Question n°12446

Question publiée au JO le : 04/12/2007 page : 7580

Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur le cas où les murs et le gros oeuvre d'un bâtiment sont réalisés puis laissés à l'abandon plusieurs années. Elle souhaite savoir si l'édifice correspondant est considéré comme une construction existante du point de vue de l'urbanisme, et susceptible à ce titre d'être l'objet d'aménagements et de travaux permettant de le rendre habitable

Réponse publiée au JO le : 26/02/2008 page : 1647

Comme le prévoit l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme, le permis de construire est périmé lorsque les travaux autorisés par ledit permis ne sont pas engagés dans un délai de deux ans à compter de la notification du permis. Il est également périmé si, passé ce délai, les travaux commencés sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Des travaux d'aménagement peuvent être effectués sur une construction inachevée en vue de la rendre habitable, sous réserve de l'obtention d'une nouvelle autorisation portant sur la partie restante.

Obs : Voici, une réponse qui marque un changement de position de l’administration, laquelle, il est vrai, a récemment été contredite sur ce point par le juge administratif.

Au sujet des constructions inachevées, le Ministère de l’équipement avait en effet précédemment estimé que lorsque les travaux autorisés n’ont pas été entièrement exécutés dans le délai de validité du permis de construire, l’ouvrage ainsi réalisé devait être considéré comme non conforme au permis délivré et devait donc donner lieu à l’établissement d’un procès-verbal d’infraction en application de l’article L.480-1 du Code de l’urbanisme ; l’administration devant également inviter le pétitionnaire à régulariser les travaux accomplis par le dépôt d’un nouveau permis de construire destiné à entériner la réduction de son projet (Rép. min. JOAN Q, 5 juin 2000, p.3465). A suivre, cette analyse les travaux projetés sur une construction inachevée relevaient donc du principe issu de la jurisprudence dite « Thalamy ». Mais cette position appelait, toutefois, une triple réserve.

Tout d’abord, une autorisation d’urbanisme n’a pas d’autre finalité que de contrôler la régularité des ouvrages projetés au regard des prescriptions d’urbanisme qui leur sont opposables et, par voie de conséquence, n’emporte pas l’obligation de construire (Rép. min. n°7028 : JOAN, 2 mars 1974, p.967). Quant aux opérations de contrôle générées par l’achèvement des travaux et pouvant le cas échéant aboutir à la délivrance d’un certificat de conformité, celles-ci visent seulement à vérifier que ceux effectués l’ont été conformément au permis de construire obtenu et ce, sur les seuls aspects visés par l’article L.421-6 du Code de l’urbanisme.

Or, un ouvrage pour être inachevé peut néanmoins ne contrevenir en l’état à aucune prescription d’urbanisme et, par ailleurs, les travaux effectivement accomplis peuvent avoir été réalisés conformément à l’autorisation d’urbanisme délivrée. En d’autres termes, l’inachèvement des travaux autorisés au regard des aspects visés par l’article L.421-6 du Code de l’urbanisme peut certes amener l’administration à contester la conformité des travaux mais ne préjuge pas nécessairement de l’irrégularité des travaux et de l’ouvrage effectivement accomplis au regard du droit de l’urbanisme.

Ensuite et aux termes de l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme, l’inachèvement d’une construction n’est constitutif d’une infraction que s’il consiste en « l’inexécution, dans les délais prescrits, de tous travaux accessoires d’aménagement ou de démolition imposés » par les autorisations prévues par le Code de l’urbanisme, ce que le juge pénal apprécie strictement.

C’est ainsi que la chambre criminelle de Cour de cassation a pu casser un arrêt d’appel ayant condamné le prévenu aux peines prévues par l’article L.480-4 du chef de ne pas avoir aménagé le garage et la cave annoncés dans la demande de permis de construire et ce, au motif que cet inachèvement du projet n’était constitutif d’aucun délit dès lors que la réalisation des ouvrages en cause n’avait pas été prescrite par l’autorisation obtenue à cet effet (Cass. crim. 18 janvier 1983, Garcia Malode Molinas, RDI, 1983). Au regard du droit pénal de l’urbanisme, l’inachèvement d’une construction n’est donc délictueux que s’il emporte la méconnaissance des prescriptions expresses du permis de construire (Cass. crim. 4 février 1992, Juvet, pourvoi n°90-87590) dont on rappellera qu’elles ont vocation à assurer la conformité d’un projet de construction aux règles d’urbanisme qui lui sont applicables.

Enfin, si à défaut d’exécution de tout travaux, la péremption du permis de construire rend le recours en annulation exercé à son encontre sans objet ou irrecevable, selon qu’il a été introduit avant ou après l’expiration du délai de validité de l’autorisation attaquée (CE. 25 novembre 1987, Raimond, req. n°48.710), le Conseil d’Etat a précisé qu’en revanche, la caducité du permis de construire ne prive pas d’objet le recours en annulation exercé à son encontre lorsque celui-ci a fait l’objet d’un commencement d’exécution (CE. 25 mai 1975, Fauchille, req. n°82.613). En pareil cas, la caducité du permis de construire n’emporte donc pas sa disparition de l’ordonnancement juridique et dans la mesure où, en toute hypothèse, elle n’a aucune incidence sur sa légalité (CE. 23 février 1990, M. et Mme Charrier, req. n°66.983), un ouvrage inachevé à la date d’expiration du délai de validité dudit permis n’en conserve donc pas moins une existence légale.

Force était donc de considérer qu’un ouvrage inachevé n’est irrégulier – en tant que tel – que pour autant que les travaux non-accomplis rendent celui-ci non conforme à la réglementation d’urbanisme en vertu de laquelle l’autorisation de construire a été délivrée et/ou que les travaux effectivement réalisés ne correspondent pas de ce fait à ceux qui avaient été prescrits et, a contrario, que la seule caducité du permis de construire n’a pas pour effet de rendre illégal l’ouvrage ainsi réalisé.

Le juge administratif a récemment précisé qu’un ouvrage inachevé à la date d’expiration du délai de validité du permis de construire peut néanmoins constituer une construction juridiquement existante au regard du droit de l’urbanisme et, par voie de conséquence, que certains des travaux projetés sur celui-ci peuvent donc relever du champ d’application de la déclaration de travaux, tel qu’il est défini par l’article R.422-2 du Code de l’urbanisme (dans le même sens : CE. 29 mars 2006, Cne d’Antibes, req. n° 280.194 ; CAA. Marseille, 8 décembre 2005, Cne d’Eguilles, req. n° 02MA01240 ; TA. Nice, 23 février 2006, M. Cozza, req. n°01-05873).

Il reste qu’il est également nécessaire que les travaux précédemment engagés aient été suffisamment avancés pour conférer à l’ouvrage en résultant le statut d’une véritable construction (sur ce point et l’ensemble de cette problématique : P.E.DURAND « Le statut des ouvrages inachevés en droit de l’urbanisme », RDI, n°5/2006 & La réunion de murs et d’une toiture forme une construction existante au regard du droit de l’urbanisme » (CAA. Marseille, 8 décembre 2005), AJDA, n°20/2006).



Question n°9731

Question publiée au JO le : 13/11/2007 page : 6946

M. Christian Jacob interroge M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur l'application des articles L. 442-1 et R. 421-19 du code de l'urbanisme. S'agissant d'opérations de division en cours à la date du 1er octobre 2007 et ayant fait l'objet d'un permis de construire délivré avant le 1er octobre 2007, la signature de l'acte authentique, est subordonnée, compte tenu des pratiques actuelles des notaires, à la souscription d'une déclaration préalable en vertu des dispositions du a) de l'article R. 421-19 du code, ce qui peut retarder le caractère effectif de la transaction. Il lui demande, dans ces conditions, s'il est possible de considérer que l'obtention du permis avant le 1er octobre 2007 entérine la division foncière.

Réponse publiée au JO le : 26/02/2008 page : 1640

Depuis le 1er octobre 2007, les divisions de terrain en vue de construire sont soumises soit à déclaration préalable pour les plus simples, soit à permis d'aménager lorsque le projet prévoit la création de voies ou espaces communs. Toutefois, lorsqu'un projet de division a fait l'objet, avant le 1er octobre 2007, d'une autorisation de lotir ou d'une déclaration au titre de l'ancien article R. 314-54 du code de l'urbanisme, il peut être procédé, même après le 1er octobre 2007, à la division du terrain sans que le propriétaire ait à présenter une nouvelle déclaration ou une nouvelle demande de permis d'aménager. En effet, dès lors que l'autorisation de lotir est toujours en cours de validité, les divisions autorisées ne sont pas remises en cause par les nouvelles dispositions du code de l'urbanisme. Il en est de même pour les projets de divisions ayant fait l'objet d'une déclaration au titre de l'ancien article R. 315-54 du code de l'urbanisme, cette déclaration n'ayant quant à elle aucune limite de validité dans le temps. Les nouvelles dispositions relatives aux formalités à accomplir préalablement aux divisions de terrains ne s'appliquent donc pas aux divisions ayant déjà fait l'objet, avant le l'octobre 2007, d'une déclaration ou d'une demande d'autorisation de lotir selon les procédures alors en vigueur et ce indépendamment du fait qu'une demande de permis de construire ait été déposée sur le terrain

Obs : Dans son régime issu de la loi du 13 décembre 2000 « SRU » la procédure déclarative prévue par l’ancien article R.315-54 est strictement informative, n’appelle aucune décision de l’administration et, par voie de conséquence, ne génère aucune autorisation susceptible de créer des droits acquis ; sans compter, d’ailleurs, que cette déclaration n’a aucune durée de validité.

Selon nous, il n’est donc pas si certain qu’une division foncière réalisée après le 1er octobre 2007 en vue de l’implantation d’un bâtiment et ayant donc pour effet de créer un « lot à construire » au sens de l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme échappe au régime du lotissement dès lors que l’opérateur en aura informé la mairie, avant le 1er octobre 2007, selon la procédure prévue par l’ancien article R.315-54.



Question n°12258

Question publiée au JO le : 04/12/2007 page : 7602

Mme Michèle Tabarot attire l'attention de Mme la ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales sur la mise en oeuvre de la réforme des autorisations d'urbanisme. Un maire de sa circonscription lui a fait part de son inquiétude face à une évolution qui obligerait certaines communes, qui ne sont pas dotées d'un service adapté, à procéder à l'instruction de demandes d'urbanisme jusqu'alors instruites par les services de l'État. Aussi, il lui serait utile de savoir dans quelle mesure un dispositif d'accompagnement des communes pourrait être mis en place pour aider les municipalités concernées par cette évolution

Réponse publiée au JO le : 26/02/2008 page : 1646

Le principe de la mise à disposition gratuite des services de l'État n'est pas remis en cause par la réforme du permis de construire et des autorisations d'urbanisme. Le nouvel article L. 422-8 du code de l'urbanisme dispose que les services de l'État sont gratuitement mis à la disposition des communes de moins de 10 000 habitants et des établissements publics de coopération intercommunale de moins de 20 000 habitants si les maires ou les présidents le leur demandent. Les conventions passées entre les services de l'État et les collectivités locales ont pour objet d'organiser cette mise à disposition mais ne peuvent en aucune façon remettre en cause les obligations de l'État définies dans cet article



Question n°11639

Question publiée au JO le : 27/11/2007 page : 7390

M. Dominique Dord attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur la mise en oeuvre de l'ordonnance du 8 décembre 2005 relative à la réforme du code de l'urbanisme, complétée par le décret d'application du 5 janvier 2007. Si cette ordonnance unifie l'instruction des permis de construire et garantit des délais d'instruction rapides, elle multiplie cependant les tâches administratives et les frais postaux, ce qui n'est pas sans conséquence pour les communes rurales. Par ailleurs, certaines communes rurales s'inquiètent d'avoir à établir les certificats de conformité. Les DDE peuvent aider les communes de moins de 10 000 habitants en leur portant plus particulièrement une assistance technique, d'instruction ou de contentieux. Elles souhaiteraient cependant être assurées que l'État continuera de les assister, notamment dans le contrôle de la conformité des travaux. Bien que cette procédure de récolement constitue une opération ponctuelle, celle-ci engage, de fait, la responsabilité juridique des communes. Il le remercie donc de lui préciser quelles mesures il envisage de prendre afin d'équilibrer ce qui peut être assimilé à un transfert de charge de l'État sur les communes rurales

Réponse publiée au JO le : 26/02/2008 page : 1645

La réforme du permis de construire et des autorisations d'urbanisme doit être l'occasion de mettre à jour les conventions de mise à disposition gratuite des services de l'État à travers une vraie concertation entre les élus et les directions départementales de l'équipement. Elle ne doit en aucun cas être un prétexte pour imposer un quelconque désengagement des services du ministère de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, notamment en ce qui concerne le contrôle de la conformité des travaux. L'article L. 422-8 du code de l'urbanisme, issu de l'ordonnance du 8 décembre 2005 dispose que les services de l'État sont gratuitement mis à la disposition des communes de moins de 10 000 habitants et des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) de moins de 20 000 habitants si les maires ou les présidents le leur demandent. Les conventions passées entre les services de l'État et les collectivités locales ont pour objet d'organiser cette mise à disposition. Elles ne peuvent en aucune façon remettre en cause les obligations de l'État définies dans cet article qui incluent notamment le contrôle de la conformité des travaux. Conscient des problèmes posés par la prise en charge des frais postaux correspondant aux envois de courriers par lettre recommandée avec accusé de réception, le ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables a donné son accord à un amendement dans la proposition de loi qui vient d'être adoptée par l'Assemblée nationale en deuxième lecture, relative à la simplification du droit. L'article 16 du chapitre III relatif aux dispositions simplifiant le fonctionnement des collectivités territoriales, réintroduit dans le code de l'urbanisme la possibilité, pour le maire ou le président de l'EPCI, de déléguer sa signature au service chargé de l'instruction pour les actes d'instruction. Lorsque le maire ou le président de l'EPCI décidera d'utiliser cette faculté, le coût des envois correspondants sera bien évidemment pris en charge par les services de l'État. Une telle délégation de signature permettrait également de résoudre les problèmes de délai auxquels les élus locaux risquent d'être confrontés. La réforme du permis de construire bouleverse les habitudes et il est bien naturel, malgré le travail de préparation et d'explication qui a été mené avant sa mise en oeuvre, qu'elle provoque des interrogations et des inquiétudes. Un comité de suivi de la réforme du permis de construire et des autorisations d'urbanisme composé à parité d'élus, de représentants des professions et de représentants de l'administration sera chargé de veiller à la bonne mise en oeuvre des nouvelles dispositions du code de l'urbanisme et de proposer les adaptations éventuelles pour corriger les difficultés qui pourraient apparaître.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés