Arrêté du 14 mai 2008 relatif aux acquisitions par les établissements publics fonciers visés au b de l'article L. 321-1 du code de l'urbanisme de participations dans des sociétés, groupements ou organismes dont l'objet concourt directement à la réalisation de leurs missions

 

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

Texte de la question : publiée au JO le : 04/03/2008 page : 1737

"M. Bernard Perrut attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur les dispositions de l'article R. 424-2-d du nouveau du code de l'urbanisme. Il lui demande si, dans l'hypothèse d'une demande de permis de construire relative à une installation classée (ICPE), soumise à enquête publique uniquement en ce qui concerne la demande d'autorisation ICPE, et non en ce qui concerne le projet de construction, le pétitionnaire peut se prévaloir d'un permis de construire tacite ou si, au contraire, il peut se voir opposer les dispositions de l'article R. 424-2-d. En effet, cette disposition ne précise pas si « le projet » doit être entendu uniquement comme celui relatif au permis de construire, en vertu de l'indépendance des législations ou, au contraire, s'il doit s'entendre globalement du projet de construction d'une installation classée soumise à autorisation".


Texte de la réponse : publiée au JO le : 19/08/2008 page : 7094

"L'article R. 424-2-d du code de l'urbanisme prévoit que le défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction vaut décision implicite de rejet lorsque le projet est soumis à enquête publique prévu par les articles R. 123-7 à R. 123-23 du code de l'environnement. Dans l'hypothèse où l'enquête publique est prescrite uniquement au titre des installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE) et non au titre de la demande de permis de construire, le pétitionnaire pourra se prévaloir d'un permis tacite en l'absence de notification d'une décision expresse dans le délai de l'instruction. En effet, il s'agit de législations distinctes mettant en jeu des procédures autonomes et, en vertu du principe de l'indépendance des législations, le permis de construire ne saurait tenir lieu de l'autorisation ICPE. En outre, même si le permis est délivré ou réputé comme tel, l'article L. 425-10 du code de l'urbanisme dispose que les travaux ne peuvent être exécutés avant la clôture de l'enquête publique".

Cette réponse apparaît parfaitement conforme à la jurisprudence précédemment rendue en la matière (CE. 13 juillet 2006, Ministre de l’équipement, req. n°269.720) ; laquelle est plus "souple" qu'en matière d'étude d'impact, ce document étant exigé de tout dossier de demande de permis de construire portant sur une "ICPE" soumise à autorisation d'exploiter, quand bien même la construction projetée ne serait-elle pas assujettie à la procédère d'étude d'impact au regard de ses caractéristiques constructives intrinsèques   (CE. 13 juillet 2006, SIETOM, req. n°294.603).

Patrick E. DURAND
Docteur en droit - Avocat au barreau de Paris
Cabient FRÊCHE & Associés

Question publiée au JO le : 29/04/2008 page : 3587

« M. Bernard Perrut attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur les dispositions de l'article L 123-1-8°du nouveau code de l'urbanisme relatif aux emplacements réservés. Le régime antérieur avait défini une interdiction générale de construire issue de l'article R123-32 du code de l'urbanisme qui a été abrogé et interdisait toute construction à l'exception de celles prévues par l'article L423-1 du code de l'urbanisme dans sa forme antérieure relatif aux permis délivrés à titre précaire. Le régime des emplacements réservés n'est aujourd'hui plus défini et si l'article L 123-1-8°du code de l'urbanisme permet toujours la création de tels emplacements, les citoyens et la collectivité n'ont pas l'information nécessaire pour connaître les possibilités, les limitations ou les interdictions de construire sur lesdits emplacements. Il lui demande, dans l'hypothèse de l'institution par un PLU d'un emplacement réservé, quel est le régime auquel est soumis le propriétaire de celui-ci et s'il n'apparaîtrait pas utile de préciser, comme par le passé, le régime applicable ».

Réponse publiée au JO le : 12/08/2008 page : 6957

« Le régime antérieur à la réforme des autorisations de construire applicable aux emplacements réservés prévoyait une interdiction générale de construire sur les terrains, bâtis ou non. Toutefois, en application de l'ancien article L. 423-1 du code de l'urbanisme, il était possible d'accorder exceptionnellement un permis pour une construction à caractère précaire. Désormais, le champ d'application du permis précaire a été étendu et ce permis est systématiquement exigé pour les constructions sur les emplacements réservés, en application de l'article L. 433-3 du code de l'urbanisme. En vertu de ce même article, le bénéficiaire du permis de construire doit enlever sans indemnité la construction et remettre, à ses frais, le terrain en l'état à la première demande du bénéficiaire de la réserve ».

                                                                             

Voici une réponse qui nous paraît un peu courte, et pour partie erronée, sur le nouveau régime du permis de construire à titre précaire.

On sait que pour assouplir le principe d’inconstructibilité d’un emplacement réservé par un PLU ou un document d’urbanisme à un ouvrage public, une voie publique, un espace vert ou une installation d’intérêt général et en considération du fait que cet emplacement peut demeurer plusieurs années avant que le projet en vue duquel il est réservé se concrétise, soit abandonné ou devienne inutile (sur ce point), l’ancien article L.421-3 du code de l’urbanisme autorisait à délivrer un permis de construire sur cet emplacement à la condition que la construction à édifier ait en elle-même, indépendamment de l’usage qu’entendait en faire son maître d’ouvrage, un caractère précaire ; ce qu’a totalement modifié le nouvel article L.433-1 en ce qu’il dispose que « « une construction n'entrant pas dans le champ d'application de l'article L. 421-5 et ne satisfaisant pas aux exigences fixées par l'article L. 421-6 peut exceptionnellement être autorisée à titre précaire dans les conditions fixées par le présent chapitre ».

En premier lieu, il n’est en effet plus exigé que la construction à édifier présente un caractère précaire puisque c’est le permis de construire s’y rapportant qui est délivré à titre précaire ou, plus précisément, les droits y étant attachés qui s’en trouvent théoriquement frappés de précarité.

Il pourra donc s’agir de toute construction, y compris durable par destination, relevant du champ d’application du permis de construire ou de la déclaration de travaux puisque le nouvel article L.433-1 du code de l’urbanisme se borne à viser le cas des constructions n’entrant pas dans le champ d’application du nouvel article L.421-5, lequel a trait aux constructions dispensées de toute formalité.

Il reste que, précisément, une construction n’entrant pas dans le champ d’application du nouvel article L.421-5 du code de l’urbanisme peut relever du champ d’application de la déclaration préalable. Or, une telle construction peut également ne pas satisfaire aux exigences fixées par l’article L.421-6 qui ne vise expressément que le permis de construire et le permis d’aménager puisque, s’agissant des déclarations préalables, le nouvel article L.421-7 du Code de l’urbanisme se borne à renvoyer au principe posé par l’article L.421-6.

En d’autres termes, une construction relevant du champ d’application de la déclaration préalable à laquelle l’article L.421-7 du code de l’urbanisme est opposable est « une construction n'entrant pas dans le champ d'application de l'article L. 421-5 et ne satisfaisant pas aux exigences fixées par l'article L. 421-6 » au sens de l’alinéa 1er de l’article L.433-1.

Or, l’alinéa 2 de l’article L.433-1 du code de l’urbanisme ne vise que l’hypothèse du permis de construire délivré à titre précaire. A s’en tenir à la rédaction de l’article L.433-1 deux interprétations de son dispositif sont donc possibles : soit, une construction relevant du champ d’application de la déclaration préalable mais à laquelle l’article L.421-7 du code de l’urbanisme est opposable peut être autorisée à titre précaire mais alors par un permis de construire, soit une telle construction ne peut pas bénéficier d’une exception pourtant ouverte aux constructions assujetties à permis de construire ; et la même question se pose à l’égard du permis d’aménager visé par le nouvel article L.442-1 du code de l’urbanisme, c’est-à-dire celui incluant, à titre accessoire, la réalisation de constructions.

En second lieu, le permis de construire à titre précaire ne se borne plus à viser l’hypothèse d’une construction projetée sur un emplacement réservé mais, beaucoup plus généralement, le cas où cette construction ne respecte pas les exigences fixées par le nouvel article L.421-6 du code de l’urbanisme et, en d’autres termes, méconnaît les règles, prescriptions et servitudes d’urbanisme qui lui sont opposables. Par voie de conséquence, l’autorisation visée par le nouvel article L.433-1 du code de l’urbanisme est bien plus qu’un permis de construire à titre précaire mais un véritable permis de construire en méconnaissance des prescriptions opposables au projet.

Il reste qu’en dernier lieu, la précarité de l’ouvrage n’aura pas nécessairement à être organisée puisqu’aux termes du nouvel article L.433-2 du code de l’urbanisme – qui, à cet égard, reprend l’économie générale de l’ancien article L.423-2 – l’arrêté de permis de construire « peut fixer un délai à l'expiration duquel le pétitionnaire doit enlever la construction autorisée » mais n’en a donc pas l’obligation, sous réserve des quelques exceptions prévues par le nouvel article R.433-1, lequel dispose que :

« L'arrêté accordant un permis de construire à titre précaire comporte obligatoirement l'indication du délai à l'expiration duquel le pétitionnaire doit enlever la construction autorisée dans les cas suivants :
a) Lorsque le terrain d'assiette du projet n'est situé ni dans une zone urbaine, une zone à urbaniser ou un emplacement réservé délimités par un plan local d'urbanisme ni dans un secteur constructible délimité par une carte communale ;
b) Ou lorsque le terrain est situé dans un secteur sauvegardé ou un périmètre de restauration immobilière créé en application des articles L. 313-1 à L. 313-15 du code de l'urbanisme, dans un site inscrit ou classé en application des articles L. 341-1 et suivants du code de l'environnement, dans le champ de visibilité d'un monument historique tel que défini par le code du patrimoine ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager créée en application de l'article L. 642-1 du code du patrimoine ».

Et s’il est vrai que tel était déjà le cas sous l’empire de l’ancien article L.423-2 du code de l’urbanisme, il reste que le permis de construire prévu par l’ancien article L.423-1 ne pouvait légalement porter que sur des constructions précaires par nature.

Or, non seulement le nouvel article L.433-1 autorise les constructions durables par destination mais, en outre, si l’on s’en tient au nouvel article L.433-3 du code de l’urbanisme, lequel dispose que :

« Le bénéficiaire du permis de construire ou son ayant droit doit enlever sans indemnité la construction et remettre, à ses frais, le terrain en l'état :
a) A la date fixée par le permis ;
b) Ou, lorsque la construction est située sur un emplacement réservé ou dans le périmètre d'une déclaration d'utilité publique, à la première demande du bénéficiaire de la réserve ou de l'expropriant » ;

le constructeur ne serait tenu d’enlever la construction et de remettre en état le terrain qu’à l’expiration du délai éventuellement fixé et/ou lorsque la construction est située sur un emplacement réservé et/ou dans le périmètre d'une déclaration d'utilité publique, à la première demande du bénéficiaire de la réserve ou de l'expropriant. A s’en tenir à la lettre de l’article précité, lorsque le permis de construire n’a pas fixé de délai pour l’enlèvement des constructions ou qu’il ne porte pas sur un terrain grevé d’un emplacement réservé ou sis dans le périmètre d’une déclaration publique, le constructeur ne serait donc jamais tenu de l’enlever.

Il incombera donc à la jurisprudence de préciser si l’administration pourra néanmoins en poursuivre la démolition, sachant que cette question n’est saisie que par le nouvel article L.433-5 du code de l’urbanisme qui se borne à prévoir que « si l'arrêté accordant le permis de construire a fixé un délai pour l'enlèvement de la construction et si la remise en état intervient à l'initiative de la puissance publique avant l'expiration de ce délai, une indemnité proportionnelle au délai restant à courir est accordée ».

Il nous semble donc que ce n’est qu’à défaut de délai fixé par le permis de construire que l’administration peut poursuivre la démolition et la remise en état du terrain à tout moment puisqu’il résulte du nouvel article L.433-5 du code de l’urbanisme que le délai pouvant être fixé constitue une véritable garantie ouvrant un droit à indemnité lorsque l’administration ne le respecte pas : à défaut de délai, son titulaire n’a donc aucune garantie et, par voie de conséquence, l’administration pourra vraisemblablement ordonner l’enlèvement de la construction sans indemnité.

En revanche, lorsqu’un délai a été fixé l’administration peut anticiper son échéance et solliciter la démolition de l’ouvrage mais alors en allouant au propriétaire de l’ouvrage – y compris s’il n’est pas le titulaire du permis d’origine et n’en a pas obtenu le transfert (En ce sens : CE. ord., 6 mars 2006, Ville de Lyon, req. 283.987) – une indemnité proportionnelle au délai restant à courir.



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

Texte de la question (JOAN – 04/12/2007 – p.7580) :

« Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur le cas où les murs et le gros oeuvre d'un bâtiment sont réalisés puis laissés à l'abandon plusieurs années. Elle souhaite savoir si l'édifice correspondant est considéré comme une construction existante du point de vue de l'urbanisme, et susceptible à ce titre d'être l'objet d'aménagements et de travaux permettant de le rendre habitable ».


Texte de la réponse : (JOAN – 26/02/2008 – p.1647) :

« Comme le prévoit l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme, le permis de construire est périmé lorsque les travaux autorisés par ledit permis ne sont pas engagés dans un délai de deux ans à compter de la notification du permis. Il est également périmé si, passé ce délai, les travaux commencés sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Des travaux d'aménagement peuvent être effectués sur une construction inachevée en vue de la rendre habitable, sous réserve de l'obtention d'une nouvelle autorisation portant sur la partie restante ».

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Pour une problématique importance, voici une réponse bien cursive puisqu’elle se borne à renvoyer au régime applicable aux constructions existantes alors que, précisément, toute la question est de savoir si un ouvrage resté inachevé à l’expiration du délai du validité du permis de construire en exécution duquel il a été réalisé constitue néanmoins une construction dotée d’une existence légale. Mais il faut dire que la récente jurisprudence administrative a infirmé la position qu’avait pu précédemment exprimer l’administration sur cette question…

A titre liminaire, il faut précisé que la question relative à la régularité d’un ouvrage inachevé ne se pose réellement qu’à l’égard des constructions régulièrement autorisées puisque celles réalisées sans autorisation d’urbanisme valable demeureront irrégulières, nonobstant le nouvel article L.111-12 du Code de l’urbanisme puisque la prescription décennale qu’il introduit, outre qu’elle ne vaut pas pour les construction réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait jamais été obtenu à cet effet, ne court que « lorsque la construction est achevée ». D’ailleurs, cette disposition appelée à être appliquée par le juge administratif est conforme à la position du juge judiciaire qui, s’il a toujours jugé qu’une construction illégalement édifiée se trouve régularisée par la prescription de l’action publique (Cass. crim. 9 mars 1993, François Derrien, pourvoi n°92-82372), considère néanmoins que le délai de prescription de cette dernière ne court qu’à compter de l’achèvement des travaux (Cass. crim. 19 mai 1992, Saada, pourvoi n°91-84475). Par voie de conséquence, une construction irrégulièrement entreprise et restée inachevée ne pourra pas être régularisée par le seul effet du temps (Cass. crim., 20 juin 2000, pourvoi n°00-80410).

Mais s’agissant des constructions entreprises en exécution d’une autorisation d’urbanisme valable mais finalement inachevées, la réponse est apparemment moins évidente ; d’autant que l’on ne peut retenir certains critères tel l’assujettissement de la construction aux taxes foncières sur la propriété bâtie puisque s’il témoigne de l’achèvement de l’ouvrage, il ne préjuge en rien de sa régularité (Rép. min. JOAN Q n°16, 18 avril 1994, p.1933) : a contrario, l’absence d’assujettissement à ces contributions, si elle peut laisser à penser que l’ouvrage est inachevé, ne préjuge pas de son irrégularité (En ce sens: P.E. DURAND : « La réunion de murs et d’une toiture forme une construction existante au regard du droit de l’urbanisme », CAA. Marseille, 8 décembre 2005, AJDA, n°20/2006).

En premier lieu, il faut ainsi se demander si un ouvrage inachevé peut néanmoins être reconnu conforme lorsque les travaux effectivement accomplis l’ont été conformément à l’autorisation de construire obtenue. Sur ce point, on sait que l’administration a pu préciser, par une série de réponses ministérielles et de circulaires émises dans les années 70 puis au début des années 80, qu’il était possible d’obtenir en cours de réalisation des travaux un certificat de conformité partiel pour les opérations divisibles réalisées par tranches, à la condition que le certificat porte également sur les travaux d’équipements nécessaires à la bonne utilisation du bâtiment construit (Circulaire du 29 août 1971 ; Rép. min. JOAN D du 23 juin 1973, p. 2501 ; Rép. min. JOAN Q du 11 mars 1978, p. 819 ; Rép. min. JOAN Q du 8 avril 1985, p. 1551).

En première analyse, l’exécution intégrale du permis de construire et l’achèvement complet des travaux ainsi autorisés ne seraient donc pas une condition sine qua non de la régularité des ouvrages effectivement accomplis puisqu’un certificat de conformité partiel pourrait être obtenu avant même cet achèvement. Il reste qu’outre le champ d’application limité de la doctrine administrative susvisée, en ce qu’elle ne vaut qu’à l’égard des opérations divisibles en cours de réalisation, le Conseil d’Etat a eu l’occasion de préciser qu’eu égard à l’objet et à la nature du certificat de conformité, celui-ci ne peut faire l’objet d’un retrait partiel et, a priori, n’était pas donc divisible (CE. 20 Janvier 1988, M. Mariac, req. n° 64616) et, par ailleurs, qu’un immeuble qui n’est pas achevé ne peut valablement faire l’objet d’une déclaration d’achèvement de travaux (CE. 14 janvier 1983, M.Y, req. n°26022) dont on rappellera qu’elle valait demande de certificat de conformité. Et si dans ces deux affaires, les travaux en cause portaient sur un ouvrage unique, force est de relever que le Ministère de l’équipement a ultérieurement estimé que si le titulaire d’un permis de construire portant sur une opération d’ensemble n’a pas l’obligation de la mettre en œuvre, dès lors qu’il décide d’en entreprendre l’exécution, il doit l’exécuter dans son intégralité (En ce sens, E.FATOME, obs. sur CE. 23 mai 2001, Crepin-Giuntini, req. n° 182.197, BJDU, n°4/2001, p.253), c’est-à-dire réaliser l’ensemble des ouvrages projetés ou, à défaut, faire entériner la réduction de son projet par un autre permis de construire (Rép. min. JOAN Q, 11 mai 1998, p.2693), nouveau ou modificatif selon l’importance de la réduction envisagée et le moment où cette réduction est entérinée. En ce sens, il a d’ailleurs pu être jugé que l’absence de réalisation de certains des travaux autorisés pouvait légalement fonder un refus de certificat de conformité (CAA. Lyon, 21 mars 2000, SCL Les Glovettes, req. n° 95LY01518 ; TA. Nice. 10 mars 1994, Sté Laffite Bail, req. n°89.777), indépendamment de toute considération liée à la conformité des travaux effectivement accomplis à l’autorisation de construire obtenue

Il reste qu’une autorisation d’urbanisme n’emporte pas en elle-même l’obligation de construire (Rép. min. n°7028 : JOAN, 2 mars 1974, p.967) et n’a pas d’autre finalité que de contrôler la régularité des ouvrages projetés au regard des prescriptions d’urbanisme qui leur sont opposables. Quant aux opérations de contrôle générées par l’achèvement des travaux, celles-ci visent seulement à vérifier que ceux effectués l’ont été conformément au permis de construire obtenu et ce, sur les seuls aspects visés par l’article L.421-6 du Code de l’urbanisme.

Or, un ouvrage pour être inachevé peut néanmoins ne contrevenir en l’état à aucune prescription d’urbanisme et, par ailleurs, les travaux effectivement accomplis peuvent avoir été réalisés conformément à l’autorisation d’urbanisme délivrée. En d’autres termes, l’inachèvement des travaux autorisés au regard des aspects visés par l’article L.421-6 du Code de l’urbanisme s’oppose certes à l’obtention d’un certificat de conformité mais ne préjuge pas nécessairement de l’irrégularité des travaux et de l’ouvrage effectivement accomplis au regard du droit de l’urbanisme.

En second lieu, il convient également de se demander si le responsable d’un ouvrage inachevé s’expose à des poursuites et, le cas échéant, à des sanctions pénales. A ce sujet, on peut relever que le Ministère de l’équipement avait estimé que lorsque les travaux autorisés n’ont pas été entièrement réalisés dans le délai de validité du permis de construire, l’ouvrage ainsi réalisé doit être considéré comme non conforme au permis délivré, ce qui doit donner lieu à l’établissement d’un procès-verbal d’infraction en application de l’article L.480-1 du Code de l’urbanisme (Rép. min. JOAN Q, 5 juin 2000, p.3465). Il reste que si cette position n’est pas totalement infondée, elle appelle néanmoins de sérieuses réserves en ce qu’elle propose une solution de principe destinée à s’appliquer en toute hypothèse.

Au regard des dispositions pénales du Code l’urbanisme et, plus spécifiquement, à la lecture de son article L.480-4.al.-3-1°, il apparaît en effet que l’inachèvement d’une construction ne peut être constitutif d’une infraction que s’il consiste en « l’inexécution, dans les délais prescrits, de tous travaux accessoires d’aménagement ou de démolition imposés » par les autorisations prévues par le Code de l’urbanisme.

Or, comme toute disposition pénale, cette disposition de l’article L.480-4.al.3-1° du Code de l’urbanisme est strictement interprétée par le juge judiciaire. En effet, si la chambre criminelle de Cour de cassation a pu juger que le délit prévu par l’article L.480-4.al.3-1° du Code de l’urbanisme pouvait être retenu à l’encontre d’un prévenu, bénéficiaire d’un permis de construire un ensemble de commerces délivré sous la réserve formelle de réalisation de neuf places de stationnement dès lors qu’il n’avait pas aménagé ces dernières (Cass. crim. 5 juin 1996, pourvoi n°95-83.258), celle-ci a cassé un arrêt d’appel ayant condamné le prévenu aux peines prévues en pareil cas du chef de ne pas avoir aménagé le garage et la cave annoncés dans la demande de permis de construire et ce, au motif que cet inachèvement du projet n’était constitutif d’aucun délit dès lors que la réalisation des ouvrages en cause n’avait pas été prescrite par l’autorisation obtenue à cet effet (Cass. crim. 18 janvier 1993, Garcia Malode Molinas, RDI, 1983, p.278). Au regard du droit pénal de l’urbanisme, l’inachèvement d’une construction n’est donc délictueux que s’il emporte la méconnaissance des prescriptions expresses du permis de construire (Cass. crim. 4 février 1992, Juvet, pourvoi n°90-87590) dont on rappellera qu’elles ont vocation à assurer la conformité d’un projet de construction aux règles d’urbanisme qui lui sont applicables.

D’une façon générale, il paraît donc raisonnable de considérer qu’un ouvrage inachevé n’est irrégulier – en tant que tel – que pour autant que les travaux non-accomplis rendent celui-ci non conforme à la réglementation d’urbanisme en vertu de laquelle l’autorisation de construire a été délivrée et/ou que les travaux effectivement réalisés ne correspondent pas de ce fait à ceux qui avaient été prescrits. Si à notre connaissance, la jurisprudence administrative ne permet pas de confirmer cette conclusion, il apparaît néanmoins que le seul inachèvement des travaux autorisés ne suffit pas rendre irrégulier l’ouvrage effectivement réalisé. Dans trois décisions récentes (pour un précédent, voir : TA. Amiens, 1er juin 1994, req. n°93-1805), le Conseil d’Etat (CE. 29 mars 2006, Cne d’Antibes, req. n° 280.194) et, plus clairement encore, la Cour administrative d’appel de Marseille (CAA. Marseille, 8 décembre 2005, Cne d’Eguilles, req. n° 02MA01240) et le Tribunal administratif de Nice (TA. Nice, 23 février 2006, M. Cozza, req. n°01-05873) ont en effet considéré que des bâtiments inachevés à la date de caducité des permis de construire en exécution desquels ils avait été réalisés pouvait néanmoins s’analyser comme des constructions existantes au regard de la règle d’urbanisme.

Or, pour le juge administratif, une construction matériellement existante n’acquiert son existence au regard du droit de l’urbanisme que pour autant qu’elle soit légale (CE. 9 juillet 1986, Mme Thalamy, req. n° 51.172).

D’ailleurs, si en l’absence d’engagement des travaux, la caducité du permis de construire rend le recours en annulation exercé à son encontre sans objet ou irrecevable, selon qu’il a été introduit avant ou après l’expiration du délai de validité de l’autorisation attaquée (CE. 25 novembre 1987, Raimond, req. n°48.710), le Conseil d’Etat a précisé qu’en revanche, la péremption du permis de construire ne prive pas d’objet le recours en annulation exercé à son encontre lorsque celui-ci a fait l’objet d’un commencement d’exécution (CE. 25 mai 1975, Fauchille, req. n°82.613). En pareil cas, la caducité du permis de construire n’emporte donc pas sa disparition de l’ordonnancement juridique et dans la mesure où, en toute hypothèse, elle n’a aucune incidence sur sa légalité (CE. 23 février 1990, M. et Mme Charrier, req. n°66.983), un ouvrage inachevé à la date d’expiration du délai de validité dudit permis n’en conserve donc pas moins une existence légale.

A cet égard, la seule véritable problématique est donc d’établir si les travaux effectivement réalisés ont été suffisamment avancé pour conférer à l’ouvrage en résultant les caractéristiques d’une constructions et si ceux-ci n’ont pas été abandonnés depuis si longtemps que la construction en ayant à un moment résulté s’en trouve à l’état de ruine à la date à laquelle l’administration est amené à statuer sur la demande d’autorisation s’y rapportant.

Quant au régime des travaux projetés sur celle-ci, il faut préciser qu’une construction inachevée est d’abord et également celle en cours de réalisation dans le cadre d’un permis de construire. En pareil cas, le constructeur est tenu d’exécuter les travaux conformément à ce qui a été autorisé, sauf à obtenir un second permis de construire, nouveau ou modificatif. On sait, en effet, que la Cour administrative d’appel de Paris a jugé à deux reprises que la modification des travaux autorisés dans le cadre d’un permis de construire en cours d’exécution relevait du champ d’application du permis de construire, en l’occurrence modificatif, y compris dans les cas ou les modifications projetées relevaient, prises isolément, du régime déclaratif et ce, tant que la déclaration d’achèvement prévue par l’article R.462-1 du Code de l’urbanisme n’a pas été formulée (CAA. Paris, 13 décembre 1994, Ville de Paris, req. n°92PA01420 ; CAA. Paris, 26 octobre 1999, Sté foncière de Joyenval, req. n°96PA02891. Voir également : CAA. Nancy, 28 juin 2001, Gaillot, req. n°97NC00472. Et sur les contours de cette règle : P.E. DURAND : « La réalisation d’une piscine découverte isolée et dissociable d’une construction objet d’un permis de construire relève de la déclaration préalable et n’impose donc pas l’obtention d’un « modificatif », CAA. Bordeaux, 27 juin 2007, Ville de Toulouse, Construction & Urbanisme, n°9/2007).

Il reste que dans ces affaires, les travaux en cause se rapportaient à des constructions en cours de réalisation dans le cadre d’un permis de construire encore valide. Or, l’inachèvement d’une construction peut également résulter de l’absence d’exécution de l’ensemble des travaux autorisés par l’autorisation de construire à la date d’expiration du délai de validité de cette dernière ; cette caducité ne pouvant résulter, en la matière, que de l’interruption des travaux pendant plus d’une année. Et en pareil cas, l’absence de déclaration d’achèvement semble sans incidence sur la nature de l’autorisation d’urbanisme à obtenir et, en d’autres termes, ne s’oppose pas à elle seule à ce que les travaux projetés puissent relever d’une simple déclaration de travaux.

C’est ainsi que nonobstant l’inachèvement de la construction, la caducité du permis de construire en exécution duquel elle avait été édifiée et l’absence (et non pas le refus) de certificat de conformité allégués par la commune appelante, la Cour administrative d’appel de Marseille a considéré que la réunion de murs et d’une toiture formait un bâtiment complet et, par voie de conséquence, une construction existante au regard du POS communal, si bien que l’aménagement de ses façades ne tendait pas à la réalisation d ’une construction nouvelle et pouvait donc relever du champ d’application de la déclaration de travaux (CAA. Marseille, 8 décembre 2005, Cne d’Eguilles, req. n° 02MA01240 ; Dans le même sens, voir également :TA. Nice, 23 février 2006, M. Cozza, req. n°01-05873).

De même, malgré l’absence de déclaration d’achèvement (CE. 29 mars 2006, Cne d’Antibes, req. n° 280.194), le Conseil d’Etat a jugé qu’une opposition à déclaration de travaux portant sur l’aménagement des façades d’un bâtiment ne pouvait légalement être fondée sur le motif tiré de ce qu’à la date de formulation de la déclaration, le permis de construire, en exécution duquel ce bâtiment avait été construit, avait précédemment été frappé de caducité et qu’un nouveau permis de construire aurait, par voie de conséquence, été nécessaire pour régulariser l'ensemble de la construction.

Cet arrêt confirme, d’ailleurs, qu’une construction restée inachevée à l’expiration du délai de validité du permis de construire en exécution duquel elle a été entreprise ne compte pas parmi les constructions illégales au sens de la jurisprudence « Thalamy » puisque s’agissant de telles constructions, le Conseil d’Etat a pu juger que l’aménagement de leurs façades nécessitait un permis de construire portant sur leur tout alors que pris isolément et lorsqu’ils portent sur une construction régulière, de tels travaux relèvent du régime déclaratif (CE. 30 mars 1994, Gigoult, req. n°137.881).

En résumé, un ouvrage inachevé peut donc néanmoins constituer une construction juridiquement existante au regard du droit de l’urbanisme et, par voie de conséquence, certains des travaux projetés sur celui-ci peuvent donc être dispensés de toute formalité ou n’être assujettis qu’à simple déclaration préalable, y compris lorsqu’ils tendent à finir ce qui avait précédemment été autorisé par un permis de construire.

Mais pour conclure, il faut souligner que la légalité de l’autorisation obtenue aux fins de finaliser ce qui pour un temps avait été abandonné devra, bien entendu, s’apprécier au regard des prescriptions d’urbanisme alors en vigueur est non pas en considération de celles applicables à la date de délivrance du permis de construire l’ouvrage finalement resté inachevé. Or, si les constructions inachevées ne sont pas illégales au sens de la jurisprudence « Thalamy », il reste qu’elles n’apparaissent pas non plus ne nature à conférer à leur propriétaire un certain nombre de « droit acquis » leur permettant, nonobstant l’irrégularité de l’ouvrage initial au regard des nouvelles normes en vigueur, d’y réaliser tout travaux étrangers aux normes méconnues et tout travaux améliorant sa conformité au regard de ces dernières puisqu’il a pu être jugé qu’un ouvrage inachevé ne bénéficiait pas de la jurisprudence « Sekler » (P.E. DURAND : « Les travaux entrepris pour terminer une structure en béton inachevée et ainsi la transformer en véritable construction peuvent-il bénéficier de la jurisprudence « Selker » ? », CAA. Marseille, 25 janvier 2007, SCI Vector, Construction & Urbanisme, n°4/2007).

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés