Rép. Min. n°26101, JOAN, 18 novembre 2008, p.9948

Texte de la question :

« M. Jean-Claude Flory attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur le cas d'un terrain situé dans une zone dans laquelle les constructions de toute nature sont interdites. Il souhaiterait savoir s'il est toutefois possible dans un tel cas d'obtenir une autorisation d'installer une piscine dans le sol étant entendu que l'ensemble des éléments structurels constitutifs de ladite piscine est en matériaux démontables ».

Texte de la réponse :

« En l'absence de précision conventionnelle, la servitude non aedificandi doit s'entendre comme l'interdiction de toute construction, que celle-ci se situe sur le sol, en surplomb du terrain ou en sous-sol. Comme toute servitude, elle est instituée dans l'intérêt d'un fonds dominant. Son existence a en général pour fonction de permettre une vue, une aération, un ensoleillement, ou de préserver l'environnement. D'un point de vue juridique, une piscine installée dans le sol, même démontable, constitue une construction. À ce titre, elle est donc soumise au respect des règles d'urbanisme et par conséquent, à la servitude non aedificandi. Il existe cependant des situations particulières : les constructions implantées pour une durée n'excédant pas trois mois sont dispensées de toute formalité et peuvent ne pas être conformes aux règles d'urbanisme dont le respect s'impose normalement à tous les constructeurs (art. R. 421-5 du code de l'urbanisme). Cette durée est limitée à quinze jours dans les sites classés et dans les secteurs sauvegardés, ainsi que dans les périmètres justifiant une protection particulière, délimités par délibération motivée du conseil municipal ; si le règlement de lotissement approuvé est le seul document à prévoir l'existence d'une servitude non aedificandi et s'il n'a pas fait l'objet d'une contractualisation (par exemple, par incorporation de ses dispositions dans le cahier des charges ou dans l'acte de vente), au bout de dix ans suivant l'autorisation de lotir, les dispositions du règlement qui n'ont pas été expressément maintenues deviennent caduques (art. L. 442-9 du code de l'urbanisme). En cas d'incorporation des dispositions du règlement dans le cahier des charges ou dans l'acte de vente, ces dispositions auront valeur contractuelle et devront être respectées, sans limite de délai, dans les relations entre co-lotis ».

Rép. Min. n°27730, JOAN, 16 décembre 2008, p.10934

Texte de la question :

« M. Jean-Claude Flory attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur le cas d'une construction réalisée sans autorisation ou sans permis de construire mais qui n'a fait l'objet d'aucune poursuite jusqu'à prescription. Si ultérieurement le propriétaire souhaite effectuer une extension du bâtiment en cause, il souhaite savoir si la demande doit se limiter aux seules parties nouvelles ou bien s'il est nécessaire de déposer une demande de permis de construire pour la totalité parties anciennes et nouvelles incluses ».

Texte de la réponse :

« L'article L. 111-12 du code de l'urbanisme - introduit par l'article 9 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL) - prévoit que « lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux (devenue déclaration préalable depuis le 1er octobre 2007) ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme ». Le deuxième alinéa de cet article précise que ces dispositions ne sont pas applicables, notamment, « lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ». Lorsqu'un propriétaire souhaite agrandir ou procéder à des travaux sur un bâtiment irrégulièrement construit sans autorisation, il doit déposer une demande de permis de construire portant à la fois sur l'existant et sur le projet qu'il souhaite réaliser. Le permis ne pourra être accordé que si l'ensemble de la construction est conforme aux règles d'urbanisme en vigueur au moment de la délivrance. L'autorisation ainsi délivrée permettra à la fois d'autoriser la réalisation des travaux projetés et de régulariser administrativement la construction existante édifiée sans autorisation. Au contraire, en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article L. 111-12 précité, si l'ensemble de la construction n'est pas conforme aux règles applicables, le permis de construire sera refusé, même au-delà du délai de dix ans, puisque l'immeuble existant a été réalisé sans permis. La construction existante ne sera donc pas régularisée et le demandeur ne pourra pas réaliser les travaux complémentaires envisagés. En revanche, dans le cas où les travaux projetés portent sur des éléments dissociables de l'immeuble édifié sans permis de construire, le demandeur peut déposer une demande portant sur ces seuls travaux, sans comprendre la partie existante. L'autorisation pourra lui être accordée si les règles applicables le permettent. De la même façon, des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires (par exemple, le remplacement des huisseries par d'autres identiques) ou des travaux ne modifiant pas l'aspect extérieur de la construction, qui ne sont pas soumis à autorisation, peuvent être effectués ».

Rép. Min. n°22585, JOAN, 27/01/2009, p.771

Texte de la question :

« M. Élie Aboud attire l'attention de Mme la ministre de l'économie, de l'industrie et de l'emploi sur la nécessaire préservation de l'urbanisme dans les communes, et hors de celles-ci, lorsque l'on envisage l'implantation d'un nouveau commerce. Il lui demande si elle a prévu dans ses prochains projets d'examiner les conditions d'un urbanisme commercial respectueux de l'urbanisme général en la matière ».

Texte de la réponse :

« Dès la mise en place d'un dispositif de régulation de l'implantation des équipements commerciaux, au début des années soixante-dix, les pouvoirs publics ont associé le développement des nouvelles formes de commerce aux préoccupations urbanistiques. Les réglementations successives ont consacré le principe d'un urbanisme commercial respectueux de ces préoccupations en prévoyant, notamment, à l'article L. 750-1 du code de commerce que « les implantations, extensions, transferts d'activités existantes et changements de secteur d'activité d'entreprises commerciales et artisanales doivent répondre aux exigences d'aménagement du territoire, de la protection de l'environnement et de la qualité de l'urbanisme ». La loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie (LME) réaffirme ce principe et poursuit le rapprochement de la législation relative aux équipements commerciaux et du dispositif de droit commun de l'urbanisme. Ainsi, s'agissant de la composition des commissions assurant la délivrance des autorisations d'exploitation commerciale, la LME renforce les pouvoirs des élus locaux, concernés au premier chef par une intégration harmonieuse des équipements commerciaux dans le tissu urbain. Ceux-ci détiendront désormais la majorité des voix au sein des nouvelles commissions départementales d'aménagement commercial. Le nouveau dispositif prévoit également un renouvellement des critères fondant les autorisations d'exploitation commerciale, les critères économiques étant abandonnés au profit de critères d'aménagement du territoire et de développement durable. Enfin, il convient de souligner que la réforme engagée par la LME s'inscrit dans une dynamique d'ensemble qui n'a pas achevé la mutation de la législation sur l'aménagement commercial. C'est ainsi que, lors des débats parlementaires auxquels l'examen de la loi du 4 août 2008 a donné lieu, le Gouvernement s'est engagé à présenter un projet de loi visant à intégrer le droit de l'équipement commercial de manière pérenne dans le droit commun de l'urbanisme. Afin d'élaborer des propositions permettant cette intégration, le Premier ministre a confié, le 1er septembre 2008, une mission d'expertise au député Jean-Paul Charié qui procède actuellement aux consultations nécessaires ».

Rép. Min. n°11201, JOAN, 27/01/2009, p.756

Texte de la question :

« M. Gérard Hamel attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les opérations de lotissement. Entrée en vigueur le 1er octobre 2007, la réforme du code de l'urbanisme concerne l'ensemble des autorisations individuelles d'occupation des sols, dont l'autorisation de lotir. Le lotissement est profondément modifié par le « nouveau » code de l'urbanisme. Il devient désormais une opération d'aménagement qui peut être soumise à un régime simplifié, déclaratif, ou à un régime d'autorisation, le permis d'aménager. Constitue désormais une opération de lotissement, l'aménagement d'un terrain « qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ». La définition du lotissement est donc bouleversée dans le sens où le nombre de lots créés n'a plus à être pris en considération pour déterminer si une opération d'aménagement est, ou non, constitutive d'un lotissement. L'apparition du lotissement dès la première division en vue de bâtir pose un problème essentiel en zone NB. En effet, il ne serait donc plus possible de détacher un terrain à bâtir dans le cas où le plan d'occupation des sols interdit, dans certaines zones du territoire communal, la réalisation de lotissements. Il lui demande donc quelles sont les solutions préconisées en vue de remédier au refus de l'administration d'instruire en zone NB toute demande de division en vue de bâtir ».

Texte de la réponse :

« Depuis la réforme des autorisations d'urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007, la première division d'un terrain à bâtir constitue un lotissement soumis à déclaration préalable [voir toutefois ici]. La question de l'application des dispositions des plans locaux d'urbanisme (PLU) relatives aux lotissements est donc amenée à se poser de plus en plus fréquemment. Néanmoins, il est toujours possible de diviser un terrain, même en zone NB d'un plan d'occupation des sols (POS), et les dispositions du règlement d'un POS ou d'un PLU qui interdisent les lotissements sont illégales. La jurisprudence considère, en droitn effet, que les documents d'urbanisme ne peuvent porter que sur des règles de fond et pas sur des procédures (Conseil d'État, 19 octobre 2001, commune de Talange, n° 207677 ; Conseil d'État, 21 mars 1986, Copropriété de l'immeuble « Les Périades », n° 61817). Il n'est donc pas possible d'interdire un lotissement qui est une procédure de division. Par ailleurs, l'interdiction d'un lotissement aboutit à imposer le recours à d'autres procédures (ZAC, permis groupé...) pour procéder à des divisions foncières. On est donc en présence d'une disposition illégale du règlement que l'autorité compétente doit s'abstenir d'appliquer (Conseil d'État, avis du 9 mai 2005, M. Marangio, n° 277280), dans l'attente d'une modification du document d'urbanisme. Le droit de diviser un terrain situé en zone NB ou dans une autre zone n'entraîne toutefois pas systématiquement le droit de construire, notamment car les règlements des POS peuvent, en application de l'ancien article R. 123-21 du code de l'urbanisme, édicter des prescriptions relatives à la superficie des terrains et rendre ainsi inconstructibles des terrains après division. Enfin, le premier détachement peut entraîner la qualification de lotissement. Toutefois, les règles applicables depuis le 1er octobre 2007, qui distinguent les lotissements soumis à permis d'aménager et ceux soumis à déclaration préalable, notamment selon le nombre de lots, n'ont pas remis en cause l'impossibilité par les POS et les PLU d'interdire les lotissements. »

Patrick E. DURAND

Docteur en droit – Avocat à la Cour

FRÊCHE & Associés