JURISURBA - Actualité du droit de l'urbanisme

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30 août 2007

L’achat d’une bande de terrain grevée d’une servitude de jouissance perpétuelle de jardin aux fins d’élargir l’assiette foncière d’un projet de construction permet de satisfaire aux prescriptions de l’article 14 du règlement local d’urbanisme

L’acquisition et l’adjonction d’une parcelle au terrain d’assiette d’un projet de construction aux fins d’augmenter la densité de ce dernier ne constitue pas en soi une fraude et dès lors qu’il ne s’agit pas d’un des cas de déduction prévus par l’article R.123-10 du Code de l’urbanisme, la circonstance que cette parcelle soit grevée d’une servitude de jouissance perpétuelle de jardin ne s’oppose pas à ce que sa superficie soit prise en compte pour l’appréciation du coefficient d’occupation au sol de cette construction.

TA. Versailles, 5 juin 2007, SCI Balzac, req. n°0501083-3


Dans cette affaire, le pétitionnaire avait obtenu un permis de construire en vue de la réalisation de trois bâtiments à destination de logements sociaux sur un ensemble parcellaire dont il était propriétaire. Et bien que ce projet bénéficiait des dispositions de l’article L.127-1 du Code de l’urbanisme – c’est-à-dire d’une majoration de COS de 20% – le pétitionnaire avait également acquis au préalable une parcelle contiguë de sorte à augmenter l’étendue de son unité foncière et, par voie de conséquence, la densité de son projet.

Mais dans la mesure où le propriétaire initial de cette parcelle souhaitait conserver l’usage auquel elle avait toujours été affectée, celui-ci obtint que cette parcelle soit grevée à son profit exclusif d’une servitude de jouissance perpétuelle de jardin.

Précisément, le permis de construire ainsi obtenu devait faire l’objet d’un recours en annulation motivé, notamment, par la méconnaissance de l’article 14 du règlement local d’urbanisme. Plus précisément, le requérante soutenait que la circonstance que la parcelle de terrain acquise ait été subséquemment grevée d’une servitude de jouissance au profit de son ancien propriétaire démontrait que cette acquisition n’avait été opérée que dans le but d’augmenter la densité du projet immobilier contesté et était donc frauduleuse et qu’en toute hypothèse, la superficie de cette parcelle ainsi frappée d’une servitude d’inconstructibilité n’avait pas à être prise en compte pour apprécier le respect des prescriptions de l’article précité.

Mais ces deux branches du moyen devaient donc être rejetées par le Tribunal administratif de Versailles aux motifs suivants :

« Considérant que la SCI requérante soutient, d’une part, que le plafond de densité prévu par l’article UB 14 précité est dépassé dès lors que la partie E du terrain d’assiette, d’une superficie de 364 m² est grevée d’une servitude de jouissance perpétuelle de jardin au profit de la propriété voisine, et ne peut de ce fait être prise en compte pour le calcul du coefficient d’occupation des sols que, toutefois, si la parcelle cadastrée AK 555, dont la société d’HLM Logement Français est propriétaire est grevée d’une servitude de jouissance perpétuelle au profit de la propriété voisine, cette circonstance ne fait pas en l’espèce obstacle à ce que la superficie de cette parcelle soit prise en compte en totalité pour la détermination de la superficie de l’unité foncière qu’elle constitue avec les parcelles AK 571 et 710, et qui compte ainsi 1356 m² ; que d’autre part, contrairement à ce que soutient la société requérante, il ressort des pièces du dossier et notamment du formulaire de demande du permis de construire attaqué, que le projet litigieux bénéficiait du concours financier de I’Etat et respectait les conditions fixées par l’article L.127-1 précité : que la SCI BALZAC n’est ainsi pas fondée à soutenir que le permis attaqué, qui autorise une SHON de 1.139 m2 moyennant un dépassement du COS de 20%, méconnait l’article UB 14 du POS et l’article L. 127-1 du code de l’urbanisme;
Considérant que la SCI BALZAC soutient que le dépassement de COS sus-analysé procède dune manœuvre frauduleuse : que, cependant, la circonstance, à la supposer établie, que la société d’HLM Logement Français se soit rendue acquéreur de la partie E du terrain afin d’élargir l’assiette foncière de la construction en vue de respecter les prescriptions de l‘article UB 14 du POS, n’est pas à elle seule de nature à démontrer qu’elle ait entendu faire échapper la construction aux règles d’urbanisme applicables; que, par suite, le moyen tiré de ce que le permis litigieux aurait été obtenu par fraude doit être écarté ».

En premier lieu, le Tribunal administratif de Versailles a donc considéré que la superficie de la parcelle en cause devait être prise en compte pour le calcul des droits à construire – nonobstant la servitude d’inconstructibilité la grevant – dès lors qu’elle avait été effectivement acquise par le pétitionnaire et faisait donc partie de l’unité foncière à construire.

Une telle solution est pour le moins logique dès lors que la densité d’une construction doit par principe être appréciée à l’échelle de l’ensemble de l’unité foncière sur laquelle porte la demande de permis de construire (sur ce principe : CE. 22 juin 1984, Comité de défense de la zone d’habitations individuelles de Neully-Plaisance, req. n°38.939 ; CAA. Lyon, 26 septembre 1995, Cne Cannes, req n°94LY01695) – ou, à tout le moins, des parcelles sur lesquelles le pétitionnaire est titré lorsqu’il n’en est pas propriétaire et non pas seulement à l’échelon de celles devant accueillir un bâtiment (CAA. Versailles, 29 mars 2007, ADEJJ, req. n°06VE01147) – et ce, sous la seule réserve de la déduction prévue par l’article R.123-10 du Code de l’urbanisme (anc. R.123-22), lequel se borne à prévoir que seuls « les emplacements réservés mentionnés au 8º de l'article L. 123-1 sont déduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilités de construction ».

C’est d’ailleurs à ce titre que la Cour administrative d’appel avait précédemment jugé que « M. Y ne peut par ailleurs soutenir que l'existence d'une servitude de passage de 76 m² sur la parcelle AL 195 réduit la surface hors oeuvre nette autorisée sur le terrain, dès lors que cette servitude n'est pas au nombre des emplacements réservés visés à l'article R.123-18 II 3° du code de l'urbanisme qui, selon les dispositions de l'article R.123-22 2° du même code, sont déduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilités de construction » (CAA. Paris, 10 juin 2004, M. Y, req. n° 01PA01513).

Dès lors qu’il résulte de l’article L.421-3 du Code de l’urbanisme que, plus généralement, la légalité d’un permis de construire doit être appréciée indépendamment de toute considération liée à l’existence d’une servitude de droit privé grevant le terrain à construire, quand bien même s’agirait-il d’une servitude d’inconstructibilité (CE. 23 novembre 1994, Ministère de l’équipement, req. n° 135.215), la circonstance que la parcelle en cause soit grevée d’une servitude de jouissance perpétuelle de jardin ne faisait donc « pas en l’espèce obstacle à ce que la superficie de cette parcelle soit prise en compte en totalité pour la détermination de la superficie de l’unité foncière qu’elle constitue avec les parcelles AK 571 et 710, et qui compte ainsi 1356 m² ».

On relèvera, toutefois, que ce jugement marque un « revirement » pour le Tribunal administratif de Versailles qui avait pu juger – mais bien antérieurement – qu’une partie de terrain grevée d’un droit de jouissance exclusive au profit d’un tiers ne pouvait pas être pris en compte pour le calcul des droits à construire attachés à ce terrain (TA. Versailles, 23 septembre 1997, Ctrs Bry, req. n°96-4354).

Mais en second lieu, le Tribunal a donc également estimé que « la circonstance, à la supposer établie, que [le pétitionnaire] se soit rendue acquéreur de la [la parcelle en cause] afin d’élargir l’assiette foncière de la construction en vue de respecter les prescriptions de l‘article UB 14 du POS, n’est pas à elle seule de nature à démontrer qu’elle ait entendu faire échapper la construction aux règles d’urbanisme applicables ».

En elle-même, en effet, une telle pratique n’a rien ne frauduleuse et, comme on le sait, a été « validée » par le Conseil d’Etat.

Dans cette affaire, un premier permis de construire avait été annulé au motif tiré de la méconnaissance de l’article 9 du règlement d’urbanisme local. Aux fins de régulariser son projet le pétitionnaire avait ainsi obtenu un bail emphytéotique administratif sur un terrain voisin de sorte à augmenter la surface du terrain d’assiette des constructions projetées et ce faisant, réduire le coefficient d’emprise au sol de ces dernières. Cependant, le permis de construire obtenu aux fins de régularisation devait être annulé, la Cour administrative de Douai considérant que « eu égard au caractère artificiel de la réunion des deux parcelles, à la circonstance que la construction était déjà édifiée à la date de la demande de la demande de permis de construire en cause et que ni son implantation, ni sa consistance n’ont été modifiées, cette opération (…) donnant tout au plus une apparence de régularité à la construction, n’a été effectuée qu’en vue d’échapper aux prescriptions de l’article UB.9 du POS ». Mais saisi en cassation, le Conseil d’Etat a toutefois annulé l’arrêt de la Cour administrative d’appel précité en jugeant que « la circonstance que la société requérante ait conclu un bail emphytéotique sur une parcelle voisine afin d'élargir l'assiette foncière de la construction, en vue de respecter les prescriptions de l'article UB 9 du plan d'occupation des sols, dont la finalité est de limiter la densité sur la zone, n'est pas à elle seule de nature à démontrer qu'elle ait entendu faire échapper la construction aux règles d'urbanisme applicables » (CE. 30 décembre 2002, SCI d’HLM de Lille, req. n°232.584).

Mais ce sont surtout les conclusions du Commissaire du Gouvernement AUSTRY qui sont particulièrement éclairantes sur ce point :

« L’hésitation est permise. il est claire que la conclusion de ce bail a été de permettre la délivrance d’un permis de régularisation en rendant le projet conforme à l’article UB.9. Mais d’un autre côté, la seule circonstance qu’un pétitionnaire adapte son projet, que ce soit dans le cadre de l’instruction du permis (…) à la suite d’un refus de permis (…) ou à la suite de l’annulation par le juge, comme ici, afin de rendre conforme aux dispositions du POS, n’est pas par elle-même de nature à faire échec à la régularisation des constructions édifiées. Ce qu’exige, en outre, votre jurisprudence sur la fraude à la loi, c’est que la manœuvre du (constructeur) lui permette d’échapper au conséquences de l’application de la règle d’urbanisme qui est en cause.
Or, il nous semble ici que l’objet de la règle relative à l’emprise au sol des constructions est d’éviter une densification excessive de la zone dans laquelle se situe la construction projetée. Dès lors, le seul fait de transférer les droits à construire générés par une parcelle voisine qui n’aurait pas déjà épuisé ces droits ne permet pas par lui-même d’échapper aux conséquences de l’article UB.9, mais bien en respectant l’esprit de ce texte et non seulement sa lettre, d’éviter une densification trop forte de l’unité foncière constituée par le terrain d’assiette de la construction projetée. (…) Le transfert des droits à construire généré par la parcelle propriété de l’OPHLM n’est pas sans conséquence puisqu’il interdira l’utilisation des droits à construire de cette parcelle pour une autre opération, et évitera donc une surdensification de la zone qui est précisément ce qu’on cherché à prévenir les auteurs du POS en limitant l’emprise au sol de constructions.
Nous concluons donc qu’en estimant que l’opération en cause a constitué une manœuvre qui aurait été effectué en vue d’échapper aux prescriptions de l’article UB.9, la cour a inexactement qualifié les faits de l’espèce » (Publiées in BJDU, n°3/2003, p.192, spec. P.194).

Or, cette analyse faite à la lumière de la finalité de l’article 9 du règlement d’urbanisme local est bien évidemment parfaitement transposable à la finalité de son article 14, lesquelles sont « connexes » pour avoir toutes les deux trait à la densification du terrain ; l’exécution du permis de construire contesté en l’espèce ayant pour effet de consommer les droits à construire attachés à la parcelle grevée d’une servitude de jouissance perpétuelle de jardin, lesquels ne pourront donc plus être réutilisés pour y bâtir.

Il s’ensuit que l’intégration de cette parcelle au terrain d’assiette du projet n’avait donc nullement pour effet d’augmenter artificiellement la densité constructible dans la zone considérée du POS communal et, par voie de conséquence, de contourner les prescriptions de son article 14.

A notre sens, en effet, la fraude en la matière ne peut procéder que de la démarche consistant non pas seulement à acquérir une parcelle contiguë du terrain d’assiette de l’opération projetée mais à l’acquérir pour ensuite, peu de temps après l’obtention du permis de construire délivré dans ces conditions, la rétrocéder à un tiers, voire à son propriétaire d’origine (CAA. Nancy, 16 mai 2002, SCI Helios, req. n°97NC02596) puisque ce montage a alors pour unique objet de conférer à l’opération projetée une simple apparence de conformité et qu’en outre, compte tenu de l’abrogation de l’ancien dispositif prévu par l’article L.111-5-1 du Code de l’urbanisme et sous réserve du cas prévu par l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanisme (« dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d'occupation des sols, le plan local d'urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés »), cette parcelle recouvrira, du fait de sa rétrocession, les droits à construire générés par sa superficie (sur un cas plus particulier de fraude au dispositif alternatif prévu par l’article R.123-10 du Code de l’urbanisme, permettant la prise en compte de la partie du terrain grevé d’un emplacement réservé pour autant que le pétitionnaire la cède gratuitement à la collectivité, constituée par la cession par la collectivité d’une partie de terrain à un constructeur qui l’avait ensuite rétrocédée gratuitement à cette dernière pour pouvoir bénéficier du report de COS correspondant : CAA. Lyon, 10 mars 1998, Ville de Nice, req. n°94LY01151).

Mais pour conclure, il faut souligner que le commentateur de l’arrêt précité du Conseil d’Etat (CE. 30 décembre 2002, SCI d’HLM de Lille, req. n°232.584) au BJDU – en l’occurrence, le Conseiller d’Etat Jean-Claude BONICHOT – a précisé que « la régularisation n’est pas possible si elle conduit à priver la règle d’urbanisme en cause d’effectivité. Elle doit au contraire permettre de faire rentrer la construction illégale dans la légalité. Il est donc nécessaire de s’interroger sur la portée exacte de la règle méconnue par l’autorisation initiale pour savoir si la régularisation conduit ou non à y satisfaire. Tel était bien le cas en l’espèce : il est évident que si le constructeur acquiert un terrain suffisant pour le coefficient d’emprise soit respecté, il fait rentrer le bâtiment dans la norme » (BJDU, n°3/2002, p.197).

Force est, en effet, de préciser que la solution retenue par le jugement commenté à l’égard de l’article 14 du règlement local d’urbanisme – et par le Conseil d’Etat s’agissant de l’article 9 – ne vaut pas pour toute prescription puisque pour le juge administratif l’opération d’acquisition ou de revente d’une bande de terrain sera artificielle, et donc inopérante, lorsqu’elle ne confère à la construction qu’une apparence de régularité ne permettant pas d’assurer un respect effectif de la règle d’urbanisme en cause.

C’est ainsi, à titre d’exemple, que le Conseil d’Etat a jugé inopérante une opération de revente d’une bande de terrain de 70 centimètres destinée à régulariser une construction illégale en la faisant ainsi joindre la limite séparative alors que son permis de construire avait été précédemment annulé en raison de son implantation à 70 centimètres de la limite séparative initiale puisque cette revente permettait certes d’amener la limite séparative jusqu’à la construction litigieuse de sorte à ce qu’elles soient jointives mais, en fait, ne modifier strictement rien à l’implantation de cette construction et à sa distance par rapport à la construction voisine, laquelle, au surplus, était ainsi rendue irrégulière puisqu’initialement implantée en limite séparative, elle s’en trouvait implantée à 70 centimètres de la nouvelle limite séparative, ce que ne permettait pas l’article 7 du POS communal (CE. 25 janvier 1993, Crts Saint-Guilly, req. n°122.112).

De même, la Cour administrative d’appel de Paris a plus récemment jugé que lorsque l’article 5 du règlement local d’urbanisme impose que le terrain d'assiette ait une largeur effective en bordure de voie de 10 mètres pour être constructible, l’adjonction d’une bande de terrain de 6,50 mètres sur 0,70 mètre à l’accès au terrain à construire, d’une largeur de 3,50 mètres, ne permet que d'obtenir artificiellement une largeur de terrain en bordure de voie de 10 mètres et ne permet donc pas de caractériser cette configuration des lieux comme une façade sur voie au sens cet article 5 et, par voie de conséquence, d’assurer l’effectivité de la règle et la réalisation de l’objectif ainsi poursuivi par les auteurs du document d’urbanisme local, à savoir que les terrains aient une largeur effective en bordure de voie de 10 mètres (CAA. Paris, 23 novembre 2006, Cne de Chaville, req. n° 05PA04096).


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

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VEILLE JURISPRUDENTIELLE N°12 - SPECIALE URBANISME COMMERCIAL (1er semestre 2007)

COMPOSITION DE LA COMMISSION :

CAA. Lyon, 24 mai 2007, Ebt Pierre FABRE, req. n°04LY00261 (Mentionné aux Tables du Recueil)

« Considérant en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article 30 de la loi du 27 décembre 1973 dans sa rédaction alors en vigueur (…) ; que pour l'application de ces dispositions et lors même que le décret du 29 décembre 1999 a exprimé la volonté du gouvernement d'utiliser, dès le 1er janvier 2000, les résultats du recensement de 1999, le préfet ne peut se fonder que sur les résultats du recensement qui ont fait l'objet d'une publication ; qu'il ressort des pièces du dossier qu'à la date de l'arrêté préfectoral du 24 janvier 2000 fixant la composition de la commission, les tableaux descriptifs de la population commune par commune recensée en 1999 n'étaient pas encore publiés ; que dès lors le préfet a pu légalement regarder la commune de Largentière comme étant la plus peuplée de l'arrondissement autre que la commune d'implantation, ainsi qu'en disposaient les résultats publiés du recensement précédent, lors même que la publication des résultats du recensement de 1999 a placé la commune de Ruoms à ce rang ».

CAA. Bordeaux, 21 mai 2007, Ste Guyenne Negoce, req. n°04BX00374

« Considérant (…) que le préfet du département doit, afin de permettre aux intéressés de s'assurer de l'impartialité de la commission, et sous peine de méconnaître une formalité substantielle, préciser l'identité des représentants éventuels des élus et autorités composant la commission départementale d'équipement commercial appelée à se prononcer sur une demande d'autorisation ;
Considérant que l'arrêté du préfet de la Gironde du 15 octobre 2002 fixant la composition de la commission départementale d'équipement commercial appelée à se prononcer sur la demande de la société Dis.Li.Al désigne les maires de Libourne et de Saint-Denis de Pile, le président de la Chambre de commerce et d'industrie de Libourne et le président de la Chambre des métiers de la Gironde, en assortissant chacune de ces désignations de la mention « ou son représentant », sans indiquer l'identité de ces éventuels représentants ; que, par suite, la composition de la commission départementale d'équipement commercial doit être regardée, au regard des dispositions législatives et réglementaires précitées, comme irrégulière ; que ce vice de forme entache d'illégalité l'autorisation donnée par cette commission ».

Comparer à : CAA. Lyon, 24 mai 2007, Ebt Pierre FABRE, req. n°04LY00261 (voir note du 24 août 2007)


MAITRISE FONCIERE DU TERRAIN :

CE. 24 janvier 2007, Sté Logidis, req. n°278.642

« Considérant que, comme il a été indiqué ci-dessus, à la suite de la délibération du conseil municipal du 27 janvier 1997 relative au projet d'urbanisme en cause, a été signé entre la commune de Falaise et la SOCIETE LOGIDIS un accord, en vertu duquel la commune s'est engagée à céder un terrain prélevé sur les parcelles cadastrées AH n°s 188 et 505 en vue de la création d'un hypermarché ; que, par suite, la demande d'autorisation de cet équipement commercial devait être regardée, contrairement à ce que soutient l'Union commerciale et industrielle de Falaise et de l'arrondissement, comme étant présentée par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire, conformément aux dispositions du décret du 18 mars 1993 »


ZONE DE CHALANDISE :

CE. 11 juin 2007, Cne de Vic-le-Comte, req. n°291.630

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la délimitation de la zone de chalandise présentée initialement par la société pétitionnaire a été modifiée par celle-ci à la demande des services instructeurs pour inclure, dans la zone définie par une courbe isochrone de douze minutes, onze communes supplémentaires ; que les informations relatives à la zone de chalandise ainsi rectifiées à bon droit, ainsi que les observations des services instructeurs, ont été portées à la connaissance de la commission nationale d'équipement commercial ; que, dans ces conditions, celle-ci a disposé des éléments utiles lui permettant d'apprécier l'impact prévisible du projet au regard des critères fixés par le législateur ; que le moyen doit donc être écarté ».

CAA. Douai, 24 mai 2007, Sté ETA SA, req. n°06DA01009

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier qu'à l'appui de sa demande d'autorisation d'équipement commercial relative à la création d'un magasin d'une surface de vente de 3 500 m² à l'enseigne « Mr Bricolage » sur le site de l'hypermarché « E. Leclerc » à Yvetot, les sociétés Alize aménagement et Bricopoint ont délimité une zone de chalandise comportant 63 656 habitants, principalement déterminée à partir du relevé des zones isochrones, d'une analyse de la concurrence au regard de la répartition des pôles commerciaux existants et de données commerciales ; que les deux zones de chalandise retenues comprennent des communes situées jusqu'à 20 minutes et 25 kilomètres mais excluent, sans justification particulière, d'autres communes plus proches et notamment la commune de Barentin, située, selon l'étude d'impact, à 18 kilomètres et 13 minutes du lieu d'implantation du projet, commune où se trouve notamment un hypermarché de bricolage à l'enseigne « Castorama » ; que si la commune de Barentin se trouve également à proximité de Rouen qui constitue un pôle commercial prédominant dans la région, cette circonstance ne suffisait pas à exclure cette commune de la zone de chalandise en cause ».

CE. 21 mars 2007, Sté DUIGOU Sports, req. n°290.304

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la délimitation de la zone de chalandise présentée initialement par la société pétitionnaire a été modifiée par les services instructeurs qui ont pris en compte une zone isochrone plus large et que les éléments contenus dans le dossier du pétitionnaire ont été complétés, d'une part, par les services instructeurs, d'autre part, par le demandeur qui a notamment réévalué le marché potentiel et actualisé la liste des points de vente susceptibles d'être concurrencés par le projet ; que la circonstance que trois surfaces de vente de moins de 300 m2 ont été omises dans la zone de chalandise rectifiée, n'a pas été, dans les circonstances de l'espèce, de nature à fausser l'appréciation de la commission nationale d'équipement commercial ; que, dans ces conditions, celle-ci a disposé des éléments utiles lui permettant d'apprécier l'impact prévisible du projet au regard des critères fixés par le législateur ».


IMPACT DU PROJET :

CE. 9 juillet 2007, Sté HIPPOCAMPE, req. n°290.472 (Mentionné au Tables du Recueil)

« Considérant, en second lieu, que, si l'implantation du magasin Leroy-Merlin peut permettre le développement de l'offre commerciale de cette zone, qui a connu une forte augmentation démographique, il ressort des pièces du dossier que l'autorisation, accordée au motif notamment de la délivrance le même jour d'une autorisation pour la création d'un magasin à l'enseigne Castorama aux fins de maintenir l'équilibre des surfaces de vente détenues par ces deux enseignes dans l'agglomération, a pour effet de renforcer l'emprise sur les marchés locaux des deux groupes Castorama et Leroy-Merlin, qui cumuleront 72 % de la surface totale de vente dans le secteur du bricolage, du jardinage et de la décoration de la maison, et ne sera pas de nature, compte tenu de la structure du marché, à contribuer au développement de la concurrence ; qu'en outre, l'imprécision des données relatives au solde des emplois induits par l'ouverture de cette très grande surface spécialisée ne permet pas d'apprécier l'incidence du projet sur l'emploi ; qu'il suit de là que les autres effets induits par le projet ne sont pas susceptibles de compenser le déséquilibre entre les différentes formes de commerce qu'entraînerait sa réalisation ».

CAA. Bordeaux, 3 mai 2007, Sté ER FINANCES, req. n°04BX01692

« Considérant, toutefois, que l'autorisation accordée, qui a pour objet de permettre le transfert et l'extension d'un supermarché dans le centre-ville de la commune d'Arcachon, comporte des effets positifs tendant à la satisfaction des besoins des consommateurs habitant Arcachon, en particulier, ceux des personnes âgées de plus de 60 ans, dont il est établi qu'elles représentaient en 1999 plus de 45 % de la population locale et dont il n'est pas contesté qu'elles ne disposent d'aucun mode de transport collectif pour se rendre dans les hypermarchés de La Teste de Buch et de Gujan-Mestras ; que ce projet, qui s'inscrit dans le cadre d'une politique de rénovation du centre-ville d'Arcachon, est également de nature à renforcer le caractère attractif, sur le plan commercial, de la commune d'Arcachon et comportera aussi des effets positifs tenant à l'animation de la concurrence entre les supermarchés du centre-ville ainsi qu'au développement de l'emploi
(…) »
Considérant que si la SOCIETE ER FINANCES soutient que l'autorisation attaquée va avoir pour effet de conférer au groupe Casino une position dominante, il ressort des pièces du dossier que deux hypermarchés Carrefour et Hyper U se trouvent dans la zone de chalandise à La Teste de Buch et Gujan-Mestras et que la requérante exploite, sous l'enseigne E. Leclerc, un supermarché dans le centre-ville de la commune d'Arcachon, d'une surface de vente de 900 mètres carrés ; que, par ailleurs, la participation minoritaire que le groupe Casino détient dans le capital du groupe Monoprix ne saurait le faire regarder comme disposant d'un pouvoir de gestion sur le magasin Monoprix exploité à Arcachon ; que, dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le groupe Casino serait susceptible d'abuser d'une position dominante dans cette zone doit être écarté ».


CONTENTIEUX :

CAA Nancy, 21 juin 2007, Sté Raver, req. n°06NC01300

« Considérant qu'aux termes de l'article 32 modifié de la loi du 27 décembre 1973, repris à l'article L. 720-10 du code de commerce : «La commission départementale d'équipement commercial doit statuer sur les demande d'autorisation dans un délai de quatre mois, à compter du dépôt de chaque demande Passé ce délai, l'autorisation est réputée accordée A l'initiative du préfet, de deux membres de la commission, dont l'un est élu, ou du demandeur, la décision de la commission départementale peut, dans un délai de deux mois à compter de sa notification ou de son intervention implicite, faire l'objet d'un recours auprès de la commission nationale d'équipement commercial , qui se prononce dans un délai de quatre mois » ; qu'il résulte des dispositions précitées que le législateur doit être regardé comme ayant entendu, d'une part, réserver la saisine de la commission nationale d'équipement commercial aux seules personnes énumérées par celles-ci, d'autre part, exclure tout autre recours, émanant notamment des tiers, devant un quelconque organisme ou autorité administrative, y compris le recours administratif de droit commun devant l'auteur de la décision ; que, par suite, alors même que la SOCIETE RAVER a par erreur saisi, le 16 janvier 2006, la commission nationale d'équipement commercial d'un recours dirigé contre la décision du 18 novembre 2005 par laquelle la commission départementale d'équipement commercial de la Haute-Saône a accordé à la SCI La Rocade l'autorisation de créer rue de Luxeuil à Fougerolles un magasin à l'enseigne Norma et manifesté ainsi sa connaissance de la décision litigieuse, aucun délai ne lui est opposable pour déférer cette décision devant la juridiction administrative ; que la SOCIETE RAVER était ainsi recevable à saisir le 16 mai 2006 le Tribunal administratif de Besançon d'une demande tendant à l'annulation de ladite décision ; qu'il s'ensuit que la fin de non-recevoir opposée par le préfet de la Haute-Saône et tirée de la tardiveté de la requête doit être écartée »

CAA. Bordeaux, 6 mars 2007, Cne de Parentis-en-Borne, req. n°04BX00398

« Considérant que la délibération du 12 juin 2001, qui a pour objet, d'une part, de proroger la durée du protocole d'accord conclu entre la commune et la société « Grands Lacs Distribution » et conférant à cette dernière l'exclusivité du droit d'étude pour la réalisation d'un projet de création d'une surface commerciale sur des terrains faisant partie de la place des Droits de l'Homme et, d'autre part, d'autoriser la société à présenter une nouvelle demande d'autorisation à la commission départementale d'équipement commercial, constitue une décision faisant grief ; que, par suite, la fin de non-recevoir opposée par la COMMUNE DE PARENTIS EN BORN et tirée du caractère préparatoire de la délibération doit être écartée ».

CE. 22 janvier 2007, SARL Leaurel, req. n°300.488

« Considérant que la Sarl LEAUREL qui exploite le cinéma l'Eldorado qui programme des films correspondant à la catégorie « art et essai » à Dijon soutient que l'ouverture des quatre salles supplémentaires du cinéma l'Olympia en centre-ville autorisée par la décision de la commission nationale d'équipement commercial siégeant en matière cinématographique qu'elle conteste, doit intervenir dès le printemps 2007 ; que sa situation économique s'est détériorée depuis 2005, les autres cinémas du centre-ville ayant commencé à projeter des films d'art et d'essai rencontrant un fort succès, dont la programmation lui permettait de compenser les pertes liées à la projection des oeuvres attirant un public restreint ; qu'eu égard au suréquipement qu'entraînerait l'extension de 6 à 10 salles du cinéma l'Olympia, la poursuite de son exploitation se trouverait sérieusement compromise ; qu'en outre l'exécution de la décision porterait gravement atteinte aux intérêts publics s'attachant à l'équilibre entre les formes d'exploitation cinématographique et aux conditions de circulation et de stationnement en centre-ville ;
Considérant, toutefois, que l'argumentation très détaillée produite par la Sarl LEAUREL à l'appui de sa demande, assortie de nombreuses pièces relatives tant à sa situation comptable qu'au dossier soumis à la commission nationale, si elle permet de constater une détérioration de sa situation à partir de l'année 2005, lorsqu'elle a perdu le quasi-monopole dont elle disposait pour les films d'art et d'essai, ne fait pas ressortir un risque grave pour le maintien de son exploitation qui surviendrait dès la période s'étendant entre la date d'ouverture des nouvelles salles et celle de l'examen de sa requête en annulation par le Conseil d'Etat, compte tenu notamment des engagements pris par le promoteur du projet, d'une part, de fermer concomitamment les cinq salles du cinéma l'ABC qu'il exploite également en centre-ville, et, d'autre part, de ne pas programmer des films d'art et d'essai dans les quatre nouvelles salles du cinéma l'Olympia dont l'ouverture est autorisée ; qu'ainsi, au seul vu de la demande, la condition d'urgence ne peut être regardée comme remplie »

PERMIS DE CONSTRUIRE :

CAA. Bordeaux, 3 mai 2007, Sté L’immobilière Groupe Casino, req. n°04BX01729

« Considérant que par des notes en délibéré enregistrées le 14 mai 2004, la SOCIETE L'IMMOBILIERE GROUPE CASINO a porté à la connaissance du tribunal que, par un arrêté du 14 mai 2004, le maire de la commune d'Arcachon lui avait accordé un permis de construire modificatif pour un projet d'une surface de vente égale à celle autorisée par la commission départementale d'équipement commercial (1 800 mètres carrés) et non plus d'une surface de 2 047,60 mètres carrés, comme indiqué dans certaines pièces du dossier de demande de permis de construire initial, et comprenant non plus trois entrées charretières mais deux, conformément aux dispositions du plan local d'urbanisme approuvé le 24 octobre 2003 qui ont succédé aux dispositions du plan d'occupation des sols approuvé le 20 novembre 2000, lesquelles imposaient une seule entrée charretière par propriété ; que, s'agissant d'une circonstance de droit nouvelle, le tribunal était tenu de rouvrir l'instruction et de soumettre au débat contradictoire les éléments contenus dans ces notes en délibéré ; qu'à défaut de l'avoir fait, il a entaché ses jugements d'irrégularité
(…)
Considérant, d'autre part, que le dossier de demande de permis indique que les matériaux apparents en façade seront des panneaux préfabriqués béton et bois de ton sable clair, que les menuiseries extérieures seront en aluminium de couleur gris sombre, que les toitures seront en tuiles de Marseille losangées de couleur rouge terre cuite et que les clôtures seront en panneaux préfabriqués de ton sable clair ; que ces indications ont permis à l'administration d'apprécier l'insertion du projet dans l'environnement alors même que les couleurs et les matériaux de finition n'ont pas été définis à ce stade ».

DIVERS :

CAA. Bordeaux, 6 mars 2007, SARL Les Portes de Feytiat & la SCI Les Boutiques de Feytiat, req. n°04BX01641

« Considérant, en dernier lieu, que la SARL LES PORTES DE FEYTIAT et la SCI LES BOUTIQUES DE FEYTIAT se prévalent de l'avis émis le 13 décembre 2006 par la commission européenne au sujet de la conformité de la loi n° 73-1193 du 27 décembre 1973 à l'article 43 du traité instituant la communauté européenne relatif à la liberté d'établissement ; qu'en fixant des critères d'intérêt général fondés sur des objectifs de protection de l'environnement, d'urbanisme, d'aménagement du territoire, d'équilibre entre les commerces existants et, en confiant les décisions d'autorisation à des représentants des intérêts économiques diversifiés, la loi du 27 décembre 1973 n'a pas porté une atteinte disproportionnée à la liberté d'établissement telle que prévue par l'article 43 du traité instituant la communauté européenne »



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au Barreau de Paris
Cabinet FRECHE & Associés

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23 août 2007

Sur la conventionnalité et le champ d’application matériel de l’article 11 de la loi n°2005-809 du 20 juillet 2005 portant validation des conventions et concessions d’aménagement antérieures à son entrée en vigueur

Les dispositions du traité de l'Union européenne qui soumettent l'ensemble des contrats conclus par les pouvoirs adjudicateurs aux obligations minimales de publicité et de transparence propres à assurer l'égalité d'accès à ces contrats s'appliquent nonobstant l’article 11 de la loi n°2005-809 du 20 juillet 2005, validant les conventions publiques d'aménagement conclues sans publicité et mise en concurrence avant le 21 juillet 2005, dont les dispositions contraires au traité doivent être écartées. Entre outre et en toute hypothèse, les dispositions de l’article 11 précité ne saurait être appliquées à l’acte par lequel le maire signe la convention dès lors qu’il s’agit d’un acte pris dans le cadre de la procédure préalable à la conclusion desdites conventions, laquelle n’est pas saisie par cet article.

TA. Versailles, 22 juin 2007, Mme Christine BUFFET, req. n° 05-05044.


Comme on le sait, la Cour administrative d’appel de Bordeaux avait jugé que les anciennes dispositions de l’article L.300-4 du Code de l’urbanisme relatives aux conventions publiques d’aménagement ne s’opposaient pas à l’application à leur égard des dispositions du Traité de l’Union européenne imposant que l'ensemble des contrats conclus par les pouvoirs adjudicateurs respectent des obligations minimales de publicité et de transparence propres à assurer l'égalité d'accès à ces contrats (CAA. Bordeaux, 9 novembre 2004, SOGEDIS, req. n°01BX00381).

Cet arrêt a conduit le législateur a adopté la loi n°2005-809 du 20 juillet 2005, laquelle a non seulement réformé le régime applicable à la passation des contrats visés par l’article L.300-4 du Code de l’urbanisme (art.1er) mais également validé l’ensemble des conventions et concessions d’aménagement conclues avant le 21 juillet 2005 (art.11).

Mais les plus extrêmes réserves s’imposaient sur ce second point puisqu’en validant des contrats directement contraires aux principes du droit communautaire, cette loi apparaissait elle-même contraires à ces dernières et, par voie de conséquence, « inconventionnelle ».

Cette question a, toutefois, fait l’objet de réponses divergentes puisque si le Tribunal administratif de Nantes (TA. Nantes, 7 août 2006, Courtin, MTP, 27 octobre 2006, suppl. p.14) a fait application de l’article 11 de la loi du 20 juillet 2005, le Tribunal administratif de Rennes s’y est en revanche refusé (TA. Rennes, 13 avril 2006, M. Josse, req. n°03-00729). Et pour sa part, le Tribunal administratif de Versailles vient donc de juger que :

« Considérant, toutefois, que si, en vertu du dernier alinéa de l'article L.300-4, ladite convention n'entrait pas dans le champ d'application des dispositions de la loi n°93-122 du 29 juin 1993 reprises aux articles L. 1411-1 et suivants du Code général des collectivités territoriales, elle n'était pas pour autant exclue du champ d'application des règles fondamentales posées par le traité de l'Union, qui soumettent l'ensemble des contrats conclus par les pouvoirs adjudicateurs aux obligations minimales de publicité et de transparence propres à assurer l'égalité d'accès à ces contrats ; que ces règles s'appliquent nonobstant l'article 11 de la loi du 20 juillet 2005, qui prévoit la validation des conventions publiques d'aménagement conclu sans publicité et mise en concurrence avant le 21 juillet 2005, et dont les dispositions contraires au traité doivent être écartées ».

et, en résumé, que les dispositions de l’article 11 de la loi du 20 juillet 2005 méconnaissaient les principes du Traité de l’Union européenne et, par voie de conséquence, qu’elles ne pouvaient être appliquées.

Mais le plus intéressant est que le Tribunal a estimé qu’en toute hypothèse, l’article 11 précité, compte tenu de son champ d’application matériel, n’était pas applicable à l’acte attaqué ; en l’occurrence, la décision prise par le maire de signer la convention publique d’aménagement en cause.

L’article 11 de la loi susvisée dispose, en effet, que « sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée, sont validés, en tant que leur légalité serait contestée au motif que la désignation de l'aménageur n'a pas été précédée d'une procédure de publicité permettant la présentation de plusieurs offres concurrentes :
1° Les concessions d'aménagement, les conventions publiques d'aménagement et les conventions d'aménagement signées avant la publication de la présente loi ;
2° Les cessions, locations ou concessions d'usage de terrains ainsi que l'ensemble des actes effectués par l'aménageur pour l'exécution de la concession ou de la convention ».

A s’en tenir à sa lettre, l’article précité valide donc uniquement, d’une part, les conventions et concessions d’aménagement en elles-mêmes et, d’autre part, les actes effectués par l’aménageur en exécution de celles-ci.

Or, la décision de signer un contrat en est un acte détachable et, pour autant qu’il soit besoin de le préciser, ne se rapporte pas à son exécution mais à la procédure préalable à sa passation.

Telle est la raison pour laquelle, outre son « inconventionnalité », le Tribunal administratif de Versailles a jugé qu’il n’y avait pas lieu de faire application de l’article 11 de la loi du 20 juillet 2005 en l’espèce dès lors que ses dispositions « s’appliquent aux conventions publiques d’aménagement signées avant le 21 juillet 2005 et non aux délibérations et décisions prises lors de la procédure préalable à la conclusion desdites conventions ».

A cet égard et indépendamment de toute considération liée à la « conventionnalité » de l’article 11 précité, la solution retenue est donc de nature à fragiliser l’ensemble des conventions et concessions d’aménagement conclues avant le 12 juillet 2005 puisque, pour conclure, on soulignera que le Tribunal a non seulement annulé l’acte de signature attaqué du 13 mai 1998 – suivant un recours introduit le 3 juin 2005 et jugé non tardif dès lors que la preuve de la publication de cet acte n’avait pas été rapportée – mais a également enjoint à la commune défenderesse, sur le fondement de l’article L.911-1 du Code de justice administrative, de poursuivre la résolution de la convention d’aménagement ainsi signée…


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au Barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

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Les axes commerciaux institués par le plan local d’urbanisme de Paris sont illégaux

Le Tribunal administratif de Paris a annulé la délibération des 12 et 13 juin 2006 par lequel le Conseil de Paris a adopté son PLU, notamment, en tant que son règlement prévoit l’institution d’axes commerciaux et ce, en raison de « l’atteinte toute particulière au droit de propriété » de ce dispositif que ne peut justifier le retard pris dans l’adoption du décret d’application de l’article 58 de la loi du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises.

TA. Paris, 2 août 2007, Préfet de Région d’Ile-de-France, Préfet de Paris c/ Ville de Paris, req. n°07-00962

C’était l’une des principales innovations du plan local d’urbanisme parisien adopté par délibération des 12 et 13 juin 2006 : l’institution de près de 230 kilomètres d’axes commerciaux au sein desquels, en substance, le changement de destination des commerces de proximité en rez-de-chaussée est interdit. Il reste que ce dispositif devait être déféré à la censure du Tribunal administratif de Paris par le Préfet de la Région d’Ile-de-France.

Quoi que l’on puisse penser des motivations réelles de ce déféré (dont on relèvera, toutefois, qu’il va à l’encontre d’une préconisation formulée, en 2004, par le Ministère de l’équipement à travers une réponse ministérielle) et de l’opportunité du dispositif litigieux (laquelle est difficilement contestable pour qui, comme l’auteur de ces lignes, a longtemps résidé dans un quartier du 11e arrondissement marqué par la mono-activité dite du « textile chinois », laquelle est source d’une grande tranquillité mais devient nettement plus problématique lorsque l’on a oublié d’acheter son pain…), force est néanmoins de considérer que la légalité de ce dernier était effectivement sujette à caution.

Il est clair que la sauvegarde du commerce de proximité constitue l’un des objectifs assignés aux documents d’urbanisme locaux et, notamment, aux plans locaux d’urbanisme par les articles L.121-1 et L.123-1 du code de l’urbanisme. Il semble toutefois difficilement concevable que la réalisation de cet objectif puisse régulièrement passer par l’institution de tels axes commerciaux.

Rappelons, en effet, que suivant les dispositions des articles L.123-1 et R.123-9 du Code de l’urbanisme, l’article 1 d’un règlement de zone a vocation et ne peut donc régir que les « occupations ou utilisations des sols interdites ».

Or, l’institution de tels axes commerciaux interdit, tout d’abord, les changements de destination de ces locaux commerciaux quand bien même leur nouvelle destination serait-elle parfaitement conforme à l’affectation de la zone.

Ensuite, elle ne procède pas de considérations liées à la destination de la zone et des terrains qui y sont inclus mais de considérations liées à l’affectation actuelle des immeubles existants. A ce sujet l’administration avait, d’ailleurs, pu préciser qu’un règlement d’occupation des sols « ne saurait prévoir une interdiction ou des conditions d’usage d’une construction » :DGUHC, « Guide des POS », 1999, p.100).

Enfin, un tel dispositif induit que les rez-de-chaussée des constructions nouvelles peuvent avoir une autre destination que le commerce, ce qui n’est pas cohérent au regard de l’objectif poursuivi et, par voie de conséquence, quelque peu « discriminatoire » ; étant d’ailleurs relevé que dans la mesure où l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme dispose que « les règles édictées [par le règlement du PLU] peuvent être différentes, dans une même zone, selon que les constructions sont destinées à l'habitation, à l'hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l'artisanat, à l'industrie, à l'exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d'entrepôt » et, en d’autres termes, se borne à introduire une possibilité de moduler la règle d’urbanisme en cause au regard de la destination de la construction, il n’est pas si certain qu’un tel règlement puisse moduler, même indirectement, ses prescriptions en considération du caractère nouveau ou existant de la construction en cause.

Par ailleurs, mais c’est un débat qui n’intéresse pas la légalité d’un tel dispositif, on pouvait s’interroger sur son efficacité et les modes de contrôle permettant d’en assurer le respect.

D’une part, l’institution d’axes commerciaux au sein desquels le changement de destination des locaux en rez-de-chaussée affectés en commerces de proximité est interdit ne s’oppose pas à la « désaffectation » des locaux commerciaux considérés dès lors qu’ils ne reçoivent pas une autre destination ; étant rappelé que, par principe, une construction conserve sa destination au regard du droit de l’urbanisme tant qu’une nouvelle ne lui a pas été conférée par une autorisation d’urbanisme.

D’autre part et surtout, on relèvera qu’à Paris, les commerces en rez-de-chaussée sont le plus souvent aménagées dans des locaux d’un immeuble à destination d’habitation, voire de bureaux ou de services. Et il est vrai que réaménager ces commerces, à titre d’exemple, en logements constitue, en l’état, un changement de destination assujetti à permis de construire.

On sait, en effet, qu’aux termes de l’actuel article L.421-1 du Code de l’urbanisme tout travaux, quelles qu’en soient la nature et l’importance, s’accompagnant d’un changement de destination requiert un permis de construire ; ces changements devant être appréciés à l’échelle du local considéré et non pas de la destination dominante de l’immeuble au sein duquel il est aménagé (CE. 19 mars 2001, Cne du Grau-du-Roi, req. n°194.861 ; Cass. crim., 16 mai 2006, pourvoi n°05-85.599).

Il reste que l’une des principales innovations du décret du 5 janvier 2007 pris pour application de l’ordonnance du 8 décembre 2005 portant réforme des autorisations d’urbanisme n’est pas tant de soumettre les changements de destination, par principe, à déclaration préalable et, par exception, à permis de construire – et ce, même lorsque ce changement procède du simple usage et, en d’autres termes, s’opère sans travaux – que de préciser que « les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal » (art. R.421-14 et R.421-17, nouveaux).

Or, s’il incombera à la jurisprudence administrative de définir les critères permettant de considérer un local comme accessoire d’un local principal, il ne paraît pas totalement déraisonnable de considérer qu’un commerce en rez-de-chaussée d’un immeuble dont les étages sont à destination de logements en est le local accessoire, d’autant que nouveaux articles R.421-14 et R.421-17 du code de l’urbanisme visent « les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 123-9 », ce qui induit qu’il ne semble pas absolument nécessaire qu’il y est entre les locaux considérés un lien de complémentarité les rendant indissociables pour que l’un soit considéré comme accessoire à l’autre.

Si tel devait être le cas et à titre d’exemple, l’aménagement en logement d’un commerce en rez-de-chaussée d’un immeuble dont les étages seraient à destination d’habitation ne constitueraient donc pas un changement de destination ou, plus précisément, ne devrait pas s’analyser comme un changement de destination au sens des nouveaux articles R.421-14 et R.421-17 du code de l’urbanisme et n’impliqueraient donc, ni déclaration préalable, ni permis de construire…

Or, par ailleurs, les instruments offerts par le droit de l’urbanisme pour assurer efficacement et concrètement la sauvegarde du commerce de proximité sont rares , d’autant que l’on attend encore (sur cette question : Rép. min. n°19.260, JO Sénant, 27 octobre 2005, p.2797 ; Rép. min. n°21.674, JO Sénat, 23 mars 2006, p.869) le décret d’application de l’article 58 de la loi n°2005-882 du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises, aujourd’hui codifié à l’article L.214-1 du Code de l’urbanisme, lequel a institué un droit de préemption spécifique portant sur les cessions de fonds de commerce, de fonds artisanaux et de baux commerciaux.

Mais précisément, le Tribunal administratif de Paris a jugé que ce retard ne pouvait à lui seul justifier le dispositif litigieux « portant une atteinte toute particulière au droit de propriété » au regard de la décision du Conseil constitutionnel n° 2006-436 DC du 7 décembre 2000 ayant précédemment censuré le point 3°de l’article L.123-1 du Code de l’urbanisme issu de la Loi « SRU » du 13 décembre 2000.

D’ailleurs, selon nous, il n’est pas si certain qu’en l’absence de son décret d’application le dispositif institué par l’article L.214-1 précité soit nécessairement inapplicable.

En effet, le seul fait qu’un décret d’application prévu par un dispositif législatif ne soit pas intervenu n’implique pas ipso facto que ce dernier n’est pas d’applicabilité immédiate ; sauf, bien entendu, à ce qu’il ait expressément subordonné son entrée en vigueur à l’intervention de ce décret – ce qui n’est pas le cas de l’article L.214-3 du Code de l’urbanisme – puisqu’en pareil cas, le juge administratif recherche si les dispositions législatives en cause sont suffisamment précises pour être applicables (CE. 18 janvier 2006, FNAUT, req. n°263.468), nonobstant l’absence de décret d’application (CAA. Bordeaux, 16 mai 1991, CNRACL, req. n°89BX01144).

Mais il vrai que si le dispositif institué par l’article 58 de la loi n°2005-882 du 2 août 2005 n’est pas d’une telle généralité qu’il puisse en être assurément déduit qu’il est inapplicable en l’absence du décret d’application à intervenir, à l’inverse, il n’atteint pas non plus un degré de précision permettant de conclure avec certitude à son applicabilité immédiate…

Néanmoins, il ne nous semble pas déraisonnable de considérer que celui-ci est suffisamment précis pour être appliqué en l’état puisque l’article L.214-1 du Code de l’urbanisme précise les conditions d’institution du droit de préemption qu’il instaure (une délibération motivée délimitant son périmètre d’application territorial), son champ d’application matériel (toute cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux), sont fait générateur (chaque cession devant préalablement faire l’objet une déclaration du cédant devant préciser le prix et les conditions de la cession, à l’instar de la « traditionnelle » déclaration d’intention d’aliéner dont on voit mal pourquoi le contenu le la déclaration prévue par l’article précité s’en éloignerait), ses modalités d’exercice (par renvoi exprès aux dispositions des articles L.213-4 à L.213-7 du Code de l’urbanisme et implicite à certaines des dispositions de son article L.231-2).

Précisément, l’élément déterminant nous semble être ce renvoi aux modalités d’application des droits de préemption existants, telles qu’elles sont définies par les dispositions législatives précitées du Code de l’urbanisme, lequel implique également un renvoi implicite mais nécessaire à ses articles R.213-4 et suivants.

Force est, d’ailleurs, d’admettre que l’objectif poursuivi par le législateur aurait pu être réalisé par l’intégration des cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux au droit de préemption urbain renforcé, sous réserve de quelques aménagements particuliers. Et en toute hypothèse, les seules réelles spécificités du droit de préemption institué par l’article 58 de la loi n°2005-882 du 2 août 2005, comparé au droit de préemption urbain, procèdent, d’une part, de la circonstance qu’il peut être instauré dans les communes n’étant pas couverte par un document d’urbanisme local, ce qui ressort implicitement mais néanmoins clairement de l’article L.214-1.al.-1 du Code de l’urbanisme et d’autre part, de l’article L.214-2 du Code de l’urbanisme dont les dispositions sont particulièrement claires et, surtout, précises.

A notre sens, la seule réelle difficulté procède de la circonstance que l’article L.214-1 du Code de l’urbanisme ne régit pas les conditions d’opposabilité de la délibération pouvant instituer le droit de préemption qu’il prévoit. Il reste que cette « carence » n’est pas source de vide juridique puisqu’en l’état et à défaut donc de disposition spéciale applicable, force est de considérer que l’opposabilité de cette délibération est assujettie au respect des dispositions du Code général des collectivités territoriales relatives à la publication des délibérations du Conseil municipal, auxquelles peuvent être joutées les formalités de publication prévues par les articles R.211-2 et R.211-4 du Code de l’urbanisme s’agissant du droit de préemption urbain de « droit commun » et « renforcé ».

Tant par son dispositif intrinsèque que par les renvois aux dispositions applicables, notamment, au droit de préemption urbain – auquel s’ajoutent les principaux généraux issus de l’article L.210-1 du Code de l’urbanisme lequel vise « les droits de préemptions institués par le présent titre » dont font partie les articles L.214-1 et suivants – les articles L.214-1 et suivants du Code de l’urbanisme nous semblent donc d’applicabilité immédiate. Et pour conclure, on relèvera que le Tribunal administratif de Lyon a récemment jugé que le droit de préemption urbain de « droit commun » pouvait être mise en œuvre dans le but d’assurer le maintien de commerces de proximité (TA. Lyon, 24 mai 2006, M. & Mme D., req. n °05-07985) : c’est donc bien qu’il existe une réelle connexité entre ces deux droits de préemption.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

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L’arrêté fixant la composition de la commission départementale d’équipement commercial doit-il désigner nominativement ses membres ?

Aucune disposition législative ou règlementaire n'impose au préfet, au stade de l'arrêté fixant la composition de la commission départementale d’équipement commercial, de désigner nominativement ceux des membres de la commission qui sont suffisamment identifiés par la désignation de leur fonction ou de leur mandat. Et si ces personnalités peuvent se faire représenter, il n'appartient pas non plus au préfet de désigner par avance la personne ainsi appelée à siéger selon les usages de la fonction représentée.

CAA. Lyon, 24 mai 2007, Ebt Pierre Fabre, req. n°04LY00261


Voici un arrêt qui marque un heureux assouplissement de la jurisprudence ou, à tout le moins, démontre que la question relative à la désignation des membres de la commission départementale d’équipement commercial n’est pas tranchée.

On sait, en effet, que les Cours administratives d’appel de Bordeaux, Nantes et Versailles se sont récemment illustrées en jugeant que l’arrêté préfectoral fixant la composition de ladite commission ne pouvait se borner à indiquer leur fonction ou leur mandat puisqu’aux fins de permettre la vérification de leur nécessaire impartialité, il serait nécessaire qu’il les désigne nominativement (CAA. Bordeaux, 21 mai 2007, req.n°04BX00374 ; CAA. Nantes, 19 décembre 2006, req. n°05NT01988 ; CAA Versailles, 8 juin 2006, req. n°04VE00164). Pour citer le plus récent, la Cour administrative d’appel de Bordeaux a ainsi jugé que :

« Considérant qu'aux termes de l'article L. 720-8 du code de commerce : « I - La commission départementale d'équipement commercial est présidée par le préfet qui, sans prendre part au vote, informe la commission sur le contenu du programme national prévu à l'article L. 720-1 et sur le schéma de développement commercial mentionné à l'article L. 7203. / II - Dans les départements autres que Paris, elle est composée : / 1º Des trois élus suivants : / a) Le maire de la commune d'implantation ; / b) Le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'aménagement de l'espace et de développement dont est membre la commune d'implantation ou, à défaut, le conseiller général du canton d'implantation ; / c) Le maire de la commune la plus peuplée de l'arrondissement, autre que la commune d'implantation ; ( ) dans le cas où la commune d'implantation appartient à une agglomération multicommunale comportant au moins cinq communes, le maire de la commune la plus peuplée est choisi parmi les maires des communes de ladite agglomération ; / 2º Des trois personnalités suivantes : / a) Le président de la chambre de commerce et d'industrie dont la circonscription territoriale comprend la commune d'implantation, ou son représentant ; / b) Le président de la chambre de métiers dont la circonscription territoriale comprend la commune d'implantation, ou son représentant ; / c) Un représentant des associations de consommateurs du département. ( ) » ; qu'aux termes de l'article 10 du décret n° 93-306 du 9 mars 1993 : « Pour chaque demande d'autorisation, un arrêté préfectoral fixe la composition de la commission » ; qu'aux termes de l'article 11 du même décret : « Les membres de la commission sont tenus de remplir un formulaire destiné à la déclaration des intérêts qu'ils détiennent et des fonctions qu'ils exercent dans une activité économique. Aucun membre ne peut siéger s'il n'a remis au président de la commission ce formulaire dûment rempli » ; qu'enfin, l'article 22 de ce décret dispose que : « Dans le délai d'un mois à compter de la date d'enregistrement d'une demande d'autorisation, les membres de la commission départementale d'équipement commercial reçoivent, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, communication de cette demande accompagnée : - de l'arrêté préfectoral fixant la composition de la commission ( ) » ; qu'il résulte de ces dispositions combinées que le préfet du département doit, afin de permettre aux intéressés de s'assurer de l'impartialité de la commission, et sous peine de méconnaître une formalité substantielle, préciser l'identité des représentants éventuels des élus et autorités composant la commission départementale d'équipement commercial appelée à se prononcer sur une demande d'autorisation ;
Considérant que l'arrêté du préfet de la Gironde du 15 octobre 2002 fixant la composition de la commission départementale d'équipement commercial appelée à se prononcer sur la demande de la société Dis.Li.Al désigne les maires de Libourne et de Saint-Denis de Pile, le président de la Chambre de commerce et d'industrie de Libourne et le président de la Chambre des métiers de la Gironde, en assortissant chacune de ces désignations de la mention « ou son représentant », sans indiquer l'identité de ces éventuels représentants ; que, par suite, la composition de la commission départementale d'équipement commercial doit être regardée, au regard des dispositions législatives et réglementaires précitées, comme irrégulière ; que ce vice de forme entache d'illégalité l'autorisation donnée par cette commission ».

Mais cette position n’a donc pas été suivie par la Cour administrative de Lyon qui pour sa part vient de juger que :

« Considérant en dernier lieu, qu'aux termes de l'article 10 du décret précité : Pour chaque demande d'autorisation, un arrêté préfectoral fixe la composition de la commission ; que l'article 22 du même décret dispose que : Dans le délai d'un mois à compter de la date d'enregistrement d'une demande d'autorisation, les membres de la commission départementale d'équipement commercial reçoivent, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, communication de cette demande accompagnée : - de l'arrêté préfectoral fixant la composition de la commission ( ) ; que les dispositions précitées n'imposent pas au préfet, au stade de l'arrêté fixant la composition de la commission, de désigner nominativement ceux des membres de la commission qui sont suffisamment identifiés par la désignation de leur fonction ou de leur mandat ; que si ces personnalités peuvent se faire représenter, il n'appartient pas non plus au préfet de désigner par avance la personne ainsi appelée à siéger selon les usages de la fonction représentée ;
Considérant que l'arrêté du 24 janvier 2000 du préfet de l'Ardèche fixant la composition de la commission départementale d'équipement commercial a désigné ses membres en indiquant la mention de leurs fonctions ou mandats, pour les maires des trois communes, le président de la chambre de commerce et d'industrie et le président de la chambre de métiers et en précisant le nom du représentant de l'association désigné pour siéger et celui de son éventuel représentant en cas d'absence ; qu'il résulte de ce qui vient d'être dit que le préfet n'a, ce faisant, pas méconnu les dispositions précitées ».

Selon nous, c’est assurément cette seconde solution qui est la plus justifiée dès lors qu’aucune disposition législative et réglementaire – et, notamment, les articles L.751-2 et R.751-2 du Code de commerce relatifs aux modalités de composition de la commission – n’impose la désignation nominative de ses membres.

Or, si comme l’ont jugé les Cours administratives d’appel de Bordeaux, Nantes et Versailles, la désignation nominative des membres de la commission était une formalité substantielle nécessaire, notamment, au contrôle de l’impartialité de ces derniers, on voit mal pourquoi celle-ci n’est prévue par aucune disposition législative et réglementaire alors que :

- d’une part et d’une façon générale, le Code de commerce prévoit expressément un certain nombre de cas où la désignation nominative des membres de la commission est obligatoire. A titre d’exemple, la procédure de vote pour laquelle les bulletins doivent être nominatifs en application de l’article R.752-30 du Code de commerce ;
- d’autre part et de façon plus spécifique, le contrôle de l’impartialité des membres a vocation à être assuré, après l’arrêté de fixation de la composition de la commission, par le Préfet à travers l’examen des formulaires de déclaration d’intérêts prescrits par l’article R.751-7 du Code de commerce.

Il faut, toutefois, relever qu’à suivre la Cour administrative d’appel de Lyon, si l’arrêté fixant la composition de la commission n’a pas à désigner nominativement les élus et les présidents de la chambre de commerce et de l’industrie et de la chambre des métiers puisqu’ils « sont suffisamment identifiés par la désignation de leur fonction ou de leur mandat », en revanche cette formalité s’imposerait s’agissant du représentant des associations de consommateurs du département.

Mais il est vrai que si, à titre d’exemple, la seule désignation du maire de la commune d’implantation du projet permet d’en établir l’identité, tel n’est pas le cas de la seule désignation du représentant de ces associations. En cela, l’arrêt commenté va donc dans le sens de la doctrine administrative et, plus précisément, de l’article 127 de la circulaire ministérielle du 16 janvier 1997, portant application des dispositions de la loi d’orientation du commerce et de l’artisanat du 27 décembre 1973, lequel avait précisé que « l’arrêté décrit la composition de la commission, telle qu’elle figure à l’article 30 de la loi du 27 décembre 1973 modifiée. Seuls apparaissent nominativement les représentants, titulaire et suppléant, des associations de consommateurs ».


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

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16 août 2007

Sur les limites du permis de construire modificatif de régularisation

Un permis de construire modificatif ne peut régulariser un permis de construire primitif ne précisant ni le nom, ni le prénom de son auteur dès lors que cette méconnaissance de l’article 4 de la loi du 12 avril 2000 constitue une irrégularité entachant l’édiction même du permis primitif.

CAA. Marseille, 16 mai 2007, M.Y., req. n°04MA01336


Depuis son apparition, dont elle rappellera qu’elle est d’origine jurisprudentielle, le permis de construire modificatif a toujours eu deux finalités et utilités distinctes : permettre au pétitionnaire qui le souhaite de modifier le projet initialement autorisé sans avoir à obtenir un nouveau permis de construire mais également permettre de régulariser le permis de construire primitif entaché d’illégalité. C’est d’ailleurs dans sa dimension « régularisatrice » que le permis de construire modificatif a vu son existence consacrée par le législateur :

- dans un premier temps, par l’article L.462-2 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 8 décembre 2005, en ce qu’il dispose qu’en cas de non conformité des travaux réalisés, l’autorité compétente peut « mettre en demeure le maître de l'ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité » ;
- dans un second temps, par l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dite « ENL », en ce qu’il dispose qu’en cas d’annulation partielle d’une autorisation d’urbanisme « l'autorité compétente prend, à la demande du bénéficiaire de l'autorisation, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive »

Cependant, la Cour administrative d’appel de Paris avait mis un coup d’arrêt à cette seconde pratique en jugeant qu’un « modificatif » ne pouvait régulariser que l’illégalité interne d’un permis de construire primitif – c’est-à-dire celle procédant de la conception même du projet et de sa non conformité aux prescriptions d’urbanisme qui lui sont opposables sur le fond – mais qu’en revanche, il était insusceptible de régulariser les vices affectant ce dernier d’illégalité externe – c’est-à-dire ceux relatifs à la compétence de l’auteur de se permis, à sa forme (signature, motivation et indication du nom et du prénom ainsi que de la qualité de son auteur) ou la procédure préalable à sa délivrance (effectivité et régularité des consultations et avis requis) – dans la mesure où, d’une part, « la légalité d'une décision administrative s'apprécie à la date de son édiction » et où, d’autre part, « l'instruction d'une demande de permis de construire modificatif n'a pas pour finalité la reprise de celle qui a été conduite préalablement à la délivrance du permis de construire initial », si bien que « si des formalités nécessaires à la conformité du permis de construire initial aux dispositions législatives et règlementaires régissant la procédure de délivrance des permis de construire ont été omises au cours de l'instruction d'une demande de permis de construire, leur accomplissement à l'occasion de l'instruction d'une demande de permis de construire modificatif n'a pas pour effet de régulariser la procédure ayant conduit à la délivrance du permis de construire initial » (CAA. Paris, 14 janvier 2001, req. n°99PA00757).

Pour notre part, cette solution ne nous paraissait pas totalement contestable dans la mesure où si sur le fond un « modificatif » s’intègre au « primitif » – ce dont il résulte que, sauf à se rendre coupable d’un délit de construction en méconnaissance des prescriptions de l’autorisation obtenue, son titulaire ne peut plus exécuter le projet initial sans tenir des modifications autorisées puisqu’à cet égard, ils forment, dans une certaine mesure, une seule est même autorisation (CAA. Marseille, 21 janvier 1999, Sté Terre & Pierre, req. n°96MA02171 ; TA. Versailles, 22 février 1994, SCI Les Ormes, req. n°93-05140) – l’auteur, la forme et la procédure préalable à l’édiction d’un « modificatif » ne sauraient rétrospectivement modifier la circonstance que le « primitif » a été édicté par une autorité incompétente, en une forme et/ou au terme d’une procédure irrégulière et ce, d’autant moins lorsque le projet est effectivement modifié puisqu’alors la procédure est réputée porter sur ces seules modifications ; tel, d’ailleurs, étant l’intérêt du « modificatif » obtenir rapidement une autorisation au terme d’une procédure allégée qui ne sera contestable qu’en raison de ces vices propres.

Mais quoi qu’il en soit, le Conseil d’Etat devait annuler l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Paris en jugeant, dans un considérant de principe, que « lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure les respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises » (CE. 2 février 2004, SCI La Fontaine de Villiers, 238.315).

En résumé, à l’exception peut-être de l’incompétence de l’auteur, un « modificatif » peut donc régulariser l’ensemble des vices affectant le permis de construire initial, y compris donc ses vices de forme et, a priori, celui résultant de la méconnaissance de l’article 4 de la loi du 12 avril 2000 qui implique qu’outre la signature de son auteur, un acte administratif indique le nom, le prénom et la qualité de son auteur, laquelle est à l’origine de nombreuses annulations d’autorisations d’urbanisme.

Pour autant – et malgré, par ailleurs, le récent assouplissement du juge administratif dans l’application des prescriptions de l’article 4 précité puisqu’à titre d’exemple, il a été récemment jugé que l’absence de mention du nom et du prénom du maire signataire de la décision prononçant le retrait d’un permis de construire tacite peut être palliée par la présence de ces indications sur la lettre par laquelle ledit maire a, conformément à l’article 24 de la loi du 12 avril 2000, informé sont titulaire de son intention de procéder à ce retrait (CAA. Lyon 5 juillet 2007, SCI LADE, req. n°05LY01966) – la Cour administrative d’appel de Marseille vient donc de juger qu’un « modificatif » ne pouvait pas régulariser un permis de construire primitif et ce, au motif suivant :

« Considérant, d'autre part, qu'aux termes des dispositions de l'article 4, alinéa 2, de la loi du 12 avril 2000 : «Toute décision prise par l'une des autorités administratives mentionnées à l'article 1er comporte, outre la signature de son auteur, la mention, en caractères lisibles, du prénom, du nom et de la qualité de celui-ci.» ; qu'en application de ces dispositions, l'omission de la mention des nom et prénom du signataire des permis de construire en cause est une irrégularité formelle entachant l'édiction même desdits actes, qui ne peut être régularisée, postérieurement à ladite édiction, par la circonstance que des permis de construire modificatifs, intervenus le 11 juillet 2002 et le 30 septembre 2002 respectivement pour les permis de construire LC041 délivré à B et LC042 délivré à , comporteraient, eux, les mentions exigées par les dispositions précitées ; que, par suite, c'est à bon droit que le tribunal a estimé que les permis en cause étaient irréguliers au regard des exigences sus-rappelées de la loi du 12 avril 2000 »

Si au regard de l’arrêt précité du Conseil d’Etat, cette solution paraît entachée d’une erreur de droit e d’une motivation erronée puisque, dans cet arrêt, le litige portait sur l’irrégularité de la consultation de l’ABF, laquelle est « une irrégularité [procédurale] entachant l’édiction même » du permis de construire, cette solution nous paraît néanmoins conforme à l’objectif et l’utilité de l’article 4 de la loi du 12 avril 2000, lequel institue cette formalité au bénéfice non seulement du destinataire de la décision en cause mais également des tiers.

En effet, l’article précité a pour finalité ou, à tout le moins, pour utilité de permettre aux administrés de connaître l’auteur du permis de construire en cause pour, le cas échéant, constater son incompétence. A défaut, ces administrés sont donc privés d’une information susceptible de les amener à contester la légalité de cet acte et de leur laisser à penser qu’il n’est pas entaché d’incompétence.

Il est vrai qu’un permis de construire modificatif mentionnant le nom, le prénom et la qualité de son auteur peut alors leur fournir « rétrospectivement » cette information s’agissant du « primitif » et alors leur permettre d’apprécier la légalité de ce dernier au regard des règles de compétence.

Il reste que si le permis de construire primitif n’a pas été frappé de recours ou a fait l’objet d’un recours exclusivement fondé sur des moyens d’illégalité interne inopérants ou infondés, cette information ne leur sera d’aucune utilité pour contester la légalité de ce dernier.

Or, quand bien même obtiendraient-ils l’annulation du « modificatif », cette circonstance n’aurait strictement aucune incidence sur le permis de construire primitif puisque si celui constitue la base légale du « modificatif », si bien que l’annulation du permis initial emporte nécessairement l’annulation par voie de conséquence de son « modificatif » – pour autant bien entendu qu’il ait également été frappé de recours – et que même lorsque ce dernier a survécu à l’annulation du primitif – faute d’avoir été également frappé de recours – il ne peut autoriser à exécuter les travaux (TA. Nice, 22 novembre 2005, Patoulle, req. n°05-05326), l’inverse n’est pas vrai.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

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06 août 2007

VEILLE JURISPRUDENTIELLE MENSUELLE N°11 – MAI/JUIN/JUILLET 2007

15 décisions signalées ce mois-ci. Prochaine veille : semaine n°35 ou n°36 (juin/juillet/août 2007)


PREEMPTION

CAA. Marseille, 16 mai 2007, SCI La Chaudane, req. n°04MA02229

L’objet et la motivation d’une décision de préemption peuvent légalement résulter de la combinaison de deux délibérations distinctes et successives – formant une seule et même décision – dès lors qu’elles ont chacune été adoptées et notifiées dans le délai de deux mois ouvert à cet effet.


AUTORISATIONS D’URBANISME

CE. 13 juillet 2006, SIETOM, req. n°294.603

Si l'article R. 122-6 du Code de l’environnement dispense d'étude d'impact la plupart des constructions soumises à permis de construire dans les communes dotées d'un plan local d'urbanisme, le tableau figurant à l'article R. 122-5 cite parmi les catégories d'aménagements, d'ouvrages et de travaux qu'il énumère les installations classées pour la protection de l'environnement, à la seule exception des travaux soumis à déclaration. Par suite, les travaux de construction d'une installation classée relevant du régime de l'autorisation sont, en toute hypothèse, soumis à la procédure de l'étude d'impact.

CAA. Versailles, 10 juillet 2007, Association de sauvegarde du Parc Cochet, req. n°07VE00201

Les dispositions de l'article R. 111-4 du code de l'urbanisme relatives à la largeur des voies publiques ou privées ne s'appliquent pas aux voies de desserte interne des constructions autorisées.

CAA. Bordeaux, 2 juillet 2007, ADPACE, req. n°04BX01267

Si les dispositions précitées du 4° de l'article 145-2 du code de l'urbanisme prévoient que le dossier de demande d'autorisation d'une unité touristique nouvelle comporte des indications sur l'équilibre économique et financier du projet présenté, il n'appartient pas au préfet compétent pour délivrer l'autorisation de porter une appréciation sur la viabilité économique et financière de ce projet.

CAA. Nancy, 27 juin 2007, M. Gérard X., req. n°06NC00457

Lorsque le terrain à construire est desservi par une voie publique prolongée par un passage aménagé sur des fonds privés, les dispositions de l’article 3 du règlement local d’urbanisme doivent être regardées comme imposant le respect de la largeur minimale sur l'intégralité de la voie d'accès et non seulement sur la partie de celle-ci constitutive d'une voie publique.

CAA. Lyon, 21 juin 2007, SA Pavillon Bain, req. n°05LY00490

Une différence de 11 centimètres entre le niveau de la construction autorisée par le permis de construire et le niveau de la construction effectivement réalisée n’est pas une différence mineure et, par voie de conséquence, justifie un refus de certificat de conformité dès lors qu’elle a pour effet de porter le niveau de la construction en deçà de la cote imposée par le PPRI.

CAA. Lyon, 21 juin 2007, Ministère de l’équipement, req. n°04LY01501

Un permis de construire modificatif édictant, en conséquence du diagnostic prescrit par le permis primitif, des prescriptions s’imposant à l’ensemble du site tant en ce qui concerne l'implantation des 60 pavillons initialement autorisés que le tracé des voiries et réseaux doit être regardé comme un nouveau permis même si, pour le reste, il ne supprime que 4 de ces pavillons et, à cet égard, ne modifie pas l’économie générale du projet.


FISCALITE DE L’URBANISME

CAA. Paris 5 juillet 2007, Mme X. & M. Y. req. n°05PA02989

Il résulte des dispositions de l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme que le respect par un projet envisagé des obligations posées par l'article 12 du règlement local d’urbanisme en matière d'aires de stationnement s'apprécie au moment de la délivrance du permis de construire qui constitue le fait générateur de la participation pour absence de réalisation des places requises. Par voie de conséquence, cette participation financière pour non réalisation d'aires de stationnement, par sa nature même, ne peut pas faire l'objet d'un permis de construire modificatif et en outre, il n'entre pas dans les prévisions des dispositions de l'article R. 332-22 qu'un dégrèvement ou une restitution de la participation soit prononcé au motif que l'obligation serait ultérieurement remplie par le jeu d’un permis de construire modificatif ajoutant au projet les places de stationnement manquantes dont l’absence initiale avait emporter l’édiction de ladite participation.


CONTENTIEUX ADMINISTRATIF

CE. 13 juillet 2007, Cne de Sanary-sur-Mer, req. n°294.721

Le fait qu’un permis de construire définitif ait été obtenu en conséquence de l’injonction faite par le juge des référés suspendant l’exécution de la décision de sursis à statuer opposée à la demande du pétitionnaire n’a pas pour effet de priver d’objet le pourvoi introduit à l’encontre de cette ordonnance de référé.

CE. 13 juillet 2007, Sté Carrières & Matériaux, req. n°298.772

Dans la mesure où en vertu de l'article R. 123-2 du code de l'environnement, sont soumises aux prescriptions des articles L. 123-1 à L. 123-16 du même code, les enquêtes prévues, notamment, par l'article L. 123-10 du code de l'urbanisme, lequel dispose que le projet de plan local d'urbanisme est soumis à enquête publique par le maire avant son approbation par le conseil municipal ; qu'il suit de là que les dispositions de l'article L. 123-12 du code de l'environnement, lequel dispose que « le juge administratif des référés, saisi d'une demande de suspension d'une décision prise après des conclusions défavorables du commissaire enquêteur ou de la commission d'enquête, fait droit à cette demande si elle comporte un moyen propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à la légalité de celle-ci » , sont applicables lorsqu'un commissaire enquêteur ou une commission d'enquête émet des conclusions défavorables à l'approbation d'un plan local d'urbanisme

CAA. Lyon, 5 juillet 2007, Communauté de communes du Senonais, req. n°04LY00564

une décision qualifiant un projet de Projet d’Intérêt Général (PIG) en application de l'article R. 121-4 du code de l'urbanisme est une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol qui est régie par les dispositions du code de l'urbanisme. Par voie de conséquence, le recours en annulation à l’encontre de cette décision doit être notifié conformément à l’article R.600-1 du Code de l’urbanisme.

CAA. Lyon 5 juillet 2007, SCI LADE, req. n°05LY01966

L’absence de mention du nom et du prénom du maire signataire de la décision prononçant le retrait d’un permis de construire tacite peu être pallier par la présence de ces indications sur la lettre par laquelle ledit maire a, conformément à l’article 24 de la loi du 12 avril 2000, informé sont titulaire de son intention de procéder à ce retrait.

CAA. Marseille, 16 mai 2007, req. n°04MA01336

Un permis de construire modificatif ne peut régulariser un permis de construire primitif ne précisant ni le nom, ni le prénom de son auteur dès lors que cette méconnaissance de l’article 4 de la loi du 12 avril 2000 constitue une irrégularité entachant l’édiction même du permis primitif.

CAA. Bordeaux, 3 mai 2007, M. PAOLO X., req. n°04BX00234

Un permis de construire modificatif peut avoir pour objet d’accorder une autorisation d’adaptation mineure de sorte à régulariser le permis primitif frappé de recours.


DROIT PENAL DE L’URBANISME

Cass.crim., 19 juin 2007, Paul X., pourvoi n°06-89.904

Dès lors que l’article L.480-5 du Code de l’urbanisme n’offre qu’une faculté au juge, ce dernier ne peut ordonner la démolition de l’ouvrage litigieux sous astreinte lorsque cette mesure n’a pas été sollicitée par la partie civile.



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au Barreau de Paris
Cabinet FRECHE & Associés

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02 août 2007

PRATIQUE DES CONTENTIEUX DE L'URBANISME

"L’ensemble des procédures, recours et moyens de droit présentés en un seul ouvrage. Cette nouvelle édition, bien plus qu’une simple actualisation, est une véritable refonte. Elle est à jour de toutes les modifications récentes des règles et procédures précontentieuses et contentieuses issues de la codificat