Ok

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies. Ces derniers assurent le bon fonctionnement de nos services. En savoir plus.

Permis de construire - Page 4

  • Sur le défaut de production au dossier de demande du titre habilitant à construire le pétitionnaire

    Lorsque le titre habilitant à construire le pétitionnaire consiste en une promesse de vente conclue avec l’autorité compétente pour statuer sur la demande, le défaut de production de cette promesse au dossier produit par le pétitionnaire n’entache pas le permis de construire d’illégalité au regard de l’article R.421-1-1 du Code de l’urbanisme.

    CE. 23 décembre 2011, Association pour la défense et la protection de la commune de Varaville, req. n°322.912


    Voici un arrêt qui rendu pour application de l’ancien article R.421-1-1 du Code de l’urbanisme conserve néanmoins un intérêt au regard du régime applicable depuis le 1er octobre 2007.

    Comme on le sait en effet l’article précité se bornait à disposer que « la demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain » et, par voie de conséquence, ne prescrivait pas lui-même que le pétitionnaire devait produire la preuve de ce titre à son dossier.

    Pour autant, le Conseil d’Etat en avait cependant déduit qu’en dehors du cas où le pétitionnaire était le propriétaire du terrain à construire ou du moins en dehors du cas où l’administration était tenue de le regarder comme le « propriétaire apparent » dudit terrain, il incombait au pétitionnaire de produire au dossier une pièce établissant qu’il disposait bien d’un tel titre. Et compte tenu, d’une façon générale, du principe d’indépendance des législations et des procédures et, plus particulièrement, de l’objet et des effets du permis de construire dont il résulte que l’administration est réputée statuer pour ce qui concerne le projet au seul regard des pièces produites par le pétitionnaire, le défaut de production au dossier du titre habilitant à construire le pétitionnaire était en principe de nature à emporter à lui seul l’annulation du permis de construire délivré dans ces conditions.

    Mais précisément, tel ne fut pas le cas dans cette affaire. En effet, si le pétitionnaire avait omis de produire son titre au dossier et si pour cette raison son permis de construire devait être annulé en première instance par le Tribunal administratif de Caen, le Cour administrative d’appel de Nantes devait pour sa part retenir une autre solution et ce, pour un motif ainsi confirmé par le Conseil d’Etat :

    « considérant qu'aux termes de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain (...) ; que pour estimer que la SCI 1 bis rue Guillaume le Conquérant justifiait, pour l'octroi du permis de construire litigieux, d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain d'assiette du projet, la cour a pu, sans erreur de droit, se fonder sur l'existence d'une promesse de vente conférant des droits à cette société mais ne figurant pas dans le dossier de demande de permis de construire, dès lors que cette promesse émanait de la commune elle-même ; qu'après avoir relevé, par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, que la promesse de vente, initialement consentie au bénéfice de la SARL Foncière Escudier, avait été transférée à la SCI 1 bis rue Guillaume le Conquérant , la cour n'a pas inexactement qualifié les faits de l'espèce en estimant que ce transfert avait créé des droits au profit de la SCI 1 bis rue Guillaume le Conquérant ».

    En substance, le Conseil d’Etat a considéré lorsque le titre habilitant à construire le pétitionnaire consiste en une promesse de vente conclu la commune, le défaut de production de cette promesse au dossier produit par le pétitionnaire n’entache pas le permis de construire d’illégalité au regard de l’article R.421-1-1 du Code de l’urbanisme.

    Deux précisions doivent être apportées sur ce point.

    D’une part, et d’une façon générale, il faut rappeler qu’une promesse de vente portant sur un terrain à construire conférait à son bénéficiaire la qualité de « propriétaire apparent » de ce terrain au regard de l’ancien article R.421-1-1 du Code de l’urbanisme (CE. 13 janvier 1993, M. et Mme. Mijon, req. n° 118.347 ; CE. 1er juillet 1987, Comité de Sauvegard du Bois Plage en Ré, req. n°48886 ; CE. 19 janvier 1994, Comité d’intérêt local de la commune de Saint-Didier, req. n°109.847).

    Or, lorsque le pétitionnaire déclarait être propriétaire du terrain objet de sa demande de permis de construire, l’administration compétente ne pouvait légalement pas rejeter cette demande au motif tiré de l’article précité mais ce, sauf en cas de contestation sérieuse par un tiers de la qualité du pétitionnaire (pour l’exemple de la contestation de la validité d’une promesse consentie par la commune : CE. 28 juillet 1995, Sté Logi-Est, req. n°112.775) et/ou lorsque plus généralement l’administration ne pouvait pas ignorer qu’il n’était pas propriétaire dudit terrain (CE. 4 octobre 1989, Bouquet, req. n°67.896).

    Il s’ensuit qu’en l’espèce, le pétitionnaire aurait valablement pu se déclarer propriétaire du terrain objet de la demande puisqu’a contrario, non seulement il n’y avait manifestement pas de contestation sérieuse sur ce point mais qu’en outre la commune ne pouvait donc pas ignorer que le pétitionnaire disposait bien d’un tel titre.

    Mais quoi qu’il en soit, que le pétitionnaire ait ou non déclaré être propriétaire du terrain à construire dans cette affaire, le Conseil d’Etat a donc considéré que le permis de construire contesté était légal au regard de l’article R.421-1-1 du Code de l’urbanisme dès lors que la commune l’ayant délivré ne pouvait ignorer qu’elle avait consenti une promesse de vente au pétitionnaire.

    Ainsi, la commune agissant en tant qu’autorité compétente pour statuer sur la demande n’est a fortiori pas réputée ignorer que le terrain sur lequel porte cette demande lui appartient.

    Or, comme on le sait, s’il résulte des dispositions combinées des actuels articles R.423-1 et R.431-5 du Code de l’urbanisme que le pétitionnaire n’a plus à produire son titre habilitant à construire mais doit seulement attester disposer de l’une des qualités visées par l’article R.423-1, il n’en demeure pas moins que le juge semble néanmoins avoir vocation à contrôler la validité de cette attestation et la réalité de cette qualité.

    Dans cette mesure, ces articles semblent ainsi avoir généralisé la théorie du « propriétaire apparent », telle qu’elle avait été dégagée par la jurisprudence rendue sous l’empire de l’ancien article R.421-1-1 du Code de l’urbanisme.

    Au regard de la portée de l’arrêt commenté ce jour, il semble donc raisonnable de considérer qu’une commune pourrait valablement opposer un refus de permis de construire à une demande portant sur un terrain lui appartenant alors qu’elle n’a consentie aucun titre à cet effet au pétitionnaire puisqu’elle ne peut alors pas ignorer que l’attestation néanmoins fournie par le pétitionnaire est à tout le moins erronée.

    D’autre part, et plus spécifiquement, si le Conseil d’Etat n’a pas mis cette considération en exergue force est néanmoins de considérer que la solution retenue en l’espèce ne peut valoir que lorsque la personne publique ayant consentie son « titre habilitant à construire » au pétitionnaire est l’autorité compétente pour statuer sur la demande de permis de construire présentée par celui-ci.

    Mais dès lors il faut rappeler que le principe de l’attestation prévue par l’article R.431-5 précité connait cependant une forme d’exception puisque l’article R.431-13 du Code de l’urbanisme toutefois que « lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public » ; étant rappelé qu’au regard de l’ancien article R.421-1-1 (al.3) qui a cet égard disposait que « lorsque la construction est subordonnée à une autorisation d'occupation du domaine public, l'autorisation est jointe à la demande de permis de construire », l’article R.431-13 apparait en l’état comme un assouplissement d’ordre formel n’ayant en revanche pas vocation a remettre en cause le contrôle que peut opérer le juge sur la propension de la dépendance du domaine public considéré à accueillir la construction projetée (CAA. Bordeaux, 28 octobre 2010, Mme Sylviane X., req. n°10BX00075).

    Il n’en demeure pas moins que l’autorité « gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public » au regard de l’article R.431-13 précité peut être la même que celle à laquelle il incombe de statuer sur la demande de permis de construire.
    Par voie de conséquence, dans ce cas, et lorsque cet « accord » a bien été octroyé au pétitionnaire mais n’a en revanche pas été joint au dossier de demande, il semble également possible de considérer que la solution retenue par le Conseil d’Etat dans l’arrêté commenté ce jour est de nature à avoir une incidence sur la jurisprudence rendue en application de l’alinéa 3 de l’ancien article R.421-1-1 précité au titre duquel il avait notamment été jugé que :

    « Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme : « La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique. (...) / Lorsque la construction est subordonnée à une autorisation d'occupation du domaine public, l'autorisation est jointe à la demande de permis de construire » ; Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet de construction litigieux comportait la réalisation d'un nouvelle entrée à partir de la voie publique qui nécessitait un aménagement permanent d'une dépendance de la voie publique bordant le terrain d'assiette de cette construction ; que la création de cette nouvelle entrée nécessitait l'obtention d'une permission de voirie, laquelle a été délivrée le 14 mars 2004 ; qu'il est constant toutefois que l'arrêté accordant cette autorisation d'occupation du domaine public n'a jamais été joint à la demande de permis de construire présentée par la SCI DU PARC DE FONDARGENT ; qu'en statuant sur cette demande alors que cette société n'avait pas produit cette autorisation d'occupation du domaine public, et quand bien même celle-ci avait été délivrée par le maire de Saint-Orens de Gameville, ce dernier a, comme l'ont à juste titre estimé les premiers juges, méconnu les dispositions du dernier alinéa de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme » (CAA. Bordeaux, 19 mai 2008, SCI Parc de Fondargent, req. n°06BX01188).



    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés
     

  • Modificatif de régularisation des permis groupés et annulation partielle des permis de construire valant division

    Un permis de construire groupé délivré en méconnaissance de l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme ne peut pas être ultérieurement régularisé par un « modificatif » délivré sous l’empire de l’ancien article R.431-24 du Code de l’urbanisme. Partant, le vice affectant cette autorisation dans sa totalité est de nature à en emporter l’annulation globale.

    CAA. Paris 4 novembre 2011, Société Murat Vazire, req. n°10PA02696


    Dans cette affaire, la société appelante avait obtenu un permis de construire en vue de l’édification d’un ensemble immobilier comportant plusieurs bâtiments sur un terrain de 10.230 mètres carrés. Cette autorisation devait toutefois être contestée puis annulée par le Tribunal administratif de Paris au motif tiré de la méconnaissance de l’article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme.


    La société pétitionnaire devait toutefois interjeter appel de ce jugement en contestant l’assujettissement même de son projet à la procédure de permis de construire valant division ; assujettissement que confirma cependant la Cour administrative d’appel de Paris au terme d’une appréciation des caractéristiques du projet principalement fondée sur des critères rarement mis autant en exergue en la matière :

    « considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet prévoit, sur un terrain d'assiette de 10 230 m², la construction par un seul maître d'ouvrage d'un ensemble immobilier comportant plusieurs bâtiments de R+5 à R+10 étages sur 3 et 4 niveaux de sous-sol, à usage d'habitation (211 logements dont 64 logements sociaux), d'une aumônerie, d'un hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) comprenant 80 chambres ; que les immeubles comprenant 147 logements destinés à la vente, sont situés le long de la rue de Varize et du boulevard Murat et les immeubles comprenant 64 logements sociaux, et l'EHPAD sont situés au sud de la parcelle le long du boulevard Murat et de la rue du général Delestraint ; que ces deux groupes de bâtiments sont séparés par une allée traversant du nord au sud l'intégralité du terrain d'assiette et délimitant deux zones distinctes ; que, par ailleurs, le plan de repérage des clôtures prévoit des clôtures intérieures délimitant la partie du terrain affectée aux immeubles destinés à la vente comprenant des clôtures privatives pour les logements situés au rez-de-chaussée, la partie du terrain affectée à l'établissement destiné aux personnes âgées et la partie du terrain affectée aux immeubles destinés aux logements sociaux ; que l'organisation spatiale du projet s'organise ainsi autour d'unités fonctionnelles distinctes destinées à la vente, aux logements sociaux et à un établissement privé pour l'hébergement de personnes âgées ; qu'à la date des décisions contestées, le projet prévoyait ainsi, à tout le moins, de réaliser une division en propriété ou en jouissance de son terrain pour la partie affectée à l'établissement pour personnes âgées ; que, dès lors, le projet entrait dans le champ d'application des dispositions précitées de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme ».

    Mais plus spécifiquement, la Cour devait implicitement rejeter la demande de la société appelante tendant à l’application de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme pour ce faisant prononcer l’annulation globale du permis de construire contesté.

    En première analyse, une telle solution est on ne peut plus logique puisque l’on sait que l’autorisation de construire et l’autorisation de diviser portée sur un permis groupé délivré au titre de l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme ou par l’actuel article R.431-24 sont indivisibles ; telle étant la raison pour laquelle la Cour administrative d’appel de Bordeaux a déjà eu l’occasion de préciser que l’article L.600-5 ne trouvait pas selon elle à s’appliquer en la matière (CAA. Bordeaux, 17 mars 2009, Sté Bouygues Immobilier, req. n°07BX02438).

    Il reste que dans l’affaire objet de cet arrêt de la Cour bordelaise le permis avait été délivré conformément à l’article R.421-7-1 précité – et avait été annulé au motif que la superficie de certains des terrains à créer méconnaissait les prescriptions de l’article 5 du POS communal – alors qu’en l’espèce le permis de construire contesté avait été délivré au vu d’un dossier ne comportant pas les pièces requises par l’article précité et en conséquence d’une demande manifestement formulée en dehors de la procédure du permis de construire valant division.

    Or, s’il est vrai que ces vices sont de nature à affecter la totalité du projet en cause, il n’en demeure pas moins que la solution retenue sur ce point est plus surprenante en ce qu’elle émane de la Cour administrative d’appel de Paris dont on sait qu’elle a été la première à appliquer l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme :

    • d’une part, en s’affranchissant du critère d’invisibilité juridique traditionnellement mis en œuvre par la jurisprudence pour apprécier la propension de l’autorisation contestée a donné lieu à une simple annulation partielle ;
    • d’autre part, en allant au-delà de la lettre de l’article précité en prononçant l’annulation partielle d’un permis de construire alors que le vie dont il était entaché l’affectait dans sa totalité.

    Dans cette précédente affaire (CAA. Paris, 4 décembre 2008, SNC Hôtel La Bretonnerie, req. n°07PA03606), la Cour administrative d’appel de Paris avait en effet induit que la circonstance que l’autorisation contestée soit affectée d’illégalité dans sa totalité ne s’opposait pas au prononcé d’une annulation partielle au titre de l’article précité dès lors que le vice affectant cette autorisation pouvait être aisément régularisée par un « modificatif ».

    On pourrait ainsi considérer qu’en prononçant l’annulation totale de l’autorisation en cause dans l’affaire objet de la note de ce jour, la Cour administrative d’appel de Paris a ainsi estimé qu’une autorisation obtenue en tant que permis de construire simple ne peut être régularisée par un « modificatif » délivré au vu d’un dossier comportant les pièces requises dans le cas d’une demande portant sur une opération groupée.

    Tel n’est cependant pas le cas, du moins d’une façon générale. Et il faut dire qu’une telle solution aurait été pour le moins contestable.

    D’un point de vue procédural, en effet, il faut rappeler que l’autorisation dite « permis de construire valant division » n’existe pas en tant que telle dans le Code de l’urbanisme puisque cette autorisation n’est rien d’autre qu’un permis de construire de droit commun présentant pour seule particularité d’être délivré au vu d’un dossier comportant les pièces aujourd’hui requises par l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme.

    Or, tout vice affectant un permis de construire, y compris les vices de forme ou de procédure, est susceptible d’être purgé par un « modificatif » (CE. 2 février 2004, SCI La Fontaine de Villiers, 238.315) puisqu’un « modificatif » forme avec le permis primitif une autorisation unique dans la légalité doit s’apprécier comme si n’était en cause qu’une seule décision.

    De ce fait, la solution retenue en l’espèce par la Cour administrative d’appel de Paris ne remet aucunement en cause le bien-fondé (selon nous) des arrêts ayant déjà reconnu la possibilité de régulariser un permis de construire délivré en méconnaissance de l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme par un « modificatif » délivré au vu d’un dossier comportant les pièces prescrites par cet article (CAA. Nancy, 10 juin 2010, Mme Anne A., req. n°09NC00357).

    Quant au fond, et même à admettre qu’un tel « modificatif » n’ait pas pour seul objet de régulariser les vices affectant l’autorisation initiale mais vise en fait à modifier la nature de cette dernière en la transformant en un permis de construire valant division, il reste que selon nous une telle conclusion n’exclue pas en elle-même le recours à un tel modificatif dès lors qu’en principe, cette transformation n’a aucun impact sur les modalités d’application des règles d’urbanisme opposables au projet compte tenu de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme (voir ici) ; étant précisé que le PLU applicable en l’espèce (celui de la Ville de Paris) ne s’oppose au principe posé par cet article que s’agissant des lotissements.

    Il n’en demeure pas moins que la Cour administrative d’appel de Paris a bien rejeté l’argument de la société appelante, selon lequel le « modificatif » qu’elle avait ultérieurement obtenu avait régularisé l’autorisation contesté, mais ce au motif spécifique suivant :

    « considérant que les requérantes soutiennent que le permis modificatif délivré le 30 septembre 2008 n'était soumis qu'à l'application des nouvelles dispositions de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme et, qu'ainsi, la délivrance de ce permis a eu pour effet de régulariser le permis de construire initial ; qu'à supposer même que ces dispositions soient moins exigeantes, seules les dispositions de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme, demeuraient applicables au regard du projet contenu dans la demande initiale ; que, par suite, le permis modificatif du 30 septembre 2008 n'a pu régulariser sur ce point le permis initial ».

    La Cour semble donc avoir estimé que le « modificatif » allégué par la société appelante ne pouvait régulariser le permis primitif attaqué dans la mesure où celui-ci avait été délivré sous l’empire de l’article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme, contrairement au « modificatif » allégué relevant pour sa part de l’article R.431-24.

    Deux observations liminaires toutefois.

    D’une part, et d’une façon générale, il semble que la société appelante se soit bornée à évoquer l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme pour contester le principe même de l’assujettissement de cette opération à la procédure du permis de construire valant division.

    D’autre part, et plus spécifiquement, le « modificatif » allégué par la société appelante n’avait a priori pas pour objet de régulariser l’autorisation primitive mais tendait uniquement à modifier « le permis initial pour l'alignement des 4 niveaux de sous-sol sur la façade des bâtiments côté rue de Varize et la façade de l'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendante (EHPAD) côté rue du général Delestraint ».

    Pour autant, la solution retenue n’en est pas moins quelque peu surprenante ; d’autant que la motivation de l’arrêt sur ce point est pour le moins sur cursive.

    En effet, si la Cour administrative d’appel de Paris a pu avoir quelques difficultés avec la propension régularisatrice du « modificatif » (CAA. Paris, 14 janvier 2001, SCI La Fontaine de Villiers, req. n°99PA00757)., il reste qu’elle l’a dorénavant parfaitement intégrée ; au point d’ailleurs de la théoriser dans un considérant de principe et de la mettre en œuvre pour les vices affectant la forme et les mentions mêmes de l’arrêté de permis de construire initial (CAA. Paris, 30 octobre 2008, M. Gilbert Y., req. n°05PA04511). De même, c’est cette Cour qui avait pu juger que l’irrégularité des divisions foncières précédemment pratiquées en méconnaissance de la règlementation sur les lotissements pouvait être régularisée par le seul assouplissement de cette réglementation (voir ici).

    D’ailleurs, s’il est vrai que les conséquences d’une modification des règles de fond ne sont pas en tous points comparables à celles liées à l’évolution des règles de procédure, il n’en demeure pas moins que pour sa part la Cour administrative d’appel de Nantes a pu juger qu’une autorisation de lotir délivrée avant le 1er octobre 2007 pouvait être régularisée par un permis d’aménager modificatif (CAA. Nantes, 4 mai 2010, Cne de Belz, req. n°09NT01343).

    Mais il est vrai que pour sa part la Cour administrative d’appel de Nantes n’a jamais hésité à reconnaitre aux autorisations modificatives des vertus régularisatrices allant peut-être au-delà de celles qu’elles revêtent effectivement (CAA. Nantes, 22 avril 2008, Ministre de l’écologie, req. n°07NT02508)...

     


    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés

     

  • L’engagement d’une partie des travaux dans le délai prévu par l’article R.424-17 du Code de l’urbanisme interrompt en toute hypothèse ce délai pour l’ensemble de l’autorisation obtenue

    Dès lors que l’ensemble des constructions projetées ont été autorisées par un seul et même permis de construire, l’engagement d’une partie des travaux interrompt le délai de validité de cette autorisation dans son ensemble et ce, quelle que soit la divisibilité des constructions projetées.

    TA. Versailles, 30 juin 2011, SARL Batival, req. n°08-07765 (jugement n°16 cité par la lettre n°11.pdf du TA de Versailles)


    Nous avons ici déjà souvent traité des questions se rapportant à la notion d’ouvrages et d’ensembles immobiliers indivisibles. L’un des aspects des conséquences de la divisibilité du projet et de celle subséquente du permis de construire s’y rapportant est cependant moins connu : le délai de validité de cette autorisation et sa propension à être frappée de caducité partielle.

    Concrètement la question ainsi posée est de savoir si l’exécution d’une partie divisible d’un projet relevant d’un permis de construire unique interrompt ou non le délai de validité de cette autorisation pour son tout ou seulement pour sa partie mise en œuvre dans le délai fixé par l’article R.424-17 du code de l’urbanisme dont on rappellera qu’il dispose « le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année ».

    A cet égard, il faut tout d’abord relever qu’à cet égard l’article précité n’est pas substantiellement différent de l’ancien article R.421-32 qui pour sa part disposait que « le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de deux ans à compter de la notification visée à l'article R. 421-34 ou de la délivrance tacite du permis de construire. Il en est de même si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année ».

    A ce titre, et dans un arrêt il est vrai ancien, le Conseil d’Etat a jugé, mais sans réelle précision sur ce point, que le délai de caducité du permis de construire autorisant l’édification de plusieurs bâtiments pouvait être interrompu par l’engagement des travaux sur n’importe quel d’entre eux, sans qu’il soit donc nécessairement besoin que les travaux portent sur la totalité du projet (CE. 10 décembre 1965, Synd. des copropriétaires de l’immeuble « Pharao-pasteur », Rec., p. 684). Dans le même sens, mais plus récemment, et à propos d’un permis de construire portant sur deux bâtiments distincts, la Cour administrative d’appel de Douai a déterminé le délai d’un an avant lequel les travaux d’édification du second bâtiment devaient être engagés par la seule référence à la date d’achèvement du premier (laquelle était postérieure à l’échéance du délai initial) et ce, sans autre considération (CAA. Douai, 14 juin 2001, SCI Séverine, req. n°97DA01664).

    Toutefois, au terme d’une analyse plus précise des projets en cause, la Cour administrative d’appel de Marseille a pour sa part jugé que :

    - l’engagement des travaux ne portant que sur le premier bâtiment à construire n’avait pas interrompu le délai de validité du permis à l’égard du second bâtiment dans la mesure où l’un et l’autre « étaient indépendants et ne comportaient aucune partie commune » (CAA. Marseille, 22 avril 1999, Bracco, req. n° 97MA00647) ;

    - a contrario, l’engagement des travaux portant sur trois bâtiments suffisait à interrompre le délai de validité du permis à l’égard du quatrième dès lors que cet ensemble formait un projet « indivisible » (CAA Marseille, 6 octobre 2005, SCI Les Hautes Roches, req. n° 01MA01827).

    Sur ce point, il faut ainsi souligner que dans la première affaire, la Cour a retenu la caducité partielle du permis de construire alors même que l’exécution d’une des deux maisons projetées constituait au regard de l’économie générale du projet un commencement significatif d’exécution du projet. En revanche, dans la second affaire, la Cour a conclu à la validité d’ensemble du permis de construire non pas en considération de l’importance des travaux entrepris mais au premier chef en considération de l’indivisibilité du permis de construire les ayant autorisés.

    A s’en tenir à ces arrêts, le principal critère en la matière est/serait donc celui de la divisibilité du projet et du permis de construire s’y rapportant.

    Mais tel n’est donc pas la solution retenue par le Tribunal administratif de Versailles dans son jugement objet de la note de ce jour.

    Dans cette affaire, le permis de construire en cause portait sur la construction sur un même terrain, d’une part, de deux bâtiments et, d’autre part, de six maisons individuelles ; ces deux composantes du projet apparaissant indivisible puisque le Tribunal a relevé qu’elles auraient pu être réalisées indépendamment.

    Mais au terme du délai de validité prévu par l’article R.424-17 précité, seuls les travaux se rapportant à l’édification de ces six maisons individuelles avaient été réalisées. Ainsi, alors même que les travaux n’avaient pas encore été interrompus depuis plus d’un an, le Maire devait opposer au constructeur la caducité de son permis de construire pour ce qu’il concernait les deux bâtiments restant à construire et ainsi adopter une décision apparaissant parfaitement conforme à l’arrêt « Bracco » précité de la Cour administrative d’appel de Marseille.

    Il reste que pour sa part le Tribunal devait donc estimer que dans la mesure où l’opération avait donné lieu à un permis de construire unique et ce, sans que l’autorité compétente n’exige que ses deux composantes relèvent d‘autorisation séparées, l’exécution des travaux se rapportant aux villas avait interrompu le délai de validité de ce permis de construire dans son ensemble, y compris donc pour ce qui concerne les deux autres bâtiments restant à construire dès lors que les travaux n’avaient pas été interrompus pendant plus d’un an.

    Outre que l’on voit mal comment l’autorité compétente aurait pu exiger deux demandes de permis de construire distinctes puisque si un projet unique doit en principe faire l’objet d’une seule et même demande rien n’interdit que deux opérations distinctes projetées sur un même terrain d’assiette relève d’une seule et même autorisation, une telle solution n’apparait pas exempte de toute critique.

    Comme on le sait, en effet, il ressort de l’examen de la jurisprudence rendue en la matière que la divisibilité d’un projet d’urbanisme produit ses effets à tous les stades : 

    - la nature et le nombre d’autorisations susceptibles d’être obtenues (CE. 17 juillet 2009, Ville de Grenoble & Communauté d’Agglomération Grenoble Alpes Métropole, req. n°301.615 ; CAA. Bordeaux, 1er avril 2010, Nadia X., req. n°09BX00275 ; TA. Nice, 24 mai 2006, Mme Baracco, req. n°02-05432) ;

    - le pouvoir de l’administration statuant sur la demande, laquelle peut donner lieu à un refus partiel ou, a contrario, n’être que partiellement accordée (CE. 4 janvier 1985, SCI Résidence du Port, req. n° 47.248) ;

    - le pouvoir de l’administration pour retirer l’autorisation délivrée, le cas échéant partiellement (CE. 6 novembre 2006, req. n°281.672 ; CAA. Nantes, 7 avril 2010, SNC Parc Eolien Guern, req. n°09NT00829) ;

    - la propension du permis de construire obtenu a faire l'objet d'un transfert partiel (CE. 24 juillet 1987, req. n°61.164 ; CAA. Marseille, 18 mars 2004, Cne de Beausoleil, req. n°01MA00551. Voir ici et );

    - l’appréciation de la conformité des travaux en cours d’exécution et la détermination du champ d’application matérielle de l’ordre interruptif des travaux (CE. 25 septembre 1995, M. Michel Marchand, req. n° 118.863 ; CAA. Bordeaux, 8 février 2010, David Henri X…, req. n°09BX00808);

    - le sort contentieux de l’autorisation, laquelle pouvait déjà n’être que partiellement annulée et ce, bien avant l’entrée en vigueur de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme (CE. 2 février 1979, Cts Sénécal, req. n° 05.808) ainsi que, plus spécifiquement, sur l'appréciation par le juge des référés de l'urgence à suspendre le permis de construire attaqué (TA. Grenoble, 8 décembre 2011, M. Cipri, req. n°10-04965). 

    Et pour cause puisqu’en fait, lorsqu’un arrêté portant permis de construire est divisible, c’est qu’il intègre déjà « plusieurs décisions », si bien qu’il faut apprécier distinctement l’objet et les effets de « chacune des autorisations » (Concl. J. Burguburu sur : CE. 17 juillet 2009, Ville de Grenoble », BJDU n°4/2009, p.274).

    D’une façon générale, on voit donc mal pourquoi il en irait différemment pour ce qui concerne le délai de validité d’une autorisation divisible portant sur des projets distincts ; sans compter, plus spécifiquement, que la solution retenue par le Tribunal administratif de Versailles dans cette affaire incite à recourir au permis de construire unique pour en faire, à travers le régime de son délai de validité et des « droits acquis » qu’il confère, une forme de « super certificat d’urbanisme » protégeant des évolutions défavorables des règles d’urbanisme opposables au(x) projet(s) et ce, sans avoir même besoin d’en obtenir la prolongation.

    D’ailleurs, si à notre connaissance le Conseil d’Etat ne s’est jamais prononcé explicitement sur cette question en matière d’autorisation d’urbanisme, en hors du cas particulier des autorisations de lotir, il a en revanche clairement reconnu la propension d’une autorisation d’exploiter « ICPE » à être frappée de caducité partielle lorsque celle-ci est divisible, c’est-à-dire « dans l'hypothèse où, par le même acte, a été autorisée l'exploitation de plusieurs installations classées distinctes » (CE. 27 septembre 2006, Communauté d’agglomération de Montpellier, req. n° 269.553) ; les critères d’appréciation de la divisibilité d’une telle autorisation n’étant au surplus pas si éloignée de ceux mis en œuvre à l’égard d’une autorisation d’urbanisme (CAA. Marseille, 8 novembre 2001, Sté « Mines d’Or de Salsignes », req. n°97MA11230).

    Surtout, la solution retenue par le Tribunal administratif de Versailles dans cette affaire tend donc à faire du nombre d’autorisations obtenues le seul critère de détermination du délai dans lesquels les travaux peuvent être exécutés. Pour autant, tel n’est pas le cas dans la mesure où le délai de validité d’une autorisation d’urbanisme peut être impacté par la mise en œuvre d’une autre dès lors qu’elles se rapportent à des travaux indissociables puisqu’à titre d’exemple, le Conseil d’Etat a jugé que :

    « Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-32 du code de l'urbanisme : "Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de deux ans à compter de la notification visée à l'article R. 421-34 ( ...). Il en est de même si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année" ;
    Considérant qu'il résulte des dispositions ci-dessus rappelées que l'interruption des travaux pendant une durée de plus d'un an rend caduc le permis de construire, alors même que le délai de deux ans précité n'est pas expiré ;
    Considérant qu'en se fondant, pour faire application des dispositions susrappelées relatives au délai d'interruption des travaux d'un an à ces travaux de démolition, sur la circonstance qu'en l'espèce les travaux de démolition du bâtiment préexistant n'étaient pas dissociables des travaux de construction de sorte que le délai d'interruption des travaux devait être décompté à partir de l'arasement du bâtiment démoli, la cour administrative d'appel n'a pas dénaturé les faits de la cause ni entaché son arrêt d'erreur de droit
    » (CE. 8 novembre 2000, EURL « Les Maisons Traditionnelles, req. n°197.505).


    Mais dans cette mesure et en toute hypothèse, ce jugement renvoie également à l’inconnu du régime des permis de construire obtenus à la faveur de l’exception introduite par l’arrêt « Ville de Grenoble » et, notamment, à leurs délais de validité respectifs lorsque l’un des permis de construire ne peut être mis en œuvre qu’une fois que l’autre a été exécuté…

     

    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés
     

  • Quand la démolition d'une construction ne consiste pas à démolir un bâtiment

    Le fait qu’un projet de construction implique la démolition d’un ouvrage existant sur le terrain à construire n’implique pas que le dossier de demande de permis de construire justifie de la demande de permis de démolir requise si cet ouvrage ne constitue pas un bâtiment.

    CAA. 31 mai 2011, SCI Bercy Village, req. n°10PA06101

    Voici un arrêt récemment mis en ligne sur Légifrance qui pour le coup appelle en lui-même peu de commentaires mais permet de répondre à deux des interrogations générées par la réforme des autorisations d’urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007.

    Comme on le sait en effet, là où sous l’empire du dispositif applicable jusqu’au 1er octobre 2007, l’ancien article L.430-2 du Code de l’urbanisme ainsi que les articles pris pour application de celui-ci se bornait à viser les bâtiments, les articles L.421-3, R. 421-27 et R. 421-28 visent pour leur part les constructions.

    Or, cette terminologie n’est pas sans incidence puisqu’en droit de l’urbanisme la notion de construction est plus large et étendue que celle de bâtiment.

    C’est ainsi qu’en application de l’ancien article L.430-2, il avait été jugé que n’étaient pas soumis à permis de démolir les travaux de démolition portant sur des installations qui pour constituer des constructions n’en présentaient pas pour autant les caractéristiques d’un bâtiment (CE. 6 mars 1987, Cne de Champigny-sur-Marne, req. n°46354 ; CAA Paris 2 mars 2004, Assoc. Montsouris Environnement, req. n° 00PA02132 ; TA Versailles 6 novembre 1997, Durand, req. n°97-03456) bien qu’a contrario, la jurisprudence ait parfois eu une conception quelque peu extensive de la notion de bâtiment (à propos d’un ensemble composé d’un mur et d’un portail : CE 13 mars 1992, Association de sauvegarde de Chantilly, Dr. adm. 1992, comm. n° 215).

    D’autres dispositions tendaient d’ailleurs à confirmer que le permis de démolir s’impose dès lors que les travaux de démolition projetés constituent une construction.

    Il résulte à titre d’exemple de l'article R. 421-4 du Code de l’urbanisme que les lignes électriques et les canalisations constituent des constructions, lesquelles sont toutefois dispensées de toute formalité si elles sont souterraines.

    Précisément, l'article R. 421-29 dispense pour sa part de permis de démolir, les démolitions de lignes électriques et de canalisations ; c'est donc bien qu’à défaut d'une telle dispense, la démolition de lignes électriques et de canalisations auraient pu être assujettie à permis de démolir puisqu'elles constituent des constructions au sens de l’actuel article L. 421-3 du code de l’urbanisme.

    Mais chose quelque peu curieuse, l’article R.431-21 du Code de l'urbanisme, relatif aux pièces à fournir à l'appui des demandes d'autorisation, précise lui que « lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d'aménager doit : soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement » et, en d’autres termes, se réfère à la notion de bâtiment et non pas celle de construction visée par les articles L.421-3 et R.421-27 du Code de l’urbanisme.

    A s’en tenir à la lettre des articles précités, force est donc de considérer que :

    • si tout projet de démolition d’une construction est dorénavant soumis à permis de démolir (pour autant que le terrain soit situé dans un périmètre où cette autorisation est exigible), y compris donc si l’ouvrage à démolir ne constitue pas un bâtiment ;
    • il reste qu’en revanche, le dossier de demande de permis de construire ne doit justifier d’une demande de permis de démolir que lorsque cet ouvrage constitue un bâtiment.

    C’est cette analyse que confirme, sur le deux points, l’arrêté commenté de la Cour administrative d’appel de Paris.

    Dans cette affaire, le pétitionnaire avait sollicité et obtenu un permis de construire dont l’exécution impliquait la démolition préalable d’un ouvrage, en l’occurrence une terrasse. Pour autant, celui-ci n’avait pas adjoint à son dossier de demande, la justification d’une demande de permis de démolir. Et c’est pour ce seul motif que le Tribunal administratif de Paris annula le permis de construire obtenu.

    Mais saisie d’une demande de sursis à exécution de ce jugement, la Cour devait donc censurer cette analyse aux motifs suivants :

    « Considérant que l'annulation prononcée par le Tribunal administratif de Paris se fonde sur la circonstance que le dossier de demande de permis de construire n'était pas accompagné de la justification du dépôt d'une demande de permis de démolir alors que les travaux autorisés, dès lors qu'ils comprenaient la démolition d'une terrasse pavée sur dalle, emportaient la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir , en méconnaissance des prescriptions de l'article R. 431-21 du code de l'urbanisme, relatif à la composition du dossier de demande de permis de construire, qui a repris à cet égard les termes de l'article R. 421-3-4 du même code applicable à la date de la demande, et que cette démolition portait sur une construction au sens de l'article R. 421-27 du code de l'urbanisme, définissant le champ d'application du régime du permis de démolir ;
    Considérant que s'il ressort des pièces du dossier que la terrasse litigieuse, d'une surface de 450 m², recouverte de pavés de granit placés sur une dalle soutenue par une structure d'environ un mètre de hauteur, doit être regardée comme constituant une construction au sens de l'article R. 421-27 du code de l'urbanisme, le moyen de la requête tiré de ce que cette même terrasse ne pouvait en revanche être regardée comme constituant un bâtiment au sens et pour l'application des dispositions de l'article R. 421-3-4 du même code, relatives à la composition du dossier de demande de permis de construire, est sérieux et de nature à entraîner l'annulation du jugement
    ».


    Cet arrêt confirme ainsi que si les articles L.421-3 et R.421-27 du Code de l’urbanisme ont bien étendu le champ d’application du permis de démolir tel qu’il résultait précédemment de l’article L.430-2, cette extension n’a pas concerné en revanche les cas dans lesquels le pétitionnaire doit justifier d’un permis de démolir dans son dossier de demande de permis de construire, tels qu’ils résultaient antérieurement de l’article R.431-3-4.

    Pour être complet sur ce point, on précisera en effet que si la Cour a fait référence à l’ancien article R.431-3-4 – ce qui induit qu’a priori, la demande avait été présentée avant le 1er octobre 2007 – la solution retenue est évidemment transposable au régime en vigueur depuis cette date puisque la Cour a précisé que « l'article R. 431-21 du code de l'urbanisme (…) a repris à cet égard les termes de l'article R. 421-3-4 du même code applicable à la date de la demande ».

    Il reste que cet arrêt génère néanmoins deux interrogations dès lors que l’article R.431-21 n’a pas fait que reprendre l’ancien article R.421-3-4 puisqu’il tient également compte de la possibilité dorénavant ouvertes de solliciter un permis de construire valant autorisation de démolition.

    Ainsi, dès lors que sur ce point l’article R.431-21 n’opère pas de distinction en disposant que « lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d'aménager doit : soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement », il est permis de se demander si la possibilité d’obtenir une demande de permis de construire valant autorisation de démolition se limite aux cas où le projet implique la démolition d’un bâtiment.

    A notre sens non puisque l’article précité régit les cas où la demande « doit » le cas échéant « porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement » et ne régit pas les cas où elle le peut.

    Or, cette possibilité résulte de l’article L.451-1 du Code de l’urbanisme qui pour sa part se borne disposer « lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d'aménagement, la demande de permis de construire ou d'aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement » et, faute de précision, sur ce point vise donc toute démolition, y compris d’un ouvrage qui pour constituer une construction n’en forme pas pour autant un bâtiment.

    Il reste que dans ce cas :

    • pour valoir autorisation de démolition, le permis de construire devra néanmoins avoir été délivré au vu d’un dossier comportant les pièces auxquelles renvoie sur ce point l’article R.431-21 du Code de l’urbanisme, à savoir celles visées par les items b) et c) de l’article R.451-2 ;
    • la production de ces pièces sera « superfétatoire » au regard du champ d’application de l’article R.431-21 qui ne l’impose donc que dans le cas d’un bâtiment.

    Plus encore que dans le cas où l’article précité l’impose car l’ouvrage à démolir est un bâtiment, on peut donc se demander quelle sera l’incidence de l’éventuel caractère irrégulier des pièces produites au regard de l’article R.451-2 sur la légalité du permis de construire valant autorisation de démolir obtenu.


    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés