Veille jurisprudentielle n31: 10 décisions signalées ce mois-ci
INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES :
CAA. Marseille, 5 mars 2010, SCI La Ferrage, req. n°00928
Les dispositions d’un PLU relatives aux « lotissements de type pavillonnaire » ne sont pas applicables à une opération relevant d’un permis de construire valant division dès lors qu’une telle opération ne constitue pas légalement un lotissement
CAA. Marseille, 12 février 2010, Jean-Marie C., req. n°07MA04601
Les dispositions d’un PLU prévoyant que les dimensions à prendre en compte pour le stationnement longitudinal double sont au minimum de 11 m pour la longueur et 2,50 m pour la largeur autorise implicitement mais nécessairement un seul axe de dégagement pour les deux places ainsi prévues
PLU/POS :
CE. 30 mars 2010, Cne de Château Neuf du Rhone, req. n° 313.762La possibilité ouverte par le troisième alinéa de l'article R. 123-8 du code de l'urbanisme de créer, à l'intérieur des zones N naturelles et forestières, des secteurs où des constructions peuvent être autorisées sous condition, ne peut permettre de créer à l'intérieur d'une zone A des micro-zones N constructibles, dès lors qu'elles ne répondent pas à l'objectif de protection soit des milieux naturels et des paysages, soit d'une exploitation forestière, soit des espaces naturels auquel est subordonnée, en vertu du premier alinéa du même article, l'institution de zones N. Par ailleurs, les dispositions de l'article L. 123-3-1 du même code permettent le changement de destination des bâtiments agricoles, dès lors que celui-ci intervient dans le volume existant, sans faire l'objet d'une extension, et que les bâtiments concernés sont désignés dans le règlement de la zone A, sans qu'il soit nécessaire de procéder à la délimitation d'un zonage particulier à l'intérieur de celle-ci.
DROIT DE PREEMPTION :
CAA. Marseille, 5 mars 2010, Cne de Saillagouse, req. n°08MA00018Une opération d'aménagement d'ensemble, qui est un outil d'urbanisation, ne saurait constituer en elle-même et sans que ses modalités de réalisation aient été précisées, un projet au sens de l'article L.300-1 du code de l'urbanisme. La circonstance que l'urbanisation d'un secteur d'une superficie de plusieurs hectares ait été décidée, ne justifie pas qu'un tènement isolé de 3 000 m² fasse, nécessairement au titre de réserve foncière, l'objet d'une préemption.
AUTORISATIONS D’URBANISME :
CE. 31 mars 2010, Suzanne A., req. n°306.122Dès lors qu’un bâtiment ancien bien ne disposant pas du confort d'un logement moderne était néanmoins utilisé de façon partielle pour un usage d'habitation, que les travaux réalisés consistant à rehausser le toit de l'une des trois parties du bâtiment, et à remplacer certaines menuiseries, n’ont pas pour objet ou pour effet de changer la destination de la construction.
CAA. Nantes, 16 février 2010, Pascal X., req. n°99NT00832
Les permis de construire contestés ont pour objet, le premier, le réaménagement d'un bâtiment à usage agricole, le second, le réaménagement avec extension d'un autre bâtiment à usage agricole en vue de transformer chacun des bâtiments existants en une maison d'habitation. En raison de l'absence de liens physiques ou fonctionnels entre ces deux projets, ces derniers ne peuvent être regardés comme des éléments formant un ensemble immobilier indivisible. Par suite, le moyen tiré par le requérant de ce que les projets formeraient un tout indivisible devant faire l'objet d'un permis de construire unique, ne peut qu'être écarté. De même, le moyen tiré de ce que ce projet indivisible porterait sur une surface de plancher hors œuvre nette totale excédant 170 m² et nécessiterait de ce fait, en application de l'article L. 421-2 du code de l'urbanisme, alors en vigueur, le recours à un architecte, doit, également, être écarté.
CONFORMITE DES TRAVAUX :
CE. 10 mars 2010, Cne de Jacou, req. n°324.076
IL résulte de l’article L.480-2 du Code de l’urbanisme que la décision par laquelle le maire ordonne l'interruption des travaux au motif qu'ils ne sont pas menés en conformité avec une autorisation de construire, qui est au nombre des mesures de police qui doivent être motivées en application de la loi du 11 juillet 1979, ne peut intervenir qu'après que son destinataire a été mis à même de présenter ses observations, sauf en cas d'urgence ou de circonstances exceptionnelles. La situation d'urgence permettant à l'administration de se dispenser de cette procédure contradictoire s'apprécie tant au regard des conséquences dommageables des travaux litigieux que de la nécessité de les interrompre rapidement en raison de la brièveté de leur exécution. Il s’ensuit qu’en se bornant à relever qu'eu égard au délai de réalisation des travaux, qui n'était que de quelques jours, le maire a été placé dans une situation d'urgence telle qu'il pouvait s'abstenir de respecter la procédure contradictoire prévue par l'article 24 de la loi du 12 avril 2000, sans rechercher quels étaient l'importance et les effets des travaux en cause, la cour administrative d'appel a commis une erreur de droit.
CONTENTIEUX :
CE. 1er avril, 2010, ASL du Lotissement de Beaupre, req. n°331.380Une ASL ayant pour objet social l'acquisition, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs ainsi que de contrôle du respect des règles du lotissement et la répartition des dépenses d'entretien et de gestion entre ses membres n’a pas intérêt à agir à l’encontre d’un permis de construire délivré au sein de ce lotissement dès lors qu’il n’en affecte pas les parties communes et alors même que l'association est propriétaire des terrains et équipements communs
CE. 1er avril 2010, Marcelle B., req. n°334.113
Il ressort des dispositions de l’article R.600-1 qu'en mentionnant les certificats d'urbanisme, le décret, conformément à l'objectif de sécurité juridique qu'il poursuit, n'a pas entendu viser les certificats d'urbanisme négatifs qui ne confèrent aucun droit à leur titulaire et n'entrent donc pas dans le champ d'application de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme. En revanche, l'objectif de sécurité juridique doit bénéficier à l'auteur de la décision et au titulaire du certificat d'urbanisme et justifie que l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, le titulaire du certificat soient informés dans tous les cas par la procédure prévue à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme de l'existence d'un recours contentieux contre les autres certificats d'urbanisme
CAA. Marseille, 12 février 2010, SARL Le Château de Courtine, req. n°09MA01651
Il résulte de l’article L.424-5 du Code de l’urbanisme que, si pour l'exercice du contrôle de légalité qui lui appartient, le représentant de l'Etat peut demander des pièces complémentaires et présenter un recours gracieux qui ne revêt pas le caractère d'un recours préalable obligatoire et s'exerce dans les conditions de droit commun, les permis de construire implicites illégaux ne peuvent être retirés à la demande du préfet que dans le délai de trois mois suivant la date ou ils sont acquis, hors le cas où il est satisfait à une demande du bénéficiaire et celui où ils ont été acquis par fraude.
Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés
Commentaires
Bonjour Patrick,
Avant de revenir sur l'arrêt du Conseil d'Etat censurant le pastillage, je m'offre un eptit détour du coté des lotissements... abordé dans CE. 10 mars 2010, Cne de Jacou, req. n°324.076.
J'attire en effet l'attention des lecteurs sur le fait qu'il ne faut pas déduire de cette décision, à mon sens, que l'ASL n'est jamais recevable à engager une action pour faire respecter les documents d'un lotissement...
On est ici dans le cas très inattendu d'une ASL attaquant non pas un coloti ou sa construction au titre de la violation d'un cahier des charges, mais une administration dans le cadre d'un excès de pouvoir à l'occasion d'une autorisation d'occuper le sol.
Les conditions de recevabilité sont certainement distinctes selon qu'on engage un recours civil ou bien un recours administratif... Nombreuses sont les ASL statutairement compétentes pour défendre les colotis pour faire respecter un droit réel immobilier et je ne suis absolument pas convaincu que cet arrêt puisse leur être opposé devant le juge civil.
Qu'en pensez vous ?
Le pastillage à présent..., traité dans l'arrêt CE. 30 mars 2010, Cne de Château Neuf du Rhone, req. n° 313.762
il marque, espérons le, la fin d'une pratique mise en œuvre dans de nombreuses communes lors de la rédaction de leur PLU visant à permettre, pour des raisons d'acceptabilité essentiellement électorale, que les habitats dispersés dans les secteurs agricoles puissent être agrandis, modifiés, et vendus ou cédés à des non agriculteurs... mais aussi que les habitants agriculteurs de ces terrains permettent à leurs enfants citadins de batir là des résidences principales ou secondaires nouvelles.
cette pratique avait pourtant reçu la bénédiction maintes fois répétée de l'administration :
http://www.senat.fr/questions/base/2007/qSEQ07070006S.html
et
http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-10573QE.htm
enfin plus prudente en avril dernier :
http://questions.assemblee-nationale.fr/q13/13-40223QE.htm
Le grand mérite de cet arrêt, dans le droit fil de l’arrêt de la CAA Lyon qu’il confirme (voir sur Légifrance CAA Lyon, 27 décembre 2007, n° 06LY00445) est de rappeler à l’administration qu’il existe dans le code de l’urbanisme un certain nombre d’outils permettant de « protéger » des secteurs agricoles et d’y règlementer l’occupation du sol… mais qu’il convient, dès la rédaction du PADD, de bien s’interroger sur les objectifs que l’on souhaite atteindre dans ces secteurs : protéger les paysages, les biotopes, l’architecture vernaculaire, réduire la déprise agricole en favorisant l’implantation de populations rurales tout en acceptant les pluri-activité, etc… ou bien, et c’est un objectif en soi, protéger exclusivement l’exploitation agricole.
Le zonage A répond exclusivement à ce dernier objectif et n’en admet aucun autre : le « pastillage » lui est donc fondamentalement contraire… comme est contraire à un objectif affirmé de protection de biotope un zonage N où l’on prévoit d’implanter, par une « pastille » spécifique, une aire d’accueil des gens du voyage qui, comme on le sait, préfèrent être les pieds dans l’eau le long des autoroutes (en ce sens, voir sur Légifrance CAA Douai, 10 janv. 2008, M. Mme Antoine, req. n° 07DA00297).
Le deuxième mérite de cet arrêt est, à mon sens, qu’il va marquer un coup d’arrêt aux zonages A dans les secteurs où il n’est pas justifié par l’objectif qui lui est assigné mais seulement par l’un ou l’autre des autres objectifs que j’ai listés précédemment.
Car, et je l’ai déjà écrit à plusieurs reprises, je suis de ceux qui considèrent que le zonage A permet dans 90% des cas actuels de son utilisation, de créer des zones agricoles sans agriculteurs et qu’il est donc éminemment défavorable au maintien de l’agriculture que les auteurs de PLU qui l’emploient voulaient pourtant promouvoir.
Parfaitement adapté à des zones de grandes cultures, à des secteurs d’élevage à très haute valeur ajoutée (productions labellisées essentiellement) et à quelques terrains dont la valeur économique est parfois sans lien avec la valeur agronomique objective (AOC, viticoles ou non), ce zonage ne peut faire l’objet , de facto, d’aucune règlementation puisque tout est dit au R123-7 du Code de l’urbanisme.
Il interdit donc la création de logements pour les cultivateurs, la réalisation de points de vente directe, la construction de piscine pour les exploitants –qu’ils deviennent péri-urbains s’ils veulent leur carré bleu vu d’avion !- et même la transformation d’un batiment en bureau pour un conjoint apportant, par une activité de télétravail par exemple, un complément de revenus indispensable au maintien de l’activité.
Donc, Mesdames –elles sont malheureusement rares- et Messieurs les auteurs de PLU : si votre objectif est de protéger des paysages en maintenant une présence humaine, usez largement du zonage N, très souple, et fuyez les rigidités du A pour le laisser à Fred et ses naufragés !
Merci Emmanuel pour ce précieux commentaire !
j'ose croire qu'il fera réagir certains lecteurs ;o))
Un arrêt ancien (Conseil d'Etat, 7 / 10 SSR, du 10 mai 1995, 139729, inédit au recueil Lebon ) mentionné sur le blog de Me Buffet m'amène à revenir un instant sur l'arrêt CE. 10 mars 2010, Cne de Jacou, req. n°324.076 mentionné plus haut... et j'avoue ne plus savoir à quel sein -ou quel saint éventuellement- me vouer !
Je cite : "Considérant qu'aux termes de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : "Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble" ; que, dès lors, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "LES CHARMILLES", constitué dans le cadre des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 citée plus haut, et justifiant d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires ayant habilité le syndic à introduire l'instance en son nom, avait un intérêt lui donnant qualité pour contester le permis délivré à la société civile immobilière "Lodazur" pour construire un bâtiment collectif au lieu-dit "La Torraca" ".
C'est en effet souvent une mention tout à fait équivalente dans les statuts de l'ASL qui lui permet, le cas échéant, d'agir devant le juge civil pour défendre les termes du cahier des charges... Pourquoi alors le CE lui refuserait-elle la capacité à agir devant le juge administratif contre un PC ???
(il faut templacer dans mes commentaires la mention à l'arrêt Commune de Jacou par CE. 1er avril, 2010, ASL du Lotissement de Beaupre, req. n°331.380 !)
"CE. 1er avril, 2010, ASL du Lotissement de Beaupre, req. n°331.380 Une ASL ayant pour objet social l'acquisition, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs ainsi que de contrôle du respect des règles du lotissement et la répartition des dépenses d'entretien et de gestion entre ses membres n’a pas intérêt à agir à l’encontre d’un permis de construire délivré au sein de ce lotissement dès lors qu’il n’en affecte pas les parties communes et alors même que l'association est propriétaire des terrains et équipements communs"
Comme cela ne peut échapper à aucun des lecteurs de ce blog, la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas au lotissement et est étrangère aux ASL.
Il suit de là qu'invoquer l'intérêt à agir d'un syndicat de copropriétaires en matière de recours comme un PC pour évoquer l'hypothèse de l'intérêt à agir d'une ASL en pareille circonstance...me semble relever de la pure fantaisie.
" En effet, l'appartenance à une ASL et le caractère réel des obligations de ses membres se fondent sur des dispositions législatives et non statutaires."
http://avocats.fr/member/rogerpierrebouty
Et les dispositions législatives relatives aux ASL s'imposent aux statuts dont elles doivent se doter: article 7 de l'Ordonnance du 1er juillet 2004
« Les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations. ».
Tandis que l'article 1er limite son objet :
"Peuvent faire l'objet d'une association syndicale de propriétaires la construction, l'entretien ou la gestion d'ouvrages ou la réalisation de travaux, ainsi que les actions d'intérêt commun, en vue :
a) De prévenir les risques naturels ou sanitaires, les pollutions et les nuisances ;
b) De préserver, de restaurer ou d'exploiter des ressources naturelles ;
c) D'aménager ou d'entretenir des cours d'eau, lacs ou plans d'eau, voies et réseaux divers ;
d) De mettre en valeur des propriétés."
Comme le relève en l'espèce le Conseil d'Etat, l'objet social qui limite le rôle de l'ASL aux parties communes ne lui confère pas l'intérêt à agir contre un PC délivré pour un lot du lotissement, un lot de lotissement n'étant pas, d'évidence, une partie commune.
Sans oublier qu'une ASL étant une association de fonds, elle n'est pas une association de personnes qu'elle peut prétendre "réprésenter": elle ne peut donc agir "en leur nom"
Toujours sur cette question de la recevabilité des syndicat de copro et ASL, et sans prendre la position tranchée affichée par Madame Declercq, je vous signale le commentaire paru dans Construction et Urbanisme d'avril, sous la plume de ML Pagès de Varenne, sous CA Paris, pôle 4, ch. 2, 27 janv. 2010, Syndicat des copropriétaires Résidence Le Turenne et a. c/ SA Cie urbaine de négoce et d'investissements, dite CUNI : JurisData n° 2010-380747....
Au diable les certitudes... ;o)
Toujours sur CE. 1er avril, 2010, ASL du Lotissement de Beaupre, req. n°331.380... pour signaler simplement une remarque de JMPastor dans le sommaire accompagnant cet arrêt dans les dernières AJDA (2010, page 706), remarque que je partage totalement :
"On pourra remarquer que la mission de veiller au respect du règlement de lotissement incombant à l'ASL aurait pu justifier une solution inverse"...
L'on pourrait , pour le plaisir, rajouter.......
Dans le domaine des certitudes ou incertitudes sur ce délicieux sujet qu’est « la définition d’un lotissement », je ne peux résister à citer l’analyse du Professeur Périnet-Marquet qui vient semer un certain « trouble » !
Jean-Michel Lugherini
citation:
Revue de droit immobilier 2007 p. 205
Lotissements, divisions de l'immeuble et opérations complexes après la réforme de 2007 (1)
Hugues Périnet-Marquet, Professeur à l'Université Panthéon-Assas (Paris II)
Les personnes morales du lotissement
Comme par le passé, la seule personne morale susceptible de gérer les parties communes du lotissement que mentionnent les textes est l'association syndicale (18).
Cela ne signifie pas que l'utilisation de l'Association Foncière Urbaine soit interdite, loin de là, puisqu'une association foncière urbaine est, au sens de l'article L. 322-1 du code de l'urbanisme, une association syndicale parmi d'autres.
Toutefois, il aurait pu être utile de rappeler la possibilité d'utiliser l'association foncière urbaine, en tant que telle, dans la mesure où très souvent, prime encore le choix de l'association syndicale alors que, pourtant, son objet est moins adapté à la gestion d'un lotissement (19). La constitution de cette personne morale n'est pas nécessaire si les voies et espaces communs sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots, ou lorsque le lotisseur justifie de la conclusion, avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent, d'une convention prévoyant le transfert, dans leur domaine, de la totalité des voies et espaces communs, une fois les travaux achevés (20).
La seule différence significative avec l'ancienne réglementation tient à la disparition des règles relatives au contenu des statuts de l'association syndicale et à la mise en oeuvre de celles-ci.
Cette lacune pourrait apparaître gênante mais elle n'a pas d'impact réel. Ces dispositions de l'ancienne réglementation n'étaient pas véritablement sanctionnées, au moins au titre du droit de l'urbanisme. L'absence de mise en oeuvre effective de l'organe de gestion n'avait pas de véritable conséquence à cet égard.
De plus, un lotissement est un ensemble immobilier au sens de l'article 1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.
Dès lors, en imaginant que la personne morale devant gérer les équipements collectifs prévus dans le lotissement ne soit pas instaurée ou mise en fonctionnement, l'ensemble immobilier, faute d'autres modes de gestion, se verra appliquer, par défaut, le statut de la copropriété.
Mais cette application de la loi de 1965 est, d'évidence, une très mauvaise solution qui doit, dans la mesure du possible, être évitée.