DOCUMENTS D’URBANISME :

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 15/12/2009 ; p. 11889)« M. Robert Lecou attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur le délai des révisions simplifiées du plan d'occupation des sols (POS). La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la loi de solidarité et renouvellement urbains (SRU), complétée par la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 relative à l'urbanisme et à l'habitat, a prévu qu'un plan d'occupation des sols demeure en vigueur jusqu'à ce qu'il soit révisé et mis sous forme de plan local d'urbanisme (PLU). Toutefois, pour permettre l'évolution des POS, avant qu'ils ne deviennent des PLU, des procédures de révision simplifiée ont été instaurées. Leur recours est ouvert jusqu'au 1er janvier 2010. Or, à ce jour, la mise en oeuvre de ces révisions n'est plus envisageable puisque la durée moyenne de cette procédure est estimée entre six et huit mois. Ces procédures de révision simplifiée permettent aux communes, notamment celles qui ont du retard en matière de logement social au regard de la loi SRU, de réaliser sur des espaces limités des zones d'habitat mixte, logement social et accession à la propriété et d'équipements publics, dans un délai de quatre à six mois. Cette procédure permet de donner des impulsions rapides notamment pour la réalisation de ces projets. Si ces révisions simplifiées n'étaient plus autorisées, il n'y aurait pas de possibilité d'agir en dehors des révision de PLU. Ceci allongera les délais dans un moment où la crise économique nécessite une rapidité dans les possibilités de réalisation de projets. La mise en oeuvre des PLU a pu être retardée par l'approbation des schémas de cohérence territoriale (SCOT) par les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). Toutefois le projet d'aménagement et de développement durable (PADD) et le document d'orientations générales (DOG) du SCOT prennent en compte les problématiques environnementales et les principes du développement durable sur leur territoire, qui font défaut dans les POS. En conséquence, il lui demande de lui indiquer s'il envisage d'accorder un délai supplémentaire, au-delà du 1er janvier 2010, afin de permettre aux différentes communes dotées d'un POS, non devenu PLU, mais dans le périmètre d'un SCOT, de pouvoir réviser partiellement leur document d'urbanisme applicable pour réaliser leurs projets d'aménagements respectant le programme local de l'habitat (PLH) et le SCOT »

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 13/04/2010 ; p. 4259) « Initialement possible sans conditions de délai, la révision simplifiée des plans d'occupation des sols (POS), mise en place par la loi SRU du 13 décembre 2000, a été depuis, encadrée et limitée dans le temps. La loi n° 2002-1 du 2 janvier 2002 relative au statut des sociétés d'économie mixte locales précise que les anciennes dispositions de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme demeurent applicables aux POS même s'ils font l'objet d'une révision simplifiée (à l'époque dénommée révision d'urgence), mais à condition que cette révision intervienne avant le 1er janvier 2004. La loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 relative à l'urbanisme et à l'habitat a ensuite précisé que l'ensemble des révisions simplifiées des POS devait intervenir avant le 1er janvier 2006. Ce délai a finalement été prorogé jusqu'au 31 décembre 2009 par la loi de programme n° 2006-450 du 18 avril 2006 sur la recherche. Les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents ont donc disposé de neuf années pour mettre en oeuvre des révisions simplifiées de POS, et il n'apparaît pas opportun aujourd'hui de proroger cette disposition. En premier lieu, la révision de documents dont la conception initiale commence à dater réellement n'est souvent plus à même de répondre aux enjeux actuels d'aménagement et de développement des communes. De plus, conformément au Grenelle de l'environnement, les plans locaux d'urbanisme (PLU) prennent davantage en compte les principes du développement durable que ne le faisaient les POS. Ces derniers se limitaient souvent à préciser le droit des sols et appliquaient des règles de densité et de taille de terrains parfois contradictoires avec l'objectif d'utilisation économe du sol et de limitation de la consommation des espaces agricoles et naturels. En outre, le passage au PLU n'est pas nécessairement long et coûteux. L'élaboration des PLU intercommunaux, par exemple, permet des économies d'échelle à tous niveaux (procédures, études), ce qui allège le coût général du processus et va par ailleurs dans le sens du développement de l'intercommunalité. Le coût de l'élaboration d'un PLU doit également être rapporté aux avantages qu'en retire la commune ou l'EPCI. Il s'agit, en effet, d'un coût ponctuel qui sera en quelque sorte rentabilisé par les nouvelles possibilités de maîtrise de l'aménagement et de l'urbanisme offertes par le PLU. Enfin, même si les projets d'aménagement et de développement durable (PADD) et les documents d'orientation générale (DOG) du schéma de cohérence territoriale (SCOT) prennent en compte sur leur territoire les principes de développement durable qui font défaut dans les POS, les anciens POS approuvés avant le 1er avril 2001 doivent être modifiés ou révisés sans délai pour être mis en compatibilité avec ces éléments. Toute disposition du POS non compatible avec le SCOT devient immédiatement illégale et ne doit plus être appliquée sans qu'il soit nécessaire d'attendre la prochaine modification ou révision (cf. réponse ministérielle n° 1577, Heinrich JOAN Q, 6 mai 2008, p. 3826). Les communes ou EPCI compétents encore couverts par un plan d'occupation des sols doivent donc, même dans le cadre d'une mise en compatibilité avec un SCOT, le faire évoluer en plan local d'urbanisme (PLU), afin de pouvoir bénéficier de la procédure de révision simplifiée du PLU après le 31 décembre 2009. La révision générale du POS qui aboutira à le transformer en PLU, reste par ailleurs possible même après cette date ».

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 09/02/2010 ; p. 1262) « M. Philippe Folliot attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur le fait que les petites communes peuvent éviter la complexité d'un plan local d'urbanisme (PLU) en élaborant une carte communale. La procédure terminée, le préfet dispose d'un délai de deux mois pour approuver la carte et, à défaut, celle-ci devient caduque. Le refus est le plus souvent implicite car le préfet s'abstient alors de répondre. Il lui demande s'il serait possible que le préfet soit obligé de motiver son refus même si celui-ci est seulement implicite »

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 06/04/2010 ; p. 4090) « Avant l'intervention du décret n° 2004-531 du 9 juin 2004, l'article R. 124-7 du code de l'urbanisme, relatif à l'approbation des cartes communales, disposait qu'à l'expiration d'un délai de quatre mois, le silence du préfet valait « refus d'approbation » de la carte communale qui lui avait été soumise au terme de la procédure d'élaboration ou de révision. Le décret précité a radicalement modifié la règle : l'article R. 124-7 en vigueur dispose dorénavant qu'à l'expiration d'un délai de deux mois « le préfet est réputé avoir approuvé la carte communale ». Il ne peut donc plus y avoir de rejet implicite d'une carte communale par le préfet. Dans la pratique, lorsque le préfet refuse d'approuver la carte qui lui a été transmise, il informe la commune dans le délai de deux mois, en expliquant les raisons pour lesquelles il n'approuve pas le document et en invitant la commune à le reprendre ».

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 28/07/2009 ; p.7329) « M. Patrice Verchère attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur la prise en compte des capteurs solaires dans les dispositions du règlement national d'urbanisme (RNU). Pour les communes qui ne disposent pas de plan local d'urbanisme, d'une carte communale, ou d'un document similaire, les dispositions sont fixées par les règles nationales de l'urbanisme. Or ces dispositions, si elles prennent en compte l'intérêt public d'urbanisme, d'hygiène, ou encore de sécurité et de salubrité, ne font aucun cas des considérations environnementales. Or cette absence de mention risque de poser de sérieux problèmes de voisinage, notamment lors de la présence de capteurs solaires et des servitudes techniques en découlant sur une construction existante. En effet, un nouveau bâtiment qui ne prendrait pas en compte l'emplacement et la hauteur affectés pour l'ensoleillement du bâtiment voisin, dont des capteurs solaires sont déjà installés, risque de mettre à néant les efforts environnementaux et financiers engagés. Par conséquent, il souhaite savoir si le Gouvernement compte prendre en compte les capteurs solaires dans les dispositions du RNU ».

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 23/03/2010 ; p.3349) « Les projets de construction, tant dans le cas de l'installation de capteurs solaires sur un bâtiment existant que dans celui d'une construction à proximité d'un bâtiment existant comportant des capteurs solaires, doivent respecter les préoccupations environnementales et paysagères. Sur les territoires non couverts par un document d'urbanisme, les autorisations d'occupation du sol sont délivrées sur le fondement des règles générales de l'urbanisme et des autres dispositions réglementaires applicables au projet, telles que celles relatives à la protection des sites et paysages ou des monuments historiques. Sur ces territoires, l'État a toujours la possibilité, en application de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme, de refuser un projet ou de ne l'accepter que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. Les articles R. 111-16 à R. 111-19 du code de l'urbanisme y réglementent les distances minimales à respecter entre les constructions. L'article R. 111-22 de ce code prévoit aussi que dans les secteurs déjà partiellement bâtis, présentant une unité d'aspect et non compris dans des programmes de rénovation, l'autorisation de construire à une hauteur supérieure à la hauteur moyenne des constructions avoisinantes peut être refusée ou subordonnée à des prescriptions particulières. Par ailleurs une autorisation de construire est toujours délivrée sous réserve des droits des tiers, ce qui signifie que même si l'autorisation de construire est légale au regard des règles précitées, un voisin peut faire valoir les préjudices, par exemple liés à la perte d'ensoleillement, qu'il subit du fait de la construction. Il peut en effet se prévaloir de l'article 544 du code civil qui protège le droit d'utiliser sa propriété, par exemple en construisant, mais que la jurisprudence interprète comme interdisant de causer à autrui un trouble anormal de voisinage (Cour de cassation, Civ. 3e, 4 février 1971, Bull. Civ. III, n° 78) ».

ZAC :

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 20/10/2009 ; p.9824)« M. Michel Terrot interroge M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur l'application de l'article L. 311-6 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) qui indique que le cahier des charges d'une ZAC devient caduc à la date de la suppression de cette zone. Mais il précise également que ces dispositions ne sont pas applicables aux cahiers des charges signés avant l'entrée en vigueur de la loi SRU. Cette précision semble donc faire prévaloir le cahier des charges d'une ZAC mise en place avant le 13 décembre 2000 à un plan local d'urbanisme voté ultérieurement. Il lui demande de bien vouloir lui préciser l'interprétation et l'application de la législation actuelle sur ce point bien précis parfois mal compris des services municipaux ».

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 20/04/2010 ; p.4494) « La loi solidarité et renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 a explicitement prévu que les cahiers des charges de cession des terrains d'une zone d'aménagement concerté deviennent caducs au moment de la suppression de cette zone. Le législateur n'a toutefois pas entendu donner un caractère rétroactif à cette disposition. Il en résulte que les cahiers des charges annexés aux actes de vente signés avant l'entrée en vigueur de la loi SRU restent soumis aux dispositions antérieures. La plupart de ces cahiers des charges prévoyaient d'eux-mêmes que leurs règles étaient applicables pour la durée de la zone. Dans ce cas, il y a lieu de considérer qu'elles deviennent caduques lors de la suppression de la zone. D'autres, au contraire, avaient un caractère pérenne. Dans ce cas, les cahiers des charges continuent à s'appliquer y compris après la suppression de la zone, comme des contrats de droit privé. Ils ne prévalent pas sur le plan local d'urbanisme, mais doivent être combinés avec celui-ci, comme toutes les servitudes privées ».

PARTICIPATION D’URBANISME :

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 08/12/2009 ; p.11636)« M. Jean-Claude Flory attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur les modalités d'application du projet urbain partenarial mis en place par l'article 43 de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009. Institué afin de favoriser la construction et d'assouplir un dispositif de financement complexe et parfois délicat à mettre en place, notamment pour des petites communes rurales, ce dispositif introduit un système novateur de contractualisation. L'article 43, de cette loi codifiée à l'article L. 332-11-3 du code de l'urbanisme, précise que la convention ne peut mettre à charge des propriétaires du ou des terrains, des aménageurs ou des constructeurs que « le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier ». La circulaire du ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer du 10 juillet 2009 (page 48) n'évoque pas plus cette notion d'équipement public. Compte tenu de l'intention de la présente loi d'introduire un dispositif contractuel pour favoriser la construction, de la nécessaire négociation qui va être préalable à la signature de la convention, il demande de préciser cette notion d'équipement public qui peut regrouper un très vaste panel d'équipement négocié avec le co-signataire de la convention de projet urbain partenarial »

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 06/04/2010 ; p.4087) « L'article 43 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, transcrit au code de l'urbanisme sous les articles L. 332-11-3 et L. 332-11-4, a institué le projet urbain partenarial (PUP). Le PUP permet le financement, par des personnes privées, des équipements publics rendus nécessaires par des opérations d'aménagement ou de construction ponctuelles. Les équipements publics tels que définis par le Conseil d'État, dans son arrêt n° 154181 du 22 mars 1999, commune de Roisey, sont des équipements qui, par leur dimension et conception, excèdent les besoins d'un seul propriétaire et permettent, par exemple dans le cas de réseaux, le raccordement d'autres canalisations. Ils s'opposent aux équipements propres, explicités à l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme. Les équipements publics finançables par la participation PUP sont en relation directe avec les besoins des futurs usagers ou habitants du périmètre du PUP. Outre les réseaux, la construction d'une salle de classe, d'une crèche ou d'une partie de crèche notamment, peut être rendue nécessaire pour satisfaire les besoins des nouveaux habitants et par conséquent être financée en tout ou partie par le PUP. Par contre, il ne peut permettre de financer, même pour partie, des équipements généraux de la commune (marché, salle des fêtes, parking...) comme l'a ainsi rappelé pour une zone d'aménagement concerté la cour d'appel de Paris (arrêt n° 01PA00643 du 29 novembre 2005 SARL Briand Bagneux). »

LOTISSEMENT :

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 03/03/2009 ; p.1949) « M. William Dumas attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur le règlement des lotissements. L'article L. 442-10 du code de l'urbanisme permet à l'autorité compétente de modifier les dispositions du cahier des charges du lotissement sur demande des colotis réunissant la majorité prévue à l'alinéa 1 du même article. L'unanimité des colotis n'est donc pas requise pour modifier le cahier des charges. Il souhaiterait savoir si cette disposition est applicable à tous les lotissements, même ceux autorisés depuis plus de dix ans pour lesquels, conformément à l'article 442-9, les règles d'urbanisme sont devenues caduques, du fait de la mise en oeuvre du PLU et de l'absence de décision pour les colotis du maintien de leurs règles propres. Par ailleurs, l'article L. 111-5-3 du code de l'urbanisme impose la description résultant d'un bornage pour les terrains à bâtir dépendant d'un lotissement ou d'une ZAC. En pratique, la réalisation d'un bornage contradictoire de toutes les limites du terrain se heurte souvent à une impossibilité pour diverses causes (impossibilité de trouver un propriétaire notamment). Il lui demande donc comment concilier cette situation de fait avec les exigences de cet article qui requiert le bornage à peine de nullité de l'acte de cession, et si l'on peut se contenter d'un bornage partiel des limites, compte tenu des difficultés liées à la durée et au coût d'un bornage judiciaire ».

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 20/04/2010 ; p.4489) « L'article L. 442-10 du code de l'urbanisme dispose que tout ou partie des documents relatifs à un lotissement peuvent être modifiés par l'autorité compétente dès lors qu'une majorité qualifiée de colotis demandent ou acceptent cette modification. Cette disposition est applicable aux documents approuvés de lotissements encore en vigueur. Dès lors que les règles d'urbanisme contenues dans ces documents sont devenues caduques en application de l'article L. 442-9 du même code, il n'y a plus lieu de les modifier et de faire application de l'article L. 442-10. Par ailleurs, l'obligation de faire procéder à un bornage des lots issus d'un lotissement avant leur vente constitue une sécurité juridique importante pour les acquéreurs. De très nombreux permis de construire ont été en effet annulés dans le passé à cause d'une incertitude sur la limite exacte du terrain. La difficulté de faire effectuer un bornage en cas de désaccord du voisin est parfaitement réelle, mais c'est précisément dans cette situation que les risques ultérieurs pour le permis de construire sont considérables. Enfin, il est possible de recourir au bornage judiciaire. Les lotisseurs peuvent éviter la principale difficulté en faisant procéder à un bornage contradictoire du terrain initial du lotissement avant la vente des différents lots. Le bornage des futurs lots à l'intérieur du lotissement ne pose alors plus de problème ».

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 06/10/2009 ; p.9352) « M. Patrice Debray attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, à propos de la déclaration préalable de division sur un terrain non équipé : en effet, l'article L. 442-1, modifié par l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005, article 15 (JORF 9 décembre 2005), en vigueur le 1er octobre 2007 du code de l'urbanisme dispose que "constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments". Ainsi, hormis le cas des secteurs où le permis d'aménager est obligatoire, le lotissement est soumis soit à déclaration préalable, soit au permis d'aménager, selon le nombre de lots issus de la division et la nature des travaux envisagés. Lorsqu'un propriétaire foncier désire créer plus de deux lots à bâtir sur une terrain de superficie importante non équipé (notamment en voiries et réseaux), il souhaiterait que lui soient précisées les modalités auxquelles doit répondre le propriétaire, au regard des obligations qui lui incombent avant de procéder à la division de ses terrains. En effet il semblerait opportun de distinguer le cas, où la demande de permis d'aménager est suffisante, de celui qui consiste à déposer une déclaration préalable de division sans travaux »

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 23/03/2009 ; p.4252) « Il résulte des dispositions des articles L. 442-1, R. 421-19 et R. 421-23 du code de l'urbanisme, qu'est soumis à déclaration préalable ou à permis d'aménager le détachement d'une propriété d'un ou plusieurs lots à bâtir dans les conditions suivantes : les opérations qui ne prévoient pas la création de voies ou d'espaces communs nouveaux sont soumises à simple déclaration, quelque soit le nombre de lots, sauf si elles sont situées dans un site classé ou un secteur sauvegardé ; les opérations qui prévoient la création de voies ou d'espaces communs nouveaux sont soumises à déclaration préalable, quand elles ne comprennent que deux lots, et à permis d'aménager dans les autres cas ; les opérations situées dans un site classé ou un secteur sauvegardé sont toujours soumises à permis d'aménager quelque soit le nombre de lots, et qu'elles prévoient ou non la création de voies ou d'espaces communs ».

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 10/02/2009 ; p.1213) « M. Sébastien Huyghe attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur les dispositions de l'article R. 442-1 d) du code de l'urbanisme, qui dispose : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre : [...] d) Les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu'il a habilitées à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu un permis d'aménager ou un permis de construire portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison d'habitation individuelle ». Au regard de cet article, plusieurs interrogations subsistent quant à la portée de ces dispositions, notamment savoir si elles sont susceptibles de s'appliquer dans l'hypothèse où la division en propriété ou en jouissance est opérée au profit d'une personne à qui le propriétaire du terrain a transféré le bénéfice du permis de construire ou du permis d'aménager qu'il a lui-même préalablement obtenu sur partie de sa propriété, ou encore au profit d'une personne titulaire d'un permis d'aménager ou un permis de construire par suite de la délivrance d'un arrêté de transfert à son profit par l'autorité compétente, le permis de construire ou le permis d'aménager ayant été originairement obtenu par une personne autre que le propriétaire et disposant d'un titre habilitant à construire. Il souhaiterait connaître l'interprétation que le Gouvernement apporte sur les hypothèses décrites ci-dessus, au regard des dispositions de l'article R. 442-1 d) du code de l'urbanisme ».

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 06/04/2010 ; p.4048) « Les dispositions de l'article R. 442-1 d du code de l'urbanisme excluent du champ d'application du lotissement les divisions de terrains effectuées au profit d'une personne qui bénéficie, sur une partie de la propriété divisée, d'un permis d'aménager ou d'un permis de construire portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison d'habitation. Cette disposition est applicable à tout bénéficiaire d'un tel permis, que ce bénéficiaire en ait fait initialement la demande ou ait obtenu le transfert d'un permis préalablement délivré »

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 03/02/2009 ; p.950) « M. Jean-Marc Roubaud attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur l'article L. 111-5-3 du code de l'urbanisme. Cet article impose la description résultant d'un bornage pour les terrains à bâtir dépendant d'un lotissement ou d'une ZAC. EN pratique la réalisation d'un bornage contradictoire de toutes les limites du terrain se heurte souvent à une impossibilité pour diverses causes (impossibilité de retrouver un propriétaire notamment). En conséquence, il lui demande de bien vouloir lui faire connaître comment concilier cette situation de fait avec les exigences de l'article L. 111-5-3 qui requiert le bornage à peine de nullité de l'acte de cession, et si l'on peut se contenter d'un bornage partiel des limites compte tenu des difficultés liées à la durée et au coût d'un bornage judiciaire ».

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 06/04/2010 ; p.4067) « Le code de l'urbanisme, dans son article L. 111-5-3, fait du bornage une obligation pour la vente de terrains à bâtir issus d'un lotissement, d'une zone d'aménagement concerté (ZAC) ou d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine (AFU), sous peine de nullité de l'acte, étant précisé que l'action en nullité sur ce fondement doit être engagée dans le délai d'un mois après la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente Il peut exister des difficultés à faire réaliser un bornage complet du périmètre d'un lotissement : opposition d'un voisin à un bornage par voie amiable, impossibilité d'identifier un propriétaire, coûts et délais d'un bornage judiciaire. Il convient d'abord de rappeler que le code civil fait du bornage un droit : tout propriétaire peut obliger son voisin à borner leurs propriétés contiguës (art. 646). En cas de refus, une action en bornage devant le juge judiciaire peut être engagée et c'est alors une décision de justice qui détermine la limite séparative des fonds. Quant au code de l'urbanisme, il ne fait que garantir le bénéfice de ce droit à tout acquéreur de terrain à bâtir issu d'une division foncière. On soulignera que le plan de bornage, qui définit les limites d'un terrain et sa contenance, est annexé à l'acte de vente et servira donc de référence pour établir le plan de masse de la construction et assurer, ainsi, une implantation réglementaire de la construction. Les dispositions de l'article L. 111-5-3 ne sauraient donc être remises en cause. Concernant les difficultés de réalisation du bornage, on renverra à la réponse écrite publiée au Journal officiel du 5 mai 2009 page 4351, dans laquelle la ministre d'État, garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés rappelle que les moyens de parvenir à un bornage semblent suffisants : bornage à l'amiable, recherche de bornages antérieurs et enfin bornage judiciaire. Concernant la recherche de bornages antérieurs, la même réponse ministérielle précise que les procès-verbaux et les décisions judiciaires constatant un bornage sont obligatoirement publiés à la conservation des hypothèques, ce qui permet aux notaires et acquéreurs de savoir si un bornage a été réalisé. Quant à la question de savoir si l'on peut se contenter d'un bornage partiel des limites d'une propriété compte tenu des difficultés liées à la durée et au coût d'un bornage judiciaire, en l'état du droit et plus particulièrement des articles 646 du code civil et L. 111-5-3 du code de l'urbanisme, la réponse ne peut qu'être négative, dès lors que la loi a prévu la procédure du bornage judiciaire permettant en dernier ressort de fixer les limites séparatives d'une propriété et dès lors que, comme le souligne la réponse ministérielle précitée, « les prescriptions de l'article L. 111-5-3 du code de l'urbanisme obligent le notaire à rechercher l'existence d'un bornage pour assurer la perfection formelle de son acte ».

AUTORISATIONS D’URBANISME :

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 21/10/2008 ; p.8930) « M. Pierre Morel-A-L'Huissier attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur la consultation de l'ERDF (Électricité Réseau Distribution France) lors d'une demande de permis de construire. Il lui demande si cette consultation est obligatoire »

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 13/04/2010 ; p.4243) « Aucune disposition du code de l'urbanisme ne rend la consultation d'électricité réseau distribution France (ERDF) obligatoire avant la délivrance d'un permis de construire. Il convient de souligner que c'est en amont des demandes d'autorisation d'urbanisme que le gestionnaire du réseau électrique peut être le plus utilement sollicité par les collectivités pour permettre la définition pertinente des zonages des documents de planification locaux, prenant en compte la faisabilité et le coût de l'ouverture à l'urbanisation d'une partie de leur territoire et débouchant, si nécessaire, sur la mise en place de participations à la charge des aménageurs et constructeurs. D'une manière plus générale, et à la demande des collectivités locales, la frontière entre travaux d'extension liés directement ou indirectement à une opération d'urbanisme et travaux de renforcement, qui détermine le montant de la contribution due par la collectivité, a été clarifiée. Le barème dit « simplifié » a été étendu aux raccordements individuels d'une longueur inférieure à 250 mètres du poste de distribution (contre 100 mètres auparavant) et d'une puissance inférieure ou égale à 12 KVA en monophasé et à 250 kVA en triphasé. Ce barème exclut la facturation des opérations de remplacement d'ouvrages existants au même niveau de tension, dorénavant prises en charge financièrement par le distributeur. Ce nouveau barème, qui a été approuvé par la commission de régulation de l'énergie le 7 janvier 2010, entrera en vigueur le 7 avril prochain. Le dispositif proposé sera bien entendu revu si le Parlement adopte définitivement l'amendement relatif à la définition d'une opération de raccordement, adopté par le Sénat lors de l'examen en première lecture du projet de loi portant engagement national pour l'environnement ; dans l'attente, ce dispositif est de nature à répondre, dans la quasi-totalité des cas, aux critiques formulées par les collectivités quant au financement des extensions. Par ailleurs, il est envisagé d'établir le bilan global du dispositif (taux de réfaction, barème simplifié...) fin 2010, à partir des données de la comptabilité analytique mise en place par ERDF, afin d'apprécier ses effets financiers pour les collectivités locales et, le cas échéant, de l'ajuster en fonction de son impact »

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 12/02/2009 ; p.1213) « M. Jean-Claude Flory attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur le cas d'une personne qui obtient un permis de construire pour un immeuble à usage d'habitation et qui finalement exploite lesdits locaux à des fins commerciales. Il souhaite connaître les recours possibles contre un tel état de fait, autant par la municipalité que par les riverains de l'immeuble en question ».

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 23/03/2010 ; p.3338) « Le fait d'utiliser une construction en méconnaissance de la destination qui lui a été impartie au niveau du permis de construire constitue un délit. Le maire qui constate une infraction au permis qu'il a délivré dispose de pouvoirs d'action prévus par le code de l'urbanisme. Lorsqu'un particulier constate qu'une construction du voisinage est non conforme au permis de construire délivré à son bénéficiaire, il lui appartient de saisir le maire et de lui demander de faire usage de ses pouvoirs administratifs. En effet, il résulte des dispositions de l'article L. 480-1 du code précité que, dès lors qu'il a connaissance d'une infraction, le maire est tenu de faire dresser un procès-verbal de l'illégalité ainsi commise et d'en transmettre, sans délai, copie au procureur de la République. Par ailleurs, l'intéressé peut également saisir l'autorité judiciaire par dépôt de plainte directement auprès du procureur de la République, ou auprès de la brigade de gendarmerie ou du commissariat ou bureau de police territorialement compétents. L'action d'un tiers devant le juge pénal se prescrit selon l'article 8 du code de procédure pénale par trois ans à compter de l'achèvement des travaux. Cependant, l'opportunité des poursuites relève de la seule appréciation du procureur de la République, mais la plainte avec constitution de partie civile au procès pénal devant le doyen des juges d'instruction a pour effet de mettre l'action publique en mouvement, notamment par l'engagement des poursuites, sauf ordonnance de refus d'informer si les faits rapportés ne peuvent légalement comporter une poursuite ou s'ils ne peuvent admettre aucune qualification pénale. En outre, dans l'hypothèse où le particulier estime subir un préjudice direct et personnel découlant des faits en cause, il peut prendre l'initiative d'une procédure en soumettant ses prétentions au juge civil sur le fondement de l'article 1382 du code civil, dans le délai de droit commun de dix ans fixé par l'article 2270-1 du même code. Cette requête, tendant à obtenir réparation du dommage causé, peut être assortie d'une requête en référé. Enfin, le fait d'exploiter une construction en violation de la destination déclarée dans la demande de permis de construire est constitutif de fraude. Il en résulte que l'autorité compétente peut opérer un retrait de l'autorisation d'urbanisme à tout moment et sans condition d'illégalité. Néanmoins la jurisprudence impose à l'administration le respect des conditions de forme (motivation et procédure contradictoire) ».

HLL :

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 01/09/2009 ; p.8341) « Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur le droit applicable à l'installation de longue durée des yourtes. Depuis peu, on assiste à une multiplication de cas similaires : des particuliers acquièrent un terrain, le plus souvent en zone inconstructible, et y installent une yourte, en guise de domicile principal. Sur quelle base juridique et légale les maires doivent-ils appréhender cette situation, comment peuvent-ils en particulier déterminer si la yourte dispose ou non de bloc sanitaire ou de bloc-cuisine et savoir s'il faut la considérer comme une tente ou comme une habitation légère ? Elle lui demande ce que doivent faire les maires lorsqu'une yourte est installée sur un terrain inconstructible, sans aucun raccordement, ni électrique, ni sanitaire, et si une adaptation spécifique du code de l'urbanisme ne serait pas nécessaire pour faire face à ces nouvelles situations »

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 13/04/2010 ; p.4249) « Au regard de la réglementation applicable en matière de camping, les yourtes peuvent être assimilées à des tentes, si elles sont non équipées, et à des habitations légères de loisirs (HLL) si elles comportent des équipements intérieurs, tels que des blocs cuisines ou sanitaires. Dans un cas comme dans l'autre, ces hébergements sont strictement réglementés par le code de l'urbanisme. Les tentes peuvent être installées, soit dans les terrains de camping aménagés, soit sur une parcelle individuelle avec l'accord de celui qui a la jouissance du terrain, dans les conditions prévues par les articles R. 111-41 et suivants du code de l'urbanisme. Les HLL peuvent également être implantées en dehors de structures d'accueil collectives, même si elles ont vocation à trouver place dans les terrains de campings, dans les parcs résidentiels de loisirs, dans certains villages de vacances ou encore dans certaines dépendances des maisons familiales de vacances. Les HLL implantées en dehors des différentes structures d'accueil collectives précitées restent soumises au droit commun des constructions, c'est-à-dire : déclaration préalable entre 2 et 20 m² de surface hors oeuvre brut (SHOB) et permis de construire au-dessus de 20 m² de SHOB, conformément aux dispositions des articles R. 421-1, R. 421-2 et R. 421-9 du code de l'urbanisme. L'autorité compétente pour délivrer les autorisations d'urbanisme doit s'opposer à la construction d'une yourte équipée de blocs cuisines ou sanitaires ayant fait l'objet d'une déclaration préalable, ou refuser le permis de construire, si le projet ne respecte pas les dispositions légales et réglementaires applicables en matière d'urbanisme (art. L. 421-6 et L. 421-7). L'autorité compétente doit également s'opposer au projet, ou refuser le permis de construire, si des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte de la yourte équipée, dès lors qu'elle n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés (art. L. 111-4). Par ailleurs, le fait d'installer une yourte équipée de blocs cuisines ou sanitaires, sans effectuer une déclaration préalable ou une demande de permis de construire selon la SHOB de la construction, constitue une infraction pénalement sanctionnée (art. L. 480-4). Les infractions relevées doivent être constatées par un procès-verbal, qui peut notamment être dressé par les fonctionnaires commissionnés à cet effet par le maire et assermentés (art. L. 480-1). Dès qu'un procès-verbal a été dressé, le maire peut, si l'autorité judiciaire ne s'est pas encore prononcée, ordonner par arrêté motivé l'interruption des travaux de construction de la yourte (art. L. 480-2). Pour s'assurer qu'une yourte n'ayant pas fait l'objet d'une déclaration préalable ou d'une demande de permis de construire ne disposera pas dans les faits de blocs cuisines ou sanitaires, le préfet ainsi que le maire, ou le président d'établissement public de coopération intercommunale s'il est compétent, peuvent visiter la construction en cours et se faire communiquer tous documents techniques se rapportant à sa réalisation. Ce droit de visite et de communication peut aussi être exercé après l'achèvement des travaux d'installation de la yourte, pendant trois ans (art. L. 461-1) ».

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du16/06/2009 ; p.5738) « M. Michel Vauzelle attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur la situation des cabanonniers du littoral camarguais. Depuis de nombreuses années, ceux-ci sont confrontés à une situation juridique particulièrement fragile qui suscite une vive inquiétude au sein de la population rassemblée autour de la défense de cet art de vivre. Les cabanons font partie de l'histoire et de la culture de ce territoire. Ils sont l'héritage d'une tradition populaire qui permet à des familles souvent très modestes de partager des moments de tranquillité et de convivialité dans la proximité des paysages industrialo-portuaires du golfe de Fos. L'ensemble de la population est à la recherche d'une solution durable qui concilie les impératifs culturels, sociaux et environnementaux. Sans qu'il ne soit question de remettre en cause la loi pour le littoral, à laquelle nous sommes tous attachés, des solutions existent à travers une nouvelle délimitation du domaine public maritime ou l'élaboration d'une zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou encore la création d'éco-hameaux. Ces solutions ne sauraient être explorées que dans un partenariat étroit avec les services de l'État et nécessitent donc le soutien du Gouvernement, en particulier pour ceux situés dans le domaine public maritime. Il lui demande quelles sont les actions qu'il compte entreprendre afin de pérenniser les cabanons »

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 23/03/2010 ; p.3344) « La présence des cabanons construits en Camargue sur le domaine public maritime naturel de l'État, même si elle résulte de pratiques anciennes, se heurte à des principes fondamentaux de protection de l'intégrité de l'espace littoral, qui ont été fixés par la « loi littoral » en 1986. Concernant la gestion du domaine public maritime, la législation impose d'y favoriser les activités liées à la mer, comme la promenade, la pêche, les activités nautiques et balnéaires, qui sont la destination première de ces espaces naturels. Les seules exceptions au principe d'interdiction d'y construire sont liées à la défense nationale, la sécurité maritime, la défense contre la mer, la pêche maritime, la saliculture, les cultures marines, la protection de l'environnement, l'exercice d'un service public ou l'exécution d'un travail public qui s'impose en bord de mer et déclaré d'utilité publique. L'occupation du domaine public maritime naturel à des fins d'habitation privative n'est donc pas admise. Ces cabanons camarguais sont situés en zone littorale, inondable et submersible, à cause des crues du Rhône et de la montée du niveau de la mer. Aucun classement en zone de protection du patrimoine architectural et urbain, en écohameaux ou autre, ne peut modifier cette situation. L'habitat dans ces secteurs est donc contraire au droit domanial et au droit de l'environnement, en raison de sa dangerosité pour la sécurité des occupants ».

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 09/06/2009 ; p.5501) « M. Francis Saint-Léger attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur les conditions d'implantation des yourtes. Il désire connaître la réglementation en matière d'urbanisme concernant ces installations ».

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 02/03/2010 ; p.2394) « Au regard de la réglementation applicable en matière de camping, les yourtes, ou tipis, peuvent être assimilées à des tentes, si elles sont non équipées et à des habitations légères de loisirs (HLL) si elles comportent des équipements intérieurs, tels que des blocs cuisine ou sanitaires. Dans un cas comme dans l'autre, ces hébergements sont strictement réglementés par le code de l'urbanisme. Les tentes peuvent être installées soit dans les terrains de camping aménagés, soit sur parcelle individuelle avec l'accord de celui qui a la jouissance du terrain, dans les conditions prévues par les articles R. 111-41 et suivants du code de l'urbanisme. Les HLL peuvent être implantées dans les terrains de camping, les parcs résidentiels de loisirs, certains villages de vacances ou encore dans certaines dépendances des maisons familiales de vacances. Les cabanes dans les arbres sont aussi éligibles au régime juridique des HLL. Dans ce cadre, ces installations d'une surface hors oeuvre nette inférieure (SHON) à 35 mètres carrés sont dispensées de formalité. Par contre, si elles présentent une SHON supérieure, une déclaration préalable est exigée. En dehors des quatre lieux d'implantations susvisés (terrains de camping, parcs résidentiels de loisirs, certains villages de vacances, certaines dépendances des maisons familiales de vacances), ces constructions sont soumises au droit commun des constructions, c'est-à-dire déclaration préalable entre 2 et 20 m² de surface hors oeuvre brut (SHOB) et permis de construire au-dessus de 20 m² de SHOB, conformément aux dispositions des articles R. 421 1, R. 421-2 et R. 421-9 du code de l'urbanisme ».

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

Deux habitations réalisées concomitamment sur le même terrain ne forment pas un ensemble immobilier unique dès lors qu’elles n’ont aucun lien physique ou fonctionnel. Partant, chacune peut donner lieu à un permis de construire distinct et, pour la même raison, le seul fait que ces deux maisons excédent globalement le seuil de 170 mètres carrés fixé par l’ancien article R.421-1-2 (a) du Code de l’urbanisme ne suffit pas à rendre obligatoire le recours à un architecte.

CAA. Nantes, 16 février 2010, Pascal X., req. n°09NT00832


Dans une précédente note, nous avions traité du bien curieux arrêt par lequel la Cour administrative d’appel de Lyon avait jugé qu’un maire pouvait, sans commettre d'erreur de droit, estimer que la demande de permis de construire était irrecevable dès lors que le projet architectural comprenant deux maisons d'habitation, d'une surface totale de plancher hors œuvre nette de 252 mètres carrés, n'avait pas été établi par un architecte.

Nous avions en effet formulé quelques réserves sur cette solution dès lors qu’elle résultait de l’analyse de la Cour selon laquelle « les dispositions précitées de l’article L. 421-2 du code de l’urbanisme font référence au projet architectural dans son ensemble, sans apporter de distinctions sur le nombre d’entités à construire » ce dont avait déduit que : « dès lors la surface hors œuvre nette (SHON) à prendre en compte pour l’application des dispositions de l’article R.421-12 du code de l’urbanisme est la SHON totale du projet de construction figurant dans la demande, sans qu’il y ait lieu de se préoccuper du nombre d’entités à construire dans le projet ».

En substance, le critère déterminant de la solution retenue par la Cour administrative de Lyon tenait à ce que les deux constructions projetées relevaient d’une seule et même demande de permis de construire et, partant, qu’il n’y avait pas lieu de distinguer la SHON de chacune des constructions projetées.

Précisément, l’arrêt commenté ce jour va dans le sens contraire. Dans cette affaire le pétitionnaire avait obtenu à quelques semaines d’intervalle deux permis de construire ayant chacun pour objet de transformer en habitation deux bâtiments agricoles sis sur un même terrain.

Chacun de ces permis de construire devait toutefois être contesté aux motifs tirés notamment de ce que le projet du pétitionnaire aurait dû relever d’un permis de construire unique et être établi par un architecte en application de l’ancien article R.421-1-2 du Code de l’urbanisme dès lors que la SHON global du projet excédait 170 mètres carrés.

Mais la Cour administrative d’appel de Nantes devait donc rejeter ces moyens au motif suivant :

« Considérant, en troisième lieu, qu'ainsi qu'il vient d'être dit, les permis de construire contestés ont pour objet, le premier, le réaménagement d'un bâtiment à usage agricole, le second, le réaménagement avec extension d'un autre bâtiment à usage agricole en vue de transformer chacun des bâtiments existants en une maison d'habitation ; qu'en raison de l'absence de liens physiques ou fonctionnels entre ces deux projets, ces derniers ne peuvent être regardés comme des éléments formant un ensemble immobilier indivisible ; que, par suite, et en tout état de cause, le moyen tiré par le requérant, de ce que les projets de M. Y formeraient un tout indivisible devant faire l'objet d'un permis de construire unique, ne peut qu'être écarté ; que, pour cette même raison, le moyen tiré de ce que ce projet indivisible porterait sur une surface de plancher hors oeuvre nette totale excédant 170 m² et nécessiterait de ce fait, en application de l'article L. 421-2 du code de l'urbanisme, alors en vigueur, le recours à un architecte, doit, également, être écarté ».

En substance, chacun des deux moyens pré-exposés fut donc écarté pour le même motif : les deux habitations projetées ne formaient pas un ensemble immobilier unique.

S’agissant de la question liée à la pluralité de permis de construire obtenus, il s’agit donc là à notre connaissance d’une des premières applications de la jurisprudence « Ville de Grenoble » dans laquelle le Conseil d’Etat a confirmé, tout en l’affinant, le principe selon lequel « une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire ».

C’est la raison pour laquelle la Cour a recherché si les deux habitations en cause étaient unies par un lien physique et/ou fonctionnel. Si la Cour n’a pas précisé les éléments pris en compte et ce qui l’a amené à conclure à l’absence d’un tel lien, la démarche adoptée et la solution retenue n’en sont pas pour autant dénuées d’intérêt.

D’une part, il s’agissait dans cette affaire de deux constructions totalement distinctes. Or, là où une précédente décision du Conseil d’Etat sur l’unicité du permis de construire la décision d’octobre 2007 visait le cas « des constructions indivisibles » (CE. 10 octobre 2007, Association de défense de l'environnement d'une usine située aux Maisons à Saint-Jory-Lasbloux, req. n°277.314), l’arrêt « Ville de Grenoble » envisage uniquement l’hypothèse d’une construction dont les composantes forment un ensemble immobilier unique.

On pouvait ainsi se demander si la règle de principe conservée par l’arrêt « Ville de Grenoble » ne trouvait à s’appliquer que dans le cas d’une construction unique et si des constructions distinctes pouvaient en toute hypothèse donner lieu à plusieurs permis de construire ?

A priori, la réponse était négative. Il faut en effet rappeler que dans l’arrêt précité le Conseil d’Etat a également ouvert la possibilité qu’un ensemble immobilier unique fasse l’objet de permis distincts mais ce, notamment « sous réserve que l'autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés ».

Or, la nécessaire protection des règles et des intérêts que vise à garantir la délivrance d’un permis de construire unique s’impose également dans le cas de constructions distinctes. Mais en outre, et plus concrètement, il résulte de l’arrêt « Ville de Grenoble » qu’un ensemble immobilier unique peut être constitué par la réunion de composantes physiquement dissociées les unes des autres et uniquement liées entre elles d’un point de vue fonctionnel. Or, si ces composantes n’ont strictement aucun lien physique, c’est nécessairement qu’elles constituent autant de constructions distinctes (CAA. Nancy, 26 juin 2008, M. Aloyse X…, req. n°07NC00436).

Précisément, en ne se bornant pas à constater qu’il s’agissait de deux constructions à part entière mais en recherchant si elles étaient ou unies par un lien physique et/ou fonctionnel, la Cour administrative d’appel de Nantes nous semble dans cette affaire avoir implicitement confirmé que la règle de principe posée par l’arrêt « Ville de Grenoble » vaut également en cas de pluralité de construction.

D’autre part, l’arrêt commenté ce jour tend également à confirmer que les liens physiques ou fonctionnels à prendre en compte sont uniquement ceux existant « directement » entre les composantes formant l’ensemble immobilier considéré.

Si l’arrêt ne le précise pas expressément, force est néanmoins d’admettre que les deux habitations en cause n’étaient pas accolées et, partant, que n’avait pas d’autres « liens » que d’être implantées sur le même terrain.

Compte tenu de l’objet de l’arrêt « Ville de Grenoble », il y avait fort peu de doute sur le fait que la seule circonstance que deux bâtiments soient projetés sur le même terrain ne suffise pas a en faire un ensemble immobilier unique, bien qu’a contrario, et dès lors qu’un tel ensemble peut résulter de simples liens fonctionnels, le seul fait que les composantes d’un projet soient sises sur des terrains distincts et non contigus ne suffit pas nécessairement à rendre ce dernier dissociable (CE. 26 mars 1997, ADLA, req. n° 172.183).

On sait d’ailleurs qu’en ce sens, pour application de la jurisprudence « Thalamy », la Cour administrative d’appel de Marseille a pu juger que le seul fait que la construction à édifier soit projetée sur un terrain accueillant un bâtiment irrégulièrement édifié n’impliquait pas de régulariser ce dernier (CAA. Marseille, 15 mai 2008, Cne de Fuveau, req. n°06MA00807).

Comme l’induit la récente jurisprudence de la Haute Cour (CE. 10 mars 2010, Cne de Clermont l’Herault, req. n°318.235 ; CE. 9 janvier 2009, Ville de Toulouse, req. n°307.265), le lien physique entre les composantes du projet implique donc qu’elles soient structurellement liées, voire ou à tout le moins accolées.

En revanche, la communauté de terrain peut créer un lien fonctionnel résultant d’équipement commun, tel un accès et/ou des places de stationnement. On sait d’ailleurs que certains projets avaient été qualifiés d’opérations indivisibles en considération de la présence de tels équipements (CAA. Marseille, 15 mai 2008, Cne de Fuveau, req. n°06MA00807).

Pour autant, la Cour administrative d’appel de Nantes n’a pas opéré une telle recherche. A priori, le lien d’interdépendance fonctionnelle doit donc exister directement entre les constructions elles-mêmes et non pas par l’intermédiaire d’un équipement ou d’un aménagement commun ; sauf peut-être à ce qu’il créé un lien physique entre elles.

Or, d’une façon générale, on voit mal comment il peut y avoir un tel lien fonctionnel entre deux bâtiments dont chacun constitue une habitation individuelle. Et l’on sait d’ailleurs que le Conseil d’Etat a pu juger que des maisons individuelles bien qu’accolées constituaient néanmoins, précisément au regard de l’autonomie fonctionnelle de chacune, une construction distincte au sens de l’article 8 d’un règlement local d’urbanisme (CE. 7 mai Boisdeffre, req. n°251.596) ; un ensemble immobilier unique n’ayant pas nécessairement à être traiter comme un bâtiment unique pour application des prescriptions d’urbanismes opposables au projet.

Mais s’agissant du moyen tiré de l’absence de recours à un architecte, celui-ci a donc expressément été rejeté « pour les mêmes raisons », c’st à dire par ce que les deux constructions en cause ne formaient donc pas un ensemble immobilier unique.

Partant, quand bien même ces deux constructions auraient elles relevaient d’une même autorisation, il nous semble que la Cour administrative d’appel de Nantes n’aurait pas adoptée une autre solution, laquelle sur ce point nous parait conforme aux anciens L.421-2 et R.421-1-2 du Code de l’urbanisme en ce qu’ils disposaient que :

- « ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques qui déclarent vouloir édifier ou modifier, pour elles-mêmes, une construction de faible importance dont les caractéristiques, et notamment la surface maximale de plancher, sont déterminées par décret en conseil d'Etat » ;
- « conformément à l'article 1er du décret n° 77-190 du 3 mars 1977, ne sont toutefois pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou les exploitations agricoles à responsabilité limitée à associé unique qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes : une construction à usage autre qu'agricole dont la surface de plancher hors œuvre nette n'excède pas cent soixante-dix mètres carrés ».

Néanmoins, cet arrêt appelle la même réserve que celle formulée au sujet de celui de la Cour administrative de Lyon dès lors que, d’une part, l’ancien article R.421-1-2 et l’actuel article R.431-2 du Code de l’urbanisme procèdent de l’ancien article L.421-2 et de l’actuel L.431-3 en ce qu’il disposait et dispose respectivement que :

- d’une part, « conformément aux dispositions de l'article 4 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, par dérogation au quatrième alinéa ci-dessus, ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques qui déclarent vouloir édifier ou modifier, pour elles-mêmes, une construction de faible importance dont les caractéristiques, et notamment la surface maximale de plancher, sont déterminées par décret en conseil d'Etat. Ces caractéristiques peuvent être différentes selon la destination des constructions » ;
- d’autre part, « conformément aux dispositions de l'article 4 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, par dérogation à l'article L. 431-1, ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou exploitations agricoles à responsabilité limitée à associé unique qui déclarent vouloir édifier ou modifier, pour elles-mêmes, une construction de faible importance dont les caractéristiques, notamment la surface maximale de plancher, sont déterminées par décret en Conseil d'Etat. Ces caractéristiques peuvent être différentes selon la destination des constructions ».

et que, d’autre part, nous avons toujours un certain mal à comprendre comment une même personne physique peut être regardée construire sur le même terrain deux habitations pour elle-même.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES :

CAA. Marseille, 5 mars 2010, SCI La Ferrage, req. n°00928
Les dispositions d’un PLU relatives aux « lotissements de type pavillonnaire » ne sont pas applicables à une opération relevant d’un permis de construire valant division dès lors qu’une telle opération ne constitue pas légalement un lotissement

CAA. Marseille, 12 février 2010, Jean-Marie C., req. n°07MA04601
Les dispositions d’un PLU prévoyant que les dimensions à prendre en compte pour le stationnement longitudinal double sont au minimum de 11 m pour la longueur et 2,50 m pour la largeur autorise implicitement mais nécessairement un seul axe de dégagement pour les deux places ainsi prévues


PLU/POS :

CE. 30 mars 2010, Cne de Château Neuf du Rhone, req. n° 313.762La possibilité ouverte par le troisième alinéa de l'article R. 123-8 du code de l'urbanisme de créer, à l'intérieur des zones N naturelles et forestières, des secteurs où des constructions peuvent être autorisées sous condition, ne peut permettre de créer à l'intérieur d'une zone A des micro-zones N constructibles, dès lors qu'elles ne répondent pas à l'objectif de protection soit des milieux naturels et des paysages, soit d'une exploitation forestière, soit des espaces naturels auquel est subordonnée, en vertu du premier alinéa du même article, l'institution de zones N. Par ailleurs, les dispositions de l'article L. 123-3-1 du même code permettent le changement de destination des bâtiments agricoles, dès lors que celui-ci intervient dans le volume existant, sans faire l'objet d'une extension, et que les bâtiments concernés sont désignés dans le règlement de la zone A, sans qu'il soit nécessaire de procéder à la délimitation d'un zonage particulier à l'intérieur de celle-ci.


DROIT DE PREEMPTION :

CAA. Marseille, 5 mars 2010, Cne de Saillagouse, req. n°08MA00018Une opération d'aménagement d'ensemble, qui est un outil d'urbanisation, ne saurait constituer en elle-même et sans que ses modalités de réalisation aient été précisées, un projet au sens de l'article L.300-1 du code de l'urbanisme. La circonstance que l'urbanisation d'un secteur d'une superficie de plusieurs hectares ait été décidée, ne justifie pas qu'un tènement isolé de 3 000 m² fasse, nécessairement au titre de réserve foncière, l'objet d'une préemption.


AUTORISATIONS D’URBANISME :

CE. 31 mars 2010, Suzanne A., req. n°306.122Dès lors qu’un bâtiment ancien bien ne disposant pas du confort d'un logement moderne était néanmoins utilisé de façon partielle pour un usage d'habitation, que les travaux réalisés consistant à rehausser le toit de l'une des trois parties du bâtiment, et à remplacer certaines menuiseries, n’ont pas pour objet ou pour effet de changer la destination de la construction.

CAA. Nantes, 16 février 2010, Pascal X., req. n°99NT00832
Les permis de construire contestés ont pour objet, le premier, le réaménagement d'un bâtiment à usage agricole, le second, le réaménagement avec extension d'un autre bâtiment à usage agricole en vue de transformer chacun des bâtiments existants en une maison d'habitation. En raison de l'absence de liens physiques ou fonctionnels entre ces deux projets, ces derniers ne peuvent être regardés comme des éléments formant un ensemble immobilier indivisible. Par suite, le moyen tiré par le requérant de ce que les projets formeraient un tout indivisible devant faire l'objet d'un permis de construire unique, ne peut qu'être écarté. De même, le moyen tiré de ce que ce projet indivisible porterait sur une surface de plancher hors œuvre nette totale excédant 170 m² et nécessiterait de ce fait, en application de l'article L. 421-2 du code de l'urbanisme, alors en vigueur, le recours à un architecte, doit, également, être écarté.


CONFORMITE DES TRAVAUX :

CE. 10 mars 2010, Cne de Jacou, req. n°324.076
IL résulte de l’article L.480-2 du Code de l’urbanisme que la décision par laquelle le maire ordonne l'interruption des travaux au motif qu'ils ne sont pas menés en conformité avec une autorisation de construire, qui est au nombre des mesures de police qui doivent être motivées en application de la loi du 11 juillet 1979, ne peut intervenir qu'après que son destinataire a été mis à même de présenter ses observations, sauf en cas d'urgence ou de circonstances exceptionnelles. La situation d'urgence permettant à l'administration de se dispenser de cette procédure contradictoire s'apprécie tant au regard des conséquences dommageables des travaux litigieux que de la nécessité de les interrompre rapidement en raison de la brièveté de leur exécution. Il s’ensuit qu’en se bornant à relever qu'eu égard au délai de réalisation des travaux, qui n'était que de quelques jours, le maire a été placé dans une situation d'urgence telle qu'il pouvait s'abstenir de respecter la procédure contradictoire prévue par l'article 24 de la loi du 12 avril 2000, sans rechercher quels étaient l'importance et les effets des travaux en cause, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit.

CONTENTIEUX :

CE. 1er avril, 2010, ASL du Lotissement de Beaupre, req. n°331.380Une ASL ayant pour objet social l'acquisition, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs ainsi que de contrôle du respect des règles du lotissement et la répartition des dépenses d'entretien et de gestion entre ses membres n’a pas intérêt à agir à l’encontre d’un permis de construire délivré au sein de ce lotissement dès lors qu’il n’en affecte pas les parties communes et alors même que l'association est propriétaire des terrains et équipements communs

CE. 1er avril 2010, Marcelle B., req. n°334.113
Il ressort des dispositions de l’article R.600-1 qu'en mentionnant les certificats d'urbanisme, le décret, conformément à l'objectif de sécurité juridique qu'il poursuit, n'a pas entendu viser les certificats d'urbanisme négatifs qui ne confèrent aucun droit à leur titulaire et n'entrent donc pas dans le champ d'application de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme. En revanche, l'objectif de sécurité juridique doit bénéficier à l'auteur de la décision et au titulaire du certificat d'urbanisme et justifie que l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, le titulaire du certificat soient informés dans tous les cas par la procédure prévue à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme de l'existence d'un recours contentieux contre les autres certificats d'urbanisme

CAA. Marseille, 12 février 2010, SARL Le Château de Courtine, req. n°09MA01651
Il résulte de l’article L.424-5 du Code de l’urbanisme que, si pour l'exercice du contrôle de légalité qui lui appartient, le représentant de l'Etat peut demander des pièces complémentaires et présenter un recours gracieux qui ne revêt pas le caractère d'un recours préalable obligatoire et s'exerce dans les conditions de droit commun, les permis de construire implicites illégaux ne peuvent être retirés à la demande du préfet que dans le délai de trois mois suivant la date ou ils sont acquis, hors le cas où il est satisfait à une demande du bénéficiaire et celui où ils ont été acquis par fraude.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

Nonobstant, la rédaction des articles L.123-10 et R.123-19 du Code de l’urbanisme comparée aux anciens articles L.123-3-1 et R.123-12, un projet de PLU ne peut être légalement modifié après enquête publique qu’à la condition que cette modification trouve sa cause dans les résultants de l’enquête.

CE. 12 mars 2010, Lille Métropole Communauté Urbaine, req. n°312.108


Bien qu’il appelle peu de commentaires, voici un arrêt important qui était d’ailleurs attendu et qui sera logiquement mentionné aux tables du Recueil mais dont le sens nous surprend quelque peu.

Sous l’empire du dispositif applicable avant l’entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 dite « SRU », il était de jurisprudence bien établie qu’un projet de POS ne pouvait être légalement modifié après l’enquête publique s’y rapportant qu’à une double condition :

• d’une part, il était nécessaire que la ou les modifications envisagées présentent un caractère mineur et ne remette pas en cause l’économie générale du projet ; condition qui n’était toutefois qu’une retranscription en la matière d’une règle valant pour tout projet soumis à enquête publique ;
• d’autre part, et là plus spécifiquement, la ou les modifications devaient trouver leur cause dans les résultats de l’enquête.

Cette seconde condition ne constituait toutefois pas une totale « innovation » jurisprudentielle mais trouver son fondement directement dans l’article R.123-12 du Code de l’urbanisme en ce qu’il disposait que :

« Le plan d'occupation des sols, éventuellement modifié pour tenir compte des résultats de l'enquête publique et des propositions de la commission de conciliation, donne lieu, dans les conditions fixées au premier alinéa de l'article R. 123-9, à la consultation des services de l'Etat et des personnes publiques associées si le maire estime que la nature et l'importance des modifications envisagées justifient cette consultation. Le plan, accompagné par les avis des personnes publiques, des associations et des organismes de gestion des parcs naturels régionaux ainsi que par les communications du préfet mentionnés au deuxième alinéa de l'article R. 123-10, est ensuite transmis au conseil municipal, qui l'approuve par délibération ».

Or, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 dite « SRU » :

• d’une part, la possibilité de modifier le projet de PLU après l’enquête publique résulte du seul article L.123-10 du Code de l’urbanisme en ce qu’il se borne à disposer que : « Après l'enquête publique, le plan local d'urbanisme, éventuellement modifié, est approuvé par délibération du conseil municipal » ;
• d’autre part, aucune autre disposition législative ou règlementaire du Code de l’urbanisme ne subordonne ces modifications aux résultats de l’enquête ou à un quelconque avis.

A priori, il semblait donc clair que les modifications du projet de PLU après enquête publique si elles devaient nécessairement présenter un caractère mineur n’avaient en revanche plus à trouver leur cause dans les résultats de l’enquête. D’ailleurs, sans se prononcer clairement sur ce point, certaines décisions allaient toutefois dans ce sens puisqu’à titre d’exemple, il avait pû être jugé que :

« Considérant, en dernier lieu, qu'aux termes de l'article L. 123-10 du code de l'urbanisme : “(...) Après l'enquête publique, le plan local d'urbanisme, éventuellement modifié, est approuvé par délibération du conseil municipal (...)” ; qu'eu égard au faible espace qu'elle affecte, la modification de la zone 1AUa intervenue postérieurement à l'enquête publique, consistant à réduire sa partie ouest et à étendre dans une proportion équivalente sa partie est, n'a pas eu pour effet d'infléchir le parti d'urbanisme initialement retenu et, par voie de conséquence, de remettre en cause l'économie générale du projet de révision du plan d'occupation des sols communal ; qu'il suit de là que le moyen tiré d'une atteinte à l'économie générale du plan ne peut être accueilli » (CAA. Nantes, 6 mai 2008, Briqueville-sur-Mer, req. n°07NT02502) ;

et ce, donc, sans que le juge administratif ne recherche si les modifications en cause étaient ou non motivées par les résultats de l’enquête (ni par un quelconque avis).

Pour autant, le Conseil d’Etat vient donc de juger que :

« Considérant qu'aux termes de l'ancien article L. 123-3-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 83-8 du 7 janvier 1983, applicable aux révisions des plans en vertu de l'article L. 123-3 du même code : Le plan d'occupation des sols rendu public est soumis à enquête publique par le maire ou par le président de l'établissement public de coopération intercommunale. / Après l'enquête publique, le plan d'occupation des sols, éventuellement modifié, est approuvé par délibération du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public (...) que, sous l'empire de cette législation, il était loisible à l'autorité compétente de modifier le plan d'occupation des sols après l'enquête publique, sous réserve, d'une part, que ne soit pas remise en cause l'économie générale du projet et, d'autre part, que cette modification procède de l'enquête, ces deux conditions découlant de la finalité même de la procédure de mise à l'enquête publique et étant d'ailleurs rappelées à l'ancien article R. 123-12 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue du décret n° 98-913 du 12 octobre 1998, applicable aux révisions de plan, lequel disposait : Le plan d'occupation des sols, éventuellement modifié pour tenir compte des résultats de l'enquête publique et des propositions de la commission de conciliation, donne lieu, dans les conditions fixées au premier alinéa de l'article R. 123-9, à la consultation des services de l'Etat et des personnes publiques associées si le maire estime que la nature et l'importance des modifications envisagées justifient cette consultation (...) ;
Considérant que l'article L. 123-10 du code de l'urbanisme, issu de la loi du 13 décembre 2000, également applicable en matière de révision du plan conformément à l'article L. 123-13, dispose que : (...) Après l'enquête publique, le plan local d'urbanisme, éventuellement modifié, est approuvé par délibération du conseil municipal (...) ; qu'il ressort du rapprochement des articles L. 123-3-1 ancien et L. 123-10 précités, qui sont rédigés dans des termes semblables, ainsi que des travaux préparatoires de la loi du 13 décembre 2000, que le législateur n'a pas entendu remettre en cause les conditions ci-dessus rappelées dans lesquelles le plan d'urbanisme peut être modifié après l'enquête publique; que, par suite, et alors même que les nouvelles dispositions réglementaires du code de l'urbanisme issues du décret du 27 mars 2001, codifiées à l'article R. 123-19 du code de l'urbanisme, ne font plus apparaître la mention que le plan d'urbanisme est éventuellement modifié pour tenir compte des résultats de l'enquête publique , les modifications des plans d'urbanisme doivent, à peine d'irrégularité, continuer à respecter les deux conditions analysées ci-dessus ».

et donc que si depuis l’entrée en vigueur de la Loi « SRU » le Code de l’urbanisme ne comporte plus aucune disposition équivalent à l’ancien article R.123-12 du Code de l’urbanisme, il n’en demeure pas moins que les modifications postérieures à l’enquête publique doivent encore trouver leur cause dans les résultats de cette enquête.

Il s’avère en effet que le Conseil d’Etat est passé outre la suppression des dispositions de l’ancien article R.123-12 du Code de l’urbanisme pour s’en tenir :

• d’une part, à la finalité même de la procédure d’enquête publique ;
• d’autre part, à la similarité des termes de l’ancien article L.123-3-1 et de l’actuel article L.123-10 ;

et ainsi en déduire que la seule suppression de cet article ne saurait suffire à remettre en cause la finalité de l’enquête publique préalable et l’exigence selon laquelle la modification du projet de PLU doit donc trouver sa cause dans les résultats de cette enquête.

La motivation de cet arrêt sur ce point nous parait parfaitement cohérente et justifiée. Il n’en demeure pas moins que cette solution nous surprend quelque peu dans la mesure où à l’examen de la jurisprudence antérieure, force est de constater que la solution dégagée par la Haute Cour n’étaient nullement fondée sur la finalité de l’enquête publique, l’article L.123-3-1 et/ou l’intention du législateur mais exclusivement sur la seule lettre de l’article R.123-12 ancien du Code de l’urbanisme puisqu’à titre d’exemple, le Conseil d’Etat avait jugé que :

« Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article R.123-12 du code de l'urbanisme, applicable à la révision des plans d'occupation des sols en vertu du I de l'article R.123-35 du même code : "Le plan d'occupation des sols, éventuellement modifié pour tenir compte des résultats de l'enquête publique et des propositions de la commission de conciliation, donne lieu, dans les conditions fixées au premier alinéa de l'article R.123-9, à la consultation des services de l'Etat et des personnes publiques associées si le maire estime que la nature et l'importance des modifications envisagées justifient cette consultation. Le plan est ensuite approuvé par délibération du conseil municipal" ; qu'il résulte de ces dispositions que les modifications apportées à un projet de plan d'occupation des sols entre la date de sa soumission à enquête publique et celle de son approbation ne peuvent avoir pour objet que de tenir compte des résultats de l'enquête publique ou des propositions de la commission de conciliation, même lorsque ces modifications ne remettent pas en cause l'économie générale du projet » (CE. 6 octobre 1995, Abekhzer, req. n°156.123).

La base légale change mais la solution reste donc.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés