JURISURBA - Actualité du droit de l'urbanisme

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31 janvier 2008

Quel contrôle de l’équilibre économique et financier d’un projet d’Unité Touristique Nouvelle ?

Si le dossier de demande d’autorisation d’UTN ne doit pas exposer les conditions générales de l’équilibre économique et financier du projet de façon erronée, insincère ou irréaliste, il n’incombe cependant pas à l’administration, ni par voie de conséquence au juge administratif, d’apprécier la viabilité économique et financière de ce projet.

CAA. Bordeaux, 2 juillet 2007, ADPACE, req. n°04BX01267


Positivons : les dysfonctionnements actuels du site Légifrance nous amènent à revenir sur un arrêt, d’ailleurs pas si ancien, que nous avions à l’époque relever dans une « veille jurisprudentielle mensuelle », lequel nous permet de traiter pour la première fois ici, si notre mémoire est bonne et nos archives à jour, des autorisations d’Unité Touristique Nouvelle (UTN).

Sans exposer dans le détail, la nature et le régime spécifique de cette autorisation relative à l’utilisation du sol – car c’en est une (CAA, Bordeaux, 28 décembre 1995, Association de défense du Lac de Lourdes, req. n°95.121 ; CAA. Marseille, 8 décembre 2005, req. n°02MA00707) – celle-ci nous semble pouvoir être présentée comme se situant à la croisée des chemins des différents « outils » prévus par le droit de l’urbanisme puisqu’elles empruntent tant à la planification urbaine et à l’aménagement qu’aux autorisations d’urbanisme stricto sensu.

Pour partie, on retrouve, d’ailleurs, cette spécificité dans le dossier de demande que se doit de produire le pétitionnaire au titre de l’article R.145-6 du Code de l’urbanisme (anciennement R.145-2) dont on rappellera qu’il dispose que :

« La demande est accompagnée d'un dossier comportant un rapport et des documents graphiques précisant :
1° L'état des milieux naturels, des paysages, du site et de son environnement, comprenant le cas échéant l'historique de l'enneigement local, l'état du bâti, des infrastructures et des équipements touristiques existants avec leurs conditions de fréquentation, ainsi que les principales caractéristiques de l'économie locale ;
2° Les caractéristiques principales du projet et, notamment, de la demande à satisfaire, des modes d'exploitation et de promotion des hébergements et des équipements, ainsi que, lorsque le projet porte sur la création ou l'extension de remontées mécaniques, les caractéristiques du domaine skiable, faisant apparaître les pistes nouvelles susceptibles d'être créées ;
3° Les risques naturels auxquels le projet peut être exposé ainsi que les mesures nécessaires pour les prévenir ;
4° Les effets prévisibles du projet sur le trafic et la circulation locale, l'économie agricole, les peuplements forestiers, les terres agricoles, pastorales et forestières, les milieux naturels, les paysages et l'environnement, notamment la ressource en eau et la qualité des eaux, ainsi que les mesures de suppression, compensation et réhabilitation à prévoir, et l'estimation de leur coût ;
5° Les conditions générales de l'équilibre économique et financier du projet » ;

puisque ce dernier impose ainsi la production de documents constitutif d’un dossier à l’objet et au contenu pas si éloignés d’une étude d’impact mais qu’il ne constitue pourtant pas (CAA. Lyon, 18 juillet 2000, Cne de Mont de Lans, req. n°96LY02821). Et c’est, bien entendu, l’exigence d’un exposé des « conditions générales de l’équilibre économique et financier du projet » qui s’avère le plus spécifique.

C’est, d’ailleurs, sur ce point, notamment, que devait être contestée l’autorisation d’UTN en litige dans l’affaire objet de l’arrêté ici commenté par l’association requérante, laquelle soutenait que non seulement le dossier produit par le pétitionnaire était insuffisant à cet égard mais encore qu’en délivrant cette autorisation le Préfet de Région aurait entaché sa décision d’une erreur manifeste d’appréciation puisque la viabilité économique et financière du projet n’était pas établie.

S’agissant de l’aspect formel du dossier, l’exposé des conditions générales de l’équilibre économique et financier du projet constitue une formalité substantielle dont il résulte que le juge administratif contrôle non seulement la présence au dossier mais également son caractère complet et adéquat.

A cet égard, la décision rendue par la Cour administrative d’appel de Bordeaux est donc classique puisque, sur ce point, celle-ci a jugé que :

« Considérant qu’il ne ressort pas des pièces du dossier que les données relatives aux conditions générales de l'équilibre économique et financier du projet, notamment celles concernant le montant des recettes et des dépenses de l'opération soient erronées, insincères ou irréalistes ; que, dans ces conditions, le dossier au vu duquel la décision d'autorisation a été prise répond également aux exigences des dispositions précitées du 5° de l'article R. 145-2 du code de l'urbanisme ».

Mais si l’on prescrit au pétitionnaire de produire un dossier exposant les conditions générales de l’équilibre économique et financier du projet, lesquelles doivent donc reposées sur des données exactes et présentées de façon sincère et surtout réaliste, force est de donc de considérer qu’il incombe à l’administration puis, le cas échéant, au juge administratif d’en contrôler sur le fond, au moins de manière restreinte, la viabilité économique et financière du projet ; ce que pouvait, d’ailleurs, laisser à penser certaines décisions rendues en la matière par la Cour administrative d’appel de Marseille, laquelle a pu juger que :

« Considérant, d'une part, que la circonstance que l'équilibre économique et financier de l'unité touristique nouvelle PORTE DES NEIGES ne puisse être réalisé qu'à la condition que la SA PORTE DES NEIGES obtienne la concession des remontées mécaniques, n'est pas par elle-même de nature à faire obstacle à la délivrance de l'autorisation de création ; que, d'autre part, il ne ressort pas des pièces du dossier que les données relatives aux estimations des recettes, notamment en ce qui concerne les recettes des remontées mécaniques, et celles relatives au montant des dépenses nécessaires à la réalisation du projet, notamment en ce qui concerne le coût des mesures compensatoires et des équipements publics, doivent être regardées comme erronées ou insincères ; que, par suite, c'est à tort que, pour annuler la décision du préfet de Région Midi-Pyrénées du 16 décembre 1996, le tribunal administratif a estimé que les conditions générales de l'équilibre économique et financier du projet n'étaient pas réunies » (CAA. Marseille, 30 août 2001, FENEC, req. n°99MA02269);

Et :

« Considérant qu'il n'est pas établi que les conditions de l'équilibre économique et financier du projet ne seraient pas réunies » (CAA. Marseille, 30 août 2001, FENEC, req. n°98MA00513) ;

en sous-entendant ainsi que la circonstance que ces conditions ne soient effectivement pas réunies pourrait avoir une incidence sur la légalité d’une autorisation d’UTN et, donc, qu’il incomberait alors au juge administratif d’opérer un contrôle sur ce point puisque dans ces deux affaires le moyen a été rejeté non pas comme inopérant mais comme manquant en fait et ce, sans être assorti du classique « en tout état de cause ».

Pourtant, la Cour administrative d’appel de Bordeaux a donc très clairement jugé que :

« Considérant, en quatrième lieu, que si les dispositions précitées du 4° de l'article 145-2 du code de l'urbanisme prévoient que le dossier de demande d'autorisation d'une unité touristique nouvelle comporte des indications sur l'équilibre économique et financier du projet présenté, il n'appartient pas au préfet compétent pour délivrer l'autorisation de porter une appréciation sur la viabilité économique et financière de ce projet ; que le moyen tiré de ce que ledit préfet aurait commis une erreur manifeste d'appréciation sur la viabilité économique du projet de l'unité touristique nouvelle « des Bouscaillous », qui est ainsi inopérant, doit par suite être écarté ».

En résumé, si le dossier de demande d’autorisation d’UTN ne doit pas exposer les conditions générales de l’équilibre économique et financier du projet de façon erronée, insincère ou irréaliste, il n’incombe cependant pas à l’administration, ni par voie de conséquence au juge administratif, d’apprécier la viabilité économique et financière de ce projet.

Mais dès lors, on voit mal quelle est l’utilité de prescrire au pétitionnaire la production d’un dossier analysant de façon détaillée et précise les conditions générales de l’équilibre économique et financier du projet, si celles-ci n’intéressent pas la légalité de l’autorisation d’UTN et si, par voie de conséquence et en toute hypothèse, elles n’ont pas à faire l’objet d’un contrôle au fond de l’administration et du juge administratif.

D’ailleurs, cette interprétation de l’article R.145-6 du Code de l’urbanisme ne pourra que conduire le pétitionnaire à produire un dossier exempt de toute critique formelle sur ce point puisqu’il pourra, sans crainte, produire un « bilan » faisant ressortir l’absence de viabilité économique et financière du projet dès lors que celui-ci repose sur des données exactes et présentées de façon sincère et réaliste…

De ce fait, la seule utilité que l’on pourrait trouver sur ce point à l’article précité et d’amener ainsi le pétitionnaire à réfléchir sur la viabilité de son projet et sur l’opportunité de le mener à terme.

Il reste que si tel est le cas, cet objectif nous paraît incompatible avec le délai de validité d’une autorisation d’UTN – quatre ans – permettant d’engager la réalisation du projet bien après l’étude de sa viabilité économique et financière et dans un secteur particulièrement sujet aux retournements de conjoncture.

Mais pour conclure, on précisera que ce n’est pas tant la décision de la Cour administrative d’appel de Bordeaux qui nous surprend que, plus fondamentalement, l’existence du point 5° de l’article R.145-6 du Code de l’urbanisme puisque si l’on voulait lui reconnaître une portée sur le fond, force est d’admettre qu’elle ne pourrait que conduire le juge administratif à pratiquer un contrôle touchant à l’utilité du projet ; contrôle étranger au droit de l’urbanisme – y compris pour le « cousin » du droit de l’expropriation que l’on peut voir dans le droit de préemption (en ce sens : CAA. Douai, 9 février 2006, Communauté urbaine d’Arras, req. 05DA00504 & CAA. Bordeaux, 12 septembre 2006, M. X., req. n°03BX02110) – si ce n’est pour ce qui a trait à la déclaration de « PIG » (CE.21 juin 1999, Cne de la Courneuve, req. n°179.612), laquelle est, d’ailleurs, très proche de par son objet et ses effets sur le document local d’urbanisme de la déclaration d’utilité publique.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat à la Cour
Cabinet FRÊCHE & Associés

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PUBLICATION : UN NOUVEAU (TRES BON) CODE

Présentation de l'éditeur :

"Pratique et exhaustif, cet ouvrage présente la réforme du permis de construire et des autorisations d'urbanisme issue de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005. Il intègre les modifications les plus récentes parmi lesquelles : - le décret d'application n° 2007-18 du 5 janvier 2007 ; - le décret n° 2007-452 du 25 mars 2007 relatif aux secteurs sauvegardés ; - le décret n° 2007-783 du 10 mai 2007 délimitant des opérations d'intérêt national ; - le décret n° 2007-1177 du 3 août 2007 relatif aux études de sécurité publique. Ainsi, le Code de l'urbanisme 2008 tient compte, notamment, des dispositions relatives : - à la réduction du nombre des autorisations d'urbanisme ; - à la modification en profondeur des procédures pour les usagers et les instructions ; - à la faculté de délivrer un certificat d'urbanisme tacite ; - aux conditions plus strictes en matière de délais d'instruction. L'éditeur a fait le choix d'une présentation atypique pour cet ouvrage, justifiée par la volonté affichée de vous permettre de disposer de toutes les législations et réglementations invocables en cette période charnière de réforme, et donc d'un véritable outil opérationnel. Dans cet esprit, vous trouverez au sein de cet ouvrage, tout d'abord, le Nouveau Code de l'urbanisme, qui comprend l'ensemble des dispositions applicables à compter du 1er octobre 2007. Puis, en outre. l'intégralité de l'Ancien Code de l'urbanisme qui, quant à lui, regroupe l'ensemble des dispositions en vigueur jusqu'au 30 septembre 2007. Enfin, un index très détaillé permet une navigation des plus aisées au sein de l'ouvrage, en faisant un véritable instrument du quotidien pour tous les praticiens".

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

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VEILLES REGLEMENTAIRE & ADMINISTRATIVES : Publication du recueil des textes du GRIDAUH (2007)

Publication, comme chaque année, de la "bible" que constitue la compilation des textes et de la doctrine effectuée par le GRIDAUH

 

REVUE TEXTES ET DOC 1ER SEMESTRE.doc

REVUE TEXTES ET DOC 2ND SEMESTRE.doc

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

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24 janvier 2008

De l’appréciation du délit de reconstruction sans autorisation mais à l’identique par le juge pénal

La reconstruction sans autorisation mais à l’identique d’une maison sinistrée sur un terrain couvert par un POS se bornant à interdire les constructions nouvelles ainsi que l’aménagement et l’extension des constructions existantes n’est pas constitutive d’une infraction à ce POS.

CA. Paris, 13 Ch. Section B, 12 octobre 2007, Mme Papin, n°07-03115.pdf07-03115.pdf


Voici un arrêt intéressant en ce qu’il permet d’appréhender les discordances de la jurisprudence administrative et de la jurisprudence judiciaire au sujet de la notion de construction existante et ce, dans le cadre du problème particulier de la reconstruction à l’identique après sinistre.

Dans cette affaire, Madame Papin avait acquis, en nombre 2003, un ensemble immobilier composé d’un terrain et d’une maison – inhabitée alors depuis deux ans – à la faveur d’un acte notarié indiquant expressément que cette maison avait été édifiée sans autorisation.

Mais à la suite d’une tempête survenue en janvier 2004, Madame Papin devait reconstruire cette maison ; ce qu’il fit à l’identique mais sans avoir obtenu le permis de construire nécessaire à cet effet.

Au mois de mars 2004, Madame Papin devait ainsi être poursuivi du double chef, d’une part, de construction sans autorisation et, d’autre part, de violation des prescriptions du règlement de la zone ND du POS communal, lequel, en substance, interdisait tant les constructions nouvelles que les travaux d’aménagement et d’extension des constructions existantes.

Mais si la chambre correctionnelle du Tribunal de Grande Instance de Meaux puis la Cour d’appel de Paris décidèrent de condamner la prévenue pour construction sans autorisation – en relevant qu’elle ne pouvait ignorer que sa maison avait été édifiée sans qu’aucun permis de construire de construire n’ait jamais été obtenue dès lors que cela était expressément précisé dans l’acte de vente de cette maison – ils la relaxèrent, en revanche, du chef de violation des prescriptions du POS au motif, précisément, que l’article 1er du règlement de la zone ND se bornait à interdire les constructions nouvelles ainsi que l’aménagement et l’extension des constructions existantes mais ne traitait pas « le cas d’une reconstruction en cas de sinistre ».

Il est vrai que l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme dispose « la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement » ; ce qui induit, notamment, qu’un règlement local d’urbanisme n’interdisant pas expressément les « reconstructions à l’identique » doit être réputé les autoriser dans les conditions définies par cet article (CE. 23 février 2005, Hutin, req. n°271.270).

Il reste que cet article précise que ce principe vaut pour la reconstruction à l’identique d’un bâtiment sinistré « dès lors qu'il a été régulièrement édifié ».

On sait, d’ailleurs, que c’est dans le cadre de l’application de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme que le Conseil d’Etat a eu l’occasion de préciser ce qu’était une construction dotée d’une existence légale en jugeant que ne constituaient pas des constructions régulières, notamment, au sens de l’article précité (CE. 5 mars 2003, Nicolas Lepoutre, req. n°252.422) :

- tout d’abord, les constructions édifiées sans autorisation, c’est-à-dire sans qu’une autorisation ait été obtenue ou sur le fondement d’une autorisation ayant précédemment été annulée, retirée ou frappée de caducité ;

- ensuite, les constructions initialement régulières mais devenues illégales du fait de l’annulation ou de retrait ultérieur de l’autorisation en exécution de laquelle elles ont été construites ;

- enfin, les constructions édifiées en méconnaissance de l’autorisation obtenue à cet effet.

Il s’ensuit qu’en l’espèce, la maison acquise par la prévenue constituait une construction illégale au sens de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme ne pouvant, par voie de conséquence, bénéficier de son dispositif.

Dès lors qu’au regard du droit de reconstruire à l’identique posé par cet article, la maison en cause était dépourvue de toute existence légale, la prévenue n’aurait donc pas pu s’en prévaloir pour obtenir le permis de la (re)construire ou, le cas échéant, pour obtenir l’annulation du refus opposé à sa demande par le juge administratif, lequel n’aurait pu que considérer que cette demande tendait à la réalisation d’une construction nouvelle, interdite par l’article ND.1 du POS communal.

Il reste que la notion de construction existante est le plus bel exemple des discordances pouvant affectées la jurisprudence administrative et la jurisprudence pénale.

En effet, si pour le juge administratif une construction réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait jamais été obtenu demeure illégale et donc inexistante tant qu’elle n’a pas été régularisée – ce que le nouvel article L.111-12 du Code de l’urbanisme n’est pas, en lui-même, de nature à modifier, compte tenu des exceptions qu’il prévoit au principe de la « prescription décennale » qu’il institue – pour le juge judiciaire, en revanche, la prescription de l’action publique ôte aux faits tout caractère délictueux, si bien qu’en raison de cette prescription un bâtiment édifié sans autorisation peut accéder au statut de construction régulière (Cass. crim., 27 octobre 1993, Derrien, pourvoi n°92-82.372).

En résumé et pour le juge pénal, une construction édifiée sans autorisation peut être régularisée et, par voie de conséquence, acquérir une existence légale par le seul effet du temps : en l’occurrence, trois ans à compter de l’achèvement des travaux (pour autant, bien entendu, qu’aucun acte de poursuite n’ait été pris durant cette période).

Sauf à considérer que l’arrêt commenté ce jour est totalement erroné, c’est donc cette position de la jurisprudence pénale qui nous semble pouvoir en expliquer sa portée sur ce point (bien qu’il soit dépourvu de toute motivation spécifique à cet égard…) : la maison démolie étant ancienne et le délit de construction sans autorisation prescrit, celle-ci semble donc avoir été considérée comme une construction légalement existante et, partant, les travaux litigieux comme tendant à sa reconstruction à l’identique et non pas à la création d’une construction nouvelle au regard de l’article ND.1 du POS communal.

Il reste que si la circonstance que « les murs ont été reconstruits avec des parpaings et non avec des plaques de béton » est, en tout état de cause et comme l’a relevé la Cour, sans incidence puisque l’application de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme ne s’oppose pas à l’existence de certaines différences mineures entre le bâtiment démoli et l‘ouvrage reconstruire (CE. 6 décembre 1993, Epx Bohn, req. n°103.884), la Cour d’appel de Paris a également fait preuve d’une conception particulièrement extensive de la notion de « reconstruction après sinistre ».

Il convient, en effet, de relever que sa décision souligne que la prévenue avait « expliqué qu’après la tempête intervenue en janvier 2004, la toiture avait été abîmée ainsi qu’un mur côté Marne ; son mari avait d’abord fait tomber le toit, provoquant l’effondrement de deux murs en très mauvais état, et ils avaient du reconstruire ».

Or, pour que l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme trouve à s’appliquer, il est certes impératif que les travaux projetés visent à reconstituer à l’identique la situation antérieure mais il est également nécessaire qu’il y ait reconstruction, ce qui implique qu’au préalable il y ait eu démolition et que celle-ci ait été directement provoquée par un sinistre.

Dès lors il va sans dire que pour le juge administratif la demande de permis de construire qu’aurait dû formuler Madame Papin n’aurait pas pu bénéficier des dispositions de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme puisque, d’une part, une « toiture abimée » n’est évidemment pas synonyme de démolition de l’ouvrage et n’appelle, d’ailleurs, que des travaux de réfection et que, d’autre part, ce n’est donc pas la tempête de janvier 2004 qui avait emporter la démolition de la maison existante mais l’intervention (malheureuse) de l’époux de la prévenue. A titre d’exemple, on peut en effet relever que la Cour administrative d’appel de Marseille a refusé le bénéfice du dispositif prévu par l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme à la reconstruction d’un bâtiment déstabilisé par l’exécution de travaux dont la démolition s’imposait, en conséquence, pour des motifs techniques et de sécurité (CAA. Marseille, 21 mars 2002, Cne de Nîmes, req. n°98MA01738).

A ce stade, il pourrait être opposé à la présente analyse d’apprécier le sens et la portée de l’arrêté commenté au regard de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme alors que cet arrêt n’y fait jamais référence.

Il reste que le fondement de cette décision sur ce point tient, rappelons-le, à ce que le POS communal se bornait à interdire les constructions nouvelles ainsi que l’aménagement et l’extension des constructions existantes mais ne traitait pas « le cas d’une reconstruction en cas de sinistre ».

Or, un bâtiment reconstruit même à l'indentique et après sinistre constitue nécessairement une construction nouvelle ; telle étant la raison d’être de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme : déroger aux principes applicables à une telle construction.

Au regard du Code de l’urbanisme, la distinction « construction nouvelle » et « reconstruction après sinistre » ne se justifie donc que dans le cadre de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme. En dehors de ce cadre, la (re)construction projetée par Madame Papin ne pouvait ou n’aurait pu qu’être considérée comme une construction nouvelle au sens de l’article ND.1 du POS communal.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

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Veille règlementaire : Réponse ministérielle (commentée) sur l’article L.111-12 du Code de l’urbanisme

QUESTION n°°3439 (publiée au JO le 21/08/2007, p. 5310 / Réponse publiée au JO le 15/01/2008, p. 357)

Texte de la question :

« Reprenant les termes de la question écrite qu'elle avait posée le 6 février 2007 sous la précédente législature, demeurée sans réponse, Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de Mme la ministre de l'économie, des finances et de l'emploi sur la situation d'une personne qui a construit une maison de manière illégale, c'est-à-dire soit sans permis de construire, soit en ne respectant pas le permis de construire. En matière pénale, la prescription est de trois ans. Par contre, du point de vue administratif, le bâtiment reste illégal. Elle souhaiterait savoir, dans ces conditions, si le propriétaire de la maison en cause peut au bout d'une certaine période demander un permis de construire pour réaliser des travaux complémentaires sur son bâtiment. »

Texte de la réponse :

« S'agissant de la situation en matière pénale d'une personne qui a construit une maison d'une manière illégale, c'est-à-dire soit sans permis de construire, soit en ne respectant pas celui-ci, la prescription est de trois ans. En revanche, du point de vue administratif, le bâtiment reste illégal. S'agissant de la demande d'un permis de construire, au bout d'une certaine période, pour réaliser des travaux complémentaires sur le bâtiment en cause, l'article 9 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL) a introduit dans le code de l'urbanisme l'article L. 111-12 qui prévoit que, lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux (devenue déclaration préalable depuis le 1er octobre 2007) ne peut pas être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. Cependant, cet article précise que ces dispositions ne sont pas applicables : a) Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessure de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ; b) Lorsqu'une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13 ; c) Lorsque la construction est située dans un site classé, en application des articles L. 341-2 et suivants du code de l'environnement, ou dans un parc naturel créé en application des articles L. 331-1 et suivants du même code ; d) Lorsque la construction est sur le domaine public ; e) Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ; f) Dans les zones visées au 1° du II de l'article L. 562-1 du code de l'environnement. L'exécution de travaux complémentaires sur une maison édifiée d'une manière illégale nécessite donc que le bénéficiaire des travaux, dès lors que sa construction n'entre pas dans les exceptions susvisées, obtienne un permis de construire tendant à régulariser administrativement l'irrégularité commise. Par la suite, selon la nature ou l'ampleur des travaux complémentaires projetés, deux hypothèses peuvent se présenter : soit les travaux complémentaires ne nécessitent aucune autorisation d'urbanisme et sont compatibles avec les règles de fond applicables au terrain d'assiette du projet et, dans ce cas, ils peuvent être exécutés sans autre formalité ; soit ces travaux nécessitent une autorisation d'urbanisme et, dans ce cas, leur réalisation reste soumise à l'accord préalable de l'autorité compétente en la matière. Il serait prématuré de se prononcer sur les conséquences réelles de ces nouvelles dispositions, qui ne manqueront pas d'être soumises à l'appréciation du juge administratif. Enfin, dans l'hypothèse où la période décennale précitée n'est pas encore écoulée, un permis de construire portant sur des éléments indissociables de l'immeuble édifié d'une manière illégale ne peut être légalement accordé que s'il a aussi pour objet de permettre la régularisation de la partie édifiée en infraction, si les règles d'urbanisme applicables au terrain d'assiette de l'ensemble de la construction le permettent ».

* * *

Voici une réponse intéressante non pas pour l’appréciation qu’elle livre mais pour ce sur quoi elle omet –sciemment ( ?) – de se prononcer (« il serait prématuré de se prononcer sur les conséquences réelles de ces nouvelles dispositions, qui ne manqueront pas d'être soumises à l'appréciation du juge administratif »…) ; ce qui, d’ailleurs, ne manque pas de surprendre dès lors que le Ministère attributaire de la question et, donc, l’auteur de cette réponse est le Ministère de l’écologie, du développement et de l’aménagement durables dont on rappellera qu’il est dirigé par l’auteur de la loi du 13 juillet 2006 dont résulte, notamment, l’article L.111-12 du Code de l’urbanisme.

On sait, en effet, que si le juge judiciaire considère qu’une construction illégalement édifiée se trouve régularisée par la seule prescription de l’action publique et accède ainsi au statut de construction juridiquement existante (Cass. crim. 9 mars 1993, François Derrien, pourvoi n°92-82372), telle n’est pas la position du juge administratif, lequel considérait qu’en toute hypothèse, une construction illégale – c’est-à-dire, en substance, celle édifiée sans que l’autorisation d’urbanisme requise n’ait été obtenue, en méconnaissance des prescriptions de cette dernière ou en exécution d’une autorisation annulée ou retirée – le demeure indéfiniment ou, plus précisément, tant qu’elle n’a pas été régularisée par l’obtention d’une autorisation adéquate (CE. 9 juillet 1986, Mme Thalamy, req. n° 51.172).

Selon le principe posée par cette jurisprudence, lorsque de nouveaux travaux était projetés sur une construction illégale au regard du droit de l’urbanisme, le constructeur devait obtenir une autorisation ayant pour objet, d’une part, de régulariser cette dernière et, d’autre part, d’autoriser ces nouveaux travaux ; ce qui peut, notamment, avoir pour conséquence d’impliquer l’obtention d’un permis de construire alors que les travaux projetés n’exigent, en eux-mêmes, qu’une déclaration de travaux (CE. 30 mars 1994, Gigoult, req. n°137.881).

Mais surtout la jurisprudence dite « Thalamy » avait pour conséquence d’exclure toute possibilité de travaux sur une construction illégale lorsque sa régularisation n’est pas possible au regard des normes d’urbanisme alors en vigueur, quand bien même cette construction aurait-elle pu être régulièrement autorisée au regard des normes applicables à l’époque où les travaux ont été accomplis.

C’est pourquoi, par ce nouvel article L.111-12 au code de l’urbanisme, la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 dite « ENL » est venue limiter la portée de la jurisprudence « Thalamy » par l’introduction d’une prescription administrative décennale, laquelle connaît cependant un certain nombre d’exceptions.

Il résulte de cette prescription décennale que lorsque la construction pour être illégale est achevée depuis plus de dix ans, de nouveaux travaux peuvent être entrepris sur celle-ci sans qu’il soit besoin d’en opérer préalablement ou concomitamment la régularisation.

Par voie de conséquence, ces nouveaux travaux sont assujettis à l’obtention d’une autorisation dont la nature dépend exclusivement de celle de ces travaux et, bien plus, peuvent être régulièrement réalisés sans autorisation lorsqu’au regard des dispositions issus du décret n°2007-18 du 5 janvier 2007, ils sont exemptés de toute formalité.

Le nouvel article L.111-12 du code de l’urbanisme vise six cas où le principe posé par son alinéa 1er n’est pas applicable et où, en d’autres termes, la construction illégale ne peut bénéficier d’aucune prescription, quelle que soit l’ancienneté de son achèvement. Cet article précise, en effet, que

« Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :
a) Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;
b) Lorsqu'une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13 ;
c) Lorsque la construction est située dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du code de l'environnement ou un parc naturel créé en application des articles L. 331-1 et suivants du même code ;
d) Lorsque la construction est sur le domaine public ;
e) Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ;
f) Dans les zones visées au 1º du II de l'article L. 562-1 du code de l'environnement ».

Or, s’il est clair que dans le cas visé par la question objet de la réponse commenté ce jour, la construction en cause ne saurait bénéficier de la prescription décennale introduite par l’article précité puisqu’édifiée sans qu’aucun permis de construire n’ait jamais été obtenu à cet effet, on aurait apprécier que l’auteur de cette réponse donne son interprétation de l’exception prévue au point e) de cet article tant sa rédaction est imprécise quant à son champ d’application.

En effet, s’il est clair que cette prescription bénéficie aux constructions réalisées en méconnaissance des prescriptions du permis de construire et s’il ne fait pas de doute qu’en sont donc, en toute hypothèse, exclues les constructions édifiées sans qu’aucun permis de construire n’ait jamais été obtenu, la réponse est moins évidente s’agissant des constructions réalisées en exécution d’un permis de construire ultérieurement annulé ou retiré.

Au regard du droit de l’urbanisme et de la jurisprudence dite « Thalamy » ces constructions sont, en effet, assimilées à celles réalisées sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu dont relèvent, d’ailleurs, celles entreprises en exécution d’une autorisation précédemment annulée ou précédemment frappée de caducité. En outre, compte tenu de l’effet rétroactif attaché à l’annulation ou au retrait d’un permis de construire, la construction édifiée en exécution de ce dernier doit, au regard du droit de l’urbanisme « opérationnel », être réputée réalisée sans permis de construire.

Dès lors, il faudrait donc en conclure que la prescription décennale introduite par le nouvel article L.111-12 du code de l’urbanisme ne bénéficie pas non plus aux constructions réalisées en exécution d’un permis de construire ayant ultérieurement disparu de l’ordonnancement juridique. Mas ce n’est pas si sûr.

Tout d’abord, force est de considérer que le trouble à l’ordre public résultant d’une construction rendue illégale par voie de conséquence de l’annulation ultérieure de son permis de construire est bien moindre que celui généré par une construction réalisée sans qu’aucune autorisation n’est jamais été obtenue ; sans compter que l’annulation du permis de construire peut résulter d’un simple vice de forme ou de procédure.

D’ailleurs, nonobstant l’effet rétroactif attaché à l’annulation d’un permis de construire, celui qui l’a mis en œuvre ne se rend pas coupable d’un délit de construction sans autorisation au regard de l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme ; sauf à ce qu’il l’ait obtenue par fraude (Cass. crim, 30 juin 1981, Bull. crim, n° 226 ; Cass. crim, 15 février 1995, Assoc. des amies de Saint-Palais sur Mer, n° 94-80.739).

Ensuite, dans la mesure où le nouvel article L.111-12 régit les travaux en considération de l’irrégularité de la construction « initiale » et fait courir la prescription qu’il prévoit à compter de son achèvement, il semble que ce soit à cette époque qu’il faille se placer pour apprécier la situation de la construction au regard du droit de l’urbanisme : le fait que le permis de construire ait ultérieurement été annulé ne devrait donc pas avoir d’incidence.

Il reste qu’a contrario, qu’une telle interprétation de la rédaction de l’alinéa 1er du nouvel article L.111-12 pourrait également amener à conclure qu’une construction initialement régulière mais devenue illégale du fait de l’annulation ultérieure de son permis de construire ne fait donc pas partie des cas prévus par cet alinéa et, à ce seul titre, ne peut pas bénéficier de la prescription décennale qu’il prévoit alors que l’auteur des travaux n’a commis aucun délit. La réserve introduite par le point f) ne viserait donc assurément que le cas où un permis de construire n’a jamais été obtenu : il prévoirait donc le cas où un délit a été commis comme une exception à une règle de principe dont le champ d’application ne recouvre pas les cas non-délictuels : ce qui ferait du nouvel article L.111-12 une bien curieuse règle de droit.

Enfin, le point b) du nouvel article L.111-12 du code de l’urbanisme réserve également le cas où « une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l'article L. 480-13 ».

Or, aux termes de ce dernier, la condition première pour qu’une telle action prospère est que, préalablement, le permis de construire ait été annulé du fait d’une méconnaissance d’une règle d’urbanisme ou d’une servitude d’utilité publique.

On voit donc mal quelle serait l’utilité de cette réserve expresse, si une construction réalisée en exécution d’un permis de construire ultérieurement annulé est, en toute hypothèse, exclue du bénéfice de la prescription décennale introduite par le nouvel article L.111-12. Précisément, celle-ci ne semble utile que pour s’opposer – le cas échéant, à titre conservatoire – à la régularisation par le temps de ces constructions menacées de démolition.

D’ailleurs, il ressort des travaux préparatoires de la loi du 13 juillet 2006 dite « ENL » que la réserve prévue par le point e) du nouvel article L.111-12 a été introduite par l’Assemblée Nationale – contre le souhait du Sénat – pour éviter une « prime » au délit de construction sans autorisation.

Pour l’ensemble de ces raisons, il semble donc raisonnable de considérer que la prescription décennale introduite par le nouvel article L.111-12 du code de l’urbanisme a vocation à bénéficier aux constructions réalisées en exécution d’un permis de construire ayant ultérieurement disparu de l’ordonnancement juridique ; sauf, peut-être, à ce qu’il ait été obtenu par fraude.

Il n’en demeure pas moins que l’on aurait pu attendre de l’auteur de cette disposition qu’il se prononce sur sa portée.

Et pour être complet, on relèvera également que le point e) du nouvel article L.111-12 n’exclut du bénéfice de la prescription qu’il prévoit que les constructions réalisées « sans permis de construire » ; ce dont il semble falloir déduire qu’une construction réalisée sans qu’ait été formulée la déclaration préalable requise ou malgré la décision d’opposition qu’elle a appelée pourra, néanmoins, bénéficier de cette prescription décennale.

Une réserve s’impose, cependant, dès lors que, d’une part, le délit de travaux sans déclaration est réprimé au même titre que le délit de travaux sans permis de construire et que, d’autre part, à l’époque de la loi du 13 juillet 2006 dite « ENL », la déclaration de travaux était uniquement conçue comme une dérogation au champ d’application du permis de construire.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

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17 janvier 2008

Sur les aires de stationnement à réaliser en dehors du terrain d’assiette de la construction projetée

Sauf disposition contraire du règlement local d’urbanisme, le respect des prescriptions de son article 12 peut être apprécié en tenant compte de places de stationnement autorisées par le permis de construire mais à réaliser sur une unité foncière distincte de celle devant accueillir la construction projetée.

CAA. Bordeaux, 31 décembre 2007, Cne d’Etaules, req. n°05BX01339


Voici un arrêt à la portée apparemment limitée mais qui s’avère, néanmoins, intéressant en ce qu’il précise l’interprétation d’une rédaction somme toute assez rare de l’article 12 du règlement local d’urbanisme (et à notre connaissance, n’ayant pas été précédemment tranchée), permet de traiter de la question des places de stationnement projetées en dehors du terrain d’assiette de la construction projetée et, plus généralement, de l’idée aussi fausse que répandue et, selon laquelle, un permis de construire doit nécessairement porter sur une seule et même unité foncière.

Dans cette affaire était en cause un permis de construire un immeuble à destination mixte accueillant en rez-de-chaussée cinq locaux commerciaux d’une SHON de 458 mètres carrés et cinq logements d’une SHON de 4449 mètres carrés et prévoyant dix places de stationnement ; une sur le terrain d’assiette de la construction, neuf sur un autre terrain sis à quarantes mètre de ce dernier.

Mais ce permis de construire devait être contesté au motif tiré de sa prétendue méconnaissance de l’article UA.12 du POS communal, lequel disposait que « le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions ou installations doit être assuré en dehors de voies et emprises publiques existantes et ne présenter qu'un seul accès sur les voies publiques existantes, sauf impossibilités techniques ; pour les établissements commerciaux de plus de 200 m2 de surface de vente, il est exigé une place de stationnement pour 20 m2 de superficie de plancher hors oeuvre nette à compter de ce seuil ».

Mais ce moyen devait donc être rejeté par la Cour administrative d’appel de Bordeaux au motif suivant :

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le permis de construire qui avait été délivré à la COMMUNE D'ETAULES par son maire le 5 juin 2004 autorisait la construction d'un immeuble comportant en rez-de-chaussée cinq locaux commerciaux d'une surface hors oeuvre nette de 458 m2 et cinq appartements à l'étage d'une surface hors oeuvre nette de 449 m2 ; que cette autorisation prévoyait neuf aires de stationnement sur une parcelle appartenant à la commune située à quarante mètres de la construction ainsi qu'une dixième aire sur la parcelle d'assiette de cette dernière ; que si la construction comporte des locaux commerciaux dont l'un à destination de supérette, aucun de ceux-ci n'a une surface de vente supérieure à 200 m2 ; que les appartements sont destinés à l'hébergement des commerçants ; qu'aucune difficulté de stationnement n'existe dans le centre du bourg dans lequel se trouve le terrain d'assiette de la construction litigieuse ; que, dans ces conditions, la création de ces dix aires de stationnement est suffisante pour répondre aux besoins de la construction ; que, par suite, c'est à tort que le Tribunal administratif de Poitiers s'est fondé sur la méconnaissance des dispositions précitées de l'article UA du règlement du plan d'occupation des sols pour annuler le permis de construire du 5 juin 2004 ».

En l’espèce et comme devait vraisemblablement l’avoir soutenu le requérant en première instance, il aurait pu être considéré que la construction projetée en ce qu’elle impliquait la réalisation de cinq locaux commerciaux d’une SHON globale de 458 mètres carrés générait, dès lors l’article UA.12 du POS communal disposait que « pour les établissements commerciaux de plus de 200 m2 de surface de vente, il est exigé une place de stationnement pour 20 m2 de superficie de plancher hors œuvre nette à compter de ce seuil », l’obligation d’aménager 12 places de stationnement [(458m² - 200 m²) : 20 = 12,9] ; étant rappelé que, sauf précision contraire, un règlement local d’urbanisme imposant une place par tranche d’une surface déterminée n’exige cette place que par tranche consommée et non par tranche entamée (CE. 8 mars 2002, SCI Télémarrk, req. n°226.631).

Toutefois, la Cour a donc considéré qu’aucune place de stationnement n’était exigible à ce titre puisqu’aucun des locaux commerciaux projetés ne présentait, isolément, une surface supérieure à 200 mètres carrés.

A suivre cette décision, dans le cas où l’article 12 du règlement d’urbanisme local détermine les besoins en stationnement de l’opération projetée en considération de la surface des établissements commerciaux, chacun des locaux commerciaux projetés doit être considéré comme un établissement commercial autonome, si bien que les besoins à satisfaire doivent être déterminés local par local en considération de leur surface respective et non pas en considération de leur surface globale.

Dans une certaine mesure, la décision peut également être retenue comme une illustration de l’indépendance de la législation de l’urbanisme et de la législation dite de l’urbanisme commercial puisqu’à cet égard, le seul fait que chacun des locaux commerciaux à créer ait une surface inférieure à 300 mètres carrés n’aurait pas nécessairement suffit à trancher la question de savoir si cette partie de l’opération projetée était ou non assujettie à autorisation d’exploitation commerciale (« CDEC ») dès lors que L.752-3 du Code de commerce dispose que « sont regardés comme faisant partie d'un même ensemble commercial, qu'ils soient ou non situés dans des bâtiments distincts et qu'une même personne en soit ou non le propriétaire ou l'exploitant, les magasins qui sont réunis sur un même site et qui (…) ont été conçus dans le cadre d'une même opération d'aménagement foncier, que celle-ci soit réalisée en une ou en plusieurs tranches (…) » (art. L.752-3 ; C.com.).

Mais précisément, il n’est pas si certain, selon nous, que l’interprétation de l’UA. 12 retenue par la Cour administrative d’appel de Bordeaux correspondent à la volonté des auteurs du POS dès lors que cet article se référait non pas à la SHON des établissements commerciaux mais à leur surface de vente ; notion totalement distincte de celle de SHON et propre au droit de l’urbanisme commercial (CE. 1er avril 2005, Cne de Chaumont, req. n°259.951 ; Ccl VERCLYTTE, BJDU, n° 4/2005, p.270) : ce qui aurait pu conduire à tenir de leur la surface globale.

Par ailleurs, la Cour a donc pris en compte pour apprécier le caractère suffisant des dix places de stationnement à aménager pour ce qui concerne la partie « logements » de l’opération, les neuf places prévues sur une unité foncière distincte de celle devant accueillir la construction projetée.

Et à cet égard, la décision de la Cour est difficilement contestable dès lors que, d’une part, si l’article UA.12 du POS communal prévoyait que les places devaient être réalisées en dehors des voies et emprises publiques, il n’imposait pas, en revanche, qu’elles le soient sur le terrain d’assiette de la construction projetée et que, d’autre part, l’article L.421-3 du Code de l’urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date des faits, induisait lui-même que les places de stationnement imposées par le règlement local d’urbanise pouvait l’être « sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat » ; ce qu’aujourd’hui prévoit, d’ailleurs, expressément le nouvel article L.123-1-2 du Code de l’urbanisme en disposant que « lorsque le plan local d'urbanisme impose la réalisation d'aires de stationnement, celles-ci peuvent être réalisées sur le terrain d'assiette ou dans son environnement immédiat ».

D’ailleurs, précédemment, la Cour administrative d’appel de Marseille avait pour sa part jugé que :

« Considérant, enfin, qu'aucune disposition du code de l'urbanisme, ni aucune disposition du règlement du plan d'occupation des sols relatif à la zone concernée ou du règlement du lotissement n'impose que toutes les aires de stationnement exigées par ces règlements soient situées sur le même terrain d'implantation que l'immeuble à raison duquel elles sont réalisées ; qu'ainsi qu'il a été dit ci-dessus, le lot AY 14 supportait uniquement une partie des aires de stationnement exigées par le plan d'occupation des sols et n'était séparé du lot supportant le complexe cinématographique que par une voie interne du lotissement ; qu'ainsi, alors même qu'elle portait sur deux unités foncières, une autorisation unique de construire a pu être légalement délivrée » (CAA. Marseille, 17 juin 1999, Préfet du Gard, req. n°98MA01115).

Mais plus généralement, force est de préciser qu’aucune disposition du Code de l’urbanisme ne s’est jamais opposée à ce qu’un même permis de construire porte sur plusieurs unités foncières distinctes, y compris lorsqu’elles ne sont pas contiguës (pour le permis de construire valant division, voir toutefois: CAA. Paris, 20 mai 2000, Cne de Jouars-Ponchartrain, req. n°97PA01305).

Bien plus, lorsque le projet est indivisible, cette indivisibilité impose au pétitionnaire de présenter une demande unique, le cas échéant dans chacune des mairies concernées par son projet lorsque le terrain d’assiette de ce dernier, éventuellement formé de plusieurs unités foncières, est sis sur le territoire de plusieurs communes puisqu’à titre d’exemple le Conseil d’Etat a jugé à propos du permis de construire portant sur les équipements liés à l’opération d’aménagement du seuil de l’Allier (lequel avait été délivré sous forme d’un arrêté conjoint des deux Préfets de Département intéressés) que :

« Considérant qu'en vertu des dispositions combinées des articles L. 421-2-3 et R. 421-9 du code de l'urbanisme toute demande de permis de construire est déposée à la mairie ; que l'établissement public d'aménagement de la Loire et de ses affluents a donc, à bon droit, déposé à la mairie des deux communes concernées la [même] demande de permis de construire le seuil sur l'Allier ; que s'il est constant que chacun des ouvrages compris dans l'aménagement de Naussac II est indispensable au fonctionnement de l'ensemble de l'opération, c'est par une exacte application de la loi que l'établissement public d'aménagement de la Loire et de ses affluents a déposé une demande de permis de construire dans chacune des mairies des communes concernées » (CE. 26 mars 1997, ADLA, req. n°172.183).

Ici encore, force est donc de constater et d’admettre que la réforme des autorisations d’urbanisme et, notamment, le nouvel article R.423-1 du Code de l’urbanisme – dont on rappellera qu’il dispose que « les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés (…) soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux (…) – constituent une vrai fausse nouveauté.



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

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10 janvier 2008

Sur l’appréciation du caractère matériel d’une infraction à un POS ultérieurement annulé

Lorsque le prévenu est poursuivi pour infraction à un POS ultérieurement annulé, il convient d’apprécier la matérialité de l’infraction au regard du POS antérieur conséquemment remis en vigueur en application de l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme.

Cass. crim., 30 oct. 2007, n° 06-88.355


Voici un nouvel arrêt d’importance qui tend à intégrer l’effet rétroactif de l’annulation d’un acte administratif sur l’appréciation du caractère matériel d’une infraction au droit de l’urbanisme, tout en tenant compte des « particularités » de ce droit s’agissant, notamment, des conséquences de l’annulation d’un document local d’urbanisme.

Dans cette affaire, le prévenu avait été verbalisé, le 5 mars 2002, en raison de l’installation d'une cinquantaine de caravanes ainsi que de la réalisation de remblais d'une superficie de 5 000 mètres carrés et d'une hauteur de plus de 2 mètres sur un terrain classé en zone non constructible par le POS communal approuvé le 2 octobre 2000 et ce, sur le fondement de l’article L.160-1, al.1 du Code de l’urbanisme dont on rappellera qu’il dispose que :

« En cas d'infraction aux dispositions des projets d'aménagement et des plans d'urbanisme maintenus en vigueur dans les conditions énoncées soit à l'article L. 124-1, soit à l'article L. 150-1 (2è alinéa), ou en cas d'infraction aux dispositions des plans d'occupation des sols, des plans locaux d'urbanisme, les articles L. 480-1 à L. 480-9 sont applicables, les obligations visées à l'article L. 480-4 s'entendant également de celles résultant des projets et plans mentionnés ci-dessus ».

Mais pour sa défense, le prévenu devait se prévaloir de l’annulation de la délibération du 2 octobre 2000 ayant approuvé le POS communal par le Tribunal administratif de Nice, le 2 juillet 2005.

A priori, cet argument n’avait que peu de chance de prospérer puisque la matérialité de l’infraction s’apprécie à la date des faits si bien que l’illégalité de l’acte s’opposant à la réalisation des travaux litigieux n’a pas d’incidence à cet égard. On sait, en effet, qu’un prévenu poursuivi du chef de construction sans autorisation ne peut utilement se prévaloir de l’illégalité du refus opposé à la demande de permis de construire qu’il avait présenté avant d’engager les travaux (Cass.crim, 16 février 1994, W…, pourvoi n°93-82.129), ni de l’obtention ultérieure d’un permis de construire (Cass.crim, 19 mars 1992, Barbebous, pourvoi n°91-83.290).

Mais en outre, la position de la Chambre criminelle n’est pas différence dans les cas où en conséquence d’une annulation contentieuse de la décision ayant emporté la disparition du permis de construire, ce dernier s’en trouvait ou était susceptible de s’en trouver rétroactivement mis en vigueur.

C’est ainsi que, récemment, la Chambre criminelle de la Cour de Cassation, a étendu sa jurisprudence relative aux travaux entrepris avant l’obtention d’un permis de construire de régularisation aux travaux exécutés entre l’annulation et la remise en vigueur d’un permis de construire, en l’occurrence par le fait d’une décision par laquelle le Conseil d’Etat avait déclaré nul et non avenu (CE. 22 février 2002, Sté Hautes-Roches, req. n°190.696) un précédent arrêt par lequel il avait annulé le permis de construire en cause (CE. 9 juillet 1997, ADSTCO, req. n°133.773), en jugeant, en substance, que malgré l’effet rétroactif d’un arrêt du Conseil d’Etat déclarant nul et non avenu un précédent arrêt par lequel il avait annulé un permis de construire, les travaux entrepris entre ces deux décisions ne peuvent être réputés accomplis en exécution de ce permis de construire (Cass.crim, 27 juin 2006, MIRZA & BRIAND, pourvoi n° 05-82.876).

Pour autant, la Cour d’appel d’Aix-en-Provenance devait, en l’espèce, accepter de tenir compte de l’annulation du POS communal par le Tribunal administratif de Nice et, notamment, de l’effet rétroactif de cette annulation en n’appréciant pas le caractère matériel de l’infraction précédemment commise en considération de ce POS, tel qu’il avait été par la délibération du 2 octobre 2000.

Mais la Cour d’appel devait tirer toutes les conséquences de cette annulation, telles qu’elles sont déterminées par l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme, lequel dispose que :

« L'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan local d'urbanisme, d'une carte communale, d'un schéma directeur ou d'un plan d'occupation des sols ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu a pour effet de remettre en vigueur le schéma de cohérence territoriale, le schéma directeur ou le plan local d'urbanisme, la carte communale ou le plan d'occupation des sols ou le document d'urbanisme en tenant lieu immédiatement antérieur ».

Ainsi, tirant les conséquences de l’annulation du POS dans sa version approuvée par la délibération du 2 octobre 2000, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence devait ainsi jugé qu’il y avait lieu d’apprécier la matérialité de l’infraction constatée le 5 mars 2002 en considération du POS antérieur, tel qu’il avait été approuvé par une délibération du 30 mars 1990. Et dès lors qu’au regard de ce dernier, les travaux accomplis par le prévenu était également interdits, la Cour entra donc en voie de condamnation à l’encontre de celui-ci.

On précisera ainsi que cette démarche est parfaitement conforme à l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme dont il résulte que le document d’urbanisme antérieur n’est pas remis en vigueur à la date d’annulation du document l’ayant remplacé mais à la date à laquelle ce dernier a été approuvé. L’effet rétroactif de l’annulation joue ainsi pleinement : le document d’urbanisme annulé est réputé n’avoir jamais existé et, a contrario, le document antérieur est réputé n’avoir jamais cessé d’être en vigueur.

S’agissant des conséquences de l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme sur le contentieux de la légalité des autorisations d’urbanisme et pour s’en tenir à la jurisprudence « locale », on peut ainsi relever que la Cour administrative d’appel a jugé que :

« Considérant, d'une part, qu'il ressort des pièces du dossier que pour délivrer le 17 mars 1996, à la SCI LA FERRUSSE le permis de construire litigieux, le maire de SAINT-PAUL-DE-VENCE s'est fondé sur les dispositions du règlement du plan d'occupation des sols de la commune approuvé par délibération du conseil municipal du 20 juin 1994 : que ladite délibération a été annulée par un jugement du Tribunal administratif de Nice en date du 2 février 1995 ; que les actes annulés pour excès de pouvoir sont censés n'être jamais intervenus ; qu'ainsi, si la commune de SAINT-PAUL-DE-VENCE fait valoir qu'à la date du 17 mars 1996 elle n'avait pas reçu notification du jugement du Tribunal administratif, cette circonstance ne saurait prolonger les effets du plan d'occupation des sols annulé ;
Considérant, d'autre part, qu'aux termes du premier alinéa de l'article L.125-5 du code de l'urbanisme : "L'annulation ( ...) d'un plan d'occupation des sols ( ...) a pour effet de remettre en vigueur le plan d'occupation des sols immédiatement antérieur. Si, à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, le conseil municipal ( ...) constate, par une délibération motivée que les dispositions du plan d'occupation des sols antérieur au plan d'occupation des sols annulé ( ...) sont illégales par suite de changements intervenus dans les circonstances de fait ou de droit, les règles générales de l'urbanisme prévues au code de l'urbanisme sont applicables" ; qu'il est constant que le conseil municipal de SAINT-PAUL-DE-VENCE n'a voté aucune délibération constatant l'illégalité du précédent plan d'occupation des sols approuvé par délibération du conseil municipal du 26 septembre 1983 ; qu'ainsi, les dispositions de ce plan s'appliquaient au permis de construire litigieux ; qu'aux termes de l'article UC.9 du règlement dudit plan : "L'emprise au sol des constructions (y compris les bassins, plans d'eau, piscines dont les murs d'encuvement dépassent 0,70 m au-dessus du sol naturel ou excavé) ne doit pas excéder 18 % de la superficie de l'unité foncière." ; qu'il ressort des pièces du dossier que le terrain de la SCI LA FERRUSSE, situé en zone UC, a une superficie de 4.560 m ; qu'ainsi, l'emprise au sol est limitée à 820,80 m ; que, par suite, l'arrêté du maire de SAINT-PAUL-DE-VENCE du 17 mars 1995 qui autorise une construction d'une emprise au sols de 2.040 m, méconnaît les dispositions précitées de l'article UC.9 » (CAA. Marseille, 28 décembre 1998, SCI La Ferrusse, req. n°96MA02687. Voir également : CAA. Marseille, 3 juin 1999, Simone Caire, req. n°96MA01543) ;

Cette décision étant parfaitement conforme à la jurisprudence du Conseil d’Etat (CE. 14 octobre 1998, Havard, req. n°139.850)

S’il on applique l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme au contentieux pénal des travaux illégaux, il y avait donc bien lieu d’apprécier le caractère matériel de l’infraction en cause au regard du POS communal dans sa version approuvée le 30 mars 1990. Et précisément, cette analyse fut suivi par la Chambre criminelle de la Cour de cassation pour rejeté le pourvoi du prévenu aux motifs suivants.

« Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des pièces de procédure que Christian De X... a été verbalisé, le 5 mars 2002, en raison de la présence d'une cinquantaine de caravanes ainsi que de remblais d'une superficie de 5 000 mètres carrés et d'une hauteur de plus de 2 mètres sur un terrain situé à Roquebrune-sur-Argens (Var), et classé en zone non constructible par le plan d'occupation des sols de cette commune, approuvé le 2 octobre 2000 ; que, poursuivi devant la juridiction correctionnelle, pour la seule infraction de violation des dispositions du plan d'occupation des sols, il a excipé devant la cour d'appel d'une décision du tribunal administratif de Nice ayant, le 21 juillet 2005, annulé le plan approuvé en 2000 et a soutenu que les travaux et installations en cause étaient autorisés par le plan immédiatement antérieur ; qu'il a été relaxé par le tribunal correctionnel ;
Attendu que, pour entrer en voie de condamnation, l'arrêt retient que, selon le plan immédiatement antérieur approuvé par délibération du conseil municipal du 30 mars 1990 et remis en vigueur par application des dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, le terrain du prévenu se trouve situé en zone III NA 1, "zone destinée à recevoir à terme des activités et des industries légères", pour laquelle le règlement de ce plan dispose que "toute occupation ou utilisation du sol y est pour l'instant exclue, à l'exception des équipements d'infrastructure" ;
Attendu qu'en cet état, la cour d'appel, après avoir mis le prévenu en mesure de présenter sa défense, a fait application, à bon droit et sans excéder sa saisine, du plan d'occupation des sols approuvé par délibération du conseil municipal du 30 mars 1990, dès lors que, d'une part, les travaux et installations qui sont l'objet des poursuites n'étaient autorisés ni par ce plan ni par le plan annulé et que, d'autre part, les dispositions législatives, support légal de l'incrimination, n'ont pas été modifiées »

Ainsi dès lors que les travaux litigieux n’étaient effectivement pas autorisés par le plan annulé, il y avait donc bien lieu de faire application du plan antérieur.

On soulignera, en effet, que c’est dans cette seule mesure que, pour « valider » l’arrêt d’appel faisant application du POS antérieur, la Cour de cassation a évoqué « le plan annulé » puisqu’il est bien évident que si les travaux litigieux avaient été autorisés par ce dernier, le prévenu aurait été relaxé sans qu’il y ait alors lieu de tenir compte de son annulation et du POS antérieur puisque, nonobstant l’effet rétroactif d’une telle annulation, l’annulation d’un document d’urbanisme local n’a pas pour effet de rendre illégaux les travaux réalisés conformément à celui-ci et ce, de la même façon que l’annulation d’un permis de construire ne rend pas celui qui l’a exécuté conformément rétrospectivement coupable du délit réprimé par l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat à la Cour
Cabinet FRÊCHE & Associés

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VEILLE REGLEMENTAIRE N°6 : DEUX NOUVEAUX TEXTES

Avec un certain retard lié aux fêtes, on signalera deux nouveaux textes d'importance :


Publication au JO du 21 décembre 2007 de la loi n°2007-1787.pdf du 20 décembre 2007 relative à la simplification du droit dont l'article 16 dispose :

" I.- L'article L. 423-1 du code de l'urbanisme est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« Pour l'instruction des dossiers d'autorisations ou de déclarations prévus au présent titre, le maire ou, s'il est compétent, le président de l'établissement public de coopération intercommunale peut déléguer sa signature aux agents chargés de l'instruction des demandes. »

II. - Sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée, sont validées les décisions relatives à des demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir ou aux déclarations visées à l'article L. 421-4 du code de l'urbanisme, prises par les maires et les présidents d'établissements publics de coopération intercommunale entre le 1er octobre 2007 et la date d'entrée en vigueur de la présente loi, en tant que leur légalité serait contestée par le moyen tiré de l'interdiction qui leur était faite de déléguer leur signature aux agents chargés de l'instruction de ces demandes et déclarations".

* Sur cette question, voir notre note du 18 octobre 2007

Publication du JO du 28 décembre 2007 du décret n°2007-1827.pdf du 26 décembre 2007 relatif au droit de préemption des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux commerciaux


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

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VEILLE JURISPRUDENTIELLE N°16 : SPECIALE URBANISME COMMERCIAL (2e semestre 2007)

COMPOSITION DE LA COMMISSION :

CAA. Nancy, 8 novembre 2007, ATAC, req. n° 07NC00100

« Considérant qu'aux termes de l'article L. 720-8 du code de commerce alors applicable, désormais codifié à l'article L. 751-2 du même code : «I - La commission départementale d'équipement commercial est présidée par le préfet ; II - Dans les départements autres que Paris elle est composée : 1° Des trois élus suivants : a) Le maire de la commune d'implantation ; b) le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'aménagement et de développement dont est membre la commune d'implantation ; c) Le maire de la commune la plus peuplée de l'arrondissement, autre que la commune d'implantation ; 2° Des trois personnalités suivantes : a) Le président de la chambre de commerce et d'industrie dont la circonscription territoriale comprend la commune d'implantation, ou son représentant ; b) Le président de la chambre de métiers dont la circonscription territoriale comprend la commune d'implantation, ou son représentant ; c) Un représentant des associations de consommateurs du département» ; qu'aux termes de l'article 7 du décret du 9 mars 1993 modifié, aujourd'hui repris à l'article R. 751-3 du code de commerce : «Le président de la chambre de commerce et d'industrie et le président de la chambre de métiers peuvent se faire représenter par un membre de leur bureau, dûment mandaté à cet effet» ; que l'article 10 du même décret, à présent codifié à l'article R. 751-6 du code de commerce, dispose que : «Pour chaque demande d'autorisation, un arrêté préfectoral fixe la composition de la commission» ; que, selon l'article 11 dudit décret, aujourd'hui repris à l'article R. 751-7 du code de commerce : «Les membres de la commission sont tenus de remplir un formulaire destiné à la déclaration des intérêts qu'ils détiennent et des fonctions qu'ils exercent dans une activité économique. Aucun membre ne peut siéger s'il n'a remis au président de la commission ce formulaire dûment rempli» ; qu'enfin, l'article 22 du décret -à présent codifié à l'article R. 752-23 du code de commerce- énonce que : «Dans le délai d'un mois à compter de la date d'enregistrement d'une demande d'autorisation, les membres de la commission départementale d'équipement commercial reçoivent, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, communication de cette demande accompagnée : / - de l'arrêté préfectoral fixant la composition de la commission : / - de la lettre d'enregistrement de la demande prévue à l'article 21 ; / - du formulaire visé à l'article 11» ;
Considérant en premier lieu que s'il résulte de la combinaison de ces dispositions que l'arrêté préfectoral qui fixe, en vertu de l'article 10 du décret du 9 mars 1993, la composition de chaque commission appelée à examiner les demandes d'autorisation adressées à la commission départementale, doit permettre d'identifier sans ambiguïté, au sein de la commission, les membres titulaires siégeant au titre des collectivités territoriales, des compagnies consulaires et des associations de consommateurs, ces dispositions n'imposent, toutefois, pas la désignation nominative, dans ledit arrêté préfectoral, de l'ensemble de ces membres titulaires, ni davantage celle des personnes susceptibles de les suppléer dans les conditions prévues par les dispositions législatives ou réglementaires, notamment les articles L. 2122-17, L. 2122-18 et L. 2122-25 du code général des collectivités territoriales en ce qui concerne les maires ; que, dès lors, l'arrêté du préfet du Haut-Rhin en date du 17 juin 2005, qui a fixé la composition de la commission appelée à examiner la demande d'autorisation présenté par la SOCIETE SYL 2 JO, lequel arrêté permet d'identifier sans ambiguïté, à travers la mention précise de leur mandat, d'une part, les trois élus membres titulaires siégeant au titre de leur collectivité territoriales, et, d'autre part, parmi les trois personnalités qualifiées, les deux membres titulaires siégeant au titre des compagnies consulaires, n'était pas illégal du seul fait que les personnes ainsi identifiées par leur mandat de même que celles susceptibles de les suppléer légalement n'étaient pas désignées de manière nominative ».

CAA. Bordeaux, 22 octobre 2007, SAS Immobilière Frey, req. n° 05BX02442

« Considérant qu'aux termes de l'article L. 720-8 du code de commerce : « I - La commission départementale d'équipement commercial est présidée par le préfet qui, sans prendre part au vote, informe la commission sur le contenu du programme national prévu à l'article L. 720-1 et sur le schéma de développement commercial mentionné à l'article L. 7203. / II. - Dans les départements autres que Paris, elle est composée : / 1º Des trois élus suivants : / a) Le maire de la commune d'implantation ; / b) Le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'aménagement de l'espace et de développement dont est membre la commune d'implantation ou, à défaut, le conseiller général du canton d'implantation ; / c) Le maire de la commune la plus peuplée de l'arrondissement, autre que la commune d'implantation ; ( ) dans le cas où la commune d'implantation appartient à une agglomération multicommunale comportant au moins cinq communes, le maire de la commune la plus peuplée est choisi parmi les maires des communes de ladite agglomération ; / 2º Des trois personnalités suivantes : / a) Le président de la chambre de commerce et d'industrie dont la circonscription territoriale comprend la commune d'implantation, ou son représentant ; / b) Le président de la chambre de métiers dont la circonscription territoriale comprend la commune d'implantation, ou son représentant ; / c) Un représentant des associations de consommateurs du département. ( ) » ; qu'aux termes de l'article 10 du décret du 9 mars 1993 : « Pour chaque demande d'autorisation, un arrêté préfectoral fixe la composition de la commission » ; qu'aux termes de l'article 11 du même décret : « Les membres de la commission sont tenus de remplir un formulaire destiné à la déclaration des intérêts qu'ils détiennent et des fonctions qu'ils exercent dans une activité économique. Aucun membre ne peut siéger s'il n'a remis au président de la commission ce formulaire dûment rempli » ; qu'enfin, l'article 22 de ce décret dispose que : « Dans le délai d'un mois à compter de la date d'enregistrement d'une demande d'autorisation, les membres de la commission départementale d'équipement commercial reçoivent, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, communication de cette demande accompagnée : - de l'arrêté préfectoral fixant la composition de la commission ( ) » ; qu'il résulte de ces dispositions combinées, eu égard à leur portée et à leur objet, que le préfet du département doit, afin de permettre aux intéressés de s'assurer de l'impartialité de la commission, et sous peine de méconnaître une formalité substantielle, préciser l'identité des représentants éventuels des élus et autorités composant la commission départementale d'équipement commercial appelée à se prononcer sur une demande d'autorisation ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier et notamment des mentions de l'arrêté du 26 avril 2004, qui fixe la composition de la commission départementale d'équipement commercial appelée à se prononcer sur la demande de la SAS Immobilière Frey, que le préfet de la Charente-Maritime s'est borné à désigner le président de la communauté de communes du canton de Saint-Jean-d'Angély, le maire de Saint-Jean-d'Angély, de Saint-Savinien-sur-Charente, le président de la chambre de commerce et d'industrie de Rochefort et le président de la chambre des métiers de la Charente-Maritime, assortie de la mention « ou son représentant », sans indiquer l'identité de ces éventuels représentants ; que, par suite, la composition de la commission départementale d'équipement commercial doit être regardée, au regard des dispositions législatives et réglementaires précitées, comme irrégulière ; que ce vice de forme entache d'illégalité l'autorisation donnée par cette commission »

CAA. Nancy, 11 octobre 2007, Association « Commerces de demain à Strasbourg », req. n°06NC01586

« Considérant qu'il est constant que M. Y, conseiller municipal de Strasbourg, qui représentait le maire de Strasbourg lors de la réunion du 9 novembre 2005 au cours de laquelle la commission départementale d'équipement commercial du Bas-Rhin a examiné la demande déposée par la SNC Alta Aubette en vue de la création d'un centre commercial de 4 500 m² à Strasbourg, a remis au président de la commission la déclaration exigée par les dispositions précitées en précisant notamment qu'il ne détenait aucun intérêt dans une activité économique se rapportant au dossier ; que si l'intéressé n'a pas précisé s'il exerçait une autre activité économique, il ne ressort pas des pièces du dossier qu'il aurait participé à la délibération de la commission départementale en méconnaissance des dispositions précitées de l'article 11 du décret du 9 mars 1993 ».

CAA. Marseille, 9 juillet 2007, SCI La Réunion, req. n°04MA01210

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que, par arrêté en date du 17 décembre 2001, pris sur le fondement de l'article L.2122-18 du code général des collectivités territoriales, le maire de Nîmes, en qualité de maire de la commune la plus peuplée de l'arrondissement autre que la commune d'implantation, a désigné M. de Nays Candau, conseiller municipal, pour le représenter lors de la réunion de la commission d'équipement commercial prévue le 21 décembre 2001 ; que cet arrêté est motivé par l'empêchement de M. Proust, bénéficiaire d'une délégation du 10 avril 2001 pour représenter le maire à ladite commission, et de M. Ferrier, désigné en cas d'absence de M. Proust ; que, toutefois, l'arrêté du 17 décembre 2001 doit être regardé comme une délégation au sens de l'article L.2122-18 du code général des collectivités territoriales et non comme un acte pris dans le cadre de l'article L. 2122-17 dudit code qui a vocation à s'appliquer, notamment, en cas d'empêchement du maire et non des personnes bénéficiaires d'une délégation de cette autorité administrative ; qu'alors que LA SCI LA REUNION et LA SA PIAM soutiennent que l'arrêté en date du 17 décembre 2001 n'aurait pas été régulièrement publié, la défense n'apporte aucune précision sur une éventuelle publication ; que, dès lors, M. de Nays Candau n'a pu compétemment voté lors de la réunion du 21 décembre 2001 ; que le projet litigieux ayant obtenu deux voix favorables et quatre voix défavorables, dont celle de M. de Nays Candau, la majorité de quatre voix exigée par l'article L.720-9 du code de commerce n'aurait pu être acquise sans la participation de ce dernier au vote ; que, dans ces conditions, la participation irrégulière de M. de Nays Candau a entaché la décision, en date du 10 janvier 2002, d'illégalité ; que, par suite, LA SCI LA REUNION et LA SA PIAM sont fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande ; qu'il y a donc lieu d'annuler le jugement en date du 18 mars 2004 et la décision en date du 10 janvier 2002, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les moyens relatifs à la régularité du jugement ; qu'en outre, il y a lieu, sur le fondement des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de l'Etat et de la SCI Campastier le paiement à LA SCI LA REUNION et LA SA PIAM de la somme de 1.500 euros chacun au titre des frais que celles-ci ont exposés et non compris dans les dépens ; qu'en revanche, les conclusions ayant le même objet, présentées par la SCI Campastier, partie perdante, doivent être rejetées »

CAA. Douai, 5 juillet 2007, SARL De La Roche, req. n°06DA01594 (Mentionné aux Tables du Recueil)

« Considérant que, pour l'application des dispositions combinées de l'article 1er de la loi du 27 décembre 1973 et des articles L. 720-1 à L. 720-3 du code de commerce, il appartient aux commissions d'équipement sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, d'apprécier si un projet soumis à autorisation est de nature à compromettre, dans la zone de chalandise intéressée, l'équilibre recherché par le législateur entre les diverses formes de commerce et, dans l'affirmative, de rechercher si cet inconvénient est compensé par des effets positifs du projet appréciés, d'une part, en tenant compte de sa contribution à l'emploi, à l'aménagement du territoire, à la concurrence, à la modernisation des équipements commerciaux, et plus généralement à la satisfaction des besoins des consommateurs et, d'autre part, en évaluant son impact sur les conditions de circulation et de stationnement aux abords du site envisagé ;
Considérant que, dans la zone de chalandise délimitée par le pétitionnaire, la densité commerciale en équipements de même type que celui projeté restera inférieure aux moyennes nationale et départementale après réalisation du projet autorisé par la décision contestée ; que, dans les circonstances de l'espèce, la création autorisée n'est ainsi pas de nature à affecter l'équilibre, dans cette zone, entre les différentes formes de commerce ; qu'ainsi, la commission nationale d'équipement commercial était tenue d'accorder l'autorisation demandée ; que, par suite, les autres moyens invoqués à l'encontre des avantages supposés du projet sont inopérants »


PROCEDURE D’INSTRUCTION :

CE. 29 octobre 2007, UDAG, req. n°294.930

« Considérant qu'aux termes de l'article L. 720-3 du code de commerce, la commission départementale d'équipement commercial et, sur recours, la commission nationale d'équipement commercial statuent sur les demandes d'autorisation qui leur sont soumises suivant les principes définis aux articles L. 7201 et L. 7202 en prenant en considération notamment l'offre et la demande globale pour chaque secteur d'activités dans la zone de chalandise concernée ; qu'aux termes de l'article 18-1 du décret du 9 mars 1993 définissant le contenu de la demande d'autorisation de création et d'extension commerciales : Pour les projets de magasins de commerce de détail, la demande est accompagnée b) des renseignements suivants : 1°) délimitation de la zone de chalandise du projet et mention de la population de chaque commune comprise dans cette zone ainsi que de son évolution entre les deux derniers recensements généraux ; 2°) marché théorique de la zone de chalandise ; 3°) équipement commercial et artisanal de la zone de chalandise, y compris les marchés accueillant des commerçants non sédentaires ; 4°) équipements commerciaux exerçant une activité sur la zone de chalandise ; 5°) chiffre d'affaires annuel attendu de la réalisation du projet ; c) d'une étude destinée à permettre à la commission d'apprécier l'impact prévisible du projet au regard des critères prévus par l'article 28 de la loi du 27 décembre 1973 ( ) et justifiant du respect des principes posés par l'article 1er de la même loi ;
Considérant que, pour l'application de ces dispositions, la zone de chalandise de l'équipement commercial faisant l'objet d'une demande d'autorisation, qui correspond à la zone d'attraction que cet équipement est susceptible d'exercer sur la clientèle, est délimitée en tenant compte des conditions d'accès au site d'implantation du projet et des temps de déplacement nécessaires pour y accéder ; que, dans un second temps, l'inventaire des équipements commerciaux ou artisanaux de la zone de chalandise ainsi délimitée est effectué en retenant l'ensemble de ceux qui relèvent du même secteur d'activités que celui du projet, y compris ceux qui sont exploités sous la même enseigne que celle sous laquelle le projet, objet de l'autorisation, a été présenté ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier qu'à l'appui de leur demande d'autorisation, les sociétés PCE et Foncière Toulouse Ouest ont délimité une zone de chalandise comprenant les communes situées à moins de 25 minutes en voiture du projet, dont la population s'élevait en 1999 à 371 604 habitants environ, alors même que, par ses dimensions exceptionnelles et son caractère, l'ensemble commercial et de loisirs autorisé par la décision contestée est susceptible d'exercer une attraction sur une zone sensiblement plus étendue englobant des communes dont plusieurs, au demeurant, accueillent de grands centres commerciaux ; que si les services instructeurs, faisant application des principes définis ci-dessus, ont élargi le périmètre de cette zone pour y inclure des communes distantes de 40 minutes du projet, la commission nationale d'équipement commercial a fondé sa décision sur la seule zone de chalandise initialement définie par les pétitionnaires ;
Considérant que, dans ces conditions, la commission nationale d'équipement commercial s'est prononcée sur la demande d'autorisation dont elle était saisie sur la base de données incomplètes ou inexactes qui ne l'ont pas mise à même d'apprécier l'impact prévisible du projet au regard des critères fixés par le législateur ».


FORME DES DECISIONS :

CE. 17 octobre 2007, La Société BRICO 2, req. n°297.651

« Considérant qu'il ne résulte d'aucune disposition législative ou réglementaire ni d'aucun principe, que les décisions de la commission nationale d'équipement commercial doivent comporter des mentions attestant du caractère régulier de sa composition, du respect de la règle du quorum ou de la transmission des avis ; qu'en outre le règlement intérieur de la commission n'édicte pas des dispositions dont la méconnaissance éventuelle entacherait d'illégalité les décisions qu'elle prend ; que, dans ces conditions, le moyen doit être écarté ».

CE. 9 juillet 2007, Société Narches, req. n°294.436

« Considérant que si en vertu de l'article L. 122-1 du code de l'urbanisme, les autorisations délivrées en matière d'urbanisme commercial, doivent être compatibles avec les schémas de cohérence territoriale, il ne ressort d'aucune disposition législative ou réglementaire, ni d'aucun principe que la commission nationale d'équipement commercial doive viser le schéma de cohérence territoriale dans sa décision ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des éléments fournis par les services instructeurs, que le projet autorisé est compatible avec le schéma de cohérence territoriale de l'agglomération valenciennoise, dont fait partie la commune de Lourches ; qu'ainsi le moyen manque en fait »


ZONE DE CHA