Un protocole par lequel un tiers s’engage à n’exercer aucun recours à l’encontre d’un permis de construire vaut pour l’ensemble du projet immobilier objet de celui-ci, y compris pour ses composantes qui isolément ne relèvent pas d’une telle autorisation. Dès lors, celui qui l’a conclu est fondé à solliciter l’annulation de cette transaction si les travaux réalisés ne correspondent pas à ceux figurés sur les plans du dossier demande et sa requête ne peut pas être rejetée au seul motif que les travaux litigieux n’exigeaient aucune autorisation.

Cass. civ., 24 octobre 2006, SCI Arzac, pourvoi n°05-19708


Dans cette affaire, le pétitionnaire avait obtenu un permis de construire et avait conséquemment signé avec le propriétaire voisin un protocole transactionnel par lequel ce dernier, moyennant diverses compensations, s’était engagé à n’exercer aucun recours en annulation à l’encontre de ce permis de construire et à laisser se réaliser l’opération de construction ainsi autorisée.

Cet transaction, signée avant l’engagement des travaux, avait été conclue au vu des documents du dossier de demande de permis de construire et, notamment, de son plan masse.

Il reste qu’à l’engagement des travaux, le propriétaire voisin devait s’apercevoir que ces derniers ne correspondaient pas à ceux figurés sur ledit plan de masse et, en d’autres termes, à ceux pour lequel il avait renoncé à son droit au recours. Par voie de conséquence, celui-ci exerça un recours en annulation doublée une requête aux fins de référé suspension à l’encontre du permis de construire et obtint satisfaction.

A titre liminaire, certains pourraient s’interroger sur la recevabilité de ces recours alors que le requérant y avait contractuellement renoncé et d’autres pourraient considérer qu’ils furent jugés recevables puisque, précisément, les travaux réalisés ne correspondaient pas à ceux en considération desquels il y avait renoncé.

A ce sujet, on précisera ainsi que, par principe, une convention de non recours n’a strictement aucune incidence sur l’intérêt à agir du requérant (CE. 7 juin 1985, SA d’HLM « L’habitat communautaire Locatif », req. n°39492) et, en d‘autres termes, sur la recevabilité de son recours puisqu’un recours en annulation est un recours objectif relatif à la légalité d’un acte administratif et non pas un litige entre parties tendant au respect de droits subjectifs ; quant à la circonstance que les travaux réalisés n’étaient pas conformes à ceux annoncés, celle-ci n’avait pas plus d’incidence puisque la légalité d’un permis de construire s’apprécie en considération de ce qu’a autorisé l’administration au vu des pièces du dossier produit par le pétitionnaire et non pas au regard des travaux effectivement réalisés (CE. 13 novembre 1992, Cne de Nogent-sur-Marne, req. n°110.878). Par voie de conséquence, la recevabilité de son recours était indépendante de toute considération lié à l’existence de cet engagement et à son étendue exact. A titre d’exemple, la Cour administrative d’appel de Paris a, en effet, jugé que :

« Considérant que le tribunal administratif de Paris a rejeté la requête de M. BOYER comme irrecevable au motif qu'aux termes du protocole d'accord qu'il a signé le 14 mars 1990, il avait acquiescé à l'arrêté en date du 26 juillet 1988 par lequel le maire de Boulogne-Billancourt avait accordé une autorisation de construire à la société groupe Kosser et renoncé à tous recours et toutes actions à l'encontre de ladite société ;
Mais considérant que, quelle que soit l'étendue de l'engagement pris par M. BOYER à l'égard des bénéficiaires successifs de l'autorisation de construire en cause et quels que soient le sens et la portée du protocole d'accord le concrétisant en date du 14 mars 1990, cet engagement et ce protocole d'accord ne pouvaient être de nature à interdire à l'intéressé l'exercice du recours pour excès de pouvoir, lequel n'a pas pour objet la défense de droits subjectifs, mais d'assurer, conformément aux principes généraux du droit, le respect de la légalité ; qu'ainsi, M. BOYER est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué du 20 octobre 1994, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa requête comme irrecevable et, pour ce motif, à en demander l'annulation ; Considérant qu'il y a lieu d'évoquer et de statuer immédiatement sur la demande présentée par M. BOYER devant le tribunal administratif de Paris » (CAA. Paris, 20 décembre 1996, Boyer, req. n°94PA02185)

Mais vraisemblablement par peur de voir sa responsabilité contractuelle engagée au motif qu’il avait méconnu son obligation de non recours, le propriétaire voisin avait également engagé une action tendant à l’annulation du protocole transactionnel conclu avec le titulaire du permis de construire litigieux. Celui-ci devait, toutefois, être débouté devant la Cour d’appel au motif que la cause de son préjudice résultait d’un ouvrage dont la réalisation n’exigeait l’obtention d’aucune autorisation et que, par voie de conséquence, les erreurs relatives à cet ouvrage entachant le plan de masse et le préjudice subséquent étaient extérieurs audit protocole et à la contestation du permis de construire.

Cette appréciation devait cependant être censurée par la Cour de cassation au motif suivant :

« Attendu que pour débouter la SCI Arzac de sa demande en annulation de la transaction du 10 février 2000 portant de sa part renonciation à exercer un recours en annulation du permis de construire obtenu par la SNC Ponsot Gleyzes et compagnie, la cour d'appel a énoncé que l'objet de la convention n'était pas l'étendue du mur à construire en limite de propriété pour lequel la SCI du Parc d'Arzac n'avait aucune autorisation à demander, mais seulement la suppression du puits du jour et que, dans ces conditions, l'erreur de positionnement de la cour sur le plan de masse était sans influence sur la validité de la convention, le trouble allégué étant extérieur à la transaction et à la contestation du permis de construire ;
Qu'en statuant ainsi, quand le fait de s'abstenir d'exercer un recours contre le permis de construire déposé avait pour objet l'acceptation par la SCI Arzac du projet immobilier de la SNC Ponsot Gleyzes et Cie, c'est-à-dire toutes les parties de la construction litigieuse susceptibles de lui porter préjudice, la cour d'appel a dénaturé la convention litigieuse et violé le texte susvisé ».

En substance, la Cour de cassation a donc considéré que l’engament de n’exercer aucun recours à l’encontre d’un permis de construire valait pour l’ensemble du projet immobilier ainsi autorisé, y compris donc pour ses composantes ne relevant pas isolément du champ d’application de cette autorisation d’urbanIsme.

Bien qu’il s’agisse d’un arrêt de la Chambre civile de la Cour de cassation dont le sens tient, au premier chef, au contexte d’espèce et, notamment, aux stipulations du protocole transactionnel en cause, cette décision n’en est pas moins conforme à l’objet du permis de construire qui ne se borne pas à autoriser une construction mais porte sur un projet d’ensemble.

En effet, si la réalisation d’un projet immobilier n’est assujetti à permis de construire que pour autant qu’il comprenne une construction au sens de l’article L.421-1 du Code de l’urbanisme, il est rare qu’un tel projet se borne à prévoir la réalisation d’une telle construction. Dans la plupart des cas, en effet, le projet comporte également divers aménagements extérieurs, tels des travaux de voirie, des plantations d’arbres ou encore des clôtures, qui en eux-mêmes et pris isolément ne relèvent pas du champ d’application du permis de construire.

Il reste qu’aux termes de l’article L.421-3 du Code de l’urbanisme « le permis de construire ne peut être accordé que si les constructions projetées sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires concernant l'implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur architecture, leurs dimensions, leur assainissement et l'aménagement de leurs abords ». Et à ce titre, l’administration a l’obligation de prendre parti sur l’ensemble des composantes du projet relevant des aspects visés par l’article précité (CE. 7 novembre 1973, Giudicelli, req. n° 85.237) ; ce qui implique qu’elle en est connaissance.

Telle est, notamment, la raison pour laquelle les documents que le pétitionnaire doit produire à l’appui de sa demande au titre de l’article R.421-2 du Code de l’urbanisme doivent figurer non seulement les constructions projetées mais également la plupart des aménagements extérieurs prévus. A titre d’exemple, le plan de masse devra également renseigner sur « les travaux extérieurs » et « les plantations maintenues, supprimées ou crées », les vues de coupe devront indiquer « le traitement des espaces extérieurs » et les documents graphiques ainsi que la notice paysagère devront renseigner, notamment, sur « le traitement des accès et des abords » ; les documents graphiques devant, en outre, figurer la situation des arbres de haute tige à l’achèvement des travaux, d’une part, et à long terme, d’autre part. Et bien entendu, toute insuffisance du dossier de demande sur l’un de ces aspects du projet peut suffire à emporter l’annulation du permis de construire obtenu (pour exemple, s’agissant de la figuration de l’évolution des arbres à planter par les documents graphiques et de leur localisation par le plan masse : CAA. Paris, 20 décembre 2002, Association Surmelin Saint-Fargeau Environnement, req. n°99PA02414).

Or, l’administration est réputée statuer au vu du dossier produit pas le pétitionnaire (CE. 18 mars 1970, Rodde, Rec. p.208) et, par voie de conséquence, autoriser l’ensemble des composantes du projet figuré par celui-ci, y compris les aménagements extérieurs aux constructions projetées qui pris isolément ne relèveraient pas du champ d’application du permis de construire puisque l’article L.421-3 du Code de l’urbanisme saisit non seulement « l'implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur architecture, leurs dimensions (et) leur assainissement » mais également « l'aménagement de leurs abords ».

C’est ainsi que, par principe, sous réserve de certaines exceptions donc, ces travaux et ces aménagements extérieurs aux constructions formeront avec celles-ci un tout indivisible au regard du permis de construire les autorisant. C’est ainsi, à titre d’exemple, que la non conformité aux prescriptions d’urbanisme opposables au projet d’une terrasse et d’un muret pourra justifier l’annulation de l’ensemble du permis de construire autorisant, au principal, le bâtiment au regard duquel ils constituent des travaux extérieurs (CAA. Lyon. 19 avril 1994, Préfet du Dpt de Haute-Corse, req. n° 93LY01230) ; bien qu’isolément de tels ouvrages ne relèvent pas du permis de construire mais, le cas échéant, de la simple déclaration de travaux et peuvent même être exemptés de toute autorisation en considération de leur faible hauteur (60 centimètres pour les terrasse ; 2 mètres pour les murs).

De même, les opérations de contrôle générées par la déclaration d’achèvement des travaux dont on rappellera qu’elle vaut demande de certificat de conformité (art. R.460-1 et ss ; C.urb) portent sur l’ensemble des aspects visés par l’article R.460-3 du Code de l’urbanisme, lequel dispose que « le service instructeur s'assure, s'il y a lieu, par un récolement des travaux, qu'en ce qui concerne l'implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur, leurs dimensions et l'aménagement de leurs abords, lesdits travaux ont été réalisés conformément au permis de construire ».

C’est ainsi qu’un certificat de conformité pourra être refusé en considération de la réalisation d’aménagements extérieurs ne relevant pas du champ d’application d’un permis de construire, tel un mur de soutènement (pour exemple : CAA. Marseille, 28 avril 1998, SA Ballario, req. n°96MA11778. Voir, toutefois, sur l’illégalité d’un refus de certificat de conformité fondé sur la réalisation non autorisée d’une clôture au motif qu’un tel aménagement ne relève pas du champ d’application du permis de construire : CAA. Nantes, 2 décembre 2003, M. Bazin-Laziou, req. n°02NT00664).

A tous les égards, un permis de construire autorise donc l’ensemble du projet figuré par le pétitionnaire dans son dossier de demande et non pas seulement sur ceux des ouvrages relevant intrinsèquement du champ d’application matériel de cette autorisation. Par suite, l’engagement de n’exercer aucun recours en annulation à l’encontre d’un permis de construire vaut pour l’ensemble du projet ainsi autorisé, y compris donc pour ses composantes qui prises isolément relèveraient du champ d’application d’une autre autorisation d’urbanisme, voire même ne seraient assujetties à aucune forme d’autorisation.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

Une « maison témoin » destinée à promouvoir une activité commerciale et ouvert à ce titre à la clientèle de l’exploitant constitue un ERP. Partant, le permis de construire s’y rapportant ne peut être régulièrement délivré sans consultation préalable de la commission pour l’accessibilité des personnes handicapées.

CAA. Douai, 5 octobre 2006, SCI Les Epoux, req. n°05DA00420


Dans cette affaire, un permis de construire avait été obtenu pour la réalisation d’un bâtiment en bois ne présentant pas d’autres particularité constructive que celles d’une maison individuelle.

Ce permis de construire devait, toutefois, faire l’objet d’un recours en annulation fondé, notamment, sur la méconnaissance de l’article R.421-38-20 du Code de l’urbanisme relatif à la consultation préalable de la commission consultative départementale compétente au titre des règles concernant l’accessibilité des personnes handicapées, notamment, dans les ERP.

En première analyse, un tel moyen pourrait surprendre puisque, par principe, une construction a destination d’habitation ne constitue pas un ERP et qu’une maison individuelle ne relève pas de la législation sur l’accessibilité des personnes handicapées (art. R.111-18 ; CCH. Pour exemple : CAA. Bordeaux, 31 mai 2001, Epx Pezin, req. n°97BX02195).

Il reste qu’en l’espèce, ce bâtiment constituait une « maison témoin » destinée à assurer la promotion d’une activité commerciale et était, d’ailleurs, projetée sur le même terrain que celui où les exploitants avaient leur bureau de vente.

Or, l’article R.123-2 du Code de l’habitation et de la construction dispose que « pour l'application du présent chapitre, constituent des établissements recevant du public tous bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. Sont considérées comme faisant partie du public toutes les personnes admises dans l'établissement à quelque titre que ce soit en plus du personnel ». Et en l’espèce, il était établi que cette « maison témoin » était édifiée dans le but d’accueillir la clientèle des exploitants aux fins d’offrir un exemple de leur produit, en l’occurrence des constructions modulaires en bois nordique. C’est pourquoi la Cour administrative d’appel de Douai a jugé que :

« Considérant que la demande de permis de construire déposée par la SCI LES EPOUX concerne une construction en bois d'une surface hors oeuvre nette totale de 308 m², sur un terrain où existait déjà un bâtiment de bureau d'une surface hors oeuvre nette de 729 m², et destinée à promouvoir son action commerciale de vente de matériaux et de constructions modulaires en bois nordique ; que, nonobstant la qualification qui lui est donnée de maison témoin, le bâtiment devant être ouvert à la clientèle, il constitue un établissement recevant du public au sens de l'article R.123-2 précité ».

On peut relever que la Cour s’est ainsi attachée non pas aux caractéristiques intrinsèques de la construction projetée mais à sa fonction au regard du bureau existant attenant et, par voie de conséquence, s’est prononcée sur la qualification de cette dernière en considération de cet ensemble. Sur ce point, on retrouve ici la méthode d’appréciation globale adoptée dans l’arrêt par laquelle cette même Cour avait précédemment jugé que :

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que, saisie du projet en litige prévoyant la construction d'une résidence de tourisme comprenant notamment un bâtiment d'accueil et cinq bâtiments à usage de logements collectifs, la commission de sécurité a proposé, suivant procès-verbal du 5 novembre 1998, de classer l'opération en cinquième catégorie, exemptée de la consultation requise par la réglementation des établissements recevant du public ; et qu'en conséquence elle n'a pas rendu d'avis sur le projet ; que, si la commune et la bénéficiaire de l'autorisation critiquée soutiennent à ce titre que seul le bâtiment d'accueil ressortit à ladite réglementation, il ressort des pièces du dossier que l'ensemble des constructions autorisées constitue une résidence de tourisme, comptant 379 lits, caractérisée par des modalités d'utilisation et d'habitation variables, des formes juridiques d'occupation diverses et affectée d'équipements et de services communs ; que, ladite résidence relevant ainsi en son entier de la législation régissant les établissements recevant du public, il appartenait à l'autorité administrative de recueillir un avis, sur le fond, de la part de la commission de sécurité compétente, préalablement à la délivrance du permis en litige ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions des articles R. 123-1 et suivant du code de la construction et de l'habitation est susceptible, en l'état du dossier, de fonder l'annulation du permis de construire attaqué » (CAA. Douai, 20 décembre 2001, Association de défense du site d’Etretat, req. n°00DA00611).

Il reste qu’en l’espèce, la demande de permis de construire avait été instruite comme s’il s’agissait d’une simple maison individuelle et, par voie de conséquence, la commission visée par l’article R.421-38-20 du Code de l’urbanisme n’avait pas été consultée, ce qu’a donc sanctionné la Cour au terme du raisonnement suivant :

« Considérant qu'aux termes du troisième alinéa de l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme : « Pour les établissements recevant du public, le permis de construire ne peut être délivré que si les constructions ou les travaux projetés sont conformes aux dispositions de l'article L. 111-7 du code de la construction et de l'habitation » ; qu'aux termes de l'article L. 111-7 de ce code dans sa rédaction alors applicable : « Les aménagements des espaces publics en milieu urbain doivent être tels que ces espaces soient accessibles aux personnes handicapées. » ; qu'aux termes de l'article L. 111-8 du même code : « Conformément au troisième alinéa de l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme, le permis de construire ne peut être délivré, pour les établissements recevant du public, que si les constructions ou les travaux projetés sont conformes aux dispositions de l'article L. 111-7. » ; qu'aux termes de l'article L. 111-8-1 : « Les travaux qui conduisent à la création, l'aménagement ou la modification d'un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu'après autorisation délivrée par l'autorité administrative qui vérifie leur conformité avec les dispositions de l'article L. 111-7. » ; qu'aux termes de l'article L. 111-8-2 : « Ainsi qu'il est dit à l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme, le permis de construire tient lieu de l'autorisation exigée au titre de la réglementation relative à l'accessibilité des établissements recevant du public et sa délivrance est précédée de l'accord de l'autorité compétente pour délivrer ladite autorisation » ; que selon l'article R. 421-38-20 du code de l'urbanisme : « Lorsque les travaux projetés sont soumis, au titre de l'accessibilité aux personnes handicapées, à l'autorisation de travaux prévue à l'article L. 111-8-1 du code de la construction et de l'habitation, le permis de construire est délivré après avis de la commission consultative départementale de la protection civile, de la sécurité et de l'accessibilité » ;
Considérant qu'il résulte de ces dispositions que la délivrance d'un permis de construire un établissement recevant du public doit être précédée de la consultation de la commission consultative de la protection civile, de la sécurité et de l'accessibilité, afin qu'elle émette un avis sur l'accessibilité de la construction projetée aux personnes handicapées ; que cette obligation, eu égard à l'objet de cette réglementation, qui est de permettre l'accès des personnes handicapées au plus grand nombre possible de lieux ouverts au public, est applicable à l'ensemble des établissements recevant du public, y compris à ceux dits de 5ème catégorie, dans lesquels l'effectif du public n'atteint pas le chiffre fixé par le règlement de sécurité ; qu'ainsi, s'il n'est pas contesté que la construction litigieuse n'est pas destinée à recevoir un effectif supérieur à ce chiffre, sa seule qualité d'établissement recevant du public rendait obligatoire la consultation de la commission ; qu'il est constant qu'il n'a pas été procédé à cette consultation ; qu'ainsi, le permis de construire délivré à la SCI LES EPOUX l'a été au terme d'une procédure irrégulière ; que, par suite, ce moyen justifiait la solution d'annulation retenue par le Tribunal administratif de Lille ».

Il faut ainsi souligner que, s’agissant des demandes de permis de construire portant sur une ERP, la consultation de la commission visée par l’article R.421-30-20 du Code de l’urbanisme est en toute hypothèse requise, y compris donc pour les ERP de cinquième catégorie. Précisions d’importance puisqu’en revanche, il est de jurisprudence bien établie que la consultation de la commission compétente au titre de la réglementation sur la sécurité dans les ERP (art. R.421-53 ; C.urb) n’est pas requise pour ceux de cinquième catégorie (pour exemple : CE. 17 juin 1996, SARL Scierie du Terrois, req. n°108.304) ; ce qui, toutefois, ne dispense pas le pétitionnaire de produire les documents prescrits par l’article R.421-5-2 du Code de l’administration de sorte à ce que l’administration puisse vérifier que l’établissement projeté relève bien de cette catégorie (CE. 16 juin 2006, Pierre-Manuel A., req. n°278.361 ; cf : note du 10 août 2006).


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au Barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

L’inapplicabilité de l’article L.421-2-5 du Code de l’urbanisme ne s’oppose pas à ce qu’un maire intéressé à sa délivrance doive déléguer cette fonction au titre de l’article L.2122-17 du Code général des collectivités territoriales. Par ailleurs, l’absence de production au dossier de demande du récépissé de déclaration d’exploitation d’installation classée pour la protection de l’environnement n’emporte pas l’annulation du permis de construire sur le terrain de l’article R.421-3-2 du Code de l’urbanisme lorsqu’il est établi que les services en charge de l’instruction de cette demande en ont eu communication.

CAA. Lyon, 28 septembre 2006, Association X., req. n°03LY02072


Dans cette affaire, le maire de la commune de Saint-Victor-sur-Arlanc avait sollicité et obtenu un permis de construire portant sur deux bâtiments à usage de porcherie dont l’exploitation exigeait, par ailleurs, la formulation d’une déclaration au titre de la législation sur les installations classées pour la protection de l’environnement.

I.- Mais intéressé à la délivrance de ce permis de construire, le Maire avait ainsi délégué cette fonction à son premier adjoint. Or, dans le cadre du recours en annulation exercé à son encontre, les requérants soutenaient, notamment, que le permis de construire litigieux était entaché d’incompétence puisque son signataire – le premier adjoint – n’avait pas été habilité à cet effet par une délibération du Conseil municipal.

Mais constatant que la commune de Saint-Victor-sur-Arlanc n’était pas couvert pas un POS ou un PLU à la date de délivrance du permis de construire contesté, le Cour administrative d’appel de Lyon, confirmant le jugement de première instance du Tribunal administratif de Clermont-Ferrand devait rejeté ce moyen au motif suivant :

« Considérant qu'aux termes de l'article L. 421-2-5 du code de l'urbanisme, applicable dans les communes pour lesquelles un plan d'urbanisme a été approuvé : « Si le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale est intéressé à la délivrance du permis de construire, soit en son nom personnel, soit comme mandataire, le conseil municipal de la commune ou l'organe délibérant de l'établissement public désigne un autre de ses membres pour délivrer le permis de construire » ; qu'aux termes de l'article L. 2122-17 du code général des collectivités territoriales dans sa version alors applicable : « En cas d'absence, de suspension, de révocation ou de tout autre empêchement, le maire est provisoirement remplacé, dans la plénitude de ses fonctions, par un adjoint, dans l'ordre des nominations et, à défaut d'adjoint, par un conseiller municipal désigné par le conseil ou, à défaut, pris dans l'ordre du tableau» ;
Considérant, qu'en sa qualité de maire de la commune de Saint-Victor-sur-Arlanc, , bénéficiaire du permis litigieux, était intéressé à sa délivrance ; qu'à la date d'intervention de ce permis, la commune de Saint-Victor-sur-Arlanc n'était pas dotée d'un plan d'occupation des sols approuvé ; qu'il suit de là que les dispositions de l'article L. 421-2-5 ci-dessus étaient en l'espèce inapplicables ; qu'en revanche, étant intéressé, le maire de Saint-Victor-sur-Arlanc était empêché au sens de l'article L. 2122-17 ci-dessus ; que, pour la signature du permis litigieux, il a pu, sur ce même fondement, être provisoirement remplacé par , premier adjoint ; que, contrairement à ce que prétend la requérante, cette disposition n'exigeait aucune délibération du conseil municipal attribuant à cet adjoint une délégation expresse en ce sens ; que l'association requérante n'est donc pas fondée à soutenir que le permis en cause aurait été signé par une autorité incompétente ».

On sait, en effet, que si l’article L.421-2-5 du Code de l’urbanisme se borne à disposer, sans autre précision quant au champ d’application territorial de ses prescriptions, que « si le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale est intéressé à la délivrance du permis de construire, soit en son nom personnel, soit comme mandataire, le conseil municipal de la commune ou l'organe délibérant de l'établissement public désigne un autre de ses membres pour délivrer le permis de construire », le Conseil d’Etat a précisé qu’elles n’étaient applicables que dans les communes couvertes par un POS ou un PLU (CE. 14 juin 1995, Girot, req. n°115.091) ; ce qui semble pourvoir s’expliquer par le fait qu’en pareil cas, les permis de construire sont instruits et délivrés au nom de l’Etat, si bien que lorsqu’il est compétent (par exception, cette compétence peut relever du Préfet de Département), le maire se borne en fait à entériner la décision des services instructeurs de la Préfecture après avoir, néanmoins, été consulté et fait connaître l’avis de la commune sur le projet en cause.

Il reste que non seulement le Conseil d’Etat a érigé en quasi-principe général du droit la règle d’impartialité des autorités administratives, laquelle doit ainsi s’appliquer même en absence de texte spécial (Ccl. Mitjavile sur CE. ass., 3 décembre 1999, CCM de Bain-Tresboeuf, req. n°197.060) mais qu’en outre, l’article L.2122-17 du Code général des collectivités territoriales dispose, d’une façon générale, que « en cas d'absence, de suspension, de révocation ou de tout autre empêchement, le maire est provisoirement remplacé, dans la plénitude de ses fonctions, par un adjoint, dans l'ordre des nominations et, à défaut d'adjoint, par un conseiller municipal désigné par le conseil ou, à défaut, pris dans l'ordre du tableau».

Précisément, la Cour administrative d’appel de Lyon a donc jugé que le fait d’être intéressé à la délivrance d’un permis de construire constitue pour le Maire un empêchement au sens de l’article L.2122-17 du Code général des collectivités territoriales, si bien qu’en cas d’inapplicabilité des prescriptions spéciales de l’article L.421-2-5 du Code de l’urbanisme, il lui incombe, au titre de ces dispositions générales, de se « déporter » pour qu’ainsi, le permis de construire soit signé par un adjoint ou, à défaut d’adjoint, par un conseiller municipal. A cet égard, l’arrêt commenté confirme en tous points l’analyse précédemment faite par le Tribunal administratif d’Amiens dans jugement – soulignons-le – mentionné aux Tables du Recueil Lebon (TA. Amiens, Epx Micheli, req. n°93-02147, Rec., T., p.1219).

Mais par voie de conséquence, la Cour administrative d’appel de Lyon a donc jugé que l’intervention du premier adjoint du Maire de Saint-Victore-sur-Arlanc ne nécessitait pas sa désignation préalable par une délibération du Conseil municipal puisque si l’article L.421-2-5 du Code de l’urbanisme précise que, lorsque ses prescriptions sont applicables, « le conseil municipal de la commune ou l'organe délibérant de l'établissement public désigne un autre de ses membres pour délivrer le permis de construire », l’article L.2122-17 du Code général des collectivités territoriales dispose qu’en cas d’empêchement du Maire, celui-ci « est provisoirement remplacé, dans la plénitude de ses fonctions, par un adjoint, dans l'ordre des nominations et, à défaut d'adjoint, par un conseiller municipal désigné par le conseil ou, à défaut, pris dans l'ordre du tableau» : une délibération du conseil municipal n’est donc nécessaire que pour désigner l’un de ses membres et ce, uniquement en cas de défaut d’adjoint.

En résumé, là où dans les communes couvertes par un POS ou un PLU le Maire intéressé à la délivrance d’un permis de construire devra être remplacé par un membre du Conseil municipal désigné, en toute hypothèse, par une délibération de ce dernier en application de l’article L.421-2-5 du Code de l’urbanisme, un adjoint pourra remplacer le Maire au titre de l’article L.2122-17 du Code général des collectivités territoriales sans qu’il soit besoin qu’il ait été désigné à cet effet par le Conseil municipal dans les communes n’étant pas couvertes par un tel document d’urbanisme.

II.- Plus spécifiquement, l’arrêt commenté démontre également que si le juge administratif est souvent rigoureux s’agissant de l’application des prescriptions d’urbanisme et, notamment, de celles régissant le contenu du dossier de demande de permis de construire, il peut néanmoins faire preuve de pragmatisme.

Dans cette affaire, la construction projetée le Maire de Saint-Victor-sur-Arlanc constituait, en effet, une installation classée pour la protection de l’environnement assujettie à déclaration d’exploitation au titre de cette législation. Par voie de conséquence, son dossier de demande de permis de construire relevait des prescriptions de l’article R.421-3-2 du Code de l’urbanisme qui dispose que « lorsque les travaux projetés concernent une installation soumise à autorisation ou à déclaration en vertu de la loi n° 76-663 du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pour la protection de l'environnement, la demande de permis de construire doit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande d'autorisation ou de la déclaration ».

Mais si le Maire avait effectivement formulé cette déclaration, il reste qu’il n’en avait pas produit le récépissé à son dossier de demande de permis de construire. Or, par principe, la méconnaissance des prescriptions de l’article précité emporte l’annulation du permis de construire délivré sans ces conditions.

Il reste que l’article R.421-3-2 du Code de l’urbanisme n’impose pas la production du récépissé de déclaration ou de la demande d’autorisation d’exploiter pour le principe ou pour la « beauté du geste » mais pour assurer la l’information des services instructeurs concernés et ainsi la jonction des instructions des demandes formulées au titre de la législation d’urbanisme, d’une part, et de la législation environnementale, d’autre part (CE. 23 mai 2001, Association pour la défense de l’environnement du Pays Arédien et du Limousin, req. n°210.938); lesquelles sont, toutefois, indépendantes, si bien qu'il n'y a aucun lien d'interdépendance entre le permis de construire et l'autorisation d'exploiter.

Or, il se peut que nonobstant le défaut de production des pièces requises au titre de l’article R.421-3-2 du Code de l’urbanisme par le pétitionnaire, les services en charge de l’instruction de la demande de permis de construire aient néanmoins été mis en possession de la demande d’autorisation d’exploiter ou du récépissé de déclaration d’exploitation d’installation classée pour la protection de l’environnement.

En pareille circonstance, les prescriptions de l’article précité ont certes été méconnues mais l’objectif poursuivi par ce dernier a néanmoins été réalisé ; tel était le cas en l’espèce. C’est pourquoi la Cour administrative d’appel de Lyon a refusé d’accueillir le moyen tiré de la méconnaissance « formelle » des prescriptions de l’article R.421-3-2 du Code de l’urbanisme en jugeant que :

« si le récépissé du dépôt de la demande présentée au titre de la loi susvisée du 19 juillet 1976 ne figurait pas au dossier de demande de permis déposé par [le pétitionnaire], il ressort des pièces du dossier, et notamment d'un courrier du préfet de la Haute-Loire du 28 mars 2001, qu'il était en possession de l'administration et qu'il avait été transmis aux services en charge de l'instruction de la demande de permis ; que le moyen tiré de la violation de la disposition ci-dessus manque en fait ».

Sur ce point, l’arrêt commenté peut être rapproché de la solution adoptée par la Cour administrative d’appel de Marseille à l’égard du justificatif du dépôt de la demande d’autorisation de prise d’eau au titre de l’article 106 du code Rural (art. R.421-3-3 ; C.urb), laquelle a jugé que le défaut de production de ce justificatif au dossier de demande ne pouvait emporter l’annulation du permis de construire délivré par le Préfet puisqu’à sa date de délivrance, celui-ci avait déjà octroyé l’autorisation prévue par l’article 106 du Code rural et devait donc être réputé avoir déjà connaissance tant du dépôt que de la délivrance de cette autorisation (CAA. Marseille, 18 octobre 2001, Association de protection des salmonidés, req. n°98MA00194).


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au Barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

Il résulte de l’article R.422-3 du Code de l’urbanisme que lorsqu’une promesse de vente est conclue sous condition suspensive d’obtention de l’autorisation d’urbanisme nécessaire à la réalisation d’un ouvrage assujetti à déclaration de travaux, c’est au propriétaire de l’immeuble à vendre qu’il incombe de formuler cette déclaration et non pas au bénéficiaire de cette promesse.

Cass. civ. 3e, 27 septembre 2006, Epx X., pourvoi n°05-15.433


Bien que l’affaire en cause ne constitue pas un litige d’urbanisme, l’arrêt de la Cour de cassation apporte une précision importante sur le champ d’application de l’article R.422-3 du Code de l’urbanisme relatif aux personnes habilitées à présenter une déclaration de travaux.

Dans cette affaire, les époux X avaient conclu avec les époux Y une promesse synallagmatique de vente un ensemble immobilier composé d’un terrain et d’un immeuble, laquelle avait été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’une autorisation de construire une piscine non couverte dont on rappellera qu’elle constitue un ouvrage exempté de permis de construire mais assujetti à déclaration de travaux en application de l’article R.422-2-k) du Code de l’urbanisme.

Mais faute d’obtention d’une telle autorisation à l’expiration du délai de validité de la promesse de vente précédemment conclue, les époux Y devaient solliciter des époux X la restitution de leur dépôt de garantie puis, face à leur refus, les assigner à cet effet.

La question ainsi posée était donc de savoir s’il incombait aux vendeurs ou aux acquéreurs de formuler la déclaration de travaux en cause et, par voie de conséquence, qui était responsable de l’absence de levée de la condition suspensive nécessaire à la réalisation de la vente projetée. Et à ce sujet, la Cour de cassation a donc jugé que :

« Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que l'article R. 422-3 du code de l'urbanisme énonce qu'une déclaration de travaux est présentée par le propriétaire du terrain, son mandataire ou la personne ayant qualité pour exécuter les travaux ; qu'il ne saurait être contesté qu'à la date de la promesse synallagmatique de vente, les époux X... étaient toujours propriétaires de "l'ensemble immobilier" à vendre et que c'était donc à eux de déposer la déclaration de travaux en mairie et qu'ils en avaient tellement conscience que M. X... s'en était préoccupé, trop tardivement du fait que la promesse synallagmatique était caduque depuis la veille ».

A suivre l’arrêt commenté, une promesse de vente ne confère donc pas à son bénéficiaire la qualité requise pour présenter une déclaration de travaux. On sait, pourtant, qu’il est de jurisprudence constante qu’une telle promesse constitue pour son titulaire un titre l’habilitant à présenter un permis de construire sur l’immeuble à vendre.

Il reste que cette solution procède de l’article R.421-1-1 du Code de l’urbanisme en ce qu’il dispose que « la demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain » alors que, pour sa part, l’article R.422-3 du Code de l’urbanisme précise que « une déclaration de travaux est présentée par le propriétaire du terrain, son mandataire ou la personne ayant qualité pour exécuter les travaux ». D’ailleurs, si à notre connaissance, le juge administratif ne s’est jamais expressément prononcé sur cette question, certains arrêts des Cours administratives d’appel induisent, mais très indirectement, qu’une simple promesse de vente ne suffit pas et que le bénéficiaire de cette dernière ne peut régulièrement formuler une déclaration de travaux sur l’immeuble à vendre sans y avoir été expressément autorisé par son propriétaire (CAA. Paris, 20 janvier 2000, M. Griève, req. n°98PA02743).

En résumé, il résulte de l'arrêt commenté que si le bénéficiaire d’une promesse de ventre dispose en cette qualité d’un titre l’habilitant à construire l’autorisant à présenter une demande de permis de construire, cette même promesse ne lui confère pas un titre l’habilitant à exécuter les travaux et à formuler la déclaration s’y rapportant : en la matière, qui peut le plus ne peut donc pas le moins…

On précisera, toutefois, que l'interprétation de la Cour de cassation ne lie évidemment pas le juge administratif sur ce point, lequel fait, pour sa part, souvent preuve de pragmatisme. A titre d'exemple, alors que l'article R.130-2 du Code de l'urbanisme dispose que la demande d'autorisation de coupe d'arbres est présentée soit par le propriétaire du terrain, soit par une personne ayant la qualité pour bénéficier de son expropriation, le Conseil d'Etat a admis qu'une telle demande pouvot être régulièrement présentée par le titulaire d'une promesse de vente (CE. 25 mars 1994, Stern, BJDU, n°3/1994, p.92)



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au Barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés