Dès lors que la loi « SRU » du 13 décembre 2000 a abrogé l’ancien article L.111-5 du Code de l’urbanisme constituant la seule base légale d’un tel mode d’application de la règle, les services instructeurs ne peuvent plus légalement prendre en compte, pour le calcul de la superficie minimale fixée par l’article 5 d’un POS, les terrains bâtis détachés de la parcelle objet du permis de construire en cause.

CE. 2 août 2011, M. Cédric A, req. n° 334.287

Dans cette affaire, le pétitionnaire avait sollicité un permis de construire sur un terrain classé dans une zone du POS au sein de laquelle l’article du règlement applicable disposait que : « 1 - Pour être constructibles, les terrains doivent avoir une superficie de 4 000 m² en secteur NB1 (...). 2 - En cas de détachement d'une propriété bâtie, la surface indiquée à l'article NB5-1 s'applique également à l'unité foncière restant attachée à la construction ».

Mais bien que sa demande portait sur un terrain d’une superficie de 4.000 mètres carrés, sa demande de permis de construire devait néanmoins être rejetée au motif que ce terrain était issu de la division d’unités foncière plus vastes dont la superficie, après ce détachement, était inférieure au seuil fixé par l’article 5 du POS communal.

Le requérant devait toutefois contester ce refus en soutenant que l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000 dite « SRU » ayant abrogé l’ancien article L.111-5 du Code de l’urbanisme – dont on rappellera qu’il disposait que « il ne peut plus être construit sur toute partie détachée d'un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment du coefficient d'occupation du sol en vigueur, a été précédemment utilisée. Lorsqu'une partie est détachée d'un terrain dont les droits de construire n'ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas été utilisés avant la division » – il s’ensuivait que cette abrogation avait nécessairement eu pour effet d’introduire implicitement une règle selon laquelle les possibilités de construction attachées à un terrain issu d’une division foncière devait être exclusivement appréciées en considération de leur superficie et indépendamment donc de toute considération liée aux droits à construire déjà consommés sur l’unité foncière d’origine ; ce qui avait pour effet de rendre illégales les prescriptions d’un règlement local d’urbanisme maintenant des règles équivalentes au principe posé par l’ancien article L.111-5.

Mais ce moyen ainsi que l’ensemble de la requête devait toutefois être rejetée par la Cour administrative d’appel de Marseille au motif suivant :

« Considérant, en deuxième lieu, que l'article 13 de la loi du 13 décembre 2000 a abrogé l'article L.111-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 75-1328 du 31 décembre 1975 modifiée, laquelle était applicable à la date d'approbation du plan d'occupation des sols de la commune et prévoyait que la constructibilité d'un terrain issu d'une division devait être examinée au regard de la constructibilité résiduelle de l'unité foncière initiale ; que l'abrogation de cette disposition n'a pas eu pour effet de remettre en cause les règlements des plans d'occupation des sols qui prévoient des règles de constructibilité inspirées de ladite disposition abrogée ; qu'ainsi M. Cédric X n'est pas fondé à soutenir que l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 a eu pour effet de rendre illégal l'article NB5 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Meyreuil » (CAA. Marseille, 9 octobre 2009, Cédric X., req. 07MA03720).

Mais le Conseil d’Etat vient donc de censurer cette analyse au motif suivant :

« Considérant qu'aux termes de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, : Il ne peut plus être construit sur toute partie détachée d'un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment du coefficient d'occupation du sol en vigueur, a été précédemment utilisée. / Lorsqu'une partie est détachée d'un terrain dont les droits de construire n'ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas été utilisés avant la division. (...) ; qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 123-19 du même code, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée : Les plans d'occupation des sols approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 précitée ont les mêmes effets que les plans locaux d'urbanisme. Ils sont soumis au régime juridique des plans locaux d'urbanisme défini par les articles L. 123-1-1 à L. 123-18. Les dispositions de l'article L. 123-1, dans leur rédaction antérieure à cette loi, leur demeurent applicables. ; que selon l'article L. 123-1, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000 : les plans d'occupation des sols fixent (...) les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols ;
Considérant qu'il résulte de ces dispositions que si le plan d'occupation des sols peut fixer au titre de l'article L. 123-1, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000, des règles relatives à la superficie minimale des terrains, le fait de tenir compte pour apprécier cette superficie des droits à construire déjà utilisés sur des parcelles détachées ne pouvait résulter que d'une disposition législative expresse que n'avait pas rétablie la loi du 2 juillet 2003 ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que l'article NB5 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Meyreuil subordonnait la constructibilité en secteur NB1 à une superficie minimale de 4 000 m² et prévoyait qu'en cas de détachement d'une propriété bâtie, cette surface minimale devait continuer à s'appliquer à l'unité foncière restant attachée à la construction ; qu'en jugeant que cet article NB5, qui avait pour objet et pour effet de prendre en compte, pour le calcul de la superficie minimale, les terrains bâtis détachés de la parcelle objet du permis de construire, pouvait être appliqué malgré l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 abrogeant l'article L. 111-5 qui en était la seule base légale, la cour administrative d'appel de Marseille a commis une erreur de droit ; que, par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre moyen du pourvoi, M. A est fondé à demander, pour ce motif, l'annulation de l'arrêt attaqué ».

Le Conseil d’Etat a donc considéré que s’il résultait des dispositions combinées de l’article L.123-19 du Code de l’urbanisme et de l’ancien article L.123-1 dans sa rédaction antérieure à la loi « SRU » que les POS peuvent fixer des règles relatives à la superficie minimale des terrains constructibles, les dispositions de cet article L.123-1 n’autorisaient pas en elles-mêmes les auteurs de ces documents à tenir compte pour apprécier cette superficie des droits à construire déjà utilisés sur les parcelles détachées du terrain à construire considéré alors qu’un tel mode d’appréciation impliquait nécessairement d’être prévu par une disposition législative.

En effet, alors même que cet article n’avait pas expressément trait aux prescriptions que pouvaient ou non légalement édicter les POS, le Conseil d’Etat a ainsi jugé que c’est l’ancien article L.111-5 qui constituait la seul base légale des dispositions instituant un tel mode d’appréciation.

Il s’ensuit que compte tenu de l’abrogation de l’ancien article L.111-5 du Code de l’urbanisme par la loi « SRU » du 13 décembre 2000, de telles dispositions sont dorénavant dépourvues de base légale et ne peuvent conséquemment plus être légalement opposées à une demande d’autorisation d’urbanisme dès lors que l’habilitation législative nécessaire à la mise en œuvre de telles dispositions n’a pas été restaurée par la loi « Urbanisme & habitat » du 2 aout 2003.

Et pour cause puisque si cette dernière a réintroduite une forme de contrôle des droits à construire précédemment consommés sur l’unité foncière d’origine dont est issue la parcelle détachée objet de la demande d’autorisation, il reste que ce contrôle se limite au cas alors visé par les dispositions de l’ancien article L.123-1-1 du Code de l’urbanisme – aujourd’hui codifiées à l’article L.123-1-11 – prévoyant que « dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d'occupation des sols, le plan local d'urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés ».

En résumé, là où l’ancien article L.111-5 du Code de l’urbanisme visait l’ensemble « des droits de construire » et « notamment » mais seulement « notamment » ceux résultant « du coefficient d'occupation du sol en vigueur », l’actuel article L.123-1-11 concerne exclusivement « les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ».

Mais dès lors force est de relever qu’en dehors de l’article L.123-1-11 précité aucune autre disposition du Code de l’urbanisme n’offre la possibilité aux règlements locaux d’urbanisme d’édicter des prescriptions en tenant compte pour leur application de la circonstance que le terrain à construire soit issu du détachement préalable d’une unité foncière plus vaste.

Il semble donc s’ensuivre qu’à l’exception de celles relatives au COS, ce sont non seulement les articles 5 de ces règlements retranscrivant le principe posé par l’ancien article L.111-5 du Code de l’urbanisme qui sont dépourvus de base légale et donc légalement inapplicables mais plus généralement l’ensemble des dispositions tenant compte du détachement préalable du terrain à construire et de la situation de l’unité foncière d’origine dont il est issu.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES :

CAA. Bordeaux, 30 juin 2011, Préfet de la Réunion, req. n°10BX02243« Considérant qu'aux termes de l'article NC 1.2 du règlement dudit plan d'occupation des sols : Sont admis : 1. Les installations classées et ouvrages techniques liés à l'activité agricole de la zone (...) ; que l'article NC 1.3 dispose que Sont admis sous condition : (...) 3. Les annexes agricoles liées aux besoins d'une exploitation agricole : hangars, bâtiments d'élevage, séchoirs, serres, réservoirs d'eau, ateliers de réparation de matériel agricole (...) En secteur NCpf, l'implantation ou l'extension des installations techniques liées et nécessaires à l'exercice de l'activité agricole est permise sous réserve que la localisation et l'aspect de ces installations ne dénaturent pas le caractère des sites et des paysages et que la localisation dans ces espaces soit rendue indispensable par des nécessités techniques impératives ; que l'article L. 311-1 du code rural alors en vigueur précise que : sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation (...) ;
Considérant, en premier lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que l'activité de la SARL DES-A-MO-RA, qui consiste à acheter de la paille de canne à sucre auprès d'exploitants agricoles pour la revendre auprès d'éleveurs après séchage, est une activité commerciale ; que le hangar dont la construction a été autorisée par le permis litigieux est destiné à permettre le séchage de la paille ; qu'une telle activité ne s'inscrit pas dans un cycle biologique végétal, la paille ne constituant pas un organisme vivant ; que le processus de séchage n'est pas mis en oeuvre par un exploitant agricole ; que, par suite, et contrairement à ce qu'a estimé le tribunal administratif, le hangar autorisé par le permis litigieux ne saurait être regardé comme une annexe agricole liée aux besoins d'une activité agricole au sens des dispositions précitées de l'article NC 1.3 du règlement du plan d'occupation des sols »

CAA. Lyon, 28 juin 2011, Sté ABAOS, req. n°09LY02619
« Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article UB5 du règlement du plan d'occupation des sols : Caractéristiques des terrains : / le minimum de surface est fixé à 1800 m² (dans le cas de lotissement, ce minimum s'applique à la surface privative de chaque lot). / Dispositions générales : / Ces minima peuvent ne pas être exigés : /- pour les constructions à usage d'annexes dont la limite d'emprise au sol est inférieure à 40m². / - pour les constructions à usage d'équipement collectif et les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des Services Publics. / - pour les aménagements, extensions et reconstructions de bâtiments existants. / Toute partie détachée d'un terrain qui a déjà été pris en compte pour la détermination des surfaces minimales définies ci-dessus ou qui constitue autour d'une construction existante une surface au moins égale à la surface minimale définie ci-dessus, deviendra inconstructible et ne pourra constituer en tout ou partie une nouvelle surface minimale constructible. ;
Considérant qu'il est constant que le terrain d'assiette de la construction projetée a une superficie de 2500 m² et qu'une habitation est déjà édifiée sur le terrain ; qu'il résulte des termes de l'article Ub5 précité, que cette construction existante sur le terrain d'assiette du projet doit être réputée comme ayant déjà été prise en compte pour la détermination de la surface minimale requise, nonobstant la circonstance que cette partie de terrain n'a pas fait l'objet d'une division foncière formellement constatée ; qu'après déduction, de la surface de 1800 m2 déjà prise en compte pour la construction existante, le minimum de surface requis n'est plus atteint pour le projet de M. et Mme A d'édification d'une maison individuelle ; qu'ainsi, le permis de construire délivré méconnaît les dispositions susmentionnées de l'article Ub5 du règlement du POS »

CAA. Versailles, 23 juin 2011, Jean A…, req. n°10VE01466
« Considérant, d'autre part, que l'article UG 3 du règlement du plan d'occupation des sols prévoit le remplacement des arbres abattus en vue de la réalisation des projets de construction ; que le terrain dont s'agit comporte une partie classée en zone UG et une autre partie classée en zone ND ; que M. A fait valoir qu'ayant dû abattre deux arbres situés en zone UG, il aurait satisfait à la condition fixée par l'article précité en plantant plusieurs arbres de haute tige dans la partie de sa parcelle située en zone ND ; que, cependant, les dispositions précitées de l'article UG 3 du règlement du plan d'occupation des sols ne prévoyant pas la possibilité de compenser, sur une même unité foncière, les abattages réalisés dans cette zone par des plantations réalisées dans une autre, les premiers juges étaient fondés à estimer qu'à défaut de plantation de deux arbres de haute tige dans la partie du terrain classée en zone UG, les dispositions de cet article ont été méconnues »


PLU/POS :

CAA. Nantes, 29 avril 2011, CU Nantes Métropole, req. n°10NT02555
« Considérant que pour prononcer, à la demande de M. X, l'annulation de la délibération du 26 octobre 2007 par laquelle le conseil communautaire de la COMMUNAUTE URBAINE NANTES METROPOLE a approuvé le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de La Chapelle-sur-Erdre, en tant qu'elle fixe, pour les parcelles cadastrées section AN n°s 511 et 513, l'obligation de construire un minimum de 3 200 m² de surface hors oeuvre nette et de quarante-trois logements, dont 800 m² de surface hors oeuvre nette consacrés à la réalisation de onze logements sociaux, le Tribunal administratif de Nantes s'est fondé sur la circonstance que, s'il appartenait aux auteurs du PLU, en vertu des dispositions de l'article L. 123-2 b) du code de l'urbanisme, de réserver des emplacements destinés à la réalisation de programmes de logements permettant de développer l'offre locative sociale dans les quartiers déficitaires, et de fixer, pour ces programmes de logements, la part de la surface hors oeuvre nette devant être affectée à la réalisation de logements à caractère social, cette habilitation législative, nécessaire dès lors que l'institution d'emplacements réservés est de nature à porter atteinte à la liberté fondamentale que constitue le droit de construire, ne permettait toutefois pas aux auteurs du PLU d'édicter, en outre, des prescriptions ayant pour objet ou pour effet d'imposer aux propriétaires, en cas de réalisation d'une construction, une surface hors oeuvre nette minimale à construire, ainsi qu'un nombre minimum de logements à réaliser ;
Considérant qu'à l'appui de sa demande de sursis à exécution, la COMMUNAUTE URBAINE NANTES METROPOLE fait valoir que les dispositions du b) de l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme ne prévoient nullement que les auteurs du PLU ne pourraient fixer qu'un pourcentage de surface hors oeuvre nette affecté au logement social ; que ces dispositions permettent de définir les programmes en nombre, taille et typologie de logements au regard d'une surface hors oeuvre nette déterminée, dès lors que les emplacements réservés en cause ouvrent aux propriétaires un droit de délaissement, conformément aux dispositions de l'article L. 230-1 du code de l'urbanisme, qui constitue une garantie du respect du droit de propriété ; que la définition de la nature des programmes, prévue par l'article R. 123-12 du code précité, et l'obligation faite aux auteurs du PLU de respecter, en application des articles L. 123-17 et L. 230-1 dudit code, les objectifs, quantifiés par commune, tels que définis dans le programme local de l'habitat (PLH) impliquent nécessairement qu'un nombre de logements soit déterminé à l'avance, sauf à faire obstacle à la mise en oeuvre des objectifs de mixité sociale ;
Considérant qu'aucun des moyens invoqués par la COMMUNAUTE URBAINE NANTES METROPOLE à l'appui de ses conclusions dirigées contre le jugement attaqué du 12 octobre 2010, ne paraît, en l'état de l'instruction, de nature à justifier, outre l'annulation de ce jugement, le rejet des conclusions à fin d'annulation accueillies par ce même jugement ; qu'il suit de là que les conclusions de la COMMUNAUTE URBAINE NANTES METROPOLE tendant à ce qu'il soit sursis à l'exécution dudit jugement du 12 octobre 2010 doivent être rejetées »


ESPACES BOISES CLASSES :

CAA. Bordeaux, 30 juin 2011, Cne de Merignac, req. n°10BX03047
« Considérant qu'aux termes de l'article L. 130-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date du litige : Les plans locaux d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies, des plantations d'alignements. Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. ; que pour refuser un permis de construire ou une autorisation de travaux sur la base de ces dispositions, il appartient à l'autorité administrative, sous le contrôle du juge, d'apprécier si la construction ou les travaux projetés sont de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements ; que, par suite, le maire de Mérignac, n'était pas tenu de rejeter la demande de permis de construire de Mme A du seul fait que les travaux étaient situés dans un espace boisé classé par le plan local d'urbanisme de la commune de Mérignac, sans rechercher si la construction ou les travaux projetés pour sa réalisation compromettaient la conservation ou la protection de cet espace boisé ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse de la demande de permis de construire que les constructions projetées par Mme A se trouvent dans la partie non boisée de sa parcelle classée en espace boisé classé, alors qu'il n'est établi ni que les travaux de construction entraîneraient l'abattage d'arbres ni que l'enfouissement des canalisations nécessité par la réalisation des réseaux porterait atteinte à l'espace boisé classé ; que les chemins piétonniers n'empiètent que de façon limitée sur la partie boisée et ne sont pas de nature à compromettre la conservation ou la protection d'un boisement au sens de l'article L. 130-1 du code de l'urbanisme, compte tenu des constructions déjà réalisées dans les zones de la commune classées en espace boisé classé ; que, par suite, le maire de Mérignac, ne pouvait pas pour ce motif refuser légalement de délivrer le permis de construire sollicité »


DROIT DE PREEMPTION :

CAA. Bordeaux, 13 juillet 2011, Pascal A…, req. n°11BX00271
« Considérant que l'arrêté du 18 février 2008 par lequel le maire de Saint-Agnant a décidé d'exercer le droit de préemption de la commune sur la parcelle cadastrée section AA n°244 d'une superficie de 4 445 mètres carrés indique notamment que la préemption est exercée en vue de l'aménagement d'un parc de stationnement devant desservir le cimetière et une place communale et ajoute qu'un chemin piétonnier doit joindre cette parcelle au lotissement privé Les Cigognes afin de favoriser l'accès de ses habitants aux commerces et services publics du centre du bourg ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que ces aménagements s'inscrivent dans une politique locale ou auraient pour objet de mettre en oeuvre un projet urbain déjà défini, alors même que lesdits projets sont mentionnés dans une délibération du conseil municipal, également dépourvue de précisions, prise six jours avant l'arrêté litigieux ; que l'arrêté n'indique pas davantage en quoi les besoins, particulièrement en matière de stationnement, ne pouvaient être satisfaits par les moyens dont disposait déjà la commune, alors que de plus le conseil municipal de Saint-Agnant avait décidé de renoncer, par une délibération du 4 mars 2004, à exercer son droit de préemption sur trois parcelles voisines de celle faisant l'objet de la préemption contestée, cadastrées section AA n°214, 41 et 42 représentant une surface totale de 2 249 mètres carrés en vue de permettre la création d'équipements publics collectifs et l'installation des services techniques municipaux ainsi que de développer les activités commerciales en face du cimetière municipal et à proximité immédiate d'un lotissement de neuf logements ; que par suite, l'arrêté du 18 février 2008 méconnaît l'exigence posée par l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, relative à la justification, à la date d'exercice du droit de préemption, de l'existence d'un projet suffisamment précis et certain et est, pour ce motif, illégal »


LOTISSEMENT & DIVISIONS FONCIERES :

CAA. Marseille, 27 juin 2011, Cne de Roquebrune, req. n°11MA01272
« Considérant qu'en l'état de l'instruction, l'exécution de l'arrêté du 9 décembre 2010 par lequel le maire de la COMMUNE DE ROQUEBRUNE-SUR-ARGENS a autorisé la division préalable du terrain d'assiette en cinq lots est toujours suspendue, le juge des référés du Conseil d'Etat n'ayant pas statué sur le pourvoi de la commune et le tribunal administratif de Toulon n'ayant pas statué sur la demande d'annulation présentée par le préfet du Var ;
Considérant en l'espèce que le permis de construire a été délivré dans le cadre d'une opération de lotissement ; que la division préalable, nécessaire à la délivrance du permis de construire, étant toujours suspendue, elle ne peut servir de fondement légal à des autorisations de construire qui seraient délivrées sur les lots, objets de la division »

CAA. Marseille, 16 juin 2011, Raymond A…, req. n°09MA00152
« Considérant, d'une part, que la demande de permis présentée par M. D, qui contrairement à ce qu'il est soutenu mentionnait que le terrain d'assiette provenait de la division d'une propriété bâtie, doit entrainer à l'issue de la construction la division du terrain d'assiette du projet en deux lots, soit un lot n° 1 de 2922 m2 destiné à l'implantation de l'immeuble A et un lot n° 2 de 4688 m2 destiné à accueillir les immeubles B et C ; que si ce terrain d'assiette doit être lui-même détaché d'une parcelle plus grande, cette opération n'est toutefois pas constitutive d'un lotissement, dont l'autorisation aurait dû être jointe à la demande de permis, dès lors, que d'une part, il est constant que les bâtiments de l'école de la Croix Rouge sont achevés depuis plus de dix ans et que l'ampleur des travaux d'extension de cette école, autorisés par un permis de construire délivré le 28 avril 2006 et qui portent, selon les indications données au dossier, sur la création d'une bibliothèque, d'une salle informatique et l'extension du réfectoire ne permet pas de les assimiler à une opération d'implantation d'un bâtiment au sens du code de l'urbanisme pour l'application de la réglementation des lotissements ; que d'autre part, et en tout état de cause, la division en deux lots de la parcelle d'assiette autorisée par le permis en litige ne doit, conformément à la lettre même de l'article R.421-7-1 du code de l'urbanisme alors applicable, n'intervenir qu'à l'issue de l'opération de construction ; que l'opération objet du permis de construire ne devait donc pas être précédée d'une autorisation de lotir »


AUTORISATIONS D’URBANISME :

CE. 13 juillet 2011, SARL Lobe Beach, req. n°320.448
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le permis de construire délivré le 11 mars 2003 à la SARL LOVE BEACH en vue de l'installation d'un restaurant de plage prévoit que l'autorisation a été accordée à titre saisonnier pour une période allant du 1er juin au 30 septembre 2003 ; que l'article 3 de ce permis précise qu'après cette période, la construction devra être démontée, qu'un nouveau permis ne sera pas exigé lors de chaque réinstallation de la construction mais que, en revanche, le permis de construire deviendra caduc si la construction n'est pas démontée à la date fixée par l'autorisation ; qu'il ressort des mêmes pièces que le permis litigieux portait sur l'ensemble des différents éléments constitutifs de la structure abritant le restaurant, notamment les murs et la toiture ; qu'ainsi, certains éléments du restaurant dépassaient le seuil de 0,60 mètre fixé par les dispositions citées ci-dessus de l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme ; qu'est sans incidence à cet égard la circonstance, à la supposer établie, que le support de la construction, qui est qualifié de terrasse démontable par le projet déposé par la société dans le cadre de sa demande de permis de construire, ne comportait pas, une fois démonté le reste de la structure, d'éléments dépassant le seuil de 0,60 mètre ; que, dans ces conditions, dès lors qu'il n'est pas contesté que la société titulaire du permis n'a pas respecté l'obligation qui lui était faite de démonter la terrasse à l'issue des périodes de validité de l'autorisation accordée, les appelants sont fondés à soutenir que l'administration a commis une erreur de droit en refusant de constater que le permis de construire dont se prévalait la SARL LOVE BEACH était devenu caduc »

CE. 13 juillet 2011, Cne de Beuvillers, req. n°325.263
« Considérant qu'il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que, sur le fondement de l'article L. 421-2-6 du code de l'urbanisme cité ci-dessus, la direction départementale de l'équipement de Meurthe-et-Moselle s'est vu confier l'instruction de la demande de permis de construire présentée au maire de Beuvillers par Mme A le 22 mars 2005 ; qu'après avoir relevé que, par lettre parvenue le 8 avril dans ce service, la pétitionnaire l'avait requis de procéder à l'instruction de sa demande, la cour administrative d'appel de Nancy n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que l'envoi adressé au service instructeur agissant au nom de la commune devait être regardé comme ayant été adressé à l'autorité compétente, au sens des dispositions de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme ; qu'elle en a légalement déduit que Mme A s'était trouvée détentrice d'un permis de construire tacite à compter du 9 juin 2005 et que, dès lors, le maire de Beuvillers n'avait pu légalement procéder, le 25 juin suivant, à un classement sans suite de sa demande de permis de construire »

CAA. Marseille, 30 juin 2011, Cne d’Ales, req. n°09MA01080
« Considérant que le projet, qui prévoit 62 places de stationnement, doit prévoir, eu égard à la superficie à prendre en compte pour le stationnement d'un véhicule, une superficie totale de 1550 m² réservée au stationnement ; que, si le service instructeur a pris en compte l'imprimé CERFA joint à la demande et mentionnant par erreur une surface totale de 1484 m² induisant une superficie de chaque place de stationnement inférieure à celle de 25 m² exigée par l'article UB 12 ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier qu'une superficie de 23 m² supplémentaires correspondant à l' entrée voiture sur le plan de masse et une autre de 70 m² en rez de chaussée correspondant au passage voiture depuis la rue vers le parking, soit au total 93 m², doivent être ajoutées aux 1484 m² déclarés dans l'imprimé CERFA ; que la COMMUNE d'ALES produit en appel un document explicatif établi par la société Tagerim, daté du 13 février 2009, qui détaille de manière très précise le calcul des aires de stationnement spécifiques à l'opération, avec la prise en compte des surfaces des aires de stationnement et des accès avec les plans de rez de chaussée et du sous sol modifiés et le tableau des surfaces ; que ce nouveau document, qui regroupe des informations figurant dans la demande de permis de construire, établit que la surface totale consacrée au stationnement, dans la demande de permis, s'élevait à 1552,06 m², dans le respect de l'article UB 12 du règlement du plan d'occupation des sols ; qu'ainsi, c'est à tort que le tribunal s'est fondé, pour annuler le permis délivré le 6 mars 2006 à la société Tagerim, sur la méconnaissance par le projet de cet article »


CONTENTIEUX DE LA LEGALITE :

CE. 13 juillet 2011, Mme B…, req. n°314.093
« Considérant, en premier lieu, qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond qu'à la suite de l'introduction de la requête de Mme B le 23 mars 2007, le greffe de la cour administrative d'appel de Marseille a invité, par un courrier en date du 30 novembre 2007, le conseil de l'intéressée à justifier de l'accomplissement des formalités prescrites par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme dans un délai de 20 jours suivant réception de cette lettre ; que le président de la 3ème chambre de la cour a pu juger, sans dénaturation des pièces du dossier ni erreur de droit, que la fiche de suivi informatique émanant de la poste, faisant apparaître la date de distribution et comportant la mention remis contre signature du destinataire, établissait que cette lettre avait été notifiée le 3 décembre 2007 ;
Considérant, en second lieu, qu'à la date de l'ordonnance attaquée, soit le 7 janvier 2008, qui est postérieure à l'expiration du délai fixé par cette invitation à régulariser, le conseil de Mme B n'avait pas produit les copies de deux lettres de notification de son recours datées du 29 mars 2007, reçues le 2 avril 2007 par le maire de la commune des Arcs-sur-Argens et le 4 avril 2007 par M. A, titulaire du permis de construire litigieux ; que, par suite, le président de la 3ème chambre de la cour était en droit, sur le fondement des dispositions de l'article R. 222-1 du code de justice administrative, de rejeter comme manifestement irrecevable la requête formée par Mme B »

CE. 8 juillet 2011, Erci A…, req. n°342.113
« Considérant que la suspension d'un acte sur le fondement du troisième alinéa de l'article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales, comme d'ailleurs sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, a pour effet d'en suspendre l'exécution à compter du jour où la partie qui doit s'y conformer reçoit notification de l'ordonnance du juge des référés ou, si le juge des référés en a décidé ainsi, dès que cette ordonnance a été rendue ; qu'en outre, si les conditions prévues par le quatrième alinéa de l'article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales sont remplies, l'exécution de l'acte est suspendue dès l'enregistrement de la demande de suspension au greffe du tribunal administratif ; qu'en revanche, la décision par laquelle est ordonnée la suspension d'un acte n'a pas pour effet de retirer celui-ci ou de le priver rétroactivement de ses effets, fût-ce dans l'attente du jugement au fond ; que, par suite, le juge des référés de la cour administrative d'appel de Marseille a commis une erreur de droit en estimant que, du fait de la suspension, prononcée sur le fondement de l'article L. 554-1 du code de justice administrative, de la décision du maire de Ceyreste du 9 février 2010 faisant droit au recours gracieux du préfet des Bouches-du-Rhône, ce recours devait être regardé comme n'ayant pas fait l'objet d'une décision expresse mais seulement d'une décision implicite de rejet acquise au bout de deux mois, à compter de laquelle devait être décompté le délai de déféré ;
Considérant toutefois que lorsqu'une décision administrative fait l'objet, dans le délai imparti pour l'introduction d'un recours contentieux, d'un recours gracieux sur lequel il est statué par une décision notifiée avant l'expiration du délai de deux mois suivant la date à laquelle une décision implicite de rejet est réputée intervenir, le délai de recours contentieux court de nouveau, pour sa totalité, à compter de la notification de la décision statuant sur le recours ; qu'il en est ainsi, quel que soit le sens de cette dernière décision ; qu'il ressort des termes mêmes de l'ordonnance attaquée que le déféré du préfet des Bouches-du-Rhône a été enregistré le 9 avril 2010 au greffe du tribunal administratif de Marseille, soit avant l'expiration du délai de deux mois qui courait à compter de la décision du 9 février 2010 ; que, par suite, ce déféré n'était pas tardif, alors même que le maire de Ceyreste avait retiré l'acte litigieux à la demande du préfet ; que ce motif, qui répond à un moyen invoqué devant les juges des référés et dont l'examen n'implique l'appréciation d'aucune circonstance de fait, doit être substitué au motif retenu par l'ordonnance attaquée, dont il justifie le dispositif ».

TA. Clermont-Ferrand, 22 février 2011, req. n° 1001336
Les requérants ne peuvent se prévaloir de l’absence d’ouverture au public de la voie depuis laquelle le panneau d’affichage du permis de construire contesté était visible dès lors que cette interdiction ne les concerne pas en leur qualité de propriétaires indivis de la voie.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

Dès lors qu’un abri de jardin et une marquise sont indissociables du bâtiment d’habitation, ceux-ci doivent être pris en compte pour apprécier si ce bâtiment est ou non implanté en limite séparative.

CE. 8 juillet 2011, Claude A…, req. n°317.462


Dans cette affaire, le propriétaire d’une maison individuelle avait formulée une déclaration préalable de travaux en vue de « la construction d'un abri de jardin et d'une marquise attenants à » son pavillon. Cette déclaration donna lieu à un arrêté de non-opposition, lequel devait faire l’objet d’un recours en annulation exercé par un voisin contestant la régularité du projet au regard des prescriptions de l’article UE.7.1.2 du POS communal relatives à l’implantation des bâtiments en retrait des limites séparatives.

Toutefois, ce recours devait être rejeté par le Tribunal administratif de Versailles pour un motif que devait donc ultérieurement confirmé le Conseil d’Etat pour la raison suivante :

« Considérant qu'aux termes du plan d'occupation des sols de la commune de Châtenay-Malabry ART. UE 7. -Implantation des Constructions par Rapport aux Limites Séparatives / 7.1. -Bâtiments d'habitation : / Ces constructions sont autorisées : / 7.1.1. -Sur les limites séparatives, si la façade sur la limite ne comporte pas de baies autres que des jours de souffrance. / 7.1.2. En retrait des limites séparatives : dans ce cas, elles devront s'écarter des limites d'une distance égale : / à un minimum de 8 m si la façade sur la limite comporte des baies principales, cette distance étant mesurée normalement à la façade, / à un minimum de 3 m en tout point. ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au tribunal administratif de Versailles qu'en estimant que l'abri de jardin et la marquise à construire sur la propriété de M. B constitueraient des éléments indissociables du pavillon existant, prolongeant son implantation jusqu'à la limite séparative du fonds propriété de M. A, celui-ci n'a pas dénaturé les faits de l'espèce ; qu'en jugeant par suite que les prescriptions de l'article UE 7.1.2. du plan d'occupation des sols de la commune de Châtenay-Malabry ne pouvaient s'appliquer au cas de l'espèce, le tribunal administratif de Versailles n'a pas davantage commis d'erreur de droit ; qu'il n'appartenait pas par ailleurs aux juges du fond d'examiner d'office la conformité de l'arrêté aux dispositions de l'article UE 7.1.1. du plan d'occupation des sols dont la violation n'était pas invoquée devant eux par le requérant ; que ce dernier ne saurait utilement se prévaloir de ce moyen nouveau devant le juge de cassation ».

Cet arrêt confirme tout d’abord que l’ensemble des éléments de construction d’un bâtiment doivent être pris en compte pour apprécier l’implantation de celui-ci dès lors qu’ils en sont indissociables (pour exemples sur des escaliers extérieurs : CAA. Paris, 30 décembre 2010, EFIDIS, req. n°P9VE01798. CAA. Marseille, 27 novembre 2008, Françoise Z, req. n°06MA02699. Voir également, sur le muret d’une rampe d’accès : CAA. Nancy, 11 octobre 2007, Cne de Wolfisheim, req. n°06NC00685), y compris lorsque ces éléments ne sont pas en eux-mêmes des bâtiments. A titre d’exemple, le Conseil d’Etat avait déjà jugé que :

« Considérant qu'aux termes de l'article UA 7 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Venosc relatif aux règles d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : « A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres. Lorsque, par son gabarit ou son implantation, un immeuble bâti existant n'est pas conforme aux prescriptions de l'alinéa ci-dessus, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité de l'implantation ou du gabarit de cet immeuble avec ces prescriptions, ou pour des travaux qui sont sans effet sur l'implantation ou le gabarit de l'immeuble » ; qu'il ressort des pièces du dossier que l'escalier de secours extérieur et l'auvent qui le surmonte, tels qu'ils sont autorisés par le permis de construire en cause, forment une saillie située au milieu de la façade ouest du bâtiment et que l'escalier est implanté en limite séparative ouest de la parcelle d'assiette de l'immeuble, et à une distance de 6 mètres de la limite séparative nord de cette parcelle ; qu'ainsi qu'il a été dit ci-dessus, l'escalier et l'auvent doivent être regardés comme des éléments indissociables de l'immeuble lui-même ; que, par suite, et dès lors que le bâtiment ainsi décrit se trouve implanté en limite séparative ouest de la parcelle, la distance le séparant de la limite parcellaire nord n'a pas, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal administratif de Grenoble, à être prise en considération pour l'application de ces dispositions ; que la commune de Venosc et L'ASSOCIATION LE FONVAIROUS sont, par suite fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a annulé, pour ce motif, le permis de construire litigieux » (CE. 23 août 2006, Assoc. Le Fonvairous, req. n°267.578).

Le seul fait de prévoir un élément de construction indissociable implanté en limite séparative permet donc de faire regarder l’ensemble du bâtiment comme sis en limite séparative et ce, quelles que soient la nature et l’importance de cet élément et donc, indépendamment, de toute considération liée au caractère éventuellement « artificiel » d’un tel aménagement au regard de l’objet et de la finalité de la règle en cause. D’ailleurs, ce mode d’appréciation a également vocation à être mise en œuvre pour à l’égard des autorisations de régularisation puisqu’à titre d’exemple il a pu être récemment jugé que :

« Considérant que, par un arrêté du 2 août 2004, le maire de Villeneuve de Marc a, autorisé M. A et à Mlle B à édifier une maison d'habitation ; que l'exécution de ce permis a été suspendue par ordonnance du juge des référés du Tribunal administratif de Grenoble du 27 octobre 2004 ; qu'après avoir retiré ce permis par arrêté du 7 décembre 2004, le maire a délivré à M. A et Mlle B le permis litigieux qui, à la différence du premier permis retiré, prévoit la réalisation d'une terrasse venant jouxter au nord-ouest la limite séparative ;
Considérant qu'il résulte des pièces du dossier que cette terrasse aménagée en avancée mais bien intégrée au reste de la construction ne fait pas obstacle à ce que l'ensemble de la construction soit regardée comme implantée sur la limite séparative ; que, par suite, le maire de la commune de Villeneuve d'Arc n'a pas méconnu les dispositions de l'article UB 7 précité du POS en délivrant un permis de construire M. A et à Mlle B » (CAA. Lyon, 28 décembre 2010, Albert C., req. n°08LY02249).

Mais ensuite, il n’est pas inintéressant de relever que l’article 7.1 du POS communal avait spécifiquement trait aux bâtiments d’habitation.

Or, s’il est vrai que les articles R.421-14 et R.421-17 du Code de l’urbanisme disposent que « les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal », il reste que ces dispositions ne concernent que le champ d’application des autorisations de travaux sur construction existante et, par voie de conséquence, édictent une règle d’ordre procédural qui n’a a priori pas vocation à valoir pour l'application des règles de fond édictées en considération de la destination de l’ouvrage.

Pour autant, le Conseil d’Etat semble donc avoir considéré que dans la mesure où le pavillon existant, d’une part, et la marquise et l’abri de jardin projetés d’autre part, étaient indissociables, cet ensemble devait être considéré pour son tout comme un bâtiment d’habitation au sens de l’article 7.1 du POS communal.

Enfin, il faut s’intéresser à la raison pour laquelle cet ensemble a été qualifié d’indissociable.

Dès lors qu’il n’y avait aucun rapport d’interdépendance fonctionnelle entre ce pavillon, cette marquise et cet abri de jardin – lequel aurait d’ailleurs été sans incidence à l’égard des modalités d’application de l’article 7 d’un règlement local d’urbanisme – ce ne peut bien entendu être qu’en raison du « lien physique » les unissant.

Or, en l’espèce, la marquise et l’abri de jardin à aménager n’étaient pas structurellement liés à la maison existante mais en étaient seulement « attenants », ce qui a donc néanmoins suffit pour les considérer comme indissociables.

Mais ce constat vaut à notre sens également pour ce qui concerne la caractérisation du « lien physique » pouvant participer à la constitution d’un ensemble immobilier unique au sens de l’arrêt « Ville de Grenoble ».

En effet, la règle de principe maintenue par cet arrêt – selon laquelle un tel ensemble doit relever d’un permis de construire unique – explique également selon nous la règle selon laquelle toute modification d’un projet de construction en cour d’exécution doit à tout le moins donner lieu à un « modificatif » alors même que cette modification relèverait isolément du champ d’application de la déclaration préalable (CAA. Marseille, 15 mai 2008, SCI Les Hautes Terres, req. n°05BX02700) puisqu’à défaut un tel projet relèverait de deux autorisations distinctes ; étant rappelé qu’un permis de construire et ses « modificatifs » forment pour leur part une autorisation unique (CAA. Paris, 30 octobre 2008, M. Gilbert Y., req. n°05PA04511).

Il reste que cette règle procédurale ne s’impose que lorsque l’aménagement modificatif projeté est « attenant ou structurellement lié » à la construction en cours d’exécution (CE. 9 janvier 2009, Ville de Toulouse, ADJA n°11/2009).

D’une façon générale, deux constructions ou éléments de construction qui nous ne pas être structurellement liés sont néanmoins attenants sont donc en principe indivisibles au regard du droit de l’urbanisme.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

Même introduit après l’expiration du délai d’un an visé par l’article R.600-3 du Code de l’urbanisme, un recours en annulation est recevable dès lors que le bénéficiaire de l’autorisation contestée ne rapporte pas la preuve de la réception en mairie de la déclaration d’achèvement prévue par l’article R.462-1.

CAA. Bordeaux, 30 juin 2011, M. Bruno A., req. n°10BX02875


Avant le 1er octobre 2007, il résultait des anciennes règles régissant l’affichage des autorisations d’urbanisme et le déclenchement des délais de recours contentieux à leur encontre qu’un recours en annulation pouvait être exercé à l’encontre d’une telle autorisation tant qu’elle n’avait pas fait l’objet d’un affichage régulier ou, plus précisément, qu’un tel recours était recevable dès lors que l’administration ou le titulaire de l’autorisation en cause ne prouvait pas l’accomplissement régulier de la formalité dite du « double affichage ».

Il n’était donc pas exclu qu’un recours en annulation exercé plusieurs années après l’achèvement des travaux soit déclaré recevable et, le cas échéant, emporte l’annulation de l’autorisation ainsi contestée ; ce qui était d’autant plus problématique que l’affichage de cette autorisation pouvait avoir été régulièrement accompli mais que les preuves de celui-ci pouvaient ne pas avoir été conservées.

C’est cette problématique qu’est venu régler l’actuel article R. 600-3 du Code de l’urbanisme en disposant que « aucune action en vue de l'annulation d'un permis de construire ou d'aménager ou d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable n'est recevable à l'expiration d'un délai d'un an à compter de l'achèvement de la construction ou de l'aménagement » et ce, tout en précisant que « sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d'achèvement mentionnée à l'article R. 462-1 ».

Partant, l’article R.600-3 précité s’inscrit donc a priori dans la « tendance classique » du droit de l’urbanisme s’agissant de l’appréciation de l’achèvement des travaux.

En effet, si la notion d’achèvement est à géométrie variable et si plus précisément le stade auquel les travaux peuvent être considérés comme achevés varie selon que la question se pose au juge pénal, au juge civil, au juge administratif ou au juge fiscal, cette notion est en toute hypothèse une notion factuelle : l’appréciation de l’achèvement ou de l’inachèvement d’une construction au regard du droit de l’urbanisme s’apprécie donc de façon concrète, en considération de son état physique.

De ce fait, si l’article R.462-1 du Code de l’urbanisme prévoit la formulation d’une déclaration instaurée aux fins notamment d’acter de l’achèvement des travaux précédemment engagés, il reste qu’en principe, la formulation de cette déclaration ou son absence n’a à elle seule aucune incidence sur l’appréciation de l’état d’achèvement des constructions régulièrement autorisées ou, plus précisément, ne constitue par principe qu’un simple indice et, dans certains cas, une simple présomption ou plus généralement. A titre d’exemple, on peut notamment relever qu’il a été récemment jugé que :

« Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme, un permis de construire est exigé pour les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires (...) et qu'aux termes de l'article R. 421-1-1 du même code : La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique. (...) ; qu'il ressort des pièces du dossier que, par l'effet d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 30 juin 2004 entre la société GNC HOLDING et la SCI Saint Jean, cette dernière a immédiatement acquis la propriété d'un terrain, cadastré section 8, n° 32, sis au parc Bisanne, route nationale n° 57, sur le territoire de la commune de Jouy-aux-Arches, ainsi que, au fur et à mesure de sa construction, la propriété d'un bâtiment, dénommé bâtiment 1 , à usage d'activités et de bureaux, édifié par la société GNC HOLDING en vertu du permis de construire initial qui lui a été délivré le 29 décembre 2003 et de deux permis modificatifs ultérieurs ; qu'il ressort d'une attestation établie le 28 juin 2004 par l'architecte chargé de la construction de ce bâtiment qu'à cette date les travaux de clos et de couvert du bâtiment en cause étaient entièrement achevés ; que la circonstance que les travaux autorisés par le permis de construire dont bénéficiait la société GNC HOLDING n'avaient pas fait l'objet de la déclaration prévue par l'article R. 460-1 du code de l'urbanisme attestant leur achèvement ne faisait pas obstacle à ce que la SCI Saint Jean puisse bénéficier, le 10 février 2005, en sa qualité de propriétaire de la construction existante, d'un nouveau permis de construire l'autorisant à changer la destination de ce bâtiment et à en augmenter la surface, sans qu'elle ait à obtenir l'accord de la société GNC HOLDING dès lors que la délivrance de ce nouveau permis à la SCI Saint Jean ne peut être regardée comme comportant un transfert de tout ou partie du permis précédemment délivré à la société GNC HOLDING » (CAA. Nancy, 29 avril 2010, Sté GNC Holding, req. n°08NC01854).

De même, ni la déclaration d’achèvement, ni même la délivrance d’une attestation de conformité ne suffisent à établir le déclenchement du délai de prescription de l’action civile régie par l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme ; ces actes constituant « un élément sérieux de nature à prouver, d’une part, que la construction est achevée et d’autre part, que les conditions d’application de l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme sont vraisemblablement remplies » (C. Masson-Daum (rapporteur) sur Cass.civ., 11 mai 2000, Mme Duguet, BJDU, n°2/2000, p.137) mais n’instituant pas pour autant une présomption irréfragable.

Surtout, si pour ce qui concerne le champ d’application du droit de préemption urbain dont ne relèvent pas les ventes d’immeubles achevés depuis moins de dix ans, la date d’achèvement est présumée être celle de la formulation de la déclaration d’achèvement en application de l’article R.213-24.al.-1 du Code de l’urbanisme, il ressort toutefois de la jurisprudence tant judiciaire (Cass.civ., 11 mai 2000, Mme Duguet, Bull. civ., III, p.107) qu’administrative (CAA. Versailles, 21 avril 2005, René Cazals, req. n°02VE03315) que l’absence de déclaration d’achèvement ne s’oppose pas à ce que l’ouvrage soit considéré comme achevé et le cas échéant conforme au permis de construire (CE. 30 janvier 1995, M. et Mme Lambourdière, req. n° 138907 ; CE. 18 janvier 1980, Boussard, req. n°12651) ou, a contrario, inachevé malgré la formulation d’une telle déclaration (CE. 14 janvier 1983, M.Y, req. n°26022).

Il reste que dans l’arrêt objet de la note de ce jour, la Cour administrative d’appel de Bordeaux a donc jugé que :

« Considérant qu'aux termes de l'article R. 600-3 du code de l'urbanisme : Aucune action en vue de l'annulation d'un permis de construire ou d'aménager ou d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable n'est recevable à l'expiration d'un délai d'un an à compter de l'achèvement de la construction ou de l'aménagement. Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d'achèvement mentionnée à l'article R. 462-1 ; qu'aux termes de ce dernier article : La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d'aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou par l'architecte ou l'agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux. Elle est adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie (...) ;
Considérant que, pour rejeter par ordonnance la demande de M. A comme manifestement irrecevable, le président de la président de la 2ème chambre du Tribunal administratif de Bordeaux s'est fondé sur la circonstance selon laquelle la demande était tardive pour avoir été présentée au-delà du délai prévu par les dispositions précitées ; que, toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que la déclaration d'achèvement des travaux, du 13 octobre 2007 établie par le bénéficiaire du permis, qui mentionne un achèvement des travaux le 14 septembre 2007, ait été transmise au maire de la commune selon les formalités prévues par les dispositions précitées ; que si le document intitulé Dossier du permis de construire émanant de la commune mentionne une date d'achèvement des travaux le 14 septembre 2007, ce document porte par ailleurs la mention non remis , alors que le registre chronologique des permis de construire mentionne également la date d'achèvement des travaux le 14 septembre 2007 mais ne vise ni la déclaration d'achèvement de travaux, ni sa transmission en mairie ; qu'il suit de là que M. A est fondé à soutenir que c'est à tort que le Tribunal administratif de Bordeaux s'est fondé sur les dispositions de l'article R 600-3 pour rejeter comme irrecevable sa demande ; qu'il y a lieu, par suite, d'annuler cette ordonnance ».

Dans cette affaire, la Cour a donc censuré l’analyse du juge de première instance en se bornant à constater l’absence de preuve de la réception par la mairie de la déclaration d’achèvement prévue par l’article R.462-1 du Code de l’urbanisme, et ce :

• alors même que la date d’achèvement mentionnée sur la déclaration alléguée par le bénéficiaire du permis de construire contesté correspondait à celle ressortant des documents détenus par la mairie qui n’était pourtant pas réputée selon la Cour avoir reçu cette déclaration ;

• surtout, sans rechercher si les travaux en cause étaient ou non achevés et en s’abstenant même d’évoquer l’éventuelle absence de preuves apportées sur ce point par le bénéficiaire de cette autorisation.

Ce faisant, la Cour nous semble ainsi avoir opérer une interprétation toute particulière des termes « sauf preuve contraire » de l’article R.600-3 du Code de l’urbanisme puisqu’il en résulterait que :

• si le requérant peut établir la recevabilité de sa requête en contestant la réalité de la date d’achèvement des travaux et en démontrant que celle-ci est en fait postérieure à la réception par la mairie de la déclaration prévue par l’article R.462-1; ce qui revient d’ailleurs à en contester la validité puisqu’une telle déclaration ne peut être valablement formulée tant que les travaux en cause ne sont pas achevés (CE. 14 janvier 1983, M.Y, req. n°26022) ;

• en revanche, le bénéficiaire du permis de construire attaqué ne pourrait pas pour sa part établir que le recours est irrecevable en établissant la date effective d’achèvement des travaux, faute de rapporter la preuve de la réception par la mairie de cette déclaration…

Mais quoi qu’il en soit, cet arrêt illustre le principal « intérêt » de l’article R.600-3 : là où l’ancien article R.490-7 du Code de l’urbanisme impliquait de conserver presqu’ad vitam aeternam la preuve du régulier affichage du permis de construire, ce nouveau dispositif impose d’en faire de même mais pour ce qui concerne la preuve de l’achèvement des travaux et, selon l’arrêt commenté, la preuve de la réception par la mairie de cette déclaration d’achèvement...

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés