Deux habitations réalisées concomitamment sur le même terrain ne forment pas un ensemble immobilier unique dès lors qu’elles n’ont aucun lien physique ou fonctionnel. Partant, chacune peut donner lieu à un permis de construire distinct et, pour la même raison, le seul fait que ces deux maisons excédent globalement le seuil de 170 mètres carrés fixé par l’ancien article R.421-1-2 (a) du Code de l’urbanisme ne suffit pas à rendre obligatoire le recours à un architecte.

CAA. Nantes, 16 février 2010, Pascal X., req. n°09NT00832


Dans une précédente note, nous avions traité du bien curieux arrêt par lequel la Cour administrative d’appel de Lyon avait jugé qu’un maire pouvait, sans commettre d'erreur de droit, estimer que la demande de permis de construire était irrecevable dès lors que le projet architectural comprenant deux maisons d'habitation, d'une surface totale de plancher hors œuvre nette de 252 mètres carrés, n'avait pas été établi par un architecte.

Nous avions en effet formulé quelques réserves sur cette solution dès lors qu’elle résultait de l’analyse de la Cour selon laquelle « les dispositions précitées de l’article L. 421-2 du code de l’urbanisme font référence au projet architectural dans son ensemble, sans apporter de distinctions sur le nombre d’entités à construire » ce dont avait déduit que : « dès lors la surface hors œuvre nette (SHON) à prendre en compte pour l’application des dispositions de l’article R.421-12 du code de l’urbanisme est la SHON totale du projet de construction figurant dans la demande, sans qu’il y ait lieu de se préoccuper du nombre d’entités à construire dans le projet ».

En substance, le critère déterminant de la solution retenue par la Cour administrative de Lyon tenait à ce que les deux constructions projetées relevaient d’une seule et même demande de permis de construire et, partant, qu’il n’y avait pas lieu de distinguer la SHON de chacune des constructions projetées.

Précisément, l’arrêt commenté ce jour va dans le sens contraire. Dans cette affaire le pétitionnaire avait obtenu à quelques semaines d’intervalle deux permis de construire ayant chacun pour objet de transformer en habitation deux bâtiments agricoles sis sur un même terrain.

Chacun de ces permis de construire devait toutefois être contesté aux motifs tirés notamment de ce que le projet du pétitionnaire aurait dû relever d’un permis de construire unique et être établi par un architecte en application de l’ancien article R.421-1-2 du Code de l’urbanisme dès lors que la SHON global du projet excédait 170 mètres carrés.

Mais la Cour administrative d’appel de Nantes devait donc rejeter ces moyens au motif suivant :

« Considérant, en troisième lieu, qu'ainsi qu'il vient d'être dit, les permis de construire contestés ont pour objet, le premier, le réaménagement d'un bâtiment à usage agricole, le second, le réaménagement avec extension d'un autre bâtiment à usage agricole en vue de transformer chacun des bâtiments existants en une maison d'habitation ; qu'en raison de l'absence de liens physiques ou fonctionnels entre ces deux projets, ces derniers ne peuvent être regardés comme des éléments formant un ensemble immobilier indivisible ; que, par suite, et en tout état de cause, le moyen tiré par le requérant, de ce que les projets de M. Y formeraient un tout indivisible devant faire l'objet d'un permis de construire unique, ne peut qu'être écarté ; que, pour cette même raison, le moyen tiré de ce que ce projet indivisible porterait sur une surface de plancher hors oeuvre nette totale excédant 170 m² et nécessiterait de ce fait, en application de l'article L. 421-2 du code de l'urbanisme, alors en vigueur, le recours à un architecte, doit, également, être écarté ».

En substance, chacun des deux moyens pré-exposés fut donc écarté pour le même motif : les deux habitations projetées ne formaient pas un ensemble immobilier unique.

S’agissant de la question liée à la pluralité de permis de construire obtenus, il s’agit donc là à notre connaissance d’une des premières applications de la jurisprudence « Ville de Grenoble » dans laquelle le Conseil d’Etat a confirmé, tout en l’affinant, le principe selon lequel « une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire ».

C’est la raison pour laquelle la Cour a recherché si les deux habitations en cause étaient unies par un lien physique et/ou fonctionnel. Si la Cour n’a pas précisé les éléments pris en compte et ce qui l’a amené à conclure à l’absence d’un tel lien, la démarche adoptée et la solution retenue n’en sont pas pour autant dénuées d’intérêt.

D’une part, il s’agissait dans cette affaire de deux constructions totalement distinctes. Or, là où une précédente décision du Conseil d’Etat sur l’unicité du permis de construire la décision d’octobre 2007 visait le cas « des constructions indivisibles » (CE. 10 octobre 2007, Association de défense de l'environnement d'une usine située aux Maisons à Saint-Jory-Lasbloux, req. n°277.314), l’arrêt « Ville de Grenoble » envisage uniquement l’hypothèse d’une construction dont les composantes forment un ensemble immobilier unique.

On pouvait ainsi se demander si la règle de principe conservée par l’arrêt « Ville de Grenoble » ne trouvait à s’appliquer que dans le cas d’une construction unique et si des constructions distinctes pouvaient en toute hypothèse donner lieu à plusieurs permis de construire ?

A priori, la réponse était négative. Il faut en effet rappeler que dans l’arrêt précité le Conseil d’Etat a également ouvert la possibilité qu’un ensemble immobilier unique fasse l’objet de permis distincts mais ce, notamment « sous réserve que l'autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés ».

Or, la nécessaire protection des règles et des intérêts que vise à garantir la délivrance d’un permis de construire unique s’impose également dans le cas de constructions distinctes. Mais en outre, et plus concrètement, il résulte de l’arrêt « Ville de Grenoble » qu’un ensemble immobilier unique peut être constitué par la réunion de composantes physiquement dissociées les unes des autres et uniquement liées entre elles d’un point de vue fonctionnel. Or, si ces composantes n’ont strictement aucun lien physique, c’est nécessairement qu’elles constituent autant de constructions distinctes (CAA. Nancy, 26 juin 2008, M. Aloyse X…, req. n°07NC00436).

Précisément, en ne se bornant pas à constater qu’il s’agissait de deux constructions à part entière mais en recherchant si elles étaient ou unies par un lien physique et/ou fonctionnel, la Cour administrative d’appel de Nantes nous semble dans cette affaire avoir implicitement confirmé que la règle de principe posée par l’arrêt « Ville de Grenoble » vaut également en cas de pluralité de construction.

D’autre part, l’arrêt commenté ce jour tend également à confirmer que les liens physiques ou fonctionnels à prendre en compte sont uniquement ceux existant « directement » entre les composantes formant l’ensemble immobilier considéré.

Si l’arrêt ne le précise pas expressément, force est néanmoins d’admettre que les deux habitations en cause n’étaient pas accolées et, partant, que n’avait pas d’autres « liens » que d’être implantées sur le même terrain.

Compte tenu de l’objet de l’arrêt « Ville de Grenoble », il y avait fort peu de doute sur le fait que la seule circonstance que deux bâtiments soient projetés sur le même terrain ne suffise pas a en faire un ensemble immobilier unique, bien qu’a contrario, et dès lors qu’un tel ensemble peut résulter de simples liens fonctionnels, le seul fait que les composantes d’un projet soient sises sur des terrains distincts et non contigus ne suffit pas nécessairement à rendre ce dernier dissociable (CE. 26 mars 1997, ADLA, req. n° 172.183).

On sait d’ailleurs qu’en ce sens, pour application de la jurisprudence « Thalamy », la Cour administrative d’appel de Marseille a pu juger que le seul fait que la construction à édifier soit projetée sur un terrain accueillant un bâtiment irrégulièrement édifié n’impliquait pas de régulariser ce dernier (CAA. Marseille, 15 mai 2008, Cne de Fuveau, req. n°06MA00807).

Comme l’induit la récente jurisprudence de la Haute Cour (CE. 10 mars 2010, Cne de Clermont l’Herault, req. n°318.235 ; CE. 9 janvier 2009, Ville de Toulouse, req. n°307.265), le lien physique entre les composantes du projet implique donc qu’elles soient structurellement liées, voire ou à tout le moins accolées.

En revanche, la communauté de terrain peut créer un lien fonctionnel résultant d’équipement commun, tel un accès et/ou des places de stationnement. On sait d’ailleurs que certains projets avaient été qualifiés d’opérations indivisibles en considération de la présence de tels équipements (CAA. Marseille, 15 mai 2008, Cne de Fuveau, req. n°06MA00807).

Pour autant, la Cour administrative d’appel de Nantes n’a pas opéré une telle recherche. A priori, le lien d’interdépendance fonctionnelle doit donc exister directement entre les constructions elles-mêmes et non pas par l’intermédiaire d’un équipement ou d’un aménagement commun ; sauf peut-être à ce qu’il créé un lien physique entre elles.

Or, d’une façon générale, on voit mal comment il peut y avoir un tel lien fonctionnel entre deux bâtiments dont chacun constitue une habitation individuelle. Et l’on sait d’ailleurs que le Conseil d’Etat a pu juger que des maisons individuelles bien qu’accolées constituaient néanmoins, précisément au regard de l’autonomie fonctionnelle de chacune, une construction distincte au sens de l’article 8 d’un règlement local d’urbanisme (CE. 7 mai Boisdeffre, req. n°251.596) ; un ensemble immobilier unique n’ayant pas nécessairement à être traiter comme un bâtiment unique pour application des prescriptions d’urbanismes opposables au projet.

Mais s’agissant du moyen tiré de l’absence de recours à un architecte, celui-ci a donc expressément été rejeté « pour les mêmes raisons », c’st à dire par ce que les deux constructions en cause ne formaient donc pas un ensemble immobilier unique.

Partant, quand bien même ces deux constructions auraient elles relevaient d’une même autorisation, il nous semble que la Cour administrative d’appel de Nantes n’aurait pas adoptée une autre solution, laquelle sur ce point nous parait conforme aux anciens L.421-2 et R.421-1-2 du Code de l’urbanisme en ce qu’ils disposaient que :

- « ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques qui déclarent vouloir édifier ou modifier, pour elles-mêmes, une construction de faible importance dont les caractéristiques, et notamment la surface maximale de plancher, sont déterminées par décret en conseil d'Etat » ;
- « conformément à l'article 1er du décret n° 77-190 du 3 mars 1977, ne sont toutefois pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou les exploitations agricoles à responsabilité limitée à associé unique qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes : une construction à usage autre qu'agricole dont la surface de plancher hors œuvre nette n'excède pas cent soixante-dix mètres carrés ».

Néanmoins, cet arrêt appelle la même réserve que celle formulée au sujet de celui de la Cour administrative de Lyon dès lors que, d’une part, l’ancien article R.421-1-2 et l’actuel article R.431-2 du Code de l’urbanisme procèdent de l’ancien article L.421-2 et de l’actuel L.431-3 en ce qu’il disposait et dispose respectivement que :

- d’une part, « conformément aux dispositions de l'article 4 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, par dérogation au quatrième alinéa ci-dessus, ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques qui déclarent vouloir édifier ou modifier, pour elles-mêmes, une construction de faible importance dont les caractéristiques, et notamment la surface maximale de plancher, sont déterminées par décret en conseil d'Etat. Ces caractéristiques peuvent être différentes selon la destination des constructions » ;
- d’autre part, « conformément aux dispositions de l'article 4 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, par dérogation à l'article L. 431-1, ne sont pas tenues de recourir à un architecte les personnes physiques ou exploitations agricoles à responsabilité limitée à associé unique qui déclarent vouloir édifier ou modifier, pour elles-mêmes, une construction de faible importance dont les caractéristiques, notamment la surface maximale de plancher, sont déterminées par décret en Conseil d'Etat. Ces caractéristiques peuvent être différentes selon la destination des constructions ».

et que, d’autre part, nous avons toujours un certain mal à comprendre comment une même personne physique peut être regardée construire sur le même terrain deux habitations pour elle-même.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés