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La servitude de cours communes ne doit pas nécessairement être signée et avoir pris effet à la date de délivrance du permis de construire

Il résulte de l'article R.431-32 du Code de l'urbanisme que lorsque l'institution d'une servitude de cours communes est requise pour l'édification d'une construction, le permis de construire autorisant cette construction ne peut être délivré par l'autorité administrative sans qu'aient été fournis par le pétitionnaire, dans le cadre de sa demande, les documents justifiant de ce qu'une telle servitude sera instituée lors de l'édification de la construction projetée. Mais ces dispositions n'imposent pas que la servitude ait été établie et soit entrée en vigueur avant que le permis de construire ne soit délivré. La production d'un projet de contrat précis et l'engagement du pétitionnaire et du propriétaire peuvent ainsi suffire.

CE. 16 octobre 2017, req. n°401.706 :

"1. Considérant qu'aux termes de l'article R. 431-32 du code de l'urbanisme : " Lorsque l'édification des constructions est subordonnée, pour l'application des dispositions relatives à l'urbanisme, à l'institution sur des terrains voisins d'une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l'institution de ces servitudes " ;
2. Considérant qu'il résulte de ces dispositions que, lorsque l'institution d'une servitude de cours communes est requise pour l'édification d'une construction, le permis de construire autorisant cette construction ne peut être délivré par l'autorité administrative sans qu'aient été fournis par le pétitionnaire, dans le cadre de sa demande, les documents justifiant de ce qu'une telle servitude sera instituée lors de l'édification de la construction projetée ; que ces dispositions n'imposent pas que la servitude ait été établie et soit entrée en vigueur avant que le permis de construire ne soit délivré ;
3. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que par un arrêté du 13 janvier 2012, le maire de Bagnolet a accordé à la société civile de construction vente du 109-131 avenue Gambetta à Bagnolet un permis de construire un immeuble de 101 logements, sur un terrain situé au 109-131 avenue Gambetta, à Bagnolet ; que le projet litigieux devait être implanté sur une partie d'une parcelle, cadastrée P 145, appartenant à la commune de Bagnolet, sur laquelle se trouve le groupe scolaire Irène et Frédéric Joliot-Curie ; que, par une délibération en date du 24 novembre 2010, le conseil municipal de la commune de Bagnolet a approuvé le principe de la cession d'une partie de cette parcelle au profit de la société civile de construction vente du 109-131 avenue Gambetta à Bagnolet ; que, par acte en date du 19 juillet 2011, la commune de Bagnolet a consenti une promesse unilatérale de vente au profit de cette société, prévoyant que, de la parcelle cadastrée P 145 d'une superficie de 8 975 mètres carrés, serait détaché un terrain à bâtir de 1 911 mètres carrés, destiné à servir de terrain d'assiette au projet litigieux ; que, par une délibération en date du 21 décembre 2011, le conseil municipal a autorisé la création d'une cour commune avec la société civile de construction vente du 109-131 avenue Gambetta à Bagnolet, sur le terrain de l'école Joliot-Curie pour la réalisation du projet en litige ;
4. Considérant que, pour rejeter la requête d'appel dirigée contre le jugement par lequel le tribunal administratif de Montreuil a annulé l'arrêté du 13 janvier 2012, la cour administrative d'appel de Versailles a jugé que, dès lors que l'édification de la construction faisant l'objet du permis délivré à la société civile de construction vente du 109-131 avenue Gambetta à Bagnolet était subordonnée à l'institution d'une servitude de cour commune, il incombait à la société, pour l'application des dispositions de l'article R. 431-32 du code de l'urbanisme, de joindre à sa demande des documents de nature à établir que la servitude aurait pris effet à la date de délivrance du permis ; qu'en statuant ainsi, alors que la société civile de construction vente du 109-131 avenue Gambetta à Bagnolet avait produit, outre la copie du projet de convention d'institution de la servitude, la promesse unilatérale de vente de la commune en date du 19 juillet 2011 mentionnant expressément que celle-ci s'engageait à constituer une convention de cour commune grevant la propriété qu'elle conserverait et définissant, de manière précise et circonstanciée, les contours de la servitude en cause, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit ; que, dès lors, son arrêt doit être annulé".

Patrick E. DURAND

Commentaires

  • Bonjour,
    Est-ce que vous pensez que cette jurisprudence pourrait être transposée à un cas d'espèce dans lequel le projet de construction dépend d'une servitude de passage ?
    merci

  • cet arrêt est une vraie bonne nouvelle, puisque la réitération des actes de servitudes de cour commune n'avait de sens que sous réserve de l'obtention d'un PC... d'où des montages complètement tordus pour éviter de s'engager contractuellement en cas d'échec de la partie administrative du projet...

    avec l'arrêt de Marseille, on se retrouvait dans une situation plus complexe pour la servitude que pour l'acquisition du foncier !

  • Je me pose la même question que Monsieur DRUAIS ci-dessus.
    Sachant que l'instructeur n'a pas à vérifier les déclarations du pétitionnaire.

  • Messieurs Druais et Chantoiseau, bonjour,

    Je ne comprends pas le lien que vous faites entre l'arrêt analysé et les servitudes d'accès au projet : s'agissant des accès, il n'a jamais été prévu par le code de l'U, comme c'est le cas au R431-32, que " la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l'institution de ces servitudes"...

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