicable aux litiges en cours »

En premier lieu, l’arrêt commenté confirme donc qu’une instance relative à la légalité d’un permis de construire au regard des normes d’urbanisme ayant trait à la desserte du terrain à construire constitue une instance « dont l'issue dépend de l'application des dispositions déclarées inconstitutionnelle ».

Le cas échéant, l’inconstitutionnalité d’une cession gratuite prescrite avant le 23 septembre 2010 – date de publication de la décision du Conseil constitutionnel du 22 septembre précédent – peut donc être invoquée dans le cadre d’un recours en annulation à l’encontre d’un permis de construire précédemment introduit : la portée de cette décision n’est donc cantonnée au contentieux de la légalité des participations prescrites au titre de l’article L.332-6-1du Code de l’urbanisme ou au contentieux de la restitution des participations indument imposées ou obtenues (art. L.332-30 ; C.urb).

Toutefois, la Cour administrative d’appel de Marseille n’a donc pas considéré que l’inconstitutionnalité de la participation prescrite par l’arrêté de permis de construire contesté affectait d’illégalité ce dernier.

Il est vrai qu’en principe, une telle participation est divisible du permis de construire qui l’édicte : son illégalité n’emporte donc l’annulation de cette autorisation qu’en tant qu’elle l’a prescrite (CE, 8 févr. 1985, Raballand, n°40184). Par exception, l’illégalité d’une telle prescription peut toutefois emporter l’annulation totale du permis de construire l’ayant édictée lorsqu’elle tend à la réalisation ou à l’élargissement d’une voie nécessaire à la conformité du projet autorisé au regard des normes d’urbanisme lui étant opposables.

Il reste que le seul fait que les travaux d’aménagement routiers motivant une cession gratuite aient vocation à participer à la desserte du terrain à construire ne suffit pas à considérer que la prescription imposant cette cession est indivisible du projet. A titre d’exemple, ce n’est qu’après avoir constaté que, d’une part, la cession gratuite prescrite n’était pas juridiquement réalisable puisque portant sur une bande de terre dont le pétitionnaire n’était pas propriétaire et que, d’autre part, la voie existante desservant le terrain n’était pas adaptée à la construction autorisée que le Conseil d’Etat a annulé le permis de construire s’y rapportant au titre de l’article R.111-4 du Code de l’urbanisme alors applicable (CE. 12 octobre 1988, Ministre de l’Equipement, req. n°79.175).

Bien qu’ayant relevé que « le permis tenait compte de l'élargissement » de la voie motivant la cession gratuite, c’est cette démarche qu’a adopté la Cour en l’espèce.

« Considérant qu’il en résulte que le terrain d’assiette est desservi par l’avenue Lorenzi, en sen unique, d’une largeur, qui ne pourra plus être modifiée, de 5 à 6 mètres ; que, toutefois, cette largeur, qui, certes, participera à un accroissement limité des difficultés de circulation, permet une desserte suffisante du projet ; que, si M. et Mme TARDIEUX font valoir que l’accès au parking des bâtiments par un ascenseur à partir de la rue nécessitera un temps d’attente des véhicules sur cette voie et présentera ainsi un risque pour les usagers de la voie publique et pour les habitants de l’immeuble, ces conditions d’accès peuvent avoir ponctuellement des incidences sur les conditions générales des circulation mais ne créent pas de risques particuliers liés à la desserte du projet au sens de l’article R. 111-4 du code de l’urbanisme et de l’article UB 3-1 du règlement du plan d’occupation des sols ; qu’enfin il n’est pas établi que le projet, qui prévoit des places de stationnement en sous-sol pour les résidents, engendrera des difficultés de stationnement accrues dans le quartier : que, par suite, le maire a pu, sans commettre d’erreur d’appréciation sur la desserte envisagée du projet, délivrer le permis de construire attaqué »

C’est ainsi qu’après avoir constaté qu’en l’état la voie desservant le terrain à construire était adaptée à la desserte du terrain à construire et à l’opération projetée, la Cour a rejeté le moyen tiré de la méconnaissance de l’ancien article R.111-4 et de l’article 3 du règlement local d’urbanisme applicable.

Mais surtout, la Cour a donc rejeté l’ensemble du recours et, partant, valider le permis de construire dans l’ensemble de ses dispositions, y compris pour celle prescrivant la cession gratuite d’une partie du terrain à construire ; la requérante ne semblant avoir formulée aucune conclusion spécifique à son encontre.

Néanmoins, la Cour a souligné qu’en conséquence de l’inconstitutionnalité de cette prescription, la largeur de la voie dont l’élargissement avait motivé cette prescription « ne pourra plus être modifiée ».

Comme on le sait, la principale difficulté générée par la décision du Conseil constitutionnel du 22 septembre 2010 a trait au cas des permis de construire délivrés avant la publication de cette décision lorsque la cession ainsi prescrite n’a pas été encore réalisée.

En effet, en application de l’article 62 de la Constitution, la décision du 22 septembre 2010 a seulement abrogé l’article L.332-6-1 du Code de l’urbanisme ; la suppression de l’ordonnancement juridique de cet article n’intervenant donc que pour l’avenir.

Or, la légalité d’un permis de construire s’apprécie à sa date de délivrance et, en outre, la « cession gratuite » compte parmi les prescriptions dont le permis de construire constitue le seul fait générateur : même réalisée après le 23 septembre 2010, une cession intervenant en conséquence d’un permis l’ayant prescrite avant cette date ne serait donc que l’exécution conforme d’une prescription conforme à la Constitution à sa date d’édiction.

D’ailleurs, même si cette abrogation constitue une modification des circonstances de droit susceptible de priver de base légale les prescriptions édictées avant le 23 septembre 2010, on voit mal comment ces prescriptions et/ou les cessions en résultant pourraient être contestées ou remises en cause ; du moins à s’en tenir à la « lettre » de la décision du 22 septembre 2010.

En effet, quel que soit l’acte attaqué, toute action en ce sens impliquerait nécessairement d’invoquer l’abrogation et donc, indissociablement, l’inconstitutionnalité de l’article L.332-6-1 alors qu’il résulte de la décision du 22 septembre 2010 que cette inconstitutionnalité ne peut être invoquée que « dans les instances en cours » au 23 septembre 2010.

Il reste que le commentaire de cette décision paru aux Cahiers du Conseil constitutionnel indique que : « afin de donner un effet utile à la procédure, précisé que la déclaration d’inconstitutionnalité peut être invoquée dans les instances qui sont en cours à cette date et dont l’issue dépend de l’application de la disposition déclarée inconstitutionnelle. Il n’a donc pas remis en cause, dans un souci de sécurité juridique, les situations définitivement acquises à la date de l’abrogation ».

Or, même lorsqu’elle n’est plus contestable au regard du délai de recours à son encontre, force est de considérer que le seul fait de prescrire une cession gratuite de terrain ne créé pas une situation définitivement acquise dès lors qu’une telle prescription n’emporte pas en elle-même le transfert de propriété dudit terrain (CAA Lyon, 28 juil. 1999, Sté Immob. du Verdect, req. n°95LY00277). Ce transfert requiert en effet la passation d’un acte authentique dont la signature doit être autorisée par une délibération du Conseil municipal, laquelle peut faire l’objet d’un recours en annulation fondé sur l’illégalité de la prescription initiale, quand bien même celle en cause serait définitive (TA. Montpellier, 19 mars 2009, req. n°06-05866).

Bien que la « lettre » de la décision du 22 septembre 2010 n’aille pas nécessairement en ce sens, l’inconstitutionnalité de l’article L.332-6-1 du Code de l’urbanisme semble néanmoins s’opposer à la réalisation des cessions prescrites avant le 23 septembre.

En tout état cause, tel est le sens de la solution dégagée par cet arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille : même prescrite par un permis de construire antérieur dont la légalité n’est pas contestée sur ce point, une cession gratuite de terrain ainsi que le projet l’a motivant ne peuvent plus être réalisés.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

Même lors qu’il prévoit strictement le nombre de places requises au titre de l’article 12 du POS applicable, le permis de construire est illégal sur ce point lorsqu’il est établi qu’une partie de ces places est réservée pour un autre utilisateur et n’est donc pas affectée au projet lui-même.

CAA. Marseille, 7 octobre 2010, Clément A…., req. n°08MA03370

Dans cette affaire, le pétitionnaire avait obtenu un permis de construire portant sur deux bâtiments de 28 logements comportant également des locaux professionnels, d'une SHON de 2147 mètres carrés ; ces locaux représentant un peu plus de 240 mètres carrés de cette SHON totale. L’article 12 du règlement de POS applicable prescrivant la réalisation d’une place de stationnement par logement et une place supplémentaire pour 60 mètres carrés de SHON affectée au commerce et à l'artisanat, la conformité du projet impliquait donc que la demande de permis de construire intègre la réalisation de 32 places de stationnement. Précisément, le projet présenté par le pétitionnaire à travers son dossier demande et le permis délivré au vu de ce dossier prévoyaient la réalisation de 32 places.

Néanmoins, ce permis de construire devait être contesté et annulé au motif suivant :

« Considérant que l'article UC 12 du règlement du plan d'occupation des sols de Salon-de-Provence dispose que doivent être créées une place de stationnement par logement et une place supplémentaire pour 60 m2 de surface hors oeuvre nette affectée au commerce et à l'artisanat ; que, si le permis litigieux prévoit 32 places de stationnement conformément à ces dispositions, il ressort toutefois des pièces du dossier, et notamment du compromis de vente qui réserve 7 places de stationnement à l'offrant, qu'il n'est créé que 25 places pour les logements et les locaux commerciaux et artisanaux du projet de la Société Civile Immobilière Médicis ; que, compte tenu de ces places réservées , le projet requiert, en application de l'article UC 12 du règlement du plan d'occupation des sols, la création de 39 places de stationnement ; que, dans ces conditions, le permis doit être regardé comme ne respectant pas ces dispositions ; que le permis modificatif délivré le 14 novembre 2005 n'a pas régularisé le permis initial sur ce point ; que, dès lors, c'est à tort que les premiers juges ont écarté le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions ».

et, en d’autres termes, dans la mesure où ces 32 places de stationnement n’étaient pas toutes prévues pour les logements et les locaux autorisés par ce permis, lequel ne prévoyait « que 25 places de stationnement affectées au projet » (cf : dispositif de l’arrêt).

A notre connaissance, il s’agit là d’une des premières décisions se prononçant aussi clairement sur ce point et en ce sens ; la question étant distincte, bien que n’en étant pas totalement étrangères, de celles relatives :

• à la nécessité selon laquelle les places de stationnement requises doivent en principe relever du même permis que celui autorisant le projet les rendant exigibles ;
• à l’impossibilité légale de prendre en compte les places de stationnement réalisées dans le cadre d’un précédent projet et nécessaires à la conformé de ce dernier.

Toutefois, il nous semble que l’on peut trouver un sens équivalent à l’arrêt par lequel le Conseil d’Etat a jugé que « la seule circonstance qu'une des sociétés qui avait acquis le terrain d'assiette de la construction ait eu pour objet social la construction sur ce terrain de garages destinés à la revente, ne permettait pas d'établir que la demande de permis de construire présentée par la Société Alvel était entachée d'une fraude tenant à ce que les places de stationnement prévues dans le projet n'auraient pas en réalité pour objet de satisfaire les besoins du centre commercial, la cour s'est livrée à une appréciation souveraine des pièces du dossier qui, en l'absence de dénaturation, n'est pas susceptible d'être discutée devant le juge de cassation » (CE. 30 juillet 2003, Mme Annick X., req. n°227.712) ; ce moyen n’ayant pas été clairement jugé comme inopérant.

De même, et comme le révèle l’interrogation formulées par l’un des commentateurs d’une précédente note se rapportant au sujet, la solution retenue par la Cour administrative d’appel de Marseille au cas d’espèce n’est pas si éloignée de celle relative à la déductibilité de la superficie affectée au stationnement pour le calcul de la SHON.

Pour autant, outre qu’elle est en l’espèce fondée sur les stipulations d’une convention de droit privé dont on ne sait si elle avait été produite au dossier, et qu’à ce titre, selon la Cour, « le projet (requerrait), en application de l'article UC 12 du règlement du plan d'occupation des sols, la création de 39 places de stationnement » (c'est-à-dire 32 pour le projet + 7 en exécution de ce contrat !!!), cette solution n’était pas si évidente.

Tout d’abord, la Cour administrative d’appel de Marseille s’est donc fondée sur l’affectation et l’utilisation ultérieure d’une des composantes du projet cependant qu’en principe, et sauf fraude, ces considérations sont étrangères à l’appréciation tant de la légalité des autorisations qu’à la conformité des travaux accomplis, y compris lorsque ce changement d’utilisation aurait été de nature à soumettre le projet à des règles différentes de celle en vertu desquelles la demande d’autorisation avait été instruite (en ce sens :CE. 11 décembre 2006, Ville de Paris, req. n° 274.851).

Ensuite, cette solution prête aux règles d’urbanisme sur le stationnement une « finalité privatiste » liée à la satisfaction des besoins en la matière des occupants des immeubles à construire.

Or, ces règles ont toujours eu une finalité allant bien au-delà de cette seule considération puisqu’elles trouvent leur cause première dans des préoccupations liées à l’usage du domaine public routier, à la circulation publique, à la promotion des transports en commun et à la réalisation d’objectif d’environnementaux comme le rappelait déjà, en 1999, le « Guide du POS » édité par le Ministère de l’équipement ; finalité qu’elles auront plus encore puisqu’elles pourront dorénavant édicter un nombre maximal de places de stationnement.

Mais il est vrai que la satisfaction des besoins des occupants de l’immeuble n’est pas une considération totalement étrangère au droit de l’urbanisme comme en atteste l’article L.123-1-2 du Code de l’urbanisme dont il résulte que les places requises doivent être réalisées sur le terrain au à proximité immédiate et qu’en cas d’impossibilité technique de réaliser ces places le pétitionnaire est autorisé à acheter des places dans un parc privé ou à en louer dans un parc public à la condition que ce parc soit sis à proximité et à tout le moins en cours de réalisation à la date de délivrance du permis ; étant toutefois relever qu’à défaut, le pétitionnaire peut s’acquitter d’une participation en vue de la réalisation d’un parc public de stationnement dont il n’est pas exigé qu’il soit à proximité du terrain.

Enfin, et peut-être surtout, si l’affectation effective des places de stationnement est une condition intéressant la légalité d’un permis de construire, c’est qu’elle a trait à la conformité du projet au regard du droit de l’urbanisme.

Or, si le contrôle administratif de la conformité des travaux est limité dans le temps, et en l’occurrence à trois années à compter de l’achèvement des travaux, il n’en demeure pas moins que cette conformité doit perdurée même après ce délai ; cette « conformité durable » devant toutefois s’apprécier en considération de l’évolution des règles d’urbanisme applicable au projet.

Si l’on s’en tient à cela c’est donc que non seulement les places de stationnement prévues doivent être affectées aux occupants de l’immeuble mais qu’en outre, elles doivent le rester ; ce qui n’était pas le sens d’une Réponse ministérielle formulée sur le sujet.

Mais pour conclure, on relèvera qu’en application de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme, le permis de construire contesté n’a été annulé qu’en tant « qu'il ne prévoit que 25 places de stationnement affectées au projet » et de la même façon que le même jour, la même Cour n’a annulé un permis de construire « qu’en tant qu'il autorise la création du balcon implanté au premier niveau de la façade Est du bâtiment principal », ce qui correspond aux deux exemples que nous avions initialement retenus pour démontrer les limites de cet article mais nous semble également traduire le renouveau que nous avions ultérieurement envisagé.

Reste toutefois à savoir comment pour application de l’alinéa 2 de cet article, le pétitionnaire tiendra compte d’un arrêt jugeant que le projet aurait dû prévoir 39 places de stationnement à raison des 7 réservées par le contrat par ailleurs conclu…

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés