La déduction prévue par l’article R.112-2 c) du Code de l’urbanisme ne s’appliquent que dans le cas où les locaux destinés au stationnement présentent un caractère accessoire. Partant, un bâtiment regroupant 22 garages destinés à être loués dans le cadre d’une activité professionnelle génère de la SHON.

CAA. Lyon, 25 mai 2010, Cne d’Amberieu-en-Buguey, req. n°08LY02410


Dans cette affaire, les pétitionnaires, en l’occurrence des personnes physiques, avaient obtenu un permis de construire portant sur un bâtiment à destination exclusive de garage pour véhicules.

En première instance, ce permis de construire devait toutefois être annulé pour avoir été délivré au vu d’un dossier ne comportant pas les documents graphiques d’insertion alors prescrits par l’article R.421-2 (6°) du Code de l’urbanisme.

Devant la Cour, la commune appelante soutint toutefois que ces documents n’étaient pas exigibles dès lors que cet article précisait que « ne sont pas exigibles pour les demandes de permis de construire répondant à la fois aux trois conditions suivantes : / a) Etre situées dans une zone urbaine d'un plan local d'urbanisme rendu public ou approuvé ou, en l'absence de document d'urbanisme opposable, dans la partie actuellement urbanisée de la commune ; / b) Etre situées dans une zone ne faisant pas l'objet d'une protection particulière au titre des monuments historiques, des sites, des paysages ou de la protection du patrimoine architectural et urbain ; / c) Etre exemptées du recours à un architecte en application des dispositions du septième alinéa de l'article L. 421-2 (...) ».

A cet effet, la commune fit notamment valoir que le projet n’était pas soumis à l’obligation de recourir à un architecte dans la mesure où :

• d’une part, l’article R. 421-1-2 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction alors en vigueur précise que « conformément à l'article 1er du décret n° 77-190 du 3 mars 1977 modifié, ne sont pas tenues de recourir à un architecte pour établir le projet architectural à joindre à la demande d'autorisation de construire les personnes physiques qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elle-mêmes : / a) Une construction à usage autre qu'agricole dont la surface de plancher hors oeuvre nette n'excède pas 170 mètres carrés (...) ; qu'enfin, aux termes de l'article R. 112-2 du même code : La surface de plancher hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. / La surface de plancher hors oeuvre nette d'une construction est égale à la surface hors oeuvre brute de cette construction après déduction : / (...) c) Des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (...) » ;
• d’autre part, l’article R.112-2 (c) dudit code dispose que « la surface de plancher hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. / La surface de plancher hors oeuvre nette d'une construction est égale à la surface hors oeuvre brute de cette construction après déduction : / (...) c) Des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (...) ».

En résumé, la commune soutenait ainsi que le projet n’avait pas à être établi par un architecte dès lors que la demande avait été présentée par des personnes physiques et se rapportait, selon elle, à un projet ne créant aucune SHON puisqu’entièrement dédié au stationnement de véhicules.

Mais cette analyse ne fut donc pas suivie par la Cour qui confirma ainsi le jugement de première instance et l’annulation du permis de construire en cause et ce, au motif suivant :

« Considérant, il est vrai, que la COMMUNE D'AMBERIEU-EN-BUGEY fait valoir que le projet répondant aux conditions cumulatives posées par les dispositions du B de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme, la demande de permis ne devait pas comporter ledit document graphique et ladite notice ; qu'il est constant que le projet, qui est situé dans une zone urbaine ne faisant l'objet d'aucune protection particulière, répond aux conditions posées par les a) et b) du B de l'article R. 421-2 ; que, toutefois, la construction projetée comporte une surface hors oeuvre brute de 372 m² ; que, contrairement à ce que soutient la commune, pour obtenir la surface hors oeuvre nette, aucune déduction ne peut être effectuée en application des dispositions précitées de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme, le projet, qui consiste à construire 22 garages destinés à la location, ne pouvant, par suite, être regardé comme comportant des surfaces aménagées en vue du stationnement des véhicules au sens de ces dispositions, qui ne s'appliquent que dans l'hypothèse d'un stationnement présentant un caractère accessoire, et non, comme en l'espèce, dans l'hypothèse d'un usage professionnel ; qu'ainsi, la surface hors œuvre nette excédant 170 m², le projet ne peut être dispensé du recours à un architecte ; que, par suite, la condition fixée par le c) du B de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme n'est pas remplie ».

En substance, la Cour a donc estimé que le projeté créé bien de la SHON dans la mesure où les garages objets du permis de construire étaient destinés à la location.

Sur ce point, la solution n’est pas inédite puisqu’il a déjà été jugé que :

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le maire de Gréoux-les-Bains (Alpes de Haute-Provence) a délivré à M. Z..., le 13 juillet 1985, un permis de construire à l'effet d'édifier un bâtiment à usage mixte comportant d'une part plusieurs logements, pour une surface hors-oeuvre nette de 245 m2 au total, d'autre part un local professionnel consistant en un "entrepôt-garage" de 94 m2 ; que compte tenu de la présence, sur la parcelle de M. Z..., d'un bâtiment de 86 m2, la surface de plancher hors-oeuvre nette totale s'élevait à 425 m2 ; que, selon les dispositions du plan d'occupation des sols applicables à la zone dans laquelle est projetée la construction, le coefficient d'occupation du sol est de 0,30, le plan permettant, toutefois, dans son article 4, d'apporter un ajustement à cette règle dans la limite de 10 % des surfaces constructibles ; qu'en l'espèce l'ajustement autorisé a été fixé à 6 %, ce qui, compte tenu de la superficie de la parcelle, soit 1 186 m2, portait la surface de plancher hors-oeuvre nette que pouvait comporter la construction à 376 m2 au plus ; que si la commune soutient que, selon l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme, il y a lieu de déduire de la surface à prendre en compte celle qui est aménagée en vue du stationnement des véhicules, il ressort des pièces du dossier que le "garage-entrepôt" pour lequel le permis de construire a été notamment délivré n'est pas destiné au stationnement des véhicules des occupants des logements, mais à un usage professionnel » (CE. 19 mars 1990, Cne de Gréoux-les-bains, req. n°84.083) ;

Ou encore que :

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que l'utilisation de ces boxes, destinés à accueillir des caravanes pendant des périodes pouvant être très longues, sera assurée moyennant une rétribution au titre du gardiennage ; qu'ainsi la construction pour laquelle le permis de construire a été demandé est destinée à un usage professionnel et non à un stationnement de véhicules au sens des dispositions précitées de l'article R.112-2 du code de l'urbanisme ; que dès lors, le requérant n'est pas fondé à soutenir que les parties aménagées pour le dépôt de caravanes doivent être déduites de la surface hors oeuvre brute pour le calcul de la surface hors oeuvre nette de la construction projetée » (CAA. Nantes, 15 avril 1998, Breton, req. n°96NT00781).

A ce titre, on peut d’ailleurs également effet relever que, plus récemment, pour valider la déduction pratiquée au titre de l’article R.112-2 (c) du Code de l’urbanisme, le juge saisi a souligné que « la surface située en rez-de-chaussée réservée au stationnement des véhicules de l'entreprise occupant les lieux doit être regardée comme aménagée non à usage professionnel mais en vue du stationnement desdits véhicules au sens » (CAA. 23 juin 2008, Fabrice X…, req. n°06VE01308) de cet article. Dans cette affaire, le juge administratif a donc recherché l’existence d’un « lien » entre les surfaces dédiées au stationnement et les bâtiments objets du permis de construire en cause.

Mais ce qui nous semble plus « spécifique »en l’espèce tient ainsi au fait que la Cour a donc souligné que les dispositions de l’article R.112-2 (c) « ne s'appliquent que dans l'hypothèse d'un stationnement présentant un caractère accessoire » ; ce qui semble devoir être apprécié au regard de l’argument présenté par les requérant et selon lequel « cette possibilité de déduction ne vaut que dans le cas où le stationnement constitue l'accessoire d'une construction principale » (CAA. Lyon, 25 mai 2010, Cne d’Amberieu-en-Buguey, req. n°08LY02410).

Partant, cette solution semble en principe également devoir s’appliquer lorsque le projet de construction porte sur des garages qui pour ne pas être destinés à une exploitation professionnelle et/ou commerciale sont voués à être vendus, unité par unité, à des tiers entendant ainsi satisfaire à leurs propres besoins en stationnement.

Il faut ainsi se demander dans quels cas un permis de construire ne portant que sur des garages peut être regardé comme portant sur un ouvrage « présentant un caractère accessoire ».

Trois cas nous paraissent envisageables.

Sauf à ce que le POS/PLU en dispose autrement, rien ne s’oppose à ce que les aires ou les locaux dédiés au stationnement des véhicules des occupants d’un immeuble à construire soient réalisés sur un autre terrain que cet immeuble ; pour autant qu’ils soient à proximité de celui-ci.

Il reste qu’en principe, ces places de stationnement doivent être réalisées par le maitre d’ouvrage du bâtiment ou, à tout le moins, relever du permis de construire obtenu à cet effet. Partant, une demande de permis de construire ne portant que sur des garages ne saurait a priori être regardée comme portant sur un ouvrage accessoire d’une construction nouvelle.

Toutefois, cette règle de principe vaut pour ce qui concerne la légalité du permis de construire portant sur la construction nouvelle et la conformité du projet ainsi autorisé aux prescriptions de l’article 12 du règlement local d’urbanisme.

En outre, on sait qu’il a été jugé qu’un pétitionnaire pouvait se prévaloir des arbres à planter sur le même terrain en exécution d’un permis de construire précédemment obtenu ; le Conseil d’Etat ayant pour sa part déniée la possibilité de prévaloir de places de stationnement à réaliser dans le cadre d’un autre projet mais ce, dans la mesure où le projet allégué n’avait pas encore donné lieu à un permis de construire.

Dans cette mesure, il nous semble donc qu’a contrario, le pétitionnaire d’un permis de construire ne portant que sur des garages peut utilement se prévaloir d’un projet d’immeuble précédemment autorisé pour ainsi soutenir que ces garages sont destinés à être affectés à ce projet et qu’il en constitue donc l’accessoire ; y compris lorsque le permis de construire portant sur ce projet d’immeuble était illégal au regard de l’article 12 du règlement local d’urbanisme, du moins lorsque ce permis est devenu définitif.

En ce sens, la Cour administrative d’appel de Marseille a d’ailleurs validé un permis de construire ayant pour objet la réalisation d’un garage souterrain de trente-cinq places de stationnement affectées à un immeuble précédemment édifié en exécution d’un permis de construire depuis frappé de caducité au motif que ce permis de construire non seulement n’était pas illégal du seul fait qu’il ne portait pas sur l’ensemble de la construction antérieurement construite et qu’il ne prévoyait pas un nombre de places suffisant pour régulariser cette dernière mais qu’en outre, il ne générait lui-même aucun besoin en matière de stationnement (CAA. Marseille 27 mars 2003, Cne de Nice c/ Synd. des copropriétaires de la résidence Pierre Blanche, req. n°98MA0633).

Partant, et en toute hypothèse, il nous également qu’il pourra en être ainsi lorsqu’il peut être établi que les garages sont destinés aux occupants d’un bâtiment existant, pour autant toutefois que ce bâtiment ait une existence légale.

En effet, la jurisprudence rendue en matière d’annexes nous parait sur ce point transposable à la question ici posée. Or, s’il ne peut bien entendu y avoir de bâtiment annexe sans qu’une construction préexiste (CAA., 25 janvier 1996, Cne de Richardais, req. n°94NT00600 ; CAA. Nantes, 29 juin 1994, Cne de Villedomer, req. n°92NT00761) il faut encore que cette construction présente une existence légale (CAA. Nancy, 2 février 2001, Francis X., req. n°97NC01134).

Mais plus spécifiquement, il faut également se demander ce qu’il en est lorsque le maitre d’ouvrage d’une construction nouvelle justifie d’une impossibilité technique de réaliser les places de stationnement sur son terrain ou à proximité immédiate (art. L.123-1-2; C.urb).

On sait, en effet, que dans ce cas le pétitionnaire a la possibilité de prendre en concession des places de stationnement dans un parc public de stationnement ou de les louer dans un parc privé de stationnement.

Mais outre que la légalité d’un permis de construire s’apprécie à sa date de délivrance, il reste que quand bien même le permis de construire l’immeuble et le permis de construire les garages seraient-ils délivrés à la même date, il résulte de l’article L.123-1-2 du Code de l’urbanisme que le parc de stationnement au sein duquel sont sises les places loués ou acquises doit être en cours de réalisation, ce qu’il faut comprendre comme en cours de réalisation à la date de délivrance du permis de construire obtenu en considération de l’impossibilité technique de réaliser les places requises par l’article 12 du règlement de PLU.

Toutefois, lorsque le permis de construire les garages a été précédemment délivré et a reçu un commencement d’exécution, la circonstance qu’il ne puisse pas être regardé à sa date de délivrance comme portant sur un ouvrage accessoire ne saurait s’opposer à ce que les places de stationnement projetées soient louées à un tiers aux fins de satisfaire aux prescriptions de l’article 12 du règlement d’urbanisme local lorsqu’il est dans l’impossibilité technique de réaliser lui-même les places de stationnement sur le terrain

Mais a contrario, il nous semble également que lorsque le permis de construire l’immeuble a été précédemment délivré son illégalité au regard de l’article L.123-1-2 du Code de l’urbanisme ne s’oppose pas, pour autant qu’il soit définitif, à ce que l’immeuble à construire soit pris en compte pour établir le caractère accessoire des garages objets d’un permis de construire ultérieure et distinct.

Reste une question en suspend : lorsque les garages ne présente pas un caractère accessoire mais peuvent être rattachés à l’une des catégories de construction visées par l’article 12 d’un règlement local d’urbanisme imposant la réalisation de places de stationnement en considération de la SHON créée par le projet, comme s’appliquent les prescriptions de cet article à un permis de construire ne portant que sur des garages ?

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés