Les incidences sur le permis de construire valant division du projet de décret relatif aux corrections à apporter a la reforme des autorisations d’urbanisme
Si le permis de construire valant division est peu concerné par le projet de décret devant en principe entré en vigueur le 1er octobre 2012, celui-ci apporte toutefois deux « précisions/modifications » relatives, pour l’une, à l'assiette foncière de cette autorisation et, pour l’autre, à l’articulation de cette procédure avec la règlementation sur les lotissements.
L’un des principaux apports de la réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2007 est d’avoir supprimé la condition dite de la « maitrise d’ouvrage unique » antérieurement issue de l’article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme. A cet égard, la réforme a ainsi placé le permis de construire valant division sous le régime de droit commun en permettant notamment que celui-ci soit obtenu conjointement par plusieurs titulaires comme le prévoie expressément l’article R.423-1.
1.- Il reste que là où l’article R.423-1 induit également clairement qu’un permis de construire peut porter sur plusieurs terrains, l’article R.431-24 dans sa rédaction actuelle définit toujours le permis de construire valant division comme une autorisation se rapportant à une opération groupée portant sur un « même terrain » et ce, comme c’était déjà le cas de l’ancien article R.421-7-1.
Or, à ce titre, la Cour administrative d’appel de Paris avait comme on le sait pu juger qu’un permis de construire valant division devait porter sur une seule et même unité foncière.
A priori, cette solution avait donc également vocation à valoir pour application de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme ; ce qui réduisait substantiellement l’utilité du permis de construire valant division conjoint.
C’est cette problématique que vise à régler le projet de décret devant en principe entrer en vigueur le 1er mars 2012 et aux termes duquel l’article précité devrait prévoir que : « lorsque les travaux projetés portent sur la construction de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division (…) ».
Un permis de construire valant division pourra donc clairement porter sur une, deux ou plusieurs unités foncières pour autant que celles-ci soient contiguës : pour ce qui concerne son assiette, le régime de cette autorisation s’en trouve donc clarifiée.
Mais pour ce qui concerne le champ d’application de cette procédure, il faut relever que dans sa version à venir l’article précité précisera qu’elle s’applique, notamment, lorsque « le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance ».
A suivre la lettre de l’article précité, c’est donc seulement « le terrain d’assiette » qui « doit faire l’objet d’une division » et non pas spécifiquement, en cas de pluralité de propriétés, chacune des unités foncières composant ce terrain d’assiette.
Cette nouvelle rédaction génère ainsi une nouvelle interrogation : deux opérateurs pourront-ils s’associer pour obtenir ensemble un permis de construire valant division portant sur leurs propriétés respectives lorsque l’une seulement a vocation à être divisée et ce, aux fins que le projet développé sur l’autre puisse bénéficier le cas échéant d’une application globalisée des règles d’urbanisme au titre de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme ?
2.- Mais par ailleurs, l’institution du permis de construire valant division conjoint, combinée à l’exclusion générale de cette procédure de la règlementation sur les lotissements telle qu’elle résulte actuellement de l’article R.442-1 c) du Code de l’urbanisme, a conduit à certaines pratiques « déviantes » dont au premier chef celle consistant pour le propriétaire du terrain à faire obtenir conjointement cette autorisation par les acquéreurs des terrains et des bâtiments à créer ou à l’obtenir lui-même personnellement avant de le transférer partiellement à ses acquéreurs.
Comme le sait, cette pratique a toutefois connu un coup d’arrêt lié à l’intervention d’une Réponse ministérielle du 22 mars 2011 :
« (…) une telle division ne saurait ni remettre en cause le projet d'ensemble, ni permettre de contourner une autre réglementation. Ainsi, elle ne saurait conduire à céder des permis de construire distincts qui n'assureraient plus l'organisation initiale de l'ensemble du projet (accès, réseaux, espaces et équipements communs). De même, sauf à relever de la procédure du lotissement, elle ne saurait intervenir que dans les limites du champ d'application de l'article R. 442-1 d, c'est-à-dire dans la mesure où les droits à construire cédés préalablement à la division portent uniquement sur « un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu'une maison d'habitation individuelle. En effet, toute cession de droits à construire une maison individuelle, emportant cession de l'assiette de la construction à édifier, entre dans le champ d'application des lotissements et ne peut donc être autorisée dans le cadre d'une scission de permis de construire valant division. Les acquéreurs de lots à bâtir une maison individuelle ne sauraient être privés des garanties assorties à la procédure des lotissements : bornage, garantie d'achèvement des travaux de voirie et espaces communs, maintien des règles d'urbanisme pendant cinq ans (…). » (JOAN du 22/03/2011 ; p.2878).
Le projet de décret tend ainsi à valider cette position de l’administration centrale puisque l’article R.442-1, qui actuellement se borne à disposer sur ce point que « ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 » devrait à l’avenir préciser que « ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 lorsque ce permis n’est pas destiné à être mis en œuvre par des maîtres d’ouvrage construisant chacun une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ».
Toutefois, il faut relever que si cette réponse ministérielle ne visait que le transfert partiel du permis de construire valant division, le projet de décret va plus loin puisqu’il en résulte que seront exclus de la procédure de lotissement non plus seulement les transferts partiels mais également les permis de construire valant division initialement obtenus de façon conjointe par les acquéreurs.
Sur ce point, il faut souligner que sont donc visés et réintégrés à la procédure de lotissement uniquement les permis de construire valant division destinés à être « mis en œuvre par des maîtres d’ouvrage construisant chacun une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ».
A contrario, cette précision tend donc à confirmer que dans tous les autres cas, le permis de construire valant division est exclu de la procédure de lotissement, y compris donc lorsqu’il est destiné à être mis en œuvre par les acquéreurs des terrains et des bâtiments à créer dès lors qu’il ne s’agit pas de maisons individuelles.
Mais surtout, il faut rappeler que la réponse ministérielle précitée n’interdit pas de façon absolue le transfert partiel d’un permis de construire valant division portant sur ces maisons individuelles puisqu’elle expose simplement que dans ce cas ce transfert ne saurait permettre d’échapper à la procédure de lotissement et induit donc a contrario qu’un tel transfert est donc possible pour autant qu’il soit précédé de l’autorisation de lotissement requise (« sauf à relever de la procédure du lotissement »).
Or, de façon quelque peu curieuse, le projet de décret va également dans ce sens. En effet, et ainsi qu’il a été pré-exposé, la seule modification apportée par ce projet de décret quant au champ d’application du permis de construire valant division a donc uniquement trait à son assiette puisque les termes « sur le même terrain » seront supprimés et qu’en conséquence, il sera précisé que le terrain d’assiette de cette autorisation peut comprendre « une ou plusieurs unités foncières contiguës ».
En résumé, et à s’en tenir à lettre de ces articles dans leur rédaction à venir, le nouvel article R.431-24 du Code de l’urbanisme n’exclura pas de son champ d’application, et n’interdira donc pas les permis valant division obtenus conjointement par les acquéreurs des maisons individuelles à édifier et le nouvel article R.442-1 aura pour seul objet et pour seul effet de ne plus les dispenser de la procédure de lotissement.
A priori, il sera donc toujours possible que les acquéreurs des maisons individuelles à édifier soient conjointement titulaires d’un permis de construire valant division ou en deviennent bénéficiaires par le jeu de transferts partiels ultérieurs, mais ce, à la condition préalable que le propriétaire d’origine du terrain ait satisfait à la procédure de lotissement.
Or, s’il est à notre sens évident qu’une simple déclaration préalable ne pourra suffire lorsque le projet intègre la réalisation de voies, d’équipements ou d’espaces communs – lesquels ne sauraient légalement relever du permis de construire valant division (voir le futur article L.442-1-2) – force est d’admettre que, dans le cas d’un projet dit « sans travaux », l’intérêt d’imposer au propriétaire du terrain d’origine la formulation d’une telle déclaration est quel que peu limité et le sera d’autant plus avec le futur article R.442-2 qui devrait disposer que « lorsqu’une construction est édifiée sur une partie d’une unité foncière qui a fait l’objet d’une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d’une division »…
Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés
Commentaires
force est d’admettre que, dans le cas d’un projet dit « sans travaux », l’intérêt d’imposer au propriétaire du terrain d’origine la formulation d’une telle déclaration est quel que peu limité et le sera d’autant plus avec le futur article R.442-2 qui devrait disposer que « lorsqu’une construction est édifiée sur une partie d’une unité foncière qui a fait l’objet d’une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d’une division »…
Bonjour Patrick!
C'est .....amusant, en effet ! °))))
Mais en payant , tout de même , les 15000 euros prévus au L480-4-1.....si pas de DP ?
Et donc, si PA en cas de PCVD avec travaux, est-ce juste la procédure de lotissement à mettre en oeuvre ou égalment la réalisation des travaux et la daact avant .....de construire ?
En fait, Jean-Michel, nous sommes d'accord je crois. Je pense juste que l'exclusion de ce type d'opérations aurait dû être dans l'article R.431-24 du CU - et aurait donc dû consister en une interdiction du recours même au PCVD - mais se limitait aux projets "avec travaux".
A ton avis des DP "propriétaire" + PCVD "acquéreurs" tu vas en voir combien dans au printemps prochain ? :)))
En fait, Patrick, tout en ne souhaitant transformer le blog en forum (pardon d’avance), ma question formulée autrement (ou ma non compréhension) serait celle-ci :
La rédaction nouvelle du R442-1d est : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : d) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 lorsque ce permis n’est pas destiné à être mis en œuvre par des maîtres d’ouvrage construisant chacun une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation »
Le Ministre nous dit : « est précisé que les divisions issues d'un permis de construire valant division mis en œuvre par plusieurs maîtres d'ouvrage construisant chacun une maison individuelle au sens de l'article L.231-1 du code de la construction et de l'habitation entrent dans le champ d'application du lotissement. »
Tu en conclus : « D’une part, si l’article R.431-24 est quelque peu clarifié à certains égards puisqu’il est expressément prévu qu’un permis de construire valant division pourra porter sur plusieurs unités foncières contigües, il ne contient aucune restriction équivalente à l’article R.442-1 sur ce point : le recours à la procédure de permis de construire valant division n’est donc pas par principe exclue dans ce cas, si elle s’accompagne d’une procédure de lotissement ; mais laquelle, déclaration ou permis d’aménager ?
A supposer donc, qu’il faille un permis d’aménager en cas de PCVD avec travaux, est-ce qu’il s’agirait simplement comme dans le cas de l’Article R421-7-1 ancien - Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complèté [*contenu*] par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (A) et, le cas échéant, à l'article R. 315-6 - de joindre uniquement en supplément les pièces exigibles dans le cadre d’un PA (et donc accessoirement les cautions prévues si les travaux « espaces communs » ne sont pas exécutés avant les ventes) et donc une seule demande d’autorisation conjointe PA + PC ?
Dans cette hypothèse, comment se traitera la daact ? une daact commune (PCVD + PA), soit VRD et constructions ?
Par ailleurs, le R442-18 ne semble pas autoriser le dépôt d’un PC avant au moins la réalisation des travaux « équipements » « Le permis de construire des bâtiments sur les lots d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager peut être accordé :
« a) Soit à compter de l'achèvement des travaux d'aménagement du lotissement, constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10 ;
« b) Soit à compter de la délivrance de l'autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés. Dans ce cas, le lotisseur fournit à l'acquéreur un certificat attestant, sous sa responsabilité, l'achèvement de ces équipements. Ce certificat est joint à la demande de permis »
J’ai donc du mal à imaginer cette demande conjointe « PCVD + PA »
Ne peut-on pas interpréter le nouveau texte comme l’obligation de déposer deux procédures totalement indépendantes….le PA d’abord…..le réaliser …puis le PCVD sur l’ensemble….(absurde aussi !)
J’avoue ……mal comprendre le montage à proposer ! !
Patrick bonjour,
Chers Collègues de l’urbanisme,
L’interrogation soulevée par Patrick sur deux propriétaires qui s’associent pour déposer un permis valant division afin que l’une des propriétés puisse bénéficier de l’application globalisée des règles d’urbanisme en application de l’article R.123-10-1, alors même qu’il ne divise pas en définitive son assiette foncière, n’est pas surprenante.
En effet, depuis la réforme de 2007 ce type de montage est tout à fait réalisable dans le cadre d’une demande de permis de construire « classique » en application de l’article R.423-1, et cela n’a par ailleurs pas bouleversé outre mesure le monde de l’urbanisme, ni d’ailleurs les Collectivités.
Aujourd’hui rien n’interdit à deux propriétaires mitoyens de déposer une demande de permis de construire commune qui permettra en définitive une application globale des règles du POS/PLU au tènement foncière déposé non pas en application des dispositions de l’article R.123- 10-1 mais en application des règles d’urbanisme en vigueur. L’intérêt est évident puisqu’il permettra à l’un des propriétaires de bénéficier des avantages (exemple cos, prospects, emprise) qu’il n’aurait pu avoir seul (CE, 28 juillet 1999, SA d’HLM Le Nouveau Logis).
Et pour couronner le tout, une fois l’opération terminée et l’attestation de non opposition à la conformité des travaux obtenue, il n’y a pas lieu de diviser le tènement foncier de la demande de permis de construire. Deux propriétés distinctes donc deux terrains distincts. Chacun chez soit.
En définitive on pourrait théoriquement renouveler l’opération avec un autre voisin contigu afin d’effectuer un nouveau « transfert » de cos qui ne porte pas son nom.
Pourtant la loi SRU du 13 décembre 2000 a supprimé toute possibilité de dépassement de COS en zone urbaine, exceptés les cas prévus par les dispositions de l’article L. 123-1 alinéa 5° relatives à la reconstruction ou aménagement de bâtiments existants et celles du 13° alinéa relatives aux zones à protéger en raison de la qualité de leur paysage prévues à l’article L.123-4 du code de l’urbanisme.
Par ailleurs, il faut se réjouir que la réforme en cours envisage de préciser que le permis valant division pourra dorénavant être sollicité sur plusieurs unités foncières distinctes contiguës. Ce qui marque bien que la rédaction actuelle « sur le même terrain » de l’article R.431-24 et de l’article R.123-10-1 (souvent oublié), soulevée par certains praticiens à l’époque, malgré la position du ministère, était de nature à créer une difficulté pratique et juridique.
Cordialement à Tous,
Mansour KADA-YAHYA
Bonsoir et bonsoir cher mansour
Quelle conclusion en tirer? Déviance ou non? Intention frauduleuse ou ...?
Faudra-t-il attendre la position des juges? Car le raisonnement reste identique pour un simple pc de villa individuelle où le cher voisin viendra apporter le complément de superficie nécessaire dans la zone!
Bien á toi!
Jml
Bonjour Jean-Michel,
Exceptés les POS/PLU qui auront instaurés les dispositions de l'article R.123-1-11 (anciennement R.123-1-1) relatif à la gestion du cos, avec tout la réserve qu'il convient d'apporter à ce type de montage car je te le rappelle, à mon sens, " il n'y a pas division du terrain de la demande " !
Certains mettrons en avant les qq décisions du juge administratif sur l'impossibilité de ré-utiliser le même terrain en cas de division. Rappelons tout de même que la Haute Cour vient récemment de sanctionner la Commune de Meyreuil (CE, req. n° 334287) sur sa gestion des effets de l'ancien article L.111-5 relatif à la surface minimale de terrain en cas de division foncière. Ces dispositions pourtant intégrées au POS de la commune ont été rejetées par le Conseil d’Etat au motif d'absence de base légale.
Les portes de la surdensification voulue par le Ministère restent donc totalement ouvertes....
Ensuite on remarquera que le projet de réforme en cours prévoit de modifier l’article R.123-10-1 du code de l’urbanisme, en vue de remplacer les mots : « les règles » par les mots : « la totalité des règles ». C’est une satisfaction en demi-teinte.
En effet, si l’article R.123-10-1 conserve dans son corps de texte la notion « sur le même terrain », on peut s’interroger, d’une part, sur les risque d’abus précédemment soulevés par Patrick, mais surtout sur l’application effective de ces dispositions sur une demande de permis de construire valant division déposée sur plusieurs propriétés distinctes ?
Pourquoi avoir supprimer cette notion à l’article R.431-24, sachant qu’elle faisait courir un risque juridique d’interprétation dès lors qu’il était envisagé de déposer sur plusieurs unités distinctes. Et en même temps l’avoir conservée à l’article R.123-10-1, celui-là même qui permet une instruction globale de la demande sauf si le document d’urbanisme s’y oppose.
Même si l’article R.123-10-1 vise expressément « l’ensemble du projet », on peut craindre que cette mention soit à terme un frein pour l’application de l’article R.123-10-1 en cas de pluralité de terrain au même titre jadis (bientôt) que pour le dépôt d’une demande de permis de construire valant division sur plusieurs unité foncières distinctes.
Cordialement,
Mansour KADA-YAHYA.
Bonsoir Maître, bonsoir tout le monde,
J'ai lu attentivement les points visés par la réforme du 1er mars 2012.
J'aimerais poser deux questions :
- D'une part, une déclaration préalable de division portant sur le détachement d'un lot entre dans le champs d'application du lotissement. Dans la mesure ou des travaux de voirie ou accès communs et viabilisations sont mis en oeuvre sur ce lot DP pour y accueillir le projet d'un PCVD sur 2 ou 3 maisons individuelles. Le PCVD peut il être mis en œuvre par des maîtres d’ouvrage construisant chacun une maison individuelle puisque non soustraits à la procédure de lotissement, des viabilités et voiries communes ?
- D'autres part comment va s'appliquer la réforme du 1er mars 2012 sur un PCVD déposé antérieurement au 1er mars 2012 et obtenu postérieurement au 1er mars 2012 ?
Pour exemple un PCVD déposé le 23/01/2012 et obtenu le 23/03/2012. La réforme s'y applique car obtenu après le 1er mars 2012 ou bien est il antérieur à la réforme en considérant la date de dépôt du 23/01/2012 ?
Je vous remercie de votre réponse et du temps imparti.
Bien cordialement.
JM MOULIS
sur le PCVD, attendons donc le texte final du décret... il pourrait surprendre sur ce point !
Bonsoir,
C'est bien dommage tout de même de supprimer le transfert partiel d'un PCVD et ne permettra certainement pas de clarifier les choses pour le particulier. En effet, l'avantage est que les grosses structures auront une concurrence en moins et le recours à la VEFA est la pire chose que le gouvernement pouvait faire. En effet, on pourra toujours obtenir un PCVD mais les construction seront réalisées par un seul maître de l'ouvrage, donc en VEFA. Le client final y perd gravement car jamais une VEFA sera aussi sûre qu'un CCMI. De plus, le client ne pourra plus bénéficier des abattements liés au PTZ sur la TLE. Le fond de ce décret est plus fourbe qu'il n'y paraît. A l'avantage des grosses structures....
Albert, avez vous mal lu les textes issus de la réforme ?
cette disposition modificatrice n'a finalement pas été retenue...