Si le permis de construire valant division est peu concerné par le projet de décret devant en principe entré en vigueur le 1er octobre 2012, celui-ci apporte toutefois deux « précisions/modifications » relatives, pour l’une, à l'assiette foncière de cette autorisation et, pour l’autre, à l’articulation de cette procédure avec la règlementation sur les lotissements.


L’un des principaux apports de la réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2007 est d’avoir supprimé la condition dite de la « maitrise d’ouvrage unique » antérieurement issue de l’article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme. A cet égard, la réforme a ainsi placé le permis de construire valant division sous le régime de droit commun en permettant notamment que celui-ci soit obtenu conjointement par plusieurs titulaires comme le prévoie expressément l’article R.423-1.

1.- Il reste que là où l’article R.423-1 induit également clairement qu’un permis de construire peut porter sur plusieurs terrains, l’article R.431-24 dans sa rédaction actuelle définit toujours le permis de construire valant division comme une autorisation se rapportant à une opération groupée portant sur un « même terrain » et ce, comme c’était déjà le cas de l’ancien article R.421-7-1.

Or, à ce titre, la Cour administrative d’appel de Paris avait comme on le sait pu juger qu’un permis de construire valant division devait porter sur une seule et même unité foncière.

A priori, cette solution avait donc également vocation à valoir pour application de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme ; ce qui réduisait substantiellement l’utilité du permis de construire valant division conjoint.

C’est cette problématique que vise à régler le projet de décret devant en principe entrer en vigueur le 1er mars 2012 et aux termes duquel l’article précité devrait prévoir que : « lorsque les travaux projetés portent sur la construction de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division (…) ».

Un permis de construire valant division pourra donc clairement porter sur une, deux ou plusieurs unités foncières pour autant que celles-ci soient contiguës : pour ce qui concerne son assiette, le régime de cette autorisation s’en trouve donc clarifiée.

Mais pour ce qui concerne le champ d’application de cette procédure, il faut relever que dans sa version à venir l’article précité précisera qu’elle s’applique, notamment, lorsque « le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance ».

A suivre la lettre de l’article précité, c’est donc seulement « le terrain d’assiette » qui « doit faire l’objet d’une division » et non pas spécifiquement, en cas de pluralité de propriétés, chacune des unités foncières composant ce terrain d’assiette.

Cette nouvelle rédaction génère ainsi une nouvelle interrogation : deux opérateurs pourront-ils s’associer pour obtenir ensemble un permis de construire valant division portant sur leurs propriétés respectives lorsque l’une seulement a vocation à être divisée et ce, aux fins que le projet développé sur l’autre puisse bénéficier le cas échéant d’une application globalisée des règles d’urbanisme au titre de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme ?

2.- Mais par ailleurs, l’institution du permis de construire valant division conjoint, combinée à l’exclusion générale de cette procédure de la règlementation sur les lotissements telle qu’elle résulte actuellement de l’article R.442-1 c) du Code de l’urbanisme, a conduit à certaines pratiques « déviantes » dont au premier chef celle consistant pour le propriétaire du terrain à faire obtenir conjointement cette autorisation par les acquéreurs des terrains et des bâtiments à créer ou à l’obtenir lui-même personnellement avant de le transférer partiellement à ses acquéreurs.

Comme le sait, cette pratique a toutefois connu un coup d’arrêt lié à l’intervention d’une Réponse ministérielle du 22 mars 2011 :

« (…) une telle division ne saurait ni remettre en cause le projet d'ensemble, ni permettre de contourner une autre réglementation. Ainsi, elle ne saurait conduire à céder des permis de construire distincts qui n'assureraient plus l'organisation initiale de l'ensemble du projet (accès, réseaux, espaces et équipements communs). De même, sauf à relever de la procédure du lotissement, elle ne saurait intervenir que dans les limites du champ d'application de l'article R. 442-1 d, c'est-à-dire dans la mesure où les droits à construire cédés préalablement à la division portent uniquement sur « un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu'une maison d'habitation individuelle. En effet, toute cession de droits à construire une maison individuelle, emportant cession de l'assiette de la construction à édifier, entre dans le champ d'application des lotissements et ne peut donc être autorisée dans le cadre d'une scission de permis de construire valant division. Les acquéreurs de lots à bâtir une maison individuelle ne sauraient être privés des garanties assorties à la procédure des lotissements : bornage, garantie d'achèvement des travaux de voirie et espaces communs, maintien des règles d'urbanisme pendant cinq ans (…). » (JOAN du 22/03/2011 ; p.2878).

Le projet de décret tend ainsi à valider cette position de l’administration centrale puisque l’article R.442-1, qui actuellement se borne à disposer sur ce point que « ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 » devrait à l’avenir préciser que « ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 lorsque ce permis n’est pas destiné à être mis en œuvre par des maîtres d’ouvrage construisant chacun une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Toutefois, il faut relever que si cette réponse ministérielle ne visait que le transfert partiel du permis de construire valant division, le projet de décret va plus loin puisqu’il en résulte que seront exclus de la procédure de lotissement non plus seulement les transferts partiels mais également les permis de construire valant division initialement obtenus de façon conjointe par les acquéreurs.

Sur ce point, il faut souligner que sont donc visés et réintégrés à la procédure de lotissement uniquement les permis de construire valant division destinés à être « mis en œuvre par des maîtres d’ouvrage construisant chacun une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ».

A contrario, cette précision tend donc à confirmer que dans tous les autres cas, le permis de construire valant division est exclu de la procédure de lotissement, y compris donc lorsqu’il est destiné à être mis en œuvre par les acquéreurs des terrains et des bâtiments à créer dès lors qu’il ne s’agit pas de maisons individuelles.

Mais surtout, il faut rappeler que la réponse ministérielle précitée n’interdit pas de façon absolue le transfert partiel d’un permis de construire valant division portant sur ces maisons individuelles puisqu’elle expose simplement que dans ce cas ce transfert ne saurait permettre d’échapper à la procédure de lotissement et induit donc a contrario qu’un tel transfert est donc possible pour autant qu’il soit précédé de l’autorisation de lotissement requise (« sauf à relever de la procédure du lotissement »).

Or, de façon quelque peu curieuse, le projet de décret va également dans ce sens. En effet, et ainsi qu’il a été pré-exposé, la seule modification apportée par ce projet de décret quant au champ d’application du permis de construire valant division a donc uniquement trait à son assiette puisque les termes « sur le même terrain » seront supprimés et qu’en conséquence, il sera précisé que le terrain d’assiette de cette autorisation peut comprendre « une ou plusieurs unités foncières contiguës ».

En résumé, et à s’en tenir à lettre de ces articles dans leur rédaction à venir, le nouvel article R.431-24 du Code de l’urbanisme n’exclura pas de son champ d’application, et n’interdira donc pas les permis valant division obtenus conjointement par les acquéreurs des maisons individuelles à édifier et le nouvel article R.442-1 aura pour seul objet et pour seul effet de ne plus les dispenser de la procédure de lotissement.

A priori, il sera donc toujours possible que les acquéreurs des maisons individuelles à édifier soient conjointement titulaires d’un permis de construire valant division ou en deviennent bénéficiaires par le jeu de transferts partiels ultérieurs, mais ce, à la condition préalable que le propriétaire d’origine du terrain ait satisfait à la procédure de lotissement.

Or, s’il est à notre sens évident qu’une simple déclaration préalable ne pourra suffire lorsque le projet intègre la réalisation de voies, d’équipements ou d’espaces communs – lesquels ne sauraient légalement relever du permis de construire valant division (voir le futur article L.442-1-2) – force est d’admettre que, dans le cas d’un projet dit « sans travaux », l’intérêt d’imposer au propriétaire du terrain d’origine la formulation d’une telle déclaration est quel que peu limité et le sera d’autant plus avec le futur article R.442-2 qui devrait disposer que « lorsqu’une construction est édifiée sur une partie d’une unité foncière qui a fait l’objet d’une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d’une division »…

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES :

CAA. Lyon, 16 août 2011, Ville de Grenoble, req. n°10LY01535
« Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article UM-C 6 du règlement du PLU : Les constructions ou installations doivent être implantées en fonction du contexte urbain. En l'absence d'indication au plan des formes urbaines, les constructions ou installations doivent être édifiées : - Soit sur limite de référence, - Soit en retrait de 3 m minimum avec un traitement paysager de l'espace entre la voie et la construction. ; qu'à supposer même que l'on puisse admettre qu'un immeuble d'habitation puisse avoir des volumes de façades différents à la condition que les règles générales d'implantation à l'alignement ou en recul soient respectées, il ressort des plans versés au dossier que le projet est implanté en limite de référence compte tenu de la cession gratuite d'une bande de terrain de 2,81 mètres de large prescrite par l'article 2 du permis de construire ; que, cependant, les dispositions de l'article L. 332-6-1 2° du code de l'urbanisme permettant une telle cession ont été déclarées contraires à la Constitution par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2010-33 du 22 septembre 2010 ; que, si la requérante fait valoir qu'il faut tenir compte de l'emplacement réservé V 88 qui peut servir de limite de référence, il n'est pas mentionné dans le plan correspondant à cet emplacement, à savoir les parcelles d'assiette du projet CZ 272 et 273 ni aucune autre parcelle voisine, permettant de l'identifier précisément ; qu'en tout état de cause, un emplacement réservé ne peut légalement concerner un chemin privé, comme le chemin de la Madeleine sur le fondement des dispositions de l'article L. 123-1 8° du code de l'urbanisme ; que, par suite, l'implantation de l'immeuble projeté ne respecte ni la limite de référence ni un retrait de 3 mètres minimum entre la voie et la construction en méconnaissance des dispositions de l'article UM-C 6-2 précitées du règlement du plan local d'urbanisme de la VILLE DE GRENOBLE ».

CAA. Marseille, 11 juillet 2011, SCI Les Cabries, req. n°10MA04030
« Considérant qu'il ressort de l'extrait du plan cadastral produit à l'appui de la demande de permis de construire, que la parcelle n° 405 sur laquelle doit être implanté le projet, disposait antérieurement au dépôt de la demande d'un accès direct à la rue de la Source ; que, par suite, le projet, qui prévoit l'aménagement de la desserte ne nécessite pas la création d'une voie nouvelle au sens du règlement du plan d'occupation des sols et les dispositions relatives à leurs dimensions, formes et caractéristiques techniques ne lui sont donc pas opposables ; que l'emprise de terrain de 118 mètres de long et d'une largeur supérieure à 4 mètres, qui permet de rejoindre la rue de la Source depuis la parcelle n° 405 est adaptée à l'approche des matériels de lutte contre l'incendie, de protection civile, de brancardage et respecte les dispositions du § 2 de l'article 3 du règlement de la zone II NA du plan d'occupation des sols de la commune de Clapiers ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article 8 du règlement de la zone II NA du plan d'occupation des sols de la commune de Clapiers : Dans tous les cas, la distance entre bâtiments non contigus ne peut être inférieure à 4 mètres ; qu'en application de cette disposition la distance de 4 mètres ne doit pas pouvoir être mesurée de tout point des immeuble qui se font face, mais uniquement respectée de façade à façade ; qu'il ressort des pièces du dossier qu' entre la façade du bâtiment qui ne comprend qu'un logement et celle du second bâtiment, qui en comprend 18, la distance de 4 mètres est respectée »

CAA. Marseille, 11 Juillet 2011, SCI Les Cabries, req. n°10MA04030
« Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article 8 du règlement de la zone II NA du plan d'occupation des sols de la commune de Clapiers : Dans tous les cas, la distance entre bâtiments non contigus ne peut être inférieure à 4 mètres ; qu'en application de cette disposition la distance de 4 mètres ne doit pas pouvoir être mesurée de tout point des immeuble qui se font face, mais uniquement respectée de façade à façade ; qu'il ressort des pièces du dossier qu' entre la façade du bâtiment qui ne comprend qu'un logement et celle du second bâtiment, qui en comprend 18, la distance de 4 mètres est respectée ».

CAA. Marseille, Nantes 17 juin 2011, GAEC de la Blancheterie, req. n°10NT00504
« Considérant, toutefois, qu'aux termes des dispositions de l'article NC 7 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Belligné approuvé le 12 septembre 2005 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : 7-1 Implantation par rapport aux limites aboutissant aux voies sur une profondeur de 20 mètres à partir de la marge de recul imposé (...) 7-2 Implantation par rapport aux autres limites et au delà de la bande de 20 mètres définie au 7-1 : Tout point de la construction doit être implanté à une distance du point le plus proche de la limite au moins égale à sa demi-hauteur mesurée à l'égout du toit, avec un minimum de trois mètres. / Cette règle ne s'applique pas aux constructions de hauteur inférieure ou égale à 3,2 mètres à l'adossement, lorsqu'elles s'implantent en limite séparative ; que les plans dénommés Pignon Est et Coupe AA, joints à la demande de permis de construire, font apparaître un couloir de renvoi eaux de rives vers chéneau, clos par une palissade en bois, entre l'extension autorisée réalisée dans l'alignement de la construction préexistante et la limite séparant le terrain d'assiette de la propriété de M. et Mme X ; que, contrairement à ce que soutient le Gaec, ce couloir ne peut être considéré comme une construction faisant partie intégrante du bâtiment objet du permis de construire litigieux ; que, ni la palissade, ni le chéneau, ne peuvent être pris en compte pour déterminer l'implantation de ce bâtiment ; que, par suite, cette construction ne peut être regardée comme implantée en limite séparative pour l'application des dispositions dérogatoires prévues par le second alinéa du 7-2 de l'article NC 7 du règlement du plan d'occupation des sols ; qu'il est constant, par ailleurs, que ladite construction ne respecte pas la distance minimale de trois mètres définie par le premier alinéa ; que, dans ces conditions, le permis de construire litigieux a été délivré en méconnaissance des dispositions du 7-2 de l'article NC 7 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Belligné ».

CAA. Paris, 31 mai 2011, Cne de Dumbea, req. n°10PA00525
« Considérant que pour refuser à M. A le permis de construire qu'il sollicitait en vue de l'édification d'un chalet à vocation touristique dénommé Station verte la Fougère , le maire de Dumbéa, après avoir rappelé les principes de la zone ND a indiqué Au regard des caractéristiques du projet présenté, celui-ci ne peut-être caractérisé comme un aménagement et est considéré comme une construction. En outre, il s'avère que le projet ne peut être considéré comme un équipement d'intérêt collectif car s'agissant d'une opération destinée à recevoir du public, à vocation touristique et à but lucratif. Dans ce contexte on ne peut considérer comme un équipement collectif et présentant un intérêt public, un établissement de loisirs, qui par sa configuration et sa typologie ne peut répondre à un besoin collectif et prétendre servir l'intérêt public. ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet de construction d'un chalet destiné à l'accueil des touristes et des randonneurs comportant une salle polyvalente pouvant recevoir des expositions, des réunions, des conférences, un espace multimédia, une boutique et une cafétéria peut être regardé comme appartenant à la catégorie des équipements privés d'intérêt collectif compatibles avec la nature et l'activité de cette zone touristique située à proximité immédiate de la forêt primaire des Monts Koghis, au sens des dispositions susrappelées de l'article ND 2, lesquelles n'interdisent pas les activités à caractère lucratif et alors même qu'aucun aménagement ne serait prévu pour permettre un accès et la promenade du public au sein de cette zone naturelle protégée ; qu'ainsi, en refusant le permis sollicité, le maire de Dumbéa a fait une inexacte application de ces dispositions ».


ZAC :

CE. 26 juillet 2011, Sté Innov Immo, req. n°320.457
« Considérant qu'il résulte de l'article R. 311-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue du décret du 27 mars 2001 relatif aux zones d'aménagement concerté applicable en l'espèce, que le dossier de création d'une zone d'aménagement concerté comprend (...) d) L'étude d'impact définie à l'article 2 du décret du 12 octobre 1977 modifié ; que si ces dispositions, qui impliquent que la création de toute zone d'aménagement concerté soit précédée d'une étude d'impact, renvoient pour la définition de cette dernière à l'article 2 du décret du 12 octobre 1977 pris pour l'application de l'article 2 de la loi n° 76-629 du 10 juillet 1976 relative à la protection de la nature, désormais codifié à l'article R. 122-3 du code de l'environnement, elles ont, en revanche, implicitement mais nécessairement eu pour effet d'abroger les dispositions du 4° de l'annexe II et du 10° de l'annexe III de ce même décret, auxquelles renvoie son article 3, qui dispensaient de l'obligation de réaliser une telle étude d'impact dans le cas, prévu au dernier alinéa de l'ancienne rédaction de l'article L. 311-4 du code de l'urbanisme, où l'acte de création de la zone d'aménagement concerté décidait de maintenir en vigueur les dispositions du plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ;
Considérant que, pour écarter le moyen tiré de ce que la délibération du 26 février 2003, par laquelle le conseil municipal de la commune de Boissise-le-Roi a approuvé la création de la zone d'aménagement concerté dite Orgenoy Est , était illégale en raison de l'insuffisance de l'étude d'impact qui l'avait précédée, la cour administrative d'appel de Paris s'est fondée sur ce que, en vertu des dispositions combinées de l'article 3 du décret du 12 octobre 1977, du 4° de l'annexe II et du 10° de l'annexe III de ce même décret, aucune étude d'impact n'avait à précéder la création d'une zone d'aménagement concertée qui, comme en l'espèce, ne prévoyait pas l'édiction d'autres règles d'urbanisme que celles fixées par le plan d'occupation des sols en vigueur ; qu'il résulte de ce qui vient d'être dit qu'en statuant ainsi, la cour a commis une erreur de droit ; que, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, son arrêt doit, par suite, être annulé ».


DROIT DE PREEMPTION :

CE. Juillet 2006, SCI du Belvédère, req. n°324.767
« Considérant, en premier lieu, que le délai de deux mois dont dispose le titulaire du droit de préemption pour exercer ce droit en application de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme court à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner ; que si le notaire de la SCI a adressé le 18 novembre 2003 à la commune une première déclaration d'intention d'aliéner, la seconde déclaration d'intention d'aliéner qu'il a fait parvenir à la commune le 2 décembre 2003 spécifiait qu'elle annulait et remplaçait la première ; que, dès lors, la décision de préemption du 13 janvier 2004 n'est pas tardive ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que la mention du prix de 149 000 euros que le notaire de la SCI a fait figurer sur la seconde déclaration d'intention d'aliéner était exprimée à la fois en chiffres et en lettres ; que la circonstance que ce montant ne correspondrait pas, en raison d'une erreur matérielle, à celui qui avait été stipulé dans la promesse de vente n'est pas de nature à affecter la légalité de la décision du 20 janvier 2004 par laquelle, au vu notamment du prix ainsi porté à sa connaissance, le maire de Noisy-le-Grand a exercé le droit de préemption de la commune ».


AUTORISATIONS D’URBANISME :

CAA. Paris, 29 juillet 2011, Syndicats des copropriétaires Du 2/4/6/8 Boulevard André Maurois, req. n°09PA03002« Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, alors applicable : La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique. / La demande précise l'identité du demandeur, l'identité et la qualité de l'auteur du projet, la situation et la superficie du terrain, l'identité de son propriétaire au cas où celui-ci n'est pas l'auteur de la demande, la nature des travaux et la destination des constructions et la densité de construction. / Lorsque la construction est subordonnée à une autorisation d'occupation du domaine public, l'autorisation est jointe à la demande de permis de construire. ; qu'il en résulte que, lorsqu'un permis de construire est demandé pour l'édification d'un ouvrage sur le domaine public, il ne peut être légalement accordé que si le pétitionnaire justifie d'un titre approprié à la nature de l'ouvrage qu'il se propose d'édifier, et ce y compris lorsque la construction d'un ouvrage est expressément prévue par le titre autorisant l'occupation du domaine public et que la construction projetée respecte les prescriptions de ce titre d'occupation ; que par suite, seules les clauses relatives à l'étendue de l'emplacement et les droits d'occupation conférés à l'occupant du domaine peuvent être utilement invoquées à l'encontre d'un permis de construire; que la convention d'occupation du domaine public signée le 15 octobre 2001 pour une durée de 14 ans prévoit en son article 2.1 que : L'emplacement occupé, tel qu'il est figuré au plan joint en annexe 1, a une superficie totale au sol d'environ 1 876 m2 dont 840 m2 de surface hors oeuvre bâtie ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier de permis de construire que la superficie de la parcelle est de 1 876 m² et que l'emprise au sol du projet de construction ne dépassera pas 800 m² ; qu'ainsi, le permis litigieux ne méconnaît pas les termes de l'article 2 de la convention d'occupation du domaine se référant respectivement à la superficie du terrain occupé et à la surface hors oeuvre bâtie au sol et dont l'annexe II prévoyait une emprise au sol d'environ 800 m², sans compter les terrasses extérieures ; que, par suite, le pétitionnaire justifiait d'un titre suffisant l'habilitant à construire ».

CE. 26 juillet 2011, Cne de Maincy, req. n°328.378
« Considérant que, pour confirmer l'annulation du refus de permis de construire opposé le 28 septembre 2004 à la demande de la société Innov-Immo sur le fondement de ces dispositions, la cour administrative d'appel de Paris a jugé que la construction faisant l'objet du litige devait être regardée par ses caractéristiques propres comme ayant été principalement destinée à l'habitation, en se fondant notamment sur la circonstance qu'elle comportait un bâtiment ancien d'environ 40 m² au sol, avec des murs en pierres meulières, un toit à deux pentes de 7,35 m à son faîte, une porte entourée de deux fenêtres et surmontée d'un oculus et les traces d'une ancienne fenêtre bouchée et qu'aucune pièce du dossier n'indiquait de quelle exploitation agricole ou forestière elle aurait dépendu ; que ce faisant, elle a porté sur les pièces du dossier une appréciation souveraine qui, en l'absence de dénaturation, n'est pas susceptible d'être discutée devant le juge de cassation et n'a entaché son arrêt ni d'une contradiction de motifs, ni d'un défaut de base légale, ni d'aucune autre erreur de droit ; qu'en particulier, elle n'était pas tenue d'examiner si, par leur consistance, les travaux envisagés pouvaient avoir par eux-mêmes pour effet de changer la destination de la construction litigieuse, dès lors que sa destination future d'habitation n'était pas contestée ; qu'enfin, le moyen tiré du changement de destination de l'annexe ayant servi de boxes à chevaux, qui est nouveau en cassation, est sans incidence sur le bien-fondé de l'arrêt attaqué, lequel est suffisamment motivé »

CAA. Marseille, 11 juillet 2011, Pascal C…, req. n°09MA02846
« Considérant que A soutient que les travaux projetés sont exemptés de permis de construire ; que ces travaux consistent à construire une dalle de béton d'une superficie de 210 mètres carrés, sur laquelle doivent être posés 14 box en bois de 6 mètres carrés chacun ; que, contrairement à ce que soutient le requérant, cette dalle, en l'absence de construction attenante et eu égard à sa superficie et à sa destination, ne saurait être assimilée à une terrasse au sens de l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme ; qu'en outre, ces travaux n'entrent dans aucune des exceptions prévues par les dispositions de l'article R. 422-2 du même code ; que le moyen, par suite, doit être écarté ;
Considérant, en troisième lieu, qu'en vertu de l'article NC 7 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, les constructions doivent être en tout point implantées à une distance au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points diminuée de trois mètres, et en tout état de cause égale ou supérieure à 3 mètres, par rapport aux limites séparatives ; qu'il ressort des seules pièces versées au dossier que l'implantation des box est située, dans le projet soumis au maire, à un mètre des limites séparatives, en méconnaissance de l'article NC 7 ; que si A fait valoir que les box peuvent être aisément déplacés pour mettre le projet en conformité avec ces dispositions, cette circonstance est sans incidence sur la légalité du refus attaqué dès lors que la dalle de béton, qui supporte les box et qui ne peut être déplacée, est elle-même implantée à moins de trois mètres de la limite séparative ; que, le moyen, dès lors, ne peut qu'être écarté ».


FISCALITE & PARTICIPATIONS D’URBANISME :

CE. 28 juillet 2011, Emmanuel A…, req. n°317.372« Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 520-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de délivrance, le 31 décembre 2001, du permis de construire les locaux litigieux : Dans les zones comprises dans les limites de la région d'Ile-de-France telles qu'elles ont été fixées par l'article premier de la loi n° 76-394 du 6 mai 1976 et qui seront déterminées par décret en Conseil d'Etat, il est perçu une redevance à l'occasion de la construction de locaux à usage de bureaux et de locaux de recherche ainsi que de leurs annexes ; qu'aux termes de l'article L. 520-7 du même code, dans sa rédaction applicable à la même date : Sont exclus du champ d'application du présent titre : (...) / Les bureaux utilisés par les membres des professions libérales et les officiers ministériels (...) ; que, pour l'application de ces dispositions, éclairées par les travaux préparatoires à l'adoption de la loi du 2 août 1960 tendant à limiter l'extension des locaux à usage de bureaux et à usage industriel dans la région parisienne, dont elles sont issues, les professions libérales qu'elles désignent doivent s'entendre de celles dont l'exercice est réglementé, que les membres de celles-ci exercent leur activité à titre individuel ou dans le cadre de groupements ou sociétés constitués pour l'exercice libéral de cette profession ;
Considérant toutefois que le tribunal ne pouvait, alors qu'il avait affirmé que les professions libérales désignées par les dispositions précitées de l'article L. 520-7 du code de l'urbanisme devaient s'entendre de celles dont l'exercice est réglementé, exercées à titre individuel ou dans le cadre de groupements ou sociétés, en déduire que l'exercice de son activité par un médecin ou par un infirmier au sein d'une structure associative agréée n'entrait pas dans le champ d'application des exonérations prévues par cet article ; que, par suite, Mme A est fondée à soutenir que le tribunal administratif a entaché son jugement de contradiction de motifs ; que, dès lors, son jugement doit être annulé ».

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Quand le projet d’ordonnance relatif à la correction de la réforme des autorisations d’urbanisme ignore l’article L.421-6 (al.1) du Code de l’urbanisme et, partant, ne règle qu’une partie du problème visé.


Allez savoir pourquoi mais certains arrêts marquent les esprits plus que d’autres. Ainsi, alors qu’il proposait une solution loin d’être inédites en la matière, qui plus est issue d’une jurisprudence ancienne, l’arrêt par laquelle la Cour administrative d’appel de Versailles (CAA. Versailles, 29 décembre 2009, Cne de Meudon, req. n°08VE03693) a annulé la totalité d’un permis de construire un ensemble immobilier au motif que l’aménagement intérieur du local « ERP » en rez-de-chaussée n’était pas déterminé a eu un certain « retentissement ».

C’est en conséquence qu’aux fins de régler cette problématique, le projet d’ordonnance relatif à la correction de la réforme des autorisations d’urbanisme entend ajouter à l’article L.425-3 du Code de l’urbanisme l’alinéa 2 suivant :

« Toutefois, lorsque l'affectation de l’établissement recevant du public ou d'une partie de celui-ci n'est pas connue lors du dépôt de la demande de permis de construire, le permis de construire indique qu’une autorisation complémentaire au seul titre de l’article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation devra être demandée en ce qui concerne l'aménagement intérieur de la partie de bâtiment concernée ».

La cause du problème rencontré par les promoteurs souhaitant vendre des locaux « ERP » à des investisseurs n’étant pas connus au moment de l’obtention du permis de construire tiendrait donc à l’alinéa 1er de l’article L.425-3 précité et, partant, le futur alinéa 2 résoudra à lui seul l’ensemble de cette problématique. Pas si sûr. Et non seulement il n’est pas si évident que l’ajout de cet alinéa soit nécessaire s’agissant de ce qui ne constitue en fait que l’un des aspects de cette problématique mais surtout il est clair que ce nouveau dispositif sera totalement inopérant à l’égard des autres.

Il faut en effet rappeler que l’ensemble de la jurisprudence rendue en la matière procédait de l’ancien article L.421-3 du Code de l’urbanisme qui dans sa rédaction en vigueur avant le 1er octobre 20007 disposait non seulement, d’une façon générale, que « le permis de construire ne peut être accordé que si les constructions projetées sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires concernant l'implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur architecture, leurs dimensions, leur assainissement et l'aménagement de leurs abords et si le demandeur s'engage à respecter les règles générales de construction prises en application du chapitre Ier du titre Ier du livre Ier du code de la construction et de l'habitation » mais précisait, plus spécifiquement, qu’en « outre, pour les immeubles de grande hauteur ou les établissements recevant du public, le permis de construire ne peut être délivré que si les constructions ou les travaux projetés sont conformes aux règles de sécurité propres à ce type d'immeubles ou d'établissements, que les locaux concernés soient ou non à usage d'habitation. Pour les établissements recevant du public, le permis de construire ne peut être délivré que si les constructions ou les travaux projetés sont conformes aux dispositions de l'article L. 111-7 du code de la construction et de l'habitation ».

Il s’ensuit que sous l’empire de ce dispositif, les règles de sécurité et d’accessibilité applicables aux « ERP » étaient placées au même rang que l’ensemble des normes d’urbanisme qu’un permis de construire avait « naturellement » vocation à sanctionner. Le respect de l’ensemble de cette règlementation était une condition sans laquelle « le permis de p(ouvai)t être délivré ».

Si le dispositif entré en vigueur le 1er octobre 2007 a conservé un « socle » équivalent dans son objet à l’ancien à travers l’article L.421-3 précité, en l’occurrence l’article L421-6 du Code de l’urbanisme, il reste que ce dernier se borne à disposer que : « le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique ».

A ce titre, le respect de la règlementation propre aux « ERP » n’est donc pas ici une condition sans laquelle « le permis (…) ne peut être accordé » ; ce qui n’est pas fondamentalement illogique puisque cette règlementation codifiée au Code de la construction et de l’habitation est indépendante de la législation d’urbanisme : c’est précisément la raison pour laquelle l’ancien article L.421-3, pour faire exception à ce principe d’indépendance des législations, visait donc expressément les « ERP » et la règlementation leur étant propre.

Or, si cette règlementation propre aux « ERP » n’est pas exclue du dispositif entrée en vigueur le 1er octobre 2007, il reste que c’est précisément, et au premier chef pour ne pas dire exclusivement, à travers l’article L.425-3 du Code de l’urbanisme, lequel se borne à disposer que :

« Lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord de l'autorité administrative compétente qui peut imposer des prescriptions relatives à l'exploitation des bâtiments en application de l'article L. 123-2 du code de la construction et de l'habitation. Le permis de construire mentionne ces prescriptions ».

Et force est d’admettre qu’il y a une différence substantielle entre le fait de prévoir, comme l’ancien article L.421-3, que « le permis de construire ne peut être délivré » si le projet n’est pas conforme à la règlementation opposables aux « ERP » et prévoir, comme l’article précité, que lorsque le projet porte sur un « EPR », le permis de construire tient lieu de l’autorisation de travaux et d’aménagement prévue par l’article précité.

Surtout, il résulte de l’article précité que le permis de construire tient lieu de cette autorisation dès lors que le projet a recueilli l’accord de l’autorité compétente, lequel implique l’avis favorable des commissions de sécurité et d’accessibilité ; sauf dans le cas d’un « ERP » de 5e catégorie où seul ‘avis de la commission d’accessibilité est requis.

A suivre cet article – le seul à valeur législative à saisir et à organiser l’articulation entre la législation d’urbanisme et la règlementation applicable aux « EPR » – que se passe-il lorsque le projet ne recueille pas un tel accord, à titre d’exemple parce que les commissions consultés n’ont pas pu réellement se prononcer sur le projet faute de prévoir l’aménagement intérieur des locaux relevant de cette réglementation ? Et bien le permis de construire (éventuellement) obtenu ne tient pas lieu de l’autorisation visée par l’article L.111-8 du Code de la construction et de l’habitation.

Est-ce à dire que ce permis de construire délivré dans ces conditions est illégal ? Difficile à affirmer et à démontrer dès lors que la légalité d’un permis de construire a vocation à s’apprécier au regard des normes sanctionnant les aspects du projet visés par l’article L.421-6 précité, lequel à la différence de de l’ancien article L.421-3 n’intègre en aucune mesure la règlementation de sécurité et d’accessibilité applicable aux « EPR »…

Dans cette mesure, la portée et l’unité réelles du futur alinéa 2 de l’article L.425-3 du Code de l’urbanisme n’est donc pas si évidente ; le principal mérite de cet alinéa étant toutefois de confirmer la possibilité de reporter la détermination et l’examen de la conformité de l’aménagement intérieur des locaux « ERP ».

Il reste surtout que la problématique que vise à résoudre l’alinéa précité n’est réellement pas propre à la règlementation « ERP » : elle tient en droit à la législation d’urbanisme. Et si ce sont les « EPR » qui en subissent les conséquences, c’est uniquement pour des raisons factuelles tenant au mode de commercialisation des locaux en rez-de-chaussée d’ensemble immobilier ne relevant pas, au principal, de cette règlementation. En effet, cette problématique résulte concrètement du seul fait qu’à la date d’obtention de son permis de construire, le promoteur prévoyant ces locaux ne connait pas la qualité de celui qui les acquerra et, a fortiori, n’a aucune connaissance de cet acquéreur souhaitera en faire. Il s’ensuit que, dans la majorité des cas, ce n’est pas que l’aménagement intérieur de ces locaux qui n’est pas prévu…

Ainsi qu’il a été pré-exposé, la cause de cette problématique tient en effet à l’ancien article L.421-3 du Code de l’urbanisme dont l’économie générale – pour ce qui concerne ses dispositions de « droit commun » - a été reprise par l’actuel article L.421-6, lequel impose à l’administration de prendre parti sur l’ensemble des aspects du projet saisis par ces dispositions (CE. 7 novembre 1973, Giudicelli, req. n° 85.237) et, partant, impose en amont au pétitionnaire de soumettre un projet finalisé sur ces points.

Dès lors, force est en premier lieu de relever que le futur alinéa 2 de l’article L.425-3 du Code de l’urbanise vise « l'affectation de l’établissement » pour ainsi rappeler que la notion d’affectation est propre à la législation immobilière et, en droit, est donc distincte de la destination d’une construction avec laquelle, en fait, elle ne se confond pas nécessairement.

Or, précisément, l’article L.421-6 du Code de l’urbanisme – auquel les auteurs du projet d’ordonnance ici commenté n’entendent donc pas toucher – vise pour sa part la « destination » de la construction projetée. A priori, le fait que le futur alinéa 2 de l’article L.425-3 permette de reporter la détermination de l’aménagement intérieur du local « ERP » projeté ne dispensera pas pour autant de conférer une destination à ce local ; et quand on sait (CAA. Paris, 2 avril 2009, Cne de Maincy, req. n°06PA00937) que cette destination s’apprécie au premier chef au regard des caractéristiques physiques de l’ouvrage…

Mais en outre, l’affectation et l’aménagement intérieur des locaux sont sans rapport avec « l’architecture » au sens de l’ancien article L.421-3 et de l’actuel article L.421-6 du Code de l’urbanisme dont il résulte que le permis de construire doit prendre parti sur l’aspect extérieur des locaux et, notamment, de leur façade (CE. 8 janvier 1982, Association « Tradition & Maintien des Puces », Rec., p. 786).

Il s’ensuit que pour affranchir clairement de l’obligation de prévoir l’aménagement intérieur des locaux « ERP » projeté, le futur alinéa 2 de l’article L.425-3 du Code de l’urbanisme en ce qu’il est sans incidence sur l’article L.421-6 du Code de l’urbanisme ne dispensera pas de conférer une destination aux locaux projetés et de finaliser leur façade.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Voici quelques premières observations à chaud (à parfaire) sur le "volet lotissement" des projets d’ordonnance et de décret mis en ligne avant-hier, pour consultation, sur le site du ministère


LE PROJET D’ORDONNANCE :

DEFINITION DU LOTISSEMENT :

« Art. L. 442-1. - Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »

Obs : le nouvel article L.442-1 supprime la référence à la notion d’opération d’aménagement visée par le dispositif en vigueur depuis le 1er octobre 2007 ; ce qui lève toute ambiguïté sur la nature des opérations constitutives d’un lotissement. Par ailleurs, là où l’ancien dispositif visait « une ou plusieurs propriétés foncières », le nouvel article L.442-1 se réfère la notion plus connue d’unité foncière pour surtout préciser qu’en cas de pluralité d’unités, celles-ci doivent être contigües ; ce qui exclut donc la possibilité d’une autorisation de lotissement unique portant sur des unités foncières non contiguës. Par ailleurs, la nouvelle rédaction met un terme au débat sur le nombre de lots nécessaire à la constitution d’un lotissement : il y’a clairement lotissement dès le premier détachement en vue de construire ; la nature des divisions visées, en propriété ou en jouissance, restant inchangée. Corrélativement, a priori, on relèvera un changement de rédaction : les anciens termes « en vue de l'implantation de bâtiments » sont remplacés par « lots destinés à être bâtis ». Reste à savoir si ce changement de rédaction aura un impact sur le fond et, en d’autres termes, su un terrain destiné à recevoir une construction ou une installation qui ne constitue pas un bâtiment peut néanmoins être qualifié de lot à bâtir. A priori non, puisque l’on retrouve dans d’autres articles (art. L442-1-2 ; C.urb) cette notion de lots « destinés à l’implantation de bâtiments ». Enfin, et surtout, non seulement le « délai de dix ans » et supprimé mais bien plus celui-ci n’est remplacé par aucun autre délai. Et pour cause puisque le nombre de lots n’aura plus aucune incidence, ni sur la constitution même du lotissement, ni sur la nature de l’autorisation requise.

« Art. L. 442-1-1. - Un décret en Conseil d'Etat énumère les divisions en vue de construire qui, en fonction de leur objet particulier ou par suite de leur contrôle au titre d'une autre procédure, ne sont pas constitutives d’un lotissement au sens de l’article L. 442-1 ».

Obs : les rédacteurs de l’ordonnance semblent s’être aperçus de la problématique liée aux anciens articles L.442-2 et R.442-1 : ce dernier excluait en effet un certain nombre d’opération de la procédure de lotissement alors que le premier n’avait habilité le pouvoir réglementaire qu’à préciser les lotissements devant relever d’un permis d’aménager…


PERIMETRE DU LOTISSEMENT :

« Art. L. 442-1-2. - Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments ainsi que, s’ils sont prévus, les voies de desserte et les espaces communs à ces lots. Le maître d'ouvrage peut toutefois choisir d'inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l'unité foncière ou des unités foncières concernées ».

Obs : Cet article résout les difficultés liées à la détermination de ce qui peut ou doit être le périmètre du lotissement. Cet article ne vise pas les « équipements communs » comme devant faire partie du lotissement alors qu’ils font leur réapparition dans d’autres articles relatifs au champ d’application du permis d’aménager. Surtout, le lotisseur (soumis à permis d’aménager ou à déclaration) pourra choisir d’inclure ou non les parties éventuellement déjà bâties de l’unité foncière ou des unités foncières constituant l’assiette de ce lotissement de sorte à consommer la SHON résiduelle, disponible sur ces parties, au sein des lots à bâtir. Reste à savoir si une unité foncière voisine de celle à lotir pourra être inclut dans le périmètre du lotissement dans ce seul but.


CHAMPS D’APPLICATION DU PERMIS D’AMENAGER:

« Art. L. 442-2. - Un décret en Conseil d’Etat précise, en fonction de la localisation de l'opération ou du fait que l’opération comprend ou non la création de voies, d’espaces ou d'équipements communs, les cas dans lesquels la réalisation d'un lotissement doit être précédée d'un permis d'aménager ».

Obs : Cet article est principalement destiné à clarifier le champ d’application du permis d’aménager et de la déclaration préalable en supprimant le critère lié au nombre de divisions à réaliser et donc au nombre de lots à bâtir à créer.


CONTROLE DES SUBDIVISIONS:

« Art. L.442-12. - Un décret fixe les conditions dans lesquelles les modifications aux divisions des propriétés et les subdivisions de lots provenant eux-mêmes d'un lotissement ayant fait l’objet d’une autorisation de lotir ou d’un permis d’aménager sont assimilées aux modifications des règles d'un lotissement prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 pour l'application de ces articles »

Obs : Cet article induit que les lotissements antérieurement créés à la faveur d’une autorisation de lotir sont également soumis à la procédure d’accord des colotis en cas de subdivision ; ce que ne précise toutefois par le nouvel article R.442-21 qui ne vise toujours que les « lotissements soumis à permis d’aménager », comme d’ailleurs l’alinéa ajouté à l’article R.442-3.


GARANTIE DU DROIT DE CONSTRUIRE :

« Art. L. 442-14. - Le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à la décision de non opposition à la déclaration préalable ou au permis d’aménager dans les cinq ans suivant :
1° la date de la non opposition à cette déclaration, lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable ;
2° l'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager.
Toutefois, les dispositions résultant des modifications des documents du lotissement en application des articles L. 442-10, L. 442-11 et L. 442-13 sont opposables. »

Obs : Comparée à son ancienne rédaction, qui se référait à l’achèvement du lotissement, l’article L.442-14 a pour principal intérêt de clarifier le point de départ du délai de cinq ans pendant lequel les nouvelles règles d’urbanisme adoptées postérieurement à l’autorisation de lotissement ne sont en principe pas opposables aux demandes de permis de construire au sein de celui-ci. Dans la mesure où, en principe, la procédure déclarative s’applique aux lotissements dits sans travaux alors que ceux impliquant la réalisation de travaux relèvent du permis d’aménager, il est donc logique que pour les lotissements déclaratifs le point de départ de ce délai court à compter de la date de non-opposition (puisqu’il n’y a pas de travaux ; on aurait toutefois pu envisager que ce soit la date des divisions qui soit prise en compte) et pour ceux soumis à permis d’aménager, à compter de l’achèvement – régulièrement constaté – des travaux. Deux inconnues toutefois : que se passe-t-il lorsque l’achèvement des travaux n’est pas constaté ? Quelle date doit être retenue pour les lotissements sans travaux mais néanmoins soumis à permis d’aménager au regard de leur sectorisation ? (art. R.421-19 nouv.).


LE PROJET DE DECRET :

DEFINITION DU LOTISSEMENT :

« Art. R. *442-1. - Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : « a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ; « b) Les divisions effectuées dans le cadre d'une opération de remembrement réalisée par une association foncière urbaine autorisée ou constituée d'office régie par le chapitre II du titre II du livre III ; « c) Les divisions effectuées par l'aménageur à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté ; « d) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 lorsque ce permis n’est pas destiné à être mis en œuvre par des maîtres d’ouvrage construisant chacun une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ; « e) Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ; « f) Les détachements de terrain d'une propriété en vue d'un rattachement à une propriété contiguë ; « g) Les détachements de terrain par l'effet d'une expropriation, d'une cession amiable consentie après déclaration d'utilité publique et, lorsqu'il en est donné acte par ordonnance du juge de l'expropriation, d'une cession amiable antérieure à une déclaration d'utilité publique ; « h) Les détachements de terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues aux articles L. 230-1 à L. 230-6 ; « i) Les détachements de terrains résultant de l’application de l'article L. 332-10 ».

Obs : Le nouvel article R.442-1 fusionne les actuels R.442-1 et R.442 ; ce qui supprime l’ambiguïté de leur articulation actuelle. Ainsi, là où les divisions visées par l’actuel article R.442-2 étaient seulement exclues du décompte du nombre de lots pour déterminer si le projet était ou non soumis à lotissement, celles-ci échappent dorénavant totalement à la procédure de lotissement. Quant aux exclusions opérées par le nouvel article on remarque la suppression logique des « cessions gratuites de terrains » puisqu’elles ont été déclarées inconstitutionnelles mais également la suppression de l’exclusion des divisions subséquentes à une opération de remembrement. Surtout, l’exclusion du permis de construire valant division n’est plus généralisée puisque cette autorisation ne permettra pas d’échapper à la procédure de lotissement lorsque le permis est destiné à être mis en œuvre par des maîtres d’ouvrage construisant chacun une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation. Deux difficultés sur ce point toutefois. D’une part, si l’article R.431-24 est quelque peu clarifié à certains égards puisqu’il est expressément prévu qu’un permis de construire valant division pourra porter sur plusieurs unités foncières contigües, il ne contient aucune restriction équivalente à l’article R.442-1 sur ce point : le recours à la procédure de permis de construire valant division n’est donc pas par principe exclue dans ce cas, si elle s’accompagne d’une procédure de lotissement ; mais laquelle, déclaration ou permis d’aménager ? D’autre part, comment établir que les maîtres d’ouvrage ont chacun vocation à construire une maison individuelle dans le cas d’un permis de construire valant division conjoint ? En revanche, le régime des « divisions primaires » est simplement toiletté. Le a) du nouvel article R.442-1 vise les divisions en propriété ou en jouissance là où l’ancien d) visait les ventes ou locations ; il n’est plus fait référence à « l’habilitation » donnée par le propriétaire, laquelle demeure toutefois indirectement par le jeu de l’article R.423-1 et l’article précise dorénavant ce qu’il faut entendre par maisons individuelles. On aurait aimé une véritable clarification du régime, notamment sur la problématique des « divisions primaires » successives et sur l’assiette foncière à laquelle doivent être appliquées les règles d’urbanisme dans le cas d’une tel division ; l’article R.123-10-1 n’étant modifié que pour préciser qu’il vaut pour « la totalité des règles ».


CHAMPS D’APPLICATION DU PERMIS D’AMENAGER :

« Art. R.421-19 .- Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager « a) Les lotissements :
- qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs internes au lotissement ;
- ou qui sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ».

Obs : Comme sous le régime en vigueur depuis le 1er octobre 2007, et conformément à ce que prévoit le nouvel article L.442-2, deux critères participent à la détermination des lotissements soumis à permis d’aménager : la nature du projet ou sa sectorisation. Mais conformément à ce dernier ainsi qu’au nouvel article L.442-1, cette détermination est indépendante de toute considération liée au nombre de lots à construire et, a fortiori, à la période pendant laquelle ces lots sont créés. Il s’ensuit donc qu’en l’état, les lotissements « mono-lot » créés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé ont vocation à relever d’un permis d’aménager, y compris s’ils ne s’accompagnent d’aucun travaux. En revanche, en dehors de ces sites et de ces secteurs, il faudra nécessairement au moins deux lots puisqu’il ne suffit pas que le lotissement inclut des travaux pour qu’il soit soumis à permis d’aménager, il faut encore qu’ils aient pour objet la création d’aménagements « communs ». Et sur ce point, il faut relever que l’article précité vise la réalisation d’équipements communs et non plus seulement les voies et espaces communs : la réalisation de réseaux (mais « communs », ce qui exclut encore les branchements individuels) suffit donc à assujettir le lotissement à permis d’aménager.


REGULARISATION DES TERRAINS DEJA DIVISES :

« Art. R. *442-2. - Lorsqu’une construction est édifiée sur une partie d’une unité foncière qui a fait l’objet d’une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d’une division. »

Obs : Selon les auteurs du décret, le nouvel article R.442-2 vise « à introduire une possibilité de régularisation des divisions qui auraient dues faire l’objet d’une déclaration préalable de lotissement ». Il ne s’agit évidemment que d’une régularisation administrative qui n’a aucune incidence d’un point de vue pénal pour le lotisseur. Cette régularisation a ainsi vocation à profiter à « l’acquéreur/constructeur ». Telle est la raison pour lequel elle ne semble pas exclue lorsque que le permis de construire porte sur une maison individuelle et pour laquelle les auteurs du décret semblent avoir voulu la limiter au cas où la division relevait d’une simple déclaration préalable ; ce qui ne ressort toutefois pas aussi clairement de la rédaction de cet article, pas plus d’ailleurs que la limitation de son champ d’application au cas où il y’a lieu de régulariser. A s’en tenir à la lettre de cet article et à l’économie générale de l’ordonnance et du décret, cet article pourrait d’ailleurs trouver à s’appliquer sur le « reliquat » d’une unité foncière antérieurement et régulièrement divisée – soit la jeu d’une autorisation de lotissement ou par le fait de divisions relevant de l’article R.442-1 - dans le cadre d’une opération ne portant que sur une partie de celle-ci. L’article R.442-2 pourrait donc être également compris comme signifiant que ce « reliquat » lorsqu’il a vocation à être bâti relève de la procédure de lotissement même s’il n’a pas vocation à être divisé.


CONTENU DE LA DEMANDE DE PERMIS D’AMENAGER :

L’article R.442-3 du Code de l’urbanisme « « Lorsque le projet est situé à l'intérieur d'un lotissement autorisé par un permis d'aménager, la demande est, le cas échéant, complétée par l’attestation de l'accord du lotisseur prévue par l’article R. 442-21. ».

Obs : Il s’agit uniquement d’adapter le contenu du dossier au nouvel article R.442-21 relatif aux subdivisions des lotissements soumis à permis d’aménager.


DELIVRANCE DES PERMIS DE CONSTRUIRE DANS LES LOTISSEMENTS :

« Art. R. *442-18. - Le permis de construire des bâtiments sur les lots d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager peut être accordé :
« a) Soit à compter de l'achèvement des travaux d'aménagement du lotissement, constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10 ;
« b) Soit à compter de la délivrance de l'autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés. Dans ce cas, le lotisseur fournit à l'acquéreur un certificat attestant, sous sa responsabilité, l'achèvement de ces équipements. Ce certificat est joint à la demande de permis ;
« c) Soit sous réserve que le permis ne soit mis en œuvre que lorsque les équipements desservant le lot seront achevés ; cette possibilité n'est pas ouverte lorsque la construction est une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation. »

Obs : En premier lieu, l’article R.442-18 opère une clarification en précisant expressément la délivrance des permis de construire n’est encadrée que dans les lotissements soumis à permis d’aménager ; ce que l’ancien dispositif ne faisait qu’induire à travers son économie générale (comme d’ailleurs l’article R.431-22). Le principe reste inchangé : les permis de construire ne peuvent être légalement délivrés avant l’achèvement complet des travaux d’aménagement du lotissement. L’exception prévue par le b) demeure également avec la problématique liée à la « condition que les équipements desservant le lot soient achevés » puisqu’il n’est toujours question que des « équipements » (alors que, par ailleurs, le nouvel article R.442-5 supprime les termes « travaux d’équipement » pour y substituer « travaux d’aménagement ») et qu’en outre, la desserte est toujours conçue d’un point de vue générale et fonctionnel, indépendamment donc de toute considération liée au point de savoir si ces équipements sont nécessaires à la desserte et à la viabilité du terrain et, ainsi, à la conformité du permis de construire portant sur celui-ci : le fait que les terrains soient déjà desservis par des équipements existants extérieurs n’a donc pas d’incidence. En revanche, le c) prévoit une nouvelle exception : les permis de construire peuvent être obtenus avant l’achèvement des travaux d’équipements sous réserve de ne pas être mise en œuvre avant cette échéance, cette possibilité étant toutefois exclus si le permis de construire porte sur une maison individuelle. Reste un point qu’il serait bon de clarifier : cette possibilité vaut-elle par rapport au a) et/ou par rapport au b) ?


CONTROLE DES SUBDIVISIONS :

« Art. R. *442-21 - Les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf :
« a) lorsqu'elles consistent à détacher une partie d'un lot pour la rattacher à un lot contigu ;
« b) lorsque ces subdivisions interviennent dans la limite du nombre maximum de lots autorisés, et résultent d'une déclaration préalable, d'un permis d'aménager, d'un permis valant division ou d'une division réalisée en application du a de l’article R. 442-1 dès lors que le lotisseur atteste de son accord sur cette opération par la délivrance d'une attestation ».


Obs : La seule mais importante nouveauté tient à l’alinéa b) ajouté à l’article R.442-21. Il affranchit des procédures de modification du lotissement, les opérations de division qui tout à la fois subdivisent un lot ou plusieurs des lots d’un lotissement soumis à permis d’aménager sans pour autant aboutir à accroitre le nombre de lots maximum autorisé. A priori, cette exception concerne donc le cas où un opérateur acquiert plusieurs lots contigus pour ainsi n’en former qu’un qu’il pourra ensuite subdiviser pour ainsi reconfigurer les lots à sa convenance sans être tenu par le plan de division initial. Mais il semble également envisageable qu’à titre d’exemple deux opérateurs se partagent les quatre lots initiaux pour n’en former plus que deux : si le premier conserve son « macro-lot » en l’état, le second pourra subdiviser le sien en trois. Mais en toute hypothèse, cette subdivision doit relever, selon les cas, et son régime propre, d’une déclaration préalable, d’un permis d’aménager ou d’un permis de construire valant division et, en tout état de cause, recueillir l’accord non des colotis mais du lotisseur.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés