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Permis de construire - Page 5

  • Quelles sont les pièces et les informations à fournir au dossier de demande de permis de construire ?

    Au-delà des prescriptions des articles R.431-5 et suivants du Code de l’urbanisme, le dossier produit par le pétitionnaire doit comporter l’ensemble des informations requises pour permettre à l’administration d’apprécier en toute connaissance de cause la conformité du projet objet de la demande aux normes d’urbanisme lui étant opposables.

    CAA. Bordeaux, 26 avril 2011, Sté Erentzin, req. n°10BX01940


    Voici un arrêt qui en lui-même n’est pas inintéressant mais qui nous offre surtout un prétexte pour revenir sur ce qui constitue assurément l’une des plus belles « erreurs de communication » de l’administration centrale au sujet de la réforme des autorisations d’urbanisme en vigueur depuis le 1er octobre 2007.

    Dans cette affaire, le pétitionnaire avait présenté une demande de permis de construire portant exclusivement sur la construction de logements. Le projet objet de cette demande n’incluait donc aucun « ERP » et, partant, le dossier présenté par le pétitionnaire n’avait pas à comporter le « volet sécurité » et le « volet accessibilité » prévus par l’article R.431-30 du Code de l’urbanisme.

    Pour autant, le pétitionnaire avait néanmoins produit à son dossier une notice de sécurité, notamment dédiée à la gestion des risques d’incendie. Toutefois, le Maire devait estimer que cette notice était insuffisante et, sans même avoir préalablement invité le pétitionnaire à la compléter, devait ainsi opposer un refus à la demande motivé par l’article R.111-2 du Code de l’urbanisme ; refus que devait donc valider le Tribunal administratif puis la Cour administrative d’appel de Bordeaux au motif suivant :

    « Considérant que la SARL ERENTZIN fait appel du jugement du 3 juin 2010 par lequel le Tribunal administratif de Pau a rejeté sa demande dirigée contre l'arrêté en date du 11 août 2008 du maire d'Hendaye refusant de lui délivrer un permis de construire ;
    Considérant que le contenu du dossier de demande de permis de construire déposé par la SARL ERENTZIN n'imposait pas à la commune d'Hendaye de notifier au pétitionnaire la liste des pièces manquantes ;
    Considérant qu'aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ;
    Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la notice de sécurité jointe à la demande de permis de construire présentée par la SARL ERENTZIN ne donne aucune indication sur l'existence à proximité du terrain d'assiette du projet d'un réseau d'eau et d'une borne incendie ayant un débit suffisant pour assurer la défense contre l'incendie du projet de construction de soixante logements ; que, dans ces conditions, la notice de sécurité jointe à la demande de permis de construire est incomplète, et ne permet pas à l'administration de vérifier si la défense contre l'incendie du projet était assurée
    ».


    Pour autant, comme on le sait, l’administration l’a dit et répété – et c’est écrit en gras le formulaire « CERFA » – les seules pièces exigibles du pétitionnaire sont celles limitativement énumérées par le Code de l’urbanisme ; il s’agirait d’une des grandes innovations de la réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2007. (voir récemment : Rép. Min. n°98187, publiée au JO le : 26/04/2011 page : 4324).

    Ceci est pour partie exact mais a été mal expliqué et/ou mal interprété tant par de nombreux constructeurs, pensant qu’ils n’ont donc aucune autre pièce ou information à produire que celles prescrites par le Code de l’urbanisme, que par certains services instructeurs allant même jusqu’à considérer qu’ils leur incombent de refuser les pièces qu’entant produire le pétitionnaire alors qu’elles ne sont pas requises par le Code de l’urbanisme.

    Il y a en effet une différence à faire entre, en substance, les « pièces exigibles » de l’administration et les « pièces à produire » pour permettre à l’administration de ce prononcer en toute connaissance de cause sur. Ceci n’est pas nouveau et la réforme du 1er octobre 2007 n’y a pas changé grand-chose.

    Il est vrai que l’article R.431-38 dispose que : « lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du présent livre, l'autorité compétente, dans le délai d'un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l'auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou, dans le cas prévu par l'article R. 423-48, un courrier électronique, indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes » là où l’ancien article R.421-12 du Code de l’urbanisme se bornait à viser le cas où « le dossier est incomplet » ; sans autre précision sur ce qu’il fallait entendre par « dossier incomplet ».

    Pour autant, la jurisprudence rendue en application de l’ancien article R.421-12 du Code de l’urbanisme fut constante : compte tenu du caractère limitatif des pièces énumérées par le Code de l’urbanisme, l’administration ne pouvait légalement exiger aucune autre pièce au titre de cet article. Ce caractère limitatif avait une première conséquence :

    • lorsque le dossier était incomplet au regard des dispositions du Code de l’urbanisme, l’administration ne pouvait légalement motiver un refus de permis de construire par l’incomplétude du dossier sans avoir préalablement invité le pétitionnaire à compléter son dossier ;
    • en revanche, lorsque les pièces produites par le pétitionnaire ne permettaient pas d’établir la conformité du projet, l’administration pouvait légalement opposer un refus à la demande sans avoir à solliciter du pétitionnaire qu’il produise la pièce qui aurait permis d’établir cette conformité.

    C’est pourquoi l’arrêt commenté a validé le refus de permis de construire contesté après avoir précisé que « le contenu du dossier de demande de permis de construire déposé par la SARL ERENTZIN n'imposait pas à la commune d'Hendaye de notifier au pétitionnaire la liste des pièces manquantes ».

    Il reste, surtout, que le fait que l’administration ne puisse pas légalement exiger une pièce au titre de l’ancien article R.421-12 ou de l’actuel article R.431-38 du Code de l’urbanisme ne signifie donc pas que l’absence de production de cette pièce ne puisse pas motiver un refus de permis de construire lorsque que l’absence de cette pièce n’a privé les services instructeurs d’une information nécessaire à l’appréciation de la conformité du projet. A titre d’exemple, il a en effet été jugé que :

    « Considérant d'une part que par une lettre en date du 13 février 1997, le service instructeur de la demande de permis de construire déposée par M. X a demandé à ce dernier de lui fournir les autorisations données par les ayants-droits de la cour commune existante au droit du terrain d'assiette du projet pour la réalisation de la canalisation d'eaux usées et pour le raccordement sur la canalisation d'eaux pluviales existante ; que ces autorisations, qui ne relèvent pas des pièces qui, selon les articles R. 421-2 à R. 421- 7 doivent être jointes au dossier de demande de permis de construire, ne pouvaient faire l'objet d'une demande de pièces complémentaires de la part du service instructeur » (CAA. Paris, 7 aout 2003, Dugravot, req. n°00PA01735) ;

    mais néanmoins que :

    « Considérant, en deuxième lieu, qu'il est constant qu'à la date des actes entrepris MM. X... ne disposaient pas des autorisations de passage nécessaires à la desserte de leurs terrains par le réseau d'eau public ; que si MM. X... invoquent l'existence de servitudes de passage qu'ils ont obtenues en 1993 celles-ci n'étaient pas indiquées sur les plans masse du dossier de permis de construire soumis à l'administration ; qu'ainsi les refus de permis de construire se fondaient légalement sur le fait que leurs terrains, de superficies inférieures à 4000 m2 et non desservis par le réseau d'eau public, étaient inconstructibles en application de l'article NB5 du réglement du P.O.S. ;
    Considérant, en troisième lieu, que les dispositions des articles R.421-2 et suivants du code de l'urbanisme énumèrent de façon limitative les documents qui doivent être joints à une demande de permis de construire ; que, dès lors, les requérants ne peuvent utilement prétendre que le maire de SEILLONS-SOURCE-D'ARGENS était tenu de les inviter à fournir les attestations établissant l'existence de servitudes de passage avant de statuer sur leurs demandes de permis de construire, dès lors que de telles pièces ne sont pas requises pour demander un permis de construire
    » (CAA. Lyon, 25 avril 2000, Louis Arnaud, req. n°96LY00006).


    La distinction à opérer entre les « pièces exigibles » du pétitionnaire en raison du caractère limitatif des pièces énumérées par le Code de l’urbanisme et les « pièces à produire » de sorte à faire apparaitre la conformité du projet aux normes d’urbanisme lui étant opposable apparait également à travers la jurisprudence rendue au sujet des prescriptions pouvant légalement être édictées par un POS/PLU et de la mise en œuvre de ces prescriptions.

    Comme on le sait en effet, les règlements locaux d’urbanisme ne peuvent légalement édicter que des conditions de fond d’octroi du permis de construire et, par voie de conséquence, ne peuvent en principe pas imposer la production de pièces autres que celles prévues par le Code de l’urbanisme. C’est à ce titre que la Cour administrative d’appel de Paris a notamment jugé que :

    « Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme que les plans d'occupation des sols ne peuvent comporter que des conditions de fond de l'octroi du permis de construire ; qu'il suit de là qu'il n'appartient pas aux auteurs des règlements d'urbanisme de fixer les règles de composition des dossiers de demandes de permis de construire ; que c'est, dès lors, à juste titre que le Tribunal administratif de Paris a estimé illégale la disposition de chacun des articles 13 du règlement applicable aux secteurs UA, UB, UC, UD, UE, UF, UL et UZA, aux termes de laquelle « toute demande de permis de construire devra être accompagnée d'un plan comportant le relevé des plantations à abattre ou à créer », alors même que cette disposition ne ferait que reprendre une disposition analogue énoncée à l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme » (CAA. Paris, 29 décembre 2006, Cne de Rueil-malmaison, req. n°03PA01979).

    Pour autant, la même Cour a également considéré que :

    « Considérant, en premier lieu, qu'aux termes du 4° de l'article UH 13.1 du règlement du POS susvisé : Les espaces libres doivent faire l'objet d'un traitement végétal de qualité. Le nombre d'arbres à grand et moyen développement devra correspondre au minimum à un sujet par fraction entière de 100m² de la superficie totale des espaces libres du terrain. ; que l'annexe 1 audit POS définit pour les plantations exigées trois catégories d'arbres à grand, moyen ou petit développement ;
    Considérant que les requérants soutiennent que le projet, compte tenu de sa superficie globale, devrait en application des dispositions précitées, comporter un minimum de cinq arbres à grand et moyen développement alors que le dossier de demande de permis de construire ne permet pas, tant au niveau des plans que des descriptions, de savoir si cette catégorie d'arbres sera bien plantée ; qu'il n'est pas contesté que les sujets devant être plantés dans le jardin relèvent de la catégorie des arbres à grand ou moyen développement ; que si le document graphique joint à la demande de permis de construire fait apparaître la présence de dix végétaux, soit cinq sujets de plus que le minimum requis, aucun autre élément du dossier ne permet cependant d'en apprécier la nature et la catégorie de développement ; que dès lors, le permis attaqué méconnaît les dispositions précitées de l'article UH 13.1
    » (CAA. PARIS, 3 juillet 2009, Guy X., req. n°07PA00677) ;


    cette seconde décision présentant un point commun avec l’arrêté commenté ce jour. Dans ces deux affaires en effet, il ne ressortait pas clairement des pièces produites par le pétitionnaire que le projet n’était pas conforme aux normes d’urbanisme lui étant opposables mais dans la mesure où, en fait, ces pièces ne permettait d’apprécier si le projet était ou non conforme à ces normes, le juge administratif a estimé que cette carence préjuger d’une méconnaissance de la règle de fond.

    Il faut en effet rappeler que :

    • l’administration est réputée statuer au vu des pièces du dossier de demande de permis de construire produit par le pétitionnaire ;
    • à travers la décision par laquelle elle statue sur la demande et, le cas échéant, à travers la délivrance du permis de construire l’administration doit prendre parti sur l’ensemble des aspects du projet qu’une telle autorisation a vocation à sanctionner au titre de l’article L.421-6 du Code de l’urbanisme ;
    • par voie de conséquence, le dossier produit par le pétitionnaire doit en toute hypothèse permettre à l’administration de se prononcer en toute connaissance de cause sur la conformité de la demande au regard de l’ensemble des aspects du projet sanctionnés par l’article précité.

    Il incombe donc au pétitionnaire de produire l’ensemble des pièces et des informations requises pour permettre au service instructeur d’apprécier la conformité du projet objet de la demande, y compris si cette exigence implique de produire des documents qui ne sont pas prévus par le Code de l’urbanisme.

    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés
     

  • Travaux sur les constructions irrégulières : premier infléchissement de la jurisprudence « Thalamy »

    Si dans l'hypothèse où un immeuble a été édifié sans autorisation l’administration saisie d'une demande tendant à ce que soient autorisés des travaux portant sur cet immeuble est tenue d'inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble du bâtiment, l’autorité compétente a toutefois la faculté, dans l'hypothèse d'une construction ancienne, à l'égard de laquelle aucune action pénale ou civile n'est plus possible, après avoir apprécié les différents intérêts publics et privés en présence au vu de cette demande, d'autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à sa préservation et au respect des normes, alors même que son édification ne pourrait plus être régularisée au regard des règles d'urbanisme applicables.

    CE. 3 mai 2011, Chantal Gisèle A., req. n°320.545.


    Voici un arrêt d’importance en ce qu’il marque un infléchissement du Conseil d’Etat dans la mise en œuvre la jurisprudence « Thalamy » (CE. 9 juillet 1986, Mme Thalamy, req. n°51.172).

    Par principe, en effet, les constructions dépourvues d’existence légale – c’est-à-dire édifiées sans autorisation, en méconnaissance des prescriptions de l’autorisation obtenue ou en exécution d’une autorisation annulée ou retirée ou précédemment frappée de caducité – non seulement ne bénéficient pas du régime des travaux sur existant mais en outre ne sauraient faire l’objet de travaux sans avoir été précédemment ou être concomitamment régularisées.

    Ainsi, lorsqu’une construction dépourvue d’existence au regard du droit de l’urbanisme n’a pas été précédemment régularisée, les travaux projetés sur celle-ci doivent normalement donner lieu à une autorisation portant non seulement sur ces travaux mais également sur cette construction et ce, comme si celle-ci constituait un ouvrage à réaliser (CE.12 mars 1990, M. Serais, req. n°80.401) ; cette régularisation devant être possible au regard des normes alors en vigueur et non pas en considération de celles applicables à l’époque de la réalisation des travaux litigieux (CAA. Marseille, 28 décembre 1996, SCI La Ferrusse, req. n°98MA02687).

    Cette règle s’applique tant s’agissant des travaux projetés sur une construction en elle-même dépourvue de toute existence légale qu’à l’égard de ceux portant sur une construction initialement régulière mais ayant ensuite fait l’objet de travaux non autorisés ; pour autant, bien entendu, que la construction initiale (CE. 15 mars 2006, Ministère de l’équipement, req. n°266.238) ou les travaux ultérieurs dont elle avait déjà fait l’objet étaient effectivement soumis à autorisation à la date de leur réalisation (CE. 9 juillet 1993, M. Pontier, req. n°99755). Surtout, dès lors qu’une telle autorisation était requise au moment de l’exécution des travaux, la construction résultant de ceux irrégulièrement réalisés doit en principe être régularisée et ce, quelle que soit l’importance de la construction initiale, son ancienneté ou la nature des travaux projetés sur celle-ci (CE. 28 octobre 1987, Mme Christiane X., req. n°61.223).

    Pendant longtemps, cette règle de principe n’a connu aucune exception avant que le législateur n’introduise la « prescription décennale » prévue par l’article L.111-12 du Code de l’urbanisme.

    Mais précisément, l’apport de l’arrêt commenté est d’opérer une exception à la jurisprudence « Thalamy » dont le champ d’application non seulement est indépendant de l’article précité mais en outre va pour partie au-delà de ce dispositif.

    Il faut en effet relever que la première décision en litige dans cette affaire (la seconde n’étant qu’une décision confirmative) datait du 30 juin 2006 et était donc antérieure à l’entrée en vigueur de l’article L.111-12 du Code de l’urbanisme introduit par la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006. De ce fait, et en toute hypothèse, cet article n’était donc pas opposable à la décision contestée (CAA. Marseille, 31 décembre 2007, Cne d’Egalyères, req. n°05MA02836).

    Mais surtout, l’exception introduite par l’arrêt commenté est susceptible d’être mise en œuvre « dans l'hypothèse où un immeuble a été édifié sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables ».

    Le Conseil d’Etat n’a donc opéré aucune distinction quant à la nature de l’autorisation à laquelle étaient assujettis les travaux. De même, il ne semble y avoir aucune distinction à faire selon que l’irrégularité des travaux procède de ce qu’aucune autorisation n’ait jamais été délivrée ou de ce que l’autorisation au titre de laquelle les travaux ont été réalisés a ultérieurement été annulée ou retirée.

    Partant, cette exception semble donc pourvoir s’appliquer en toute hypothèse, y compris donc lorsque la construction initiale était assujettie à permis de construire et qu’aucun permis de construire n’a jamais été obtenu alors que pour sa part l’article L.111-12 du Code de l’urbanisme exclut notamment du bénéfice de la prescription décennale qu’il prévoit le cas où « la construction a été réalisée sans permis de construire ».

    Il reste qu’a contrario, là où l’article précité ne prévoit aucune limite quant à l’importance et la nature des travaux susceptibles d’être exécutés sur une construction initialement illégale dès lors que celle-ci bénéficie de la prescription décennale qu’il prévoit, l’arrêt commenté limite les travaux qui sont susceptibles d’être exécutés à ce titre sur l’immeuble à « ceux qui sont nécessaires à sa préservation et au respect des normes ».

    Il s’agit là de la première difficulté générée par le champ d’application de l’exception introduite par l’arrêt commenté puisque l’on ne sait ce qu’il faut entendre par « respect » des normes, ni de quelles « normes » il s’agit.

    Il reste que cette exception a vocation à s’appliquer lorsque la construction initiale ne peut « plus être régularisée au regard des règles d'urbanisme applicables ». Or, si cette régularisation n’est pas possible, c’est par définition que la construction ne peut pas respecter les normes d’urbanisme applicables.

    Il pourrait donc s’agir de normes de construction nécessaires à la préservation de l’immeuble ; ce qui reste à confirmer puisqu’en principe le respect de telles normes n’a pas vocation à être sanctionné par les autorisations d’urbanisme.

    Mais la mise en œuvre de l‘exception introduite par l’arrêt commenté génère également de nombreuses interrogations et difficultés.

    Tout d’abord, il faut relever que si le Conseil d’Etat a rappelé que par principe l’administration saisie d'une demande tendant à ce que soient autorisés des travaux portant sur cet immeuble « est tenue » d'inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble du bâtiment, il a revanche précisé que l’administration n’a que « la faculté » d’autoriser les travaux nécessaires à la préservation de l’immeuble et au respect des normes.

    A priori, l’administration n’est donc pas nécessairement tenue de mettre en œuvre cette exception et peut donc s’en tenir à une application pure et simple de la jurisprudence « Thalamy ».

    En outre, cette faculté a vocation à être exercée au cas par cas, au gré de l’examen des demandes d’autorisation d’urbanisme alors que s’il est possible d’assouplir la règle de principe posée par la jurisprudence « Sekler » – applicable aux immeubles légalement édifiés mais n’étant plus conformes aux règles local d’urbanisme applicables aux travaux ultérieurement projetés sur celui-ci – cette assouplissement doit résulter du document d’urbanisme lui-même et, le cas échéant, doit alors être mis en œuvre par l’autorité administrative.

    En second lieu, pour que l’administration puisse légalement mettre en œuvre l’exception introduite par l’arrêté commenté deux conditions doivent être réunies.

    D’une part, l’autorité administrative doit apprécier « les différents intérêts publics et privés en présence » et doit donc mette en œuvre une forme de « théorie du bilan » pas si éloignée de celle mise en œuvre par le juge administratif pour apprécier l’urgence à suspendre un permis de construire.

    Reste cependant à savoir si l’intérêt public doit justifier la mise en œuvre de cette exception ou s’il est seulement requis que l’intérêt public ne s’y oppose pas.

    Dans la mesure où les intérêts privés vont naturellement dans le sens de la mise en œuvre de cette exception et où il s’agit de les mettre en balance avec les intérêts publics en présence, on peut donc penser qu’il est seulement nécessaire que l’intérêt public ne s’oppose pas à la réalisation des travaux en cause.

    Mais dès lors force est d’admettre que rares seront les cas où l’intérêt public s’oppose à la préservation d’un immeuble et surtout au respect des normes.

    D’autre part, il est nécessaire qu’il s’agisse d’une construction « à l'égard de laquelle aucune action pénale ou civile n'est plus possible ».

    La mise en œuvre de cette exception implique donc que l’administration soit en mesure d’apprécier si les actions pénales et civiles possibles sont ou non prescrites ; sans compter que si à la date à laquelle l’administration est saisie d’introduction de telles actions n’apparait plus possibles, il n’en demeure pas moins qu’elles peuvent déjà avoir été précédemment introduites sans que l’administration n’en ait connaissance.

    En dernier lieu, il faut relever que l’arrêt commenté énonce que « dans l'hypothèse où un immeuble a été édifié sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, l'autorité administrative, saisie d'une demande tendant à ce que soient autorisés des travaux portant sur cet immeuble, est tenue d'inviter son auteur à présenter une demande portant sur l'ensemble du bâtiment ; que dans l'hypothèse où l'autorité administrative envisage de refuser le permis sollicité parce que la construction dans son entier ne peut être autorisée au regard des règles d'urbanisme en vigueur à la date de sa décision ».

    S’il ne couvre vraisemblablement pas que celle-ci, il envisage néanmoins l’hypothèse où, d’une part, la demande ne porte pas sur l’ensemble de l’immeuble et où, d’autre part, cette immeuble ne peut pas être régularisé.

    Saisie d’une demande et d’un dossier ne portant que sur les nouveaux travaux projetés, et non pas donc sur l’ensemble de l’immeuble, l’administration doit donc néanmoins examiner l’ensemble de la construction pour apprécier si elle peut ou non être régularisée dans son ensemble.

    D’ailleurs, sur ce point il faut relever une particularité : rendue à propos d’une déclaration de travaux le considérant de principe de l’arrêt commenté vise uniquement le cas où « l'autorité administrative envisage de refuser le permis sollicité ».

    S’il l’on voit mal pourquoi il faudrait exclure du bénéficie de cette exception la déclaration préalable, il n’en demeure pas moins qu’il est pour le moins difficile d’apprécier la propension d’une construction à être régularisée dans son ensemble au vu des seules pièces d’un dossier déclaratif.

    Mais quoi qu’il en soit si cette régularisation n’apparait pas possible, et que les conditions requises à cet effet sont réunies, l’administration a alors la faculté « d'autoriser, parmi les travaux demandés, ceux qui sont nécessaires à sa préservation et au respect des normes ».

    Il s’ensuit que l’autorité compétente a vocation à mettre en œuvre l’exception introduite par l’arrêté commenté dès la décision prise sur la demande initiale dont elle est saisie.

    Il ne lui incombe donc pas de rejeter la demande en indiquant au pétitionnaire qu’il lui serait en revanche possible de présenter une demande se limitant aux travaux éventuellement nécessaires à la préservation de l’immeuble et au respect des normes.

    Saisie d’une demande portant sur un ensemble de travaux, l’administration doit donc faire le tri entre ceux nécessaires à la préservation de l’immeuble et au respect des normes et ceux qui ne tendent pas à la réalisation de cet objectif ; sans compter que l’on peut se demander dans quelle mesure ce tri doit avoir une incidence sur la nature de l’autorisation à délivrer et/ou sur les modalités d’appréciation de sa régularité procédurale lorsque la demande est une demande de permis de construire alors que les seuls travaux susceptibles d’être autorisés relèvent du champ d’application de la déclaration préalable.

    En revanche, si l’on s’en tient à l’hypothèse visée par l’arrêt commenté, il semble que l’exception qu’il introduit se limite au cas où l’immeuble existant ne peut pas être régularisé.

    Si cette régularisation apparait possible l’administration devrait donc purement et simplement rejeter la demande en invitant le pétitionnaire à présenter une demande portant sur l’ensemble de l’immeuble ; le pétitionnaire devant alors espérer qu’au vu un tel dossier, l’administration n’opère pas une appréciation différente de la propension de l’immeuble à être régularisé…

     


    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés
     

  • Veille règlementaire : réponse ministérielle (commentée) du 22 mars 2011 sur le transfert partiel du PCVD & la règlementation sur les lotissements

    Le transfert partiel d’un permis de construire valant division est possible si « les permis issus de la scission du permis initial sont légaux et auraient pu être délivrés de manière autonome » et à la condition, en outre, que cette cession de « permis de construire distincts » n’aboutisse pas, notamment, à contourner la règlementation sur les lotissements.

     

    Texte de la question (Question publiée au JO le : 25/05/2010 page : 5679)
    « M. Michel Vauzelle attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur les conditions de transfert partiel d'un permis de construire valant division parcellaire. Ce transfert partiel valant division à une pluralité de titulaires est admis par la règlementation depuis que le nouvel article R431-24 du code de l'urbanisme a supprimé l'exigence de l'unicité de maître d'ouvrage posée par l'ancien article R. 421-7-1. Les praticiens de l'urbanisme et notamment les notaires s'interrogent sur la possibilité de céder à chaque bénéficiaire du transfert partiel, l'assiette de la construction qui en est l'objet. En effet, en vertu de l'article R442-1,c du code de l'urbanisme les divisions résultant de ces cessions ne sont pas constitutives d'un lotissement dès lors qu'elles sont effectuées conformément au permis valant division, c'est-à-dire au plan de division approuvé par les autorités administratives. Cette opération revient à céder des terrains à bâtir en vue de l'implantation d'un bâtiment en franchise du respect de la règlementation des lotissements. L'acquéreur étant muni d'un permis de construire attendu par l'effet d'un transfert partiel ou conjoint. Certains considèrent que le recours à cette technique de vente de terrains sous couvert d'un permis de division doit être écarté lorsque le permis valant division porte sur la construction de maisons individuelles. Selon eux, l'article R442-1,d relatif aux divisions primaires, par le jeu d'une contre exception, maintient dans le champ du lotissement la division d'un terrain au profit d'un acquéreur qui a déjà obtenu son permis de construire, portant sur une maison individuelle. Ainsi, accorder un transfert partiel de permis valant division portant sur la construction d'une maison individuelle avec cession des lots à différents acquéreurs reviendrait à contourner la règlementation sur les lotissements. Il lui demande donc de bien vouloir préciser si le transfert partiel d'un permis valant division portant sur la construction d'une maison individuelle avec cession de lots aux divers acquéreurs contourne effectivement la règlementation des lotissements ou si cette procédure est possible et licite. Il l'interroge pour savoir si un propriétaire initial d'un terrain qui le divise, peut le faire au profit d'une pluralité d'acquéreurs de lots qu'ils construiront. »

    Texte de la réponse (Réponse publiée au JO le : 22/03/2011 page : 2878)
    « L'article R. 431-24 du code de l'urbanisme permet de réaliser des opérations immobilières d'ensemble, y compris des maisons individuelles dites groupées, dans le cadre d'un seul permis de construire. Ce permis de construire, dit permis de construire valant division, autorise, d'une part, la construction de plusieurs bâtiments sur un même terrain, d'autre part, la division de ce terrain selon le plan de division annexé à la demande. L'article R. 442-1 c exclut clairement du champ d'application de la procédure du lotissement les divisions effectuées, conformément à ce permis. Par ailleurs, les dispositions de l'article R. 431-24 ne s'opposent pas à ce que la division foncière intervienne avant tout commencement de construction, dès lors que les permis issus de la scission du permis initial sont légaux et auraient pu être délivrés de manière autonome. Toutefois, une telle division ne saurait ni remettre en cause le projet d'ensemble, ni permettre de contourner une autre réglementation. Ainsi, elle ne saurait conduire à céder des permis de construire distincts qui n'assureraient plus l'organisation initiale de l'ensemble du projet (accès, réseaux, espaces et équipements communs) de même, sauf à relever de la procédure du lotissement, elle ne saurait intervenir que dans les limites du champ d'application de l'article R. 442-1 d, c'est-à-dire dans la mesure où les droits à construire cédés préalablement à la division portent uniquement sur « un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu'une maison d'habitation individuelle». En effet, toute cession de droits à construire une maison individuelle, emportant cession de l'assiette de la construction à édifier, entre dans le champ d'application des lotissements et ne peut donc être autorisée dans le cadre d'une scission de permis de construire valant division. Les acquéreurs de lots à bâtir une maison individuelle ne sauraient être privés des garanties assorties à la procédure des lotissements : bornage, garantie d'achèvement des travaux de voirie et espaces communs, maintien des règles d'urbanisme pendant cinq ans. Enfin, chaque fois qu'un propriétaire divise un terrain au profit d'une pluralité d'acquéreurs de lots qui édifieront chacun une maison individuelle, il doit effectivement engager une procédure de lotissement au sens de l'article L. 442-1 préalablement à la vente des lots ou à leur attribution en jouissance ».


    Voici une réponse ministérielle qui a tout le moins marque un sérieux infléchissement de la doctrine administrative sur le transfert partiel, en l’occurrence du permis de construire valant division, pour qui un tel transfert abouti(sai)t en substance à la formation d’une autorisation conjointe mais individualisant les responsabilités de ses « co-titulaires ».

    On l’a déjà écrit, l’analyse selon laquelle un transfert partiel aboutit à une telle autorisation conjointe se marie mal, d’une façon générale, avec le caractère réel et non pas personnel des autorisations d’urbanisme ; ce dont il résulte que :

    - cette autorisation se borne à autoriser un projet et non pas une personne déterminée à l’exécuter (CAA. Marseille, 23 novembre 2006, M. X., req. n°04MA00264 ; TA. Nice, 13 mai 1997, SCL LE Pavillon, req. n°93-03645) ;

    - plus spécifiquement, chacun des « co-titulaires » d’un permis de construire conjoint doit présenter un « titre habilitant à construire » sur l’ensemble de l’assiette foncière de ce permis puisque chacun est réputé être autorisé à exécuter la totalité du projet ;

    - et par voie de conséquence que le permis de construire peut n’être annulé qu’en tant qu’il a été délivré à celui ne disposant pas d’un tel titre (CE. 14 octobre 2009, Cne de Messange, req. n°297.727) puisqu’au regard de l’objet d’un permis de construire et de son caractère réel, cette annulation partielle n’a aucune conséquence réelle pour le « titulaire titré » puisque si ce dernier s’en retrouve seul bénéficiaire d’une autorisation rendue unipersonnelle, il reste qu’il était déjà regardé à l’origine comme autorisé à réaliser l’ensemble du projet.

    Plus spécifiquement, cette analyse ne permet pas d’expliquer la condition s’imposant à la pratique du transfert partiel.

    Il faut en effet rappeler que dans l’arrêté ayant consacré la pratique du transfert partiel (CE. 24 juillet 1987, Epx Rayrole, req. n° 61.164) le Conseil d’Etat a en effet posé une condition de fond : le permis initial doit porter sur des constructions distinctes ; cette condition ayant amené la Cour administrative d’appel de Marseille a jugé qu’un permis de construire portant sur un ouvrage qualifié d’ensemble immobilier unique ne saurait légalement faire l’objet d’un transfert partiel (CAA. Marseille, 18 mars 2004, Cne de Beausoleil, req. n° 01MA00551) ; décision conforme à l’arrêt « Rayrol » conditionnant donc la pratique du transfert partiel au cas où les « constructions (sont) distinctes ».

    Or, si l’on considère que le transfert partiel aboutit à une autorisation restant conjointe, un ensemble immobilier unique ne pourrait donc pas relever d’une telle autorisation. Il reste que la consécration du permis de construire conjoint (CE. 28 juillet 1999, SA d’HLM « Le nouveau logis – Centre Limousin », req. n° 182.167) s’est faite à l’égard d’un ensemble immobilier unique, constitué en l’occurrence de deux ouvrages accolés à édifier sur un parc de stationnement souterrain commun.

    Pour valider cette analyse, il faudrait donc dénier au transfert partiel les vertus d’une autorisation initialement conjointe ; ce qui n’a toutefois pas de sens si l’on considère que le transfert partiel ne consiste fondamentalement qu’à ajouter un ou plusieurs noms à la liste du ou des titulaires de l’autorisation initiale restant conjointe.

    Certes, on pourrait considérer que cette limite au transfert partiel tient à l’individualisation des responsabilités qu’il emporte pour les co-titulaires dans le cadre de l’exécution de l’autorisation restant conjointe. Il reste qu’une autorisation d’urbanisme a pour seul objet d’autoriser un projet au regard des normes lui étant opposables : sa légalité est donc étrangère à toute considération liée à son exécution. On peut d’ailleurs relever que dans l’arrêt « Beausoleil » la Cour a écarté l’argument tenant au fait que le bénéficiaire du transfert s’était « engagé à respecter les normes techniques permettant leur exécution ».

    A l’inverse, si l’on considère que le transfert partiel aboutit à scinder le permis initial en deux autorisations distinctes, la règle de principe maintenue par l’arrêt « Ville de Grenoble » (CE. 17 juillet 2009, Ville de Grenoble, req. n°301.615) peut expliquer non seulement l’arrêt « Beausoleil » mais également la raison pour laquelle l’arrêt « Rayrol » conditionne le transfert partiel au cas où les « constructions (sont) distinctes » : un permis de construire portant sur des constructions indissociables formant un ensemble immobilier unique ne peut donner lieu à un transfert partiel puisqu’un tel transfert aboutirait à faire relever la réalisation de cet ensemble de deux autorisations distinctes en méconnaissance de la règle de principe rappelée par l’arrêt précité.

    La réponse ministérielle commentée traite de cette question et va en ce sens en ce qu’elle précise que : « les dispositions de l'article R. 431-24 ne s'opposent pas à ce que la division foncière intervienne avant tout commencement de construction, dès lors que les permis issus de la scission du permis initial sont légaux et auraient pu être délivrés de manière autonome ».

    Dans la mesure où un transfert partiel aboutit en une « scission du permis initial », « les permis issus de (cette) scission » doivent être légaux au regard cette condition, de la même façon que si dès l’origine le projet avait relevé de demandes de permis distincts.

    Partant, c’est en conséquence qu’il faut apprécier les effets de cette scission au regard de la règlementation sur les lotissements. Sur ce point, en effet, la réponse ministérielle commentée :

    - rappelle d’abord que « l'article R. 442-1 c exclut clairement du champ d'application de la procédure du lotissement les divisions effectuées, conformément à ce permis » ;

    - précise ensuite que si « les dispositions de l'article R. 431-24 ne s'opposent pas à ce que la division foncière intervienne avant tout commencement de construction, dès lors que les permis issus de la scission du permis initial sont légaux et auraient pu être délivrés de manière autonome » il n’en demeure pas moins que « toutefois une telle division ne saurait ni remettre en cause le projet d'ensemble, ni permettre de contourner une autre réglementation » ;

    - puis oppose enfin en conséquence à la cession de « permis de construire distincts » « les limites du champ d'application de l'article R. 442-1 d ».

    En substance, « la division foncière » résultant « de la scission du permis initial » et de la cession de « permis de construire distincts » est donc une division nouvelle ou du moins une division qui n’est plus rattachable au permis d’origine puisqu’il faut alors en apprécier le régime au regard de la règlementation sur les lotissements non plus en considération de l’item c) de l’article R.442-2 mais au regard de son item d).

    Ainsi, « sauf à relever de la procédure de lotissement », un transfert partiel se rapportant à une maison individuelle ne peut « être autorisée dans le cadre d'une scission de permis de construire valant division » puisque les bénéficiaires de tels transferts ne peuvent pas être regardés comme des « personnes (…) qui ont elles-mêmes obtenu un permis de construire portant sur la création d'un groupe de bâtiments » ; ce qui est en revanche le cas des co-titulaires d’une autorisation conjointe…

     


    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés
     

  • Peut-on acquérir une parcelle pour l’adjoindre à un autre terrain, consommer les droits à construire y étant attachés puis la rétrocéder à son propriétaire d’origine ?

    Le fait acquérir une parcelle dans le but d’y consommer les droits à construire sur une autre parcelle avant de la rétrocéder à son propriétaire d’origine n’est pas nécessairement frauduleux.

    CAA. Paris, 10 novembre 2010, Max A…, req. n°09PA03116


    Voici un arrêt particulièrement intéressant – que nous admettons avoir loupé lors de sa mise en ligne sur Légifrance… – mais qui à notre sens doit être manié avec une réelle précaution compte tenu des circonstances particulières de cette instance et du peu d’informations fournies par cette décision sur les circonstances de fait exactes de cette affaire.

    Dans cette affaire, le pétitionnaire avait obtenu un permis de construire portant sur un terrain constituait de deux parcelles contiguës, sur lesquelles il disposait de deux promesses de ventes distinctes, et autorisant, d’une part, un bâtiment d’habitation collective sur la première et, d’autre part, la réhabilitation d'un pavillon existant sur la seconde. Il reste que la promesse de vente portant sur la seconde organisait comme mode de paiement la rétrocession à son propriétaire initiale du pavillon réhabilité en dation tout en stipulant que ce lot pourra sortir de la copropriété et qu'une clôture devra séparer cette parcelle du reste de la copropriété.

    C’est en raison de ce montage que les requérants devaient contester ce permis de construire et ce, en soutenant que ce dernier était entaché de fraude, tant pour ce qu’il prévoyait l’adjonction d’une parcelle à une autre qu’en ce qu’il organisait ensuite une forme de rétrocession de celle-ci à son propriétaire d’origine.

    Mais ce recours devait donc être rejeté par la Cour administrative d’appel de Paris qui, sur le « volet acquisition », jugea en premier lieu que :

    « Considérant, d'une part, que la circonstance que la SCI Mahogany a acquis deux parcelles contiguës afin d'élargir l'assiette foncière de la construction de l'immeuble, en vue de respecter les prescriptions de l'article UB 14 du plan d'occupation des sols, dont la finalité est de limiter la densité sur la zone, n'est pas à elle seule de nature à démontrer qu'elle ait entendu faire échapper cette construction aux règles d'urbanisme applicables, alors même que la réunion des parcelles a permis d'obtenir des droits à construire plus favorables ; qu'il ressort des pièces du dossier que le projet porte sur la construction nouvelle d'un bâtiment collectif et sur la réhabilitation d'un pavillon qui constituent un ensemble immobilier présentant une unité architecturale et des espaces communs, notamment les accès et les places de stationnement ».

    Cette solution est à cet égard assez « classique » dès lors que la finalité de l’article 14 d’un règlement d’urbanisme local a pour objet de la limiter la densité à l’échelle de la zone et ne procède donc pas de considérations devant être appréciées isolément à l’échelon de chacune des parcelles de cette zone.

    D’ailleurs, comme on le sait, le Conseil d’Etat a lui-même jugé que « la circonstance que la société requérante ait conclu un bail emphytéotique sur une parcelle voisine afin d'élargir l'assiette foncière de la construction, en vue de respecter les prescriptions de l'article UB 9 du plan d'occupation des sols, dont la finalité est de limiter la densité sur la zone, n'est pas à elle seule de nature à démontrer qu'elle ait entendu faire échapper la construction aux règles d'urbanisme applicables » (CE. 30 décembre 2002, SCI d’HLM de Lille, req. n°232.584).

    Or, dans sur cette affaire, le Commissaire du Gouvernement AUSTRY avait surtout souligné que : « il nous semble ici que l’objet de la règle relative à l’emprise au sol des constructions est d’éviter une densification excessive de la zone dans laquelle se situe la construction projetée. Dès lors, le seul fait de transférer les droits à construire générés par une parcelle voisine qui n’aurait pas déjà épuisé ces droits ne permet pas par lui-même d’échapper aux conséquences de l’article UB.9, mais bien en respectant l’esprit de ce texte et non seulement sa lettre, d’éviter une densification trop forte de l’unité foncière constituée par le terrain d’assiette de la construction projetée. (…) Le transfert des droits à construire généré par la parcelle propriété de l’OPHLM n’est pas sans conséquence puisqu’il interdira l’utilisation des droits à construire de cette parcelle pour une autre opération, et évitera donc une surdensification de la zone qui est précisément ce qu’on cherché à prévenir les auteurs du POS en limitant l’emprise au sol de constructions.
    Nous concluons donc qu’en estimant que l’opération en cause a constitué une manœuvre qui aurait été effectué en vue d’échapper aux prescriptions de l’article UB.9, la cour a inexactement qualifié les faits de l’espèce
    » (Publiées in BJDU, n°3/2003, p.192, spec. P.194).


    Or, cette analyse faite à la lumière de la finalité de l’article 9 du règlement d’urbanisme local est bien évidemment parfaitement transposable à la finalité de son article 14, lesquelles sont « connexes » pour avoir toutes les deux trait à la densification du terrain (voir d’ailleurs : TA. Versailles, 5 juin 2007, SCI Balzac, req. n°0501083-3) ; ce raisonnement étant à notre sens également transposable s’agissant de l’article 5 d’un règlement, nonobstant la récente jurisprudence de la Cour marseillaise sur ce point.

    Il faut, toutefois, relever que sur ce point la Cour administrative d’appel de Paris a jouté « qu'il ressort des pièces du dossier que le projet porte sur la construction nouvelle d'un bâtiment collectif et sur la réhabilitation d'un pavillon qui constituent un ensemble immobilier présentant une unité architecturale et des espaces communs, notamment les accès et les places de stationnement ».

    A cet égard, la Cour administrative d’appel de Paris nous semble ainsi avoir mis en exergue le bien fondé du recours à un permis de construire unique ; laissant ainsi à penser que la solution aurait pu être différente en l’absence de tout aménagement commun et qu’en pareil cas, il aurait fallu apprécier la légalité d’ensemble de l’opération comme si elle avait donné lieu à deux permis de construire distinctement obtenus et, donc, parcelle par parcelle.

    Mais à notre sens, une telle considération était inopérante en l’espèce dans la mesure où :

    - d’une façon générale, rien ne s’oppose à ce que deux projets distincts soient regroupés sous une seule et même demande de permis de construire ;
    - plus spécifiquement, il ressort des arrêts précités que dans ces affaires la parcelle acquise par le pétitionnaire pour accroitre ses possibilités de construction sur une autre ne devait accueillir aucune construction (CE. 30 décembre 2002, SCI d’HLM de Lille, req. n°232.584 & TA. Versailles, 5 juin 2007, SCI Balzac, req. n°0501083-3).

    Venons-en ainsi à la question la plus délicate : celle de la rétrocession ultérieure au propriétaire d’origine. Sur ce point, la Cour administrative d’appel de Paris a donc jugé que :

    « Considérant, d'autre part, que si la promesse de vente de la parcelle C161 par son propriétaire à la SCI Mahogany signée le 28 juillet 2004, qui était jointe au dossier de demande de permis de construire déposé le 17 septembre 2004, prévoit que le pavillon rétrocédé à titre de paiement en dation pourra sortir de la copropriété, qu'une clôture doit séparer cette parcelle du reste de la copropriété et que le lot à rétrocéder n'aura plus de possibilité de construction, les droits à construire résiduels attachés à la propriété devant être entièrement consommés par le programme de construction à réaliser sur les terrains 59, 61 et 63 rue de Plaisance, ces éléments ne peuvent être regardés comme constitutifs d'une fraude qui aurait eu pour objet d'induire l'administration en erreur ».

    Or, comme on le sait, il a précédemment été jugé qu’était entaché de fraude le fait :

    - non pas seulement à acquérir une parcelle contiguë du terrain d’assiette de l’opération projetée mais à l’acquérir pour ensuite, peu de temps après l’obtention du permis de construire délivré dans ces conditions, la rétrocéder à un tiers, voire à son propriétaire d’origine (CAA. Nancy, 16 mai 2002, SCI Helios, req. n°97NC02596) ;
    - pour bénéficier du dispositif alternatif prévu par l’article R.123-10 du Code de l’urbanisme, permettant la prise en compte de la partie du terrain grevé d’un emplacement réservé pour autant que le pétitionnaire la cède gratuitement à la collectivité, à acquérir de la collectivité une partie de terrain pour ensuite la lui rétrocéder gratuitement pour pouvoir bénéficier du report de COS correspondant (CAA. Lyon, 10 mars 1998, Ville de Nice, req. n°94LY01151).

    Il faut toutefois précisé que dans cette affaire :

    -  le permis de construire avait été obtenu le 23 février 2005 ;
    - les requérants n’avaient introduit un recours gracieux que le 12 décembre 2007 en sollicitant le retrait de cette autorisation en raison de son caractère frauduleux ;
    - les requérants avaient saisi le juge administratif d’une requête tendant à l’annulation de la décision de rejet de ce recours et sollicitant que le juge enjoigne à la commune de procéder au retrait de cette autorisation.

    Selon toute vraisemblance, le délai de recours des tiers tel qu’il a vocation à être déclenché par l’affichage du permis de construire était expiré à la date d’introduction de leur recours gracieux et, partant, les requérants n’étaient donc plus « recevables » à contester ce permis que sur le terrain de la fraude. En pareil cas en effet, si le caractère frauduleux d’une autorisation ne permet pas de s’affranchir du délai de recours aujourd’hui fixé par l’article R.600-2 du Code de l’urbanisme pour saisir le juge administratif d’une requête tendant « directement » à l’annulation du permis de construire contesté, les tiers ont néanmoins encore la possibilité – et ce, sans aucune condition de délai – de solliciter son retrait pour fraude pour, en cas de rejet de leur recours, saisir le juge administratif aux fins qu’il annule cette décision de rejet et enjoigne subséquemment à la commune de procéder à ce retrait.

    Il reste la fraude se caractérise comme une manœuvre destinée à échapper à une prescription d’urbanisme et ce, par la présentation d’un projet de nature à tromper l’administration sur sa réalité. Il s’ensuit que quelles que soient la réalité des intentions du pétitionnaire et l’illégalité de l’autorisation en résultant, il ne peut être avoir fraude lorsque l’administration était en mesure d’apprécier la réalité du projet (CE. 21 mars 2007, Cne de Saint-Laurent du Var, req. n°278.559).

    Or, dans l’affaire objet de l’arrêt commenté la réalité du montage ressortait de la seule « promesse de vente de la parcelle C161 par son propriétaire à la SCI Mahogany signée le 28 juillet 2004, qui était jointe au dossier de demande de permis de construire déposé le 17 septembre 2004 » : la promesse de vente ayant été jointe au dossier, les services instructeurs ne pouvaient ignorer les éléments du montage en litige et, partant, celui-ci ne pouvait être qualifié de fraude « qui aurait eu pour objet d'induire l'administration en erreur ».

    Le montage n’étant de ce seul chef pas frauduleux, la requête qui n’était recevable en ce qu’elle était fondée sur la prétendue fraude du pétitionnaire était donc nécessairement vouée au rejet.

    De ce fait, cet arrêt ne permet donc pas de conclure qu’un tel montage n’est pas même illégal. Or, à ce sujet, l’arrêt ne fournit pas – et c’est normal puisque la Cour n’avait à se prononcer que sur la fraude – une réponse à une interrogation essentielle à notre sens sur ce point : les deux parcelles appartenaient-elles initialement au même propriétaire.

    On distinguera ainsi les deux hypothèses.

    Dans le cas où les deux parcelles composant le terrain à construire appartenaient à l’origine au même propriétaire, le montage aurait eu pour « particularité » de faire relever chacune de ces parcelles de deux promesses de ventes distinctes mais n’en aurait pas moins été équivalent à celui objet de l’arrêt par lequel la Cour administrative d’appel de Versailles (CAA. Versailles, 29 mars 2007, ADEJJ, req. n°06VE01147) a jugé que :

    - d’une part, le « COS » d’une construction à réaliser peut être établi au regard de la superficie de l’ensemble de l’unité foncière existante à la date de délivrance du permis de construire s’y rapportant et non pas seulement en considération de celle de la seule parcelle constituant l’assiette foncière de ce dernier dès lors que le détachement de cette parcelle n’a vocation à être réalisé qu’après la délivrance de cette autorisation ;
    - d’autre part et par voie de conséquence, il peut être tenu compte à cet effet de l’ensemble des droits à construire que le vendeur cède au pétitionnaire dans le cadre de la promesse de vente la parcelle à construire lorsque cette promesse inclut, outre ceux générés par la superficie de la parcelle à acquérir, tout ou partie des droits à construire attachés à la parcelle dont le vendeur conserve la propriété.

    En pareil cas, le montage en cause en l’espèce aurait donc selon nous été parfaitement légal. En effet, bien qu’elle soit quelque peu critiquée par certains, la solution retenue par la Cour administrative d’appel de Versailles dans cette affaire nous paraît néanmoins difficilement contestable dès lors que comme l’a souligné la Cour dans son arrêt, cette solution procède en effet de ce qu’à « la date de délivrance du permis de construire litigieux, la division du terrain en propriété et en jouissance n'était pas intervenue »..

    Or, en cela, cette solution apparaît donc parfaitement conforme aux principes selon lesquels :

    - d’une part, les prescriptions d’urbanisme ont par principe pour assiette l’unité foncière sur laquelle porte le permis de construire considéré ;
    - d’autre part, la légalité d’un permis de construire s’apprécie en considération des éléments de droit et de fait présents à sa date de délivrance, ce dont il résulte, notamment, que « l'unité foncière doit s'apprécier telle qu'elle est constituée à la date à laquelle l'autorité administrative statue sur la demande de permis de construire » (CAA. Marseille, 2 juin 2005, Préfet de la Corse du Sud, req. n°03MA00163) ;

    Dans cette mesure, la solution dégagée par la Cour versaillaise nous semble donc pouvoir être caractérisée comme la transposition a contrario de l’arrêt par lequel le Conseil d’Etat a précédemment jugé que :

    « Considérant que l'article UG 14 du plan d'occupation des sols d' Epinay-sur-Seine fixe le coefficient d'occupation du sol pour la zone dans laquelle le permis a été demandé à 0,50 ; que si la demande de permis de construire déposée par l'association "Centre culturel et groupe des jeunes d' Epinay" fait état d'une surface de terrain de 28 928 m2 et s'il est effectivement établi que la commune est propriétaire d'un terrain ayant cette surperficie, il ressort des pièces du dossier que la surface du seul terrain qui faisait l'objet de la demande de permis était limité à 2 607 m2 ; que l'association pétitionnaire ne justifiait d'aucun autre droit à construire que celui qu'elle tenait du bail emphytéotique que lui avait concédé la commune et qui ne portait que sur ce terrain de 2 607 m2 ; qu'il est constant que le rapport de la surface hors oeuvre nette autorisée par le permis attaqué à la surface du terrain ainsi entendue dépasse le coefficient d'occupation du sol autorisé ; que la COMMUNE D'EPINAY-SUR-SEINE n'est donc pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a annulé l'arrêté en date du 23 mai 1990 par lequel son maire a délivré à l'association "Centre culturel et groupe de jeunes d' Epinay" un permis de construire un centre culturel » (CE. 15 février 1993, Cne d’Epinay-sur-Seine, req. n°131.087) ;

    et a donc clairement induit que l’association pétitionnaire aurait légalement pu disposer d’autres droits à construire que ceux attachés à la seule superficie de l’assiette foncière de son bail à construire ; la Cour administrative d’appel de Paris ayant d’ailleurs elle-même jugé que :

    « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la société Provini et fils a acquis un terrain en forme d'équerre d'une superficie de 1913 m2, qui jouxte les rues de Paris, de Bordeaux et de Conflans à Charenton-le-Pont, et sur lequel elle projetait de construire un ensemble immobilier comportant deux bâtiments, implantés l'un rue de Paris et l'autre au coin des rues de Bordeaux et de Conflans, et un parking souterrain ; qu'à la suite de la cession par la société Provini d'une partie de ses droits à construire à l'OPAC DU-VAL-DE MARNE, le maire de la commune de Charenton-le-Pont et le Préfet du Val-de-Marne, par deux permis de construire délivrés respectivement les 26 juin 1994 et 18 juillet 1994, ont autorisé respectivement la société Provini et fils à construire les parkings souterrains et le bâtiment prévu rue de Paris, et l'OPAC DU VAL-DE-MARNE à réaliser la partie du projet donnant sur les rues de Bordeaux et de Conflans, correspondant aux droits à construire qui lui avaient été cédés ; qu'il est constant que l'ensemble immobilier qui fait l'objet de ces deux permis respecte le coefficient d'occupation des sols majoré de 2,80 dont il bénéficie, en raison de sa situation, en bordure des rues de Paris, de Conflans et de Bordeaux ; que par suite, dès lors que le terrain d'assiette n'est pas divisé, le préfet du Val-de-Marne n'a pas méconnu les dispositions précitées de l'article UA 14-2 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune en accordant le 18 juillet 1994 à l'OPAC DU VAL-DE-MARNE un permis de construire destiné à la réalisation sur le terrain d'assiette de l'ensemble immobilier projeté l'un des bâtiments de cet ensemble ; qu'il en résulte que l'OPAC DU VAL-DE-MARNE est fondé à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris s'est fondé sur le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UA 14-2 pour annuler le permis de construire dont il s'agit » (CAA. Paris, 17 juin 1999, OPAC du Val de Marne, req. n°96PA02945).

    Pour ce qui concerne la réalisation du bâtiment d’habitation collective, le pétitionnaire aurait donc pu se borner à n’acquérir que la parcelle devant constituer l’assiette de l’immeuble tout en achetant les droits à construire liés à la seconde pour les consommer sur la première.

    Si en revanche les deux parcelles d’assiette du projet appartenaient initialement à deux propriétaires distincts, la légalité de ce montage est en revanche nettement moins évidente ; bien que la promesse de vente en cause ait stipulé que la parcelle « à rétrocéder n'aura plus de possibilité de construction, les droits à construire résiduels attachés à la propriété devant être entièrement consommés par le programme de construction à réaliser sur » l’autre parcelle, ce dont il résultait que le montage ne pouvait être regardé comme une forme d’abus du droit résultant de l’abrogation de l’ancien dispositif prévu par l’article L.111-5-1 du Code de l’urbanisme.

    Dans cette hypothèse, il y’aurait eu selon à s’interroger sur la légalité d’un tel montage en ce qu’il n’opérerait ni plus ni moins qu’un « transfert de COS » entre deux unités foncières distinctes par le jeu de leur réunion avant leur ultérieure dissociation et ce, dans un cas ne relevant pas de l’hypothèse visée par les articles L.123-4 et R.123-10 du Code de l’urbanisme…

     

    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés