L’abrogation de l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme, qui prévoyait que la constructibilité d'un terrain issu d'une division devait être examinée au regard de la constructibilité résiduelle de l'unité foncière initiale, par l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000 n’a pas pour effet de rendre illégales les prescriptions des POS antérieures régissant spécifiquement, et par une règle équivalente, les droits à construire attachés aux terrains issus d’une division foncière.

CAA. Versailles, formation plénière, 14 mars 2008, Sté 3A Investissement, req. n°06VE00659


Dans cette affaire, la demande de permis de construire présentée par le requérant avait fait l’objet d’un refus au motif tiré de l’article UG.5 du POS communal, adopté en mai 1992, lequel régissait spécifiquement la constructibilité des terrains issus d’une division foncière.

Mais le requérant devait contester ce refus en soutenant que l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000 dite « SRU » ayant abrogé l’ancien article L.111-5 du Code de l’urbanisme – dont on rappellera qu’il disposait que « il ne peut plus être construit sur toute partie détachée d'un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment du coefficient d'occupation du sol en vigueur, a été précédemment utilisée. Lorsqu'une partie est détachée d'un terrain dont les droits de construire n'ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas été utilisés avant la division » – il s’ensuivait que cette abrogation avait nécessairement eu pour effet d’introduire implicitement une règle selon laquelle les possibilités de construction attachées à un terrain issu d’une division foncière devait être exclusivement appréciées en considération de leur superficie et indépendamment donc de toute considération liée aux droits à construire déjà consommés sur l’unité foncière d’origine ; ce qui avait pour effet de rendre illégales les prescriptions d’un règlement local d’urbanisme maintenant des règles équivalentes au principe posé par l’ancien article L.111-5.

Mais pour être habile, ce moyen devait néanmoins être rejeté par la Cour administrative d’appel de Versailles au motif suivant :

« Considérant qu'aux termes de l'article L. 123-19 du code de l'urbanisme : « Les plans d'occupation des sols approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 précitée ont les mêmes effets que les plans locaux d'urbanisme. Ils sont soumis au régime juridique des plans locaux d'urbanisme défini par les articles L. 123-1-1 à L. 123-18. Les dispositions de l'article L. 123-1, dans leur rédaction antérieure à cette loi, leur demeurent applicables » ; qu'en vertu de l'article L.123-1 du même code, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000, les règlements des plans d'occupation des sols doivent notamment définir, en fonction des situations locales, les règles concernant le droit d'implanter des constructions, leur destination et leur nature ; qu'aux termes du 2° de l'article R. 123-21 pris pour l'application de ces dispositions, le règlement peut : « a) Edicter les prescriptions relatives à l'accès, à la desserte, à l'équipement en réseaux divers et, le cas échéant, aux dimensions et à la surface des terrains (…) » ; Considérant qu'aux termes de l'article UG 5 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Bessancourt approuvé par une délibération de son conseil municipal du 22 mai 1992 et sur lequel, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, le maire s'est fondé pour prendre l'arrêté litigieux : « Terrains non bâtis (…) : les lots résultant de la division d'une unité foncière doivent, pour être constructibles, avoir une superficie de 600 m² et une largeur de façade de 16 m minimum.(…) Terrains bâtis : (…) La division d'un terrain bâti aboutissant à la création d'un ou plusieurs lots constructibles doit satisfaire aux conditions suivantes : chaque lot, non bâti, doit respecter les règles imposées aux lots résultant de la division des terrains non bâtis. Chaque lot bâti doit être issu d'une division n'aboutissant pas à la création d'au moins un lot bâti de superficie inférieure à la norme de division des terrains non bâtis (…) » ; que la société 3 A INVESTISSEMENT soutient que cet article était illégal du fait de l'entrée en vigueur de l'article 13 de la loi du 13 décembre 2000 ; Considérant, il est vrai, que l'article 13 de la loi du 13 décembre 2000 a abrogé l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 75-1328 du 31 décembre 1975 modifiée, laquelle était applicable à la date d'approbation du plan d'occupation des sols de la commune et prévoyait que la constructibilité d'un terrain issu d'une division devait être examinée au regard de la constructibilité résiduelle de l'unité foncière initiale ; qu'il ressort toutefois des termes précités de l'article L. 123-19 du code de l'urbanisme, issu de cette même loi du 13 décembre 2000, qu'en abrogeant cette disposition, le législateur n'a pas entendu remettre en cause les dispositions des plans d'occupation des sols déjà approuvés ; qu'ainsi la société requérante n'est pas fondée à soutenir que l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 a eu pour effet de rendre illégal l'article UG 5 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Bessancourt ; Considérant que les auteurs du plan d'occupation des sols, en prévoyant qu'en cas de division parcellaire d'un terrain bâti aboutissant à la création d'un lot constructible, le lot bâti également créé ne doit pas être d'une superficie inférieure à la norme de division des terrains non bâtis, n'ont pas excédé les limites de l'habilitation à édicter des prescriptions relatives aux dimensions et à la surface des terrains qu'ils tenaient des dispositions précitées des articles L. 123-1 et R. 123-21 du code de l'urbanisme et n'ont pas porté une atteinte excessive au droit de propriété ; qu'ainsi la société 3 A INVESTISSEMENT n'est pas fondée à invoquer, par voie d'exception, l'illégalité de l'article UG 5 précité et à soutenir que le maire de Bessancourt était tenu d'écarter cet article avant de statuer sur sa demande de permis de construire ; Considérant qu'il résulte des termes mêmes de l'article UG 5 que la division d'un terrain bâti en vue de la création d'un lot constructible ne doit pas aboutir à la création d'un lot bâti d'une superficie inférieure à 600 m² ; qu'ainsi en refusant le permis de construire sollicité au motif qu'après la division, le lot bâti présentait une superficie inférieure à 600 m², le maire de Bessancourt n'a pas commis d'erreur de droit, mais a fait au contraire une stricte application de ces dispositions »

En d’autres termes et en se fondant sur les dispositions transitoires de l’article L.123-19 du Code de l’urbanisme, la Cour a donc considéré que la légalité des prescriptions d’urbanisme locales régissant les droits à construire attachés aux terrains issus d’une division foncière n’avaient pas été rendues illégales par l’intervention de l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000, puisqu’au regard de l’article R.123-21 alors applicables de telles prescriptions étaient permises.

Mais force est dés lors de s’interroger sur la légalité de prescriptions édictant des règles équivalentes à l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme mais adoptés postérieurement à son abrogation puisque la Cour a souligné que ce dernier était en vigueur au moment où avait été adopté l’article 5 du POS en cause.

A priori, la légalité de ces dispositions ne seraient pas contestables dans la mesure où, d’une part, elles n’apparaissent pas excéder l’habilitation conférer aux règlements d’urbanisme locaux par les articles L.123-1 et R.123-9 du Code de l’urbanisme et où, d’autre part, l’abrogation de l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme ne s’est pas accompagnée de l’introduction d’un règle expresse et générale selon laquelle les droits à construire attachés aux terrains issus d’une division foncière doivent être établis indépendamment de ceux déjà consommés sur leur unité foncière d’origine.

Il reste que l’article 18 de la loi du 2 juillet 2003 dite « Urbanisme & Habitat » a ultérieurement introduit un nouvel article L.123-1-1au Code de l’urbanisme – et disposant que « dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d'occupation des sols, le plan local d'urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés » – qu’il est difficile de comprendre autrement que comme signifiant que les PLU ne peuvent régir spécifiquement la constructibilité des terrains issus d’une division foncière que s’agissant du coefficient d’occupation des sols.

Mais comment comprendre alors le nouvel article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme – issu du décret du 5 janvier 2007 – lequel dispose que « dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose » alors qu’à suivre l’article L.123-1-1 précité, une telle faculté n’est permise que s’agissant du coefficient d’occupation des sols.

Certes dans la mesure où il intervient à la suite de l’article R.123-10 du Code de l’urbanisme relatif à la définition et aux modalités d’application du coefficient d’occupation des sols, il pourrait être compris que l’article R.123-10 ne vise que les règles s’y rapportant.

Il reste que, d’une part, l’article précité vise l’ensemble « (d) es règles édictées par le plan local d'urbanisme » et que, d’autre part et plus spécifiquement, c’est très certainement pour ce qui concerne le coefficient d’occupation des sols que l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme est le moins abouti puisque si les PLU peuvent utilement s’opposer au principe posé par cet article à l’égard des permis de construire valant division dans la mesure où le plan de division dorénavant imposé de façon systématique par l’article R.431-24 n’a plus pour objet de ventiler la SHON constructible, il leur sera plus difficile de le faire à l’égard des lotissements dès lors que l’article R.442-9 du Code de l’urbanisme précise que « lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée ne peut être supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de lotir. Elle peut être répartie librement entre les différents lots, sans tenir compte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie de chaque lot ».

Force est donc de considérer que l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme induit que les PLU peuvent édicter des règles spécifiques s’agissant de la constructibilité des terrains issus d’une division foncière. Il reste que l’examen des travaux préparatoires à la réforme des autorisations d’urbanisme révèle que cet article est destinée à résoudre les divergences de la jurisprudence sur cette question mais n’a pas vocation formellement à définir les règles que peuvent édicter les PLU à cet égard alors, rappelons-le, qu’une telle possibilité se limiterait, rappelons-le, au seul coefficient d’occupation des sols aux termes de l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanisme, lequel n’a pas été modifié par cette réforme. Et au surplus, force est de préciser que si l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme a pour objectif de trancher définitivement la question de l’application des prescriptions des règlements locaux d’urbanisme aux opérations impliquant une division foncière, il reste que la solution ainsi retenue est quasi-identique à celle mise en œuvre par la jurisprudence récente et selon laquelle, par principe, les prescriptions de ces règlements s’appliquent à l’échelle de l’unité foncière et non pas à l’échelon des terrains à constituer dans le cadre d’une division foncière ; sauf à ce qu’il prévoit expressément le contraire puisqu’à titre d’exemple, il a pu être jugé que :

« Considérant qu'aux termes de l'article I NB 8 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Bonifacio, relatif à l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : « Il est exigé un seul volume de construction par unité foncière » ; qu'en l'absence de toute indication contraire, il résulte de ces dispositions que l'unité foncière doit s'apprécier telle qu'elle est constituée à la date à laquelle l'autorité administrative statue sur la demande de permis de construire » (CAA. Marseille, 2 juin 2005, Préfet de la Corse du Sud, req. n°03MA00163) ;

et, a contrario, que :

« Considérant qu'aux termes de l'article UEa 5 du règlement annexé au plan d'occupation des sols de Sceaux : Pour être constructibles, les terrains doivent présenter les caractéristiques minimales suivantes :... 5.2 Terrains provenant de divisions parcellaires, volontaires ou non, postérieurement à la date de publication du plan d'occupation des sols : surface : 300 m², de forme régulière et de dimensions suffisantes pour qu'il soit possible d'inscrire un rectangle de 12 mètres x 20 mètres... ;
Considérant que les constructions projetées, présentées dans le dossier de demande du permis de construire litigieux comme deux bâtiments à usage d'habitations totalisant trois logements, ne présentent aucune différence avec celles qui avaient fait l'objet d'une première demande de permis, qui portait sur la construction d'un ensemble de trois maisons ; que le projet ne prévoit pas de parties communes aux bâtiments, à l'exception de la partie du sous-sol destinée au stationnement des véhicules ; qu'ainsi, et bien que les deux constructions jumelées comportent certaines superstructures et une dalle uniques, ce projet doit être regardé, pour l'application des dispositions réglementaires précitées, comme portant en réalité sur la réalisation de trois pavillons, dont deux accolés ; que, nonobstant la circonstance que ces pavillons constituent une copropriété, la réalisation du projet entraînera la division, au moins en jouissance, du terrain d'assiette, laquelle constitue une division parcellaire au sens des dispositions de l'article UEa 5 du règlement du plan d'occupation des sols ; que le terrain d'assiette du projet n'est pas, compte tenu de ses caractéristiques, de nature à permettre que chacun des trois pavillons soit édifié sur une division de ce terrain respectant les exigences de forme et de dimensions énoncées par les dispositions précitées de l'article UEa 5 ; que, dès lors, le permis litigieux a été délivré en méconnaissance desdites dispositions réglementaires » (CAA. Paris, 31 décembre 2004, Cne de Sceaux, req. n°01PA00560).

Il incombera donc à la jurisprudence à venir de trancher cette délicate question. Il reste qu’à s’en tenir à l’arrêt commenté, il semble falloir considérer qu’il résulte des dispositions combinées de l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000, de article L.123-1-1 et de l’article R.123-10 du Code de l’urbanisme que les prescriptions de règlements locaux d’urbanisme introduisant des règles équivalentes à celles posées par l’article L.111-5 :

- avant l’entrée en vigueur de l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000 et, peut être, avant l’entrée en vigueur de l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanise sont légales ;
- après l’entrée en vigueur de l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanisme ne seraient légales qu’à conditions de considérer que ce dernier n’a pas entendu limiter la possibilité de définir des règles spécifiques aux terrains issus d’une division foncière pour le seul coefficient d’occupation des sols mais vise uniquement à encadrer cette possibilité et à en préciser les modalités d’application…

La question posée par l’arrêté commenté renvoie donc à celle de l’utilité de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme au regard des dispositions législatives de l’article L.123-10-1 du Code de l’urbanisme puisque si le principe posé par le premier n’est pas sans intérêt s’agissant des règles relatives à l’implantation des constructions, c’est principalement pour résoudre les difficultés liées à la détermination des droits à construire attachés aux terrains issus d’une division foncière et aux contraintes s’en suivant pour les lotisseurs et les constructeurs qu’il a été voulu…


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Telle qu’elle est présentée et traitée sur le site dédié du ministère, la problématique du transfert partiel du permis de construire valant division est un parfait exemple, tout à la fois, de la communication faite par l’administration centrale sur les prétendus apports de la récente réforme des autorisations d’urbanisme et des approximations de cette réforme : une mauvaise analyse du problème pour une fausse solution.

 

EXTRAIT DU SITE DU MINISTERE - « LE NOUVEAU PERMIS DE CONSTRUIRE »

1er question/réponse :

Description :

Un permis valant division délivré avant le 1er octobre 2007, en cours de validité, peut-il faire l’objet d’un transfert partiel, sachant que le PC valant division se caractérisait, avant le 1er octobre, par un maître d’ouvrage unique ?

Réponse :

Pour une demande de transfert partiel d’un permis valant division déposée après le 1er octobre, les règles de procédure applicables sont celles en vigueur depuis le 1er octobre. Elles permettent donc le transfert partiel


2e question/réponse :

Description :

Si un constructeur dépose un permis groupé pour 2 logements et qu’il vend ces logements après coup à deux propriétaires différents, pourra-t-il transférer le permis à chacun des propriétaires ?

Réponse :

L’article R.431-24 du code de l’urbanisme prévoit : "Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés".

Cet article ne contient aucune condition relative à l’unicité du maître d’ouvrage. Les transferts partiels d’un permis délivré initialement à une seule personne physique ou morale sont donc possibles. De tels transferts partiels nécessitent néanmoins une clarification des responsabilités s’agissant de la réalisation des équipements propres à l’opération globale.                                                                    

En substance, le ministère considère donc qu’en supprimant la condition dite de la « maîtrise d’ouvrage unique » posée par l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme, le nouvel article R.431-24 aurait ainsi rendu possible le transfert partiel des permis de construire valant division.


I.- Bien qu’énoncé sous la forme de l’hypothèse ainsi visée, l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme – dont on rappellera qu’il disposait « lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (A) et, le cas échéant, à l'article R. 315-6 » – impliquait, c’est exact, qu’un permis de construire valant division ne pouvait être légalement délivré qu’à un seul et unique titulaire (CE. 4 mai 1983, Chapel, req. n°33.620).

Mais cette contrainte a généré une idée aussi fausse que répandue : la condition dite de la « maîtrise d’ouvrage unique » s’opposait, en elle-même, au transfert partiel d’un permis de construire de construire valant division.

Or, le transfert partiel d’un permis de construire n’aboutit pas à la formation d’une autorisation conjointement détenus par plusieurs titulaires mais de plusieurs autorisations d’urbanisme unipersonnelles distinctes. C’est ce qu’a d’ailleurs confirmé le Conseil d’Etat, dans une affaire qui curieusement n’est restée connue qu’en ce qu’elle a constitué la premier exemple de permis de construire valant division modificatifs requalifiés en nouveaux permis de construire, en jugeant que :

« Considérant que l'administration soutient dans sa défense que les arrêtés du 15 novembre 1990 ont pour seul effet de scinder en deux l'autorisation délivrée le 18 mai 1982 à la société Le Grand Carénage, qu'ils doivent être regardés comme des permis de construire modificatifs et ne peuvent, par suite, être contestés dans celles de leurs dispositions qui seraient devenues définitives ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que le permis de construire initial délivré le 18 mai 1982 à la société Le Grand Carénage prévoyait l'édification d'un hôtel et de quarante maisons individuelles sur treize parcelles référencées au cadastre AW 11 à AW 23, alors que les arrêtés contestés ont été pris sur la base d'une nouvelle division parcellaire des terrains d'assiette intervenue postérieurement au permis initial, le permis délivré le 15 novembre 1990 à la société Le Grand Carénage portant sur un hôtel et vingt-deux maisons situées sur vingt-deux parcelles cadastrales, et le permis transféré à la même date à la société Immobart autorisant, quant à lui, la construction de dix-huit maisons individuelles situées sur autant de parcelles ; que cette nouvelle division parcellaire, alors que le permis initial n'a pas été instruit en application des dispositions de l'article R.421-7-1 du code de l'urbanisme qui permettent une division ultérieure en propriété ou en jouissance des terrains d'assiette, constitue une modification d'une nature et d'une importance telles que les arrêts contestés doivent être regardés non comme des décisions modificatives d'un permis de construire antérieur, mais comme délivrant deux nouveaux permis de construire dont la légalité doit être examinée en elle-même » (CE. 22 novembre 2002, François Ponçet, req. n°204.244).

Le transfert partiel d’un permis de construire valant division à un second maître d’ouvrage n’aboutit donc pas à la formation d’un permis de construire valant division conjoint mais à la formation de deux permis de construire valant division unipersonnels distincts ne méconnaissant donc pas la condition de la « maîtrise d’ouvrage unique » posée par l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme.

II.- Ce qui pouvait poser problème et tendait, dans certains cas, à s’opposer au transfert partiel du permis de construire valant division – et, d’ailleurs, au transfert partiel d’un permis de construire simple – c’est qu’en réalité, la condition précitée était le corolaire et surtout la preuve de ce que le critère déterminant du lotissement est l’intervention d’une pluralité de maîtres d’ouvrage sur un même tènement, laquelle traduit nécessairement un transfert des droits à construire attachés à l’unité foncière et donc une division, à tout le moins, en jouissance de cette dernière (sur ce point, voir notre note : « La simple locations d’immeubles implantés sur un même terrain n’emporte pas une division foncière au sens de l’article R.315-1 et R.421-7-1 du Code de l’urbanisme », CAA. Versailles, 8 juin 2006, M… X., AJDA, n°31/2006 ; confirmé par le Conseil d'Etat. Et sur la problématique de la division en volume, voir ici). A titre d’exemple, en ce sens, on peut relever qu’il a pu être jugé que :

« Considérant que le permis délivré le 26 septembre 1996 par le maire de VILLENEUVE-LOUBET autorisait la société SOPRAF à édifier 7 maisons individuelles sur un même terrain ; que cependant il ressort des pièces du dossier que par une convention de construction passée le 26 novembre 1996 avec 7 autres propriétaires, la société PHENICIA, ayant acquis ledit terrain, postérieurement à la délivrance du permis, s'est engagée à "obtenir le permis de construire ..., transférer le permis de construire au profit des coindivisaires", tandis que les "futurs acquéreurs achèteront les lots de copropriété, procéderont eux-mêmes à la construction des maisons qui y sont prévues", et obtiendront "le transfert du permis de construire à leur nom" ; que par acte du même jour, la société a vendu les droits à construire des bâtiments autorisés par le permis à 7 copropriétaires dont chacun s'est vu attribuer un certain nombre de millièmes du terrain lequel reste cependant, selon l'état descriptif de division établi à la même date, "commun en toutes ses parties y compris celles sur lesquelles sont édifiées les constructions", les seules parties privatives étant constituées par les aménagements que comporte la maison individuelle prévue sur le lot ; que ces divers actes établissent que l'opération de construction projetée consistait en l'édification de 7 villas par 7 propriétaires différents ; que la construction par chaque coindivisaire sur un même terrain d'une villa destinée à devenir sa propriété exclusive et particulière emportant nécessairement la subdivision en jouissance dudit terrain, alors même que la propriété du sol est restée indivise, constitue une opération de lotissement au sens des dispositions précitées ; qu'ainsi la société SOPRAF ne pouvait solliciter le permis critiqué sans demander préalablement l'autorisation de lotir prévue par l'article R. 315-3 du code de l'urbanisme ; que par suite, ledit permis est entaché d'irrégularité » (CAA. Marseille., 3 juin 1999, SOFRAP & Cne de Villeneuve-Loubet, req. n° 97MA05313).

Il est vrai qu’aujourd’hui, le nouvel article R.442-1 (c) du Code de l’urbanisme dispose que « ne constituent pas des lotissements (…) les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 ».

Il reste que, selon nous, il n’est pas si certain que ce dispositif permette, à lui seul, de faire systématiquement échapper le transfert partiel d’un permis de construire valant division à la procédure du lotissement dans la mesure où :

- d’une part, les divisions foncières autorisaient par l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme sont, en fait, celles liées à la commercialisation des bâtiments réalisés et non pas celles résultant d’un transfert des droits à construire préalable à l’acte de construction puisqu’on rappellera que le juge administratif a toujours veillé à « éviter les détournements de procédure en incluant dans le champ d’application du lotissement les divisions de terrain réalisées en cours de construction des bâtiments, donc après la délivrance du permis de construire », si bien que « pour échapper au lotissement, il faut donc diviser le terrain une fois les constructions achevées » (J-Cl. Bonnichot sur : CE. 21 août 1996, Ville de Toulouse, req. n°137.834 in BJDU, n°6/1996, p.404. Pour exemple : CAA. Marseille, 9 décembre 2004, Sté Riviéra Conseil, req. n°00MA02339) ;

- d’autre part et en toute hypothèse, il est nécessaire que l’assiette foncière des droits à construire transférés par le jeu du transfert partiel corresponde à celle des lots autorisés par le permis.

Mais en tout état de cause, le transfert partiel d’un permis de construire simple ou valant division sous l’empire du dispositif applicable avant le 1er octobre 2007 n’aboutissait pas nécessairement à la constitution d’un lotissement dans la mesure où :

- d’une part, un tel transfert pouvait n’aboutir qu’à la formation de deux « lots à construire », ce qui, aux termes de l’ancien article R.315-1 du Code de l’urbanisme, n’était pas constitutif d’un lotissement alors qu’aux termes des dispositions combinées des nouveaux articles L.441-1, L.442-2 et R.421-19 (a) du Code de l’urbanisme, il peut y avoir lotissement dès la formation du premier « lot à construire » ;

- d’autre part, le transfert des droits à construire en résultant pouvait s’opérer selon la technique dite de la « division primaire » visée par l’ancien article R.315-2 (d) du Code de l’urbanisme que s’est borné à conserver par le nouvel article R.442-1 (d) en en clarifiant quelque peu, il est vrai, le champ d’application matériel : rien de neuf sur ce point, donc…

III.- Il reste que la véritable difficulté tient non pas au régime propre au permis de construire valant division et à son articulation avec la procédure de lotissement mais, plus fondamentalement, aux conditions auxquelles la légalité d’un transfert partiel est subordonnée.

En effet, le transfert partiel d’un permis de construire aboutit donc à faire relever un même projet non pas d’une autorisation conjointe mais de plusieurs permis de construire unipersonnels distincts (CE. 22 novembre 2002, François Ponçet, req. n°204.244).

Or, suivant le principe selon lequel un ensemble indivisible ne saurait légalement relever de plusieurs permis de construire distincts (sur ce point, voir nos notes : « La réalisation d’un ouvrage indivisible ne peut relever que d’un seul et même permis de construire », CAA. Lyon, 28 décembre 2006, Association « SOS Parc Paul Mistral », Construction & Urbanisme, n°4/2007 & « Des constructions constituant un ensemble indivisible doivent aire l’objet d’un permis de construire unique », CE. 10 octobre 2007, Association de Saint-Jory-Lasbloux, Construction & Urbanisme n°11/2007), le permis de construire portant sur un tel ensemble ne peut régulièrement faire l’objet d’un transfert partiel (CAA. Marseille, 18 mars 2004, Cne de Beausoleil, req. n° 01MA00551). Et dès lors, force est de préciser qu’au regard du droit de l’urbanisme (sur cette question, voir notre article « La divisibilité des ouvrages et des ensembles immobiliers en droit de l’urbanisme », Construction & Urbanisme, n°3/2006), un ensemble indivisible ne correspond pas seulement au cas d’un bâtiment unique ou de bâtiments accolés mais s’entend également de bâtiments distincts mais reliés entre eux par des équipements communs – nécessaires à la viabilité fonctionnelle et/ou à la conformité juridique du projet – tels un accès et/ou un parc de stationnement (CAA. Nancy, 4 mars 1997, Cts Ravachol c/ Ville de Reims, req. n° 94NC01290 ; CE. 1er décembre 1995, M. Ménager & Autres, req. n° 137.832) ; c’est-à-dire en considération d’équipements, pour le moins, fréquents dans le cadre d’une opération groupée…



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

Question n°12446

Question publiée au JO le : 04/12/2007 page : 7580

Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur le cas où les murs et le gros oeuvre d'un bâtiment sont réalisés puis laissés à l'abandon plusieurs années. Elle souhaite savoir si l'édifice correspondant est considéré comme une construction existante du point de vue de l'urbanisme, et susceptible à ce titre d'être l'objet d'aménagements et de travaux permettant de le rendre habitable

Réponse publiée au JO le : 26/02/2008 page : 1647

Comme le prévoit l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme, le permis de construire est périmé lorsque les travaux autorisés par ledit permis ne sont pas engagés dans un délai de deux ans à compter de la notification du permis. Il est également périmé si, passé ce délai, les travaux commencés sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Des travaux d'aménagement peuvent être effectués sur une construction inachevée en vue de la rendre habitable, sous réserve de l'obtention d'une nouvelle autorisation portant sur la partie restante.

Obs : Voici, une réponse qui marque un changement de position de l’administration, laquelle, il est vrai, a récemment été contredite sur ce point par le juge administratif.

Au sujet des constructions inachevées, le Ministère de l’équipement avait en effet précédemment estimé que lorsque les travaux autorisés n’ont pas été entièrement exécutés dans le délai de validité du permis de construire, l’ouvrage ainsi réalisé devait être considéré comme non conforme au permis délivré et devait donc donner lieu à l’établissement d’un procès-verbal d’infraction en application de l’article L.480-1 du Code de l’urbanisme ; l’administration devant également inviter le pétitionnaire à régulariser les travaux accomplis par le dépôt d’un nouveau permis de construire destiné à entériner la réduction de son projet (Rép. min. JOAN Q, 5 juin 2000, p.3465). A suivre, cette analyse les travaux projetés sur une construction inachevée relevaient donc du principe issu de la jurisprudence dite « Thalamy ». Mais cette position appelait, toutefois, une triple réserve.

Tout d’abord, une autorisation d’urbanisme n’a pas d’autre finalité que de contrôler la régularité des ouvrages projetés au regard des prescriptions d’urbanisme qui leur sont opposables et, par voie de conséquence, n’emporte pas l’obligation de construire (Rép. min. n°7028 : JOAN, 2 mars 1974, p.967). Quant aux opérations de contrôle générées par l’achèvement des travaux et pouvant le cas échéant aboutir à la délivrance d’un certificat de conformité, celles-ci visent seulement à vérifier que ceux effectués l’ont été conformément au permis de construire obtenu et ce, sur les seuls aspects visés par l’article L.421-6 du Code de l’urbanisme.

Or, un ouvrage pour être inachevé peut néanmoins ne contrevenir en l’état à aucune prescription d’urbanisme et, par ailleurs, les travaux effectivement accomplis peuvent avoir été réalisés conformément à l’autorisation d’urbanisme délivrée. En d’autres termes, l’inachèvement des travaux autorisés au regard des aspects visés par l’article L.421-6 du Code de l’urbanisme peut certes amener l’administration à contester la conformité des travaux mais ne préjuge pas nécessairement de l’irrégularité des travaux et de l’ouvrage effectivement accomplis au regard du droit de l’urbanisme.

Ensuite et aux termes de l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme, l’inachèvement d’une construction n’est constitutif d’une infraction que s’il consiste en « l’inexécution, dans les délais prescrits, de tous travaux accessoires d’aménagement ou de démolition imposés » par les autorisations prévues par le Code de l’urbanisme, ce que le juge pénal apprécie strictement.

C’est ainsi que la chambre criminelle de Cour de cassation a pu casser un arrêt d’appel ayant condamné le prévenu aux peines prévues par l’article L.480-4 du chef de ne pas avoir aménagé le garage et la cave annoncés dans la demande de permis de construire et ce, au motif que cet inachèvement du projet n’était constitutif d’aucun délit dès lors que la réalisation des ouvrages en cause n’avait pas été prescrite par l’autorisation obtenue à cet effet (Cass. crim. 18 janvier 1983, Garcia Malode Molinas, RDI, 1983). Au regard du droit pénal de l’urbanisme, l’inachèvement d’une construction n’est donc délictueux que s’il emporte la méconnaissance des prescriptions expresses du permis de construire (Cass. crim. 4 février 1992, Juvet, pourvoi n°90-87590) dont on rappellera qu’elles ont vocation à assurer la conformité d’un projet de construction aux règles d’urbanisme qui lui sont applicables.

Enfin, si à défaut d’exécution de tout travaux, la péremption du permis de construire rend le recours en annulation exercé à son encontre sans objet ou irrecevable, selon qu’il a été introduit avant ou après l’expiration du délai de validité de l’autorisation attaquée (CE. 25 novembre 1987, Raimond, req. n°48.710), le Conseil d’Etat a précisé qu’en revanche, la caducité du permis de construire ne prive pas d’objet le recours en annulation exercé à son encontre lorsque celui-ci a fait l’objet d’un commencement d’exécution (CE. 25 mai 1975, Fauchille, req. n°82.613). En pareil cas, la caducité du permis de construire n’emporte donc pas sa disparition de l’ordonnancement juridique et dans la mesure où, en toute hypothèse, elle n’a aucune incidence sur sa légalité (CE. 23 février 1990, M. et Mme Charrier, req. n°66.983), un ouvrage inachevé à la date d’expiration du délai de validité dudit permis n’en conserve donc pas moins une existence légale.

Force était donc de considérer qu’un ouvrage inachevé n’est irrégulier – en tant que tel – que pour autant que les travaux non-accomplis rendent celui-ci non conforme à la réglementation d’urbanisme en vertu de laquelle l’autorisation de construire a été délivrée et/ou que les travaux effectivement réalisés ne correspondent pas de ce fait à ceux qui avaient été prescrits et, a contrario, que la seule caducité du permis de construire n’a pas pour effet de rendre illégal l’ouvrage ainsi réalisé.

Le juge administratif a récemment précisé qu’un ouvrage inachevé à la date d’expiration du délai de validité du permis de construire peut néanmoins constituer une construction juridiquement existante au regard du droit de l’urbanisme et, par voie de conséquence, que certains des travaux projetés sur celui-ci peuvent donc relever du champ d’application de la déclaration de travaux, tel qu’il est défini par l’article R.422-2 du Code de l’urbanisme (dans le même sens : CE. 29 mars 2006, Cne d’Antibes, req. n° 280.194 ; CAA. Marseille, 8 décembre 2005, Cne d’Eguilles, req. n° 02MA01240 ; TA. Nice, 23 février 2006, M. Cozza, req. n°01-05873).

Il reste qu’il est également nécessaire que les travaux précédemment engagés aient été suffisamment avancés pour conférer à l’ouvrage en résultant le statut d’une véritable construction (sur ce point et l’ensemble de cette problématique : P.E.DURAND « Le statut des ouvrages inachevés en droit de l’urbanisme », RDI, n°5/2006 & La réunion de murs et d’une toiture forme une construction existante au regard du droit de l’urbanisme » (CAA. Marseille, 8 décembre 2005), AJDA, n°20/2006).



Question n°9731

Question publiée au JO le : 13/11/2007 page : 6946

M. Christian Jacob interroge M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur l'application des articles L. 442-1 et R. 421-19 du code de l'urbanisme. S'agissant d'opérations de division en cours à la date du 1er octobre 2007 et ayant fait l'objet d'un permis de construire délivré avant le 1er octobre 2007, la signature de l'acte authentique, est subordonnée, compte tenu des pratiques actuelles des notaires, à la souscription d'une déclaration préalable en vertu des dispositions du a) de l'article R. 421-19 du code, ce qui peut retarder le caractère effectif de la transaction. Il lui demande, dans ces conditions, s'il est possible de considérer que l'obtention du permis avant le 1er octobre 2007 entérine la division foncière.

Réponse publiée au JO le : 26/02/2008 page : 1640

Depuis le 1er octobre 2007, les divisions de terrain en vue de construire sont soumises soit à déclaration préalable pour les plus simples, soit à permis d'aménager lorsque le projet prévoit la création de voies ou espaces communs. Toutefois, lorsqu'un projet de division a fait l'objet, avant le 1er octobre 2007, d'une autorisation de lotir ou d'une déclaration au titre de l'ancien article R. 314-54 du code de l'urbanisme, il peut être procédé, même après le 1er octobre 2007, à la division du terrain sans que le propriétaire ait à présenter une nouvelle déclaration ou une nouvelle demande de permis d'aménager. En effet, dès lors que l'autorisation de lotir est toujours en cours de validité, les divisions autorisées ne sont pas remises en cause par les nouvelles dispositions du code de l'urbanisme. Il en est de même pour les projets de divisions ayant fait l'objet d'une déclaration au titre de l'ancien article R. 315-54 du code de l'urbanisme, cette déclaration n'ayant quant à elle aucune limite de validité dans le temps. Les nouvelles dispositions relatives aux formalités à accomplir préalablement aux divisions de terrains ne s'appliquent donc pas aux divisions ayant déjà fait l'objet, avant le l'octobre 2007, d'une déclaration ou d'une demande d'autorisation de lotir selon les procédures alors en vigueur et ce indépendamment du fait qu'une demande de permis de construire ait été déposée sur le terrain

Obs : Dans son régime issu de la loi du 13 décembre 2000 « SRU » la procédure déclarative prévue par l’ancien article R.315-54 est strictement informative, n’appelle aucune décision de l’administration et, par voie de conséquence, ne génère aucune autorisation susceptible de créer des droits acquis ; sans compter, d’ailleurs, que cette déclaration n’a aucune durée de validité.

Selon nous, il n’est donc pas si certain qu’une division foncière réalisée après le 1er octobre 2007 en vue de l’implantation d’un bâtiment et ayant donc pour effet de créer un « lot à construire » au sens de l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme échappe au régime du lotissement dès lors que l’opérateur en aura informé la mairie, avant le 1er octobre 2007, selon la procédure prévue par l’ancien article R.315-54.



Question n°12258

Question publiée au JO le : 04/12/2007 page : 7602

Mme Michèle Tabarot attire l'attention de Mme la ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales sur la mise en oeuvre de la réforme des autorisations d'urbanisme. Un maire de sa circonscription lui a fait part de son inquiétude face à une évolution qui obligerait certaines communes, qui ne sont pas dotées d'un service adapté, à procéder à l'instruction de demandes d'urbanisme jusqu'alors instruites par les services de l'État. Aussi, il lui serait utile de savoir dans quelle mesure un dispositif d'accompagnement des communes pourrait être mis en place pour aider les municipalités concernées par cette évolution

Réponse publiée au JO le : 26/02/2008 page : 1646

Le principe de la mise à disposition gratuite des services de l'État n'est pas remis en cause par la réforme du permis de construire et des autorisations d'urbanisme. Le nouvel article L. 422-8 du code de l'urbanisme dispose que les services de l'État sont gratuitement mis à la disposition des communes de moins de 10 000 habitants et des établissements publics de coopération intercommunale de moins de 20 000 habitants si les maires ou les présidents le leur demandent. Les conventions passées entre les services de l'État et les collectivités locales ont pour objet d'organiser cette mise à disposition mais ne peuvent en aucune façon remettre en cause les obligations de l'État définies dans cet article



Question n°11639

Question publiée au JO le : 27/11/2007 page : 7390

M. Dominique Dord attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur la mise en oeuvre de l'ordonnance du 8 décembre 2005 relative à la réforme du code de l'urbanisme, complétée par le décret d'application du 5 janvier 2007. Si cette ordonnance unifie l'instruction des permis de construire et garantit des délais d'instruction rapides, elle multiplie cependant les tâches administratives et les frais postaux, ce qui n'est pas sans conséquence pour les communes rurales. Par ailleurs, certaines communes rurales s'inquiètent d'avoir à établir les certificats de conformité. Les DDE peuvent aider les communes de moins de 10 000 habitants en leur portant plus particulièrement une assistance technique, d'instruction ou de contentieux. Elles souhaiteraient cependant être assurées que l'État continuera de les assister, notamment dans le contrôle de la conformité des travaux. Bien que cette procédure de récolement constitue une opération ponctuelle, celle-ci engage, de fait, la responsabilité juridique des communes. Il le remercie donc de lui préciser quelles mesures il envisage de prendre afin d'équilibrer ce qui peut être assimilé à un transfert de charge de l'État sur les communes rurales

Réponse publiée au JO le : 26/02/2008 page : 1645

La réforme du permis de construire et des autorisations d'urbanisme doit être l'occasion de mettre à jour les conventions de mise à disposition gratuite des services de l'État à travers une vraie concertation entre les élus et les directions départementales de l'équipement. Elle ne doit en aucun cas être un prétexte pour imposer un quelconque désengagement des services du ministère de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, notamment en ce qui concerne le contrôle de la conformité des travaux. L'article L. 422-8 du code de l'urbanisme, issu de l'ordonnance du 8 décembre 2005 dispose que les services de l'État sont gratuitement mis à la disposition des communes de moins de 10 000 habitants et des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) de moins de 20 000 habitants si les maires ou les présidents le leur demandent. Les conventions passées entre les services de l'État et les collectivités locales ont pour objet d'organiser cette mise à disposition. Elles ne peuvent en aucune façon remettre en cause les obligations de l'État définies dans cet article qui incluent notamment le contrôle de la conformité des travaux. Conscient des problèmes posés par la prise en charge des frais postaux correspondant aux envois de courriers par lettre recommandée avec accusé de réception, le ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables a donné son accord à un amendement dans la proposition de loi qui vient d'être adoptée par l'Assemblée nationale en deuxième lecture, relative à la simplification du droit. L'article 16 du chapitre III relatif aux dispositions simplifiant le fonctionnement des collectivités territoriales, réintroduit dans le code de l'urbanisme la possibilité, pour le maire ou le président de l'EPCI, de déléguer sa signature au service chargé de l'instruction pour les actes d'instruction. Lorsque le maire ou le président de l'EPCI décidera d'utiliser cette faculté, le coût des envois correspondants sera bien évidemment pris en charge par les services de l'État. Une telle délégation de signature permettrait également de résoudre les problèmes de délai auxquels les élus locaux risquent d'être confrontés. La réforme du permis de construire bouleverse les habitudes et il est bien naturel, malgré le travail de préparation et d'explication qui a été mené avant sa mise en oeuvre, qu'elle provoque des interrogations et des inquiétudes. Un comité de suivi de la réforme du permis de construire et des autorisations d'urbanisme composé à parité d'élus, de représentants des professions et de représentants de l'administration sera chargé de veiller à la bonne mise en oeuvre des nouvelles dispositions du code de l'urbanisme et de proposer les adaptations éventuelles pour corriger les difficultés qui pourraient apparaître.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Dès lors que l’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un document local d’urbanisme a pour effet de remettre en vigueur le document qui lui est immédiatement antérieur, le requérant ne peut utilement se borner à exciper de l’illégalité d’un règlement d’urbanisme local pour conclure à l’annulation d’un permis de construire mais doit également invoquer l’illégalité de cette autorisation au regard des prescriptions du document antérieur ayant vocation à être remis en vigueur.

CE. 7 février 2008, Cne de Courbevoie, req. n° 297.227


Voici une décision dont on ne sait si elle a vocation à être publiée au Recueil mais qui, en toute hypothèse, a bien plus d’importance qu’elle n’y paraît ; bien qu’elle appelle peu de commentaires.

Dans cette affaire, le permis de construire en litige était contesté au motif tiré, notamment, de l’illégalité du POS communal en vigueur à la date de délivrance de cette autorisation.

Il reste qu’en elle-même, la simple illégalité du document local d’urbanisme alors en vigueur ne saurait emporter l’annulation d’un permis de construire délivré au vu de ce document puisqu’une telle autorisation n’est pas un acte d’application de ce document ; et pour cause puisque si, lors qu’il existe, cette autorisation doit respecter ce document, l’existence d’un tel document n’est évidemment pas une condition sine qua none à la délivrance d’une telle autorisation.

On sait, en effet, qu’il est de jurisprudence bien établie que l’illégalité et l’annulation éventuelle d’un document local d’urbanisme entache d’illégalité les autorisations d’urbanisme délivrées sur son fondement uniquement lorsque ce document a eu « pour objet de rendre possible l’octroi » (CE. 12 décembre 1986, GEPRO, Rec., p.292) de l’autorisation litigieuse. A titre d’exemple, le Conseil d’Etat a en effet jugé que :

« Considérant que, si le permis de construire ne peut être délivré que pour un projet de construction respectant la réglementation d'urbanisme applicable, il ne constitue pas un acte d'application de cette réglementation ; qu'il suit de là que l'annulation d'un plan d'occupation des sols n'entraîne pas de plein droit celle d'un permis de construire délivré sous l'empire de ce plan, à l'exception du cas où cette annulation aurait été prononcée en raison de l'illégalité d'une disposition ayant pour objet de rendre possible l'octroi du permis litigieux ; qu'en dehors de ce cas, il appartient au juge, s'il est saisi de moyens en ce sens par la partie qui critique le permis de rechercher si le projet de construction autorisé est ou non compatible avec les dispositions d'urbanisme redevenues applicables à la suite de l'annulation du plan » (CE. 28 janvier 1987, Comité de défense des espaces verts, req. n° 39146).

En résumé, selon la jurisprudence susvisée, soit le règlement local d’urbanisme a eu « pour objet de rendre possible l’octroi » du permis de construire contesté et dès lors l’illégalité de ce règlement emporter ipso facto l’annulation du permis, soit tel n’est pas et dés lors la légalité du permis de construire contesté doit être appréciée au regard du règlement local d’urbanisme immédiatement antérieur – ou, à défaut d’un tel règlement, de la carte communale ou du MARNU (CE. 30 décembre 2002, M. Jeandey, req. n°239.380) l’ayant précédé, voire du règlement national d’urbanisme (CE. 13 mars 2002, Heukeshoven, req. n°228.570) – l’article L.121-8 du Code de l’urbanisme disposant que « l'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan local d'urbanisme, d'une carte communale, d'un schéma directeur ou d'un plan d'occupation des sols ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu a pour effet de remettre en vigueur le schéma de cohérence territoriale, le schéma directeur ou le plan local d'urbanisme, la carte communale ou le plan d'occupation des sols ou le document d'urbanisme en tenant lieu immédiatement antérieur ».

Il s’ensuit, donc, que le seul constat illégalité du document local d’urbanisme en vigueur ne saurait emporter l’annulation d’un permis de construire délivré au vu de ce document puisqu’il est encore nécessaire d’établir que la délivrance du permis de construire litigieux a été rendue possible du fait de ce document ou que ce permis méconnait les prescriptions du document d’urbanisme immédiatement antérieur.

Or, à ce sujet, le Conseil d’Etat vient donc de juger que :

« Considérant toutefois que, si le permis de construire ne peut être délivré que pour un projet qui respecte la réglementation d'urbanisme en vigueur, il ne constitue pas un acte d'application de cette réglementation ; que, par suite, un requérant demandant l'annulation d'un permis de construire ne saurait utilement se borner à soutenir qu'il a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal, quelle que soit la nature de l'illégalité dont il se prévaut ; que, cependant, il résulte de l'article L. 125-5 devenu L. 121-8 du code de l'urbanisme que la déclaration d’illégalité d’un document d’urbanisme a, au même titre que son annulation pour excès de pouvoir, pour effet de remettre en vigueur le document d’urbanisme immédiatement antérieur ; que, dès lors, il peut être utilement soutenu devant le juge qu’un permis de construire a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal - sous réserve, en ce qui concerne les vices de forme ou de procédure, des dispositions de l’article L. 600-1 du même code -, à la condition que le requérant fasse en outre valoir que ce permis méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur ;
Considérant qu’aucun moyen de cette sorte n’a été invoqué par Mme Gaudin et autres, lesquels n’auraient au demeurant pas été recevables à excéder les limites du renvoi préjudiciel ; que, par suite, c’est à tort que le tribunal administratif de Paris s’est fondé sur l’illégalité du règlement du plan d’aménagement de zone de la ZAC « Jules Ferry » pour déclarer illégal l’arrêté du 23 décembre 1998 par lequel le maire de COURBEVOIE a délivré un permis de construire à M. Giacalone ».

En substance, le requérant ne saurait donc se borner à soutenir que le permis de construire contesté est illégale par voie de conséquence de l’illégalité du document d’urbanisme au vu duquel il a été délivré puisque pour que son moyen d’annulation soit « recevable » il lui faut encore démontrer ou, à tout le moins, soutenir avec un degré suffisant de précision que ce permis méconnait les prescriptions du document d’urbanisme immédiatement antérieur et ayant vocation à être remis en vigueur du fait du fait de l’éventuel constat de l’illégalité de son successeur.

Si cette décision apparaît difficilement contestable au regard du principe préexposé et de la règle selon laquelle le requérant a, à tout le moins, la charge de l’allégation, ce qui lui impose de procéder à un minimum de démonstration juridique sans que, sauf exception, le juge administratif ne puisse palier sa carence, il n’en demeure pas moins qu’elle s’avère pour le moins contraignante puisque le document immédiatement antérieur peut lui-même être illégal, ce qui impose alors de prendre en compte celui ayant précédé ce dernier (CAA. Nantes, 15 février 1998, CNe de Mozé-sur-Louet, req. n°97NT00370). Le cas échéant, il peut donc incomber au requérant d’établir, tout d’abord, que le PLU au vu duquel a été délivré le permis de construire contesté est illégal, ensuite, que le POS l’ayant précédé est tout autant illégal pour, enfin, démontrer que l’autorisation litigieuse méconnait le MARNU antérieur à ce POS…

Mais pour conclure, c’est surtout le « considérant » de principe précité qui nous intrigue : pourquoi ce dernier ne traite pas (plus ?) du cas particulier où le document d’urbanisme dont illégalité est excipée a eu « pour objet de rendre possible l’octroi » du permis de construire contesté .. ?



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés