Dès lors que la loi « SRU » du 13 décembre 2000 a abrogé l’ancien article L.111-5 du Code de l’urbanisme constituant la seule base légale d’un tel mode d’application de la règle, les services instructeurs ne peuvent plus légalement prendre en compte, pour le calcul de la superficie minimale fixée par l’article 5 d’un POS, les terrains bâtis détachés de la parcelle objet du permis de construire en cause.

CE. 2 août 2011, M. Cédric A, req. n° 334.287

Dans cette affaire, le pétitionnaire avait sollicité un permis de construire sur un terrain classé dans une zone du POS au sein de laquelle l’article du règlement applicable disposait que : « 1 - Pour être constructibles, les terrains doivent avoir une superficie de 4 000 m² en secteur NB1 (...). 2 - En cas de détachement d'une propriété bâtie, la surface indiquée à l'article NB5-1 s'applique également à l'unité foncière restant attachée à la construction ».

Mais bien que sa demande portait sur un terrain d’une superficie de 4.000 mètres carrés, sa demande de permis de construire devait néanmoins être rejetée au motif que ce terrain était issu de la division d’unités foncière plus vastes dont la superficie, après ce détachement, était inférieure au seuil fixé par l’article 5 du POS communal.

Le requérant devait toutefois contester ce refus en soutenant que l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000 dite « SRU » ayant abrogé l’ancien article L.111-5 du Code de l’urbanisme – dont on rappellera qu’il disposait que « il ne peut plus être construit sur toute partie détachée d'un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment du coefficient d'occupation du sol en vigueur, a été précédemment utilisée. Lorsqu'une partie est détachée d'un terrain dont les droits de construire n'ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas été utilisés avant la division » – il s’ensuivait que cette abrogation avait nécessairement eu pour effet d’introduire implicitement une règle selon laquelle les possibilités de construction attachées à un terrain issu d’une division foncière devait être exclusivement appréciées en considération de leur superficie et indépendamment donc de toute considération liée aux droits à construire déjà consommés sur l’unité foncière d’origine ; ce qui avait pour effet de rendre illégales les prescriptions d’un règlement local d’urbanisme maintenant des règles équivalentes au principe posé par l’ancien article L.111-5.

Mais ce moyen ainsi que l’ensemble de la requête devait toutefois être rejetée par la Cour administrative d’appel de Marseille au motif suivant :

« Considérant, en deuxième lieu, que l'article 13 de la loi du 13 décembre 2000 a abrogé l'article L.111-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 75-1328 du 31 décembre 1975 modifiée, laquelle était applicable à la date d'approbation du plan d'occupation des sols de la commune et prévoyait que la constructibilité d'un terrain issu d'une division devait être examinée au regard de la constructibilité résiduelle de l'unité foncière initiale ; que l'abrogation de cette disposition n'a pas eu pour effet de remettre en cause les règlements des plans d'occupation des sols qui prévoient des règles de constructibilité inspirées de ladite disposition abrogée ; qu'ainsi M. Cédric X n'est pas fondé à soutenir que l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 a eu pour effet de rendre illégal l'article NB5 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Meyreuil » (CAA. Marseille, 9 octobre 2009, Cédric X., req. 07MA03720).

Mais le Conseil d’Etat vient donc de censurer cette analyse au motif suivant :

« Considérant qu'aux termes de l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, : Il ne peut plus être construit sur toute partie détachée d'un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment du coefficient d'occupation du sol en vigueur, a été précédemment utilisée. / Lorsqu'une partie est détachée d'un terrain dont les droits de construire n'ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas été utilisés avant la division. (...) ; qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 123-19 du même code, dans sa rédaction applicable à la date de la décision attaquée : Les plans d'occupation des sols approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 précitée ont les mêmes effets que les plans locaux d'urbanisme. Ils sont soumis au régime juridique des plans locaux d'urbanisme défini par les articles L. 123-1-1 à L. 123-18. Les dispositions de l'article L. 123-1, dans leur rédaction antérieure à cette loi, leur demeurent applicables. ; que selon l'article L. 123-1, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000 : les plans d'occupation des sols fixent (...) les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols ;
Considérant qu'il résulte de ces dispositions que si le plan d'occupation des sols peut fixer au titre de l'article L. 123-1, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000, des règles relatives à la superficie minimale des terrains, le fait de tenir compte pour apprécier cette superficie des droits à construire déjà utilisés sur des parcelles détachées ne pouvait résulter que d'une disposition législative expresse que n'avait pas rétablie la loi du 2 juillet 2003 ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que l'article NB5 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Meyreuil subordonnait la constructibilité en secteur NB1 à une superficie minimale de 4 000 m² et prévoyait qu'en cas de détachement d'une propriété bâtie, cette surface minimale devait continuer à s'appliquer à l'unité foncière restant attachée à la construction ; qu'en jugeant que cet article NB5, qui avait pour objet et pour effet de prendre en compte, pour le calcul de la superficie minimale, les terrains bâtis détachés de la parcelle objet du permis de construire, pouvait être appliqué malgré l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 abrogeant l'article L. 111-5 qui en était la seule base légale, la cour administrative d'appel de Marseille a commis une erreur de droit ; que, par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre moyen du pourvoi, M. A est fondé à demander, pour ce motif, l'annulation de l'arrêt attaqué ».

Le Conseil d’Etat a donc considéré que s’il résultait des dispositions combinées de l’article L.123-19 du Code de l’urbanisme et de l’ancien article L.123-1 dans sa rédaction antérieure à la loi « SRU » que les POS peuvent fixer des règles relatives à la superficie minimale des terrains constructibles, les dispositions de cet article L.123-1 n’autorisaient pas en elles-mêmes les auteurs de ces documents à tenir compte pour apprécier cette superficie des droits à construire déjà utilisés sur les parcelles détachées du terrain à construire considéré alors qu’un tel mode d’appréciation impliquait nécessairement d’être prévu par une disposition législative.

En effet, alors même que cet article n’avait pas expressément trait aux prescriptions que pouvaient ou non légalement édicter les POS, le Conseil d’Etat a ainsi jugé que c’est l’ancien article L.111-5 qui constituait la seul base légale des dispositions instituant un tel mode d’appréciation.

Il s’ensuit que compte tenu de l’abrogation de l’ancien article L.111-5 du Code de l’urbanisme par la loi « SRU » du 13 décembre 2000, de telles dispositions sont dorénavant dépourvues de base légale et ne peuvent conséquemment plus être légalement opposées à une demande d’autorisation d’urbanisme dès lors que l’habilitation législative nécessaire à la mise en œuvre de telles dispositions n’a pas été restaurée par la loi « Urbanisme & habitat » du 2 aout 2003.

Et pour cause puisque si cette dernière a réintroduite une forme de contrôle des droits à construire précédemment consommés sur l’unité foncière d’origine dont est issue la parcelle détachée objet de la demande d’autorisation, il reste que ce contrôle se limite au cas alors visé par les dispositions de l’ancien article L.123-1-1 du Code de l’urbanisme – aujourd’hui codifiées à l’article L.123-1-11 – prévoyant que « dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d'occupation des sols, le plan local d'urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés ».

En résumé, là où l’ancien article L.111-5 du Code de l’urbanisme visait l’ensemble « des droits de construire » et « notamment » mais seulement « notamment » ceux résultant « du coefficient d'occupation du sol en vigueur », l’actuel article L.123-1-11 concerne exclusivement « les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ».

Mais dès lors force est de relever qu’en dehors de l’article L.123-1-11 précité aucune autre disposition du Code de l’urbanisme n’offre la possibilité aux règlements locaux d’urbanisme d’édicter des prescriptions en tenant compte pour leur application de la circonstance que le terrain à construire soit issu du détachement préalable d’une unité foncière plus vaste.

Il semble donc s’ensuivre qu’à l’exception de celles relatives au COS, ce sont non seulement les articles 5 de ces règlements retranscrivant le principe posé par l’ancien article L.111-5 du Code de l’urbanisme qui sont dépourvus de base légale et donc légalement inapplicables mais plus généralement l’ensemble des dispositions tenant compte du détachement préalable du terrain à construire et de la situation de l’unité foncière d’origine dont il est issu.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés