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06 juillet 2007
Une construction édifiée en méconnaissance d’une prescription illégale du permis de construire l’ayant autorisée ne constitue pas nécessairement une construction irrégulière
Dès lors qu’aucune disposition du code de l’urbanisme n’autorise l’administration à subordonner l’engagement des travaux autorisés par un permis de construire à la production d’un document complémentaire, l’absence de production de ce document avant l’engagement des travaux ne saurait suffire à faire regarder la construction ainsi réalisée comme édifiée en méconnaissance des prescriptions du permis de construire et, par voie de conséquence, comme une construction irrégulière au sens de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme.
CAA. Lyon 26 avril 2007, M. Sylvain X., req. n°06LY01049
Aux termes de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme « la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié ».
En substance et sous réserve de dispositions contraires du règlement local d’urbanisme ou de la carte communale, l’article précité institue donc un droit de reconstruire à l’identique quand bien même la construction en cause ne serait-elle pas conformes aux prescriptions d’urbanisme lui étant alors opposables..
Mais outre que la construction initiale ait été démolie (CAA. Marseille, 21 mars 2002, Cne de Nîmes, req. n°98MA01738) par un sinistre (CE. 20 février 2002, Plan, req. n°235.725), qu’il s’agisse d’une reconstruction à l’identique (TA. Pau, 23 octobre 2003, M. Seguette, req. n°01-02170) et que cette reconstruction ne soit pas exposée à un risque certain et prévisible (CE. avis du 23 février 2005, Hutin, req. n°271.270), il est nécessaire pour bénéficier de ce droit que le bâtiment à reconstruire ait été « régulièrement édifié ». C’est, d’ailleurs, la jurisprudence récente rendue au titre de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme qui a permis de définir la notion de construction régulière, c’est-à-dire celles dotées d’une existence légale et non pas seulement d’une existence physique et de fait, laquelle intéresse également les conditions d’application de la jurisprudence dite « Thalamy » ou encore l’ensemble des dispositions « dérogatoires » des règlements locaux d’urbanisme relatives aux travaux sur existant.
On sait, en effet, que le Conseil d’Etat a eu l’occasion de juger que ne constituaient pas des constructions régulières au sens de l’article précité (CE. 5 mars 2003, Nicolas Lepoutre, req. n°252.422) :
- tout d’abord, les constructions édifiées sans autorisation, c’est-à-dire sans qu’une autorisation ait été obtenue ou sur le fondement d’une autorisation ayant précédemment été annulée, retirée ou frappée de caducité ;
- ensuite, les constructions initialement régulières mais devenues illégales du fait de l’annulation ou de retrait ultérieur de l’autorisation en exécution de laquelle elles ont été construites ;
- enfin, les constructions édifiées en méconnaissance de l’autorisation obtenue à cet effet.
Précisément, dans l’affaire objet de l’arrêt commenté, était en cause la reconstruction d’un bâtiment prétendument édifié en méconnaissance des prescriptions du permis de construire obtenu à cet effet.
Dans cette affaire, le requérant avait en effet obtenu en 1988 un permis de construire une maison individuelle, lequel était assorti d’une prescription imposant la production – et ce, avant l’engagement des travaux – un bulletin d’analyse justifiant de la potabilité de l’eau devant alimenter sa construction.
Mais en 2003, la maison ainsi édifiée devait être détruite par un incendie. Conséquemment et sur le fondement de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme, le requérant devait présenté une demande de permis de reconstruire à l’identique – puisque l’article précité ne dispense pas de la nécessité d’obtenir une autorisation (CE. 20 février 2002, Plan, req. n°235.725) – laquelle devait toutefois faire l’objet d’un refus au motif que la construction détruite ne pouvait être regardée comme régulièrement édifiée dès lors qu’elle l’avait été en méconnaissance des prescriptions du permis de construire en 1988 puisque ce dernier avait été exécuté sans que son titulaire n’ait préalablement produit le bulletin justifiant de la potabilité de l’eau.
Mais à cet égard, la Cour administrative d’appel de Lyon devait pour sa part juger que :
« Considérant en premier lieu, qu'aucune disposition législative ou réglementaire ne prévoit la possibilité de délivrer un permis de construire assorti d'une condition subordonnant le commencement des travaux à la production d'un document justificatif ; que par ailleurs l'administration n'établit ni même n'allègue que l'eau de la source devant alimenter le projet n'était alors pas potable ; que par suite, eu égard au but dans lequel ont été édictées les dispositions législatives précitées de l'article L. 111-3, et à la portée utile qui doit leur être donnée, le bâtiment détruit ne peut être regardé comme ayant été irrégulièrement édifié en raison de la seule circonstance que ledit bulletin d'analyse n'a pas été produit ; que le requérant est fondé à soutenir que ce premier motif est entaché d'illégalité ».
En substance, la Cour semble donc avoir considéré que dès lors que la prescription subordonnant l’engagement des travaux à la production d’un bulletin justifiant de la potabilité des l’eau était illégale puisque « aucune disposition législative ou réglementaire ne prévoit la possibilité de délivrer un permis de construire assorti d'une condition subordonnant le commencement des travaux à la production d'un document justificatif », le fait de l’avoir méconnu ne pouvait avoir pour effet de faire regarder la construction édifiée comme construite en méconnaissance du permis de construire l’ayant autorisée et, par voie de conséquence, comme irrégulièrement édifiée au sens de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme.
NB : Pour être complet, on précisera cependant que certaines dispositions du Code de l’urbanisme subordonne l’engagement des travaux autorisés par un permis de construire à la production de documents justificatifs. Tel est le cas, à titre d’exemple, de l’article R.421-39-1 du Code de l’urbanisme.
Certes, on pourrait objecter, en première analyse, que dès lors que cette prescription était illégale le permis de construire l’était également puisque l’on sait qu’à l’exception des prescriptions financières, les prescriptions assortissant un permis de construire en sont, par principe, indivisibles, si bien que leur illégalité éventuelle affecte d’illégalité l’ensemble de l’autorisation les ayant édictées. Il reste que :
- d’une part, le seul fait qu’une construction ait été édifiée en exécution d’un permis de construire illégal ne lui ôte pas son existence légale si ce permis n’a pas été annulé ou retiré, ce dont il résulte qu’une telle construction constitue néanmoins une construction régulièrement édifiée au sens de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme (CE. 5 mars 2003, Nicolas Lepoutre, req. n°252.422) ;
- d’autre part, il a pu être jugé qu’une prescription technique se rapportant à l’exécution d’une autorisation d’urbanisme – et non pas aux conditions de sa légalité – en était divisible (CAA. Bordeaux, 20 novembre 2006, M. et Mme X, Construction & Urbanisme, n°2/2007. Voir également: CAA. Marseille, 9 octobre 2003, M.X., req. n°00MA01836).
Mais sur ce second point, il faut relever que la Cour administrative d’appel de Lyon a souligné que « l'administration n'établit ni même n'allègue que l'eau de la source devant alimenter le projet n'était alors pas potable ».
On peut donc penser que c’est parce qu’en l’espèce, la méconnaissance de la prescription illégale en cause était caractérisée d’un seul point de vue formel – par l’absence de production du bulletin ainsi prescrit – qu’elle n’a pas eu pour effet de rendre irrégulière la construction litigieuse.
En effet, si au défaut de communication du bulletin prescrit, s’était ajoutée la circonstance que l’eau alimentant la construction était impropre à la consommation, il n’aurait pas été exclu que la Cour juge alors la construction irrégulière puisqu’il est clair qu’en subordonnant l’engagement des travaux à la production de ce bulletin, l’administration avait également entendu conditionner, sur le fond, la délivrance du permis de construire à la potabilité de l’eau.
Il reste que même en ce sens, cette prescription était illégale - et affectait la légalité de l'ensemble du permis de construire dont, sur le fond, elle constituait le support indivisible - au regard de l'article L.421-3, al.1 du Code de l'urbanisme, lequel implique que l'administration prenne parti sur l'ensemble des aspects du projet sanctionné par le permis de construire dont l'alimentation en eau potable des constructions, prescrite par l'article R.111-8, fait bien entendu partie.
Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés
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VEILLE JURISPRUDENTIELLE MENSUELLE N°10 – AVRIL/MAI/JUIN 2007
Dix-sept décisions signalées ce mois-ci. Prochaine veille : semaine n°32 ou n°33 (mai/juin/juillet 2007)
REGLES NATIONALES :
CAA. Marseille, 3 mai 2007, M. Antoine X., req. n°05MA00523
Un lotissement d’une superficie de 58.155 m2, comprenant 13 lots sur lesquels pourra être édifiée une surface hors oeuvre nette totale de 2.921 m2, réservant 24.631 m2 aux espaces verts et prévoyant que les bâtiments seront sis à proximité des voies de desserte ne saurait, eu égard au caractère disséminé des constructions, un hameau au sens de l'article L.146-4 I du code de l'urbanisme.
CAA. Marseille, 12 avril 2007, Fédération pour les espaces naturels et l'environnement, req. n°04MA00468
Pour application de l'article L.146-6 du Code de l'urbanisme, un terrain situé dans une ZNIEFF et une zone Natura 2000 est présumé constituer un "espace remarquable".
POS/PLU :
CE. 6 juin 2007, Communauté urbaine MPM, req. n°266.556
Si l’article R.123-18 (anc.) du Code de l’urbanisme impose que le ou les critères retenus pour classer une parcelle en zone de richesses naturelles reposent sur la richesse naturelle des lieux, il ne fait pas obstacle à ce que l'autorité administrative compétente retienne, parmi les motifs justifiant un tel classement, des considérations liées à la protection contre les risques d'incendie, dès lors qu'un classement ainsi motivé concourt à la protection des richesses naturelles qui caractérisent les parcelles en cause et le secteur dans lequel elles s'insèrent.
CAA. Versailles, 15 mai 2007, M. Nicolas, Z., req. n°02VE01592
L'aménagement d'un niveau de combles ne saurait être assimilé à la création d'un étage supplémentaire au sens d’un article 10 du règlement local d’urbanisme disposant que « la hauteur des constructions à l'égout du toit ne dépassera pas 6 mètres, soit un étage droit sur rez-de-chaussée ( ) ». Par suite, ne méconnaît pas ces prescriptions, un permis de construire autorisant la création d'un second niveau de combles aménagés au sein d'une construction qui ne comporte qu'un rez-de-chaussée.
CAA. Bordeaux, 3 avril 2007, SCI Grand Fond Saint-Gilles, req. n°04BX01611
Dès lors que l’assiette d’une norme d’urbanisme est l’unité foncière, la hauteur cumulée des murs de soutènement existants sur le terrain et de ceux relevant d’une demande de permis de construire portant sur ce dernier doit être appréciée en prenant en compte l’ensemble des murs de soutènement existants sur les deux parcelles formant l’unité foncière et non pas seulement ceux présents sur la parcelle sur laquelle porte la demande de permis de construire.
EMPLACEMENTS RESERVES :
CAA. Bordeaux, 3 avril 2007, M. Georges Y, req. n°04BX00840
Dès lors qu'aux termes de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors en vigueur : « Les plans d'occupation des sols doivent : 8° fixer les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général ainsi qu'aux espaces verts », la création d’un emplacement réservé en vue de procéder à l'extension du réseau d'assainissement, lequel constitue un ouvrage public, est légale sans que ne puisse avoir d’incidence à cet égard la double circonstance que certaines des parcelles ayant vocation à être raccordées à cet ouvrage sont déjà desservies par des systèmes d'assainissement individuels et qu'il serait impossible de les raccorder au réseau d'assainissement collectif projeté, en raison de la déclivité du terrain.
PREEMPTION :
Cass. civ. 20 mai 2007, pourvoi n°05-21485
La vente du terrain relève tant du droit de préemption urbain communal que du droit de préemption conféré au Conseil général dans les espaces naturels sensibles, la déclaration d’intention d’aliéner doit être notifié tant à la commune et qu’au Conseil général. Et l’article 20 de la loi n°2000-321 du 12 avril 2000 n’implique pas que la notification à la seule commune emporte l’obligation pour cette dernière de la transmettre au Conseil général.
CAA. Bordeaux, 3 avril 2007, M. Pierre-Claude X., req. n°05NX00082
La profession de foi distribué par le Maire lors d’une campagne électorale ne peut établir le caractère précis et certain du projet motivant une décision de préemption.
AUTORISATIONS D’URBANISME :
CAA. Paris, 24 mai 2007, M. Raymond Y., req. n°04PA03314
Deux bâtiments distincts autorisés par un même permis de construire reliés entre eux par des équipements extérieurs et une rampe d’accès unique à la voie publique forment certes un ensemble indivisible mais n’en constituent pas pour autant une construction unique.
CAA. Bordeaux, 3 avril 2007, SCI Grand Fond Saint-Gilles, req. n°04BX01611
Pour satisfaire aux prescriptions de l’article 12 du règlement local d’urbanisme, un permis de construire peut diviser en deux l’une des places de stationnement affectées à la construction existante (a contrario).
FISCALITE DE L’URBANISME :
CAA. Marseille, 15 mai 2007, Mme Germaine X., req. n°04MA02428
Au sujet de la possibilité pour le redevable d’obtenir la décharge partielle ou totale de la participation pour raccordement à l’égout s'il justifie qu'il n'a pas été en mesure de donner suite partiellement ou totalement à l'autorisation de construire initialement obtenue : « considérant qu'il résulte de l'instruction que, postérieurement au permis de construire qu'elle a initialement demandé et obtenu le 26 avril 1990, Mme X a cédé une partie des terrains devant servir d'assiette à la réalisation des immeubles autorisés par ces permis de construire ; que, toutefois, elle a demandé et obtenu en son nom la prorogation de la validité du permis de construire jusqu'au 6 décembre 1995 ; qu'elle a également demandé, toujours en son nom, le 14 avril 1994, l'autorisation d'occuper le domaine communal en vue de faire procéder au branchement à l'égout des immeubles en cours de réalisation ; qu'elle a souscrit en son nom propre une déclaration d'achèvement de travaux pour les immeubles réalisés ; qu'ainsi, elle s'est comportée, nonobstant les cessions d'une partie des terrains d'assiette des immeubles devant être initialement réalisés, intervenues en 1991 et 1992, et qui n'emportaient pas transmission du permis de construire, comme la seule propriétaire des immeubles finalement réalisés ; que d'ailleurs, si Mme X n'a gardé, en pleine propriété, que 20,16 % des terrains dont elle était initialement propriétaire et sur lesquels elle avait été autorisée à construire, il ressort des actes notariés produits, qu'elle est restée la nue-propriétaire des locaux construits sur les terrains cédés à la SCI Les Espaces Canta Galet ; que, par suite, au titre de propriétaire et de nue-propriétaire, elle est redevable de la participation pour le raccordement à l'égout des immeubles réalisés sur les terrains en cause »
CAA. Bordeaux, 26 avril 2007, Communauté d’agglomération du Pays Roynnais, req. n°04BX0082
Un titre exécutoire tendant au paiement de la participation pour raccordement à l’égout constitue une décision administrative au sens de l’article 4 de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 et doit donc être signée par son auteur ainsi qu’en indiquer le nom, le prénom et la qualité.
CONTENTIEUX ADMINISTRATIF :
CE. 15 juin 2007, M. Charles X., req. n°300.208
Une ordonnance de référé rejetant une requête aux fins de suspension d’un permis de construire pour défaut d’urgence au motif que le requérant n'établirait pas que le projet autorisé porterait une atteinte suffisamment grave et immédiate à sa situation est entachée d’erreur de droit dès lors qu’il fait faisant peser sur le requérante la charge d'établir l'urgence à suspendre l'exécution du permis litigieux la est présumée à défaut d'éléments contraires : c’est donc aux parties défenderesses de renverser cette présomption en établissant l’urgence à exécuter le permis de construire contesté.
CAA. Versailles, Cne de Gagny, req. n°06VE02007
La seule mention de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme dans les visas du jugement ne suffit pas à satisfaire à l’obligation prescrite par ce dernier lorsque le tribunal n'a pas indiqué dans les motifs de ce jugement qu'aucun des autres moyens soulevés par le requérant à l'encontre des chacun des actes attaqués.
CE. 30 mai 2007, SCI AGYR, req. n°288.519
Une décision d’opposition à déclaration de travaux prise avant l’expiration du délai ouvert à cet effet à l’administration mais notifiée après cette échéance vaut retrait de la décision tacite de non opposition.
CAA. Paris, 24 mai 2007, Cne de Villecresnes, req. n°03PA01762
Un jugement annulant une délibération approuvant la révision d’un POS et précisant que l'annulation qu'il prononce en se fondant sur un des moyens soulevés par les requérants intervient « sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens de la requête » induit que d'autres moyens invoqués auraient éventuellement pu conduire à l'annulation de la délibération litigieuse et méconnaissait ainsi les prescriptions de l’article L.600-4-1 du Code de l’urbanisme.
CAA. Nancy, 19 avril 2007, Cne de Reghuiseim, req. n°05NC00632
Un plan d’exposition au bruit constitue un document d’urbanisme au sens de l’article L.600-1 du Code de l’urbanisme
DROIT PENAL DE L’URBANISME :
CAA. Versailles, 7 juin 2007, SCI Eline, req. n°06VE02378
Un arrêt interruptif de travaux fondé sur l’article L.480-2 du Code de l’urbanisme est légal dès lors que les travaux accomplis ne correspondant pas à ceux autorisés par le permis de construire et ce, y compris si les travaux litigieux, en l’espèce d’aménagement intérieur, ne relève pas, pris isolément, du champ d’application des autorisations d’urbanisme.
Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au Barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés
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