COMPOSITION DE LA COMMISSION :

CAA. Nancy, 8 novembre 2007, ATAC, req. n° 07NC00100

« Considérant qu'aux termes de l'article L. 720-8 du code de commerce alors applicable, désormais codifié à l'article L. 751-2 du même code : «I - La commission départementale d'équipement commercial est présidée par le préfet ; II - Dans les départements autres que Paris elle est composée : 1° Des trois élus suivants : a) Le maire de la commune d'implantation ; b) le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'aménagement et de développement dont est membre la commune d'implantation ; c) Le maire de la commune la plus peuplée de l'arrondissement, autre que la commune d'implantation ; 2° Des trois personnalités suivantes : a) Le président de la chambre de commerce et d'industrie dont la circonscription territoriale comprend la commune d'implantation, ou son représentant ; b) Le président de la chambre de métiers dont la circonscription territoriale comprend la commune d'implantation, ou son représentant ; c) Un représentant des associations de consommateurs du département» ; qu'aux termes de l'article 7 du décret du 9 mars 1993 modifié, aujourd'hui repris à l'article R. 751-3 du code de commerce : «Le président de la chambre de commerce et d'industrie et le président de la chambre de métiers peuvent se faire représenter par un membre de leur bureau, dûment mandaté à cet effet» ; que l'article 10 du même décret, à présent codifié à l'article R. 751-6 du code de commerce, dispose que : «Pour chaque demande d'autorisation, un arrêté préfectoral fixe la composition de la commission» ; que, selon l'article 11 dudit décret, aujourd'hui repris à l'article R. 751-7 du code de commerce : «Les membres de la commission sont tenus de remplir un formulaire destiné à la déclaration des intérêts qu'ils détiennent et des fonctions qu'ils exercent dans une activité économique. Aucun membre ne peut siéger s'il n'a remis au président de la commission ce formulaire dûment rempli» ; qu'enfin, l'article 22 du décret -à présent codifié à l'article R. 752-23 du code de commerce- énonce que : «Dans le délai d'un mois à compter de la date d'enregistrement d'une demande d'autorisation, les membres de la commission départementale d'équipement commercial reçoivent, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, communication de cette demande accompagnée : / - de l'arrêté préfectoral fixant la composition de la commission : / - de la lettre d'enregistrement de la demande prévue à l'article 21 ; / - du formulaire visé à l'article 11» ;
Considérant en premier lieu que s'il résulte de la combinaison de ces dispositions que l'arrêté préfectoral qui fixe, en vertu de l'article 10 du décret du 9 mars 1993, la composition de chaque commission appelée à examiner les demandes d'autorisation adressées à la commission départementale, doit permettre d'identifier sans ambiguïté, au sein de la commission, les membres titulaires siégeant au titre des collectivités territoriales, des compagnies consulaires et des associations de consommateurs, ces dispositions n'imposent, toutefois, pas la désignation nominative, dans ledit arrêté préfectoral, de l'ensemble de ces membres titulaires, ni davantage celle des personnes susceptibles de les suppléer dans les conditions prévues par les dispositions législatives ou réglementaires, notamment les articles L. 2122-17, L. 2122-18 et L. 2122-25 du code général des collectivités territoriales en ce qui concerne les maires ; que, dès lors, l'arrêté du préfet du Haut-Rhin en date du 17 juin 2005, qui a fixé la composition de la commission appelée à examiner la demande d'autorisation présenté par la SOCIETE SYL 2 JO, lequel arrêté permet d'identifier sans ambiguïté, à travers la mention précise de leur mandat, d'une part, les trois élus membres titulaires siégeant au titre de leur collectivité territoriales, et, d'autre part, parmi les trois personnalités qualifiées, les deux membres titulaires siégeant au titre des compagnies consulaires, n'était pas illégal du seul fait que les personnes ainsi identifiées par leur mandat de même que celles susceptibles de les suppléer légalement n'étaient pas désignées de manière nominative ».

CAA. Bordeaux, 22 octobre 2007, SAS Immobilière Frey, req. n° 05BX02442

« Considérant qu'aux termes de l'article L. 720-8 du code de commerce : « I - La commission départementale d'équipement commercial est présidée par le préfet qui, sans prendre part au vote, informe la commission sur le contenu du programme national prévu à l'article L. 720-1 et sur le schéma de développement commercial mentionné à l'article L. 7203. / II. - Dans les départements autres que Paris, elle est composée : / 1º Des trois élus suivants : / a) Le maire de la commune d'implantation ; / b) Le président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'aménagement de l'espace et de développement dont est membre la commune d'implantation ou, à défaut, le conseiller général du canton d'implantation ; / c) Le maire de la commune la plus peuplée de l'arrondissement, autre que la commune d'implantation ; ( ) dans le cas où la commune d'implantation appartient à une agglomération multicommunale comportant au moins cinq communes, le maire de la commune la plus peuplée est choisi parmi les maires des communes de ladite agglomération ; / 2º Des trois personnalités suivantes : / a) Le président de la chambre de commerce et d'industrie dont la circonscription territoriale comprend la commune d'implantation, ou son représentant ; / b) Le président de la chambre de métiers dont la circonscription territoriale comprend la commune d'implantation, ou son représentant ; / c) Un représentant des associations de consommateurs du département. ( ) » ; qu'aux termes de l'article 10 du décret du 9 mars 1993 : « Pour chaque demande d'autorisation, un arrêté préfectoral fixe la composition de la commission » ; qu'aux termes de l'article 11 du même décret : « Les membres de la commission sont tenus de remplir un formulaire destiné à la déclaration des intérêts qu'ils détiennent et des fonctions qu'ils exercent dans une activité économique. Aucun membre ne peut siéger s'il n'a remis au président de la commission ce formulaire dûment rempli » ; qu'enfin, l'article 22 de ce décret dispose que : « Dans le délai d'un mois à compter de la date d'enregistrement d'une demande d'autorisation, les membres de la commission départementale d'équipement commercial reçoivent, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, communication de cette demande accompagnée : - de l'arrêté préfectoral fixant la composition de la commission ( ) » ; qu'il résulte de ces dispositions combinées, eu égard à leur portée et à leur objet, que le préfet du département doit, afin de permettre aux intéressés de s'assurer de l'impartialité de la commission, et sous peine de méconnaître une formalité substantielle, préciser l'identité des représentants éventuels des élus et autorités composant la commission départementale d'équipement commercial appelée à se prononcer sur une demande d'autorisation ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier et notamment des mentions de l'arrêté du 26 avril 2004, qui fixe la composition de la commission départementale d'équipement commercial appelée à se prononcer sur la demande de la SAS Immobilière Frey, que le préfet de la Charente-Maritime s'est borné à désigner le président de la communauté de communes du canton de Saint-Jean-d'Angély, le maire de Saint-Jean-d'Angély, de Saint-Savinien-sur-Charente, le président de la chambre de commerce et d'industrie de Rochefort et le président de la chambre des métiers de la Charente-Maritime, assortie de la mention « ou son représentant », sans indiquer l'identité de ces éventuels représentants ; que, par suite, la composition de la commission départementale d'équipement commercial doit être regardée, au regard des dispositions législatives et réglementaires précitées, comme irrégulière ; que ce vice de forme entache d'illégalité l'autorisation donnée par cette commission »

CAA. Nancy, 11 octobre 2007, Association « Commerces de demain à Strasbourg », req. n°06NC01586

« Considérant qu'il est constant que M. Y, conseiller municipal de Strasbourg, qui représentait le maire de Strasbourg lors de la réunion du 9 novembre 2005 au cours de laquelle la commission départementale d'équipement commercial du Bas-Rhin a examiné la demande déposée par la SNC Alta Aubette en vue de la création d'un centre commercial de 4 500 m² à Strasbourg, a remis au président de la commission la déclaration exigée par les dispositions précitées en précisant notamment qu'il ne détenait aucun intérêt dans une activité économique se rapportant au dossier ; que si l'intéressé n'a pas précisé s'il exerçait une autre activité économique, il ne ressort pas des pièces du dossier qu'il aurait participé à la délibération de la commission départementale en méconnaissance des dispositions précitées de l'article 11 du décret du 9 mars 1993 ».

CAA. Marseille, 9 juillet 2007, SCI La Réunion, req. n°04MA01210

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que, par arrêté en date du 17 décembre 2001, pris sur le fondement de l'article L.2122-18 du code général des collectivités territoriales, le maire de Nîmes, en qualité de maire de la commune la plus peuplée de l'arrondissement autre que la commune d'implantation, a désigné M. de Nays Candau, conseiller municipal, pour le représenter lors de la réunion de la commission d'équipement commercial prévue le 21 décembre 2001 ; que cet arrêté est motivé par l'empêchement de M. Proust, bénéficiaire d'une délégation du 10 avril 2001 pour représenter le maire à ladite commission, et de M. Ferrier, désigné en cas d'absence de M. Proust ; que, toutefois, l'arrêté du 17 décembre 2001 doit être regardé comme une délégation au sens de l'article L.2122-18 du code général des collectivités territoriales et non comme un acte pris dans le cadre de l'article L. 2122-17 dudit code qui a vocation à s'appliquer, notamment, en cas d'empêchement du maire et non des personnes bénéficiaires d'une délégation de cette autorité administrative ; qu'alors que LA SCI LA REUNION et LA SA PIAM soutiennent que l'arrêté en date du 17 décembre 2001 n'aurait pas été régulièrement publié, la défense n'apporte aucune précision sur une éventuelle publication ; que, dès lors, M. de Nays Candau n'a pu compétemment voté lors de la réunion du 21 décembre 2001 ; que le projet litigieux ayant obtenu deux voix favorables et quatre voix défavorables, dont celle de M. de Nays Candau, la majorité de quatre voix exigée par l'article L.720-9 du code de commerce n'aurait pu être acquise sans la participation de ce dernier au vote ; que, dans ces conditions, la participation irrégulière de M. de Nays Candau a entaché la décision, en date du 10 janvier 2002, d'illégalité ; que, par suite, LA SCI LA REUNION et LA SA PIAM sont fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande ; qu'il y a donc lieu d'annuler le jugement en date du 18 mars 2004 et la décision en date du 10 janvier 2002, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les moyens relatifs à la régularité du jugement ; qu'en outre, il y a lieu, sur le fondement des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative, de mettre à la charge de l'Etat et de la SCI Campastier le paiement à LA SCI LA REUNION et LA SA PIAM de la somme de 1.500 euros chacun au titre des frais que celles-ci ont exposés et non compris dans les dépens ; qu'en revanche, les conclusions ayant le même objet, présentées par la SCI Campastier, partie perdante, doivent être rejetées »

CAA. Douai, 5 juillet 2007, SARL De La Roche, req. n°06DA01594 (Mentionné aux Tables du Recueil)

« Considérant que, pour l'application des dispositions combinées de l'article 1er de la loi du 27 décembre 1973 et des articles L. 720-1 à L. 720-3 du code de commerce, il appartient aux commissions d'équipement sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, d'apprécier si un projet soumis à autorisation est de nature à compromettre, dans la zone de chalandise intéressée, l'équilibre recherché par le législateur entre les diverses formes de commerce et, dans l'affirmative, de rechercher si cet inconvénient est compensé par des effets positifs du projet appréciés, d'une part, en tenant compte de sa contribution à l'emploi, à l'aménagement du territoire, à la concurrence, à la modernisation des équipements commerciaux, et plus généralement à la satisfaction des besoins des consommateurs et, d'autre part, en évaluant son impact sur les conditions de circulation et de stationnement aux abords du site envisagé ;
Considérant que, dans la zone de chalandise délimitée par le pétitionnaire, la densité commerciale en équipements de même type que celui projeté restera inférieure aux moyennes nationale et départementale après réalisation du projet autorisé par la décision contestée ; que, dans les circonstances de l'espèce, la création autorisée n'est ainsi pas de nature à affecter l'équilibre, dans cette zone, entre les différentes formes de commerce ; qu'ainsi, la commission nationale d'équipement commercial était tenue d'accorder l'autorisation demandée ; que, par suite, les autres moyens invoqués à l'encontre des avantages supposés du projet sont inopérants »


PROCEDURE D’INSTRUCTION :

CE. 29 octobre 2007, UDAG, req. n°294.930

« Considérant qu'aux termes de l'article L. 720-3 du code de commerce, la commission départementale d'équipement commercial et, sur recours, la commission nationale d'équipement commercial statuent sur les demandes d'autorisation qui leur sont soumises suivant les principes définis aux articles L. 7201 et L. 7202 en prenant en considération notamment l'offre et la demande globale pour chaque secteur d'activités dans la zone de chalandise concernée ; qu'aux termes de l'article 18-1 du décret du 9 mars 1993 définissant le contenu de la demande d'autorisation de création et d'extension commerciales : Pour les projets de magasins de commerce de détail, la demande est accompagnée b) des renseignements suivants : 1°) délimitation de la zone de chalandise du projet et mention de la population de chaque commune comprise dans cette zone ainsi que de son évolution entre les deux derniers recensements généraux ; 2°) marché théorique de la zone de chalandise ; 3°) équipement commercial et artisanal de la zone de chalandise, y compris les marchés accueillant des commerçants non sédentaires ; 4°) équipements commerciaux exerçant une activité sur la zone de chalandise ; 5°) chiffre d'affaires annuel attendu de la réalisation du projet ; c) d'une étude destinée à permettre à la commission d'apprécier l'impact prévisible du projet au regard des critères prévus par l'article 28 de la loi du 27 décembre 1973 ( ) et justifiant du respect des principes posés par l'article 1er de la même loi ;
Considérant que, pour l'application de ces dispositions, la zone de chalandise de l'équipement commercial faisant l'objet d'une demande d'autorisation, qui correspond à la zone d'attraction que cet équipement est susceptible d'exercer sur la clientèle, est délimitée en tenant compte des conditions d'accès au site d'implantation du projet et des temps de déplacement nécessaires pour y accéder ; que, dans un second temps, l'inventaire des équipements commerciaux ou artisanaux de la zone de chalandise ainsi délimitée est effectué en retenant l'ensemble de ceux qui relèvent du même secteur d'activités que celui du projet, y compris ceux qui sont exploités sous la même enseigne que celle sous laquelle le projet, objet de l'autorisation, a été présenté ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier qu'à l'appui de leur demande d'autorisation, les sociétés PCE et Foncière Toulouse Ouest ont délimité une zone de chalandise comprenant les communes situées à moins de 25 minutes en voiture du projet, dont la population s'élevait en 1999 à 371 604 habitants environ, alors même que, par ses dimensions exceptionnelles et son caractère, l'ensemble commercial et de loisirs autorisé par la décision contestée est susceptible d'exercer une attraction sur une zone sensiblement plus étendue englobant des communes dont plusieurs, au demeurant, accueillent de grands centres commerciaux ; que si les services instructeurs, faisant application des principes définis ci-dessus, ont élargi le périmètre de cette zone pour y inclure des communes distantes de 40 minutes du projet, la commission nationale d'équipement commercial a fondé sa décision sur la seule zone de chalandise initialement définie par les pétitionnaires ;
Considérant que, dans ces conditions, la commission nationale d'équipement commercial s'est prononcée sur la demande d'autorisation dont elle était saisie sur la base de données incomplètes ou inexactes qui ne l'ont pas mise à même d'apprécier l'impact prévisible du projet au regard des critères fixés par le législateur ».


FORME DES DECISIONS :

CE. 17 octobre 2007, La Société BRICO 2, req. n°297.651

« Considérant qu'il ne résulte d'aucune disposition législative ou réglementaire ni d'aucun principe, que les décisions de la commission nationale d'équipement commercial doivent comporter des mentions attestant du caractère régulier de sa composition, du respect de la règle du quorum ou de la transmission des avis ; qu'en outre le règlement intérieur de la commission n'édicte pas des dispositions dont la méconnaissance éventuelle entacherait d'illégalité les décisions qu'elle prend ; que, dans ces conditions, le moyen doit être écarté ».

CE. 9 juillet 2007, Société Narches, req. n°294.436

« Considérant que si en vertu de l'article L. 122-1 du code de l'urbanisme, les autorisations délivrées en matière d'urbanisme commercial, doivent être compatibles avec les schémas de cohérence territoriale, il ne ressort d'aucune disposition législative ou réglementaire, ni d'aucun principe que la commission nationale d'équipement commercial doive viser le schéma de cohérence territoriale dans sa décision ; qu'en l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des éléments fournis par les services instructeurs, que le projet autorisé est compatible avec le schéma de cohérence territoriale de l'agglomération valenciennoise, dont fait partie la commune de Lourches ; qu'ainsi le moyen manque en fait »


ZONE DE CHALANDISE :

CE. 26 novembre 2007, Association pour l’équilibre commercial du 15e arrondissement, req. n°295.311 :

« Considérant que, pour l'application de l'article L. 7203 du code de commerce, dans sa rédaction applicable en l'espèce, et de l'article 181 du décret du 9 mars 1993 définissant le contenu de la demande d'autorisation de création ou d'extension d'un équipement commercial, la zone de chalandise, qui correspond à la zone d'attraction que cet équipement est susceptible d'exercer sur la clientèle, est délimitée en tenant compte des conditions d'accès au site d'implantation du projet et des temps de déplacement nécessaires pour y accéder ; que, dans un second temps, l'inventaire des équipements commerciaux ou artisanaux de la zone de chalandise ainsi délimitée est effectué en retenant l'ensemble de ceux qui relèvent du même secteur d'activité que celui du projet, y compris ceux qui sont exploités sous la même enseigne que celle sous laquelle le projet, objet de l'autorisation, a été présenté ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la zone de chalandise retenue par la commission est délimitée par une courbe isochrone correspondant à un temps d'accès au lieu d'implantation du projet égal à douze minutes environ pour un trajet en voiture et de 15 à 20 minutes pour un trajet effectué dans un transport en commun ; qu'eu égard à la présence du boulevard périphérique et aux spécificités de la circulation dans Paris, cette zone a pu à bon droit exclure les communes situées dans le département limitrophe des HautsdeSeine ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que des magasins auraient été omis de l'inventaire des équipements de même nature implantés dans la zone ainsi exactement définie »


IMPACT DU PROJET :

CE. 9 juillet 2007, Société Narches, req. n°294.436

« Considérant que, pour l'application des dispositions combinées de l'article 1er de la loi du 27 décembre 1973 et des articles L. 7201 à L. 7203 du code de commerce, il appartient aux commissions d'équipement sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, d'apprécier si un projet soumis à autorisation est de nature à compromettre, dans la zone de chalandise intéressée, l'équilibre recherché par le législateur entre les diverses formes de commerce et, dans l'affirmative, de rechercher si cet inconvénient est compensé par des effets positifs du projet appréciés, d'une part, en tenant compte de sa contribution à l'emploi, à l'aménagement du territoire, à la concurrence, à la modernisation des équipements commerciaux, et plus généralement à la satisfaction des besoins des consommateurs et, d'autre part, en évaluant son impact sur les conditions de circulation et de stationnement aux abords du site envisagé ;
Considérant que, dans la zone de chalandise délimitée par le pétitionnaire, la densité commerciale en équipements de même type que celui projeté restera inférieure aux moyennes nationale et départementale après réalisation du projet autorisé par la décision contestée ; que, dans les circonstances de l'espèce, la création autorisée n'est ainsi pas de nature à affecter l'équilibre, dans cette zone, entre les différentes formes de commerce ; qu'ainsi, la commission nationale d'équipement commercial était tenue d'accorder l'autorisation demandée ; que, par suite, les autres moyens invoqués à l'encontre des avantages supposés du projet sont inopérants »


CONTENTIEUX :

CE 10 juillet 2007, CCI de Rouen, req. n°307098 :

« Considérant qu'à la suite de la décision de la commission nationale d'équipement commercial du 9 mars 2005 ayant autorisé l'extension de la surface de vente exploitée par l'hypermarché à l'enseigne Carrefour à Mont-Saint-Aignan (Seine-Maritime) pour la porter de 8 200 à 11 200 mètres carrés, les travaux nécessaires ont été entrepris et l'hypermarché ainsi étendu a été ouvert au public au mois de juillet 2006 ; que l'autorisation délivrée le 9 mars 2005 ayant été annulée par une décision du Conseil d'Etat statuant au contentieux le 27 septembre 2006, la commission nationale d'équipement commercial a réexaminé la demande et, au vu notamment de l'objet du projet d'extension consistant pour l'essentiel en une modernisation de l'établissement et, pour une part limitée, à l'augmentation de l'offre commerciale, a délivré une nouvelle autorisation le 21 décembre 2006 ; qu'alors que la surface de vente dont l'extension a été ainsi régularisée est ouverte au public depuis une année, la CHAMBRE DE COMMERCE ET D'INDUSTRIE DE ROUEN et la CHAMBRE DES METIERS DE LA SEINE MARITIME se bornent, pour justifier de l'urgence qu'il y aurait à suspendre la décision du 27 septembre 2006, à soutenir qu'elle a pour effet d'entraîner un déséquilibre entre les différentes formes de commerce et de préjudicier aux intérêts de plusieurs entreprises qu'elles représentent sans assortir cette allégation de la moindre indication quant aux effets constatés de la mise en exploitation de l'hypermarché Carrefour de Mont-Saint-Aignan sur les entreprises concurrentes, l'identité des établissements qui seraient particulièrement affectés ou même les formes de commerce dont l'équilibre serait menacé ; qu'ainsi elles ne justifient pas de l'urgence de la mesure de suspension qu'elles sollicitent ».

CAA. Nancy, 2 août 2007, SARL ODREN, req. n°06NC00527

« Considérant que sous réserve du cas où, en raison tant des missions conférées à un ordre professionnel qu'à son organisation à l'échelon local et au plan national, les dispositions législatives ou réglementaires prévoyant devant les instances ordinales une procédure obligatoire de recours administratif préalablement à l'intervention d'une juridiction doivent être interprétées comme s'imposant alors à peine d'irrecevabilité du recours contentieux à toute personne justifiant d'un intérêt lui donnant qualité pour introduire ce recours contentieux, une procédure de recours administratif préalable n'est susceptible de s'appliquer qu'aux personnes qui sont expressément énumérées par les dispositions qui en organisent l'exercice ;
Considérant que les dispositions de l'article 32 modifié de la loi du 27 décembre 1973, reprises à l'article L. 720-10 du code de commerce, prévoient, qu'à l'initiative du préfet, de deux membres de la commission ou du demandeur, la décision de la commission départementale d'urbanisme commercial peut faire l'objet d'un recours auprès de la commission nationale d'équipement commercial ; que le législateur a ainsi entendu réserver la saisine de la commission nationale d'équipement commercial aux seules personnes énumérées par les dispositions mentionnées ci-dessus ; qu'il suit de là que les tiers qui sont susceptibles de contester la décision de la commission départementale d'équipement commercial sont recevables à saisir directement la juridiction administrative ; que, dans ces conditions, la SARL ODREN n'avait pas à faire précéder sa demande au Tribunal administratif de Nancy d'un recours administratif préalable ; que, par suite, c'est à tort que le tribunal a déclaré irrecevable la demande dont il était saisi ; que son jugement en date du 17 janvier 2006 doit être annulé ».


Patrick E. DURAND & Julia GARNIER
Avocats à la Cour
Cabinet FRÊCHE & Associés

Lorsque le prévenu est poursuivi pour infraction à un POS ultérieurement annulé, il convient d’apprécier la matérialité de l’infraction au regard du POS antérieur conséquemment remis en vigueur en application de l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme.

Cass. crim., 30 oct. 2007, n° 06-88.355


Voici un nouvel arrêt d’importance qui tend à intégrer l’effet rétroactif de l’annulation d’un acte administratif sur l’appréciation du caractère matériel d’une infraction au droit de l’urbanisme, tout en tenant compte des « particularités » de ce droit s’agissant, notamment, des conséquences de l’annulation d’un document local d’urbanisme.

Dans cette affaire, le prévenu avait été verbalisé, le 5 mars 2002, en raison de l’installation d'une cinquantaine de caravanes ainsi que de la réalisation de remblais d'une superficie de 5 000 mètres carrés et d'une hauteur de plus de 2 mètres sur un terrain classé en zone non constructible par le POS communal approuvé le 2 octobre 2000 et ce, sur le fondement de l’article L.160-1, al.1 du Code de l’urbanisme dont on rappellera qu’il dispose que :

« En cas d'infraction aux dispositions des projets d'aménagement et des plans d'urbanisme maintenus en vigueur dans les conditions énoncées soit à l'article L. 124-1, soit à l'article L. 150-1 (2è alinéa), ou en cas d'infraction aux dispositions des plans d'occupation des sols, des plans locaux d'urbanisme, les articles L. 480-1 à L. 480-9 sont applicables, les obligations visées à l'article L. 480-4 s'entendant également de celles résultant des projets et plans mentionnés ci-dessus ».

Mais pour sa défense, le prévenu devait se prévaloir de l’annulation de la délibération du 2 octobre 2000 ayant approuvé le POS communal par le Tribunal administratif de Nice, le 2 juillet 2005.

A priori, cet argument n’avait que peu de chance de prospérer puisque la matérialité de l’infraction s’apprécie à la date des faits si bien que l’illégalité de l’acte s’opposant à la réalisation des travaux litigieux n’a pas d’incidence à cet égard. On sait, en effet, qu’un prévenu poursuivi du chef de construction sans autorisation ne peut utilement se prévaloir de l’illégalité du refus opposé à la demande de permis de construire qu’il avait présenté avant d’engager les travaux (Cass.crim, 16 février 1994, W…, pourvoi n°93-82.129), ni de l’obtention ultérieure d’un permis de construire (Cass.crim, 19 mars 1992, Barbebous, pourvoi n°91-83.290).

Mais en outre, la position de la Chambre criminelle n’est pas différence dans les cas où en conséquence d’une annulation contentieuse de la décision ayant emporté la disparition du permis de construire, ce dernier s’en trouvait ou était susceptible de s’en trouver rétroactivement mis en vigueur.

C’est ainsi que, récemment, la Chambre criminelle de la Cour de Cassation, a étendu sa jurisprudence relative aux travaux entrepris avant l’obtention d’un permis de construire de régularisation aux travaux exécutés entre l’annulation et la remise en vigueur d’un permis de construire, en l’occurrence par le fait d’une décision par laquelle le Conseil d’Etat avait déclaré nul et non avenu (CE. 22 février 2002, Sté Hautes-Roches, req. n°190.696) un précédent arrêt par lequel il avait annulé le permis de construire en cause (CE. 9 juillet 1997, ADSTCO, req. n°133.773), en jugeant, en substance, que malgré l’effet rétroactif d’un arrêt du Conseil d’Etat déclarant nul et non avenu un précédent arrêt par lequel il avait annulé un permis de construire, les travaux entrepris entre ces deux décisions ne peuvent être réputés accomplis en exécution de ce permis de construire (Cass.crim, 27 juin 2006, MIRZA & BRIAND, pourvoi n° 05-82.876).

Pour autant, la Cour d’appel d’Aix-en-Provenance devait, en l’espèce, accepter de tenir compte de l’annulation du POS communal par le Tribunal administratif de Nice et, notamment, de l’effet rétroactif de cette annulation en n’appréciant pas le caractère matériel de l’infraction précédemment commise en considération de ce POS, tel qu’il avait été par la délibération du 2 octobre 2000.

Mais la Cour d’appel devait tirer toutes les conséquences de cette annulation, telles qu’elles sont déterminées par l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme, lequel dispose que :

« L'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan local d'urbanisme, d'une carte communale, d'un schéma directeur ou d'un plan d'occupation des sols ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu a pour effet de remettre en vigueur le schéma de cohérence territoriale, le schéma directeur ou le plan local d'urbanisme, la carte communale ou le plan d'occupation des sols ou le document d'urbanisme en tenant lieu immédiatement antérieur ».

Ainsi, tirant les conséquences de l’annulation du POS dans sa version approuvée par la délibération du 2 octobre 2000, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence devait ainsi jugé qu’il y avait lieu d’apprécier la matérialité de l’infraction constatée le 5 mars 2002 en considération du POS antérieur, tel qu’il avait été approuvé par une délibération du 30 mars 1990. Et dès lors qu’au regard de ce dernier, les travaux accomplis par le prévenu était également interdits, la Cour entra donc en voie de condamnation à l’encontre de celui-ci.

On précisera ainsi que cette démarche est parfaitement conforme à l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme dont il résulte que le document d’urbanisme antérieur n’est pas remis en vigueur à la date d’annulation du document l’ayant remplacé mais à la date à laquelle ce dernier a été approuvé. L’effet rétroactif de l’annulation joue ainsi pleinement : le document d’urbanisme annulé est réputé n’avoir jamais existé et, a contrario, le document antérieur est réputé n’avoir jamais cessé d’être en vigueur.

S’agissant des conséquences de l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme sur le contentieux de la légalité des autorisations d’urbanisme et pour s’en tenir à la jurisprudence « locale », on peut ainsi relever que la Cour administrative d’appel a jugé que :

« Considérant, d'une part, qu'il ressort des pièces du dossier que pour délivrer le 17 mars 1996, à la SCI LA FERRUSSE le permis de construire litigieux, le maire de SAINT-PAUL-DE-VENCE s'est fondé sur les dispositions du règlement du plan d'occupation des sols de la commune approuvé par délibération du conseil municipal du 20 juin 1994 : que ladite délibération a été annulée par un jugement du Tribunal administratif de Nice en date du 2 février 1995 ; que les actes annulés pour excès de pouvoir sont censés n'être jamais intervenus ; qu'ainsi, si la commune de SAINT-PAUL-DE-VENCE fait valoir qu'à la date du 17 mars 1996 elle n'avait pas reçu notification du jugement du Tribunal administratif, cette circonstance ne saurait prolonger les effets du plan d'occupation des sols annulé ;
Considérant, d'autre part, qu'aux termes du premier alinéa de l'article L.125-5 du code de l'urbanisme : "L'annulation ( ...) d'un plan d'occupation des sols ( ...) a pour effet de remettre en vigueur le plan d'occupation des sols immédiatement antérieur. Si, à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, le conseil municipal ( ...) constate, par une délibération motivée que les dispositions du plan d'occupation des sols antérieur au plan d'occupation des sols annulé ( ...) sont illégales par suite de changements intervenus dans les circonstances de fait ou de droit, les règles générales de l'urbanisme prévues au code de l'urbanisme sont applicables" ; qu'il est constant que le conseil municipal de SAINT-PAUL-DE-VENCE n'a voté aucune délibération constatant l'illégalité du précédent plan d'occupation des sols approuvé par délibération du conseil municipal du 26 septembre 1983 ; qu'ainsi, les dispositions de ce plan s'appliquaient au permis de construire litigieux ; qu'aux termes de l'article UC.9 du règlement dudit plan : "L'emprise au sol des constructions (y compris les bassins, plans d'eau, piscines dont les murs d'encuvement dépassent 0,70 m au-dessus du sol naturel ou excavé) ne doit pas excéder 18 % de la superficie de l'unité foncière." ; qu'il ressort des pièces du dossier que le terrain de la SCI LA FERRUSSE, situé en zone UC, a une superficie de 4.560 m ; qu'ainsi, l'emprise au sol est limitée à 820,80 m ; que, par suite, l'arrêté du maire de SAINT-PAUL-DE-VENCE du 17 mars 1995 qui autorise une construction d'une emprise au sols de 2.040 m, méconnaît les dispositions précitées de l'article UC.9 » (CAA. Marseille, 28 décembre 1998, SCI La Ferrusse, req. n°96MA02687. Voir également : CAA. Marseille, 3 juin 1999, Simone Caire, req. n°96MA01543) ;

Cette décision étant parfaitement conforme à la jurisprudence du Conseil d’Etat (CE. 14 octobre 1998, Havard, req. n°139.850)

S’il on applique l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme au contentieux pénal des travaux illégaux, il y avait donc bien lieu d’apprécier le caractère matériel de l’infraction en cause au regard du POS communal dans sa version approuvée le 30 mars 1990. Et précisément, cette analyse fut suivi par la Chambre criminelle de la Cour de cassation pour rejeté le pourvoi du prévenu aux motifs suivants.

« Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des pièces de procédure que Christian De X... a été verbalisé, le 5 mars 2002, en raison de la présence d'une cinquantaine de caravanes ainsi que de remblais d'une superficie de 5 000 mètres carrés et d'une hauteur de plus de 2 mètres sur un terrain situé à Roquebrune-sur-Argens (Var), et classé en zone non constructible par le plan d'occupation des sols de cette commune, approuvé le 2 octobre 2000 ; que, poursuivi devant la juridiction correctionnelle, pour la seule infraction de violation des dispositions du plan d'occupation des sols, il a excipé devant la cour d'appel d'une décision du tribunal administratif de Nice ayant, le 21 juillet 2005, annulé le plan approuvé en 2000 et a soutenu que les travaux et installations en cause étaient autorisés par le plan immédiatement antérieur ; qu'il a été relaxé par le tribunal correctionnel ;
Attendu que, pour entrer en voie de condamnation, l'arrêt retient que, selon le plan immédiatement antérieur approuvé par délibération du conseil municipal du 30 mars 1990 et remis en vigueur par application des dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, le terrain du prévenu se trouve situé en zone III NA 1, "zone destinée à recevoir à terme des activités et des industries légères", pour laquelle le règlement de ce plan dispose que "toute occupation ou utilisation du sol y est pour l'instant exclue, à l'exception des équipements d'infrastructure" ;
Attendu qu'en cet état, la cour d'appel, après avoir mis le prévenu en mesure de présenter sa défense, a fait application, à bon droit et sans excéder sa saisine, du plan d'occupation des sols approuvé par délibération du conseil municipal du 30 mars 1990, dès lors que, d'une part, les travaux et installations qui sont l'objet des poursuites n'étaient autorisés ni par ce plan ni par le plan annulé et que, d'autre part, les dispositions législatives, support légal de l'incrimination, n'ont pas été modifiées »

Ainsi dès lors que les travaux litigieux n’étaient effectivement pas autorisés par le plan annulé, il y avait donc bien lieu de faire application du plan antérieur.

On soulignera, en effet, que c’est dans cette seule mesure que, pour « valider » l’arrêt d’appel faisant application du POS antérieur, la Cour de cassation a évoqué « le plan annulé » puisqu’il est bien évident que si les travaux litigieux avaient été autorisés par ce dernier, le prévenu aurait été relaxé sans qu’il y ait alors lieu de tenir compte de son annulation et du POS antérieur puisque, nonobstant l’effet rétroactif d’une telle annulation, l’annulation d’un document d’urbanisme local n’a pas pour effet de rendre illégaux les travaux réalisés conformément à celui-ci et ce, de la même façon que l’annulation d’un permis de construire ne rend pas celui qui l’a exécuté conformément rétrospectivement coupable du délit réprimé par l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat à la Cour
Cabinet FRÊCHE & Associés

QUESTION N°3050 : Question publiée au JO le 14/08/2007, p. 5202 / Réponse publiée au JO le 01/01/2008, p. 63

TEXTE DE LA QUESTION :

« Reprenant les termes de la question écrite qu'elle avait posée le 23 janvier 2007 sous la précédente législature, demeurée sans réponse, Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur le fait que les lotissements de maisons individuelles sont souvent l'objet d'un cahier des charges imposant des règles d'urbanisme applicables à tous les acquéreurs de parcelles. Elle souhaiterait qu'il lui indique si un plan d'occupation des sols peut décider la suppression de certaines règles d'un cahier des charges sans l'accord de la majorité des copropriétaires du lotissement »


TEXTE DE LA REPONSE :

« Dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2005-127 du 8 décembre 2005, l'article L. 315-1-2 du code de l'urbanisme prévoyait que « lorsqu'un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu a été approuvé, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir. Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'à compter de la décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique ». Les colotis étaient informés par l'autorité administrative compétente et par voie d'affichage de la date à laquelle les règles d'urbanisme spécifiques au lotissement cessaient de s'appliquer automatiquement, et de la possibilité d'en demander le maintien. Lorsqu'une majorité de colotis avait fait connaître son souhait de maintien des règles, l'autorité compétente ne pouvait y mettre fin que sur décision expresse et après enquête publique. En organisant la substitution des règles des documents d'urbanisme aux règles d'urbanisme des cahiers des charges, le législateur a voulu mettre fin à l'application des dispositions relatives notamment à l'aménagement des sols et à l'aspect des constructions contenues dans les cahiers des charges de lotissements anciens, non compatibles avec les objectifs d'aménagement actuels fixés par les plans locaux d'urbanisme. La disparition des règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charges ne remet toutefois pas en cause les droits et obligations régissant les rapports de colotis entre eux, ni le mode de gestion des parties communes en vigueur. Par ailleurs, l'article L. 315-4 ancien prévoyait que lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme a été prononcée postérieurement à une autorisation de lotissement, l'autorité compétente pouvait prononcer la modification de tout ou partie des documents et notamment le cahier des charges du lotissement, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme. La décision de l'autorité compétente était prise après enquête publique et délibération du conseil municipal. La notification de l'ouverture de l'enquête publique était adressée par lettre recommandée à chacun des propriétaires des lots, sauf si le lotissement avait été créé depuis plus de vingt ans et comportait au moins cinquante lots. Dans ce dernier cas, l'enquête publique faisait l'objet d'une décision de l'autorité compétente affichée en mairie, à l'intérieur du lotissement et publiée dans au moins deux journaux locaux. La mise en oeuvre de cette procédure ne nécessitait pas l'accord de la majorité des colotis. Ceux-ci pouvaient toutefois faire part de leurs observations au commissaire enquêteur au moment de l'enquête publique. Enfin, les colotis avaient de leur côté la possibilité de demander à l'autorité compétente la modification de tout ou partie du cahier des charges concernant le lotissement lorsque cette modification était compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable dans la zone. Pour qu'elle soit recevable, cette demande devait émaner des deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie du lotissement ou des trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de la superficie. Les dispositions des articles L. 315-2-1, L. 315-3 et L. 315-4 ont été reprises dans les articles L. 442-9, L. 442-10 et L. 442-11 nouveaux, introduits dans le code de l'urbanisme par l'ordonnance du 8 décembre 2005, et ont fait l'objet de mesures d'application contenues dans le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, en vigueur depuis le 1er octobre 2007 ».

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QUESTION N° 830 : Question publiée au JO le 17/07/2007, p. 4868 / Réponse publiée au JO le 01/01/2008, p. 61

TEXTE DE LA QUESTION :

« Mme Marie-Jo Zimmermann demande à M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, s'il est possible de délivrer deux permis de construire sur une même emprise et si la délivrance du deuxième permis de construire vaut retrait du premier »


TEXTE DE LA REPONSE :

« L'administration peut légalement délivrer, simultanément ou successivement, deux permis de construire sur un même terrain, à condition que les deux projets soient compatibles, et que le premier n'ait pas consommé tous les droits à construire autorisés sur le terrain. Dans le cas où un constructeur, après avoir obtenu un premier permis, en demande un second qui serait incompatible avec le maintien du premier, l'administration devrait refuser cette seconde demande, sauf si le bénéficiaire du premier permis en a demandé expressément le retrait. Jusqu'à l'intervention de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, le Conseil d'État estimait que la délivrance d'un second permis ou d'un permis modificatif valait implicitement mais nécessairement retrait du premier permis, même si le pétitionnaire n'avait pas demandé ce retrait (CE, 29 octobre 1993, rec. n° 104 037 ; C.E., 31 mars 1999, rec. Lebon, p. 958). Il en résultait une situation qui pouvait être catastrophique pour le bénéficiaire lorsque celui-ci demandait un nouveau permis ou un permis modificatif sans être conscient que cette demande valait demande de retrait du premier permis devenu définitif. Le nouveau permis relançait évidemment le délai du recours contentieux et, en cas d'annulation, le demandeur perdait à la fois le bénéfice du premier et celui du second permis. C'est la raison pour laquelle la loi a été modifiée, dans le cadre de la réforme du permis de construire, pour préciser qu'au-delà d'un délai de trois mois à compter de l'intervention d'un permis de construire, celui-ci ne peut plus être retiré qu'à la suite d'une demande expresse de retrait du bénéficiaire. Dorénavant, une demande de nouveau permis ou de permis modificatif ne pourra valoir demande de retrait du précédent que si le bénéficiaire l'a expressément précisé ».


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Une voie peut être prise en compte pour apprécier la légalité d’un permis de construire au regard de l’article 3 du règlement local d’urbanisme dès lors que leur construction était largement avancée et que leur achèvement était prévu à une échéance proche.

TA. Poitiers, 25 octobre 2007.pdf, Mme Servouse, req. n°06-01532 & 07-00878


Voici un jugement fort intéressant, tout d’abord, parce qu’il porte sur un principe ne donnant somme toute lieu qu’à peu de jurisprudence, ensuite, parce qu’il constitue un des rares cas d’application positive de ce principe, enfin et surtout, parce qu’il fait application de ce principe à une opération de construction projetée dans une ZAC.

Dans cette affaire, le pétitionnaire avait acquis de l’aménageur un terrain sur lequel il avait obtenu un permis de construire, lequel devait être contesté notamment sur le fondement de l’article 3 du règlement local d’urbanisme dans la mesure où, à sa date de délivrance, la voie devant desservir le terrain n’avait pas été encore réalisée par l’aménageur da la zone.

On sait, en effet, que la légalité d’un permis de construire s’apprécie à sa date de délivrance en considération du projet présenté par le pétitionnaire, tel qu’il apparaît à l’examen du dossier déposé à cet effet. Par voie de conséquence et par principe, seuls les aménagements dont la réalisation est autorisée par le permis de construire et ceux existants à la date de délivrance de ce dernier peuvent être prise en compte pour apprécier sa légalité (voir, toutefois, ici).

En matière de réseaux d’eau, d’assainissement et d’électricité, ce principe fait toutefois l’objet d’une exception prévue par l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme (anc. art. L.421-5), lequel dispose que :

« lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. Lorsqu'un projet fait l'objet d'une déclaration préalable, l'autorité compétente doit s'opposer à sa réalisation lorsque les conditions mentionnées au premier alinéa ne sont pas réunies ».

Quant aux travaux de voirie, si le Code de l’urbanisme ne prévoit en la matière aucune disposition équivalente à celles de l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme, il n’en demeure pas moins que le principe dégagé par la jurisprudence administrative est, en toute logique, strictement identique.

Il ressort ainsi de la relativement rare jurisprudence rendu en la matière qu’une voie n’étant pas encore réalisée à la date de délivrance du permis de construire peut néanmoins être prise en compte pour apprécier la légalité de cette autorisation au regard de l’article 3 du règlement local d’urbanisme mais ce, pour autant que trois conditions cumulatives soient réunies.

Tout d’abord, il est nécessaire que la réalisation de la voie en cause soit planifiée, c’est-à-dire ait donné lieu à une décision de l’autorité compétente puisqu’à titre d’exemple, il a été jugé que :

« Considérant (…) que si les deux autorisations de lotir en litige étaient assorties d'une obligation de cession gratuite de terrain au profit de la Ville de Marseille en vue de permettre l'élargissement de la voie de desserte au droit de ces lotissements, les travaux d'aménagement de la chaussée n'étaient pas encore prévus aux dates auxquelles ces autorisations ont été délivrées ; qu'ainsi, alors que la voie de desserte des projets supporte déjà le trafic généré par les riverains, dans un quartier résidentiel, auquel viendra s'ajouter celui induit par les deux projets autorisés qui créeront au total 15 logements supplémentaires, le maire de Marseille, en délivrant ces deux autorisations de lotir à l'EURL C2C, a entaché ses décisions d'erreur manifeste d'appréciation » (CAA. Marseille, 4 mai 2006, EURL C2C, req. n°02MA01327).

ce qui ne saurait, toutefois, suffire le Conseil d’Etat ayant eu l’occasion de juger que :

« Considérant d'autre part qu'il ressort des pièces du dossier que si l'accès à la voie publique du terrain sur lequel la requérante entendait construire deux logements pouvait se faire, au moins temporairement, grace à une servitude de passage, il n'est pas contesté que cet accès emprunte sur près de 150 mètres une bande de terrain non viabilisée dont la largeur est limitée à quatre mètres ; que, dès lors, même s'il existe un projet d'aménagement par la commune d'une voie publique permettant, dans des délais non précisés, la desserte de ce terrain, celui-ci ne répondait pas aux conditions exigées par l'article R. 111-4 de l'urbanisme ; que le maire de Chartrette a donc fait une appréciation manifestement erronée des circonstances de l'espèce en accordant ledit permis ; que le commissaire de la République de Seine-et-Marne a dès lors pu légalement annuler ce permis » (CE. 7 mai 1986, Kindermann, req. n°59.847. Voir également sur l’insuffisance de la planification de la voie par le POS : TA. Nice, 5 mars 1998, M. Macherez, req. n°94-03028).

Ensuite, il est exigé que les modalités de réalisation de cette voie soient arrêtées puisqu’à titre d’exemple, il a été jugé que :

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet, comportant cinquante cinq lots, pour lequel la société Antoine Gimenez et Compagnie a demandé une autorisation de lotir en vue de la réalisation de constructions à usage d'habitation ou d'activité professionnelle, libérale,commerciale ou artisanale est desservi par la rue du Sablon et par l'avenue Godard ; que, dans sa partie qui borde au sud le lotissement envisagé, la rue du Sablon est large de 3,70 m seulement et ne comporte pas de trottoirs mais un simple cheminement piétonnier ; que, dans sa partie qui borde à l'est le lotissement envisagé, l'avenue Godard constitue une impasse de desserte d'un autre lotissement, qui est dépourvue de trottoirs et dont la largeur n'est jamais supérieure à 4 mètres ; que si la société Antoine Gimenez et Compagnie fait état de projets d'élargissement de ces deux voies dans celles de leurs portions qui longent le projet de lotissement, la réalisation de ces projets n'a pas fait l'objet d'une programmation par les collectivités publiques compétentes ; que si la création d'un troisième accès au lotissement, à l'ouest, a été envisagée par la société Antoine Gimenez et Compagnie, dans sa demande d'autorisation de lotir, cette simple hypothèse ne s'est trouvée assortie d'aucune précision quant à son calendrier de réalisation et à ses modalités de mise en oeuvre ; que, dès lors, la desserte du projet de lotissement ne peut être regardée comme assurée dans des conditions correspondant à l'importance de l'ensemble des constructions envisagées » (CE. 28 juillet 2000, Cne de Decines-Charpieu, req. n°199.325) ;

ou :

« Considérant qu'il résulte du dossier que la rue Edgar Degas, qui constitue le seul accès à la parcelle support du projet litigieux, était, à la date de délivrance du permis de construire attaqué, large de seulement 3 mètres ; qu'une telle largeur est très insuffisante, eu égard, d'une part, à l'importance du projet, et notamment au nombre élevé de véhicules pouvant être accueillis dans cet immeuble comportant dix huit logements, et, d'autre part, au fait que la rue Edgar Degas dessert déjà plusieurs pavillons ; que s'il était prescrit au constructeur une cession gratuite de terrains aux fins de porter la largeur de la voie à 8 mètres au droit de sa propriété, cet élargissement n'était pas de nature à supprimer un rétrécissement au débouché dangereux sur la route de Launaguet ; que si un emplacement réservé a été mentionné dans le plan d'occupation des sols approuvé par délibération du 23 décembre 1994, le permis n'a pas été délivré sur le fondement de ces dispositions mais sur celles issues du plan d'occupation des sols approuvé le 16 avril 1992, lequel ne mentionnait aucun emplacement réservé ; que si l'acquisition, au besoin par voie d' expropriation du terrain nécessaire à l'élargissement de rue Edgar Degas à son débouché sur la route de Launaguet a pu être envisagée, aucune date certaine n'était prévue pour sa réalisation ; que si la rue Edgar Degas comporte un autre débouché sur le chemin des Izards, ce débouché n'apparaît pas comme l'accès naturel du projet de construction, dans la mesure où la route de Launaguet est beaucoup plus proche de la construction et constitue un axe de circulation important ; que dès lors en estimant que la desserte du projet était suffisante, au regard des dispositions précitées de l'article R. 111-4 du code de l'urbanisme, le maire de Toulouse s'est livré à une appréciation manifestement erronée » >(CAA. Bordeaux, 4 décembre 2003, Cne de Toulouse, req. n°99BX00686) ;

mais a contrario (dans un arrêt, toutefois, particulièrement « laxiste » dès lors qu’aucun délai n’est imposé à la collectivité pour réaliser la voie ayant justifié une cession de terrain au titre de l’article R.332-15 du Code de l’urbanisme : CE. 11 janvier 1995, Epx Thot, AJPI, 1996, p.127 & Cass. civ., 20 janvier 2002, Epx Bourgibot, pourvoi n°00-10571. Mais dans le même sens, voir également : TA. Nice, 1er juillet 1999, M. Jacques de Keyser, req. n°98-00037) que :

« Considérant qu'il résulte de l'article UG 3 du plan d'occupation des sols de la commune de Saint-Arnoult que pour être constructible un terrain doit avoir accès à une voie publique ou privée en bon état de viabilité et que les voies secondaires de desserte doivent avoir une largeur de plate forme au moins égale à 8 mètres ;
Considérant qu'il résulte des pièces du dossier que si le chemin rural n° 4 qui dessert le lotissement autorisé avait une largeur inférieure à 8 mètres, son élargissement, à la date de l'autorisation contestée, était prévu par la commune et faisait d'ailleurs l'objet de la cession d'une parcelle du terrain à lotir ; que, par suite, M. et Mme LOISON ne sont pas fondés à soutenir que le projet aurait méconnu les dispositions précitées » (CE. 30 mai 1994, M. & Mme Loisson, req. n°116.463).

Enfin, il est également nécessaire que la voie considérée ait vocation à être achevée à brève échéance puisqu’à titre d’exemple, il a été jugé que :

« Considérant en premier lieu que, par la décision attaquée en date du 16 septembre 2003, le maire d'Eschau a répondu négativement à la demande de certificat d'urbanisme déposée par la Société SERCA en vue de la création d'un lotissement au motif qu'alors que le terrain était situé en zone I NA 1 du plan d'occupation des sols et que l'urbanisation de cette zone était conditionnée par la réalisation des voies d'accès faisant l'objet d'emplacements réservés au bénéfice de la Communauté urbaine de Strasbourg, ces opérations n'étaient ni réalisées, ni programmées à court terme par celle-ci ; qu'il s'ensuit qu'eu égard aux éléments de fait ci-dessus mentionnés, le maire d'Eschau a pu à bon droit délivrer un certificat d'urbanisme négatif concernant le lotissement projeté (et) prendre en considération les seules intentions de la Communauté urbaine de Strasbourg (CAA. Nancy, 1er mars 2007, Sté CERCA, req. n°05NC00767. Dans le même sens pour application de l’article L.421-5 du Code de l’urbanisme : CE. 20 février 1985, Association Ouest Varoise pour la protection de l’environnement, req. n°38.214).

Il reste qu’il est permis de s’interroger sur l’applicabilité de ce principe ou, à tout le moins, sur la rigueur d’application des conditions permettant d’y déroger dans les ZAC – instrument, tout à la fois, de planification et de réalisation – dont la logique économique et financière veut que l’aménageur finance les travaux d’équipement de la zone par le produit de la vente des terrains y étant sis, lesquels sont vendus en tant que terrains constructibles susceptibles de faire l’objet d’un permis de construire mais ce, avant donc que les travaux nécessaires à l’effectivité de sa constructibilité ne soient réalisés.

Précisément, dans l’affaire objet du jugement commenté, le Tribunal administratif de Poitiers a jugé que :

« Considérant que le maire de Saint-Benoît pouvait légalement prendre en compte en considération l’existence et le caractéristiques futures des voies situées au Sud de l’îlot A de la ZAC pour délivrer le permis attaqué dès lors que leur construction était largement avancée et que le achèvement était prévu à une échéance proche ».

Dans cette affaire et suivant les règles précédemment dégagées par la jurisprudence, les voies futures ont pu être légalement prises en compte non seulement parce que leur réalisation était planifiée dans le cadre d’une ZAC et, par voie de conséquence, que leurs modalités de réalisation étaient arrêtées mais, surtout, parce qu’à la date de délivrance du permis de construire litigieux leur réalisation était déjà avancée de façon significative, si bien que la planification de leur achèvement à brève échéance apparaissait réaliste.

Le fait que le permis de construire porte sur un terrain sis dans une ZAC n’a donc strictement aucune incidence sur l’applicabilité et les modalités d’application du principe et des exceptions pré-exposés.



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés