INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES :

CAA. Lyon, 16 août 2011, Ville de Grenoble, req. n°10LY01535
« Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article UM-C 6 du règlement du PLU : Les constructions ou installations doivent être implantées en fonction du contexte urbain. En l'absence d'indication au plan des formes urbaines, les constructions ou installations doivent être édifiées : - Soit sur limite de référence, - Soit en retrait de 3 m minimum avec un traitement paysager de l'espace entre la voie et la construction. ; qu'à supposer même que l'on puisse admettre qu'un immeuble d'habitation puisse avoir des volumes de façades différents à la condition que les règles générales d'implantation à l'alignement ou en recul soient respectées, il ressort des plans versés au dossier que le projet est implanté en limite de référence compte tenu de la cession gratuite d'une bande de terrain de 2,81 mètres de large prescrite par l'article 2 du permis de construire ; que, cependant, les dispositions de l'article L. 332-6-1 2° du code de l'urbanisme permettant une telle cession ont été déclarées contraires à la Constitution par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2010-33 du 22 septembre 2010 ; que, si la requérante fait valoir qu'il faut tenir compte de l'emplacement réservé V 88 qui peut servir de limite de référence, il n'est pas mentionné dans le plan correspondant à cet emplacement, à savoir les parcelles d'assiette du projet CZ 272 et 273 ni aucune autre parcelle voisine, permettant de l'identifier précisément ; qu'en tout état de cause, un emplacement réservé ne peut légalement concerner un chemin privé, comme le chemin de la Madeleine sur le fondement des dispositions de l'article L. 123-1 8° du code de l'urbanisme ; que, par suite, l'implantation de l'immeuble projeté ne respecte ni la limite de référence ni un retrait de 3 mètres minimum entre la voie et la construction en méconnaissance des dispositions de l'article UM-C 6-2 précitées du règlement du plan local d'urbanisme de la VILLE DE GRENOBLE ».

CAA. Marseille, 11 juillet 2011, SCI Les Cabries, req. n°10MA04030
« Considérant qu'il ressort de l'extrait du plan cadastral produit à l'appui de la demande de permis de construire, que la parcelle n° 405 sur laquelle doit être implanté le projet, disposait antérieurement au dépôt de la demande d'un accès direct à la rue de la Source ; que, par suite, le projet, qui prévoit l'aménagement de la desserte ne nécessite pas la création d'une voie nouvelle au sens du règlement du plan d'occupation des sols et les dispositions relatives à leurs dimensions, formes et caractéristiques techniques ne lui sont donc pas opposables ; que l'emprise de terrain de 118 mètres de long et d'une largeur supérieure à 4 mètres, qui permet de rejoindre la rue de la Source depuis la parcelle n° 405 est adaptée à l'approche des matériels de lutte contre l'incendie, de protection civile, de brancardage et respecte les dispositions du § 2 de l'article 3 du règlement de la zone II NA du plan d'occupation des sols de la commune de Clapiers ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article 8 du règlement de la zone II NA du plan d'occupation des sols de la commune de Clapiers : Dans tous les cas, la distance entre bâtiments non contigus ne peut être inférieure à 4 mètres ; qu'en application de cette disposition la distance de 4 mètres ne doit pas pouvoir être mesurée de tout point des immeuble qui se font face, mais uniquement respectée de façade à façade ; qu'il ressort des pièces du dossier qu' entre la façade du bâtiment qui ne comprend qu'un logement et celle du second bâtiment, qui en comprend 18, la distance de 4 mètres est respectée »

CAA. Marseille, 11 Juillet 2011, SCI Les Cabries, req. n°10MA04030
« Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article 8 du règlement de la zone II NA du plan d'occupation des sols de la commune de Clapiers : Dans tous les cas, la distance entre bâtiments non contigus ne peut être inférieure à 4 mètres ; qu'en application de cette disposition la distance de 4 mètres ne doit pas pouvoir être mesurée de tout point des immeuble qui se font face, mais uniquement respectée de façade à façade ; qu'il ressort des pièces du dossier qu' entre la façade du bâtiment qui ne comprend qu'un logement et celle du second bâtiment, qui en comprend 18, la distance de 4 mètres est respectée ».

CAA. Marseille, Nantes 17 juin 2011, GAEC de la Blancheterie, req. n°10NT00504
« Considérant, toutefois, qu'aux termes des dispositions de l'article NC 7 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Belligné approuvé le 12 septembre 2005 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : 7-1 Implantation par rapport aux limites aboutissant aux voies sur une profondeur de 20 mètres à partir de la marge de recul imposé (...) 7-2 Implantation par rapport aux autres limites et au delà de la bande de 20 mètres définie au 7-1 : Tout point de la construction doit être implanté à une distance du point le plus proche de la limite au moins égale à sa demi-hauteur mesurée à l'égout du toit, avec un minimum de trois mètres. / Cette règle ne s'applique pas aux constructions de hauteur inférieure ou égale à 3,2 mètres à l'adossement, lorsqu'elles s'implantent en limite séparative ; que les plans dénommés Pignon Est et Coupe AA, joints à la demande de permis de construire, font apparaître un couloir de renvoi eaux de rives vers chéneau, clos par une palissade en bois, entre l'extension autorisée réalisée dans l'alignement de la construction préexistante et la limite séparant le terrain d'assiette de la propriété de M. et Mme X ; que, contrairement à ce que soutient le Gaec, ce couloir ne peut être considéré comme une construction faisant partie intégrante du bâtiment objet du permis de construire litigieux ; que, ni la palissade, ni le chéneau, ne peuvent être pris en compte pour déterminer l'implantation de ce bâtiment ; que, par suite, cette construction ne peut être regardée comme implantée en limite séparative pour l'application des dispositions dérogatoires prévues par le second alinéa du 7-2 de l'article NC 7 du règlement du plan d'occupation des sols ; qu'il est constant, par ailleurs, que ladite construction ne respecte pas la distance minimale de trois mètres définie par le premier alinéa ; que, dans ces conditions, le permis de construire litigieux a été délivré en méconnaissance des dispositions du 7-2 de l'article NC 7 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Belligné ».

CAA. Paris, 31 mai 2011, Cne de Dumbea, req. n°10PA00525
« Considérant que pour refuser à M. A le permis de construire qu'il sollicitait en vue de l'édification d'un chalet à vocation touristique dénommé Station verte la Fougère , le maire de Dumbéa, après avoir rappelé les principes de la zone ND a indiqué Au regard des caractéristiques du projet présenté, celui-ci ne peut-être caractérisé comme un aménagement et est considéré comme une construction. En outre, il s'avère que le projet ne peut être considéré comme un équipement d'intérêt collectif car s'agissant d'une opération destinée à recevoir du public, à vocation touristique et à but lucratif. Dans ce contexte on ne peut considérer comme un équipement collectif et présentant un intérêt public, un établissement de loisirs, qui par sa configuration et sa typologie ne peut répondre à un besoin collectif et prétendre servir l'intérêt public. ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet de construction d'un chalet destiné à l'accueil des touristes et des randonneurs comportant une salle polyvalente pouvant recevoir des expositions, des réunions, des conférences, un espace multimédia, une boutique et une cafétéria peut être regardé comme appartenant à la catégorie des équipements privés d'intérêt collectif compatibles avec la nature et l'activité de cette zone touristique située à proximité immédiate de la forêt primaire des Monts Koghis, au sens des dispositions susrappelées de l'article ND 2, lesquelles n'interdisent pas les activités à caractère lucratif et alors même qu'aucun aménagement ne serait prévu pour permettre un accès et la promenade du public au sein de cette zone naturelle protégée ; qu'ainsi, en refusant le permis sollicité, le maire de Dumbéa a fait une inexacte application de ces dispositions ».


ZAC :

CE. 26 juillet 2011, Sté Innov Immo, req. n°320.457
« Considérant qu'il résulte de l'article R. 311-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue du décret du 27 mars 2001 relatif aux zones d'aménagement concerté applicable en l'espèce, que le dossier de création d'une zone d'aménagement concerté comprend (...) d) L'étude d'impact définie à l'article 2 du décret du 12 octobre 1977 modifié ; que si ces dispositions, qui impliquent que la création de toute zone d'aménagement concerté soit précédée d'une étude d'impact, renvoient pour la définition de cette dernière à l'article 2 du décret du 12 octobre 1977 pris pour l'application de l'article 2 de la loi n° 76-629 du 10 juillet 1976 relative à la protection de la nature, désormais codifié à l'article R. 122-3 du code de l'environnement, elles ont, en revanche, implicitement mais nécessairement eu pour effet d'abroger les dispositions du 4° de l'annexe II et du 10° de l'annexe III de ce même décret, auxquelles renvoie son article 3, qui dispensaient de l'obligation de réaliser une telle étude d'impact dans le cas, prévu au dernier alinéa de l'ancienne rédaction de l'article L. 311-4 du code de l'urbanisme, où l'acte de création de la zone d'aménagement concerté décidait de maintenir en vigueur les dispositions du plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ;
Considérant que, pour écarter le moyen tiré de ce que la délibération du 26 février 2003, par laquelle le conseil municipal de la commune de Boissise-le-Roi a approuvé la création de la zone d'aménagement concerté dite Orgenoy Est , était illégale en raison de l'insuffisance de l'étude d'impact qui l'avait précédée, la cour administrative d'appel de Paris s'est fondée sur ce que, en vertu des dispositions combinées de l'article 3 du décret du 12 octobre 1977, du 4° de l'annexe II et du 10° de l'annexe III de ce même décret, aucune étude d'impact n'avait à précéder la création d'une zone d'aménagement concertée qui, comme en l'espèce, ne prévoyait pas l'édiction d'autres règles d'urbanisme que celles fixées par le plan d'occupation des sols en vigueur ; qu'il résulte de ce qui vient d'être dit qu'en statuant ainsi, la cour a commis une erreur de droit ; que, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, son arrêt doit, par suite, être annulé ».


DROIT DE PREEMPTION :

CE. Juillet 2006, SCI du Belvédère, req. n°324.767
« Considérant, en premier lieu, que le délai de deux mois dont dispose le titulaire du droit de préemption pour exercer ce droit en application de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme court à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner ; que si le notaire de la SCI a adressé le 18 novembre 2003 à la commune une première déclaration d'intention d'aliéner, la seconde déclaration d'intention d'aliéner qu'il a fait parvenir à la commune le 2 décembre 2003 spécifiait qu'elle annulait et remplaçait la première ; que, dès lors, la décision de préemption du 13 janvier 2004 n'est pas tardive ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que la mention du prix de 149 000 euros que le notaire de la SCI a fait figurer sur la seconde déclaration d'intention d'aliéner était exprimée à la fois en chiffres et en lettres ; que la circonstance que ce montant ne correspondrait pas, en raison d'une erreur matérielle, à celui qui avait été stipulé dans la promesse de vente n'est pas de nature à affecter la légalité de la décision du 20 janvier 2004 par laquelle, au vu notamment du prix ainsi porté à sa connaissance, le maire de Noisy-le-Grand a exercé le droit de préemption de la commune ».


AUTORISATIONS D’URBANISME :

CAA. Paris, 29 juillet 2011, Syndicats des copropriétaires Du 2/4/6/8 Boulevard André Maurois, req. n°09PA03002« Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, alors applicable : La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique. / La demande précise l'identité du demandeur, l'identité et la qualité de l'auteur du projet, la situation et la superficie du terrain, l'identité de son propriétaire au cas où celui-ci n'est pas l'auteur de la demande, la nature des travaux et la destination des constructions et la densité de construction. / Lorsque la construction est subordonnée à une autorisation d'occupation du domaine public, l'autorisation est jointe à la demande de permis de construire. ; qu'il en résulte que, lorsqu'un permis de construire est demandé pour l'édification d'un ouvrage sur le domaine public, il ne peut être légalement accordé que si le pétitionnaire justifie d'un titre approprié à la nature de l'ouvrage qu'il se propose d'édifier, et ce y compris lorsque la construction d'un ouvrage est expressément prévue par le titre autorisant l'occupation du domaine public et que la construction projetée respecte les prescriptions de ce titre d'occupation ; que par suite, seules les clauses relatives à l'étendue de l'emplacement et les droits d'occupation conférés à l'occupant du domaine peuvent être utilement invoquées à l'encontre d'un permis de construire; que la convention d'occupation du domaine public signée le 15 octobre 2001 pour une durée de 14 ans prévoit en son article 2.1 que : L'emplacement occupé, tel qu'il est figuré au plan joint en annexe 1, a une superficie totale au sol d'environ 1 876 m2 dont 840 m2 de surface hors oeuvre bâtie ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier de permis de construire que la superficie de la parcelle est de 1 876 m² et que l'emprise au sol du projet de construction ne dépassera pas 800 m² ; qu'ainsi, le permis litigieux ne méconnaît pas les termes de l'article 2 de la convention d'occupation du domaine se référant respectivement à la superficie du terrain occupé et à la surface hors oeuvre bâtie au sol et dont l'annexe II prévoyait une emprise au sol d'environ 800 m², sans compter les terrasses extérieures ; que, par suite, le pétitionnaire justifiait d'un titre suffisant l'habilitant à construire ».

CE. 26 juillet 2011, Cne de Maincy, req. n°328.378
« Considérant que, pour confirmer l'annulation du refus de permis de construire opposé le 28 septembre 2004 à la demande de la société Innov-Immo sur le fondement de ces dispositions, la cour administrative d'appel de Paris a jugé que la construction faisant l'objet du litige devait être regardée par ses caractéristiques propres comme ayant été principalement destinée à l'habitation, en se fondant notamment sur la circonstance qu'elle comportait un bâtiment ancien d'environ 40 m² au sol, avec des murs en pierres meulières, un toit à deux pentes de 7,35 m à son faîte, une porte entourée de deux fenêtres et surmontée d'un oculus et les traces d'une ancienne fenêtre bouchée et qu'aucune pièce du dossier n'indiquait de quelle exploitation agricole ou forestière elle aurait dépendu ; que ce faisant, elle a porté sur les pièces du dossier une appréciation souveraine qui, en l'absence de dénaturation, n'est pas susceptible d'être discutée devant le juge de cassation et n'a entaché son arrêt ni d'une contradiction de motifs, ni d'un défaut de base légale, ni d'aucune autre erreur de droit ; qu'en particulier, elle n'était pas tenue d'examiner si, par leur consistance, les travaux envisagés pouvaient avoir par eux-mêmes pour effet de changer la destination de la construction litigieuse, dès lors que sa destination future d'habitation n'était pas contestée ; qu'enfin, le moyen tiré du changement de destination de l'annexe ayant servi de boxes à chevaux, qui est nouveau en cassation, est sans incidence sur le bien-fondé de l'arrêt attaqué, lequel est suffisamment motivé »

CAA. Marseille, 11 juillet 2011, Pascal C…, req. n°09MA02846
« Considérant que A soutient que les travaux projetés sont exemptés de permis de construire ; que ces travaux consistent à construire une dalle de béton d'une superficie de 210 mètres carrés, sur laquelle doivent être posés 14 box en bois de 6 mètres carrés chacun ; que, contrairement à ce que soutient le requérant, cette dalle, en l'absence de construction attenante et eu égard à sa superficie et à sa destination, ne saurait être assimilée à une terrasse au sens de l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme ; qu'en outre, ces travaux n'entrent dans aucune des exceptions prévues par les dispositions de l'article R. 422-2 du même code ; que le moyen, par suite, doit être écarté ;
Considérant, en troisième lieu, qu'en vertu de l'article NC 7 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, les constructions doivent être en tout point implantées à une distance au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points diminuée de trois mètres, et en tout état de cause égale ou supérieure à 3 mètres, par rapport aux limites séparatives ; qu'il ressort des seules pièces versées au dossier que l'implantation des box est située, dans le projet soumis au maire, à un mètre des limites séparatives, en méconnaissance de l'article NC 7 ; que si A fait valoir que les box peuvent être aisément déplacés pour mettre le projet en conformité avec ces dispositions, cette circonstance est sans incidence sur la légalité du refus attaqué dès lors que la dalle de béton, qui supporte les box et qui ne peut être déplacée, est elle-même implantée à moins de trois mètres de la limite séparative ; que, le moyen, dès lors, ne peut qu'être écarté ».


FISCALITE & PARTICIPATIONS D’URBANISME :

CE. 28 juillet 2011, Emmanuel A…, req. n°317.372« Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 520-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de délivrance, le 31 décembre 2001, du permis de construire les locaux litigieux : Dans les zones comprises dans les limites de la région d'Ile-de-France telles qu'elles ont été fixées par l'article premier de la loi n° 76-394 du 6 mai 1976 et qui seront déterminées par décret en Conseil d'Etat, il est perçu une redevance à l'occasion de la construction de locaux à usage de bureaux et de locaux de recherche ainsi que de leurs annexes ; qu'aux termes de l'article L. 520-7 du même code, dans sa rédaction applicable à la même date : Sont exclus du champ d'application du présent titre : (...) / Les bureaux utilisés par les membres des professions libérales et les officiers ministériels (...) ; que, pour l'application de ces dispositions, éclairées par les travaux préparatoires à l'adoption de la loi du 2 août 1960 tendant à limiter l'extension des locaux à usage de bureaux et à usage industriel dans la région parisienne, dont elles sont issues, les professions libérales qu'elles désignent doivent s'entendre de celles dont l'exercice est réglementé, que les membres de celles-ci exercent leur activité à titre individuel ou dans le cadre de groupements ou sociétés constitués pour l'exercice libéral de cette profession ;
Considérant toutefois que le tribunal ne pouvait, alors qu'il avait affirmé que les professions libérales désignées par les dispositions précitées de l'article L. 520-7 du code de l'urbanisme devaient s'entendre de celles dont l'exercice est réglementé, exercées à titre individuel ou dans le cadre de groupements ou sociétés, en déduire que l'exercice de son activité par un médecin ou par un infirmier au sein d'une structure associative agréée n'entrait pas dans le champ d'application des exonérations prévues par cet article ; que, par suite, Mme A est fondée à soutenir que le tribunal administratif a entaché son jugement de contradiction de motifs ; que, dès lors, son jugement doit être annulé ».

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés