Dès lors que le permis de construire contesté n’autorise qu’un seul et même bâtiment sur le terrain, les dispositions de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme lui seraient inopposables et ce, quelles que soient les intentions réelles ou supposées du pétitionnaire concernant l’édification d’autres bâtiments sur le même terrain.

CAA. Lyon, 27 mars 2012, SAS Laucel, req. n°11LY01782

Comme on le sait, le champ d’application de la procédure de permis de construire valant division est défini par l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme qui dispose que : « lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division (...) ».

Il s’ensuit qu’un tel permis de construire ne saurait être exigé (CAA. Bordeaux, 31 mai 2001, Cts Pezin, req. n°97BX02195), ni revendiqué lorsque le projet ne prévoit l’édification que d’un seul et unique bâtiment (CAA. Versailles, 10 juin 2010, M. et Mme A, req. n°09VE01586). Toute la question est toutefois d’établir le cadre dans lequel il faut se placer pour déterminer si les travaux projetés portent ou non sur la construction de plusieurs bâtiments. Plus spécifiquement, il s’agit de savoir s’il faut prendre en compte l’ensemble des travaux correspondant au projet tel qu’il est effectivement développé par le pétitionnaire ou s’en tenir aux seuls travaux objets de la demande de permis de construire présentée par le pétitionnaire.

C’est à cette question que la Cour administrative d’appel de Lyon a donc répondu en jugeant que :

« Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-34 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés " ; qu'il ressort des pièces du dossier que si la société BG Développement et Promotion a indiqué dans sa première demande de permis de construire que le terrain devait être divisé en propriété ou en jouissance et y a annexé un plan de masse faisant apparaître l'emprise d'un " futur projet ", ladite demande portait sans équivoque sur la construction d'un unique bâtiment et n'a pas été interprétée autrement par le maire d'Auxonne en son arrêté du 12 janvier 2010, lequel n'autorise aucune autre construction ; qu'au demeurant, le permis de construire modificatif délivré le 20 juillet 2010, à l'encontre duquel n'est invoqué aucun moyen distinct de ceux visant le permis initial, a dissipé à cet égard toute ambiguïté, la demande y afférente soulignant l'absence, dans le projet en cause, de toute division en propriété ou en jouissance et comportant un plan de masse rectifié exempt de référence à de futurs projets ; que les intentions, réelles ou supposées, prêtées à la société BG Développement et Promotion concernant d'autres constructions sur le même terrain sont dépourvues de toute incidence sur la nature et l'étendue du projet autorisé par les arrêtés contestés, qui n'entre pas lui-même dans les prévisions de l'article R. 431-24 précité du code de l'urbanisme, dès lors inutilement invoqué par les sociétés requérantes ».

Ainsi, selon la Cour, dès lors que la demande et le permis de construire obtenu ne portent eux-mêmes que sur l’édification d’un seul et unique bâtiment l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme est inopposable. Sur ce point, il faut surtout souligner que si rien ne laissait réellement apparaitre que le pétitionnaire prévoyait effectivement l’édification d’un autre bâtiment sur le terrain, la Cour a précisé que cet article était inapplicable quelles que soient « les intentions, réelles ou supposées, prêtées à la société BG Développement et Promotion concernant d'autres constructions sur le même terrain ».

Selon la Cour, l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme ne serait donc opposable que lorsque la demande présentée par le pétitionnaire porte en elle-même sur la construction de plusieurs bâtiments et ce, indépendamment de la consistance réelle du projet d’ensemble développé par le pétitionnaire sur le terrain considéré et, par voie de conséquence, quand bien même la construction d’un autre bâtiment serait-elle projetée sur le même terrain.

La validité d’une telle analyse apparait discutable ou, à tout le moins, doit être nuancée. Il est vrai qu’aux termes de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme, ce qu’il est convenu d’appeler un permis de construire valant division n’est jamais qu’un permis de construire de droit commun présentant pour toute particularité procédurale d’être délivré au vu d’un dossier comportant les pièces visées par ce même article. Or, compte tenu de sa place dans le code et de sa tournure rédactionnelle, cet article ne vise en fait qu’une hypothèse et, partant, ne semble avoir vocation à s’appliquer que lorsque la demande porte elle-même sur la réalisation de plusieurs bâtiments.

Il reste que tel était déjà le cas de l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme en ce qu’il disposait que « lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par (…) ».

Cet article visait donc lui-même une hypothèse, se rapportant d’ailleurs expressément à « la demande », et non pas aux « travaux projetés » visés par l'artcile R.431-24. Pour autant, le juge administratif avait considéré que cet article était opposable, et surtout s’opposait lui-même, à ce qu’une demande de permis de construire se rapportant à une opération groupée soit présentée par plusieurs pétitionnaires (CE. 4 mai 1983, Chapel, req. n°33.620) ou porte sur plusieurs unités foncières distinctes (CAA. Paris, 30 mai 2000, Cne de Jouars-Ponchartrain, req n°97PA01305).

Mais il est vrai que les considérations relatives au nombre de pétitionnaires et à l’assiette foncière de la demande comme condition de validité de la demande ne sont pas parfaitement transposables à celle relative aux nombres de bâtiments à construire qui elle a trait au projet lui-même et pose en fait la question du caractère impératif ou facultatif de ce dispositif et, concrètement, la question de la possibilité de faire relever une opération impliquant la réalisation de plusieurs bâtiments sur un même terrain non pas d’un unique permis de construire groupé mais d’une pluralité de permis de construire dont chacun ne porte que sur un seul bâtiment, notamment lorsque les bâtiments projetés sont physiquement distincts et ne sont pas liés entre eux par des équipements communs les rendant indissociables.

Cela étant, c’est précisément cette démarche qu’avait adopté le pétitionnaire dans l’affaire « Mareil-le-Guyon », lequel avait présenté, le même jour, cinq demandes de permis de construire en vue d’édifier cinq maisons individuelles sur l’unité foncière dont il était propriétaire. Toutefois, ces demandes devaient faire l’objet de cinq décisions de refus, toutes motivées par le fait qu’un tel projet impliquait nécessairement la division foncière du terrain à construire, si bien que ces cinq demandes auraient dû être, soit précédées de l’obtention d’une autorisation de lotir, soit groupées dans le cadre d’une unique demande de permis de construire valant division. Mais en appel, puis en cassation (CE. 7 mars 2008, Cne de Mareil-le-Guyon, req. n°296.287), ces refus de permis de construire devaient être annulés au motif que les cinq maisons individuelles n’étant destinées qu’à être louées, la réalisation du projet pris dans sa globalité n’impliquant donc aucune division foncière :

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux porte sur la construction de cinq maisons individuelles sur un même terrain appartenant à M. X ; que ces maisons sont destinées, selon les déclarations du pétitionnaire, à faire l'objet d'une location et qu'il n'est pas établi, contrairement à ce que soutient la commune, que chacune de ces habitations soit destinée à devenir la propriété exclusive et particulière de chaque occupant ; que si la commune de Mareil-le-Guyon soutient également que la location de ces logements implique, conformément à l'article 1709 du code civil, la jouissance privative des habitations louées, cet usage personnel ne saurait être assimilé, par lui-même, à une opération de division du sol en propriété ou en jouissance visée par les dispositions précitées du 2ème alinéa de l'article R. 315-1 et de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme, un tel usage n'impliquant le bénéfice d'aucun droit à construire ; qu'ainsi, le terrain d'assiette du projet n'ayant pas vocation à faire l'objet d'une division en propriété ou même en jouissance, c'est à tort que le Tribunal administratif de Versailles a considéré que le projet nécessitait la délivrance d'un permis de construire groupé prévu par les dispositions précitées de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme » (CAA. Versailles, 8 juin 2006, M. X…, req. n° 04VE03538).

Dans cette affaire, le juge administratif ne s’est donc aucunement attaché à constater que chacune des maisons projetées avait donné lieu à une demande de permis de construire distinctes mais s’est exclusivement fondé sur l’absence de division foncière induite par le projet. C’est donc bien que dans le cas contraire, le projet aurait a priori dû faire l’objet d’une seule et même demande de permis de construire placée sous l’empire de l’actuel article R.431-24 du Code de l’urbanisme ; sauf peut-être à ce que les divisions foncières induites par la réalisation aient précédemment été autorisées par une autorisation de lotissement.

D’ailleurs, force est de noter que dans l’arrêt commenté ce jour, la Cour a néanmoins relevé que le projet en cause n’impliquait aucune division foncière et ce, de la même façon que dans l’arrêt « Pezin », la Cour administrative d’appel de Bordeaux avait exclu la procédure du permis de construire valant division non seulement au motif que la construction projetée, pour accueillir deux habitations individuelles, présentait néanmoins les caractéristiques architecturales d’un bâtiment unique mais également en raison du fait qu’il n’était pas établi que chacune des habitations était destinée à devenir la propriété exclusive et particulière de chacun de ses occupants.

« Considérant qu' aux termes de l'article R.421-7-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d' une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R.315-5 (a) et, le cas échéant, à l' article R.315-6 du code de l'urbanisme ?" ;
Considérant que le projet de la S.C.I. Enez Eussa, objet du permis de construire délivré le 30 mai 1997 par le maire de Puilboreau, porte sur la construction d'un bâtiment comprenant deux habitations individuelles, sur le lot n? 6 du lotissement "les Flénauds" à Puilboreau, autorisé par arrêté municipal du 12 juillet 1995 ; que ces deux habitations sont accolées, ont une toiture et une façade communes et constituent, ainsi que l'a jugé le tribunal administratif, un bâtiment unique ;
Considérant qu' il ressort des pièces du dossier que ce projet a fait l'objet d'une demande unique de permis de construire, sur un terrain appartenant à la S.C.I. Enez Eussa et n' a été l'objet d'aucune division en propriété ou en jouissance ; qu'il n'est pas établi que chacune des habitations soit destinée à devenir la propriété exclusive et particulière de chaque occupant ; que la privatisation de l'emprise au sol des habitations ne constitue pas, par elle-même, une opération de division de ce sol ; qu'il suit de là que, contrairement à ce que soutiennent les requérants, la construction litigieuse n'emporte pas une subdivision du lot n? 6 et n'est donc pas de nature à accroître le nombre de lots issus d'une même unité foncière et, en conséquence, à modifier irrégulièrement le lotissement ; que, dès lors, le moyen manque en fait » (CAA. Bordeaux, 31 mai 2001, Cts Pezin, req. n°97BX02195).

Il n’est donc pas si certain que le seul fait que la demande et le permis de construire en cause ne portent, pris isolément, que sur l’édification d’un seul et unique bâtiment ne suffise en lui-même à rendre inopposable l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme lorsqu’il est établi que le projet porte sur l’édification d’autres bâtiments sur le même terrain et implique sa division foncière ; sauf peut-être à ce que ce projet puisse légalement relever de plusieurs permis de construire distincts et que le détachement de leur parcelle d’assiette s’opère au titre de l’item a) de l’article R.442-1 du Code de l’urbanisme, ce qui est toutefois peu évident lorsque ce projet relève d’un seul et même maître d’ouvrage. Nous y reviendrons surement…

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat associé au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

Le décret du 28 février 2012 a introduit un mécanisme de régularisation des lots de lotissement destiné à les rendre constructibles au profit de leurs acquéreurs en leur permettant d’obtenir un permis de construire tenant lieu de déclaration préalable. Si ce dispositif semble inapplicable aux lots d’un lotissement soumis à permis d’aménager, il faut s’interroger sur sa propension à permettre la régularisation des bâtiments et des détachements de parcelles réalisés en exécution d’un permis de construire valant division précédemment annulé.


Pendant longtemps, le permis de construire valant division a constitué un instrument exclusivement applicable à une forme particulière d’utilisation du sol – les opérations dites groupées – et qui tendait à permettre le contrôle des futures divisions foncières réalisées par les constructeurs.

Le contrôle de ce type de divisions résulte de l’article 82 de la loi du 15 juin 1943 qui avait institué une procédure particulière assujettissant les groupes d'habitations destinées à la vente ou à la location à une procédure équivalente à celle applicable aux lotissement et, plus précisément, à l’obtention d’un arrêté préfectoral ayant pour objet exclusif d’autoriser le projet d'aménagement relatif à cette opération groupée. Et ce n’est qu’une fois cette autorisation d’aménagement délivrée que le constructeur pouvait obtenir le permis de construire se rapportant aux bâtiments à édifier.

Les décrets du 20 mai 1955 et surtout du 31 décembre 1958 ont toutefois simplifié, mais également généralisé, la procédure applicable aux opérations groupées en prévoyant que le permis de construire se rapportant à ces opérations dispensait d’autorisation de lotir.

On parlait alors, suivant les termes des dispositions de l’article R.421-37 du Code de l’urbanisme alors applicable, de permis tenant lieu d’autorisation de lotir.

C’est l’article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme, institué par le décret du 26 juillet 1977, qui a amené à employer les termes permis de construire valant division, ou permis groupé, en faisant de cette autorisation un permis de construire délivré au vu d’un dossier comportant des pièces spécifiques, lesquelles n’étaient exigées que pour les opérations correspondant aux projets visés par cet article, à savoir « la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance ».

Le décret du 28 février 2012 a pour sa part introduit un dispositif spécifique, codifié à l’article R.442-2 du Code de l’urbanisme dont on rappellera qu’il dispose que « lorsqu'une construction est édifiée sur une partie d'une unité foncière qui a fait l'objet d'une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d'une division ».

Si le champ d’application de ce dispositif est a priori clairement défini, il mérite néanmoins que l’on s’attache à une question spécifique : ce dispositif peut-il être mise en œuvre pour permettre la régularisation des bâtiments édifiés en exécution d’un permis de construire valant division ultérieurement annulé ?

En principe, la régularisation du projet objet d’un permis de construire valant division annulé impliquera l’obtention d’une nouvelle autorisation ; sauf à ce qu’en application de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme, le permis initial n’ait été que partiellement annulé.

Dans ce cas particulier la régularisation du projet peut en effet relever d’un simple « modificatif » comme le prévoit l’alinéa 2 de cet article. Quant aux transferts éventuellement annulés, ceux-ci pourront le cas échéant être régularisés par de nouvelles décisions de transfert, pour autant bien entendu que le permis de construire valant division d’origine n’ait été ni annulé, ni exécuté puisqu’une autorisation d’urbanisme annulée ou entièrement exécutée ne peut plus légalement donner lieu à un transfert.

Il peut en effet arriver que l’annulation du permis de construire valant division initial intervienne après l’achèvement complet du projet (notamment dans le cas d’un permis groupé délivré aux acquéreurs des immeubles à créer) ; ce qui pose alors la question de la régularisation du projet aux fins d’éviter une action en démolition à l’encontre des bâtiments (art. L480-13 ; C.urb), la remise en cause de la validité des divisions foncières réalisées ou pour permettre qu’ultérieurement les immeubles créés fassent l’objet de travaux nouveaux.

Le cas échéant, cette régularisation pourra intervenir par un nouveau permis de construire valant division obtenu par le même titulaire que l’autorisation initiale finalement annulée.

Il est vrai que si l’opération a déjà été réalisée, le pétitionnaire, vendeur des parcelles bâties à créer, ne disposera plus alors de la maîtrise foncière du terrain d’origine.

Il n’en demeure pas moins que, d’une façon générale, une demande d’autorisation d’urbanisme de régularisation est instruite dans les mêmes conditions qu’une demande portant sur un projet à réaliser et que, plus spécifiquement, le pétitionnaire pourra obtenir des acquéreurs des terrains bâtis à régulariser l’autorisation de déposer cette demande au titre de l’article R.423-1 du Code de l’urbanisme.

Toutefois, il apparait également envisageable que les acquéreurs de ces terrains bâtis obtiennent ensemble un permis de construire valant division conjoint. Certes, une telle autorisation visera sur ce point à régulariser des divisions foncières réalisées par un tiers, en l’occurrence le titulaire d’origine du permis de construire initial ultérieurement annulé.

Il reste que dans la mesure où le permis de construire valant division présente un caractère réel, et non pas personnel donc, il n’apparait pas avoir vocation à autoriser spécifiquement telle ou telle personne à réaliser les divisions induites par le projet. Au demeurant, un tel permis de construire valant division aura pour seul objet et pour seul effet de régulariser les terrains bâtis au regard du droit de l’urbanisme et n’affranchira donc pas en-lui-même le titulaire de l’autorisation initiale de la mise en cause éventuelle de sa responsabilité s’agissant des conséquences de cette annulation.

Mais plus spécifiquement, il faut donc s’interroger sur la possibilité ouverte à chacun des acquéreurs des terrains bâtis de les régulariser individuellement en obtenant un permis de construire ne portant que sur le lot que chacun aura acquis.

Dans la mesure où chacun de ces permis de construire ne portera que sur le terrain que le pétitionnaire aura acquis, ces permis de construire ne vaudront donc pas division au sens de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme.

En outre, dès lors que la parcelle d’assiette de chacun de ces permis de construire aura été acquise par le pétitionnaire avant la délivrance de cette autorisation, le détachement de cette parcelle ne saurait être régularisé par le jeu de l’article R.442-1 a) du Code de l’urbanisme, c’est-à-dire en tant que division primaire et ce, quand bien même ces permis de construire ont-ils pour objet de se substituer à une autorisation initiale qui était elle-même affranchit de la procédure de lotissement (CE. 18 octobre 1995, SCI Vaugirard, Rec. p.1080).

Il reste que si l’annulation du permis de construire valant division initial est susceptible de rendre irrégulière la formation des terrains créés avant que cette autorisation n’ait été annulée, c’est dans la mesure où de ce fait la division du terrain d’origine ne plus bénéficier de l’article R.442-1 d) affranchissant de cette même procédure les divisions exécutées conformément à un permis de construire obtenu en application de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme.

Au regard du droit de l’urbanisme, on pourrait donc considérer que les terrains ainsi détachés se trouvent dans une situation identique à ceux résultant d’un lotissement non-autorisé.

A ce stade, il s’agit donc d’établir si la régularisation de cette situation peut s’opérer par le jeu de permis de construire obtenus en vertu de l’article R.442-2 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction issue du décret du 28 février 2012.

Sur ce point, il faut en effet rappeler que le permis de construire visé par l’article R.442-2 est clairement conçu comme une autorisation de régularisation.

La notice préalable au décret précité précise en effet expressément que « la régularisation d'une division qui aurait dû faire l'objet d'une déclaration préalable peut être effectuée au moment du dépôt de la demande de permis de construire sur un lot » ; la régularisation opérée au titre de l’article R.442-2 du Code de l’urbanisme n’intervenant toutefois qu’au regard du droit de l’urbanisme et au profit des acquéreurs des lots irrégulièrement créés : cette régularisation n’affranchit donc pas le vendeur de ces lots de sa responsabilité liée à la méconnaissance, en amont, de la règlementation sur les lotissements.

Il nous semble ainsi que la régularisation d’une opération groupée réalisée en exécution d’un permis de construire valant division ultérieurement annulée pourra s’opérer par le jeu de permis obtenus en application de l’article précité lorsque cette opération ne s’est pas accompagnée de la création d’équipements communs puisqu’au regard de la règlementation sur les lotissements, les divisions réalisées dans le cadre de cette opération auraient pu relever d’une simple déclaration préalable ; sauf à ce que le terrain soit situé en site classé ou en secteur sauvegardé.

Cela étant, si l’opération initiale à emporter la réalisation effective d’équipements communs avant l’annulation du permis de construire valant division se rapportant à cette opération, on voit mal pourquoi il y aurait lieu de s’opposer à la régularisation des immeubles ainsi créés au motif qu’au regard de la règlementation sur les lotissements, l’opération aurait exigé un permis d’aménager.

En effet, si le régime du permis d’aménager vise au premier chef à assurer la protection des acquéreurs du lotissement à créer, ce régime n’a précisément plus lieu d’être dès lors que les équipements communs du lotissement ont été réalisés ; « l’existence de fait » semblant, dans la réglementation sur les lotissements, primer « l’existence légale ».

Dans cette mesure chacun des acquéreurs semblera donc pouvoir régulariser son propre immeuble, non seulement de façon individuelle mais surtout quand bien même les autres acquéreurs de l’opération groupée ne s’engageraient-ils pas concomitamment dans une telle entreprise de régularisation.

A cet égard, l’article R.442-2 du Code de l’urbanisme institue donc une forme particulière de permis de construire valant division, lequel a certes un champ d’application aussi limité que spécifique mais constitue néanmoins un retour certains au permis de construire tenant lieu d’autorisation de lotir, y compris pour les opérations groupées.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Un permis de lotir pour partie entaché d’incompétence peut être aisément régularisé par un « modificatif ». Partant, ce vice ne peut emporter que l’annulation partielle de cette autorisation en application de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme.

CAA. Douai, 16 février 2012, Association Bois-Guillaume Réflexion, 11DA00506

Le permis de lotir en cause dans cette affaire autorisait un projet d’aménagement à cheval sur deux communes. Pour autant, cette autorisation n’avait été délivrée que par l’un des Maires de ces deux communes, en l’occurrence par celui territorialement compétent pour la majeure partie du projet puisque seule une partie d’une voie à réaliser en exécution de ce dernier était située sur la seconde commune.

C’est à ce titre notamment que ce permis de lotir devait être contestée. Et si la Cour administrative d’appel de Douai, comme en première instance le Tribunal administratif de Rouen, devait accueillir ce moyen ce ne fut que pour prononcer l’annulation partielle de cette autorisation au titre de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme :

« Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : Lorsqu'elle constate que seule une partie d'un projet de construction ou d'aménagement ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation. / L'autorité compétente prend, à la demande du bénéficiaire de l'autorisation, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet objet de l'arrêté litigieux se situe sur le territoire des communes de Bois-Guillaume et de Bihorel et prévoit notamment l'aménagement d'une voie située en partie sur le territoire de celle-ci ; que, toutefois, cet arrêté a été signé par le maire de Bois-Guillaume et n'a pas été autorisé, conjointement ou distinctement, par le maire de Bihorel ; que, par suite, l'ASSOCIATION BOIS-GUILLAUME REFLEXION est fondée à soutenir qu'il est entaché d'incompétence pour la partie du projet située sur le territoire de la commune de Bihorel ; que cette illégalité est toutefois susceptible d'être couverte par l'intervention d'un nouvel arrêté pris par l'autorité compétente ; que cette autorité sera désormais le maire de l'unique commune de Bois-Guillaume - Bihorel créée à compter du 1er janvier 2012 ; qu'il n'est pas établi que la nature du terrain ou du projet ou encore les règles du plan local d'urbanisme désormais applicable feraient obstacle à cette régularisation ; que, dans ces conditions, le motif ainsi retenu ne justifie l'annulation de l'arrêté contesté qu'en tant qu'il concerne la partie du projet située sur le territoire de la commune de Bihorel ».

Si cet arrêt présente un intérêt certain pour ce qui concerne l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme, il appelle néanmoins au préalable certaines précisions s’agissant du vice d’incompétence retenu au fond.

Par principe, en effet, la demande d’autorisation d’urbanisme se rapportant à un projet de construction ou d’aménagement à cheval sur deux communes doit être présentée à l’identique dans chacune des mairies concernées et implique, si cette compétence incombe aux maires, une décision conjointes de ces derniers ; chacun ne se prononçant toutefois qu’à l’égard de la conformité des travaux projetés sur le territoire communal pour lequel sa compétence lui est conférée (CE. 26 mars 1997, ADLA, req. n° 172.183 ; TA. Rennes, 30 mai 1990, Mme Bertier, Rec. TA, éd. Litec, 1991, p. 468).

Il reste qu’à suivre la rare jurisprudence rendue en la matière ce principe connaît cependant une exception puisque lorsque les composantes du projet sis sur le territoire de l’une des deux communes intéressées ne relèvent pas du champ d’application de la procédure de permis de construire, seul le maire de la commune sur le territoire de laquelle les composantes du projet relevant de cette procédure ont vocation à être réalisées est compétent pour statuer sur la demande :

« Considérant, en premier lieu, que le préfet de l'Eure soutient que le maire de Bosgouet était incompétent pour délivrer seul le permis litigieux dès lors que le projet de construction était implanté également sur le territoire de la commune voisine de La Trinité de Thouberville ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que seule une partie des pistes s'étendait sur le territoire de cette dernière commune ; qu'aucune disposition législative ou réglementaire ne soumet la réalisation de tels ouvrages à l'octroi d'un permis de construire ; que, dès lors, le maire de Bosgouet était compétent pour autoriser l'édification du bâtiment projeté sur territoire de sa commune ; que, par suite, le moyen doit être rejeté » (CE. 8 avril 1994, SA Centaure Normandie, req. n°132.721).

Dès lors que la réalisation d’une voie n’était jamais soumise autorisation avant le 1er octobre 2007 (anc. Art. R.421-1 ; C.urb), il n’est donc pas si certain que ce que la Cour a retenu comme vice d’incompétence était effectivement de nature à entacher d’illégalité l’autorisation contestée en l’espèce.

En admettant l’analyse de la Cour sur ce point, la solution retenue présente cependant un triple intérêt.

Tout d’abord, il faut ainsi rappeler que l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme dispose que « lorsqu'elle constate que seule une partie d'un projet de construction ou d'aménagement ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation ».

Or, la référence à la « partie du projet » est de nature à générer certaines interrogations sur les vices susceptibles de n’emporter qu’une annulation partielle de l’autorisation contestée puisqu’en première analyse, ce serait donc le projet lui-même qui devrait être partiellement illégal. A priori, seul un vice de fond affectant l’autorisation contestée d’illégalité interne pourrait donc permettre son annulation partielle.

On sait d’ailleurs qu’il a pu être jugé que l’irrégularité des documents graphiques produits par le pétitionnaire affectait d’illégalité l’ensemble du permis de construire contesté et s’opposait ainsi à l’annulation partielle de ce dernier (CAA. Bordeaux, 30 octobre 2007, SCI Les Terrasses de Marie, req.n° 05BX01764).

Pour autant, la circonstance que l’autorisation d’urbanisme en cause soit affectée d’illégalité externe n’apparait pas nécessairement exclure que celle-ci ne donne lieu qu’à une annulation partielle. Dans certains cas, en effet, l’incomplétude du dossier ou le caractère insuffisant de certaines des pièces produites par le pétitionnaire peut n’avoir faussé l’appréciation des services instructeurs qu’à l’égard d’une des composantes du projet pouvant être caractérisée comme une « partie » de celui-ci au sens de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme. D’ailleurs, avant l’entrée en vigueur de ce dernier, il avait pu être jugé qu’un permis de construire portant, d’une part, sur un ensemble pavillonnaire, et d’autre part, sur un hôtel mais délivré au vue d’un dossier ne comportant pas la justification de la demande d’autorisation d’exploiter alors requise par le Code du commerce pour l’exploitation de ce dernier n’encourrait à ce titre l’annulation de ce permis qu’en tant qu’il avait autorisé l’hôtel (CAA. Nantes, 18 avril 2006, Sté Investimmo Région).

Or, on comprendrait mal non seulement que l’article L.600-5 ne permette plus ce qui était possible avant son entrée en vigueur mais surtout qu’alors à titre d’exemple que la méconnaissance de l’article 13 du règlement d’urbanisme applicable semble permettre l’annulation partielle du permis de construire contesté qu’en tant que le projet litigieux ne prévoie pas un nombre d’arbres suffisant, l’irrégularité formelle du plan masse s’agissant de la représentation des arbres à planter, à abattre ou à conserver doive nécessairement emporter l’annulation totale du permis de construire délivré au vue d’un tel plan.

Mais plus généralement, et compte tenu de la finalité de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme, et des vertus qu’a bien voulu lui reconnaitre le Conseil d’Etat (CE 23 février 2011, SNC La Bretonnerie, req. n°375.129), on voit mal pourquoi les vices d’illégalité d’externe seraient par nature exclus du champ d’application de cet article.

Précisément, en l’espèce, si le vice en cause n’avait trait qu’à une partie du projet, il n’en demeure pas moins qu’il ne procédait pas de la non-conformité de cette partie du projet aux normes d’urbanisme lui étant opposables mais de l’incompétence de l’auteur de la décision contestée pour accorder le permis attaqué pour cette partie du projet.

Or, s’il s’agit d’un vice d’une nature particulière, il n’en demeure pas moins que l’incompétence de l’auteur de l’acte attaqué est assimilée à un vice d’illégalité externe.

L’arrêté commenté ce jour tend donc à confirmer que l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme ne s’applique pas aux seuls vices d’illégalité interne se rapportant à la conformité du projet aux normes lui étant opposables « sur le fond ».

Ensuite, si le critère premier de mise en œuvre de l’article précité n’est pas la divisibilité du projet et celle subséquente de l’autorisation contestée mais la potentialité du vice affectant l’autorisation contestée à être aisément régularisé par un simple « modificatif » (CE 23 février 2011, SNC La Bretonnerie, req. n°375.129), la jurisprudence rendue en application de ce même article n’apparait pas avoir en elle-même modifié les conditions du recours au « modificatif », y compris en matière de régularisation.

Or, comme le sait, dans l’arrêt de principe par lequel il a consacré la propension régularisatrice des permis modificatifs le Conseil d’Etat a jugé que « lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure les respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises » (CE. 2 février 2004, SCI La Fontaine de Villiers, 238.315).

Restait cependant à savoir si la compétence du permis de construire qui n’est évidemment pas relative à l'utilisation du sol pouvait être considérée comme comptant parmi les règles ayant aux formes ou aux ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire et, par voie de conséquence, si un permis affecté d’un vice d’incompétence pouvait être régularisé par un simple « modificatif » délivré par l’autorité compétente.

L’arrêt commenté ce jour tend donc à confirmer (CAA. Nantes, 22 avril 2008, Ministre de l’écologie, req. n°07NT02508) cette possibilité.

Enfin, et peut-être surtout, la Cour administrative d’appel de Douai s’est prononcée sur la potentialité du vice affectant le permis de lotir contesté à n’emporter que l’annulation partielle de cette autorisation en relevant « qu'il n'est pas établi que la nature du terrain ou du projet ou encore les règles du plan local d'urbanisme désormais applicable feraient obstacle à cette régularisation ».

Certes sommairement, la Cour a ce faisant néanmoins apprécié la propension de cette autorisation à être effectivement régularisé.

Or, comme on le sait, la spécificité de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme comparée aux possibilités d’annulation partielle précédemment reconnue par la jurisprudence est de permettre au juge administratif de prononcé l’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme alors même que cette mesure n’assura pas à elle-seule la conformité du projet en résultant ; cette conformité étant précisément soumise à l’intervention d’un arrêté modificatif pris en applicabilité de l’alinéa 2.

Surtout, si le Conseil d’Etat a fait de la propension du vice affectant d’illégalité l’autorisation en cause à être aisément régularisé par un « modificatif » le principal, voire le seul critère de mise en œuvre de l’article L.600-5, il l’a fait sans jamais entreprendre le moindre commencement d’analyse de la possibilité de régulariser le permis de construire contesté en l’espèce (régularisation qui au demeurant n’était pas évidente, loin s’en faut).

En l’état toute la question est précisément de savoir ce qu’il advient de l’autorisation partiellement annulée lorsque celle-ci n’est en fait pas régularisable au regard des normes opposables au projet et, plus précisément, de déterminer si le titulaire de l’autorisation partiellement annulée peu la mettre en œuvre sans avoir obtenu un « modificatif » de régularisation. Deux situations doivent être distinguées.

D’une part, il se peut que l’annulation partielle ait été rendue possible du fait de la divisibilité du projet et, plus précisément, de la dissociabilité de sa partie affectée d’illégalité. Dans ce cas, l’annulation partielle de l’autorisation contestée suffira à elle-seule à assurer la conformité du projet.

De ce fait, on voit mal ce qui pourrait s’opposer à ce que le titulaire de l’autorisation la mette en œuvre pour sa partie validée par le juge. En effet, dès lors que les travaux accomplis seront exécutés conformément au permis résultant de l’autorisation initiale partiellement annulée aucune infraction ne sera constituée au regard de l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme et dans la mesure où cette annulation partielle aura assuré à elle seule la conformité du projet, il en sera de même des infractions de fond visées par l’article L.160-1.

Certes, on pourrait objecter que la mise en œuvre de ce permis aboutira à la réalisation d’un projet ne correspondant plus à celui initialement instruit et autorisé par l’administration compétente. Il reste les conditions dans lesquelles une autorisation d’urbanisme a été initialement délivrée sont sans incidence sur la validité de l’autorisation résultant de l’annulation partielle du permis initial et, par ailleurs, que l’inexécution partielle d’une autorisation d’urbanisme n’est pas en elle-même constitutive d’une infraction et n’aboutit pas nécessairement à la réalisation d‘un ouvrage dépourvu d’existence légale au regard du droit de l’urbanisme.

Force est donc d’admettre que dans l’hypothèse retenue, le pétitionnaire pourra mettre en œuvre l’autorisation telle qu’elle résulte de l’annulation partielle prononcée au titre de l’alinéa 1er de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme et ce, sans être tenu d’obtenir au préalable le « modificatif » de régularisation prévu par son alinéa 2 ; sans compter d’ailleurs qu’une telle régularisation ne sera pas toujours nécessairement possible.

Mais d’autre part, la principale innovation de l’article L.600-5 est de permettre l’annulation partielle de l’autorisation contestée alors même que cette dernière n’est pas divisible et, donc, alors même que cette annulation n’assura pas nécessairement à elle seule la conformité du projet en résultant ; cette conformité impliquant alors que le pétitionnaire sollicite et, le cas échéant, obtienne un « modificatif » de régularisation.

Il est vrai que dans l’affaire « La Bretonnerie », le Cour administrative d’appel de Paris puis le Conseil d’Etat ont considéré que l’annulation partielle du permis de construire attaqué au titre de l’article précité était possible dans la mesure où l’illégalité constatée « pouvait être corrigée par l'auteur de la décision en imposant au pétitionnaire le respect des obligations prévues » par la norme initialement méconnue.

Il reste que l’alinéa 2 de l’article L.600-5 prévoit non pas la possibilité pour l’administration d’édicter d’office un arrêté rectificatif mais envisage seulement le cas d’un « modificatif » délivré « à la demande du bénéficiaire de l’autorisation » alors qu’en l’état du droit, l’on voit mal comment l’administration pourrait imposer audit bénéficiaire de formuler une demande de « modificatif ».

Or, la mesure prononcée par le juge administratif au titre cet article n’est pas une annulation totale conditionnelle mais bel et bien une annulation ne concernant qu’une partie de l’autorisation initiale : le pétitionnaire reste donc bien titulaire d’une autorisation certes réduite mais constituant néanmoins une autorisation ; ce que corrobore l’alinéa précité en visant « le bénéficiaire de l’autorisation » et en envisageant l’autorisation de régularisation comme un arrêté « modificatif » dont la base légale implique nécessairement qu’une part de l’autorisation primitive subsiste.

Pour autant, il n’est pas si certain que le bénéficiaire de la partie subsistante de l’autorisation initiale puisse la mettre en œuvre sans ce rendre coupable d’une infraction au regard du droit de l’urbanisme.

Il est vrai que dès lors que les travaux seraient accomplis conformément à cette partie de l’autorisation initiale, il serait difficile de considérer, compte tenu du principe d’interprétation stricte de la Loi pénale, que l’auteur de ces travaux puisse être poursuivi au titre de l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme dès lors que celui-ci ne vise que les travaux exécutés sans autorisations ou en méconnaissance de l’autorisation obtenue.

Il reste que pour sa part l’article L.160-1 du Code de l’urbanisme réprime l’exécution de travaux non-conformes aux règles d’urbanisme opposables au projet et ce, indépendamment de toute considération liée à l’autorisation dont ces travaux ont ou non fait l’objet (Cass. crim. 2 juin 2004, pourvoi n° 04-81583, Bull. crim. n° 145).

Il s’ensuit que le seul fait que les travaux litigieux soient exécutés conformément à une autorisation en vigueur n’écarte donc pas de droit le risque que ces travaux soient constitutifs d’une infraction au règlement local d’urbanisme.

En effet, s’il résulte de la jurisprudence rendue en la matière que dans la plupart des cas l’auteur des travaux est affranchi de sa responsabilité pénale, ce n’est pas dans la mesure où le permis de construire lui confère des droit acquis sur le plan administratif mais en vertu de l’article 122-3 du Code pénal qui dispose que « n'est pas pénalement responsable la personne qui justifie avoir cru, par une erreur sur le droit qu'elle n'était pas en mesure d'éviter, pouvoir légitimement accomplir l'acte ». C’est la raison pour laquelle la jurisprudence offre quelques exemples où malgré le caractère définitif du permis de construire, et l’absence de fraude du pétitionnaire, l’intention coupable de ce dernier a été reconnue dès lors qu’il était établi que celui-ci avait nécessairement connaissance de l’illégalité affectant son permis de construire, l’avait exécuté en toute connaissance de cause et ne pouvait donc se prévaloir d’une erreur de droit au sens de l’article précité (Cass. crim. 14 juin 2005, pourvoi n° 05-80916, Bull. crim. n° 179).

Dès lors, il n’apparait pas déraisonnable de considérer que le titulaire de l’autorisation partiellement annulée qui métrait en œuvre la partie de cette autorisation subsistante alors qu’elle ne serait pas conforme aux normes d’urbanisme lui étant opposables se rendrait ainsi coupable d’une infraction susceptible d’être réprimée au titre de l’article L.160-1 précité puisque du fait de la décision du juge administratif, l’auteur de ces travaux ne pourrait invoquer l’erreur de droit.

Il reste cependant à savoir si compte tenu du principe d’interprétation stricte de la Loi pénale cette analyse sera suivie par la chambre criminelle de la Cour de cassation dès lors qu’une annulation partielle prononcée à la faveur des nouvelles possibilités issues de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme ne vaut pas non plus déclaration globale d’illégalité…

A cet égard, il serait donc pour le moins utile qu’en amont le juge administratif se prononce sur la possibilité effective de l’autorisation d’urbanisme contestée à être régularisée par un « modificatif » avant d’en prononcer l’annulation partielle en application de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme.

Pour autant, la démarche semblant avoir été adoptée par la Cour administrative d’appel de Douai dans l’arrêté commenté ce jour pose en l’état de réelles questions d’ordre procédural.

En effet, si le juge administratif se doit d’apprécier la propension de l’autorisation d’urbanisme attaquée à être régularisée par un « modificatif », il faut se demander quel doit être le rôle des parties à l’instance dans cette entreprise : incombe-t-il à la partie requérante concluant à l’annulation totale de cette autorisation de démontrer que les moyens qu’elle invoque à son encontre ne sauraient emporter son annulation seulement partielle et/ou les parties défenderesses doivent-elles solliciter l’application de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme en démontrant que les vices invoquées peuvent être régularisés par un « modificatif » ?

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés  

INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES :

CAA. Lyon, 28 février 2012, Cne de Chatillon-sur-Chalaronne, req. n°11LY01260
« Considérant, en premier lieu qu'aux termes du 2° de l'article UB 3 du règlement du plan local d'urbanisme de la COMMUNE DE CHATILLON-SUR-CHALARONNE : (...) Toute voie nouvelle de desserte collective doit être réalisée avec un minimum de 6 mètres d'emprise sauf contrainte liée au bâti existant. Il pourra être imposé une largeur supérieure selon l'importance de l'opération. / Les constructions nouvelles doivent ménager la possibilité d'élargir à huit mètres l'emprise des voies existantes (...) ;
Considérant, d'une part, que les voies auxquelles s'appliquent les dispositions précitées de l'article UB 3 imposant une largeur minimale de 6 mètres d'emprise sont les voies d'accès au terrain d'assiette des constructions, et non les voies internes à ce terrain ; qu'en conséquence, le maire de la COMMUNE DE CHATILLON-SUR-CHALARONNE n'a pu légalement opposer au projet de la circonstance qu'au niveau de l'entrée du terrain, la voie interne à celui-ci présente une largeur inférieure à 6 mètres ; que, par ailleurs, en tout état de cause, il ressort des pièces du dossier, et notamment d'un plan de bornage et de division établi en février 2008, que la voie d'accès au terrain de présente une emprise d'au moins 6 mètres ; que la circonstance que la partie de cette voie devant être bituminée soit inférieure à cette largeur est sans incidence »

CE. 30 janvier 2012, Sté Orange France, req. n°344.992
«Considérant qu'il est énoncé à l'article 5 de la Charte de l'environnement, à laquelle le Préambule de la Constitution fait référence en vertu de la loi constitutionnelle du 1er mars 2005 que : Lorsque la réalisation d'un dommage, bien qu'incertaine en l'état des connaissances scientifiques, pourrait affecter de manière grave et irréversible l'environnement, les autorités publiques veillent, par application du principe de précaution et dans leurs domaines d'attributions, à la mise en oeuvre de procédures d'évaluation des risques et à l'adoption de mesures provisoires et proportionnées afin de parer à la réalisation du dommage ; que ces dispositions s'imposent aux pouvoirs publics et aux autorités administratives dans leurs domaines de compétence respectifs ; qu'au demeurant, l'article R. 111-15 du code de l'urbanisme prévoit que le permis de construire ou la décision prise sur la déclaration préalable de travaux doit respecter les préoccupations définies par l'article L. 110-1 du code de l'environnement qui se réfère au principe de précaution selon lequel l'absence de certitudes, compte tenu des connaissances scientifiques et techniques du moment, ne doit pas retarder l'adoption de mesures effectives et proportionnées visant à prévenir un risque de dommages graves et irréversibles à l'environnement à un coût économiquement acceptable ; que s'il appartient, dès lors, à l'autorité administrative compétente de prendre en compte le principe de précaution lorsqu'elle se prononce sur l'octroi d'une autorisation délivrée en application de la législation sur l'urbanisme, les dispositions de l'article 5 de la Charte de l'environnement ne permettent pas, indépendamment des procédures d'évaluation des risques et des mesures provisoires et proportionnées susceptibles, le cas échéant, d'être mises en oeuvre par les autres autorités publiques dans leur domaine de compétence, de refuser légalement la délivrance d'une autorisation d'urbanisme en l'absence d'éléments circonstanciés faisant apparaître, en l'état des connaissances scientifiques, des risques, même incertains, de nature à justifier un tel refus »

CAA. Paris, 26 janvier 2012, Ville de Paris, req. n°11PA01721
« Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article UG 10.4 du règlement du plan local d'urbanisme de la VILLE DE PARIS, dans sa rédaction applicable à la date de la délivrance du permis de construire modificatif du 4 décembre 2009, et donc au projet litigieux : Gabarit-enveloppe des constructions en vis-à-vis sur un même terrain : UG 10 4.1 - Dispositions générales : / Le point d'attache du gabarit-enveloppe est pris sur le plancher du niveau le plus bas comportant des baies constituant l'éclairement premier de pièces principales s'éclairant sur la façade du bâtiment en vis-à-vis. / Le gabarit-enveloppe d'une construction ou partie de construction à édifier en vis-à-vis de la façade d'un bâtiment comportant des baies constituant l'éclairement premier de pièces principales se compose successivement : / a) - d'une verticale de hauteur H égale au prospect P mesuré entre les constructions en vis-à-vis augmenté de 4 mètres : H = P + 4,00 m / b) - d'une oblique de pente 1/1 élevée au sommet de la verticale et limitée à la hauteur plafond. / La façade ou partie de façade de la construction à édifier ne peut comporter de baies constituant l'éclairement premier de pièces principales que si le gabarit-enveloppe défini ci-dessus, appliqué au bâtiment en vis-à-vis, qu'il comporte ou non des baies, est respecté (...) ; qu'aux termes du paragraphe VIII des dispositions générales du règlement applicables au territoire couvert par le P.L.U., intitulé Définitions : Les baies constituant l'éclairement premier de pièces principales ont les caractéristiques suivantes : / - elles disposent d'une hauteur d'allège fixée à 1,20 mètre au maximum, d'une largeur de vue et d'un prospect conformes aux dispositions de l'article 8 ; / - elles possèdent, dans le cas de pièces traversantes ou de pièces d'angle délimitées par deux ou plusieurs façades, la plus importante superficie cumulée de clair de jour en façade ;
Considérant que, contrairement à ce que soutient la VILLE DE PARIS, les dispositions précitées du plan local d'urbanisme relatives au gabarit-enveloppe des constructions implantées sur le même terrain ne font pas référence aux notions de baies principales et de baies secondaires ; qu'il ressort des pièces constitutives du projet autorisé, dans son état résultant du permis de construire modificatif délivré le 4 décembre 2009, que les deux baies de la pièce de séjour située au centre du rez-de-chaussée de la façade Sud du bâtiment C constituent ensemble l'éclairement premier de cette pièce principale, qui ne dispose pas d'autres baies ; que la baie de cette pièce située à l'Est est, partiellement, en vis-à-vis de la façade du bâtiment n° 1 ; que le point d'attache du gabarit-enveloppe de ce dernier bâtiment doit ainsi être pris au niveau du plancher de la dite pièce principale en façade Sud du bâtiment C ; qu'il résulte des pièces du dossier qu'eu égard au prospect mesuré entre les deux bâtiments, les dimensions de la partie du bâtiment n° 1 située en vis-à-vis de la façade du bâtiment C où se trouve la baie précitée excèdent celles du gabarit-enveloppe résultant de l'application des dispositions précitées de l'article UG 10.4 du plan local d'urbanisme ; que, par suite, ainsi que l'a jugé à bon droit le Tribunal administratif de Paris, le projet a été autorisé en méconnaissance de ces dispositions »

CAA. Lyon, 24 janvier 2012, SNC Hotelière Brocaze, req. n°10LY01475
« Considérant que le terrain d'assiette du projet litigieux a fait l'objet d'un classement en secteur UBa au plan d'occupation des sols de la commune de Val-d'Isère, redevenu applicable en raison de l'annulation du plan local d'urbanisme ; qu'aux termes de l'article UB 7 du règlement de ce plan : 1 - La distance comptée horizontalement entre tout point d'un bâtiment et le point le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres. / (...) 3 - Les constructions nouvelles pourront aussi s'implanter en limite de propriété, pour rejoindre une construction existante (...) ; que, compte tenu des finalités de ces dispositions, qui ont été édictées dans un but, notamment, d'hygiène et de salubrité publique, la totalité des façades du projet, et non seulement son premier niveau, doit être implantée en limite séparative, pour venir rejoindre une construction existante ; qu'à défaut, le projet doit respecter ladite distance de recul ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le rez-de-chaussée du bâtiment litigieux est implanté en totalité en limite séparative ; que, toutefois, ainsi que le font valoir les intimés, les niveaux supérieurs comportent des décrochements, en façade Est, laquelle est située en face de l'hôtel le Kern, et en façade Sud, qui est située en face de l'hôtel la Savoyarde ; que, contrairement à ce qu'imposent les dispositions précitées de l'article UB 7 du règlement du plan d'occupation des sols, au niveau de ces retraits, la construction n'est pas implantée en limite séparative sur la totalité de la façade concernée et ne respecte pas la distance de recul imposée, quand le bâtiment n'est pas situé en limite séparative, par ces mêmes dispositions ; qu'en tout état de cause, contrairement à ce que soutient la SNC HOTELIERE BOCRAZ, aucun impératif technique ne justifie lesdits décrochements ; qu'une telle implantation n'est donc pas conforme à l'article UB 7 précité du règlement du plan d'occupation des sols ».

CAA. Marseille, 9 février 2012, Bernard A…, req. n°10MA00304
« Considérant que par arrêté du 5 janvier 2001, le maire du Lavandou a accordé un permis de construire à M. A en vue de la réalisation d'une maison d'habitation sur un terrain cadastré section BE n° 40 sis au lieu-dit Saint-Clair sur le territoire de la commune ; que, postérieurement à l'édification de cette construction, ce permis a été annulé par jugement devenu définitif du tribunal administratif de Nice pour violation de l'article L. 146-4-1 du code de l'urbanisme en raison de la situation du projet dans une zone d'urbanisation diffuse ; que trois autres permis de construire délivrés dans les années précédentes à proximité immédiate de ce projet à Messieurs Martin et Giraudo avaient été également annulés, pour ce même motif, par décisions confirmées par le Conseil d'Etat ; que l'autorité de la chose jugée qui s'attache à ces décisions de justice ne fait toutefois pas obstacle à ce que M. A dépose une nouvelle demande de permis de construire pour régulariser sa construction si un changement dans les circonstances de fait et de droit est intervenu depuis la constatation de l'illégalité de ces permis ;
Considérant qu'aux termes de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme, I - L'extension de l'urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement (...) ; qu'il ressort des pièces du dossier et notamment des photographies aériennes annotées produites par M. A que si à la date de délivrance du permis initial de M. A et à celle des autres permis annulés par le Conseil d'Etat, le terrain d'assiette de son projet pouvait être regardé comme situé dans un secteur d'urbanisation diffuse ne présentant pas un véritable lien avec une partie agglomérée de la commune du Lavandou, il s'insère désormais dans un vaste ensemble bâti partant du front de mer faisant partie de l'agglomération et s'étendant sur les terrasses de St Clair en direction du massif des Maures ; qu'à proximité immédiate de ce terrain, la commune a délivré de nombreux permis de construire, à l'est, pour des ensembles immobiliers de 12 et 27 logements et au sud, pour des constructions individuelles attenantes à un complexe immobilier de 72 logements ; qu'une seule parcelle restée vierge sépare enfin, à l'ouest, ce terrain de nombreuses constructions comprenant également des habitats collectifs ; que compte tenu enfin de ce qu'il existe également des constructions isolées au nord du terrain et de la densification récente de ce secteur où de nombreux permis de construire ont été délivrés de 1998 à 2006, M. A est fondé à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Toulon a considéré que son terrain était dans une zone d'habitat diffus et non dans un secteur urbanisé ; que la circonstance que 3 constructions individuelles sises à proximité auraient été édifiées sur la base de permis de construire ultérieurement annulés et que des constructions édifiées récemment dans ce secteur l'auraient été en violation des dispositions de la loi littoral ne sont pas de nature à remettre en cause le caractère définitivement urbanisé du secteur au sein duquel est implanté le projet de M. A »


AUTORISATIONS D’URBANISME :

CAA. Marseille 23 février 2012, req. n°10MA01554
« Considérant que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, ces dispositions n'imposent pas de joindre à la demande de permis de construire, les plans en sous sol faisant apparaître l'agencement des emplacements de stationnement internes à l'immeuble ou de matérialiser l'emprise du garage à vélos ; qu'il appartient seulement à l'autorité en charge de la délivrance des autorisations d'urbanisme, pour s'assurer du respect des dispositions de la réglementation locale relative au stationnement des véhicules, de s'assurer que les déclarations du pétitionnaire sont conformes aux exigences de la réglementation du document d'urbanisme et qu'aucune impossibilité technique ne fait manifestement obstacle à leur respect ;
Considérant qu'il ressort de l'imprimé de la demande de permis de construire qu'un garage à vélo ainsi que 61 places de stationnement ont été déclarés par le pétitionnaire pour son programme de 46 logements ; que l'ensemble des aires de stationnement présente une surface de 1942 m², dont 1485 m² seront affectés aux 41 garages en sous sol ; que ce dispositif apparaît suffisant au regard des exigences de l'article UC 12 du POS qui impose une place de stationnement par logement et une place de stationnement pour les deux roues dans un local clos et couvert ; que la COMMUNE DE BEZIERS et la SOCIETE BE PROMOTIONS sont, par suite, fondées à soutenir que c'est à tort que le tribunal a annulé l'arrêté du 7 avril 2008 au motif de l'insuffisance du dossier de la demande de permis de construire »

CE. 15 février 2012, Yvette B…, req. n°333631
« Considérant, en premier lieu, qu'aux termes du dernier alinéa de l'article R. 431-35 du code de l'urbanisme : La déclaration comporte (...) l'attestation du ou des déclarants qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une déclaration préalable ; que les articles R. 431-36 et R. 431-37 du même code fixent de façon limitative les pièces que comprend le dossier joint à la déclaration, au nombre desquelles ne figure pas l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires d'effectuer les travaux ; qu'en vertu de l'article R. 423-38 du même code, l'autorité compétente réclame à l'auteur de la déclaration les seules pièces exigées en application du livre IV de ce code que le dossier ne comprend pas ;
Considérant que, quand bien même le bien sur lequel portaient les travaux déclarés par M. C aurait fait partie d'une copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le maire était fondé à estimer que ce dernier avait qualité pour présenter une déclaration préalable de travaux, dès lors qu'il attestait remplir les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer cette déclaration, sans exiger la production des autorisations auxquelles la loi subordonne le droit, pour chacun des copropriétaires, de réaliser certains travaux et, en particulier, sans vérifier si les travaux faisant l'objet de la déclaration affectaient des parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et nécessitaient ainsi l'assentiment de l'assemblée générale des copropriétaires ;
Considérant, en second lieu, qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que M. C, en attestant remplir les conditions définies à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, ait procédé à une manoeuvre de nature à induire l'administration en erreur et que la décision de non-opposition ait ainsi été obtenue par fraude ; que cette décision ayant été prise sous réserve des droits des tiers, elle ne dispense pas M. C d'obtenir une autorisation en application de la loi du 10 juillet 1965 si cette autorisation est requise pour effectuer les travaux mentionnés dans sa déclaration »

CAA. Bordeaux, 5 février 2012, Cne de Bordeaux, req. n°11BX03048
« Considérant en premier lieu, que le tribunal administratif de Bordeaux a censuré l'arrêté du 17 août 2009 au motif que les travaux de M. A, qui n'entraînaient pas la modification substantielle du projet autorisé par le permis de construire du 3 juillet 2007, pouvaient faire l'objet d'un simple permis de construire modificatif, et par suite, devaient seulement ne pas porter d'atteinte supplémentaire à la réglementation par rapport à celle résultant du permis initial ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que, dans le cadre des travaux de surélévation autorisés par le permis initial, M. A a été conduit à reconstruire, outre le mur Est ainsi que l'y autorisait son permis, à tout le moins les murs Nord et Sud ; que de tels travaux, parce qu'ils touchaient à la structure même de l'immeuble et qu'ils n'avaient pas été prévus par le permis initial du 3 juillet 2007, nécessitaient la délivrance d'un nouveau permis de construire conforme au règlement d'urbanisme de la ville, et notamment aux règles d'implantation des constructions prévues aux articles 6 et 7 du règlement de la zone UP du plan local d'urbanisme ; qu'en l'état de l'instruction, il apparaît qu'ils ne respectaient pas ces dispositions, notamment en ce qui concerne la distance de la construction à l'alignement des voies et emprises publiquesConsidérant en premier lieu, que le tribunal administratif de Bordeaux a censuré l'arrêté du 17 août 2009 au motif que les travaux de M. A, qui n'entraînaient pas la modification substantielle du projet autorisé par le permis de construire du 3 juillet 2007, pouvaient faire l'objet d'un simple permis de construire modificatif, et par suite, devaient seulement ne pas porter d'atteinte supplémentaire à la réglementation par rapport à celle résultant du permis initial ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que, dans le cadre des travaux de surélévation autorisés par le permis initial, M. A a été conduit à reconstruire, outre le mur Est ainsi que l'y autorisait son permis, à tout le moins les murs Nord et Sud ; que de tels travaux, parce qu'ils touchaient à la structure même de l'immeuble et qu'ils n'avaient pas été prévus par le permis initial du 3 juillet 2007, nécessitaient la délivrance d'un nouveau permis de construire conforme au règlement d'urbanisme de la ville, et notamment aux règles d'implantation des constructions prévues aux articles 6 et 7 du règlement de la zone UP du plan local d'urbanisme ; qu'en l'état de l'instruction, il apparaît qu'ils ne respectaient pas ces dispositions, notamment en ce qui concerne la distance de la construction à l'alignement des voies et emprises publiques »


TRAVAUX SUR EXISTANTE & RECONSTRUCTION A L’IDENTIQUE :

CE. 12 mars 2012, Cne de Ramatuelle, req. n336.263
« Considérant qu'aux termes de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la décision litigieuse : " Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire sous réserve des dispositions des articles L. 422-1 à L. 422-5. Cette obligation s'impose aux services publics et concessionnaires de services publics de l'Etat, des régions, des départements et des communes comme aux personnes privées. /Sous réserve des dispositions des articles L. 422-1 à L. 422-5, le même permis est exigé pour les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires (...) ; qu'aux termes de l'article R. 422-2 du même code : Sont exemptés du permis de construire sur l'ensemble du territoire : (...) m) Les constructions ou travaux non prévus aux a à l ci-dessus, n'ayant pas pour effet de changer la destination d'une construction existante et : /- qui n'ont pas pour effet de créer une surface de plancher nouvelle ; /- ou qui ont pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher hors oeuvre brute inférieure ou égale à 20 mètres carrés (...) " ;
Considérant qu'en application de ces dispositions, les travaux portant sur une construction existante qui n'ont pas pour effet de changer la destination de cette construction sont exemptés de permis de construire ; que pour apprécier la condition du changement de destination, le maire doit prendre en compte la destination initiale du bâtiment ainsi que, le cas échéant, tout changement ultérieur de destination qui a fait l'objet d'une autorisation ; qu'il suit de là qu'en estimant que, pour l'application des dispositions précitées, il convenait de tenir compte de l'usage effectif des locaux à la date de la déclaration sans qu'il soit besoin de rechercher s'il avait été autorisé, le tribunal administratif a entaché son jugement d'erreur de droit »

CAA. Marseille, 9 février 2012, Sté Les Clos des Jardins, req. n°10MA00808
« Considérant, en deuxième lieu, que la circonstance que ce permis de construire ait pour objet de régulariser une construction existante ne constitue pas en soi une illégalité ; que s'agissant d'une demande de régularisation, c'est à juste titre que la notice contenue dans le dossier fait état d'un terrain vierge de toute construction ; que ce dossier, qui comporte les éléments prévus par l'article R.431-7 et suivants du code de l'urbanisme, était complet »

CAA. Marseille, 26 janvier 2012, EURL GB, req. n°10MA01311
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment de la comparaison des plans des demandes de permis de construire déposés les 17 novembre 2003 et 17 août 2007, que l'EURL GB a, au moins dans cet intervalle, surélevé sans autorisation sa construction primitive de 6,68 à 6,98 mètres ; que le permis de construire devait en conséquence porter sur la régularisation de cette surélévation sans qu'y fassent obstacle les dispositions de l'article L. 111-12 du code de l'urbanisme relatif aux constructions édifiées depuis plus de 10 ans, qui n'ont pas vocation à s'appliquer à cette modification plus récente ; que si la demande de permis de construire en litige prévoit enfin de ramener la hauteur du bâtiment de 6,98 à 6,97 mètres, cette circonstance est sans incidence sur l'obligation de faire porter la demande nouvelle de permis sur les parties édifiées ou modifiées sans autorisation ;
Considérant qu'aux termes des dispositions de l'article UA10 du POS de la commune du Lavandou, dans sa version approuvée par délibération du conseil municipal du 19 septembre 2001, applicable à la date de la décision en litige en l'absence de toute modification ultérieure du plan : Hauteur des constructions : (...) 2- Hauteur maximum : Dans le secteur UAa : 6 mètres. Pour les terrains compris dans le plan 2D les hauteurs maximales sont celles prévues par ce plan (...) des hauteurs supérieures peuvent être admises : pour les travaux de rénovation, d'agrandissement des constructions existantes. Dans ce cas, la hauteur de la construction existante ne saurait être dépassée. ;
Considérant que la hauteur existante, au sens de ces dispositions, est celle de la construction avant sa surélévation non autorisée, soit 6,68 mètres ; qu'ainsi, la demande de permis méconnaît ces mêmes dispositions en prévoyant une hauteur de 6,97 mètres »


CONTENTIEUX DE LA LEGALITE :

CE. 17 février 2012, SCI 14, rue Bosquet, req. n°337.567
« Considérant qu'aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable, en vertu de l'article 26 du décret du 5 janvier 2007, aux actions introduites à compter du 1er octobre 2007 : En cas (...). de recours contentieux à l'encontre (...) d'un permis de construire (...) l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation (...) ; qu'aux termes de l'article R. 600-2 du même code, applicable dans les mêmes conditions : Le délai de recours contentieux à l'encontre (...) d'un permis de construire (...) court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ; qu'aux termes de l'article R. 424-15 de ce code, entré en vigueur le 1er octobre 2007 en vertu du même article 26 du décret du 5 janvier 2007 : Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier (...) / Cet affichage mentionne également l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable (...) ;
Considérant qu'il résulte de la combinaison de ces dispositions que la fin de non-recevoir tirée de l'absence d'accomplissement des formalités de notification requises par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ne peut être opposée qu'à la condition que l'affichage du permis de construire, prévu à l'article R. 424-15 du même code, ait fait mention de cette obligation, ainsi que le prescrit, depuis le 1er octobre 2007, le deuxième alinéa de cet article ; que cette nouvelle obligation était applicable aux situations en cours à la date d'entrée en vigueur de ces dispositions ; que, dès lors que le premier alinéa du même article impose l'affichage du permis de construire pendant toute la durée du chantier, les bénéficiaires d'un permis délivré avant le 1er octobre 2007, mais dont la construction n'était pas achevée à cette date, ne pouvaient se prévaloir d'aucune situation juridiquement constituée susceptible de faire obstacle à l'application immédiate de la règle nouvelle ; qu'il en résulte que la SCI 14 RUE BOSQUET est fondée à soutenir que la cour a commis une erreur de droit en jugeant qu'elle ne pouvait se prévaloir des dispositions du deuxième alinéa de l'article R. 424-15 du code de l'urbanisme au motif que le permis dont elle demandait l'annulation avait été délivré à une date antérieure au 1er octobre 2007 ; que, par suite, il y a lieu d'annuler l'arrêt attaqué »

CAA. Marseille, 12 janvier 2012, Mme A…, req. n°10MA00363
« Considérant que M. A, qui est reconnu comme exploitant agricole à titre principal par la mutuelle sociale agricole, ne démontre toutefois pas que les cultures maraîchère et fruitière auxquelles, selon lui, il entend dédier les quatre hectares de terrain qu'il possède en zone agricole sur le territoire de la commune de Montescot nécessiteraient qu'il soit logé sur l'exploitation ; que, dès lors, son projet de construction d'une maison d'habitation en zone agricole méconnaît l'article NC1 du règlement du plan d'occupation des sols ;
Considérant, en revanche, que le maire de la commune de Montescot ne pouvait se fonder sur ces seules dispositions pour refuser à M. A de lui délivrer un permis de construire pour un hangar agricole, sans rechercher s'il n'existait pas un lien entre cette construction et les cultures maraîchères et notamment si l'importance du hangar était proportionnée à l'activité agricole du pétitionnaire ;
Considérant que les dispositions de l'arrêté en litige, qui refuse à la fois, les constructions séparées d'un hangar et d'une maison d'habitation, présentent un caractère divisible ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède, eu égard au caractère divisible de ses dispositions, que M. A est seulement fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande en tant qu'elle tendait à l'annulation du refus de lui délivrer un permis pour la construction d'un hangar agricole ».

CAA. Marseille, 9 février 2012, SCI Perspective, req. n°10MA01897
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que les villas dont les toitures ne respectent pas la pente maximale autorisée par la réglementation du PLU, ne comportent pas de combles aménagés ; que rien ne fait obstacle à ce que la commune d'Armissan délivre un permis modificatif à la société pétitionnaire autorisant un léger abaissement des faîtières pour régulariser sa demande de permis de construire ; qu'il y a lieu en conséquence d'annuler l'arrêté du maire d'Armissan en tant seulement qu'il autorise des toitures dont la pente est supérieure à 35% ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. et Mme sont fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande, en tant seulement que le permis de construire autorise des villas dont la pente des toitures est supérieure à 35% »

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés