DOCUMENTS D’URBANISME :

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 15/12/2009 ; p. 11889)« M. Robert Lecou attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur le délai des révisions simplifiées du plan d'occupation des sols (POS). La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la loi de solidarité et renouvellement urbains (SRU), complétée par la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 relative à l'urbanisme et à l'habitat, a prévu qu'un plan d'occupation des sols demeure en vigueur jusqu'à ce qu'il soit révisé et mis sous forme de plan local d'urbanisme (PLU). Toutefois, pour permettre l'évolution des POS, avant qu'ils ne deviennent des PLU, des procédures de révision simplifiée ont été instaurées. Leur recours est ouvert jusqu'au 1er janvier 2010. Or, à ce jour, la mise en oeuvre de ces révisions n'est plus envisageable puisque la durée moyenne de cette procédure est estimée entre six et huit mois. Ces procédures de révision simplifiée permettent aux communes, notamment celles qui ont du retard en matière de logement social au regard de la loi SRU, de réaliser sur des espaces limités des zones d'habitat mixte, logement social et accession à la propriété et d'équipements publics, dans un délai de quatre à six mois. Cette procédure permet de donner des impulsions rapides notamment pour la réalisation de ces projets. Si ces révisions simplifiées n'étaient plus autorisées, il n'y aurait pas de possibilité d'agir en dehors des révision de PLU. Ceci allongera les délais dans un moment où la crise économique nécessite une rapidité dans les possibilités de réalisation de projets. La mise en oeuvre des PLU a pu être retardée par l'approbation des schémas de cohérence territoriale (SCOT) par les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). Toutefois le projet d'aménagement et de développement durable (PADD) et le document d'orientations générales (DOG) du SCOT prennent en compte les problématiques environnementales et les principes du développement durable sur leur territoire, qui font défaut dans les POS. En conséquence, il lui demande de lui indiquer s'il envisage d'accorder un délai supplémentaire, au-delà du 1er janvier 2010, afin de permettre aux différentes communes dotées d'un POS, non devenu PLU, mais dans le périmètre d'un SCOT, de pouvoir réviser partiellement leur document d'urbanisme applicable pour réaliser leurs projets d'aménagements respectant le programme local de l'habitat (PLH) et le SCOT »

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 13/04/2010 ; p. 4259) « Initialement possible sans conditions de délai, la révision simplifiée des plans d'occupation des sols (POS), mise en place par la loi SRU du 13 décembre 2000, a été depuis, encadrée et limitée dans le temps. La loi n° 2002-1 du 2 janvier 2002 relative au statut des sociétés d'économie mixte locales précise que les anciennes dispositions de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme demeurent applicables aux POS même s'ils font l'objet d'une révision simplifiée (à l'époque dénommée révision d'urgence), mais à condition que cette révision intervienne avant le 1er janvier 2004. La loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 relative à l'urbanisme et à l'habitat a ensuite précisé que l'ensemble des révisions simplifiées des POS devait intervenir avant le 1er janvier 2006. Ce délai a finalement été prorogé jusqu'au 31 décembre 2009 par la loi de programme n° 2006-450 du 18 avril 2006 sur la recherche. Les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents ont donc disposé de neuf années pour mettre en oeuvre des révisions simplifiées de POS, et il n'apparaît pas opportun aujourd'hui de proroger cette disposition. En premier lieu, la révision de documents dont la conception initiale commence à dater réellement n'est souvent plus à même de répondre aux enjeux actuels d'aménagement et de développement des communes. De plus, conformément au Grenelle de l'environnement, les plans locaux d'urbanisme (PLU) prennent davantage en compte les principes du développement durable que ne le faisaient les POS. Ces derniers se limitaient souvent à préciser le droit des sols et appliquaient des règles de densité et de taille de terrains parfois contradictoires avec l'objectif d'utilisation économe du sol et de limitation de la consommation des espaces agricoles et naturels. En outre, le passage au PLU n'est pas nécessairement long et coûteux. L'élaboration des PLU intercommunaux, par exemple, permet des économies d'échelle à tous niveaux (procédures, études), ce qui allège le coût général du processus et va par ailleurs dans le sens du développement de l'intercommunalité. Le coût de l'élaboration d'un PLU doit également être rapporté aux avantages qu'en retire la commune ou l'EPCI. Il s'agit, en effet, d'un coût ponctuel qui sera en quelque sorte rentabilisé par les nouvelles possibilités de maîtrise de l'aménagement et de l'urbanisme offertes par le PLU. Enfin, même si les projets d'aménagement et de développement durable (PADD) et les documents d'orientation générale (DOG) du schéma de cohérence territoriale (SCOT) prennent en compte sur leur territoire les principes de développement durable qui font défaut dans les POS, les anciens POS approuvés avant le 1er avril 2001 doivent être modifiés ou révisés sans délai pour être mis en compatibilité avec ces éléments. Toute disposition du POS non compatible avec le SCOT devient immédiatement illégale et ne doit plus être appliquée sans qu'il soit nécessaire d'attendre la prochaine modification ou révision (cf. réponse ministérielle n° 1577, Heinrich JOAN Q, 6 mai 2008, p. 3826). Les communes ou EPCI compétents encore couverts par un plan d'occupation des sols doivent donc, même dans le cadre d'une mise en compatibilité avec un SCOT, le faire évoluer en plan local d'urbanisme (PLU), afin de pouvoir bénéficier de la procédure de révision simplifiée du PLU après le 31 décembre 2009. La révision générale du POS qui aboutira à le transformer en PLU, reste par ailleurs possible même après cette date ».

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 09/02/2010 ; p. 1262) « M. Philippe Folliot attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur le fait que les petites communes peuvent éviter la complexité d'un plan local d'urbanisme (PLU) en élaborant une carte communale. La procédure terminée, le préfet dispose d'un délai de deux mois pour approuver la carte et, à défaut, celle-ci devient caduque. Le refus est le plus souvent implicite car le préfet s'abstient alors de répondre. Il lui demande s'il serait possible que le préfet soit obligé de motiver son refus même si celui-ci est seulement implicite »

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 06/04/2010 ; p. 4090) « Avant l'intervention du décret n° 2004-531 du 9 juin 2004, l'article R. 124-7 du code de l'urbanisme, relatif à l'approbation des cartes communales, disposait qu'à l'expiration d'un délai de quatre mois, le silence du préfet valait « refus d'approbation » de la carte communale qui lui avait été soumise au terme de la procédure d'élaboration ou de révision. Le décret précité a radicalement modifié la règle : l'article R. 124-7 en vigueur dispose dorénavant qu'à l'expiration d'un délai de deux mois « le préfet est réputé avoir approuvé la carte communale ». Il ne peut donc plus y avoir de rejet implicite d'une carte communale par le préfet. Dans la pratique, lorsque le préfet refuse d'approuver la carte qui lui a été transmise, il informe la commune dans le délai de deux mois, en expliquant les raisons pour lesquelles il n'approuve pas le document et en invitant la commune à le reprendre ».

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 28/07/2009 ; p.7329) « M. Patrice Verchère attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur la prise en compte des capteurs solaires dans les dispositions du règlement national d'urbanisme (RNU). Pour les communes qui ne disposent pas de plan local d'urbanisme, d'une carte communale, ou d'un document similaire, les dispositions sont fixées par les règles nationales de l'urbanisme. Or ces dispositions, si elles prennent en compte l'intérêt public d'urbanisme, d'hygiène, ou encore de sécurité et de salubrité, ne font aucun cas des considérations environnementales. Or cette absence de mention risque de poser de sérieux problèmes de voisinage, notamment lors de la présence de capteurs solaires et des servitudes techniques en découlant sur une construction existante. En effet, un nouveau bâtiment qui ne prendrait pas en compte l'emplacement et la hauteur affectés pour l'ensoleillement du bâtiment voisin, dont des capteurs solaires sont déjà installés, risque de mettre à néant les efforts environnementaux et financiers engagés. Par conséquent, il souhaite savoir si le Gouvernement compte prendre en compte les capteurs solaires dans les dispositions du RNU ».

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 23/03/2010 ; p.3349) « Les projets de construction, tant dans le cas de l'installation de capteurs solaires sur un bâtiment existant que dans celui d'une construction à proximité d'un bâtiment existant comportant des capteurs solaires, doivent respecter les préoccupations environnementales et paysagères. Sur les territoires non couverts par un document d'urbanisme, les autorisations d'occupation du sol sont délivrées sur le fondement des règles générales de l'urbanisme et des autres dispositions réglementaires applicables au projet, telles que celles relatives à la protection des sites et paysages ou des monuments historiques. Sur ces territoires, l'État a toujours la possibilité, en application de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme, de refuser un projet ou de ne l'accepter que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. Les articles R. 111-16 à R. 111-19 du code de l'urbanisme y réglementent les distances minimales à respecter entre les constructions. L'article R. 111-22 de ce code prévoit aussi que dans les secteurs déjà partiellement bâtis, présentant une unité d'aspect et non compris dans des programmes de rénovation, l'autorisation de construire à une hauteur supérieure à la hauteur moyenne des constructions avoisinantes peut être refusée ou subordonnée à des prescriptions particulières. Par ailleurs une autorisation de construire est toujours délivrée sous réserve des droits des tiers, ce qui signifie que même si l'autorisation de construire est légale au regard des règles précitées, un voisin peut faire valoir les préjudices, par exemple liés à la perte d'ensoleillement, qu'il subit du fait de la construction. Il peut en effet se prévaloir de l'article 544 du code civil qui protège le droit d'utiliser sa propriété, par exemple en construisant, mais que la jurisprudence interprète comme interdisant de causer à autrui un trouble anormal de voisinage (Cour de cassation, Civ. 3e, 4 février 1971, Bull. Civ. III, n° 78) ».

ZAC :

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 20/10/2009 ; p.9824)« M. Michel Terrot interroge M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur l'application de l'article L. 311-6 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) qui indique que le cahier des charges d'une ZAC devient caduc à la date de la suppression de cette zone. Mais il précise également que ces dispositions ne sont pas applicables aux cahiers des charges signés avant l'entrée en vigueur de la loi SRU. Cette précision semble donc faire prévaloir le cahier des charges d'une ZAC mise en place avant le 13 décembre 2000 à un plan local d'urbanisme voté ultérieurement. Il lui demande de bien vouloir lui préciser l'interprétation et l'application de la législation actuelle sur ce point bien précis parfois mal compris des services municipaux ».

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 20/04/2010 ; p.4494) « La loi solidarité et renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 a explicitement prévu que les cahiers des charges de cession des terrains d'une zone d'aménagement concerté deviennent caducs au moment de la suppression de cette zone. Le législateur n'a toutefois pas entendu donner un caractère rétroactif à cette disposition. Il en résulte que les cahiers des charges annexés aux actes de vente signés avant l'entrée en vigueur de la loi SRU restent soumis aux dispositions antérieures. La plupart de ces cahiers des charges prévoyaient d'eux-mêmes que leurs règles étaient applicables pour la durée de la zone. Dans ce cas, il y a lieu de considérer qu'elles deviennent caduques lors de la suppression de la zone. D'autres, au contraire, avaient un caractère pérenne. Dans ce cas, les cahiers des charges continuent à s'appliquer y compris après la suppression de la zone, comme des contrats de droit privé. Ils ne prévalent pas sur le plan local d'urbanisme, mais doivent être combinés avec celui-ci, comme toutes les servitudes privées ».

PARTICIPATION D’URBANISME :

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 08/12/2009 ; p.11636)« M. Jean-Claude Flory attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur les modalités d'application du projet urbain partenarial mis en place par l'article 43 de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009. Institué afin de favoriser la construction et d'assouplir un dispositif de financement complexe et parfois délicat à mettre en place, notamment pour des petites communes rurales, ce dispositif introduit un système novateur de contractualisation. L'article 43, de cette loi codifiée à l'article L. 332-11-3 du code de l'urbanisme, précise que la convention ne peut mettre à charge des propriétaires du ou des terrains, des aménageurs ou des constructeurs que « le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier ». La circulaire du ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer du 10 juillet 2009 (page 48) n'évoque pas plus cette notion d'équipement public. Compte tenu de l'intention de la présente loi d'introduire un dispositif contractuel pour favoriser la construction, de la nécessaire négociation qui va être préalable à la signature de la convention, il demande de préciser cette notion d'équipement public qui peut regrouper un très vaste panel d'équipement négocié avec le co-signataire de la convention de projet urbain partenarial »

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 06/04/2010 ; p.4087) « L'article 43 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, transcrit au code de l'urbanisme sous les articles L. 332-11-3 et L. 332-11-4, a institué le projet urbain partenarial (PUP). Le PUP permet le financement, par des personnes privées, des équipements publics rendus nécessaires par des opérations d'aménagement ou de construction ponctuelles. Les équipements publics tels que définis par le Conseil d'État, dans son arrêt n° 154181 du 22 mars 1999, commune de Roisey, sont des équipements qui, par leur dimension et conception, excèdent les besoins d'un seul propriétaire et permettent, par exemple dans le cas de réseaux, le raccordement d'autres canalisations. Ils s'opposent aux équipements propres, explicités à l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme. Les équipements publics finançables par la participation PUP sont en relation directe avec les besoins des futurs usagers ou habitants du périmètre du PUP. Outre les réseaux, la construction d'une salle de classe, d'une crèche ou d'une partie de crèche notamment, peut être rendue nécessaire pour satisfaire les besoins des nouveaux habitants et par conséquent être financée en tout ou partie par le PUP. Par contre, il ne peut permettre de financer, même pour partie, des équipements généraux de la commune (marché, salle des fêtes, parking...) comme l'a ainsi rappelé pour une zone d'aménagement concerté la cour d'appel de Paris (arrêt n° 01PA00643 du 29 novembre 2005 SARL Briand Bagneux). »

LOTISSEMENT :

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 03/03/2009 ; p.1949) « M. William Dumas attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur le règlement des lotissements. L'article L. 442-10 du code de l'urbanisme permet à l'autorité compétente de modifier les dispositions du cahier des charges du lotissement sur demande des colotis réunissant la majorité prévue à l'alinéa 1 du même article. L'unanimité des colotis n'est donc pas requise pour modifier le cahier des charges. Il souhaiterait savoir si cette disposition est applicable à tous les lotissements, même ceux autorisés depuis plus de dix ans pour lesquels, conformément à l'article 442-9, les règles d'urbanisme sont devenues caduques, du fait de la mise en oeuvre du PLU et de l'absence de décision pour les colotis du maintien de leurs règles propres. Par ailleurs, l'article L. 111-5-3 du code de l'urbanisme impose la description résultant d'un bornage pour les terrains à bâtir dépendant d'un lotissement ou d'une ZAC. En pratique, la réalisation d'un bornage contradictoire de toutes les limites du terrain se heurte souvent à une impossibilité pour diverses causes (impossibilité de trouver un propriétaire notamment). Il lui demande donc comment concilier cette situation de fait avec les exigences de cet article qui requiert le bornage à peine de nullité de l'acte de cession, et si l'on peut se contenter d'un bornage partiel des limites, compte tenu des difficultés liées à la durée et au coût d'un bornage judiciaire ».

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 20/04/2010 ; p.4489) « L'article L. 442-10 du code de l'urbanisme dispose que tout ou partie des documents relatifs à un lotissement peuvent être modifiés par l'autorité compétente dès lors qu'une majorité qualifiée de colotis demandent ou acceptent cette modification. Cette disposition est applicable aux documents approuvés de lotissements encore en vigueur. Dès lors que les règles d'urbanisme contenues dans ces documents sont devenues caduques en application de l'article L. 442-9 du même code, il n'y a plus lieu de les modifier et de faire application de l'article L. 442-10. Par ailleurs, l'obligation de faire procéder à un bornage des lots issus d'un lotissement avant leur vente constitue une sécurité juridique importante pour les acquéreurs. De très nombreux permis de construire ont été en effet annulés dans le passé à cause d'une incertitude sur la limite exacte du terrain. La difficulté de faire effectuer un bornage en cas de désaccord du voisin est parfaitement réelle, mais c'est précisément dans cette situation que les risques ultérieurs pour le permis de construire sont considérables. Enfin, il est possible de recourir au bornage judiciaire. Les lotisseurs peuvent éviter la principale difficulté en faisant procéder à un bornage contradictoire du terrain initial du lotissement avant la vente des différents lots. Le bornage des futurs lots à l'intérieur du lotissement ne pose alors plus de problème ».

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 06/10/2009 ; p.9352) « M. Patrice Debray attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, à propos de la déclaration préalable de division sur un terrain non équipé : en effet, l'article L. 442-1, modifié par l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005, article 15 (JORF 9 décembre 2005), en vigueur le 1er octobre 2007 du code de l'urbanisme dispose que "constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments". Ainsi, hormis le cas des secteurs où le permis d'aménager est obligatoire, le lotissement est soumis soit à déclaration préalable, soit au permis d'aménager, selon le nombre de lots issus de la division et la nature des travaux envisagés. Lorsqu'un propriétaire foncier désire créer plus de deux lots à bâtir sur une terrain de superficie importante non équipé (notamment en voiries et réseaux), il souhaiterait que lui soient précisées les modalités auxquelles doit répondre le propriétaire, au regard des obligations qui lui incombent avant de procéder à la division de ses terrains. En effet il semblerait opportun de distinguer le cas, où la demande de permis d'aménager est suffisante, de celui qui consiste à déposer une déclaration préalable de division sans travaux »

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 23/03/2009 ; p.4252) « Il résulte des dispositions des articles L. 442-1, R. 421-19 et R. 421-23 du code de l'urbanisme, qu'est soumis à déclaration préalable ou à permis d'aménager le détachement d'une propriété d'un ou plusieurs lots à bâtir dans les conditions suivantes : les opérations qui ne prévoient pas la création de voies ou d'espaces communs nouveaux sont soumises à simple déclaration, quelque soit le nombre de lots, sauf si elles sont situées dans un site classé ou un secteur sauvegardé ; les opérations qui prévoient la création de voies ou d'espaces communs nouveaux sont soumises à déclaration préalable, quand elles ne comprennent que deux lots, et à permis d'aménager dans les autres cas ; les opérations situées dans un site classé ou un secteur sauvegardé sont toujours soumises à permis d'aménager quelque soit le nombre de lots, et qu'elles prévoient ou non la création de voies ou d'espaces communs ».

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 10/02/2009 ; p.1213) « M. Sébastien Huyghe attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur les dispositions de l'article R. 442-1 d) du code de l'urbanisme, qui dispose : « Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre : [...] d) Les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu'il a habilitées à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu un permis d'aménager ou un permis de construire portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison d'habitation individuelle ». Au regard de cet article, plusieurs interrogations subsistent quant à la portée de ces dispositions, notamment savoir si elles sont susceptibles de s'appliquer dans l'hypothèse où la division en propriété ou en jouissance est opérée au profit d'une personne à qui le propriétaire du terrain a transféré le bénéfice du permis de construire ou du permis d'aménager qu'il a lui-même préalablement obtenu sur partie de sa propriété, ou encore au profit d'une personne titulaire d'un permis d'aménager ou un permis de construire par suite de la délivrance d'un arrêté de transfert à son profit par l'autorité compétente, le permis de construire ou le permis d'aménager ayant été originairement obtenu par une personne autre que le propriétaire et disposant d'un titre habilitant à construire. Il souhaiterait connaître l'interprétation que le Gouvernement apporte sur les hypothèses décrites ci-dessus, au regard des dispositions de l'article R. 442-1 d) du code de l'urbanisme ».

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 06/04/2010 ; p.4048) « Les dispositions de l'article R. 442-1 d du code de l'urbanisme excluent du champ d'application du lotissement les divisions de terrains effectuées au profit d'une personne qui bénéficie, sur une partie de la propriété divisée, d'un permis d'aménager ou d'un permis de construire portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison d'habitation. Cette disposition est applicable à tout bénéficiaire d'un tel permis, que ce bénéficiaire en ait fait initialement la demande ou ait obtenu le transfert d'un permis préalablement délivré »

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 03/02/2009 ; p.950) « M. Jean-Marc Roubaud attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur l'article L. 111-5-3 du code de l'urbanisme. Cet article impose la description résultant d'un bornage pour les terrains à bâtir dépendant d'un lotissement ou d'une ZAC. EN pratique la réalisation d'un bornage contradictoire de toutes les limites du terrain se heurte souvent à une impossibilité pour diverses causes (impossibilité de retrouver un propriétaire notamment). En conséquence, il lui demande de bien vouloir lui faire connaître comment concilier cette situation de fait avec les exigences de l'article L. 111-5-3 qui requiert le bornage à peine de nullité de l'acte de cession, et si l'on peut se contenter d'un bornage partiel des limites compte tenu des difficultés liées à la durée et au coût d'un bornage judiciaire ».

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 06/04/2010 ; p.4067) « Le code de l'urbanisme, dans son article L. 111-5-3, fait du bornage une obligation pour la vente de terrains à bâtir issus d'un lotissement, d'une zone d'aménagement concerté (ZAC) ou d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine (AFU), sous peine de nullité de l'acte, étant précisé que l'action en nullité sur ce fondement doit être engagée dans le délai d'un mois après la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente Il peut exister des difficultés à faire réaliser un bornage complet du périmètre d'un lotissement : opposition d'un voisin à un bornage par voie amiable, impossibilité d'identifier un propriétaire, coûts et délais d'un bornage judiciaire. Il convient d'abord de rappeler que le code civil fait du bornage un droit : tout propriétaire peut obliger son voisin à borner leurs propriétés contiguës (art. 646). En cas de refus, une action en bornage devant le juge judiciaire peut être engagée et c'est alors une décision de justice qui détermine la limite séparative des fonds. Quant au code de l'urbanisme, il ne fait que garantir le bénéfice de ce droit à tout acquéreur de terrain à bâtir issu d'une division foncière. On soulignera que le plan de bornage, qui définit les limites d'un terrain et sa contenance, est annexé à l'acte de vente et servira donc de référence pour établir le plan de masse de la construction et assurer, ainsi, une implantation réglementaire de la construction. Les dispositions de l'article L. 111-5-3 ne sauraient donc être remises en cause. Concernant les difficultés de réalisation du bornage, on renverra à la réponse écrite publiée au Journal officiel du 5 mai 2009 page 4351, dans laquelle la ministre d'État, garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés rappelle que les moyens de parvenir à un bornage semblent suffisants : bornage à l'amiable, recherche de bornages antérieurs et enfin bornage judiciaire. Concernant la recherche de bornages antérieurs, la même réponse ministérielle précise que les procès-verbaux et les décisions judiciaires constatant un bornage sont obligatoirement publiés à la conservation des hypothèques, ce qui permet aux notaires et acquéreurs de savoir si un bornage a été réalisé. Quant à la question de savoir si l'on peut se contenter d'un bornage partiel des limites d'une propriété compte tenu des difficultés liées à la durée et au coût d'un bornage judiciaire, en l'état du droit et plus particulièrement des articles 646 du code civil et L. 111-5-3 du code de l'urbanisme, la réponse ne peut qu'être négative, dès lors que la loi a prévu la procédure du bornage judiciaire permettant en dernier ressort de fixer les limites séparatives d'une propriété et dès lors que, comme le souligne la réponse ministérielle précitée, « les prescriptions de l'article L. 111-5-3 du code de l'urbanisme obligent le notaire à rechercher l'existence d'un bornage pour assurer la perfection formelle de son acte ».

AUTORISATIONS D’URBANISME :

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 21/10/2008 ; p.8930) « M. Pierre Morel-A-L'Huissier attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur la consultation de l'ERDF (Électricité Réseau Distribution France) lors d'une demande de permis de construire. Il lui demande si cette consultation est obligatoire »

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 13/04/2010 ; p.4243) « Aucune disposition du code de l'urbanisme ne rend la consultation d'électricité réseau distribution France (ERDF) obligatoire avant la délivrance d'un permis de construire. Il convient de souligner que c'est en amont des demandes d'autorisation d'urbanisme que le gestionnaire du réseau électrique peut être le plus utilement sollicité par les collectivités pour permettre la définition pertinente des zonages des documents de planification locaux, prenant en compte la faisabilité et le coût de l'ouverture à l'urbanisation d'une partie de leur territoire et débouchant, si nécessaire, sur la mise en place de participations à la charge des aménageurs et constructeurs. D'une manière plus générale, et à la demande des collectivités locales, la frontière entre travaux d'extension liés directement ou indirectement à une opération d'urbanisme et travaux de renforcement, qui détermine le montant de la contribution due par la collectivité, a été clarifiée. Le barème dit « simplifié » a été étendu aux raccordements individuels d'une longueur inférieure à 250 mètres du poste de distribution (contre 100 mètres auparavant) et d'une puissance inférieure ou égale à 12 KVA en monophasé et à 250 kVA en triphasé. Ce barème exclut la facturation des opérations de remplacement d'ouvrages existants au même niveau de tension, dorénavant prises en charge financièrement par le distributeur. Ce nouveau barème, qui a été approuvé par la commission de régulation de l'énergie le 7 janvier 2010, entrera en vigueur le 7 avril prochain. Le dispositif proposé sera bien entendu revu si le Parlement adopte définitivement l'amendement relatif à la définition d'une opération de raccordement, adopté par le Sénat lors de l'examen en première lecture du projet de loi portant engagement national pour l'environnement ; dans l'attente, ce dispositif est de nature à répondre, dans la quasi-totalité des cas, aux critiques formulées par les collectivités quant au financement des extensions. Par ailleurs, il est envisagé d'établir le bilan global du dispositif (taux de réfaction, barème simplifié...) fin 2010, à partir des données de la comptabilité analytique mise en place par ERDF, afin d'apprécier ses effets financiers pour les collectivités locales et, le cas échéant, de l'ajuster en fonction de son impact »

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 12/02/2009 ; p.1213) « M. Jean-Claude Flory attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur le cas d'une personne qui obtient un permis de construire pour un immeuble à usage d'habitation et qui finalement exploite lesdits locaux à des fins commerciales. Il souhaite connaître les recours possibles contre un tel état de fait, autant par la municipalité que par les riverains de l'immeuble en question ».

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 23/03/2010 ; p.3338) « Le fait d'utiliser une construction en méconnaissance de la destination qui lui a été impartie au niveau du permis de construire constitue un délit. Le maire qui constate une infraction au permis qu'il a délivré dispose de pouvoirs d'action prévus par le code de l'urbanisme. Lorsqu'un particulier constate qu'une construction du voisinage est non conforme au permis de construire délivré à son bénéficiaire, il lui appartient de saisir le maire et de lui demander de faire usage de ses pouvoirs administratifs. En effet, il résulte des dispositions de l'article L. 480-1 du code précité que, dès lors qu'il a connaissance d'une infraction, le maire est tenu de faire dresser un procès-verbal de l'illégalité ainsi commise et d'en transmettre, sans délai, copie au procureur de la République. Par ailleurs, l'intéressé peut également saisir l'autorité judiciaire par dépôt de plainte directement auprès du procureur de la République, ou auprès de la brigade de gendarmerie ou du commissariat ou bureau de police territorialement compétents. L'action d'un tiers devant le juge pénal se prescrit selon l'article 8 du code de procédure pénale par trois ans à compter de l'achèvement des travaux. Cependant, l'opportunité des poursuites relève de la seule appréciation du procureur de la République, mais la plainte avec constitution de partie civile au procès pénal devant le doyen des juges d'instruction a pour effet de mettre l'action publique en mouvement, notamment par l'engagement des poursuites, sauf ordonnance de refus d'informer si les faits rapportés ne peuvent légalement comporter une poursuite ou s'ils ne peuvent admettre aucune qualification pénale. En outre, dans l'hypothèse où le particulier estime subir un préjudice direct et personnel découlant des faits en cause, il peut prendre l'initiative d'une procédure en soumettant ses prétentions au juge civil sur le fondement de l'article 1382 du code civil, dans le délai de droit commun de dix ans fixé par l'article 2270-1 du même code. Cette requête, tendant à obtenir réparation du dommage causé, peut être assortie d'une requête en référé. Enfin, le fait d'exploiter une construction en violation de la destination déclarée dans la demande de permis de construire est constitutif de fraude. Il en résulte que l'autorité compétente peut opérer un retrait de l'autorisation d'urbanisme à tout moment et sans condition d'illégalité. Néanmoins la jurisprudence impose à l'administration le respect des conditions de forme (motivation et procédure contradictoire) ».

HLL :

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 01/09/2009 ; p.8341) « Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur le droit applicable à l'installation de longue durée des yourtes. Depuis peu, on assiste à une multiplication de cas similaires : des particuliers acquièrent un terrain, le plus souvent en zone inconstructible, et y installent une yourte, en guise de domicile principal. Sur quelle base juridique et légale les maires doivent-ils appréhender cette situation, comment peuvent-ils en particulier déterminer si la yourte dispose ou non de bloc sanitaire ou de bloc-cuisine et savoir s'il faut la considérer comme une tente ou comme une habitation légère ? Elle lui demande ce que doivent faire les maires lorsqu'une yourte est installée sur un terrain inconstructible, sans aucun raccordement, ni électrique, ni sanitaire, et si une adaptation spécifique du code de l'urbanisme ne serait pas nécessaire pour faire face à ces nouvelles situations »

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 13/04/2010 ; p.4249) « Au regard de la réglementation applicable en matière de camping, les yourtes peuvent être assimilées à des tentes, si elles sont non équipées, et à des habitations légères de loisirs (HLL) si elles comportent des équipements intérieurs, tels que des blocs cuisines ou sanitaires. Dans un cas comme dans l'autre, ces hébergements sont strictement réglementés par le code de l'urbanisme. Les tentes peuvent être installées, soit dans les terrains de camping aménagés, soit sur une parcelle individuelle avec l'accord de celui qui a la jouissance du terrain, dans les conditions prévues par les articles R. 111-41 et suivants du code de l'urbanisme. Les HLL peuvent également être implantées en dehors de structures d'accueil collectives, même si elles ont vocation à trouver place dans les terrains de campings, dans les parcs résidentiels de loisirs, dans certains villages de vacances ou encore dans certaines dépendances des maisons familiales de vacances. Les HLL implantées en dehors des différentes structures d'accueil collectives précitées restent soumises au droit commun des constructions, c'est-à-dire : déclaration préalable entre 2 et 20 m² de surface hors oeuvre brut (SHOB) et permis de construire au-dessus de 20 m² de SHOB, conformément aux dispositions des articles R. 421-1, R. 421-2 et R. 421-9 du code de l'urbanisme. L'autorité compétente pour délivrer les autorisations d'urbanisme doit s'opposer à la construction d'une yourte équipée de blocs cuisines ou sanitaires ayant fait l'objet d'une déclaration préalable, ou refuser le permis de construire, si le projet ne respecte pas les dispositions légales et réglementaires applicables en matière d'urbanisme (art. L. 421-6 et L. 421-7). L'autorité compétente doit également s'opposer au projet, ou refuser le permis de construire, si des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte de la yourte équipée, dès lors qu'elle n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés (art. L. 111-4). Par ailleurs, le fait d'installer une yourte équipée de blocs cuisines ou sanitaires, sans effectuer une déclaration préalable ou une demande de permis de construire selon la SHOB de la construction, constitue une infraction pénalement sanctionnée (art. L. 480-4). Les infractions relevées doivent être constatées par un procès-verbal, qui peut notamment être dressé par les fonctionnaires commissionnés à cet effet par le maire et assermentés (art. L. 480-1). Dès qu'un procès-verbal a été dressé, le maire peut, si l'autorité judiciaire ne s'est pas encore prononcée, ordonner par arrêté motivé l'interruption des travaux de construction de la yourte (art. L. 480-2). Pour s'assurer qu'une yourte n'ayant pas fait l'objet d'une déclaration préalable ou d'une demande de permis de construire ne disposera pas dans les faits de blocs cuisines ou sanitaires, le préfet ainsi que le maire, ou le président d'établissement public de coopération intercommunale s'il est compétent, peuvent visiter la construction en cours et se faire communiquer tous documents techniques se rapportant à sa réalisation. Ce droit de visite et de communication peut aussi être exercé après l'achèvement des travaux d'installation de la yourte, pendant trois ans (art. L. 461-1) ».

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du16/06/2009 ; p.5738) « M. Michel Vauzelle attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur la situation des cabanonniers du littoral camarguais. Depuis de nombreuses années, ceux-ci sont confrontés à une situation juridique particulièrement fragile qui suscite une vive inquiétude au sein de la population rassemblée autour de la défense de cet art de vivre. Les cabanons font partie de l'histoire et de la culture de ce territoire. Ils sont l'héritage d'une tradition populaire qui permet à des familles souvent très modestes de partager des moments de tranquillité et de convivialité dans la proximité des paysages industrialo-portuaires du golfe de Fos. L'ensemble de la population est à la recherche d'une solution durable qui concilie les impératifs culturels, sociaux et environnementaux. Sans qu'il ne soit question de remettre en cause la loi pour le littoral, à laquelle nous sommes tous attachés, des solutions existent à travers une nouvelle délimitation du domaine public maritime ou l'élaboration d'une zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou encore la création d'éco-hameaux. Ces solutions ne sauraient être explorées que dans un partenariat étroit avec les services de l'État et nécessitent donc le soutien du Gouvernement, en particulier pour ceux situés dans le domaine public maritime. Il lui demande quelles sont les actions qu'il compte entreprendre afin de pérenniser les cabanons »

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 23/03/2010 ; p.3344) « La présence des cabanons construits en Camargue sur le domaine public maritime naturel de l'État, même si elle résulte de pratiques anciennes, se heurte à des principes fondamentaux de protection de l'intégrité de l'espace littoral, qui ont été fixés par la « loi littoral » en 1986. Concernant la gestion du domaine public maritime, la législation impose d'y favoriser les activités liées à la mer, comme la promenade, la pêche, les activités nautiques et balnéaires, qui sont la destination première de ces espaces naturels. Les seules exceptions au principe d'interdiction d'y construire sont liées à la défense nationale, la sécurité maritime, la défense contre la mer, la pêche maritime, la saliculture, les cultures marines, la protection de l'environnement, l'exercice d'un service public ou l'exécution d'un travail public qui s'impose en bord de mer et déclaré d'utilité publique. L'occupation du domaine public maritime naturel à des fins d'habitation privative n'est donc pas admise. Ces cabanons camarguais sont situés en zone littorale, inondable et submersible, à cause des crues du Rhône et de la montée du niveau de la mer. Aucun classement en zone de protection du patrimoine architectural et urbain, en écohameaux ou autre, ne peut modifier cette situation. L'habitat dans ces secteurs est donc contraire au droit domanial et au droit de l'environnement, en raison de sa dangerosité pour la sécurité des occupants ».

TEXTE DE LA QUESTION (JOAN du 09/06/2009 ; p.5501) « M. Francis Saint-Léger attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur les conditions d'implantation des yourtes. Il désire connaître la réglementation en matière d'urbanisme concernant ces installations ».

TEXTE DE LA REPONSE (JOAN du 02/03/2010 ; p.2394) « Au regard de la réglementation applicable en matière de camping, les yourtes, ou tipis, peuvent être assimilées à des tentes, si elles sont non équipées et à des habitations légères de loisirs (HLL) si elles comportent des équipements intérieurs, tels que des blocs cuisine ou sanitaires. Dans un cas comme dans l'autre, ces hébergements sont strictement réglementés par le code de l'urbanisme. Les tentes peuvent être installées soit dans les terrains de camping aménagés, soit sur parcelle individuelle avec l'accord de celui qui a la jouissance du terrain, dans les conditions prévues par les articles R. 111-41 et suivants du code de l'urbanisme. Les HLL peuvent être implantées dans les terrains de camping, les parcs résidentiels de loisirs, certains villages de vacances ou encore dans certaines dépendances des maisons familiales de vacances. Les cabanes dans les arbres sont aussi éligibles au régime juridique des HLL. Dans ce cadre, ces installations d'une surface hors oeuvre nette inférieure (SHON) à 35 mètres carrés sont dispensées de formalité. Par contre, si elles présentent une SHON supérieure, une déclaration préalable est exigée. En dehors des quatre lieux d'implantations susvisés (terrains de camping, parcs résidentiels de loisirs, certains villages de vacances, certaines dépendances des maisons familiales de vacances), ces constructions sont soumises au droit commun des constructions, c'est-à-dire déclaration préalable entre 2 et 20 m² de surface hors oeuvre brut (SHOB) et permis de construire au-dessus de 20 m² de SHOB, conformément aux dispositions des articles R. 421 1, R. 421-2 et R. 421-9 du code de l'urbanisme ».

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

SUR LE CHAMP D’APPLICATION DU DECRET DU 19 DECEMBRE 2008

TEXTE DE LA QUESTION (QUESTION PUBLIEE AU JO LE : 15/09/2009 PAGE : 8711) : « M. Michel Liebgott attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur la réduction de la durée de validité des permis de démolir. En effet, leur durée qui était autrefois de cinq ans, a été ramenée à deux ans par le nouvel article R. 424-17 du code de l'urbanisme, entré en vigueur le 1er octobre 2007, puis portée à trois ans par le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008. Toutefois, l'article 26 du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 prévoit que les demandes de permis de démolir déposées avant le 1er octobre 2007 demeurent soumises aux règles « de compétences, de forme et de procédure » en vigueur à la date de leur dépôt. Il lui demande ainsi de pouvoir lui confirmer que cette disposition, qui ne concerne que les règles de compétence, de forme et de procédure des demandes de permis de démolir ne vise pas la durée de ces permis. Il aimerait également savoir si, en conséquence, la durée de validité d'un permis de démolir, dont la demande a été déposée avant le 1er octobre 2007 et qui a été délivré après cette date, est bien de trois ans, conformément à l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme et au décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008 ».

TEXTE DE LA REPONSE (REPONSE PUBLIEE AU JO LE : 09/02/2010 PAGE : 1466) : « En ce qui concerne les autorisations d'urbanisme demandées ou les déclarations faites avant le 1er octobre 2007, il y a lieu d'appliquer les dispositions du décret du 19 décembre 2008. En effet, même si l'article 26 du décret du 5 janvier 2007 précise que ces autorisations ou déclarations restent soumises aux règles de compétence, de forme et de procédure en vigueur à la date de leur dépôt, la durée de validité est une règle de fond et non une règle de forme ou de procédure. L'article 26 du décret du 5 janvier 2007 ne leur est pas applicable. Ainsi, la durée de validité d'un permis de démolir dont la demande a été déposée avant le 1er octobre 2007 et qui a été délivré après cette date est bien de trois ans. En effet, le décret de 2008 évoqué plus haut autorise la prorogation d'un an de tous les permis en cours de validité à la date d'entrée en vigueur du texte, sans prendre en compte leur date de dépôt ».


SUR LES LOTISSEMENTS

TEXTE DE LA QUESTION N°57341 (QUESTION PUBLIEE AU JO LE : 11/08/2009 PAGE : 7764) : « M. Dominique Baert attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur la survivance, notamment dans le Nord, d'une spécificité que sont les "lotissements-jardins" créés par arrêtés préfectoraux (issus de lois et d'ordonnances datant de la première partie du XXe siècle). Ceux-ci sont assortis d'une mention « interdiction de construire », récurrente dans chacun des arrêtés préfectoraux susvisés, également reprise dans les actes de ventes et les cahiers des charges liés aux cessions de terrain, ce qui la rend encore active aujourd'hui. Ainsi les parcelles loties sous cette procédure posent-elles aujourd'hui de réels problèmes dans la gestion des autorisations liées au droit des sols, et la remise en cause du bien fondé de cette protection (en vue « d'une destination purement agricole et culturale » instituée à l'époque) semble d'actualité, et s'imposer de fait notamment dans des « zones urbaines mixtes de densité élevée affectées à l'habitat ». Jusqu'à l'entrée en vigueur de la réforme des autorisations d'urbanisme le 1er octobre 2007, l'article R. 315-52 du code de l'urbanisme précisait que les "lotissements-jardins" pouvaient être transformés en lotissements à usage d'habitation s'ils se trouvaient à l'intérieur d'une zone affectée à l'habitation par un plan local d'urbanisme : devait impérativement, dans ce cas, être constituée une association syndicale de propriétaires en vue de faire autoriser le projet de transformation du lotissement. Cet article est désormais abrogé, mais l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme maintient la possibilité pour l'autorité compétente (c'est-à-dire l'autorité compétente pour délivrer les permis d'aménager) de prononcer la modification de tout ou partie du cahier des charges ou du règlement d'un lotissement, si les deux tiers des propriétaires représentant les trois quarts de la superficie du lotissement ou les trois quarts des propriétaires représentant les deux tiers de cette superficie le demandent ou l'acceptent (modification par arrêté municipal). Le rapport de présentation de l'ordonnance portant réforme des autorisations d'urbanisme indiquait qu'elle "replaçait dans le chapitre relatif aux règles générales les dispositions relatives aux lotissements-jardins qui figuraient dans le chapitre relatif aux lotissements". L'esprit du législateur était donc, d'évidence, de différencier les lotissements-jardins des lotissements soumis à autorisation d'urbanisme : le lotissement jardin ne correspond pas à la définition actuelle du lotissement (destiné à l'implantation de bâtiments), et sa création ne semble plus à l'heure actuelle relever des procédures d'autorisations d'urbanisme. Aussi, en l'absence de jurisprudence, il convient d'être prudent et de considérer que l'article L. 442-10 ne s'applique pas, a priori, aux lotissements-jardins. Ainsi, s'il apparaît possible, selon les articles L. 442-10 et L. 442-11 du code de l'urbanisme actuel, de modifier le cahier des charges et le règlement des lotissements à usage d'habitation, il semblerait, sauf erreur ou omission, qu'aucune réponse n'ait pu être trouvée au regard de la réforme des autorisations d'urbanisme du 1er octobre 2007 concernant les modifications du cahier des charges d'un lotissement jardin. Il lui demande donc de bien vouloir lui préciser l'interprétation, et l'application de la législation actuelle, vis-à-vis de ces anciennes dispositions réglementaires. Il voudra bien lui expliciter les conditions de mutation, vers le droit commun, de ces "lotissements-jardins". »

TEXTE DE LA REPONSE (REPONSE PUBLIEE AU JO LE : 16/02/2010 PAGE : 1683) : « L'ordonnance du 8 décembre 2005 portant réforme du permis de construire et des autorisations d'urbanisme et son décret d'application ont procédé à un toilettage et à une clarification des dispositions applicables aux lotissements-jardins. Ils sont désormais exclus du champ d'application de la procédure des lotissements qui ne concerne que les seules divisions foncières en vue d'implanter des bâtiments. En conséquence, les articles L. 442-10 et L. 442-11 du code de l'urbanisme relatifs aux modifications des documents approuvés des lotissements ou à leur mise en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu, ne s'appliquent pas aux lotissements-jardins. Lorsque les lotissements-jardins sont classés par le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu dans une zone urbanisée ou une zone à urbaniser, les colotis peuvent rendre leurs terrains constructibles si, par une délibération prise à l'unanimité, ils modifient les documents approuvés du lotissement et s'ils décident de solliciter un permis d'aménager. En outre, dans le cas où l'autorité publique a besoin de la totalité ou d'une grande partie des terrains d'un lotissement jardin afin d'y réaliser une opération d'utilité publique, elle peut engager une procédure d'expropriation. L'arrêté déclarant d'utilité publique cette expropriation rendra caducs les documents approuvés du lotissement ».

TEXTE DE LA QUESTION (QUESTION PUBLIEE AU JO LE : 05/02/2008 PAGE : 904) : « M. Jean-Pierre Giran attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme, issu de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005, qui dispose que : « Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division (...) d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ». Il lui demande de lui confirmer que les mots « opération d'aménagement » contenus audit article visent bien la réalisation des travaux nécessaires à la desserte du ou des terrains à bâtir issus de la division (c'est-à-dire les voiries, réseaux divers, espaces verts et espaces communs). Il lui demande également de lui confirmer qu'à défaut d'avoir à réaliser de tels travaux lors de la division du terrain, alors cette dernière ne constitue pas un lotissement »

TEXTE DE LA REPONSE (REPONSE PUBLIEE AU JO LE : 09/02/2010 PAGE : 1367): « L'article L. 442-1 du code de l'urbanisme définit le lotissement comme « l'opération d'aménagement qui a pour objet, ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division [...] d'une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ». Autrement dit, l'opération d'aménagement dont il s'agit consiste uniquement à détacher, d'une ou plusieurs unités foncières, des lots destinés à recevoir des bâtiments, quel que soit le nombre de lots à bâtir détachés. La notion d'aménagement utilisée pour définir l'acte constitutif d'un lotissement doit être comprise au sens d'aménagement foncier et ne doit pas être assimilée à des travaux d'aménagement, qui renvoient à la réalisation de voies ou d'espaces communs ou d'équipements collectifs. Depuis la réforme du code de l'urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007, ce critère n'est plus déterminant pour qualifier un lotissement. Il n'intervient plus que pour déterminer le régime procédural selon lequel s'effectuera le contrôle administratif de la division foncière, à savoir par le biais d'une simple déclaration préalable ou d'un permis d'aménager. Il ressort clairement de la combinaison des articles L. 442-1, L. 442-2, R. 421-19 et R. 421-23, qu'il y a lotissement dès le détachement d'un seul lot à bâtir et que, avec ou sans travaux d'aménagement, tous les lotissements ainsi définis sont soumis à autorisation de lotir ou simple déclaration ».


SUR LES DECLARATION & LES NOUVEAUX FORMULAIRES

TEXTE DE LA QUESTION (QUESTION PUBLIEE AU JO LE : 18/08/2009 PAGE : 8009) : « Mme Marie-Christine Dalloz attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 visant à réformer et à simplifier le cadre de l'urbanisme. Il s'agissait de rendre plus accessible la législation sur les permis de construire en regroupant tous les mécanismes de contrôle des constructions sous trois formulaires d'autorisation de nouveaux projets, tout en garantissant des délais fermes d'instruction. Or l'expérience tendrait à montrer que cette simplification s'est finalement transformée, pour l'autorisation de travaux, en un document complexe et plus long à rédiger qui peut être un frein à la réalisation ou à la déclaration de travaux. Il semblerait donc intéressant de comparer l'évolution du nombre de déclarations de travaux depuis la réforme. Elle souhaite également que ses services se penchent sur cette problématique. En effet, des adaptations doivent être possibles afin que la simplification recherchée des démarches administratives soit réelle »

TEXTE DE LA REPONSE (REPONSE PUBLIEE AU JO LE : 09/02/2010 PAGE : 1466) : « La réforme des demandes d'autorisations en urbanisme avait, notamment, pour objectif de simplifier les démarches pour les demandeurs d'autorisation. C'est pourquoi le nombre de formulaires de demandes a été réduit de 13 à 3 et, par conséquent, leur champ d'application a été modifié. L'article R. 431-36 définit la composition générale des dossiers de déclaration préalable, dont le principe reste celui de ne demander que les pièces nécessaires à la bonne instruction de la demande. À cette fin, parmi les documents mis à la disposition du public, figure le bordereau de pièces jointes qui précise, expressément et de manière exhaustive, d'une part la seule pièce obligatoire quel que soit l'objet de la demande (le plan de situation), et d'autre part les pièces à fournir en fonction de la nature ou de la situation du projet. Le formulaire de demande lui-même, qui comporte 7 pages, peut paraître complexe. C'est pourquoi, dans un souci de bonne administration, deux nouveaux formulaires simplifiés de déclaration préalable seront bientôt disponibles : il s'agit tout d'abord d'un formulaire relatif aux constructions et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes et, d'autre part d'un formulaire relatif aux lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis. Ces deux nouveaux formulaires seront accompagnés également de la liste des pièces à fournir, en fonction du projet et de sa localisation. Le champ d'application de la déclaration de travaux et celui de la déclaration préalable ne sont pas strictement identiques, ce qui rend délicat les comparaisons entre ces deux autorisations. En effet, l'une des mesures de la réforme a été de redéfinir le champ d'application du permis de construire afin de proposer un régime d'autorisation plus adapté aux petits travaux, c'est-à-dire la déclaration préalable. Toutefois, il peut être possible d'estimer leur importance relative par rapport au nombre total de demandes d'autorisation par comparaison avec l'importance des permis de construire. Ainsi, sur l'ensemble des demandes instruites par les services de l'État, la part des déclarations était de 31 % en 2003, 31 % en 2008 et 34 % en 2009 ; dans le même temps, la part des permis de construire était de 33 % en 2003, 32 % en 2008 et 30 % en 2009. L'augmentation de la part des projets soumis à déclarations que révèlent ces statistiques permet ainsi de penser que la réforme a permis de progresser dans la simplification des conditions de délivrance des autorisations pour les petits travaux »


CERTIFICAT D’URBANISME & TAXES

TEXTE DE LA QUESTION (QUESTION PUBLIEE AU JO LE : 04/08/2009 PAGE : 7609) : «M. Yannick Favennec attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur le calcul des taxes d'urbanisme liées au permis de construire d'un propriétaire. Un certificat d'urbanisme a été délivré en octobre 2006 et une prorogation du certificat a été délivrée en octobre 2007, à la demande du propriétaire. Or, le conseil général du département de la Mayenne ayant institué la taxe départementale des espaces naturels sensibles, au 1er janvier 2007 et le permis de construire ayant été délivré pendant la durée de validité du certificat d'urbanisme prorogé, soit octobre 2008, cette dernière est appliquée au permis de construire du propriétaire. C'est pourquoi, il lui demande de bien vouloir lui indiquer quelle est la date à retenir pour le calcul des taxes d'urbanisme, celle d'octobre 2006, date de la demande initiale, ou celle d'octobre 2007 date de délivrance du certificat prorogé, car dans ce cas précis le montant de la taxe s'élève à plus de 700 euros »

TEXTE DE LA REPONSE (REPONSE PUBLIEE AU JO LE : 09/02/2010 PAGE : 1466) : « Un certificat d'urbanisme peut être prorogé si les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres applicables aux terrains et les contributions exigibles n'ont pas évolué. En cas de modification du régime des taxes, le renouvellement doit en conséquence être refusé et un nouveau certificat d'urbanisme délivré. Au cas d'espèce, la taxe départementale des espaces naturels sensibles ayant été instaurée avant la prorogation du certificat d'urbanisme, le renouvellement n'aurait pas dû être accordé. Le fait qu'un certificat d'urbanisme ait à tort omis de mentionner une taxe applicable n'exonère pas le demandeur de cette taxe qui sera exigible lors de la délivrance du permis de construire. Ce raisonnement est identique lorsque l'administration a par erreur renouvelé un certificat d'urbanisme. Cette erreur peut, sous réserve de l'appréciation souveraine du juge, ouvrir droit à indemnisation »

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

Texte de la question (Publiée au JOAN du 06/10/2009 ; p. 9352) : « M. Alain Cousin attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur les délais induits par les révisions simplifiées du plan d'occupation des sols. En effet, la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la loi de solidarité et renouvellement urbains, complétée par la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 relative à l'urbanisme et à l'habitat, prévoit qu'un plan d'occupation des sols demeure en vigueur jusqu'à l'adoption du plan local d'urbanisme (PLU). Depuis la loi urbanisme et habitat (UH) du 2 juillet 2003, la révision d'urgence est remplacée par la révision simplifiée. La procédure de révision simplifiée, procédure accélérée de révision du plan d'occupation des sols et à terme du plan local d'urbanisme, doit permettre la réalisation d'un projet. Il est prévu qu'elle doit intervenir avant le 1er janvier 2010 pour les POS. Or la réalisation de cette révision est en pratique délicate dans la mesure où la durée moyenne de cette procédure est d'environ six à dix mois. Il lui demande de bien vouloir lui indiquer s'il envisage un délai supplémentaire, au-delà du 1er janvier 2010, permettant aux communes concernées la mise en oeuvre de la procédure de révision simplifiée ».

Texte de la réponse (Publiée au JOAN du 05/01/2010 ; p. 115) : « Initialement possible sans conditions de délais, la révision simplifiée des plans d'occupation des sols (POS), mise en place par la loi « Solidarité et renouvellement urbains » (SRU) du 13 décembre 2000, a été peu à peu encadrée et limitée dans le temps. La loi n° 2002-1 du 2 janvier 2002 relative au statut des sociétés d'économie mixte locales précise que les anciennes dispositions de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme demeurent applicables aux POS, même s'ils font l'objet d'une révision simplifiée (à l'époque dénommée révision d'urgence), mais à condition que cette révision intervienne avant le 1er janvier 2004. La loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 relative à l'urbanisme et à l'habitat a ensuite précisé que l'ensemble des révisions simplifiées des POS devait intervenir avant le 1er janvier 2006. Ce délai a finalement été prorogé jusqu'au 31 décembre 2009 par la loi de programme n° 2006-450 du 18 avril 2006 sur la recherche. Les communes ou établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents ont donc disposé de neuf années pour mettre en oeuvre des révisions simplifiées de POS. À ce jour, aucun nouveau texte prorogeant le délai prévu à l'article L. 123-19 b du code de l'urbanisme n'est prévu. En effet, les POS prennent bien moins en compte les principes du développement durable et la protection des espaces naturels que ne le font les plans locaux d'urbanisme (PLU). Ils se limitaient à préciser le droit des sols et appliquaient souvent des règles de densité et de taille de terrains contradictoires avec l'objectif d'utilisation économe du sol et de limitation de la consommation des espaces agricoles et naturels. Les objectifs du Grenelle de l'environnement encourageront les communes et les EPCI à élaborer des PLU, notamment en limitant dans le temps les possibilités de révision simplifiée des POS. En outre, le passage au PLU n'est pas nécessairement long et coûteux. L'élaboration des PLU intercommunaux, par exemple, permet des économies d'échelle à tous niveaux (procédures, études), ce qui allège le coût général du processus et conduit au développement de l'intercommunalité. Le coût de l'élaboration d'un PLU doit être rapporté aux avantages qu'en retire la commune ou l'EPCI. Il s'agit, en effet, d'un coût ponctuel qui sera rentabilisé par les nouvelles possibilités de maîtrise de l'aménagement et de l'urbanisme offertes par le PLU. Enfin, la révision de documents dont la conception initiale commence à dater réellement n'est souvent plus à même de répondre aux enjeux actuels d'aménagement et de développement des communes. Les communes ou EPCI compétents encore couverts par un plan d'occupation des sols doivent donc le faire évoluer en plan local d'urbanisme (PLU), afin de pouvoir bénéficier de la procédure de révision simplifiée après le 31 décembre 2009. La révision générale du POS, qui aboutira à le transformer en PLU, restera possible après cette date ».

Texte de la question (Publiée au JOAN du 31/03/2009 ; p. 3026) : « M. Michel Lezeau attire l'attention de Mme la ministre du logement sur la durée de validité des permis de construire. Le Gouvernement a pris des dispositions pour proroger d'office la durée de validité des permis de construire. Il conviendrait, en parrallèle, que l'exigibilité des taxes découlant de ce permis (TLE, TRE...) fasse l'objet d'un différé de paiement. Tout report de délai est en effet actuellement refusé et la seule solution est de demander l'annulation du permis de construire délivré ! Ceci risque de remettre en question tous les projets en cours. Et lorsque le marché repartira, il faudra probablement un délai relativement long pour refaire les dossiers et purger les recours. Tous les particuliers et les promoteurs étant concernés par cette question, il lui demande de bien vouloir lui indiquer ce qui pourrait être entrepris afin de remédier rapidement à cette situation ».

Texte de la réponse (Publiée au JOAN du 05/01/2009 ; p. 177) : « La prorogation d'un an, par le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008, des autorisations d'occupation du sol en cours, ainsi que de celles délivrées ultérieurement jusqu'au 31 décembre 2010, a été décidée par le Gouvernement afin de ne pas empêcher la mise en oeuvre de projets de construction différés actuellement pour des raisons conjoncturelles telles que celles évoquées dans la présente question. En revanche, la prorogation parallèle d'un an des délais de paiement actuels des taxes de l'urbanisme en deux échéances à dix-huit et trente-six mois à compter de la date de délivrance du permis de construire, ou le report du paiement de la taxe locale d'équipement (TLE) en fonction de l'ouverture réelle du chantier, a été écartée par le Gouvernement pour les motifs suivants. Outre l'efficacité non avérée de cette mesure et les risques d'insolvabilité induits par l'allongement des délais de paiement, sa mise en oeuvre aurait très sensiblement alourdi les tâches des services d'assiette ainsi que celles de recouvrement des comptables du Trésor, notamment en raison du nécessaire contrôle de l'ouverture réelle des chantiers préalablement à l'émission des avis d'imposition. En conséquence, cette dernière procédure a toujours été écartée en raison de la majoration significative des coûts d'assiette qu'elle générerait. Les délais actuels de recouvrement des taxes d'urbanisme à dix-huit et trente-six mois constituent une exception au recouvrement immédiat de l'impôt. Ces délais résultent d'un compromis entre la prise en compte des aléas rencontrés par les constructeurs et la protection des budgets des collectivités territoriales. Enfin, il convient de rappeler que le nouvel article L. 278 du livre des procédures fiscales, issu de la loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008, accorde désormais des délais de paiement particulièrement avantageux aux constructeurs dont le permis de construire est attaqué par un tiers. Le paiement des impositions afférentes à leur décision juridictionnelle est devenu définitif. Il n'est donc pas envisagé de modifier les échéances actuelles à dix-huit et trente-six mois de recouvrement des taxes d'urbanisme ».

Texte de la question (Publiée au JOAN du 09/06/2008 ; p. 5530) : « M. Jean-Pierre Schosteck appelle l'attention de Mme la ministre du logement sur la réforme des permis de construire et des autorisations d'urbanisme en vigueur depuis le 01 octobre 2007 et les incidences qu'il en résulte sur le rôle de la commune en matière de sécurité dans les immeubles d'habitat collectif. En effet, la réforme semble avoir exclu l'obligation qui existait précédemment de consulter la brigade des sapeurs-pompiers ainsi que, d'ailleurs dans certaines zones, l'inspection générale des carrières. La réforme a établi une liste supposée exhaustive des pièces qui doivent être jointes à la demande de permis de construire mais n'y figurent pas ni les plans de niveau ni la notice de sécurité. Ainsi donc, un certain nombre de précisions pourtant fort utiles semblent être placées sous la seule responsabilité du maître d'ouvrage, exception étant faite pour les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur. Il lui demande, par conséquent, si le maire peut malgré tout intervenir dans ce domaine de la sécurité de ces immeubles dans le cas d'une autorisation d'urbanisme: soit en recueillant l'avis de la brigade des sapeurs-pompiers en dehors de l'instruction des permis de construire ; soit en exigeant du maître d'ouvrage une attestation s'engageant à respecter les règles définies par le code de la construction et de l'habitation, notamment en matière de sécurité et d'accessibilité, dans la demande de permis de construire, à l'exemple de l'attestation réclamée lorsque la construction projetée est contenue dans un plan de prévention des risques approuvés(article R. 431-16 du CU). »

Texte de la réponse (Publiée au JOAN du 22/12/2009 ; p. 12343) : « La réforme du code de l'urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007 a entendu respecter au plus près le principe de l'indépendance des législations. Ainsi, la délivrance des autorisations de construire doit se faire exclusivement sur la base des règles d'urbanisme, sauf lorsque le code prévoit explicitement, et, pour des cas précis, l'articulation entre l'instruction du projet au titre du code de l'urbanisme et l'instruction au titre d'une autre réglementation. Au rang de ces cas figurent les projets portant sur les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur pour lesquels (art. R. 425-14 et 15 du code de l'urbanisme) un accord au titre du code de la construction et de l'habitation (CCH) est requis avant l'octroi d'un permis de construire. Sauf dans ces deux hypothèses, il n'est pas envisageable d'exiger du demandeur des pièces susceptibles de vérifier la conformité du projet au CCH. Toute demande en ce sens irait à l'encontre de l'esprit et du texte du code de l'urbanisme tel que rédigé actuellement : les autorisations d'urbanisme ne sanctionnent plus le respect des règles incendies (sauf exceptions citées plus haut) et il n'existe plus de base législative ou réglementaire sur lesquelles se fonder pour réclamer d'éventuels attestations, engagements, ou avis. Ces derniers ne sauraient offrir, en conséquence, un moyen juridiquement valable pour refuser une autorisation ou l'assortir de prescriptions. Cependant, tout porteur de projet, en signant sa demande d'autorisation de travaux, atteste avoir « pris connaissance des règles générales de construction prévues par le chapitre 1er du titre 1er du code de la construction et de l'habitation » (dernier encadré du formulaire identifié comme « l'engagement du déclarant » en application de l'article R. 431-2 du code de l'urbanisme). Enfin, si l'autorité compétente a la faculté de consulter le service départemental incendie et sécurité (SDIS), lors de l'instruction d'une autorisation d'urbanisme, c'est pour vérifier les conditions d'accès du terrain d'assiette et s'assurer en particulier de l'existence des réseaux permettant de faire face à un éventuel incendie (réalité de la desserte en eau), de façon à s'assurer que le projet ne risque pas d'entraîner des atteintes à la santé et à la salubrité publiques au sens du R. 111-2 du code de l'urbanisme ».

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Texte de la question (publiée au JO le : 07/07/2009 page : 6834) : « M. André Schneider attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur les difficultés d'application du décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008 qui prolonge le délai de validité des permis de construire, d'aménager ou de démolir, et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable. Ce texte prévoit que, « par dérogation aux dispositions figurant aux premier et troisième alinéas de l'article R. 424-17 et à l'article R. 424-18 du code de l'urbanisme, le délai de validité des permis de construire, d'aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration intervenus au plus tard le 31 décembre 2010 est porté à trois ans. Cette disposition ne fait pas obstacle à la prorogation de ces autorisations dans les conditions définies aux articles R. 242-21 à R. 424-23 du même code ». Le renvoi, par ce décret, aux seuls permis de construire, permis d'aménager et de démolir et aux décisions de non-opposition à déclaration préalable ainsi qu'aux seules dispositions des articles R. 424-17 et R. 424-18 issus du décret du 5 janvier 2007, ne précise pas si cette prolongation s'applique aux autorisations délivrées sous le régime antérieur. Il lui demande de bien vouloir lui indiquer si la prolongation exceptionnelle d'un an du délai de validité des autorisations d'urbanisme prévue par le décret du 19 décembre 2008 concerne uniquement les autorisations demandées après le 1er octobre 2007 ou si elle s'applique également aux autorisations instruites sous l'ancien régime »

Texte de la réponse (publiée au JO le : 15/12/2009 page : 12074) : « S'agissant des autorisations demandées ou des déclarations faites avant le 1er octobre 2007, il y a bien lieu d'appliquer les dispositions du décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008 relatif au délai de validité des autorisations d'urbanisme. En effet, même si l'article 26 du décret du 5 janvier 2007 précise que ces autorisations ou déclarations restent soumises aux règles de compétence, de forme et de procédure en vigueur à la date de leur dépôt, la durée de validité est une règle de fond et non de forme ou de procédure. L'article 26 ne lui est donc pas applicable. Le décret du 19 décembre 2008 est également applicable aux permis de construire accordés avant le 1er octobre 2007 »


Texte de la question (publiée au JO le : 11/08/2009 page : 7784) : « M. Michel Terrot attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur la prolongation de durée de validité des permis de construire prévue par le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008. Il a pris bonne note de la réponse apportée le 21 juillet 2009 (JO AN, page 7232) à la question n° 45246, par laquelle il était indiqué que les permis de construire accordés avant le 1er octobre 2007 bénéficient de la prolongation de durée de validité prévue par le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008. Compte tenu du sens de cette réponse, il souhaiterait avoir la confirmation que la prorogation bénéficie également aux autorisations de lotir délivrées sous l'empire des règles antérieures à la réforme des autorisations d'urbanisme, qu'elle aient été délivrées avant le 1er octobre 2007 ou après cette date, et, partant, s'il convient d'ajouter un an de validité aux 18 mois et trois ans prévus par les dispositions de l'ancien article R. 315-30 du code de l'urbanisme »

Texte de la réponse (publiée au JO le : 15/12/2009 page : 12075) : « L'article 1 du décret n° 2008-1353 fixe précisément le champ d'application de la prorogation du délai d'un an des autorisations de construire en indiquant que cette disposition concerne « le délai de validité des permis de construire, d'aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration intervenus au plus tard le 31 décembre 2010 ». Compte tenu du régime particulier de caducité des autorisations de lotir, délivrées en application des règles en vigueur avant la réforme du 1er octobre 2007, celles-ci ne figurent pas au nombre des actes énumérés par ledit décret. En conséquence, les autorisations de lotir régies par la législation antérieure à la réforme évoquée ne peuvent bénéficier des dispositions dérogatoires introduites par le texte réglementaire du 19 décembre 2008. Leur durée de validité reste fixée à dix-huit mois et trois ans, en application de l'ancien article R. 315-30 du code de l'urbanisme. En revanche, les lotissements ayant fait l'objet d'un permis d'aménager ou d'une non-opposition à déclaration préalable depuis le 1er octobre 2007 en bénéficient »


Commentaires : Voici deux réponses particulièrement intéressantes pour ce qui concerne la vraie problématique du délai de validité des autorisations de lotir délivrées après le 1er octobre 2007 mais en conséquence d’une demande régulièrement déposée avant cette échéance.

En effet, suivant la règle posée par l’article 26 du décret du 5 janvier 2007 (dans sa rédaction issue du décret du 11 septembre 2007) les demandes présentées avant le 1er octobre 2007 restent régies par les règles de compétence, de forme et procédure en vigueur avant cette date : telle étant la raison pour laquelle les demandes d’autorisation de lotir présentées avant cette échéance mais dont le délai d’instruction expirait après celles-ci ont abouti à la délivrance d’autorisations de lotir et non pas de permis d’aménager.

Il reste, comme le précise à juste titre les réponses ministérielles précitées, que la règle posée par l’article 26 susvisé ne régie pas le délai de validité des autorisations d’urbanisme puisqu’il s’agit d’une règle de fond.

Or, les dispositions des articles R.424-17 et suivants, ainsi que celles du décret du 19 décembre 2008, ne visent pas expressément les autorisations de lotir ; élément déterminant selon la seconde réponse susvisée.

Mais à s’en tenir à la rare jurisprudence rendue à propos de l’application dans le temps des articles R.424-17 et suivants, le délai de validité d’une autorisation d’urbanisme doit être déterminée en considération de celui en vigueur à sa date de délivrance.

On voit donc mal comment le régime des autorisations de lotir délivrées après le 1er octobre 2007 pourrait rester déterminé par l’ancien article R.315-30 dans la mesure où :

- d’une part, il s’agit donc d’une règle de fond ne relevant pas de l’article 26 du décret du 5 janvier 2007 ;
- d’autre part, l’article 315-30 a été abrogé le 1er octobre 2007 par l’entrée en vigueur du décret du 5 janvier 2007.

On admira ainsi le brio avec lequel la seconde réponse susvisée évite soigneusement d’aborder le problème des autorisations de lotir délivrées après le 1er octobre 2007 alors que l’objet de la question posée était précisément d’avoir « la confirmation que la prorogation bénéficie également aux autorisations de lotir délivrées sous l'empire des règles antérieures à la réforme des autorisations d'urbanisme, qu'elle aient été délivrées avant le 1er octobre 2007 ou après cette date »…

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
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