Un recours notifié à l’adresse du siège de l’établissement principal de la personne morale et non pas à l’adresse de son établissement secondaire titulaire du permis de construire, telle que cette adresse est renseignée par l’arrêté contesté et le formulaire « CERFA », est irrecevable au regard de l’article R.600-1 du Code de l’urbanisme.

TA. Châlons-en-Champagne, 20 juin 2013, req. n°12-00550 (Jugement du 20 juin 2013.PDF - définitif)

Dans cette affaire, le permis de construire contesté avait fait l’objet d’un recours gracieux puis d’un recours contentieux exercé auprès du Tribunal administratif de Châlons-en-Champagne.

Si les requérants avaient entendu notifier chacun de ces recours, et notamment leur recours contentieux, tant à la Ville auteur de la décision contestée qu’à la société titulaire de ce permis de construire, il reste qu’ils avaient en fait opéré cette notification au nom et surtout à l’adresse de l’établissement principal de cette société et non pas donc à l’adresse de son établissement secondaire qui avait sollicité cette autorisation et ce, en renseignant sa propre adresse dans le formulaire « CERFA », laquelle devait ainsi être retranscrite dans l’arrêté de permis de construire.

C’est précisément pour ce motif que la requête devait donc être rejetée comme irrecevable au regard de l’article R.600-1 du Code de l’urbanisme :

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que M. Chaste et autres ont adressé la notification de leurs recours gracieux, déposé auprès de la commune de Reims le 12 décembre 2011, à la SA Bouygues immobilier, au 3 boulevard Gallieni à Issy-les-Moulineaux ; qu'ils ont notifié de la même façon leur recours contentieux, enregistré le 26 mars 2012 ; que toutefois, le demandeur de l'autorisation contestée tel que figurant dans la demande de permis de Construire et dans l'ensemble des documents joints à cette demande est la SA Bouygues immobilier région Est Agence Lorraine Champagne, dont le siège est au 9 rue André Pingat à Reims ; que les requérants font valoir, en produisant notamment un extrait du Kbis de la société Bouygues immobilier, que la société domiciliée à Reims est un établissement secondaire du siège social de Issy-les-Moulineaux que, pour autant, conformément à l'objectif de sécurité juridique poursuivi par la loi, le bénéficiaire réel de l'autorisation doit être informé de l'existence d'un recours, notamment au regard du lien existant avec l'ouvrage autorisé : qu'en l'espèce, compte tenu de l'autonomie juridique dont dispose l'agence Lorraine-Champagne, qui, comme il a été dit précédemment, a déposé en son nom la demande du permis de construire contesté, et de l'objet de l'autorisation délivrée, la notification prévue par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme faite par les requérants au siège social de la SA Bouygues immobilier ne peut être regardée comme régulièrement réalisée, ni pour le recours gracieux, ni pour le recours contentieux ; que le recours gracieux formé le 12 décembre 2011 n'a pu conserver le délai de recours contentieux, et la requête déposée le 26 mars 2012 était ainsi tardive; que par suite, la requête présentée par M. Chaste et autres est irrecevable ».

Malgré les liens existants entre l’établissement principal auquel avaient été adressés les recours et l’établissement secondaire ayant obtenu le permis de construire, cette décision fondée sur l’objectif de sécurité juridique poursuivi par l’article R.600-1 du Code de l’urbanisme apparait difficilement contestable non pas tant (ou seulement) au regard de l’autonomie juridique du second qu’en raison du fait que l’adresse de celui-ci n’était pas celle du premier.

En effet, si l’on sait que le Conseil d’Etat a pu admettre la régularité d’une notification effectuée au conjoint du titulaire du permis de construire, et non pas distinctement à ce dernier, c’est dans la mesure où :

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que Mme était la bénéficiaire de la décision de non-opposition à la déclaration de travaux et devait donc être regardée comme le titulaire de l'autorisation, au sens de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ; que la lettre recommandée portant notification du recours gracieux de Mme A contre cette décision a été adressée non à Mme , mais à M. ; que, toutefois, eu égard à l'objet de la procédure prévue par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme et dès lors qu'il n'était pas contesté devant les juges du fond que M. et Mme ne sont pas séparés de corps, la notification à M. au domicile commun du couple d'une lettre qui aurait dû être adressée à sa conjointe satisfaisait aux exigences de cet article ; que le délai du recours contentieux avait dès lors été conservé par le recours gracieux exercé par Mme A ; qu'ainsi le tribunal administratif n'a commis aucune erreur de droit en admettant la recevabilité de la demande de cette dernière » (CE. 7 août 2008, Cne de Libourne, req. n°288.966).

Surtout, il est de jurisprudence constante que la notification prévue par l’article R.600-1 du Code de l’urbanisme doit en toute hypothèse s’effectuer à l’adresse du pétitionnaire telle qu’elle est renseignée par l’arrêté de permis de construire et/ou par le formulaire « CERFA » de demande ; (CE. 23 avril 2003, Association « Nos Villages », req. n°251.608 ; CAA Marseille, 31 mars 2011, « ALCTJ de FLOELLI », req. n°09MA00589) ; étant rappelé que rien n’impose en revanche que cette adresse figure sur le panneau d’affichage prescrit par l’article R.424-15 (CAA. Bordeaux, 20 novembre 2003, SCI La Rocaille, req. n°99BX01471). A titre d’exemple, il a en effet été jugé que :

« Considérant que les demandes de M. X... DE MOULINS tendant à l'annulation des décisions en date des 12 mars et 29 avril 1996 par lesquelles le maire d'Orgeval a délivré respectivement un permis de démolir et une autorisation de lotir à la société en nom collectif Le clos de la Vernade ont été enregistrées au greffe du tribunal administratif de Versailles le 24 mai 1996 ; qu'il ressort des pièces du dossier que M. X... DE MOULINS n'a pas notifié ses recours à la société en nom collectif Le clos de la Vernade, titulaire des autorisations n°33.550.06.Z.1194es, dans le délai de quinze jours francs à compter de l'enregistrement de ses demandes devant le tribunal administratif, en méconnaissance des dispositions susrappelées ; que M. X... DE MOULINS ne peut utilement se prévaloir de ce qu'il avait procédé à la notification de son recours à la commune d'Orgeval, dès lors que cette notification ne le dispensait pas de notifier son recours au titulaire des autorisations n°33.550.06.Z.1194es ;
que les circonstances invoquées qu'à la date où ont été délivrés le permis de démolir et l'autorisation de lotir, la société en nom collectif Le clos de la Vernade n'avait pas d'existence juridique et n'était pas immatriculée au registre du commerce et que l'acquisition du terrain ait été postérieure à la demande, sont sans influence sur l'obligation de notification qui pesait sur le requérant dès lors que les décisions n°33.550.06.Z.1194 portaient la mention du titulaire de l'autorisation et de son adresse mettant ainsi l'intéressé en mesure de notifier son recours, alors même que les formalités juridiques de constitution de la société n'étaient pas achevées ; que par suite, c'est à bon droit que le tribunal administratif de Versailles a considéré que M. X... DE MOULINS n'avait pas satisfait aux prescriptions des dispositions de l'article L.600-3 du code de l'urbanisme et a rejeté ses demandes principales comme irrecevables » (CAA. Paris, 23 juin 1998, Ernault de Moulins, req. n°97PA01949 & 97PA01950) ;

mais a contrario que :

« Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes des dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, reprises à l'article R. 411-7 du code de justice administrative, dans leur rédaction applicable à la date du recours : « En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un document d'urbanisme ou d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un document d'urbanisme ou une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif » ; qu'il est constant que la notification du recours formé par M. X et M. Y devant le Tribunal administratif de Lille a été faite, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le délai de quinze jours prévu par les dispositions précitées, à l'adresse que la SCI LES EPOUX, bénéficiaire du permis de construire contesté, avait indiquée dans sa demande d'autorisation de construire et qui figurait sur le permis qui lui a été attribué ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que cette société qui n'avait pas procédé à un nouvel affichage sur le terrain de son permis de construire, avait, en tout état de cause, fait connaître, notamment à la mairie, son changement d'adresse ; que, par suite, et alors même que les auteurs du recours avisés par les services de la Poste de l'échec de leur notification à la seule adresse connue de la société à l'époque, n'aient pas cherché sa nouvelle adresse afin de renouveler la notification de leur recours, ils doivent être regardés comme ayant régulièrement accompli les formalités prescrites par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme et n'ont pas méconnu l'objectif de sécurité juridique poursuivi par ce texte ; qu'il ne ressort pas, par ailleurs, des pièces du dossier que le pli adressé tant à la mairie qu'à la société bénéficiaire du permis de construire ne contenait pas, contrairement aux mentions portées sur la lettre d'accompagnement de la notification de leur recours, la copie intégrale de leur recours » (CAA. Douai, 14 mai 2008, SCI Les Epoux, req. n°07DA00950)

Ainsi dès lors que la notification est opérée à cette adresse, celle-ci est régulière, quand bien même n’est elle pas strictement effectuée à l’attention de la personne physique ou morale désignée comme titulaire du permis de construire ; pour autant bien entendu qu’il existe entre la personne destinataire de cette notification et le titulaire de l’autorisation contestée un « lien de droit » suffisant puisqu’en revanche, il a pû être jugé que :

« Considérant qu'aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme (…) ; qu'il résulte de ces dispositions que Mme X devait notifier la présente requête à l'association Saint-Michel, bénéficiaire du permis de construire litigieux ;
Considérant que la requête en appel a été notifiée à la SARL Plénitude Saint Michel, M. Y, ... ; que si Mme X soutient que le président et l'adresse de la SARL Plénitude Saint-Michel sont également ceux de l'association Saint-Michel, la notification à la SARL Saint-Michel et non au titulaire de l'autorisation qui est l'association Saint-Michel ne satisfait pas aux exigences de l'article précité ; que la requête de Mme X est dès lors irrecevable » (CAA. Bordeaux, 10 février 2005, Aimée Cara, req. n°01BX02062).

A l’inverse, et sauf cas plus particulier (pour exemple : CE. 13 juillet 2011, SARL Love Beach, req. n°320.448), cette notification est donc irrégulièrement accomplie lorsqu’elle n’est pas faite à l’adresse indiquée par le pétitionnaire, lequel déjà tributaire des services postaux n’a donc pas à rechercher si de potentiels requérants n’auraient pas notifié un recours à une autre adresse que celle déclarée, ni à espérer alors que le réceptionneur de cette notification veuille bien l’en informer, si possible dans le délai de 15 jours prévus par l’article R.600-1 (sur cette considération, voire également ici)

Voici donc une solution « équitable » : si le pétitionnaire ne peut utilement alléguer d’un changement adresse ou d’une défaillance des services postaux, les requérants ne peuvent donc se prévaloir des liens entre le pétitionnaire et la personne à l’adresse de laquelle ils ont notifié leur recours.

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Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Même à admettre que ces deux affectations répondent à la notion de « CINASPIC », la transformation d’un hôtel des impôts en établissement d’enseignement constitue un changement de destination soumis à déclaration préalable au titre de l’article R.424-17 du Code de l’urbanisme.

Cass. crim, 26 février 2013, pourvoi n°12.80-973

Voici un arrêt qui s’il appelle relativement peu de commentaires n’en est pas mois intéressant en ce qu’il traite d’une problématique singulière dont nous ne pensions pas qu’elle serait si « rapidement » tranchée par la jurisprudence, en l’occurrence judiciaire.

Dans cette affaire, le prévenu avait acquis un immeuble à usage d’hôtel des impôts mais qu’il avait ensuite transformé en établissement d’enseignement et ce, sans avoir sollicité la moindre autorisation d’urbanisme.

Mais celui-ci devait ainsi être poursuivi puis condamné pour avoir procéder à un changement de destination sans avoir formulé la déclaration requise par l’article R.421-17 du Code de l’urbanisme ; la Cour d’appel de Versailles, aux termes d’une analyse quelque peu particulière, ayant estimé que l’immeuble existant était ainsi passé de construction à destination « de bureaux nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif » à « celle de construction et installation nécessaire aux services publics ou d'intérêt collectif comme assurant une activité exercée sous le contrôle de l'Etat dans le but de satisfaire un besoin d'intérêt général, mais ne répondant plus à la destination de bureaux ».

Outre que cette distinction entre « CINASPIC » n’a évidemment pas lieu d’être au regard de l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme, du moins pour application de l’article R.421-17, il faut surtout préciser à titre liminaire qu’il n’est pas si certain et loin s’en faut que l’immeuble dans son état initial constituait un « CINASPIC » dès lors qu’en tant qu’hôtel des impôts il était principalement affecté à usage de bureau et d’archivages.

Or, comme on le sait, « la notion d’équipement public ne saurait se confondre avec celle de bâtiment public, ni bien sûr avec celle de bâtiment accueillant du public. (…) Les bureaux de la CPAM, où les agents accomplissent leur travail, ne sont pas des équipements publics comme le sont une école, un hôpital, une piscine ou une bibliothèque, lesquels accueillent du public pour lui offrir un service d’enseignement, de soins, de loisirs. Il y’a dans la notion d’équipement public, l’idée de réponse apportée à un besoin collectif, par la mise à disposition d’installations sportives, culturelles, médicales, etc., ce que ne recouvre pas une simple construction de bureaux administratifs, même s’ils accueillent du public » (Concl. MITJAVILLE : CE. 3 mai 2004, CPAM de la Meuse, req. n°223.091).

Il n’en demeure pas moins que dans son pourvoi en cassation, le prévenu devait contester cette distinction opérée par la Cour d’appel pour évidemment soutenir que dès lors qu’un hôtel des impôts et un établissement d’enseignement étaient l’un comme l’autre des « CINASPIC », il n’y avait eu aucun changement de destination au sens de l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme et, partant, qu’aucune déclaration n’était requise.

On sait en effet que pour apprécier s’il y a ou non changement de destination l’article R.424-17 précité, (comme l’article R.421-14 d’ailleurs) vise les différentes destinations définies à l'article R.123-9 du Code de l’urbanisme dont on rappellera qu’il dispose que « les règles édictées [par un règlement de PLU] peuvent être différentes, dans une même zone, selon que les constructions sont destinées à l'habitation, à l'hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l'artisanat, à l'industrie, à l'exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d'entrepôt. En outre, des règles particulières peuvent être applicables aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif ».

Toute la question est ainsi de savoir :

• si la notion de « CINASPIC » correspond à une destination « primaire » et autonome de celles par ailleurs visées par l’article précité (« l'habitation, à l'hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l'artisanat, à l'industrie, à l'exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d'entrepôt ») et ou, plus spécifiquement, et pour application de l’article R.421-17, si elle prime celles-ci ;

• ou si au contraire elle peut correspondre à une destination « secondaire » et revêtant un caractère mixte dont il faut alors prendre en compte toutes ses composantes pour apprécier si son changement d’usage est ou non constitutif d’un changement de destination.

Or, c’est la seconde option que nous semble avoir retenu la Cour de cassation en jugeant que :

« Attendu que, pour déclarer l'Institut de formation de Saint-Quentin-en-Yvelines coupable d'exécution irrégulière de travaux soumis à une déclaration préalable, l'arrêt attaqué constate que cet organisme n'a déposé aucune déclaration de travaux ; que les juges relèvent que le bâtiment acquis par le prévenu dans son état d'origine, à savoir un hôtel des impôts, puis aménagé par celui-ci en établissement d'enseignement, est une construction et installation nécessaire aux services publics ou d'intérêt collectif comme assurant une activité exercée sous le contrôle de l'Etat dans le but de satisfaire à un besoin d'intérêt général, mais ne répondant plus à la destination de bureaux ; qu'ils en déduisent que le changement de destination est démontré ;
Attendu qu'en se déterminant par des motifs exempts d'insuffisance, d'où il résulte que le bâtiment existant était, au moins partiellement, destiné à un usage autre que de bureaux, la cour d'appel, abstraction faite de motifs erronés relatifs à la nécessité des services publics et à l'intérêt collectif, a justifié sa décision ».

La solution n’était pas totalement évidente.

Si au regard ddes destinations énoncées par l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme, certains types de construction sont par nature des « CINASPIC » (écoles, musées, hôpitaux, etc.), si bien qu’aucune autre de ces destinations ne peut les définir, d’autres peuvent parfaitement correspondre d’un point de vue physique et/ou fonctionnel à l’une de ces destinations mais néanmoins être qualifiées de « CINASPIC ».

C’est ainsi qu’à titre d’exemple, une usine d’incinération constituant pourtant intrinsèquement une construction à destination industrielle, peut néanmoins accéder au statut de « CINASPIC » (CE. 23 décembre 1988, Association pour la défense de l’environnement de Miremont, req. n°82.863).

A cet égard, la notion de CINASPIC correspond donc à une destination mixte ou, pour reprendre les termes de la Cour d’appel, à une destination « plus large que les autres et les recouvrant ».

Il n’en demeure pas moins que lorsqu’à titre d’exemple, une usine d’incinération constitue un « CINASPIC » – ce qui ne va pas non plus de soi puisque rappelons-le la notion de « CINASPIC » est à géométrie variable et dépend de la réalité des besoins d’intérêt général auxquels elle a vocation à répondre (pour un exemple de ce mode d’appréciation en la matière : CAA. Lyon, 5 février 2013, Groupe Pizzorno Environnement, req. n°12LY01578) – elle s’en trouve alors soumise aux prescriptions spécifiquement prévues par le PLU pour ce type particulier de constructions et ce, alors même que ce même PLU vise spécifiquement les construction industrielle (CE. 16 juin 2004, Laboratoire de Biologie Végétale – Yves ROCHER, req. n° 254.172).

Dans cette mesure, la notion de « CINASPIC » correspond ici à une destination exclusive qui prime celles par ailleurs énoncées par l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme.

Cela étant, ces jurisprudences ont trait à la détermination des règles du PLU effectivement applicables aux permis de construire cause dans ces affaires ; ce qui renvoie à la fonction et à l’utilité de cette notion – et selon cet article à celles des « règles particulières » qu’elle permet d’édicter – qui « vise à fonder une faculté de dérogation aux règles générales » (Concl Y.AGUILA sur CE. 23 novembre 2005, req. n°262.105, in BJDU, n°1/2006, p.20).

Ce sont donc les règles spéciales que constituent les normes propres aux CINASPIC qui priment les règles générales édictées et le cas échéant modulées selon les autres destinations visées par l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme.

Or, en l’espèce, il ne s’agissait pas de déterminer en aval les normes applicables au projet mais d’apprécier en amont s’il impliquait ou non une déclaration préalable.

Il n’en demeure pas moins que la solution retenue par la Cour de cassation apparait parfaitement fondée au regard tant de la finalité de la déclaration prévue par l’article R.424-17 b) du Code de l’urbanisme qu’au regard de l’utilité de ces « règles particulières ».

D’une façon générale, il faut en effet rappeler qu’un projet portant sur un bâtiment existant et emportant un changement de destination sans travaux, ou sans travaux saisis par le droit des autorisations d’urbanisme, est néanmoins soumis aux normes d’urbanisme applicables en conséquence de sa nouvelle destination. La déclaration prévue par l’article R.421-17 b) du Code de l’urbanisme permet donc au premier chef de vérifier que ce changement de destination n’emporte pas une méconnaissance de ces règles.

Plus spécifiquement, l’article R.123-9 précité vise l’édiction de « règles particulières » permettant donc uniquement d’apporter une « dérogation » ou, plus précisément, une exception aux règles générales ; ce dont il résulte que cet article n’a pas vocation à permettre d’affranchir les « CINASPIC » de toute règle ou, a contrario, implique néanmoins de les soumettre au « minimum normatif » requis.

Cela étant, il est pour le moins fréquent que ces règles particulières soient exprimées de façon relativement souple et non quantifiée en prévoyant qu’à titre d’exemple, le nombre de places de stationnement requis doit être fixé en considération des besoins propres à l’équipement d’intérêt collectif considéré.

Or, même si la destination du bâtiment existant et sa destination future présentent les caractéristiques propres aux « CINASPIC », il n’en demeure pas moins que ces besoins en matière de stationnement peuvent varier selon l’affectation effective du bâtiment en cause.

C’est dans cette mesure que la décision commentée ce jour apparait justifier.

Pour conclure, et bien que cet autre point particulier n’ait pas été abordé, on peut néanmoins relever que pour la Cour de cassation, il y avait bien changement de destination dès lors que le bâtiment « était, au moins partiellement, destiné à un usage autre que de bureaux » alors que rappelons-le l’article R.421-17 b) du Code de l’urbanisme précise également pour « l'application du présent alinéa, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ».

Il reste que si les bureaux étaient les locaux principaux de l’hôtel des impôts existant (dont les locaux accessoires étaient les salles d’archivage), ils avaient a priori vocation à devenir en revanche les locaux accessoires d’une construction à destination principale d’établissement d’enseignement.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Un recours gracieux n’ayant été notifié qu’à l’un des deux cotitulaires d’un permis de construire conjointement obtenu ne satisfait pas à l’article R.600-1 du Code de l’urbanisme et n’interrompt donc pas le délai de recours des tiers au bénéficie de son auteur ; la circonstance que l’autorisation attaquée constitue un permis de construire valant division n’ayant aucune incidence à cet égard.

CAA. Lyon, 9 avril 2013, Association des « Habitants de Vésegnin », req. n°13LY00066


Voici un arrêt qui appelle peu de commentaires mais qui mérite néanmoins d’être signalé dès lors qu’à notre connaissance, il s’agit de la première jurisprudence sur la question ainsi posée.

Dans cette affaire, un même permis de construire avait été conjointement obtenu par deux sociétés qui s’en trouvaient ainsi « cotitulaires ». Mais cette autorisation devait faire l’objet d’un recours gracieux exercé par une association qui ne devait toutefois notifier ce recours qu’à l’une de ces deux sociétés, contrairement au recours contentieux ultérieurement introduit

Ainsi, chacune des deux sociétés défenderesses devaient conclure à la tardiveté et, donc, à l’irrecevabilité de ce recours contentieux en soutenant que, faute d’avoir été distinctement notifié à chacune d’elle ce recours gracieux n’avait pas interrompu le délai de recours des tiers fixés par l’article R.600-2 ; étant rappelé qu’en tout état de cause, un tel recours gracieux est néanmoins susceptible de déclencher ce délai (s’il ne l’a pas été par le régulier affichage du permis sur le terrain à construire) en application de la théorie dite de la « connaissance acquise » (pour exemple : CAA. Paris 31 décembre 2003, M. Phillipeau, req. n°00PA01948).

C’est précisément pour ce motif que le Tribunal administratif de Lyon devait rejeter la requête avant que la Cour administrative de Lyon, tout en annulant l’ordonnance de première instance en raison de son insuffisante motivation, ne confirme le principe de cette solution :

« Considérant que le premier juge n’a pas répondu au moyen, soulevé dans le mémoire en réplique de l’association requérante, selon lequel les dispositions de l’article R.600-1 du code de l’urbanisme n’imposent pas de notifier un recours gracieux aux co-titulaires d’un permis de construire délivré sur le fondement de l’article R.431-24 du code de l’urbanisme ; que l’ordonnance attaquée est ainsi entachée d’une insuffisance de motivation et doit être annulée ; qu’il y a lieu pour la cour de statuer sur la demande présentée devant le tribunal par la voie de l’évocation ;
Considérant d’une part qu’aux termes de l’article R.600-1 du code de l’urbanisme : « (...) » ; qu’il résulte de ces dispositions, eu égard notamment à la volonté qui a justifié leur institution d’assurer une meilleure sécurité juridique des bénéficiaires d’autorisations d’occupation du sol, que lorsqu’un permis de construire est délivré à plusieurs personnes morales distinctes, la notification qu’elles prescrivent doit être effectuées à l’égard de chacune desdites personnes ; que la circonstance que le permis visé par la demande d’annulation soit délivré sur le fondement de l’article R.431-24 du code de l’urbanisme concernant les projets devant faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance est sans incidence sur l’étendue de l’obligation de notification en cas de pluralité des bénéficiaires ».

En première analyse, cette solution n’était pas si évidente dans la mesure où, à titre d’exemple, le Conseil d’Etat a pu juger que la notification prescrite par l’article précité pouvait être valablement effectuée :

• à l’épouse du titulaire de l’autorisation d’urbanisme contestée dès lors qu’ils n’étaient pas séparés de corps (CE. 7 août 2008, Cne de Libourne, req. n°288.966) ;
• au Préfet en sa qualité de supérieur hiérarchique du Maire lorsque ce dernier a délivré le permis de construire contesté au nom de l’Etat (CE. 13 juillet 2011, SARL Love Beach, req. n°320.448) ;
• au maitre d’ouvrage de la construction projetée alors que le permis de construire avait été délivré à son maitre d’ouvrage délégué au titre de la loi « MOP » du 12 juillet 1985 (CE. 18 octobre 2006, Synd. des copropriétaires de l’immeuble « Les Jardins d’Arago », req. n°294.096) ;

et ce, compte tenu en substance des liens de droit existants entre le titulaire du permis de construire et la personne à laquelle le recours dirigé à son encontre avait été notifié.

Ainsi, dès lors que le permis de construire présente un caractère réel, ce dont il résulte que les co-titulaires d’un permis de construire conjoint sont solidairement responsables de son exécution, on ne pouvait exclure qu’il soit jugé qu’un recours à l’encontre d’un permis de construire conjoint pouvait être valablement notifié à l’un et/ou à l’autre de ses co-titulaires.

Mais précisément, si chacun des cotitulaires d’un tel permis de construire est solidairement responsable de son exécution c’est dans la mesure où, compte tenu de son caractère réel, chacun est autorisé au regard du droit de l’urbanisme à exécuter l’ensemble des travaux ainsi prévus ; telle étant la raison pour laquelle chacun devaient justifier d’un titre l’habilitant à réaliser l’opération sur l’ensemble du terrain à construire (CE. 14 octobre 2009, Cne de Messange, req. n°297.727).

Or, il résulte des travaux préparatoires de la loi n°94-112 du 9 février 1994 que les dispositions aujourd’hui codifiées à l’article R.600-1 du Code de l’urbanisme procèdent d’un objectif de responsabilisation des requérants mais également de sécurisation des constructeurs aux fins que ces derniers soient immédiatement informés des risques liés à l’exécution de l’autorisation ainsi contestée (Rapport du Conseil d’Etat, Doc. Fr. 1992).

Précisément, c’est donc cet objectif que la Cour administrative d’appel de Lyon a fait primer, indépendamment de toute autre considération, en soulignant que l’autorisation contestée avait été délivrée à des « personnes morales distinctes » ; les deux sociétés pétitionnaires n’appartenant pas au même « groupe » et ayant leur siège à des adresses distinctes.

Il faut en effet relever que, « pour sa défense », l’association appelante avait fait valoir que l’autorisation contestée constituait un permis de construire valant division portant sur une opération divisible et ce, tout en soulignant qu’au regard des composantes du projet autorisé et de l’objet social de chacune des deux sociétés pétitionnaires , il était parfaitement possible d’identifier la sphère d’intervention spécifique de chacune.

Pour partie, cet argument était toutefois contradictoire dans la mesure où l’on voit mal à quoi il aurait pu aboutir, si ce n’est à l’irrecevabilité partielle des conclusions d’annulation pour ce qu’elles concernaient la partie du projet correspondant à l’intervention de société maître d’ouvrage à laquelle le recours gracieux préalable n’avait pas été notifié.

Il reste que cet argument devait donc être rejeté, la Cour jugeant donc que le défaut de notification d’un recours à l’un des cotitulaires d’une autorisation d’urbanisme affectait d’irrecevabilité la requête dans sa globalité ; la circonstance qu’il s’agisse d’un permis de construire valant division n’ayant donc aucune incidence à cet égard.

Il faut dire que ce qu’il est convenu d’appeler un permis de construire valant division n’est pas une autorisation d’urbanisme à part entière puisque fondamentalement il ne constitue rien d’autres qu’un permis de construire délivré au vu d’un dossier comprenant les pièces complémentaires visées par l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme, lequel ne comporte strictement aucune disposition d’ordre personnel.

Il ne fait donc pas exception au principe selon lequel une autorisation d’urbanisme présente un caractère réel, et non pas personnel, ce dont il résulte qu’un tel permis se borne à autoriser l’ensemble un projet et non pas telle ou telle personne désignée à l’exécuter (Cass. crim. 29 juin 1999, pourvoi n°98-83.839 ; CAA. Marseille, 23 novembre 2006, M. X., req. n°04MA00264), a fortiori en tout ou partie.

C’est ce que tend à confirmer cet arrêt, tout en précisant qu’en toute hypothèse la solidarité susceptible de résulter d’un permis de construire conjoint ne créé pas entre ses cotitulaires un lien de droit tel que la notification prescrite au titre de l’article R.600-1 puisse être valablement effectuée à l’adresse d’un seul d’entre eux.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés