Même lors qu’il prévoit strictement le nombre de places requises au titre de l’article 12 du POS applicable, le permis de construire est illégal sur ce point lorsqu’il est établi qu’une partie de ces places est réservée pour un autre utilisateur et n’est donc pas affectée au projet lui-même.

CAA. Marseille, 7 octobre 2010, Clément A…., req. n°08MA03370

Dans cette affaire, le pétitionnaire avait obtenu un permis de construire portant sur deux bâtiments de 28 logements comportant également des locaux professionnels, d'une SHON de 2147 mètres carrés ; ces locaux représentant un peu plus de 240 mètres carrés de cette SHON totale. L’article 12 du règlement de POS applicable prescrivant la réalisation d’une place de stationnement par logement et une place supplémentaire pour 60 mètres carrés de SHON affectée au commerce et à l'artisanat, la conformité du projet impliquait donc que la demande de permis de construire intègre la réalisation de 32 places de stationnement. Précisément, le projet présenté par le pétitionnaire à travers son dossier demande et le permis délivré au vu de ce dossier prévoyaient la réalisation de 32 places.

Néanmoins, ce permis de construire devait être contesté et annulé au motif suivant :

« Considérant que l'article UC 12 du règlement du plan d'occupation des sols de Salon-de-Provence dispose que doivent être créées une place de stationnement par logement et une place supplémentaire pour 60 m2 de surface hors oeuvre nette affectée au commerce et à l'artisanat ; que, si le permis litigieux prévoit 32 places de stationnement conformément à ces dispositions, il ressort toutefois des pièces du dossier, et notamment du compromis de vente qui réserve 7 places de stationnement à l'offrant, qu'il n'est créé que 25 places pour les logements et les locaux commerciaux et artisanaux du projet de la Société Civile Immobilière Médicis ; que, compte tenu de ces places réservées , le projet requiert, en application de l'article UC 12 du règlement du plan d'occupation des sols, la création de 39 places de stationnement ; que, dans ces conditions, le permis doit être regardé comme ne respectant pas ces dispositions ; que le permis modificatif délivré le 14 novembre 2005 n'a pas régularisé le permis initial sur ce point ; que, dès lors, c'est à tort que les premiers juges ont écarté le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions ».

et, en d’autres termes, dans la mesure où ces 32 places de stationnement n’étaient pas toutes prévues pour les logements et les locaux autorisés par ce permis, lequel ne prévoyait « que 25 places de stationnement affectées au projet » (cf : dispositif de l’arrêt).

A notre connaissance, il s’agit là d’une des premières décisions se prononçant aussi clairement sur ce point et en ce sens ; la question étant distincte, bien que n’en étant pas totalement étrangères, de celles relatives :

• à la nécessité selon laquelle les places de stationnement requises doivent en principe relever du même permis que celui autorisant le projet les rendant exigibles ;
• à l’impossibilité légale de prendre en compte les places de stationnement réalisées dans le cadre d’un précédent projet et nécessaires à la conformé de ce dernier.

Toutefois, il nous semble que l’on peut trouver un sens équivalent à l’arrêt par lequel le Conseil d’Etat a jugé que « la seule circonstance qu'une des sociétés qui avait acquis le terrain d'assiette de la construction ait eu pour objet social la construction sur ce terrain de garages destinés à la revente, ne permettait pas d'établir que la demande de permis de construire présentée par la Société Alvel était entachée d'une fraude tenant à ce que les places de stationnement prévues dans le projet n'auraient pas en réalité pour objet de satisfaire les besoins du centre commercial, la cour s'est livrée à une appréciation souveraine des pièces du dossier qui, en l'absence de dénaturation, n'est pas susceptible d'être discutée devant le juge de cassation » (CE. 30 juillet 2003, Mme Annick X., req. n°227.712) ; ce moyen n’ayant pas été clairement jugé comme inopérant.

De même, et comme le révèle l’interrogation formulées par l’un des commentateurs d’une précédente note se rapportant au sujet, la solution retenue par la Cour administrative d’appel de Marseille au cas d’espèce n’est pas si éloignée de celle relative à la déductibilité de la superficie affectée au stationnement pour le calcul de la SHON.

Pour autant, outre qu’elle est en l’espèce fondée sur les stipulations d’une convention de droit privé dont on ne sait si elle avait été produite au dossier, et qu’à ce titre, selon la Cour, « le projet (requerrait), en application de l'article UC 12 du règlement du plan d'occupation des sols, la création de 39 places de stationnement » (c'est-à-dire 32 pour le projet + 7 en exécution de ce contrat !!!), cette solution n’était pas si évidente.

Tout d’abord, la Cour administrative d’appel de Marseille s’est donc fondée sur l’affectation et l’utilisation ultérieure d’une des composantes du projet cependant qu’en principe, et sauf fraude, ces considérations sont étrangères à l’appréciation tant de la légalité des autorisations qu’à la conformité des travaux accomplis, y compris lorsque ce changement d’utilisation aurait été de nature à soumettre le projet à des règles différentes de celle en vertu desquelles la demande d’autorisation avait été instruite (en ce sens :CE. 11 décembre 2006, Ville de Paris, req. n° 274.851).

Ensuite, cette solution prête aux règles d’urbanisme sur le stationnement une « finalité privatiste » liée à la satisfaction des besoins en la matière des occupants des immeubles à construire.

Or, ces règles ont toujours eu une finalité allant bien au-delà de cette seule considération puisqu’elles trouvent leur cause première dans des préoccupations liées à l’usage du domaine public routier, à la circulation publique, à la promotion des transports en commun et à la réalisation d’objectif d’environnementaux comme le rappelait déjà, en 1999, le « Guide du POS » édité par le Ministère de l’équipement ; finalité qu’elles auront plus encore puisqu’elles pourront dorénavant édicter un nombre maximal de places de stationnement.

Mais il est vrai que la satisfaction des besoins des occupants de l’immeuble n’est pas une considération totalement étrangère au droit de l’urbanisme comme en atteste l’article L.123-1-2 du Code de l’urbanisme dont il résulte que les places requises doivent être réalisées sur le terrain au à proximité immédiate et qu’en cas d’impossibilité technique de réaliser ces places le pétitionnaire est autorisé à acheter des places dans un parc privé ou à en louer dans un parc public à la condition que ce parc soit sis à proximité et à tout le moins en cours de réalisation à la date de délivrance du permis ; étant toutefois relever qu’à défaut, le pétitionnaire peut s’acquitter d’une participation en vue de la réalisation d’un parc public de stationnement dont il n’est pas exigé qu’il soit à proximité du terrain.

Enfin, et peut-être surtout, si l’affectation effective des places de stationnement est une condition intéressant la légalité d’un permis de construire, c’est qu’elle a trait à la conformité du projet au regard du droit de l’urbanisme.

Or, si le contrôle administratif de la conformité des travaux est limité dans le temps, et en l’occurrence à trois années à compter de l’achèvement des travaux, il n’en demeure pas moins que cette conformité doit perdurée même après ce délai ; cette « conformité durable » devant toutefois s’apprécier en considération de l’évolution des règles d’urbanisme applicable au projet.

Si l’on s’en tient à cela c’est donc que non seulement les places de stationnement prévues doivent être affectées aux occupants de l’immeuble mais qu’en outre, elles doivent le rester ; ce qui n’était pas le sens d’une Réponse ministérielle formulée sur le sujet.

Mais pour conclure, on relèvera qu’en application de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme, le permis de construire contesté n’a été annulé qu’en tant « qu'il ne prévoit que 25 places de stationnement affectées au projet » et de la même façon que le même jour, la même Cour n’a annulé un permis de construire « qu’en tant qu'il autorise la création du balcon implanté au premier niveau de la façade Est du bâtiment principal », ce qui correspond aux deux exemples que nous avions initialement retenus pour démontrer les limites de cet article mais nous semble également traduire le renouveau que nous avions ultérieurement envisagé.

Reste toutefois à savoir comment pour application de l’alinéa 2 de cet article, le pétitionnaire tiendra compte d’un arrêt jugeant que le projet aurait dû prévoir 39 places de stationnement à raison des 7 réservées par le contrat par ailleurs conclu…

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

S’il est clair que les règlements locaux d’urbanisme peuvent autoriser expressément le recours à une servitude de cour commune pour déroger aux règles d’implantation prescrites par leur article 7, la possibilité d’y recourir est moins évidente lorsqu’ils ne le prévoient pas.


Malgré certains jugements ayant expressément reconnu la possibilité de recourir à une servitude de cours communes alors même que le règlement local d’urbanisme applicable ne le prévoit pas, force est d’admettre que la question reste entière (voir d’ailleurs ici) ; le Conseil d’Etat n’ayant jamais été appelé à se prononcer clairement sur cette question.

Rappelons ainsi que l’article L.471-1 du Code de l’urbanisme se borne à disposer que « lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret » ; de même que corrélativement l’article R.431-32 indique que « lorsque l'édification des constructions est subordonnée, pour l'application des dispositions relatives à l'urbanisme, à l'institution sur des terrains voisins d'une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l'institution de ces servitudes ».

Force est ainsi de constater qu’aucun de ces articles ne répond expressément à la question. Et pour cause puisque tel n’est pas leur objet dès lors qu’ils ont uniquement trait aux modalités d’institution, à la forme et à la justification de la servitude.

Dans ce contexte, il semble donc falloir s’en tenir à une lecture de ces articles tenant compte de la nature de la règle d’urbanisme et notamment de la règle d’urbanisme en cause.

En premier lieu, force est ainsi de rappeler que le droit de l’urbanisme et la législation sur le permis de construire présentent un caractère d’ordre public et poursuivent un but d’intérêt général.

Il s’ensuit, notamment, qu’une règle d’urbanisme ne saurait en principe être contractualisée. A ce titre, il est de jurisprudence constante que non seulement une convention par laquelle l’administration s’engage sur le contenu ou les modalités d’application des dispositions de son règlement d’urbanisme local est nulle mais qu’en outre, l’inexécution des engagements souscrits contractuellement par la commune ne sera constitutif d’aucune faute et ne pourra donc engager sa responsabilité puisqu’il ne peut en effet être fait grief à l’administration de ne pas avoir respecter une convention entachée de nullité du fait du caractère illicite de son objet (CAA. Paris, 13 juin 1989, Cne de Bois-d’Arcy, Rec., p.319 CAA. Lyon, 31 décembre 1993, Epx Eymain-Mallet, Rec., p.1082 ; CAA. Nantes, 18 avril 2001, M. Diridollou, req. n° 95NT011347 ; CAA. Marseille, 12 juin 2001, Sté Durance-Granulats, req. n° 97MA00876 ; CAA. Marseille. 10 avril 2003, Cne de Coilloure c/ Assoc. ASPEC ; req. n° 98MA02011).

Mais il a également été jugé que des propriétaires voisins ne peuvent utilement s’entendre pour déroger à des règles d’urbanisme relatives aux gabarits des constructions (CE. 18 mars 1981, SCI de la Caisse des dépôts et des consignations, req. n° 4190) ou, plus spécifiquement, qu’une adaptation mineure aux règles et servitudes d’urbanisme prescrites par la cahier des charges d’un lotissement ne peut légalement être octroyée, nonobstant l’accord des co-lotis, dans la mesure où cette possibilité n’est expressément prévue par aucune disposition du Code de l’urbanisme (CE. 31 janvier 1990, M. et Mme Letort, Rec., p.1032).

Il n’est donc pas si évident que l’article L.471-1 du Code de l’urbanisme – dont ce n’est donc pas l’objet premier – permette en lui-même et à lui seul de contractualiser l’application d’une règle d’urbanisme lorsqu’elle ne l’a pas prévu.

En second lieu, lorsque le règlement local d’urbanisme en cause ne le prévoit pas, le recours à une servitude de cours communes comme unique mode de définition des règles relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives aboutit ni plus, ni moins à déroger à l’une des règles édictées par ce document.

Il reste, comme on le sait, que l’article L.123-1 du Code de l’urbanisme dispose expressément « les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes » ; l’accord éventuel du voisin apparaissant insusceptible d’avoir une quelconque incidence dès lors que l’article 7 du règlement d’urbanisme en cause ne le prévoit pas (CE. 11 mai 1987, Commune de Boran-sur-Oise, req. n°70763 ; CAA. Marseille, 4 mars 1999, req. n°96MA01422).

Or, au regard de la généralité de ses termes, l’article L.471-1 n’apparait en lui-même et à lui seul susceptible de faire exception à cette règle de principe.

En troisième lieu, une servitude de cours communes ne permet pas de déroger à n’importe quelle règle du POS/PLU mais à celle relative à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives fixée par son article 7.

Or, cet article et ces règles ont un statut quel que peu particulier puisqu’avec celles fixées par l’article 6, il s’agit des seules qu’un PLU doit obligatoirement prévoir (art. R.123-9 ; C.urb) et ce, de façon précise (CE. 18 juin 2010, Ville de Paris, req. n°326.708) ; c’est donc bien qu’elles revêtent un caractère et une importance particuliers.

Surtout, l’article 7 ne se borne pas à retranscrire au règlement d’urbanisme les règles de prospect du Code civil que visent à organiser une servitude de cours communes puisqu’il procède de considérations plus larges et d’une autre nature, liées notamment à l’urbanisme et à l’hygiène et ce, dans un but d’intérêt général (CE. 11 février 2002, Urset, req. n°221.350).

Au surplus, si la mise en œuvre d’une servitude de cours communes permet certes de faire abstraction de la limite séparant deux propriétés contiguës, la question est alors de savoir quelles règles d’implantation doivent conséquemment être appliquées au projet.

Sur ce point, la doctrine administrative prétend qu’il convient alors de faire application des prescriptions de l’article 8 du règlement d’urbanisme local ; ce qui en soi ne serait pas incohérent dès lors que ces prescriptions poursuivent, comme celles de l'article 6, la même finalité que celles de l’article 7 (CAA. Bordeaux, 5 février 2008, Sté Osmose, req. n°06BX00977).

Pour autant, cette analyse présente certaines difficultés ; dès lors qu’à notre connaissance elle n’est confirmée par aucune jurisprudence.

Tout d’abord, force est ainsi de rappeler que l’article 8 d’un règlement local d’urbanisme a vocation à régir l’implantation des constructions sur un même terrain, c’est-à-dire sur une même propriété (art. R.123-9 ; C.urb) et donc sur une même unité foncière.

Or, la définition de principe de l’unité foncière au sens du droit de l’urbanisme ne recouvre pas le cas de parcelles liées par une servitude de cours communes ; étant relevé qu’en revanche, les règlements locaux d’urbanisme peuvent étendre l’application des prescriptions de leur article 8 aux propriétés liées par un acte authentique (CE. 5 mai 1999, M. X…, req. n°158.216).

Ensuite, si l’on considère que par le jeu d’une convention de cours communes, deux propriétés voisines doivent être considérées comme ne formant qu’un seul et même terrain ne serait-ce qu’au sens de l’article 8 d’un règlement local d’urbanisme, il reste à savoir les conséquences qu’il faut en tirer pour application des règles d’implantation. A titre d’exemple, les limites sur rue du terrain voisin doivent-elles être prises en compte lorsque le règlement régit la longueur de la façade sur voie du terrain ou fixe des règles spécifiques par rapport aux limites séparatives latérales et/ou aux limites de fond.

Enfin, et peut-être surtout, force est de rappeler que l’article 8 ne compte pas parmi ceux qu’un PLU doit obligatoirement réglementé (CE. 18 juin 2010, Ville de Paris, req. n°326.708)…

En l’état, il est donc difficile d’admettre qu’alors même que le règlement local d’urbanisme ne le prévoit pas et a fortiori n’en organise pas les conséquences sur les modalités d’application des autres règles, un contrat de cours communes relevant du droit privé permette d’échapper à une règle d’ordre public, poursuivant un but d’intérêt général et répondant à des préoccupations que les auteurs dudit règlement doivent obligatoirement prendre en compte à travers son article 7.

Cette conclusion présente cependant une difficulté puisque si l’on considère que les POS/PLU doivent prévoir la possibilité de recourir à une « servitude de cours communes », se pose alors la question du recours à cette technique pour les terrains n’étant pas couverts par un tel document puisqu’aucune des dispositions du « RNU » ne prévoit la possibilité de déroger par une telle servitude aux règles d’implantation prescrite par l’article R.111-18.

Or, les dispositions du « RNU » sont bien entendu d’ordre public, il ne peut y être dérogé ou en être fait exception dans d’autres cas que celles qu’elles prévoient et celles relatives à l’implantation des constructions ne sont pas callées sur les règles de prospect du Code civil (CE. 3 février 1978, Meppiel, Rec. P. 54 ; Cass. civ., 6 novembre 1991, Chamuneau, D.1991, IR.282).

Il reste que les servitudes de cours communes sont au premier chef visées par l’article L.471-1 du Code de l’urbanisme, lequel compte parmi les dispositions du Livre IV relatif aux travaux de construction, d’aménagement et de démolition et n’est donc pas propre au régime du PLU.

C’est donc bien a priori que la notion de dispositions d’urbanisme au sens de cet article recouvre également les dispositions du « RNU » et, donc, qu’une servitude de cours communes peut permettre d’écarter l’application de l’article R.111-18 du Code de l’urbanisme alors même qu’il ne le prévoit pas.

Si la « logique » voudrait qu’il en soit de même pour application de l’article 7 d’un POS/PLU, il reste que l’institution d’un tel document écarte l’ensemble des règles du « RNU » relatives à l’implantation des constructions et, surtout, traduit une volonté de la Ville de se doter de ses propres règles au regard de ses propres choix d’urbanisme, en édictant des règles plus strictes ou plus souples que celles du « RNU », voire en s’abstenant tout simplement de règlementer l’implantation des constructions sur un même terrain.

Dès lors, si l’on admet néanmoins qu’une servitude cours communes peut en principe être utilement mise en œuvre lorsque l’article 7 du règlement local d’urbanisme ne le prévoit pas, la question devient alors de savoir si ce règlement peut pour sa part utilement moduler, voire écarter expressément cette possibilité…

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

La déduction prévue par l’article R.112-2 c) du Code de l’urbanisme ne s’appliquent que dans le cas où les locaux destinés au stationnement présentent un caractère accessoire. Partant, un bâtiment regroupant 22 garages destinés à être loués dans le cadre d’une activité professionnelle génère de la SHON.

CAA. Lyon, 25 mai 2010, Cne d’Amberieu-en-Buguey, req. n°08LY02410


Dans cette affaire, les pétitionnaires, en l’occurrence des personnes physiques, avaient obtenu un permis de construire portant sur un bâtiment à destination exclusive de garage pour véhicules.

En première instance, ce permis de construire devait toutefois être annulé pour avoir été délivré au vu d’un dossier ne comportant pas les documents graphiques d’insertion alors prescrits par l’article R.421-2 (6°) du Code de l’urbanisme.

Devant la Cour, la commune appelante soutint toutefois que ces documents n’étaient pas exigibles dès lors que cet article précisait que « ne sont pas exigibles pour les demandes de permis de construire répondant à la fois aux trois conditions suivantes : / a) Etre situées dans une zone urbaine d'un plan local d'urbanisme rendu public ou approuvé ou, en l'absence de document d'urbanisme opposable, dans la partie actuellement urbanisée de la commune ; / b) Etre situées dans une zone ne faisant pas l'objet d'une protection particulière au titre des monuments historiques, des sites, des paysages ou de la protection du patrimoine architectural et urbain ; / c) Etre exemptées du recours à un architecte en application des dispositions du septième alinéa de l'article L. 421-2 (...) ».

A cet effet, la commune fit notamment valoir que le projet n’était pas soumis à l’obligation de recourir à un architecte dans la mesure où :

• d’une part, l’article R. 421-1-2 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction alors en vigueur précise que « conformément à l'article 1er du décret n° 77-190 du 3 mars 1977 modifié, ne sont pas tenues de recourir à un architecte pour établir le projet architectural à joindre à la demande d'autorisation de construire les personnes physiques qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elle-mêmes : / a) Une construction à usage autre qu'agricole dont la surface de plancher hors oeuvre nette n'excède pas 170 mètres carrés (...) ; qu'enfin, aux termes de l'article R. 112-2 du même code : La surface de plancher hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. / La surface de plancher hors oeuvre nette d'une construction est égale à la surface hors oeuvre brute de cette construction après déduction : / (...) c) Des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (...) » ;
• d’autre part, l’article R.112-2 (c) dudit code dispose que « la surface de plancher hors oeuvre brute d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction. / La surface de plancher hors oeuvre nette d'une construction est égale à la surface hors oeuvre brute de cette construction après déduction : / (...) c) Des surfaces de plancher hors oeuvre des bâtiments ou des parties de bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (...) ».

En résumé, la commune soutenait ainsi que le projet n’avait pas à être établi par un architecte dès lors que la demande avait été présentée par des personnes physiques et se rapportait, selon elle, à un projet ne créant aucune SHON puisqu’entièrement dédié au stationnement de véhicules.

Mais cette analyse ne fut donc pas suivie par la Cour qui confirma ainsi le jugement de première instance et l’annulation du permis de construire en cause et ce, au motif suivant :

« Considérant, il est vrai, que la COMMUNE D'AMBERIEU-EN-BUGEY fait valoir que le projet répondant aux conditions cumulatives posées par les dispositions du B de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme, la demande de permis ne devait pas comporter ledit document graphique et ladite notice ; qu'il est constant que le projet, qui est situé dans une zone urbaine ne faisant l'objet d'aucune protection particulière, répond aux conditions posées par les a) et b) du B de l'article R. 421-2 ; que, toutefois, la construction projetée comporte une surface hors oeuvre brute de 372 m² ; que, contrairement à ce que soutient la commune, pour obtenir la surface hors oeuvre nette, aucune déduction ne peut être effectuée en application des dispositions précitées de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme, le projet, qui consiste à construire 22 garages destinés à la location, ne pouvant, par suite, être regardé comme comportant des surfaces aménagées en vue du stationnement des véhicules au sens de ces dispositions, qui ne s'appliquent que dans l'hypothèse d'un stationnement présentant un caractère accessoire, et non, comme en l'espèce, dans l'hypothèse d'un usage professionnel ; qu'ainsi, la surface hors œuvre nette excédant 170 m², le projet ne peut être dispensé du recours à un architecte ; que, par suite, la condition fixée par le c) du B de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme n'est pas remplie ».

En substance, la Cour a donc estimé que le projeté créé bien de la SHON dans la mesure où les garages objets du permis de construire étaient destinés à la location.

Sur ce point, la solution n’est pas inédite puisqu’il a déjà été jugé que :

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le maire de Gréoux-les-Bains (Alpes de Haute-Provence) a délivré à M. Z..., le 13 juillet 1985, un permis de construire à l'effet d'édifier un bâtiment à usage mixte comportant d'une part plusieurs logements, pour une surface hors-oeuvre nette de 245 m2 au total, d'autre part un local professionnel consistant en un "entrepôt-garage" de 94 m2 ; que compte tenu de la présence, sur la parcelle de M. Z..., d'un bâtiment de 86 m2, la surface de plancher hors-oeuvre nette totale s'élevait à 425 m2 ; que, selon les dispositions du plan d'occupation des sols applicables à la zone dans laquelle est projetée la construction, le coefficient d'occupation du sol est de 0,30, le plan permettant, toutefois, dans son article 4, d'apporter un ajustement à cette règle dans la limite de 10 % des surfaces constructibles ; qu'en l'espèce l'ajustement autorisé a été fixé à 6 %, ce qui, compte tenu de la superficie de la parcelle, soit 1 186 m2, portait la surface de plancher hors-oeuvre nette que pouvait comporter la construction à 376 m2 au plus ; que si la commune soutient que, selon l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme, il y a lieu de déduire de la surface à prendre en compte celle qui est aménagée en vue du stationnement des véhicules, il ressort des pièces du dossier que le "garage-entrepôt" pour lequel le permis de construire a été notamment délivré n'est pas destiné au stationnement des véhicules des occupants des logements, mais à un usage professionnel » (CE. 19 mars 1990, Cne de Gréoux-les-bains, req. n°84.083) ;

Ou encore que :

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que l'utilisation de ces boxes, destinés à accueillir des caravanes pendant des périodes pouvant être très longues, sera assurée moyennant une rétribution au titre du gardiennage ; qu'ainsi la construction pour laquelle le permis de construire a été demandé est destinée à un usage professionnel et non à un stationnement de véhicules au sens des dispositions précitées de l'article R.112-2 du code de l'urbanisme ; que dès lors, le requérant n'est pas fondé à soutenir que les parties aménagées pour le dépôt de caravanes doivent être déduites de la surface hors oeuvre brute pour le calcul de la surface hors oeuvre nette de la construction projetée » (CAA. Nantes, 15 avril 1998, Breton, req. n°96NT00781).

A ce titre, on peut d’ailleurs également effet relever que, plus récemment, pour valider la déduction pratiquée au titre de l’article R.112-2 (c) du Code de l’urbanisme, le juge saisi a souligné que « la surface située en rez-de-chaussée réservée au stationnement des véhicules de l'entreprise occupant les lieux doit être regardée comme aménagée non à usage professionnel mais en vue du stationnement desdits véhicules au sens » (CAA. 23 juin 2008, Fabrice X…, req. n°06VE01308) de cet article. Dans cette affaire, le juge administratif a donc recherché l’existence d’un « lien » entre les surfaces dédiées au stationnement et les bâtiments objets du permis de construire en cause.

Mais ce qui nous semble plus « spécifique »en l’espèce tient ainsi au fait que la Cour a donc souligné que les dispositions de l’article R.112-2 (c) « ne s'appliquent que dans l'hypothèse d'un stationnement présentant un caractère accessoire » ; ce qui semble devoir être apprécié au regard de l’argument présenté par les requérant et selon lequel « cette possibilité de déduction ne vaut que dans le cas où le stationnement constitue l'accessoire d'une construction principale » (CAA. Lyon, 25 mai 2010, Cne d’Amberieu-en-Buguey, req. n°08LY02410).

Partant, cette solution semble en principe également devoir s’appliquer lorsque le projet de construction porte sur des garages qui pour ne pas être destinés à une exploitation professionnelle et/ou commerciale sont voués à être vendus, unité par unité, à des tiers entendant ainsi satisfaire à leurs propres besoins en stationnement.

Il faut ainsi se demander dans quels cas un permis de construire ne portant que sur des garages peut être regardé comme portant sur un ouvrage « présentant un caractère accessoire ».

Trois cas nous paraissent envisageables.

Sauf à ce que le POS/PLU en dispose autrement, rien ne s’oppose à ce que les aires ou les locaux dédiés au stationnement des véhicules des occupants d’un immeuble à construire soient réalisés sur un autre terrain que cet immeuble ; pour autant qu’ils soient à proximité de celui-ci.

Il reste qu’en principe, ces places de stationnement doivent être réalisées par le maitre d’ouvrage du bâtiment ou, à tout le moins, relever du permis de construire obtenu à cet effet. Partant, une demande de permis de construire ne portant que sur des garages ne saurait a priori être regardée comme portant sur un ouvrage accessoire d’une construction nouvelle.

Toutefois, cette règle de principe vaut pour ce qui concerne la légalité du permis de construire portant sur la construction nouvelle et la conformité du projet ainsi autorisé aux prescriptions de l’article 12 du règlement local d’urbanisme.

En outre, on sait qu’il a été jugé qu’un pétitionnaire pouvait se prévaloir des arbres à planter sur le même terrain en exécution d’un permis de construire précédemment obtenu ; le Conseil d’Etat ayant pour sa part déniée la possibilité de prévaloir de places de stationnement à réaliser dans le cadre d’un autre projet mais ce, dans la mesure où le projet allégué n’avait pas encore donné lieu à un permis de construire.

Dans cette mesure, il nous semble donc qu’a contrario, le pétitionnaire d’un permis de construire ne portant que sur des garages peut utilement se prévaloir d’un projet d’immeuble précédemment autorisé pour ainsi soutenir que ces garages sont destinés à être affectés à ce projet et qu’il en constitue donc l’accessoire ; y compris lorsque le permis de construire portant sur ce projet d’immeuble était illégal au regard de l’article 12 du règlement local d’urbanisme, du moins lorsque ce permis est devenu définitif.

En ce sens, la Cour administrative d’appel de Marseille a d’ailleurs validé un permis de construire ayant pour objet la réalisation d’un garage souterrain de trente-cinq places de stationnement affectées à un immeuble précédemment édifié en exécution d’un permis de construire depuis frappé de caducité au motif que ce permis de construire non seulement n’était pas illégal du seul fait qu’il ne portait pas sur l’ensemble de la construction antérieurement construite et qu’il ne prévoyait pas un nombre de places suffisant pour régulariser cette dernière mais qu’en outre, il ne générait lui-même aucun besoin en matière de stationnement (CAA. Marseille 27 mars 2003, Cne de Nice c/ Synd. des copropriétaires de la résidence Pierre Blanche, req. n°98MA0633).

Partant, et en toute hypothèse, il nous également qu’il pourra en être ainsi lorsqu’il peut être établi que les garages sont destinés aux occupants d’un bâtiment existant, pour autant toutefois que ce bâtiment ait une existence légale.

En effet, la jurisprudence rendue en matière d’annexes nous parait sur ce point transposable à la question ici posée. Or, s’il ne peut bien entendu y avoir de bâtiment annexe sans qu’une construction préexiste (CAA., 25 janvier 1996, Cne de Richardais, req. n°94NT00600 ; CAA. Nantes, 29 juin 1994, Cne de Villedomer, req. n°92NT00761) il faut encore que cette construction présente une existence légale (CAA. Nancy, 2 février 2001, Francis X., req. n°97NC01134).

Mais plus spécifiquement, il faut également se demander ce qu’il en est lorsque le maitre d’ouvrage d’une construction nouvelle justifie d’une impossibilité technique de réaliser les places de stationnement sur son terrain ou à proximité immédiate (art. L.123-1-2; C.urb).

On sait, en effet, que dans ce cas le pétitionnaire a la possibilité de prendre en concession des places de stationnement dans un parc public de stationnement ou de les louer dans un parc privé de stationnement.

Mais outre que la légalité d’un permis de construire s’apprécie à sa date de délivrance, il reste que quand bien même le permis de construire l’immeuble et le permis de construire les garages seraient-ils délivrés à la même date, il résulte de l’article L.123-1-2 du Code de l’urbanisme que le parc de stationnement au sein duquel sont sises les places loués ou acquises doit être en cours de réalisation, ce qu’il faut comprendre comme en cours de réalisation à la date de délivrance du permis de construire obtenu en considération de l’impossibilité technique de réaliser les places requises par l’article 12 du règlement de PLU.

Toutefois, lorsque le permis de construire les garages a été précédemment délivré et a reçu un commencement d’exécution, la circonstance qu’il ne puisse pas être regardé à sa date de délivrance comme portant sur un ouvrage accessoire ne saurait s’opposer à ce que les places de stationnement projetées soient louées à un tiers aux fins de satisfaire aux prescriptions de l’article 12 du règlement d’urbanisme local lorsqu’il est dans l’impossibilité technique de réaliser lui-même les places de stationnement sur le terrain

Mais a contrario, il nous semble également que lorsque le permis de construire l’immeuble a été précédemment délivré son illégalité au regard de l’article L.123-1-2 du Code de l’urbanisme ne s’oppose pas, pour autant qu’il soit définitif, à ce que l’immeuble à construire soit pris en compte pour établir le caractère accessoire des garages objets d’un permis de construire ultérieure et distinct.

Reste une question en suspend : lorsque les garages ne présente pas un caractère accessoire mais peuvent être rattachés à l’une des catégories de construction visées par l’article 12 d’un règlement local d’urbanisme imposant la réalisation de places de stationnement en considération de la SHON créée par le projet, comme s’appliquent les prescriptions de cet article à un permis de construire ne portant que sur des garages ?

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

L’article 5 d’un POS limitant le nombre de « maisons individuelles » selon la superficie du terrain à construire doit être compris comme limitant le nombre « d’unités d’habitation ». Partant, un projet portant sur trois constructions présentant chacune l’aspect d’un pavillon mais comportant cinq logements doit en toute hypothèse être considéré comme portant sur cinq maisons individuelles au sens du POS.

CAA. Versailles, 3 août 2010, Sté Agence Charles Katz, req. n°09VE00748


Dans cette affaire, la société requérante avait obtenu un permis de construire portant sur trois pavillons regroupant cinq logements ; deux de ces pavillons regroupant chacun deux logements. Il reste qu’en première instance ce permis de construire devait être annulé au motif tiré de la méconnaissance de l’article 5 du POS applicable en l’espèce ; jugement que la Cour administrative d’appel devait donc confirmer.

 Mais pour ce faire, la Cour commença par interpréter l’article 5 en cause en jugeant ainsi que :

« Considérant qu'aux termes de l'article UG 5 A du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de la commune de Louveciennes : (...) 2/ Le nombre de maisons individuelles que peut contenir une parcelle ne peut dépasser : / - 1 maison par parcelle de 1 000 m² au moins ; / - 1 maison supplémentaire par tranche de 750 m² au-delà des 1 000 m² de base contenus dans cette même parcelle, à condition qu'il n'y ait ni division ni détachement de parcelle. (...) ; que ces dispositions ont pour objet et pour effet de limiter la densité des constructions dans le secteur UG a ; que, dès lors, les auteurs du plan d'occupation des sols de la commune de Louveciennes doivent être regardés comme ayant entendu désigner par l'expression maison individuelle toute unité d'habitation réalisée dans cette zone, et non, comme le soutient la société AGENCE CHARLES KATZ, toute construction individuelle présentant l'aspect d'un pavillon et pouvant comprendre deux, voire plusieurs logements ».

Trois observations sur ce point. Tout d’abord, il faut souligner l’importance des termes employés par l’article 5 en cause, celui-ci visant la notion de « maisons individuelles » et non pas seulement la notion de « bâtiments » ou de « maisons de ville ».

On sait, en effet, qu’au sujet de l’article 5 d’un règlement se bornant à limiter le nombre de bâtiments par unité foncière dans une zone dédiée à l’habitation pavillonnaire pouvant comporter des maisons de ville, il a été jugé que :

« Considérant que le règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Rueil-Malmaison décrit la zone UEd comme étant "une zone à vocation d'habitat pavillonnaire qui peut prendre la forme d'opérations groupées ou de maisons de ville", celles-ci étant par ailleurs définies comme suit dans l'annexe dudit règlement : "Structure d'habitat faisant l'objet d'une entrée individuelle par logement (intermédiaire entre le type individuel et le type collectif)" ; que l'article UEd 1.2.3 du règlement du plan d'occupation des sols n'autorise, sur une même unité foncière, la construction que d'un bâtiment par tranche entière de 500 m2 ; qu'il ressort des pièces du dossier, et plus particulièrement des plans produits par le pétitionnaire, que le permis de construire litigieux autorise la construction, sur un terrain d'une superficie de 1 324 m2, de deux "maisons de ville", au sens du plan d'occupation des sols, composées de deux logements ; que la circonstance que (…) des joints de dilatation soient prévus, dans chacune des deux maisons, entre les logements qu'elles abritent, ne suffit pas à faire regarder le permis de construire comme ayant autorisé la construction de quatre bâtiments, en violation des dispositions de l'article UEd 1.2.3 du règlement du plan d'occupation des sols » (CAA. PARIS, 18 OCTOBRE 2001, M. ET T MME SEVRAIN, REQ. N° 99PA04126).

Ensuite, la Cour a précisé que par maison individuelle il fallait comprendre « unité d’habitation », induisant ainsi que toute unité d’habitation constituait une maison individuelle « au sens » de l’article 5 en cause, dans la mesure où ses « dispositions ont pour objet et pour effet de limiter la densité ».

A l’examen de la jurisprudence rendue en la matière et sujet d’autres règles d’urbanisme, force est en effet de constater qu’une telle interprétation n’allait pas de soi.

Ainsi, a-t-il été jugé que le simple fait qu’un règlement d’urbanisme local réserve une zone à l’habitat pavillonnaire ou y interdise les immeubles d’habitation collective ne s’opposait en soi à la réalisation d’un construction comportant plusieurs logements dès lors qu’au regard de ses caractéristiques architecturales, elle présente l’apparence d’un habitation à usage d’habitation individuelle (CAA. Lyon, 3 février 2004, Gérard Melchior, req. n°98LY00697).

Mais par ailleurs, et pour l’interprétation non pas du préambule d’un règlement mais de certaines de ses prescriptions, il a été jugé que :

« Considérant que cette disposition qui ne permet qu'un seul pavillon ou une seule villa sur la portion de chaque lot du lotissement du Nice Havrais n'interdit pas de réaliser une construction comportant plusieurs logements ; que c'est par suite à tort que le maire de la commune de Sainte-Adresse a rejeté la demande de permis de construire dont il avait été saisi par la société ID Concepts sur l'unique motif selon lequel le projet consistait en la réalisation de logements collectifs ; que c'est donc également à tort que le tribunal administratif de Rouen a rejeté la demande de la société ID Concepts tendant à l'annulation de l'arrêté du maire de Sainte-Adresse en date du 14 septembre 1999 portant refus de permis de construire » (CAA. Douai, 6 juin 2003, SARL ID Concept, req. n°01DA00407) ;

ou encore :

« Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article 6 du règlemet du cahier des charges du lotissement "Domaine du Chateau de l'Anglais" : "Il ne pourra être construit sur chacun des lots voisins de Nice, c'est-à-dire les lots n°s ... 23, 24 ... qu'une seule maison à usage d'habitation, dite villa, composée d'un simple rez-de-chaussée sur sous-sol élevé d'un étage et d'un garage particulier" ; que cette disposition ne permet qu'une seule construction sur chaque lot et en limite la hauteur, mais n'interdit pas de réaliser une construction comportant plusieurs logements » (CE. 20 janvier 1988, William X., req. n°64302) ;

voire, mais sur un point plus spécifique :

« Considérant que l'article UG 2 du règlement du plan d'occupation des sols de Maurepas interdit, dans la zone où se trouve le terrain d'assiette de l'immeuble qui fait l'objet des arrêtés attaqués, les "constructions à usage d'habitation collective" ; qu'il ressort des pièces du dossier que la construction autorisée par l'arrêté du 30 avril 1985 se compose de trois maisons d'un étage et de leurs annexes, d'une surface hors oeuvre nette totale de 332 m2 agencées autour d'une cour commune ; qu'elle constitue, par son architecture et sa faible superficie et alors même qu'elle comporte cinq logements distincts, une construction à usage d'habitation individuelle et non une construction à usage d'habitation collective ; que les modifications de détail apportées à l'aspect extérieur du bâtiment par l'arrêté du 25 octobre 1988 ne lui ont pas fait acquérir ce caractère ; que le comité requérant n'est, dès lors, pas fondé à soutenir que les arrêtés attaqués seraient intervenus en violation de l'article UG 2 du règlement du plan d'occupation des sols » (CE. 22 juillet 1992, Comité de Maurepas-Village, req. n°78.196).

En outre, mais il est vrai sur une problématique bien différente, il a été jugé que :

« Considérant qu' aux termes de l'article R.421-7-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d' une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R.315-5 (a) et, le cas échéant, à l' article R.315-6 du code de l'urbanisme ?" ;
Considérant que le projet de la S.C.I. Enez Eussa, objet du permis de construire délivré le 30 mai 1997 par le maire de Puilboreau, porte sur la construction d'un bâtiment comprenant deux habitations individuelles, sur le lot n? 6 du lotissement "les Flénauds" à Puilboreau, autorisé par arrêté municipal du 12 juillet 1995 ; que ces deux habitations sont accolées, ont une toiture et une façade communes et constituent, ainsi que l'a jugé le tribunal administratif, un bâtiment unique » (CAA. Bordeaux, 31 mai 2001, Cts Pezin, req. n°97BX02195);

et donc que le nombre d'unités d'habitation horizontales n'équivalait pas nécessairement au nombre de bâtiment à construire.

Enfin, et peut-être surtout, la Cour a interprété l’article 5 du POS en appréhendant le type de bâtiment visé par cet article d’un point de vue non pas constructif mais avant tout fonctionnel.

Comme on le sait, Conseil d’Etat a jugé qu’il n’appartient pas aux règlements locaux d’urbanisme de régir l’agencement intérieur d’une construction (CE, 9 juillet 1997, commune de Megève, req. n°146061. En ce sens également : Cass. crim, 30 septembre 1998 ; Remblier, pourvoi n°96-80631) ; principe nous semblant demeurer, sous réserve de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion est venue modifier l’article L.123-1 du Code de l’urbanisme pour préciser que les PLU peuvent « délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels les programmes de logements doivent comporter une proportion de logements d'une taille minimale qu'ils fixent ».

Partant, il est permis de s’interroger sur les prescriptions d’urbanisme limitant le nombre de logements par bâtiment et/ou par unité foncière.

Il est vrai que la jurisprudence foisonne d’exemples où le juge administratif a fait application de telles prescriptions. Toutefois, ces exemples ne sont pas nécessairement significatif dès lors que cette question ne relève pas du champ d’application de la loi et, par voie de conséquence, que l’illégalité d’une telle prescription ne peut pas être évoquée d’office pas le juge administratif ; à défaut pour les parties requérantes, ou défenderesses, d’invoquer l’illégalité de ces prescriptions, le juge administratif est donc tenu d’en faire application.

Sur ce point, on peut en effet relever que suivant le moyen présenté en ce sens par les parties la Cour administrative d’appel de Paris a pu annuler l’article 14 d’un POS règlementant le nombre de logements par terrain (C.A.A Paris, 12 octobre 2004, Ferrand, n° 02PA01835) – au motif que tel n’était pas l’objet du COS – alors que le Conseil d’Etat a pu valider l’application d’une prescription équivalente à un permis de construire (CE, 11 décembre 1998, commune de Bartenheim, n° 155143).

Or, en l’espèce, c’est donc la Cour qui a d’elle-même donné à l’article 5 en cause une interprétation au terme de laquelle cet article vise non seulement le nombre de bâtiments et son type mais également le nombre « d’unités habitation » sur le terrain et, donc, au final, le nombre de « logements » et non pas donc seulement, comme le soutenait la société requérante, « toute construction individuelle présentant l'aspect d'un pavillon et pouvant comprendre deux, voire plusieurs logements »

Mais quoi que l’on puisse penser du bien fondé de cette interprétation, on peut surtout s’interroger sur son utilité dès lors que le permis de construire en cause a au final été annulé pour le motif suivant:

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet porte sur la construction de trois pavillons, les pavillons 1 et 3 comportant chacun deux logements, sous la forme de deux maisons jumelées ; que le projet doit par conséquent être regardé, aux sens des dispositions précitées de l'article UG 5, qui visent à encadrer le nombre de maisons individuelles pouvant être implantées sur une même parcelle, comme emportant la réalisation de cinq maisons individuelles ; qu'il est constant que la superficie totale du terrain d'assiette du projet est de 2 527 m² et est donc inférieure à la surface minimum de 4 000 m² exigée par lesdites dispositions ; que, dès lors, les premiers juges étaient fondés à estimer que les dispositions précitées de l'article UG 5 A précitées du règlement d'occupation des sols de la commune de Louveciennes avaient été méconnues ».

En d’autres termes, chacune des « unités d’habitation » projetées avait vocation à être aménagée dans une maison ; deux des trois constructions présentées par le pétitionnaire comme constituant chacune un pavillon réunissant en fait deux maisons jumelées, c’est-à-dire a priori sous la forme de deux maisons accolées « de telle sorte que, sous réserve de décrochements minimes, leurs côtés se touchent entièrement » (CE. 7 mars 2008, Commune du Lavandou, req. n°297.831).

Or, comme on le sait, deux bâtiments accolés, voire jumelés n’en constituent pas pour autant une construction unique puisqu’à titre d’exemple, il a été jugé que :

« Considérant qu'aux termes de l'article UE 1-8 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Saint-Chéron, applicable au projet litigieux, La construction de plusieurs bâtiments sur une même propriété est autorisée à condition que la distance horizontale comptée entre tous les points du bâtiment soit au moins égale à (...) la hauteur de la façade la plus haute, avec un minimum de huit mètres, si la façade la plus basse comporte des baies principales assurant l'éclairement des pièces principales ou de travail ; qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que les maisons de ville numérotées 2, 3, 4, 5 et 6 dans la demande de permis de construire qui, bien qu'accolées les unes aux autres autour d'une cour, sont destinées à être occupées séparément, ont ainsi le caractère de bâtiments distincts au sens des dispositions rappelées ci-dessus ; que ces maisons présentent toutes des ouvertures principales les unes vers les autres alors qu'elles sont séparées en plusieurs points par des distances inférieures à six mètres ; qu'il suit de là que le juge des référés du tribunal administratif de Versailles a commis une erreur de droit en jugeant que le moyen relatif à l'inobservation de la disposition précitée du règlement du plan d'occupation des sols n'était pas de nature à créer un doute sérieux quant à la légalité du permis de construire litigieux ; que M. X est dès lors fondé à demander l'annulation de l'ordonnance attaquée » (CE. 7 mai Boisdeffre, req. n°251.596) ;

ou encore, et pour application de l’article 5 d’un règlement, que :

« Considérant que les constructions projetées, présentées dans le dossier de demande du permis de construire litigieux comme deux bâtiments à usage d'habitations totalisant trois logements, ne présentent aucune différence avec celles qui avaient fait l'objet d'une première demande de permis, qui portait sur la construction d'un ensemble de trois maisons ; que le projet ne prévoit pas de parties communes aux bâtiments, à l'exception de la partie du sous-sol destinée au stationnement des véhicules ; qu'ainsi, et bien que les deux constructions jumelées comportent certaines superstructures et une dalle uniques, ce projet doit être regardé, pour l'application des dispositions réglementaires précitées, comme portant en réalité sur la réalisation de trois pavillons, dont deux accolés » (CAA. Paris, 31 décembre 2004, SCI Sceaux Desgranges, req. n°01PA00560).

Ainsi, en l’espèce, dès lors que le projet constituait d’un point de vue constructif non pas en trois pavillons mais en cinq maisons, il n’y avait donc même pas lieu, compte tenu de la superficie du terrain à construire, de rechercher le nombre d’unités d’habitation en résultant… Il n'en demeure pas moins qu'a priori, si le projet avait effectivement consisté en seulement trois bâtiments prenant la forme d'un pavillon, le permis de construire en cause aurait néanmoins été censuré.

Reste donc l’intérêt de cette décision : un règlement d’urbanisme ou du moins certaines de ses prescriptions semblent donc pouvoir réglementer le nombre d’unités d’habitation par terrain (et d’aucun relèveront surement qu’il s’agit encore d’une jurisprudence de la Cour administrative d’appel de Versailles...).

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés