Rép. Min. n°26101, JOAN, 18 novembre 2008, p.9948

Texte de la question :

« M. Jean-Claude Flory attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur le cas d'un terrain situé dans une zone dans laquelle les constructions de toute nature sont interdites. Il souhaiterait savoir s'il est toutefois possible dans un tel cas d'obtenir une autorisation d'installer une piscine dans le sol étant entendu que l'ensemble des éléments structurels constitutifs de ladite piscine est en matériaux démontables ».

Texte de la réponse :

« En l'absence de précision conventionnelle, la servitude non aedificandi doit s'entendre comme l'interdiction de toute construction, que celle-ci se situe sur le sol, en surplomb du terrain ou en sous-sol. Comme toute servitude, elle est instituée dans l'intérêt d'un fonds dominant. Son existence a en général pour fonction de permettre une vue, une aération, un ensoleillement, ou de préserver l'environnement. D'un point de vue juridique, une piscine installée dans le sol, même démontable, constitue une construction. À ce titre, elle est donc soumise au respect des règles d'urbanisme et par conséquent, à la servitude non aedificandi. Il existe cependant des situations particulières : les constructions implantées pour une durée n'excédant pas trois mois sont dispensées de toute formalité et peuvent ne pas être conformes aux règles d'urbanisme dont le respect s'impose normalement à tous les constructeurs (art. R. 421-5 du code de l'urbanisme). Cette durée est limitée à quinze jours dans les sites classés et dans les secteurs sauvegardés, ainsi que dans les périmètres justifiant une protection particulière, délimités par délibération motivée du conseil municipal ; si le règlement de lotissement approuvé est le seul document à prévoir l'existence d'une servitude non aedificandi et s'il n'a pas fait l'objet d'une contractualisation (par exemple, par incorporation de ses dispositions dans le cahier des charges ou dans l'acte de vente), au bout de dix ans suivant l'autorisation de lotir, les dispositions du règlement qui n'ont pas été expressément maintenues deviennent caduques (art. L. 442-9 du code de l'urbanisme). En cas d'incorporation des dispositions du règlement dans le cahier des charges ou dans l'acte de vente, ces dispositions auront valeur contractuelle et devront être respectées, sans limite de délai, dans les relations entre co-lotis ».

Rép. Min. n°27730, JOAN, 16 décembre 2008, p.10934

Texte de la question :

« M. Jean-Claude Flory attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur le cas d'une construction réalisée sans autorisation ou sans permis de construire mais qui n'a fait l'objet d'aucune poursuite jusqu'à prescription. Si ultérieurement le propriétaire souhaite effectuer une extension du bâtiment en cause, il souhaite savoir si la demande doit se limiter aux seules parties nouvelles ou bien s'il est nécessaire de déposer une demande de permis de construire pour la totalité parties anciennes et nouvelles incluses ».

Texte de la réponse :

« L'article L. 111-12 du code de l'urbanisme - introduit par l'article 9 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL) - prévoit que « lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux (devenue déclaration préalable depuis le 1er octobre 2007) ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme ». Le deuxième alinéa de cet article précise que ces dispositions ne sont pas applicables, notamment, « lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ». Lorsqu'un propriétaire souhaite agrandir ou procéder à des travaux sur un bâtiment irrégulièrement construit sans autorisation, il doit déposer une demande de permis de construire portant à la fois sur l'existant et sur le projet qu'il souhaite réaliser. Le permis ne pourra être accordé que si l'ensemble de la construction est conforme aux règles d'urbanisme en vigueur au moment de la délivrance. L'autorisation ainsi délivrée permettra à la fois d'autoriser la réalisation des travaux projetés et de régulariser administrativement la construction existante édifiée sans autorisation. Au contraire, en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article L. 111-12 précité, si l'ensemble de la construction n'est pas conforme aux règles applicables, le permis de construire sera refusé, même au-delà du délai de dix ans, puisque l'immeuble existant a été réalisé sans permis. La construction existante ne sera donc pas régularisée et le demandeur ne pourra pas réaliser les travaux complémentaires envisagés. En revanche, dans le cas où les travaux projetés portent sur des éléments dissociables de l'immeuble édifié sans permis de construire, le demandeur peut déposer une demande portant sur ces seuls travaux, sans comprendre la partie existante. L'autorisation pourra lui être accordée si les règles applicables le permettent. De la même façon, des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires (par exemple, le remplacement des huisseries par d'autres identiques) ou des travaux ne modifiant pas l'aspect extérieur de la construction, qui ne sont pas soumis à autorisation, peuvent être effectués ».

Rép. Min. n°22585, JOAN, 27/01/2009, p.771

Texte de la question :

« M. Élie Aboud attire l'attention de Mme la ministre de l'économie, de l'industrie et de l'emploi sur la nécessaire préservation de l'urbanisme dans les communes, et hors de celles-ci, lorsque l'on envisage l'implantation d'un nouveau commerce. Il lui demande si elle a prévu dans ses prochains projets d'examiner les conditions d'un urbanisme commercial respectueux de l'urbanisme général en la matière ».

Texte de la réponse :

« Dès la mise en place d'un dispositif de régulation de l'implantation des équipements commerciaux, au début des années soixante-dix, les pouvoirs publics ont associé le développement des nouvelles formes de commerce aux préoccupations urbanistiques. Les réglementations successives ont consacré le principe d'un urbanisme commercial respectueux de ces préoccupations en prévoyant, notamment, à l'article L. 750-1 du code de commerce que « les implantations, extensions, transferts d'activités existantes et changements de secteur d'activité d'entreprises commerciales et artisanales doivent répondre aux exigences d'aménagement du territoire, de la protection de l'environnement et de la qualité de l'urbanisme ». La loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie (LME) réaffirme ce principe et poursuit le rapprochement de la législation relative aux équipements commerciaux et du dispositif de droit commun de l'urbanisme. Ainsi, s'agissant de la composition des commissions assurant la délivrance des autorisations d'exploitation commerciale, la LME renforce les pouvoirs des élus locaux, concernés au premier chef par une intégration harmonieuse des équipements commerciaux dans le tissu urbain. Ceux-ci détiendront désormais la majorité des voix au sein des nouvelles commissions départementales d'aménagement commercial. Le nouveau dispositif prévoit également un renouvellement des critères fondant les autorisations d'exploitation commerciale, les critères économiques étant abandonnés au profit de critères d'aménagement du territoire et de développement durable. Enfin, il convient de souligner que la réforme engagée par la LME s'inscrit dans une dynamique d'ensemble qui n'a pas achevé la mutation de la législation sur l'aménagement commercial. C'est ainsi que, lors des débats parlementaires auxquels l'examen de la loi du 4 août 2008 a donné lieu, le Gouvernement s'est engagé à présenter un projet de loi visant à intégrer le droit de l'équipement commercial de manière pérenne dans le droit commun de l'urbanisme. Afin d'élaborer des propositions permettant cette intégration, le Premier ministre a confié, le 1er septembre 2008, une mission d'expertise au député Jean-Paul Charié qui procède actuellement aux consultations nécessaires ».

Rép. Min. n°11201, JOAN, 27/01/2009, p.756

Texte de la question :

« M. Gérard Hamel attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les opérations de lotissement. Entrée en vigueur le 1er octobre 2007, la réforme du code de l'urbanisme concerne l'ensemble des autorisations individuelles d'occupation des sols, dont l'autorisation de lotir. Le lotissement est profondément modifié par le « nouveau » code de l'urbanisme. Il devient désormais une opération d'aménagement qui peut être soumise à un régime simplifié, déclaratif, ou à un régime d'autorisation, le permis d'aménager. Constitue désormais une opération de lotissement, l'aménagement d'un terrain « qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ». La définition du lotissement est donc bouleversée dans le sens où le nombre de lots créés n'a plus à être pris en considération pour déterminer si une opération d'aménagement est, ou non, constitutive d'un lotissement. L'apparition du lotissement dès la première division en vue de bâtir pose un problème essentiel en zone NB. En effet, il ne serait donc plus possible de détacher un terrain à bâtir dans le cas où le plan d'occupation des sols interdit, dans certaines zones du territoire communal, la réalisation de lotissements. Il lui demande donc quelles sont les solutions préconisées en vue de remédier au refus de l'administration d'instruire en zone NB toute demande de division en vue de bâtir ».

Texte de la réponse :

« Depuis la réforme des autorisations d'urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007, la première division d'un terrain à bâtir constitue un lotissement soumis à déclaration préalable [voir toutefois ici]. La question de l'application des dispositions des plans locaux d'urbanisme (PLU) relatives aux lotissements est donc amenée à se poser de plus en plus fréquemment. Néanmoins, il est toujours possible de diviser un terrain, même en zone NB d'un plan d'occupation des sols (POS), et les dispositions du règlement d'un POS ou d'un PLU qui interdisent les lotissements sont illégales. La jurisprudence considère, en droitn effet, que les documents d'urbanisme ne peuvent porter que sur des règles de fond et pas sur des procédures (Conseil d'État, 19 octobre 2001, commune de Talange, n° 207677 ; Conseil d'État, 21 mars 1986, Copropriété de l'immeuble « Les Périades », n° 61817). Il n'est donc pas possible d'interdire un lotissement qui est une procédure de division. Par ailleurs, l'interdiction d'un lotissement aboutit à imposer le recours à d'autres procédures (ZAC, permis groupé...) pour procéder à des divisions foncières. On est donc en présence d'une disposition illégale du règlement que l'autorité compétente doit s'abstenir d'appliquer (Conseil d'État, avis du 9 mai 2005, M. Marangio, n° 277280), dans l'attente d'une modification du document d'urbanisme. Le droit de diviser un terrain situé en zone NB ou dans une autre zone n'entraîne toutefois pas systématiquement le droit de construire, notamment car les règlements des POS peuvent, en application de l'ancien article R. 123-21 du code de l'urbanisme, édicter des prescriptions relatives à la superficie des terrains et rendre ainsi inconstructibles des terrains après division. Enfin, le premier détachement peut entraîner la qualification de lotissement. Toutefois, les règles applicables depuis le 1er octobre 2007, qui distinguent les lotissements soumis à permis d'aménager et ceux soumis à déclaration préalable, notamment selon le nombre de lots, n'ont pas remis en cause l'impossibilité par les POS et les PLU d'interdire les lotissements. »

Patrick E. DURAND

Docteur en droit – Avocat à la Cour

FRÊCHE & Associés

Un EPIC n’ayant aucune compétence en matière de délivrance d’autorisations d’urbanisme ne saurait exercer un référé sur le fondement des dispositions des articles L.554-10 du Code de justice administrative et de l’article L.600-3 du Code de l’urbanisme

TA. Melun, 18 décembre 2008, SAN Melun Sénart, req. n°0808434-4

Voici un jugement intéressant en ce qu’il traite des conditions de mise en œuvre du référé prévu par l’article L.554-10 du Code de l’urbanisme, lesquelles n’avaient à notre connaissance encore donné lieu à aucune jurisprudence.

Comme on le sait une requête aux fins de référé suspension exercée sur le fondement de l’article L.521-1 du Code de justice administrative à l’encontre d’un permis de construire bénéficie d’une présomption d’urgence à suspendre la la décision contestée procédant du fait que dès sa délivrance, les travaux ainsi autorisés sont susceptibles d’être exécutés et ce faisant, de porter une atteinte irréversible aux intérêts du requérant.

Il reste que cette présomption ne dispense aucunement le juge des référés de statuer sur l’urgence à suspendre le permis de construire contesté (CE. 18 octobre 2006, M. Patrick D., req. n° 294.183) ; et pour cause puisque cette présomption n’est pas « irréfragable » et peut être (exceptionnellement) renversée s’il est établi qu’il y a urgence à exécuter les travaux en cause.

Cependant, les articles L.554-10 du Code de justice administrative et L.600-3 (L.421-9, anc.) du Code de l’urbanisme disposent respectivement que :

- d’une part, «la décision de suspension d'un permis de construire dont la demande est présentée par l'Etat, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale devant le tribunal administratif obéit aux règles définies par le premier alinéa de l'article L. 421-9 du code de l'urbanisme ci-après reproduit : " Art. L. 421-9, alinéa 1. - L'Etat, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale, lorsqu'ils défèrent à un tribunal administratif une décision relative à un permis de construire et assortissent leur recours d'une demande de suspension, peuvent demander qu'il soit fait application des dispositions prévues aux troisième et quatrième alinéas de l'article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales » ;

-d’autre part, « l'Etat, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale, lorsqu'ils défèrent à un tribunal administratif une décision relative à un permis de construire ou d'aménager et assortissent leur recours d'une demande de suspension, peuvent demander qu'il soit fait application des dispositions prévues aux troisième et quatrième alinéas de l'article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales »;

et prévoient ainsi une procédure de référé dispensée du débat sur l’urgence et susceptible, par voie de conséquence, d’aboutir à la suspension du permis de construire attaqué dès lors que sa légalité apparaît affectée d’un doute sérieux.

C’est sur ce fondement que dans l’affaire objet du jugement commenté, le SAN requérant – un EPCI, donc – devait solliciter la suspension de l’exécution d’un permis de construire un établissement pénitentiaire programmé dans le cadre de la loi du 9 septembre 2002 d’orientation et de programmation pour la justice et qu’il y avait donc a priori urgence à exécuter ; d’où le recours à cette procédure.

Mais suivant l’argumentaire présenté par la société pétitionnaire, le juge des référés du Tribunal administratif de Melun devait donc dénier à l’EPCI requérant la possibilité de fonder son action sur les articles précités pour ainsi rejeter sa requête pour défaut d’urgence et ce, aux motifs suivants :

« considérant qu'il résulte de la combinaison de ces dispositions que les titulaires de droit commune pour délivrer les autorisations d'urbanisme sont le maire et le préfet : qu'un établissement public de coopération intercommunale ne peut se prévaloir des dispositions de l'article L.421-9, nouvellement codifiées à l'article L.600-3 du code de l'urbanisme, que lorsqu'il a reçu délégation d'une commune pour exercer la compétence en matière d'autorisation d'urbanisme et que le président de l'établissement se trouve, par suite de cette délégation, dans la même situation que l'aurait été le maire si la compétence n'avait pas été déléguée; qu'il résulte de l'instruction et qu'il n'est pas contesté que le maire de la commune de Réau, sur le territoire de laquelle doit être édifié un établissement pénitentiaire, objet du permis de construire contesté, n'a pas délégué sa compétence pour délivrer les autorisations d'urbanisme au président du SYNDICAT D'AGGLOMERATION NOUVELLE (S.A.N.) DE SENART ; qu'en outre le permis de construire délivré au nom de l'Etat pour le préfet de Seint et Marne à la société THEIA, pour la construction d'un établissement pénitentiaire sur le territoire de la commune de Réau, a recueillir l'avis favorable du maire de Réau ; que dès lors, ainsi que le soutiennent à bon droit le préfet de Seine-et-Marne et la société THEIA, le S.A.N. DE SENART; requérant, ne peut saisir le juge des référés d'une demande de suspension de l'exécution du permis de construire dont s'agit que sur le fondement des dispositions de l'article L.521-1 du code de justice administrative;
SUR L'URGENCE :
Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article R.522-1 dudit code, pris pour l'application de l'article L.521-1 : "La requête visant au prononcé de mesures d'urgence doit (...) justifier de l'urgence de l'affaire"; qu'eu égard au caractère difficilement réversible de la construction d'un bâtiment autorisée par un permis de construire, la condition d'urgence doit en principe être constatée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés; qu'il peut, toutefois, en aller autrement au cas où le pétitionnaire ou l'autorité qui a délivré le permis justifient de circonstances particulières; qu'il appartient alors au juge des référés de procéder à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce qui lui est soumise ; qu'il résulte de l'instruction et des observations échangés entre toutes les parties au cours de l'audience de référé, que, premièrement, les travaux dont s'agit ne sont pas commencés à la date de la présente ordonnance, mais qu'ils sont susceptibles de commencer dans un délai bref, de l'ordre de quelques semaines, et peuvent être regardés comme imminents; que, toutefois, le S.A.N DE SENART n'apporte ni dans le cadre de la procédure écrite ni lors de l'audience publique aucune justification propre de l'urgence qu'il y aurait pour lui à s'opposer à ce projet; que le préfet de Seine-et-Marne fait valoir, de son côté, la nécessité de poursuivre la mise en œuvre sans retard du programme défini par la loi du 9 septembe 2002 d'orientation et de programmation pour la justice, laquelle vise notamment à remédier à la situation de surpopulation carcérale; qu'il est contant que cette situation particulièrement grave, qui a valu, notamment, une sévère condamnation de la France par le commissaire aux droits de l'homme de Conseil de l'Europe, est de nature à justifier d'un intérêt s'attachant à ce que la construction, objet du permis de construire en litige, soit édifiée sans délai; que, dans les circonstances de l'espèce, eu égard à la prise en considération des intérêts respectifs des parties en présence, la condition d'urgence à suspendre l'exécution dudit permis ne peut être regardée comme justifiée par le syndicat requérant; qu'il y a lieu, dès lors, de rejeter la requête à fin de suspension présentée par le SYNDICAT D'AGGLOMERATION NOUVELLE (S.A.N.) DE SENART, pour défaut d'urgence»;

Cette analyse apparaît difficilement contestable.

Tout d’abord, les articles L.554-10 et L.600-3 du Code de l’urbanisme visent non pas une commune ou un EPCI mais « la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale ».

Il s’ensuit que l’action prévue par ces articles n’est pas indistinctement ouverte à tout EPCI ou à toute commune mais est réservée à des collectivités précises, prises dans une dimension particulière.

Ensuite, le dispositif aujourd’hui codifié à l’article L. 600-3 du Code de l’urbanisme est issu des lois de décentralisations de 1982 et 1983 ainsi que de la loi n°95-125 du 8 février 1995, lesquelles ont ainsi visé à favoriser et à garantir l’autonomie des collectivités territoriales dans l’exercice de leurs compétences.

Or, ce dispositif ne vise que les référés exercé à l'encontre d'un permis de construire et l’Etat, les communes et les EPCI sont les trois seules collectivités disposant d’une compétence en matière de délivrance d’une telle autorisation.

Et précisément, force est enfin d’admettre que c’est bien en leur qualité d’autorité compétente pour la délivrance de ces autorisations que ces trois collectivités sont saisies par l’articles articles L.554-10 et L.600-3 du Code de l’urbanisme et non pas en leur qualité de personne publique garante de l’intérêt général puisque si tel était le cas on comprendrait mal pourquoi :

- d’une part, ces articles visent l’Etat alors qu’une procédure équivalente est ouverte par le Code général des collectivités territoriales à son représentant dans le Département – le Préfet – en ce qu’il constitue le garant du principe de légalité et de l’intérêt général ;

- d’autre part, ces articles excluent d’autres collectivités publiques, à savoir le Département et la Région.

Mais par ailleurs, le jugement apporte une autre précision dont l’intérêt n’est pas négligeable : la procédure prévue par l’article L.554-10 du Code de justice administrative n’est pas une procédure autonome mais n’est qu’une modalité dérogatoire de mise en œuvre de la requête aux fins de référé suspension instituée par l’article L.521-1.

Il s’ensuit que le recours à tort au dispositif institué par l’article L.554-10 n’affecte pas la requête d’irrecevabilité et, en toute hypothèse, ne saurait en emporter le rejet de ce seul chef mais a pour seule conséquence d’imposer au juge de statuer sur celle-ci dans les conditions de droit commun fixées par l’article L.521-1.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES :

CE. 17 décembre 2008, M. Jacques Gilbert A., req. n°314.927

« Considérant qu'aux termes de l'article UD 3 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Val-d'Isère : « Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage suffisante instituée par acte authentique ou par voie judiciaire en application de l'article 682 du code civil » ; que, pour mettre fin, sur le fondement des dispositions précitées de l'article L. 521-4 du code de justice administrative, à la suspension de l'exécution de l'arrêté du 2 juin 2006 du maire de la commune de Val-d'Isère délivrant un permis de construire à M. C qu'il avait précédemment ordonnée, le juge des référés du tribunal administratif de Grenoble s'est borné à relever que le moyen tiré de l'enclavement du terrain d'assiette du projet n'était plus de nature à créer un doute sérieux sur la légalité du permis de construire dès lors qu'un nouveau permis de construire avait été délivré le 8 février 2008 au vu d'un acte authentique des 25 janvier et 5 février 2008 portant convention de servitude de passage au bénéfice de ce terrain ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si, comme le soutenaient Mme A et son fils, l'acte authentique instituant la servitude de passage n'était pas sans effet en raison de l'absence d'acceptation expresse de certains propriétaires indivisaires de la parcelle d'assiette au bénéfice de laquelle la servitude de passage était consentie, le juge des référés du tribunal administratif de Grenoble n'a pas légalement justifié sa décision ; que Mme A et son fils sont, par suite, fondés à demander, pour ce motif, l'annulation de l'ordonnance attaquée ;
(…)
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la convention du 25 janvier 2008 précise elle-même que la servitude de passage qu'elle prévoit au bénéfice du terrain d'assiette du permis de construire litigieux est sans effet à défaut de son acceptation expresse par certains propriétaires indivisaires de ce terrain, dont Mme A ; que l'acte complémentaire du 5 février 2008 ne comporte pas cette acceptation expresse ; que, par suite, le nouveau permis délivré le 8 février 2008 au vu de ces documents méconnaît, comme le permis initial, l'article UD 3 du règlement du plan d'occupation des sols »

CAA. Versailles, 4 décembre 2008, M. Philippe Y., req. n°06VE02399

« Considérant qu'aux termes de l'article UB-7-2 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Chaville : « Les constructions en limite séparative sont autorisées aux conditions suivantes : (...) 2) Secteur UBb : (...) si les parcelles voisines comportent des constructions sur les limites latérales : l'implantation est autorisée sur la limite concernée par l'adossement. La construction doit alors s'adosser au bâtiment voisin sans pouvoir excéder sa hauteur et le plafond de hauteur du secteur, soit 10 m au faîtage (...) » ;
Considérant que ces dispositions, éclairées par les schémas annexés au règlement en question, doivent s'entendre comme n'autorisant l'implantation sur une limite séparative qu'à la condition expresse que la nouvelle construction s'adosse en partie ou, au maximum, en totalité à la construction voisine existante et comme prohibant toute implantation effectuée au-delà de l'adossement à ladite construction voisine ; que la COMMUNE DE CHAVILLE et M. Y ne sauraient utilement se référer, pour soutenir que le règlement du plan d'occupation des sols autoriserait un tel dépassement, à la définition de l'adossement mentionnée par le lexique du règlement du plan d'occupation des sols en question, selon laquelle « au sens de l'article 7, il y a adossement lorsque la construction projetée est implantée en limite séparative contre une autre construction située sur cette limite. Il est cependant admis que la construction prévue longitudinalement dépasse son gabarit, sans excéder sa hauteur et le plafond de hauteur de la zone. », dès lors que cette disposition ne peut avoir pour objet et pour effet, sauf à méconnaître la notion même d'adossement, que d'autoriser l'édification d'une construction d'un volume différent de celui de la construction voisine, sans dépassement de la limite d'adossement fixée plus haut »


PREEMPTION :

CE. 17 décembre 2008, M. Jean A., req. N°316.411

« Considérant, enfin, qu'en ne jugeant pas de nature à créer un doute sérieux le moyen tiré de la méconnaissance de l'article L. 211- 4 du code de l'urbanisme, selon lequel le droit de préemption n'est pas applicable à un immeuble achevé depuis moins de dix ans, alors qu'il est constant que la déclaration d'achèvement des travaux de l'immeuble litigieux avait été refusée, le juge des référés du tribunal administratif de Nice n'a pas non plus, eu égard à son office, commis d'erreur de droit »

CE. 17 décembre 2008, Office d’habitation du Gers, req. n°304.840

« Considérant que selon l'article R. 213-15 du code de l'urbanisme, applicable aux ventes par adjudication lorsque cette procédure est rendue obligatoire par la loi, le titulaire du droit de préemption dispose d'un délai de trente jours à compter de l'adjudication pour informer le greffier ou le notaire de sa décision de se substituer à l'adjudicataire, cette décision devant être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception ; que s'il résulte de l'article 668 du nouveau code de procédure civile, devenu le code de procédure civile, que la date de la notification par voie postale est, à l'égard de celui qui y procède, celle de l'expédition, cet article ne saurait s'appliquer aux décisions de préemption intervenant dans le cadre d'une procédure d'adjudication rendue obligatoire par la loi, qui sont des décisions administratives régies par le code de l'urbanisme et pour lesquelles les dispositions de l'article R. 213-15 sont seules applicables ; que les dispositions de l'article R. 213-15 constituent une garantie pour l'adjudicataire qui doit pouvoir savoir de façon certaine, au terme du délai imparti au titulaire du droit de préemption, et comme dans le cas d'une préemption à la suite d'une cession amiable, s'il est devenu propriétaire du bien dont il s'était porté acquéreur ; que, par suite, le respect par l'administration du délai imparti pour notifier sa décision de préemption doit s'apprécier à la date de sa réception par le notaire ou le greffier du tribunal ; qu'ainsi, en jugeant, après avoir relevé que l'OFFICE D'HABITATION DU GERS ne pouvait utilement se prévaloir des règles fixées par l'article 668 du nouveau code de procédure civile, que ce délai trouve son terme à la date à laquelle le greffier ou le notaire est informé de la décision de préemption et en en déduisant l'illégalité de la décision de préemption de l'OFFICE D'HABITATION DU GERS reçue par le greffier du tribunal de grande instance d'Auch le 29 juillet 2002, soit après l'expiration du délai de trente jours, la cour administrative d'appel de Bordeaux n'a pas commis d'erreur de droit »

CE. 17 décembre 2008, Cne de Montreuil, req. n°318.753

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés, notamment du cachet de la préfecture de Seine-Saint-Denis apposée sur la décision de préemption, que cette dernière a été reçue par la préfecture le 24 avril 2008 ; que, dès lors, en jugeant de nature à créer un doute sérieux sur la légalité de cette décision le moyen tiré de ce qu'il n'était pas établi que la décision litigieuse ait été transmise en application des articles L. 2131-1 et L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales à l'autorité préfectorale compétente et reçue par ladite autorité dans le délai de deux mois prévus à l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme, le juge des référés du tribunal administratif de Cergy-Pontoise a dénaturé les pièces du dossier ;
Considérant toutefois que l'article L. 213-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de l'ordonnance d'adjudication, antérieure à la loi du 13 décembre 2000, réservait l'exercice du droit de préemption aux biens aliénés volontairement ; que l'adjudication amiable dans le cadre d'une liquidation judiciaire ne relève pas d'une aliénation volontaire ; que, par suite, en jugeant, nonobstant l'existence d'une déclaration d'intention d'aliéner, que le moyen tiré de ce que le bien litigieux ne pouvait faire l'objet d'une décision de préemption dès lors qu'il avait été acquis par voie d'adjudication en 1996 était propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision, le juge des référés du tribunal administrative de Cergy-Pontoise n'a pas commis d'erreur de droit ni dénaturé les pièces du dossier »

CE. 21 novembre 2008, M.1, req. n°302.144

« Considérant, en dernier lieu, que c'est sans contradiction de motifs et par là-même, sans erreur de droit, que la cour administrative d'appel de Douai, pour écarter le moyen de M. A tiré de ce que cette dernière délibération devait être annulée en raison de l'annulation de celle qui avait décidé de préempter, a jugé que les décisions par lesquelles une commune préempte un bien puis le revend, entre lesquelles s'interpose l'acte authentique opérant le transfert de propriété, ne forment pas entre elles un ensemble indissociable qui justifierait que l'annulation de la première entraîne par voie de conséquence l'annulation de la seconde »

LOTISSEMENT :

CE. 19 novembre 2008, M. Jean-Charles A, req. n° 297.382

« Considérant, par ailleurs, qu'aux termes de l'article L. 315-8 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable à la décision en litige : « Dans les cinq ans à compter de l'achèvement d'un lotissement, constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation du lotissement » ; qu'en application de l'article R. 315-36 du même code, le certificat constatant que les travaux exécutés en application des prescriptions de l'arrêté d'autorisation ont été achevés est délivré par l'autorité compétente sur papier libre, sans frais et en double exemplaire, à la demande du bénéficiaire de l'autorisation et dans le délai maximum d'un mois à compter de sa requête et concerne selon le cas tout ou partie des travaux autorisés ; mention de ce certificat ou de son obtention tacite devant par ailleurs figurer dans l'acte portant mutation ;
Considérant qu'il résulte des dispositions précitées que la date de signature du certificat d'achèvement des travaux de lotissement par l'autorité compétente, qui doit être regardée comme étant celle de sa délivrance au bénéficiaire de l'autorisation, a pour effet de déclencher le délai à l'issue duquel les dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation du lotissement deviennent opposables au bénéficiaire de cette autorisation et aux propriétaires ou locataires des lots ; que, si l'absence de mesures de publicité, d'ailleurs non prévues par la réglementation, a pour effet de permettre aux tiers intéressés de contester la légalité de ce certificat sans condition de délai, elle est par elle-même sans incidence sur les effets de la délivrance de ce certificat »

CAA. Marseille, 9 octobre 2008, Cne de Thoronet, req. n°06MA00537

« Considérant qu'aux termes des dispositions, alors en vigueur, de l'article R.315-1 du code de l'urbanisme : «Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété.(...) // Ne sont pas pris en compte pour l'appréciation du nombre de terrains issus de la division d'une propriété foncière : (...) b) Les parties de terrain détachées d'une propriété et rattachées à une propriété contiguë ; (...)» ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, notamment des actes de vente conclus d'une part le 19 avril 2001 entre les époux Taxi et les époux Giuffrida, et d'autre part le 9 juillet 2003 entre les époux Taxi et les consorts Y- Z, que ces derniers ont acquis le terrain d'emprise de leur projet par achat, auprès des époux Taxi de la parcelle BC 901, auprès du seul M. Taxi de la parcelle BC 903 ; que, par suite, et en application des dispositions des articles 1401 et 1405 du code civil, le terrain d'emprise du projet ne provient pas d'une même unité foncière ;
Considérant qu'il ressort également des pièces du dossier, et qu'il n'est pas contesté par M. X, lequel doit être réputé avoir acquiescé aux faits exposés dans la requête d'appel en vertu de l'article R. 612-6 du code de justice administrative, que la parcelle 901, devant rester inconstructible pendant 10 ans à compter du 30 mai 2000 à l'issue de la division foncière en cinq parts d'un seul tènement numéroté 897, a été rattachée à la parcelle contiguë 903, appartenant au seul M. Taxi ; qu'en vertu des dispositions précitées du b de l'article R.315-1 du code de l'urbanisme, elle ne doit donc pas être prise en compte dans la division de l'unité foncière propriété de la communauté des époux Taxi, laquelle avait permis, jusqu'à la date de l'arrêté en cause, la délivrance de deux permis de construire ;
Considérant enfin que si la parcelle 903, qui supporte la construction envisagée par les consorts Y- Z, provient de la division en trois d'une parcelle précédemment cadastrée BC 130, cette division n'a permis, jusqu'à la date de l'arrêté en cause, l'édification que d'une seule autre construction ;
Considérant, dans ces conditions, qu'aucune des unités foncières dont proviennent les composantes du terrain d'assiette du permis en cause n'a été divisée, sur une période de moins de dix ans, en plus de deux terrains constructibles ; que, par suite, la délivrance du permis de construire en cause ne nécessitait aucune autorisation de lotir préalable ; que l'appelante est donc fondée à soutenir que c'est à tort que le Tribunal administratif de Nice a estimé que le permis de construire accordé aux consorts Y-Z avait été délivré en méconnaissance des dispositions de l'article R.315-1 du code de l'urbanisme et l'a annulé pour ce motif »

CERTIFICAT D’URBANISME :

CAA. Bordeaux, 3 novembre 2008, M. Gérard X., req. n°07BX00349

« Considérant que la mention du sursis à statuer n'est pas divisible des autres mentions du certificat d'urbanisme positif délivré aux consorts X le 29 avril 2004 ; que, dès lors, les premiers juges ont considéré à bon droit que la demande formée par les consorts X devant le tribunal administratif de Pau, qui ne portait que sur cette mention, n'était pas recevable et l'ont, pour ce motif, rejetée »

AUTORISATIONS D’URBANISME :

CE. 17 décembre 2008, M. Michel A, req. n°305.409

« Considérant qu'aux termes de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme : « La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié » ; que cet article n'a ni pour objet ni pour effet de faire obstacle à l'application de celles des dispositions d'urbanisme qui ont pour but d'éviter aux occupants du bâtiment, objet d'une demande de reconstruction, d'être exposés à un risque certain et prévisible de nature à mettre gravement en danger leur sécurité ; que les plans de prévention des risques naturels prévisibles, définis aux articles L. 562-1 et suivants du code de l'environnement, et qui doivent être annexés aux plans locaux d'urbanisme en application de l'article L. 126-1 du code de l'urbanisme, précisent la nature des risques, les zones dans lesquelles ils sont susceptibles de se réaliser et les prescriptions qui en découlent, lesquelles sont opposables aux demandes d'utilisation des sols et aux opérations d'aménagement ; que les prescriptions de ces plans sont, par suite, au nombre des dispositions d'urbanisme susceptibles de faire obstacle à la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par arrêté du 24 juin 2002 le maire de Valloire a mis à jour le plan d'occupation des sols de la commune en modifiant le plan et le tableau des servitudes, notamment pour tenir compte de l'approbation du plan de prévention des risques naturels prévisibles par arrêté préfectoral du 6 mai 2002 ; que ce plan interdit les constructions nouvelles dans la zone d'avalanches dans laquelle est situé le terrain d'assiette du projet de M. A ; que, dès lors, en jugeant que l'intéressé ne pouvait se prévaloir des dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme pour bénéficier de l'autorisation de reconstruire dans cette zone un chalet précédemment détruit par une avalanche, la cour, qui n'avait pas à rechercher si les prescriptions dont était assorti le permis de construire que lui avait délivré le maire de Valloire en méconnaissance du plan de prévention des risques naturels annexé au plan d'occupation des sols étaient suffisantes pour éviter le danger, n'a entaché l'arrêt attaqué d'aucune erreur de droit ; que par suite, M. A n'est pas fondé à demander l'annulation de cet arrêt ; que ses conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent par voie de conséquence qu'être rejetées »

CAA. Marseille, 23 octobre 2008, Cne de Pertuis, req. n°06MA01917

« Considérant, en deuxième lieu, que la COMMUNE DE PERTUIS fait également grief aux premiers juges d'avoir retenu le motif de la méconnaissance de l'article 4 de la loi du 12 avril 2000 qui dispose que : « Toute décision prise par l'une des autorités administratives mentionnées à l'article 1er comporte, outre la signature de son auteur, la mention, en caractères lisibles, du prénom, du nom et de la qualité de celui-ci » ; qu'il ressort des pièces du dossier que le permis de construire délivré le 12 mai 2003 comporte la mention « Pour le maire, l'adjoint délégué » sans indiquer les nom et prénom du signataire de cet acte et ne permet pas ainsi de déterminer si le signataire est titulaire d'une délégation ; que, par suite, l'arrêté contesté est entaché d'une irrégularité substantielle ; que la circonstance que Mme Claude X soit employée au sein du service municipal de l'urbanisme, et ne pourrait ignorer, de ce fait, la qualité et l'identité du signataire, ne dispensait pas la commune de respecter les dispositions précitées »

CAA. 20 octobre 2008, Sté Bouygues Immobilier, req. n°06BX02106

« Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme : « La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire (...) / Lorsque la construction est subordonnée à une autorisation d'occupation du domaine public, l'autorisation est jointe à la demande de permis de construire » ; qu'il ressort des pièces du dossier que la canalisation permettant l'évacuation des eaux pluviales dans le canal de Moïsan devait notamment traverser l'avenue de Moïsan, dont il n'est pas contesté en appel qu'elle fait partie du domaine public communal ; qu'ainsi, la société pétitionnaire devait être titulaire d'une autorisation d'occuper le domaine communal traversé par la canalisation nécessitée par son projet ; que, s'il appartient au conseil municipal de délibérer sur les conditions générales d'administration du domaine communal, le maire est seul compétent pour délivrer les autorisations d'occuper ce domaine ; qu'il suit de là que la délibération du conseil municipal de VIEUX-BOUCAU en date du 23 juillet 2003 autorisant « le passage du réseau de déversement » des eaux pluviales « sur l'avenue de Moïsan » ne suffit pas à constituer l'autorisation régulière d'occupation du domaine public communal à laquelle est subordonnée la légalité du permis de construire en litige ; que la légalité de cet acte s'appréciant à la date du 18 août 2003 à laquelle il a été pris, le moyen tiré de ce que l'autorisation d'occuper le domaine en cause a été délivrée par un arrêté du maire de VIEUX-BOUCAU du 25 février 2008 est inopérant ; qu'ainsi que l'a jugé le tribunal administratif de Pau, l'absence d'une autorisation régulière d'occupation du domaine public entache d'illégalité le permis de construire dont il s'agi »

CONTENTIEUX ADMINISTRATIF :

CAA. Bordeaux, 30 décembre 2008, Association « Bien Vivre à Pointe Noir, req. n°06BX02046

« Considérant que si l'ASSOCIATION BIEN VIVRE A POINTE-NOIRE soutient que son objet social tend à la défense de l'environnement et de la qualité de vie à Pointe-Noire, il ressort de l'article 2 de ses statuts qu'elle n'a pour but que de défendre « les intérêts matériels et moraux des habitants de Pointe-Noire » par « la formation, l'information par tous les moyens, pour une qualité de vie normale à son environnement et pour le développement du bien-être de ses habitants. » ; qu'eu égard à son caractère général, un tel objet n'est pas de nature à justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir à l'encontre de permis de construire délivrés par le maire de la commune ; que par suite c'est sans commettre d'erreur de droit que le tribunal a rejeté sa demande comme irrecevable »

CE. 19 décembre 2008, M.A & M.B, req. n°297.716

« Considérant que M. A et Mme B, qui disposaient d'un délai de 15 jours pour accomplir les formalités de notification prévues à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, étaient recevables à produire les justifications de ces formalité demandées par la cour jusqu'à la clôture de l'instruction ; que celle-ci est intervenue, en application de l'article R. 613-2 du code de justice administrative, trois jours francs avant le 18 mai 2005, jour de l'audience fixée pour statuer sur leur requête ; qu'il est constant que M. A et Mme B n'avaient produit aucune justification à cette date ; que si le mémoire produit le 24 mai 2005 par les requérants, postérieurement à la clôture de l'instruction et à l'audience publique, contenait des éléments de faits relatifs à ces formalités de notification, les requérants étaient en mesure d'en faire état avant la clôture de l'instruction ; que par suite, la cour administrative d'appel, qui a visé ce mémoire et l'a versé au dossier, n'était en tout état de cause pas tenue de rouvrir l'instruction et de le soumettre au débat contradictoire ; qu'ainsi, la cour n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant irrecevables les conclusions présentées par M. A et Mme B »

CE. 19 novembre 2008, avis n°317.279

« L'article R. 600-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de l'article 12 du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme, qui était en vigueur à la date de l'arrêté du 26 octobre 2007 par lequel le maire de la commune de Sainte-Hélène du Lac a délivré un permis de construire à M. B et Mme C, dispose que : « Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ».
L'article R. 424-15 du même code, issu de l'article 9 du décret précité du 5 janvier 2007, dispose que : « Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. Cet affichage n'est pas obligatoire pour les déclarations préalables portant sur une coupe ou un abattage d'arbres situés en dehors des secteurs urbanisés./ Cet affichage mentionne également l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable (...)./ Un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme règle le contenu et les formes de l'affichage ».
Enfin, l'article R. 600-1 du même code dispose que : « En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation ( ...)./ La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours./ La notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux ».
Il résulte de ces dispositions que depuis l'entrée en vigueur du décret précité du 5 janvier 2007, le point de départ du délai de recours contentieux à l'encontre d'un permis de construire est le premier jour de l'affichage sur le terrain, pendant une période continue de deux mois, du permis assorti des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 du code de l'urbanisme. Si l'article R. 424-15 indique que doit également être affiché sur le terrain l'obligation prévue à peine d'irrecevabilité de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis, cette mention, destinée à mieux informer les éventuels requérants de leur obligation de notification et des risques d'irrecevabilité qu'ils encourent à ne pas l'accomplir, n'est pas au nombre des éléments dont la présence est une condition au déclenchement du délai de recours contentieux. Cette mention concerne en effet une règle de procédure qui doit être accomplie postérieurement à l'introduction du recours. Elle ne peut, par suite, être assimilée aux éléments substantiels portant sur la nature et la consistance de la construction projetée ou sur les voies et délais de recours, dont la connaissance est indispensable pour permettre aux tiers de préserver leurs droits et d'arrêter leur décision de former ou non un recours contre l'autorisation de construire. L'absence, sur l'affichage, de la mention de cette condition procédurale fait, en revanche, obstacle à ce que soit opposée à l'auteur du recours l'irrecevabilité prévue par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme.
Par suite, l'absence de mention dans l'affichage de l'obligation de notification du recours a pour seul effet de rendre inopposable l'irrecevabilité prévue à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, mais n'empêche pas le déclenchement du délai de recours contentieux mentionné à l'article R. 600-2 du même code »

CAA. Douai, 3 juillet 2008, M. et Mme. Y., req. n°07DA01703

« Considérant qu'il résulte de l'instruction qu'en réponse aux mises en demeure des 5 et
11 avril 2007 que le Tribunal administratif de Rouen avait adressées au conseil de M. et Mme Y, ce dernier a clairement entendu communiquer, par son courrier du 17 avril 2007, les pièces justifiant, en application des dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, de la notification préalable de l'intégralité de ses recours aux bénéficiaires des trois permis de construire attaqués et au maire de la commune de Bois-Guillaume, auteur de ces décisions dont l'annulation était demandée, devant le Tribunal administratif de Rouen, sous les numéros d'instance n° 0700799, 0700800 et 0700801 ; que, toutefois, tous les justificatifs annoncés n'ont pas été reçus par le Tribunal ; que si certaines des pièces annoncées avaient été ainsi omises lors de l'envoi du courrier, le Tribunal ne pouvait rejeter la ou les demandes concernées sans avoir informé au préalable les requérants de l'erreur matérielle ainsi commise afin de les mettre en mesure de la rectifier par la production des justificatifs réclamés ; qu'il est constant que le vice-président du Tribunal administratif de Rouen a rejeté la demande M. et Mme Y enregistrée sous le n° 0700801 et tendant à l'annulation du permis de construire n° 761080600048 du maire de Bois-Guillaume en date du 26 janvier 2007, sans les avoir invités au préalable à corriger leur erreur matérielle ; que ces pièces existaient pourtant ainsi qu'il résulte de l'instruction menée par la Cour ; que, par suite et sans qu'il soit besoin d'examiner l'autre moyen tiré de l'irrégularité de l'ordonnance, M. et Mme Y sont fondés à soutenir que l'ordonnance attaquée a été prise irrégulièrement et à en demander l'annulation »

DIVERS :

CAA. Paris, 27 novembre 2008, SCI 140 GRENELLE, req. n°08PA01295

« Considérant que le plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé du 7ème arrondissement de Paris (PSMV) a été approuvé par décret en Conseil d'Etat le 26 juillet 1991 ; que si l'article 4 du règlement du PSMV indique que : « Le secteur sauvegardé comporte trois sous-secteurs d'aménagement d'ensemble dont les périmètres sont délimités au plan par un trait continu rouge : /A - sous-secteur de l'Hôtel de Noirmoutier.../Le plan d'aménagement des sous-secteurs sera arrêté dans les conditions prévues à l'article R. 313-20 du code de l'urbanisme », ces dispositions, qui se bornent à prévoir une procédure d'élaboration de certains compléments au plan approuvé, n'ont pas eu pour effet de subordonner à l'intervention de ces compléments la délivrance de permis de construire dans les sous-secteurs désignés ; que c'est donc au regard des règles d'urbanisme, telles qu'approuvées par le PSMV, que doit être appréciée la légalité des permis litigieux ; que par suite, en jugeant que les autorisations délivrées à la SCI GRENELLE révèlent un projet d'aménagement de l'essentiel du site du sous-secteur d'aménagement de l'Hôtel de Noirmoutier devant faire l'objet, avant toute autorisation, d'un plan d'aménagement incorporé au PSMV par voie de modification en application de l'article 4 du règlement du PSMV, le tribunal a fait une inexacte application de ces dispositions »



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

La règle posée par la jurisprudence dite « UNION » est applicable lorsque le permis précédemment frappé de recours a été retiré avant la délivrance du second.

TA. Cergy-Pontoise, 4 juillet 2008, Epx Mandin, req. n°0711454-1.pdf


Dans cette affaire, le pétitionnaire avait obtenu, le 12 mars 2007, un premier permis de construire, lequel devrait être frappé d’un recours en annulation ; recours provoquant le retrait de l’autorisation contestée, le 12 juin 2007. Mais ultérieurement, le 13 juillet 2007, un second permis de construire fut délivré, lequel devait également être contesté par les mêmes requérants mais ce, une fois passé le délai de recours contentieux de deux mois alors prévu par l’article R.490-7 du Code de l’urbanisme.

Néanmoins, et malgré les observations des parties défenderesse, ce second recours en annulation devait être jugé recevable et ce, au motif suivant :

« Considérant que lorsque le juge de l'excès de pouvoir est saisi par un tiers d'une décision d'autorisation qui est, en cours d'instance, soit remplacée par une décision de portée identique, soit modifiée dans des conditions qui n'en n'altèrent pas l'économie générale, le délai ouvert au requérant pour contester le nouvel acte ne commence à courir qu'à compter de la notification qui lui est faite de cet acte ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que Monsieur GOLDNADEL a obtenu, le 12 mars 2007, un permis de construire que Monsieur et Madame MANDIN ont déféré au juge de l'excès de pouvoir; que cette autorisation a été rapportée, en cours d'instance, par un arrêté du 12 juin 2007; qu'il n'est toutefois pas allégué que ce retrait aurait été porté à la connaissance des époux MANDIN avant que le Tribunal prononce le 21 mai 2008 un non lieu à statuer sur leur requête; que le maire d'Enghien-les-Bains a délivré le 13 juillet 2007 à Monsieur GOLDNADEL un nouveau permis de construire dont l'économie générale ne différait pas sensiblement de celle du permis initial; que cette nouvelle autorisation n'a pas été davantage notifiée à Monsieur et Madame MANDIN; que dans ces circonstances, le délai de recours n'a pu commencé à courir à leur égard; que, par suite, leur requête dirigée contre le permis en date du 13 juillet 2007 n'est pas tardive, alors même qu'elle aurait été enregistrée plus de deux mois après l'éventuel affichage tant en mairie que sur le terrain de ce permis; que la fin de non recevoir susvisée doit, dès lors, être écartée ».

En résumé, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a donc estimé qu’alors même que le recours en annulation avait été introduit plus de deux mois après l’affichage du permis de construire litigieux, ce recours était néanmoins recevable dès lors que ce permis de construire, faisant suite à un premier précédemment frappé d’un recours en annulation, n’avait pas été notifié aux requérants, si bien que le délai de recours contentieux à l’encontre de ce nouveau permis de construire n’avait pas été déclenché à l’égard de ces dernier – nonobstant l’affichage régulier de cette autorisation – comme il résulte du principe posée par la jurisprudence dite « UNION » (CE. 23 mars 1973, Cie d’assurances l’UNION, Rec.p.251).

Cette solution n’allait pas de soi dès lors qu’en l’espèce, ce n’était pas le permis de construire attaqué qui avait remplacé en cours d’instance le permis de construire précédemment délivré au pétitionnaire, le 12 mars 2007, puisque ce dernier avait fait l’objet d’un arrêté de retrait le 12 juin 2007.

A la date de délivrance du permis de construire attaqué, le 13 juillet 2007, le permis de construire du 12 mars 2007 avait déjà disparu de l’ordonnancement juridique : le permis de construire délivré le 13 juillet 2007 ne pouvait donc être regardé comme ayant remplacé celui délivré le 12 mars 2007 puisque ce dernier avait été précédemment retiré.

Il est vrai que la Cour administrative d’appel de Lyon avait déjà jugé que la notification d’un second permis de construire s’imposait alors même que le premier avait précédemment fait l’objet d’un retrait (CAA. Lyon, 11 mai 1999, M. Y…, req. n°98LY00826). Mais cette décision est antérieure aux arrêts par lesquels le Conseil d’Etat a précisé que la notification imposée par la jurisprudence dite « UNION » n’a pas à être opérée lorsque le second permis de construire a été délivré postérieurement à l’annulation du premier (CE. 15 novembre 2000, Association sauvegarde du site de Courcourt, req. n°200.819) et ce, quand bien même cette annulation n’est pas définitive en raison de l’appel interjeté à l’encontre du jugement la prononçant (CE. 26 mars 2004, Epx Sandelin, req. n°247.691).

Dans ses conclusions sur l’affaire « Association sauvegarde du site de Courcourt » (CE. 15 novembre 2000, req. n°200.819), le Commissaire du Gouvernement s’était référé à celles prononcées dans l’affaire « Institut de Radiologie » (CE.15 avril 1996, Rec., p.138), réitérant la règle posée par la jurisprudence dite « UNION », pour ainsi souligner que :

« Le grand mérite de cette jurisprudence, c'est de garantir le caractère effectif du droit au recours juridictionnel, en rendant impossibles des manœuvres qui, en cours d'instance, tendraient, de la part du bénéficiaire de l'autorisation, à éluder le contrôle du juge, et nous ne voyons pas que le risque de telles manœuvres ait subitement disparu.
Sans doute pourrait-on nous objecter qu'il suffirait d'apprécier, au cas par cas, si la substitution en cours d'instance d'un nouvel acte à l'acte attaqué révèle, de la part de l'administration ou du bénéficiaire, une intention manœuvrière, et de n'écarter la forclusion encourue par le demandeur que si une telle intention est établie.
Mais, d'une part, en matière de manœuvres tendant à faire échec au contrôle du juge, il nous semble qu'il vaux mieux prévenir que guérir : le grand avantage de la règle objective que pose l'arrêt L'Union est de décourager toute tentation manœuvrière en rendant obligatoire la notification au demandeur de la décision nouvelle, si bien que le bénéficiaire se trouve dissuadé de solliciter artificiellement une nouvelle autorisation à seule fin d'échapper au débat contentieux, sachant que tel ne sera pas le résultat.
Considérons un instant la situation de ce demandeur. Il a pris connaissance, par la publication qui en a été faite, d'une décision, par exemple, d'un permis de construire, qui lui fait grief. Il a déféré cette décision au juge.
Désormais, à ses yeux, le litige est entre les mains de la justice, et il attend, avec confiance ou inquiétude, l'arbitrage juridictionnel. Il n'imagine pas en tout cas que la même décision (ou à peu près la même) puisse être prise et publiée une seconde fois, et sa vigilance à l'égard des formalités de publicité va se trouver nécessairement assoupie par la circonstance que le contentieux est déjà engagé. Notre demandeur ne songera pas à se rendre régulièrement à la Mairie, et à passer chaque jour en bordure du chantier afin de vérifier que le permis affiché est bien celui-là même qu'il a déféré au juge et non pas un nouveau permis reprenant les dispositions du precedent » (BJDU, n°5/2001, p.377-378).

En substance, le principe dégagé par la jurisprudence dite « UNION » ainsi que ses contours procèdent du seul postulat selon lequel une fois que le requérant a exercé un recours en annulation à l’encontre d’un permis de construire, celui-ci n’a aucune raison de s’attendre à ce qu’en cours d’instance, un nouveau permis de construire se substitue à celui attaqué et, par voie de conséquence, n’a pas à guetter l’éventuel affichage d’une nouvelle autorisation.

C’est pourquoi, dans l’affaire « Association sauvegarde du site de Courcourt » (CE. 15 novembre 2000, req. n°200.819), le Commissaire du Gouvernement a estimé que :

« Inversement, et c'est l'hypothèse dans laquelle nous nous trouvons, si le tribunal administatif a annulé le premier permis, le risque de manœuvre est absent ou en tout cas bien moindre. L'appel n'est, en principe, pas suspensif et le titre litigieux a, au moins pour la durée de l'instance d'appel, disparu de l'ordonnancement juridique. Dans ces conditions, on peut exiger du demandeur de première instance qu'à l'instar des autres tiers à la nouvelle décision il se montre vigilant. Le risque de voir sa bonne foi ou sa confiance trompée par un maire et un pétitionnaire peux scrupuleux paraît moindre » (BJDU, n°5/2001, p.377-378).

Or, en l’espèce non seulement le permis de construire délivré le 12 mars 2007 avait été retiré le 12 juin 2007 et avait donc disparu de l’ordonnancement juridique préalablement à la délivrance du permis de construire contesté mais en outre celui-ci a été affiché en mairie dès sa date d’édiction et ce, jusqu’au 12 août 2007.

Dès lors, les requérant auraient pu être réputés avoir eu connaissance du retrait intervenu par l’arrêt 12 juin 2007, lequel n’avait a priori pas à leur être notifié puisque dès lors que ce retrait avait été provoqué par leur recours en annulation à l’encontre du permis de construire du 12 mars 2007, il ne leur faisait donc pas grief (pour un exemple récent : CAA. Marseille, 29 mars 2007, Mme Y Janik, req. n°04MA00644). Aussi et dès lors que :

- en droit, d’une part, le retrait produit les mêmes effets que l’annulation d’un permis de construire puisque l’un et l’autre emportent sa disparition rétroactive de l’ordonnancement juridique ;
- en fait, d’autre part, les parties défenderesses avaient prouvé le retrait du permis de construire en date du 12 mars 2007 ;

il aurait pu être considéré qu’à compter de cette dernière date, les consorts Mandin ne pouvaient exclure qu’un nouveau permis de construire soit délivré au pétitionnaire et, par voie de conséquence, suivant la finalité de la jurisprudence dite « Union », qu’il leur incombait « à l'instar des autres tiers à la nouvelle décision (de) se montre(r) vigilant » sur l’affichage d’une nouvelle autorisation éventuelle.

Mais force est précisément d’admettre que la jurisprudence précitée du Conseil d’Etat (CE. 15 novembre 2000, Association sauvegarde du site de Courcourt, req. n°200.819) n’est pas ipso facto transposable au cas où le permis de construire attaqué a été retiré avant la délivrance du second.

En effet, ainsi qu’il a été dit, le principe dégagé par la jurisprudence dite « UNION » ainsi que ses contours procèdent en effet du seul postulat selon lequel une fois que le requérant a exercé un recours en annulation à l’encontre d’un permis de construire, celui-ci n’a aucune raison de s’attendre à ce qu’en cours d’instance, un nouveau permis de construire se substitue à celui attaqué et, par voie de conséquence, n’a pas à guetter l’éventuel affichage d’une nouvelle autorisation.

En revanche, lorsque le permis de construire attaqué a été annulé, le requérant en a nécessairement connaissance et, par voie de conséquence, est réputé pouvoir raisonnablement s’attendre à ce que le bénéficiaire de cette autorisation sollicite et, le cas échéant, obtienne un nouveau permis de construire aux fins de concrétiser son projet.

Il s’ensuit que, selon nous, la solution dégagée par le Conseil d’Etat dans le cas où annulation du permis de construire attaqué est antérieure à la délivrance du second n’est transposable à l’hypothèse où le permis de construire attaqué a été précédemment retiré que dans le cas où le requérant a été personnellement informé de ce retrait et, donc, qu’à la condition que ce retrait lui ait été notifié puisqu’à défaut, celui-ci ne peut s’attendre à ce qu’un nouveau permis de construire soit délivré.

Or, en l’espèce, l’arrêté du 12 juin 2007 portant retrait du permis de construire délivré le 12 mars 2007 n’avait pas été notifié aux requérants. Et s’il est vrai que cet arrêté de retrait avait été précédemment produit dans le cadre de l’instance dirigée à l’encontre de ce permis de construire, il reste qu’il est de jurisprudence bien établie que la production d’une décision dans une autre instance ne suffit pas à établir que les parties à cette instance aient « connaissance acquise » de cette décision (pour exemple : CE. 30 juin 1999, Fondation Asturion, req. n°190.250).

En l’état, les requérant ne pouvaient donc être réputés avoir eu connaissance du retrait du permis de construire délivré le 12 mars 2007 et, par voie de conséquence, ne pouvaient être considérés comme ayant conséquemment pu s’attendre à la délivrance du permis de construire délivré le 13 juillet 2007 au regard de la jurisprudence rendue en la matière.




Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés