REGLES NATIONALES

CE. 22 novembre 2006, Sté Marineland, req. n°278.571

Une extension de 75% de la SHON d’une construction existante par la création de 5689 mètres carrés de surface nouvelle ne constitue pas une extension mesurée de l’urbanisation au sens de l’article L.146-4-II du Code de l’urbanisme et ce, qu’elle que soit la superficie du terrain à construire.

CE. 10 novembre 2006, Ministère de l’équipement, req. n°283.201

La circonstance qu'une construction soit susceptible d'être autorisée au titre des exceptions à la règle de constructibilité limitée posée par l’article L.111-1-2 du Code de l’urbanisme n'interdit pas par principe à l'autorité administrative, dès lors que la construction serait de nature à favoriser une urbanisation dispersée incompatible avec la vocation des espaces naturels environnants, de se fonder sur les dispositions de l'article R. 111-14-1 du code de l'urbanisme pour refuser de délivrer un permis de construire.

CAA. Nancy, 19 octobre 2006, M. Michel X., req. n°05NC00588

La réalisation d’un abri de jardin de jardin distinct d’une construction existante ne saurait être considérée comme une extension de cette dernière pour application des exceptions à la règle de constructibilité limitée posée par l’article L.111-1-2 du Code de l’urbanisme.


CONCERTATION

CE. 10 novembre 2006, ADRE, req. n°275.013

La concertation prescrite par l’article L.300-2 du Code de l’urbanisme ne s’impose pas préalablement à la mise en compatibilité d'un plan local d'urbanisme en application de l'article L. 123-16 du code de l'urbanisme.

CAA. Bordeaux, 6 novembre 2006, Cne de Claix, req. n°02BX00757

La concertation prescrite par l’article L.300-2 du Code de l’urbanisme s’impose à toute procédure de révision de POS/PLU et ce, qu’elle que soit l’importance des adaptations ainsi apportées au document d’urbanisme local.

POS/PLU :

CAA. Paris, 29 décembre 2006, Cne de Rueil-malmaison, req. n°03PA01979

Un règlement d’urbanisme local ne peut régulièrement contenir des prescriptions relatives au contenu des dossiers de demande d’autorisation d’urbanisme, même si celles-ci se bornent à retranscrire des dispositions analogues du Code de l’urbanisme relatives au contenu de ces dossier.

CAA. Bordeaux, 28 décembre 2006, M. Michel X. & autres, req. n°03BX01137

Les dispositions transitoires de l’article R.123-19 du Code de l’urbanisme relative aux procédures d’élaboration, de révision ou de modification de POS engagées avant l’entrée en vigueur de la loi « SRU » et poursuivies après celle-ci, ne s’opposent pas à ce que les documents d’urbanisme locaux issus de ces procédures soient qualifiés par leurs auteurs de PLU bien qu’au titre de l’article précité, la procédure à suivre et le contenu de ces documents soient régis par les dispositions applicables aux POS, antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi « SRU ».

CAA. Bordeaux, 26 décembre 2006, M. Patrick Z., req. n°04BX00459

Lorsque l’article 6 du règlement d’urbanisme local régit l’implantation des constructions par rapport aux voies publiques ou privés, existantes ou à créer, ses prescriptions s’appliquent à la bande de terrain frappée d’une servitude passage assurant l’accès au terrain à construire.

CAA. Bordeaux, 28 novembre 2006, M. et Mme Michel X., req. n°04BX00053

L’absence de mention dans la délibération elle-même et dans l'extrait du registre des délibérations du conseil municipal des résultats du vote des conseillers municipaux présents qui y ayant participé présume d’une méconnaissance des dispositions de l'article L. 2121-20 du code général des collectivités territoriales susceptible d’emporter l’annulation des actes concourrant à l’adoption du document d’urbanisme local.

CAA. Marseilles, 23 novembre 2006, Association des Amis de la Napoule, req. n°03MA02037

Pour application des dispositions de l’article 13 du règlement d’urbanisme local relatives à la conservation des arbres existants, il convient de prendre en compte les arbres présents sur « la seule parcelle support du projet » objet de la demande de permis de construire.

CAA. Nancy, 16 novembre 2006, Association de défense du patrimoine d'Hindisheim, req. n°04NC01148

La simple circonstance que des modifications de zonage opérées à l'occasion de la révision du plan d'occupation des sols, qui au surplus sont la conséquence de l'écoulement du temps, consistant dans la transformation d'une zone d'urbanisation future en zone à urbaniser, n'est pas de nature à faire regarder les conseillers municipaux, propriétaires de terrains dans ces zones, comme intéressés personnellement au sens l'article L. 2131-11 du code général des collectivités territoriales.

CAA. Nancy, 16 novembre 2006, Cne de Birkenwald, req. n°05NC00644

Un sous-sol émergeant partiellement du terrain naturel n’a pas à être pris en compte pour établir le nombre de niveau d’une construction à destination d’habitation dès lors qu’il n’est pas lui même affecté à l’habitation.

CE. 6 novembre 2006, Sté COGEDIM, req. n°258.565

Les prescriptions d’un article 10 du règlement d’urbanisme local régissant la hauteur des constructions par rapport à toute façade implantée dans une bande instituée à compter de l’alignement des voies publiques s’appliquent aux façades arrières d’un bâtiment dès lors qu’elles sont implantées dans cette bande.

CE. 6 novembre 2006, Mme B. & autres, req. n°272.637

Les prescriptions de l’article 11 du règlement d’urbanisme local relatives à l’aspect des toitures sont opposables à un passage couvert à réaliser entre deux bâtiments existants.

CAA. Nancy, 19 octobre 2006, Cne de SCHEIBENHARD, req. n°05NC00797

La seule circonstance qu’une maison dans laquelle réside un exploitant agricole est également en partie la propriété d'un tiers non agriculteur n'est pas de nature à faire regarder ladite construction comme ne constituant pas un bâtiment annexe à une exploitation agricole.

CAA. Versailles, 19 octobre 2006, M. Michel X. req. n°03VE04534

Une nouvelle révision de POS engagée en conséquence de l’illégalité d’une précédente révision du plan n’est pas irrégulière du seul fait qu’elle ait été prescrite avant l’annulation de la révision illégale et doit être réputée porter sur le plan dans sa version antérieure à la révision annulée.

CAA. Bordeaux, 17 octobre 2006, Mme Martine C., req. n°03BX01475

Une maison dépourvue de toiture dont la fermeture des ouvertures pratiquées n'est plus assurée, dont les murs sont lézardés et dont le sol a perdu son carrelage est envahie par la végétation ne peut être regardée comme une construction existante au sens des dispositions d’un POS autorisant, par exception, l’agrandissement et l’aménagement mesurés des constructions existantes.

CAA. Bordeaux, 5 octobre 2006, Sté Burlotel, req. n°03BX01946

La délibération par laquelle le Conseil municipal constate l’illégalité du POS communal et prescrit le retour aux règles générales d’urbanisme n’a pas à être publiées par voie de presse et, par voie de conséquence, est opposable dès son affichage en mairie et sa transmission en préfecture.

CAA. Bordeaux, 3 octobre 2006, Sté Arthipius Developpement, req. n°03BX01244

Pour application d’un article 12 prescrivant, à l’égard des restaurants, « une aire de stationnement pour 10 m² de salle », il convient de prendre en compte non seulement la superficie des salles mais également l’ensemble des surfaces correspondant aux aménagements matériellement et fonctionnellement indissociables de celles-ci, telles les surfaces du bar, celles destinées à permettre la circulation du personnel et des clients ainsi que les surfaces affectées à l’accueil des clients.

CAA. Paris, 2 octobre 2006, Sté Les Remblais Paysagers, req. n°05PA03683

La seule circonstance qu’un règlement de POS rappelle que certains travaux sont soumis à autorisation « ITD » en application de l’article R.442-2 du Code de l’urbanisme n’implique pas qu’il ait ainsi entendu autoriser tous les travaux assujettis à l’obtention préalable de cette autorisation. Par suite, des travaux de remblais sont illégaux dès lorsqu’il ne sont pas expressément prévus par l’article 1er du règlement dont l’article 2 interdit l’ensemble des travaux non visés à l’article 1er.

CAA. Versailles, 29 septembre 2006, Mlle Ingrid X…, req. n°05VE00947

Lorsque le règlement de POS applicable en zone N autorise, par exception, les logements des « exploitants agricoles » et non pas les logements indissociables des exploitations agricoles, le pétitionnaire doit justifier de sa qualité d’exploitant agricole à la date de délivrance du permis de construire.

CAA. Marseille, 7 septembre 2006, Communauté urbaine de Marseille, req. n°03MA01139

Le classement d’une parcelle en zone d’urbanisation futur (NA) au titre de l’ancien article R.123-18 du Code de l’urbanisme, alors que celle-ci fait partie d’une unité foncière plus étendue dont les autres composantes sont classées en zone urbaine (U) et présentent les mêmes caractéristiques en terme de desserte par les équipements publics que la parcelle litigieuse est illégal et ne peut pas être justifié par une préoccupation d’aménagement cohérent de l’ensemble de la zone NA en cause.

CAA. Bordeaux, 31 août 2006, SAFA, req. n°04BX00807

Un plan de prévention des risques naturels constitue un document d'urbanisme tenant lieu de plan d'occupation des sols ou de plan local d'urbanisme au sens des dispositions de l'article L.600-1 du code de l'urbanisme précité. Par suite, son illégalité ne peut être excipée dans le cadre d’un recours à l’encontre d’une décision d’urbanisme prise sur son fondement que dans les limites fixées par cet article.

CE. 23 août 2006, Assoc. Le Fonvairous, req. n°267.578

Lorsqu’un auvent et un escalier extérieur implantés en limites séparatives sont indissociables d’une construction, ils doivent être pris en compte pour application de l’article 7 du règlement d’urbanisme local. Ainsi, dès lors que l’article 7 autorise les constructions en limite séparative, la construction est conforme à ce dernier, quand bien même le corps du bâtiment ne serait-il pas implanté à la distance prescrite pour les ouvrages à implanter en retrait des limites séparatives.

DROIT DE PREMPTION :

CE. 20 décembre 2006, Conservatoire de l’espaces littoral et des rivages lacustres, req. n°279.217

Il résulte des dispositions des articles L. 142-1 et L. 142-3 du Code de l'urbanisme et de celles de l'article R. 243-29 du Code rural, dans leur rédaction applicable en l'espèce, que les délibérations par lesquelles le conseil d'administration du conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres décide d'acquérir des terrains situés dans une zone de préemption définie par le département sur le fondement de l'article L. 142-3 doivent répondre aux objectifs de la politique prévue par l'article L. 142-1. En revanche, elles ne sont pas subordonnées à la condition que les terrains en cause fassent l'objet d'une menace directe d'atteinte au site

CAA. Paris, 23 novembre 2006, Ville de Paris & Sté AVI, req. n°05PA04012

La caducité de la promesse de vente en conséquence de laquelle a été formulée la Déclaration d’Intention d’Aliéner ne dispense pas la collectivité compétente de proposer à l’acquéreur évincé d’acheter le bien illégalement préempté.

CAA. Bordeaux, 20 novembre 2006, M.X., req. 03BX01967

La circonstance que des agents municipaux se soient précédemment rendus sur le terrain ensuite préempté aux fins d’apprécier la faisabilité du projet motivant la décision de préemption peut participer à établir la réalité de ce projet à sa date d’édiction.

CAA. Nancy, 16 novembre 2006, Cne de Sessenheim, req. n°05NC00319

Une décision de préemption d’un bien loué au club de tir municipal et motivée par le souci de maintenir dans les locaux cette activité de loisir dont la pratique contribue au maintien de la cohésion et de l'éducation de nombreux jeunes de la commune tend à favoriser le développement des loisirs et répond ainsi à l'un des objectifs définis à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme.

CAA. Paris, 2 octobre 2006, Ville de Paris req. n°06PA00280

Une étude de faisabilité d’un projet de réhabilitation d’immeuble réalisée entre la formulation de la déclaration d’intention d’aliéner et la décision de préemption peut suffire à justifier de la réalité du projet.

CE. 2 octobre 2006, Cne de Magny-en-Vexin, req. n°278.446

La décision par laquelle une commune décide d’acquérir un bien immobilier du domaine ferroviaire en réponse à l’offre qu’a l’obligation de lui formuler la SNCF en application de l'article 11 du décret du 13 septembre 1983 relatif au domaine confié à la SNCF n’équivaut pas à l’exercice du droit de préemption. Par voie de conséquence, cette décision n’a pas à être motivée que ce soit au titre de l’article L.210-1 du Code de l’urbanisme ou, plus généralement, de l’article 2 de la loi du 11 juillet 1979.

CAA. Versailles, 21 septembre 2006, SCP Giacomini-Sambain, req. n°05VE00122

La circonstance que le notaire chargé d’instrumenter la vente est commis une erreur sur son prix dans la déclaration d’intention d’aliéner et ait conséquemment vu sa responsabilité engagée devant le juge judiciaire ne saurait lui conférer intérêt à agir à l’encontre de la décision de préemption subséquente dès lors qu’en sa qualité de mandataire du vendeur il demeure tiers à cette décision.

CE. 6 septembre 2006, Sté France TELECOM, req. n°289.822

Si le propriétaire initial d'un bien ayant fait l'objet d'une décision de préemption peut, afin de récupérer son bien, demander au juge administratif d'enjoindre au titulaire du droit de préemption, en exécution de la décision juridictionnelle qui a annulé la décision de préemption, de lui proposer d'acquérir ce bien après l'avoir au préalable proposé à l'acquéreur évincé, il n'a pas qualité pour le saisir à seule fin que le bien préempté soit proposé à l'acquéreur évincé.

CE. 18 juillet 2006, Mme Danielle B & autres, req. n°291.569

Un avis oral du service des domaines ne satisfait pas aux prescriptions de l’article R.213-21 du Code de l’urbanisme. La décision de préemption édictée dans ces conditions s’en trouve donc illégale.

AUTORISATIONS D’URBANISME :

CAA. Bordeaux, 29 décembre 2006, M. & Mme David X., req. 03BX00212

Les travaux autorisés par un permis modificatif consistant en une redéfinition des ouvertures de la façade de l'immeuble et en la construction, dans une partie de la cour qui, dans le dossier du permis de construire primitif apparaissait libre de toute occupation en raison de la démolition précédemment autorisée d'un bâtiment vétuste qui s'y trouvait et d'un bâtiment annexe de deux étages destiné à servir d'abri pour voiture, de chaufferie et de buanderie tendent que à l’édification d’un bâtiment, qui pour jouxter un immeuble classé monument historique et prendre partiellement appui sur celui-ci, doit être regardé, non pas comme constituant une partie de cet immeuble, mais bien comme un nouveau bâtiment adossé à celui-ci : dans ces conditions et alors même que sa construction aurait été décidée afin d'assurer le contreventement et la protection aux intempéries des murs mitoyens fragilisés par la démolition du bâtiment ancien, ces travaux ne pouvaient être autorisés, en application des dispositions de l’article R.421-38-3 du Code de l’urbanisme qu'avec l'accord exprès du ministre chargé des monuments historiques.

CAA. Paris, 29 décembre 2006, Sté Le Cirque de paris, req. n°03PA03659

L’ensemble constitué de quatre chapiteaux, dont deux fixés dans des structures en béton et l'un, affecté aux spectacles, d'une superficie de 873 m², d'une « fauverie » constituée de grilles et de remorques routières déployées, d'une ménagerie, d'un théâtre sous tente, d'un carrousel, et de divers bungalows, le tout pour une surface de plus de 3000 m² forme, eu égard à l'importance de ces installations et à la durée prévisible de leur implantation sur le site, nonobstant la circonstance que certaines étaient démontables ou mobiles, un ouvrage pour lequel un permis de construire est exigé en application de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme.

CAA. Bordeaux, 26 décembre 2006, Mme Raymonde X. req. n°04BX00595

La reconstruction d’un mur, involontairement démoli dans le cadre de l’exécution d’un permis de construire autorisant, par exception au principe d’inconstructibilité d’une zone N, l’extension d’un bâtiment existant, tend à l’édification d’une construction nouvelle interdite par le règlement de cette zone, lequel justifie le refus opposé à la demande de permis de construire modificatif présentée en vue de cette reconstruction.

CAA. Versailles, 14 décembre 2006, M. Edouard X. & autres, req. n°04VE03366

Il résulte des dispositions de l’article R.442-2 du Code de l’urbanisme relatives au champ d’application matériel de l’autorisation dite « ITD » et de celles de son article R.442-4 relatives au contenu des documents joints au dossier produit par le pétitionnaire, que ces derniers ont seulement à figurer les installations visées par l’article R.442-2 du Code de l’urbanisme. Par suite, un dossier figurant les aires de stationnement projetées est régulier même s’il ne représente pas le cheminement piétonnier également prévu pour assurer la liaison entre ces aires et le bâtiment existant qu’ils desservent puisqu’un tel cheminement de relèvent pas du champ d’application de cette autorisation.

CE. 11 décembre 2006, Sté MGM, req. n°278.154

Les pièces ou portions de pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1 mètre 80 sont réputées non aménageables, au sens des dispositions de l’article R.112-2-a) du Code de l’urbanisme, quand bien même seraient-elles destinées à faire l'objet d'un aménagement. Il s’ensuit que les parties des pièces de la construction autorisée dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m doivent être déduites de sa surface hors oeuvre brute, alors même qu'elles ont été agencées pour recevoir un aménagement et qu'elles constitueraient une portion d'une surface dont la hauteur sous plafond est supérieure à 11 mètre 80.

CAA. Marseille, 7 décembre 2006, Franck Oscar X., req. n°03MA02406

Le fait que le chemin communal logeant le terrain à construire ne soit plus praticable ne rend pas inopposable au projet les prescriptions d’un article 6 d’un règlement local d’urbanisme régissant l’implantation des constructions par rapport au chemin communaux dès lors que le chemin en cause n’a pas été déclassé.

CAA. Lyon, 30 novembre 2006, M. Y.X., req. n°03LY00893

La légalité d’un permis de construire au regard des prescriptions de l’article R.421-1-1 du Code de l’urbanisme relatives au titre habilitant à construire est indépendante de toute considération liée à la compétence statutaire de l’EPCI qui en est titulaire.

CAA. Bordeaux, 20 novembre 2006, M et Mme Vincent X. req. n°03BX00962

Une autorisation de lotir semble pouvoir régulièrement porter sur un terrain composé, à sa date de délivrance, de plusieurs unités foncières (implicite) et en toute hypothèse, ne méconnaît pas l’article R.315-4 du Code de l’urbanisme dès lors que le dossier de demande comporte l’autorisation ad hoc de leur propriétaire ; le pétitionnaire étant en outre titulaire d’une promesse de vente sur ces terrains.

CAA. Paris, 9 novembre 2006, M.X., req. n°03PA00413

Les documents d’un dossier de permis de construire destiné à régulariser des travaux illégalement entrepris sur une construction existante doivent faire apparaître la construction telle qu’elle était avant l’exécution des travaux illégalement réalisés.

CE. 6 novembre 2006, Sté ENSELIA, req. n°281.072 (confirmation : CAA. Lyon, 5 avril 2005, req. n°04LY00431)

Le pétitionnaire d’un permis de construire des éoliennes doit justifier d’un titre habilitant à construire pour l’ensemble des parcelles concernées par le projet, c’est-à-dire non seulement celles où les éoliennes doivent être implantées mais également pour celles devant être survolées par ces dernières.

CAA. Bordeaux, 2 novembre 2006, M. X. & SCI le Clos Bleu Vision, req. n°04BX01608

La circonstance qu’un permis de construire suivi d’un arrêté de transfert ait été obtenu par fraude ne dispense pas l’administration d’en motiver le retrait et de faire précéder ce dernier de la procédure administrative contradictoire instituée par l’article 24 de la loi n°2000-321 du 12 avril 2000, laquelle (implicite) doit être mise en oeuvre tant à l’égard de son titulaire d’origine qu’au bénéficiaire de son transfert.

CAA. Nancy, 28 septembre 2006, SCI Modelyne, req. n°05NC01453

L’engagement par lequel une société tierce met à la disposition d’une société bénéficiaire d’un permis de construire un parc de stationnement ne saurait être assimilée aux obligations, soit de concession à long terme dans un parc public de stationnement, soit d'acquisition de places dans un parc privé, telles qu'imposées par l’article L.421-3 du Code de l’urbanisme même si le pétitionnaire à participer à l’aménagement de ce parking et participe encore à son entretien par le paiement des charges communautaires du centre commercial au sein duquel elle développe ses activités.

CAA. Paris, 26 septembre 2006, Comité des quartiers de Bords de Seine, req. n°03PA01892

La convention de l'UNESCO pour la protection du patrimoine mondial culturel et naturel qui ne définit aucune règle précise concernant la protection des berges de la Seine et ne crée d'obligation qu'entre les Etats signataires est dépourvue de tout effet direct à l'égard des particuliers : elle ne peut dès lors être invoquée à l'encontre du permis de construire le Musée du Quai Branly

Cass. crim., 12 septembre 2006, M. Jean X., pourvoi n°06.81020

La construction d’une piscine de 145 mètres carrés, réalisée dans une terrasse fermée par un garde-corps de 3,20 mètres de hauteur, constitue un ouvrage assujetti à permis de construire.

CE. 11 septembre 2006, M.A…, req. n°243.535

Une décision judiciaire rendue sur une action possessoire et maintenant les voisins d’un terrain à construire en possession d’une portion de ce dernier n’a ni pour objet, ni pour effet de leur reconnaître un droit de propriété sur cette bande de terrain. Par voie de conséquence, les limites de cette dernière ne constitue pas nécessairement des limites séparatives au sens de l’article R.111-19 du Code de l’urbanisme. Dès lors, la construction implantée, certes sur la limite de cette bande, mais ni en limite de propriété, ni avec un retrait de trois mètres par rapport à celle-ci, méconnaît les prescriptions de ce dernier.

CAA. Marseille, 7 septembre 2006, Sté Labo Chimie France, req. n°03MA00168

Une dalle surmontée d’un auvent développant 88 mètres carrés de SHOB sur un terrain bâti constitue une construction assujettie à permis de construire et non à simple déclaration de travaux.

CAA. Paris, 6 septembre 2006, M. et Mme X…, req. n°03PA02269

Des travaux de rénovation d’une installation de sport existante consistant en l’apposition d’une clôture et d’une plate-forme bétonnée n’exigent pas l’obtention d’une nouvelle autorisation « ITD » dès lors qu’ils ne modifient ni la surface, ni l’affectation de cette installation.

CAA. Paris, 9 août 2006, SCI TAPUNI, req. n°04PA03786

Un permis de construire de régularisation n’autorisant que de légères modifications par rapport au permis de construire initial doit être considéré comme un simple « modificatif » même s’il ne le mentionne pas expressément et se présente donc comme un permis de construire nouveau. Par voie de conséquence, le second n’emporte pas le retrait du premier.

CAA. Douai, 3 août 2006, M. Debalelaere, req. n°05DA00676

Si aux termes de l’article R.421-3-2 du Code de l’urbanisme une demande de permis de construire une installation classée pour la protection doit justifier d’une demande d’autorisation d’exploiter ou de la formulation d’une déclaration d’exploitation, il n’incombe pas au maire, en vertu du principe d’indépendance de la législation d’urbanisme et de la législation environnementale, de rechercher si l’installation en cause est soumis à autorisation ou à déclaration. Partant, dès lors que le pétitionnaire a produit le récépissé de sa déclaration le maire ne peut refuser le permis de construire au motif que l’installation classée projetée aurait été soumise à autorisation.

CAA. Douai, 3 août 2006, M. Daniel X. req. n°05DA01256

Le seul fait que le pétitionnaire se soit déclaré au répertoire national des entreprises en qualité d’exploitant agricole et qu’il cotise à la mutuelle sociale agricole ne suffit pas à établir que la maison d’habitation qu’il projette soit liée à une exploitation agricole.

CE. 26 juillet 2006, SELAFA BELLURAD & GOMIS, req. n°258.868

L’annulation ultérieure d’un POS prive rétroactivement de base légale la décision de refus de prorogation du délai de validité du permis de construire fondée sur l’évolution défavorable des prescriptions d’urbanisme qu’a constitué l’entrée en vigueur de ce POS. Néanmoins, la commune appelante peut justifier sa décision en cours d’instance, par substitution de motif, en se fondant sur l’entrée en vigueur d’une norme nationale, en l’occurrence la loi « Montagne ».

CE. 21 juillet 2006, M. Jacques A., req. n°284.416

Le retrait d’une décision tacite de non-opposition à déclaration de travaux peut légalement se fonder sur un avis défavorable de l’ABF rendu après le délai qui lui était ouvert pour l’émettre et après la formation de la décision tacite.

CE. 10 juillet 2006, Mme Françoise A., req. n°267.943

Les travaux destinés à étendre à 24 unités une aire de dépôt de véhicules de dix unités précédemment autorisée implique l’obtention préalable d’une nouvelle autorisation ITD

CONTRIBUTIONS D’URBANISME :

CE. 13 juillet 2006, Cne de Montady, req. n°266.093

Il résulte des articles L. 332-9 et L. 332-28 du Code de l'urbanisme que les contributions mises à la charge des bénéficiaires d'autorisations de construire afin d'assurer tout ou partie du financement des équipements publics prévus par le programme d'aménagement d'un secteur et destinés à répondre aux besoins des habitants ou usagers des constructions édifiées dans ce secteur doivent être déterminées en tenant compte, au moins principalement, de la consistance des constructions, c'est-à-dire, le cas échéant, de leur nature ou destination, de leur localisation et, dans tous les cas, de leurs dimensions et, par voie de conséquence, ne peut légalement être sans lien avec l'importance de la construction autorisée, et résulter de la seule superficie constructible du terrain sur lequel serait édifiée cette construction.

CONTENTIEUX ADMINISTRATIF :

CE. 13 décembre 2006, M. et Mme A, req. n°284.237

Si une décision emportant droit de reconstruire un bâtiment, sur le fondement de l'article L. 111-3 précité du code de l'urbanisme, ne peut utilement être contestée par la voie de l'exception d'illégalité de la décision initiale créatrice d'un droit de construire, dès lors que cette décision n'a pas été retirée par l'administration ou annulée par le juge administratif, cette circonstance est sans influence sur l'intérêt à agir d'un requérant qui demande l'annulation de la décision ayant initialement autorisé l'édification de cet ouvrage. Ainsi, en jugeant que les requérants étaient sans intérêt à demander l'annulation de la décision contestée, au seul motif que les dispositions précitées de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme les empêchaient de se prévaloir de l'illégalité de la décision initiale à l'encontre de la décision autorisant la reconstruction, le tribunal administratif a commis une erreur de droit.

CE. 11 décembre 2006, SARL TAJA, req. n°292028

Pour apprécier l’urgence à suspendre une décision sollicitant la production de pièces complémentaires à un dossier de déclaration, le juge des référés n’est pas tenu de se fonder sur les seuls documents ainsi demandés au pétitionnaire mais peut déduire du défaut d’autorisation valant titre habilitant à exécuter les travaux, l’absence d’urgence à suspendre la décision contestée alors même que la production de cette autorisation n’est pas prescrite par cette décision.

CAA . Versailles, 16 novembre 2006, M. Anito X., req. n°05VE02163

Le seul fait pour le « représentant » d’un groupement en cours de constitution d’avoir indiqué que ce dernier serait intéressé par l’acquisition de lots dans un centre commercial ayant ensuite fait l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner et d’une décision de préemption subséquente ne lui confère pas la qualité d’acquéreur évincé susceptible de lui donner intérêt à agir à l’encontre de cette décision.

CAA. Bordeaux, 14 novembre 2006, SCI Vogue, req. n°04BX00084

La circonstance que dans le cadre d’un litige les opposant devant le juge judiciaire le constructeur de l’ensemble immobilier et son acquéreur, ce dernier ait eu connaissance du certificat de conformité en litige n’est pas de nature à faire courir à son encontre les délais contentieux ouverts à son encontre en absence de publication de ce certificat.

CE. 13 novembre 2006, EARL FRANQUET, req. n°280.850

Une requête en appel ne peut être rejetée comme manifestement irrecevable sur le fondement des dispositions de l'article R. 222-1 du Code de justice administrative au seul motif que le requérant n'avait pas apporté la preuve du respect, en première instance, de l'accomplissement des formalités prescrites à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme dès lors qu’il a, en revanche, justifié de la notification de son recours en appel au titre de ce dernier article.

CAA. Nancy, 19 octobre 2006, M et Mme José Y., req. n°05NC00177

L’article R.600-1 du Code de l’urbanisme impose qu’un recours en annulation à l’encontre d’un permis de construire modificatif soit notifiée à l’adresse de son titulaire telle qu’elle est renseignée par l’arrêté modificatif et non pas à l’adresse renseignée par le permis de construire primitif.

CAA. Nancy, 19 octobre 2006, Cne de Shiltigheim, req. n°05NC00146

Un recours en annulation à l’encontre d’une décision de retrait d’un permis de construire n’a pas à être notifié au titre de l’article R.600-1 du Code de l’urbanisme. Par ailleurs, l’exercice d’un recours gracieux à l’encontre d’un permis de construire n’a pas pour effet de proroger le délai de quatre mois à compter de sa signature ouvert à l’administration pour retirer un acte créateur de droit.

CAA. Nancy, 19 octobre 2006, M et Mme X., req. n°05NC00836

Le juge peut régulièrement rejeter une requête comme irrecevable pour défaut de preuve d’accomplissement des formalités de notification prescrites par l’article R.600-1 du Code de l’urbanisme quand bien même les requérants ont-ils apporté cette preuve dans le cadre d’une note en délibéré produite après l’audience.

CE. 18 octobre 2006, M. Patrick D., req. n° 294.183

La présomption d’urgence dont bénéficie les requêtes aux fins de référé suspension à l’encontre d’un permis de construire ne dispense pas le juge des référés de statuer sur ce point, lequel ne peut donc se contenter de relever l’existence d’un doute sérieux sur la légalité de l’autorisation attaquée.

CE. 12 octobre 2006, Madame Josiane X., avis n°292.263

L’article 23 de la loi n°2000-321 du 12 avril 2000 et l’absence d’accomplissement des formalités de publication prescrites par l’article R.421-39 du Code de l’urbanisme ne s’opposent pas à ce que l’administration compétente retire un permis de construire tacite passé le délai de deux mois après sa formation dès lors que ce permis a fait l’objet d’un recours en annulation.

CAA. Bordeaux, 9 octobre 2006, M. Serge X., req. n°03BX00037

La mise en place de volets roulants destinés à fermer la terrasse située au rez-de-chaussée de l'établissement a pour effet de faire perdre à cette dernière le caractère de surface non close au sens des dispositions précitées de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme. Dès la superficie de cette terrasse doit dès lors être prise en compte dans le calcul de la surface hors oeuvre nette de l’ensemble de la construction dont relève cette terrasse.

CE. 2 octobre 2006, SA Marcellesi, req. n°271.327

La formalité de notification prescrite par l’article R.600-1 du Code de l’urbanisme est régulièrement accomplie dès lors que le recours est adressé au titulaire de l'autorisation tel qu'il est désigné par l'acte attaqué, sans qu'ait d'incidence la circonstance que l'autorisation ait été transférée à un nouveau bénéficiaire antérieurement à cette notification.

CAA. Marseille, 7 septembre 2006, M. Jean-Jacques Y…, req. n°06MA00270

La preuve de l’accomplissement des formalités de notification prescrites par l’article R.600-1 du Code de l’urbanisme peut être apportée à tout moment en cours d’instance. Par voie de conséquence, le fait pour le requérant de ne pas apporter cette preuve dans le délai que lui assigne à cet effet le greffe du Tribunal ne saurait justifier le rejet pour irrecevabilité manifeste de son recours par une « ordonnance de tri » prise sur le fondement de l’article R.222-1 du Code de justice administrative.

CAA. Nancy, 4 août 2006, M. et Mme Jean-Louis X. req. n°05NC00237

La délibération du conseil municipal ou de l’établissement public de coopération intercommunale adoptant une carte communale est un simple acte préparatoire à la décision du préfet approuvant la carte communale qui n’est pas susceptible de faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir.

CAA. Douai, 3 août 2006, GAEC X. req. n°05DA01434

L’expiration du délai notifié au pétitionnaire en application de l’article R.421-13 du Code de l’urbanisme pour produire des pièces complémentaires à son dossier de demande n’emporte pas la formation d’un refus tacite de permis de construire. Par voie de conséquence, la décision par laquelle l’administration oppose expressément ce refus n’a pas le caractère d’une décision confirmative.

CAA. DOUAI, 3 août 2006, GAEC X, req. n°05DA01434

Le fait de s’être abstenu de produire une note en délibéré à l’issue de l’audience au cours de laquelle il avait appris l’existence d’un mémoire en défense ne lui ayant pas été précédemment communiqué ne prive pas le requérant du droit de se prévaloir en appel de l’absence de communication de ce mémoire et de la méconnaissance subséquente du principe du contradictoire en première instance.

CE. 27 juillet 2006, Ministère du Transport, req. n°287.836

Lorsque le juge des référés a suspendu l'exécution d'un permis de construire sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, l'administration peut légalement prendre un arrêté modifiant ce permis afin de remédier aux vices retenus par le juge des référés pour en suspendre l'exécution. Si le juge des référés est alors saisi, sur le fondement de l'article L. 521-3 précité, de conclusions lui demandant d'enjoindre à l'autorité compétente de prendre les mesures prévues aux articles L. 480-1 et L. 480-2 du code de l'urbanisme pour interrompre les travaux effectués après la délivrance du permis modificatif, il lui appartient, afin d'apprécier l'utilité des mesures sollicitées, de prendre en compte la mesure dans laquelle le permis modificatif a remédié aux vices retenus par l'ordonnance de suspension à l'encontre du permis initial.

CE. 13 juillet 2006, SA Ocreal, req. n°269.720

La notification aux requérants d’un permis de construire modificatif destiné à régulariser le permis de construire qu’ils ont attaqué ne suffit pas à faire courir à leur égard les délais de recours contentieux à l’encontre de ce « modificatif » en l’absence d’affichage de ce dernier dans les conditions prescrites par l’article R.490-7 du Code de l’urbanisme.

CE. 13 juillet 2006, Ministre de l’équipement, req. n°282.937

L’article R.600-1 du Code de l’urbanisme n’impose pas qu’un recours dirigé à l’encontre de sept permis de construire connexes fasse l’objet de sept notifications distinctes.

CONTENTIEUX JUDICIAIRE :

Cass. crim, 21 novembre 2006, Michel X., pourvoi n°05-81.731

Le délit d'utilisation du sol en méconnaissance des prescriptions du plan d'urbanisme qui découle de l'implantation illicite de mobiles homes se consomme par la réalisation de celle-ci et l'achèvement des travaux qu'elle nécessite mais ne se perpétue pas tant que l’implantation se poursuit.

Cass. crim, 27 octobre 2006, M. Philippe X., req. n°06-81.198

En cas de poursuites sur le fondement de l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme du chef d’infraction aux prescriptions du document d’urbanisme local, les conclusions en défense fondées sur l’exception d’illégalité dudit document doivent être présentées avant toute défense au fond.

Cass. crim, 26 septembre 2006, Epx X., pourvoi n°05-87.346

L’astreinte assortissant une condamnation de mise en conformité de travaux irréguliers (art. L.480-5 ; C.urb) présente un caractère réel et indivisible. Par voie de conséquence, son montant ne peut être fractionné, même à parts égales, entre les prévenus mais doit être mise à la charge in solidum de ces derniers.

Cass. crim. 12 septembre 2006, M. André X., pourvoi n° 05-86.958

La possibilité, offerte par l'article L.480-1.al.-5 du Code de l'urbanisme, aux associations agréées de protection de l'environnement d'exercer les droits de la partie civile en ce qui concerne les infractions en matière de permis de construire qui portent un préjudice direct ou indirect aux intérêts collectifs qu'elles ont pour objet de défendre, n'exclut pas le droit, pour une association non agréée, qui remplit les conditions prévues par l'article 2 du code de procédure pénale, de se constituer partie civile à l'égard des mêmes faits.

Cass. crim, 12 septembre 2006, M. Christian X., pourvoi n°06-80491

La réalisation d’une résidence para-hôtelière en lieu et place du foyer pour étudiants autorisé par le permis de construire constitue une modification de la destination de la construction et non un simple changement d’affectation. Par voie de conséquence, si cette modification intervient avant la formulation de la déclaration d’achèvement des travaux, elle constitue alors un délit de construction en méconnaissance des prescriptions du permis de construire réprimé au titre de l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme.

Cass. civ. 3e, 12 septembre 2006, SCP Rieudeba Emery, pourvoi n°03-19277.

Le gérant d’une société qui dans le formulaire « CERFA » de demande de permis de construire a, d’une part, indiqué le nom de sa société dans la rubrique dédiée à l’identification du demandeur et qui, d’autre parte, n’a indiqué son propre nom que dans la rubrique relative à l’identité du représentant de la personne morale pétitionnaire n’a entretenu aucune confusion sur la qualité en laquelle il agissait. Par voie de conséquence, sa responsabilité personnelle ne peut être recherchée.

EXECUTION DES SANCTIONS :

CAA. Douai, 3 août 2006, Ministère de l’équipement, req. n°05DA00858

L’illégalité d’une mesure de démolition d’office ordonnée par l’administration en exécution d’une décision judiciaire peut être excipée à l’encontre du titre de perception par laquelle l’administration sollicite du prévenu le remboursement des frais afférents à cette démolition. Si cette décision de démolition d’office est illégale, le prévenu est ainsi en droit d’être déchargé de la somme correspondante.

REGULARITE ET CONFORMITE DES TRAVAUX :

CAA. Bordeaux, 19 décembre 2006, SCI Vaxergues, req. n°03BX02116

Une mise en demeure de cesser les travaux préalablement à l’édiction d’un arrêté interruptif de travaux fondé sur l’article L.480-2 du Code de l’urbanisme ne peut tenir lieu de la procédure administrative contradictoire aujourd’hui prescrite par l’article 24 de la loi n°2000-321 du 12 avril 2000 lorsqu’elle n’indique pas que son destinataire peut présenter ses observations sur les faits qui lui sont reprochés.

CE. 11 décembre 2006, Ville de Paris, req. n°274.851

Si l'affectation de la construction réalisée à une autre destination que celle prévue par le permis de construire expose le titulaire, le cas échéant, au retrait du permis pour fraude, il résulte de l’article R.460-3 du code de l'urbanisme que l'autorité compétente pour délivrer le certificat de conformité doit fonder son appréciation, y compris en ce qui concerne les prévisions ou prescriptions relatives à la destination des constructions, sur les seules caractéristiques des travaux réalisés, et non sur l'utilisation qui est faite de l'ouvrage après son achèvement et ce, même dans le cas où la construction aurait dû être soumise, compte tenu de l'usage qui en est fait, à des règles d'urbanisme différentes et au regard desquelles la construction réalisée ne serait pas conforme.

CAA. Bordeaux, 28 novembre 2006, Sté PRAXAIR MRC SAS, req. n°03BX01883

La délivrance d’un certificat de conformité illégal délivré à la société aux droits desquels est venue la société requérante n’est pas susceptible d’engager la responsabilité de l’administration à l’égard de cette dernière dès lors que son préjudice ne trouve pas sa cause directe dans la délivrance de ce certificat mais dans l’exécution non conforme de certains des travaux précédemment autorisés par le permis de construire.

TA. Versailles, 7 novembre 2006, M. Moulin, req. n°06-01012

Le pouvoir de refuser le raccordement d'un terrain aux réseaux d'eau constitue une mesure de police de l'urbanisme destinée à assurer le respect des règles d'utilisation des sols et relève de la seule compétence de l'autorité chargée de délivrer les permis de construire (art.L.111-6 ; C.urb). Toutefois, les pouvoirs de police générale (art. L.2212-2 ; CGCT) ne donnent pas compétence au maire pour enjoindre à la compagnie générale des eaux d'interrompre les travaux de branchement au réseau d'eau potable de la parcelle en cause dès lors qu'un permis de construire a été délivré à l'intéressé.

CAA. Bordeaux, 31 octobre 2006, Mme Marie-Thérèse X., req. n°04BX00749

Même lors que les travaux de remblai litigieux de relève du champ d’application d’aucune autorisation d’urbanisme, le maire de peut ordonner à leur auteur de « cesser tout travaux » sur le fondement de l’article L.2212-2 du Code général des collectivités territoriales, lequel l’autorise seulement à prescrire les mesures requises pour prévenir les risques générés par l’exécution de ces travaux.

CAA. Douai, 19 octobre 2006, SCI Cedric, req. n°06DA00051

Un arrêté interruptif de travaux édicté sur le fondement de l’article L.480-2 du Code de l’urbanisme ne peut régulièrement être fondé, d’une part et en toute hypothèse, sur l’absence de permis de démolir et d’autre part, sur le défaut de permis de construire lorsque les travaux de construction litigieux relèvent du régime déclaratif prévu par l’article L.422-2 du Code de l’urbanisme.

DIVERS :

CE. 11 décembre 2006, SCI Groupement de Développement Immobilier, req. n°281.567

Une décision fondée sur la loi du 27 septembre 1941 portant réglementation des fouilles archéologiques, car antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n° 2001-44 du 17 janvier 2001 relative à l'archéologie préventive, ne peut prescrire au propriétaire d'un terrain la réalisation, à ses frais, de fouilles archéologiques puisque contrairement au dispositif de cette dernière, aucune disposition de la loi du 27 septembre 1941 ne le prévoit.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au Barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

Dans la mesure où une décision d’agrément d’une association de défense pour l’environnement n’a pas en elle-même pour effet de susciter des recours à l’encontre des décisions administratives produisant leurs effets sur le territoire pour lequel elle est agréée, la seule circonstance qu’une commune soit sise dans le périmètre d’intervention de cette association et, par voie de conséquence, que ses décisions susceptibles de produire des effets dommageables pour l’environnement puissent éventuellement être attaquées par cette association ne porte pas une atteinte suffisamment directe et certaine aux intérêts de cette commune pour lui conférer intérêt à agir à l’encontre de cette décision d’agrément.

CE. 13 décembre 2006, Cne d’Issy-les-Moulinaux, req. n°264.115


Bien qu’il appelle peu de commentaires et que sa portée excède la seule matière du droit et du contentieux de l’urbanisme, l’arrêt commenté n’en mérite pas moins d’être mis en exergue.

Dans cette affaire, l’association « Val de Seine Vert » s’était vue agréée par un arrêté du Préfet des Hauts-de-Seine pour la défense de l’environnement au titre de l’article L.252-1 du Code rural alors applicable, aujourd’hui transposé à l’article L141-1 du Code de l’environnement ; décision d’agrément dont le principal intérêt pour l’association concernée est, en substance et pour reprendre les termes de l’arrêté commenté, de la faire bénéficier « d'une présomption d'intérêt à agir pour contester toute décision administrative ayant un rapport direct avec son objet et ses activités statutaires et produisant des effets dommageables pour l'environnement sur tout ou partie du territoire pour lequel elle bénéficie de l'agrément ». Et l’expérience prouve que les associations agrées pour la défense de l’environnement utilise à plein cette présomption en développant de multiples actions contentieuses (sur l'article L.600-1-1 ; voir ici).

Aussi, la commune requérante, en l’occurrence la Ville d’Issy-les-Moulinaux, devait décider d’exercer un recours en annulation à l’encontre de la décision d’agrément de l’association « Val de Seine Vert » et ce, en arguant du fait que son territoire était sis dans le périmètre d’intervention pour lequel cette association s’était vue agréée.

Il reste que le Tribunal administratif puis la Cour administrative d’appel de Paris devaient rejeter ce recours comme irrecevable et, plus précisément, pour défaut d’intérêt à agir de la commune requérante ; ce que confirma donc le Conseil d’Etat au motif suivant :

« Considérant, en second lieu, que l'agrément pour la protection de l'environnement a pour objet de favoriser, par la voie des associations agréées, la participation des citoyens à la concertation locale sur les décisions relatives à l'environnement ; que s'il confère intérêt pour agir contre toute décision administrative, quel que soit son auteur, susceptible de produire des effets dommageables pour l'environnement sur le territoire pour lequel l'association est agréée, la décision attaquée n'a pas, par elle-même, pour effet de susciter des recours contentieux contre les décisions de la COMMUNE D'ISSY-LES-MOULINEAUX, et ne porte pas une atteinte suffisamment directe et certaine aux intérêts de la commune pour justifier son intérêt à agir ; qu'au demeurant, l'absence d'intérêt pour agir d'une commune qui se borne à faire valoir son appartenance au périmètre d'intervention d'une association agréée n'a pas pour effet de soustraire la décision accordant l'agrément à tout recours contentieux ; que par suite, en estimant que la COMMUNE D'ISSY-LES-MOULINEAUX ne justifiait pas d'un intérêt suffisamment direct de nature à lui permettre de contester l'arrêté du 21 janvier 1999 par lequel le préfet des Hauts-de-Seine a agréé l'association « Val-de-Seine Vert » pour la protection de l'environnement, la cour administrative d'appel de Paris n'a pas commis d'erreur de droit ».

Bien qu’en fait l’agrément prévu par l’article L.141-1 du Code de l’environnement ait pour principal effet de conférer à l’association qui en bénéficie une présomption d’intérêt à agir à l’encontre des décisions d’ordre environnemental et urbanistique produisant leurs effets dans son périmètre d’intervention et soit le plus souvent sollicité dans ce seul but par les associations de défense de l’environnement (ce que l’on peut comprendre, là n’est pas le propos), les personnes publiques susceptibles d’en pâtir ne peuvent donc chercher à se prémunir de ses conséquences à leur encontre en exerçant un recours en annulation à l’encontre de la décision octroyant cet agrément puisqu’en droit, une telle décision n’a pas en elle-même pour effet de susciter des recours à l’encontre de leurs propres décisions.

Il est vrai que la solution retenue en l’espèce ne conclue pas à l’irrecevabilité de principe d’une telle action mais procède de la circonstance que la commune requérante se bornait à faire valoir que son territoire était sis au sein du périmètre d’intervention de l’association agréée. Il reste qu’au regard de la teneur du considérant précité, on voit mal comment une personne publique pourrait établir son intérêt à agir à l’encontre d’une telle décision d’agrément, si ce n’est, peut-être, en prouvant que l’agrément n’a été sollicité et obtenu que dans le but d’attaquer une décision administrative déterminée que l’association n’aurait pas eu intérêt à agir au regard des critères en considération desquels l’intérêt à agir des associations non agrées est apprécié…


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au Barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

La déclaration d'utilité publique emportant mise en compatibilité du document d’urbanisme local et créant ainsi une nouvelle zone à urbaniser n'a pas pour effet, en l'absence d'une nouvelle délibération du conseil municipal instituant un droit de préemption urbain sur la zone litigieuse, de soumettre automatiquement celle-ci à ce dernier.

Cass. civ. 8 novembre 2006, GFA du Grand Viltain, pourvoi n°05-17.462


Intervenant sur les modalités de calcul de l’indemnité de dépossession consécutive à une expropriation, l’arrêt commenté précise les modalités d’institution du droit de préemption urbain et, plus précisément, de définition et d’appréciation de son champ d’application territorial.

Dans cette affaire, une partie des terrains du GAF Grand Viltain avait été expropriée en conséquence d’une déclaration d’utilité publique, publiée le 18 juin 2001, emportant également, en application de l’article L.123-16 du Code de l’urbanisme, mise en compatibilité du POS de la commune de Saclay avec le projet visé par cette déclaration et ayant, plus concrètement, pour conséquence d’en modifier le classement de zone naturelle en zone d’urbanisation future.

Ainsi, aux fins d’établir la date de référence d’évaluation du prix des terrains expropriés, la Cour d’appel d’Orléans avait retenu le 18 juin 2001et ce, en application de l’article L.213-4-a) du Code de l’urbanisme – dont on rappellera qu’il dispose que « le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas (a) La date de référence prévue à l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien » – puisque, d’une part, la commune Saclay avait institué, par une délibération du 16 juillet 1987, le droit de préemption urbain sur les zones urbaines et les zones à urbaniser délimitées par son POS et que, d’autre part, l’article L.213-6 du Code de l’urbanisme précise que « lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 ».

En substance, la Cour d’appel d’Orléans avait donc estimé que la publication de la déclaration d’utilité publique intervenue le 18 juin 2001 et ayant pour effet de classer les terrains à exproprier en zone à urbaniser avait également pour conséquence immédiate d’assujettir ipso facto ces terrains au droit de préemption urbain précédemment institué et qu’il y avait donc lieu, en application des prescriptions de l’article L.231-6 du Code de l’urbanisme d’arrêter la date de référence d’évaluation des terrains selon les modalités définies par l’article L.213-4-a).

Mais cette analyse n’a donc pas été suivie par la Cour de cassation, laquelle a pour sa part jugé que :

« Attendu que pour évaluer à un certain montant cette indemnité en fixant la date de référence par application des articles L. 213-6 et L. 213-4 a du code de l'urbanisme au 18 juin 2001, l'arrêt retient que par délibération du conseil municipal de la commune de Saclay du 16 juillet 1987 a été institué sur le territoire de la commune un droit de préemption urbain renforcé sur l'ensemble des zones urbaines et sur les zones d'urbanisation futures du plan d'occupation des sols, que la déclaration d'utilité publique du 9 mai 2001, valant modification du plan d'occupation des sols, a été publiée le 18 juin 2001 et que par cette modification, une partie de la parcelle sous emprise devait être considérée comme classée en zone d'urbanisation future (NAUL) et soumise au droit de préemption ; Qu'en statuant ainsi, alors que la déclaration d'utilité publique emportant mise en compatibilité du plan d'occupation des sols n'a pu avoir pour effet, en l'absence d'une nouvelle délibération du conseil municipal de la commune instituant un droit de préemption urbain sur la zone litigieuse, de soumettre automatiquement celle-ci au droit de préemption urbain, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».

A suivre l’arrêt précité, le champ d’application territorial du droit de préemption est donc cristallisé par la délimitation des zones urbaines et à urbaniser opérée par le document d’urbanisme local en son état à la date à laquelle se droit est institué. Par voie de conséquence, l’extension du périmètre de ces zones ou la création de nouvelles n’assujettit pas les terrains qui y sont sis au droit de préemption urbain en l’absence d’une nouvelle délibération prise à cet effet sur le fondement de l’article L.211-1 du Code de l’urbanisme.

Si cette solution n’est pas illogique, force est d’admettre qu’elle ne fait pas preuve d’un grand pragmatisme dès lors que l’article précité dispose que « les communes dotées d'un plan d'occupation des sols rendu public ou d'un plan local d'urbanisme approuvé peuvent, par délibération, instituer un droit de préemption urbain sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation future délimitées par ce plan ».

A notre sens, en effet, la solution pourrait être plus nuancée et consistait à considérer que lorsque le droit de préemption urbain n’a été institué que sur une partie de ces zones, leur extension ou la création de nouvelles ne saurait emporter ipso facto leur intégration au champ d’application territorial de ce droit mais qu’en revanche, lorsqu’il a été institué sur toutes les zones urbaines et/ou sur toutes les zones à urbaniser, leur extension ou la création de nouvelles les assujettit alors immédiatement à ce droit ; sauf à ce que la commune compétente en ait expressément décidé autrement.

Mais précisément, on peut se demander si la solution proposée par l’arrêt commenté vaut pour l’ensemble des procédures d’évolution d’un document d’urbanisme local (modification, révision, mise en compatibilité) ou est propre à la déclaration d’utilité publique emportant sa mise en compatibilité avec le projet objet de celle-ci puisque son adaptation subséquente résulte alors d’une décision du Préfet de département et non pas de la commune intéressée, c’est-à-dire de l’autorité par principe compétente pour modifier tant son document d’urbanisme local qu’en toute hypothèse, le champ d’application du droit de préemption urbain qu’elle a institué.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

L’article L.332-28 du Code de l’urbanisme s’oppose à ce que l'autorité administrative modifie de sa propre initiative, au delà d'un délai de quatre mois courant à compter de la date de l'autorisation de construire définitive qui en est le fait générateur, le montant d'une participation perscrite à ce titre, même s’il n’est pas conforme à celui fixé par une délibération du conseil municipal antérieure à ladite autorisation.

CE. 3 novembre 2006, M. et Mme Pierre A., req. n°277.937


Dans cette affaire, la Ville de Pontoise avait délivré à la SCI « Résidence Beusire » deux permis de construire modificatifs, le 1er octobre 1991 et le 1er avril 1992, assortis de la prescription financière prévue par l’article L.421-3 du Code de l’urbanisme pour le cas où le constructeur se trouve dans l’impossibilité de réaliser les places de stationnement requises par le document d’urbanisme local au regard de la nature et de l’importance de son projet. Conséquemment, le 20 avril 1994, la Ville devait ainsi émettre deux titres exécutoires tendant au recouvrement de la participation prescrite par les autorisations modificatives précédemment délivrées mais ce, pour un montant plus élevé que celui annoncé par ces dernières puisqu’elles avaient fait application d’un taux erroné.

Mais faute de règlement de la SCI après un commandement de payer édicté le 31 octobre 1995, la commune décida de poursuivre le paiement de cette dette auprès de certains de ses associés, lesquels devaient ainsi contester cette démarche sur le fondement de l’article 1857 du Code civil, aux termes duquel chaque associé d’une société civile répond indéfiniment, à hauteur de sa part dans son capital social, des dettes de cette dernière, et, plus particulièrement, de son article 1858 selon lequel les créanciers d’une société civile ne peuvent poursuivre le paiement de ses dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.

Mais la Cour administrative d’appel de Versailles devait, pour sa part, rejeter ce moyen en considérant que par l’édiction d’un commandement de payer resté sans effet, la Ville de Pontoise justifiait du respect des prescriptions de l’article 1858 susvisé (CAA. Versailles, 16 décembre 2004,M & Mme Pierre X., req. n°02VE01078).

Il reste que si elle était effectivement une société civile, la SCI « Résidence Beausire » comptait plus particulièrement parmi les sociétés civiles immobilières constituées en vue de la vente d’immeubles, à l’égard desquelles l’article L.211-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu'après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.

C’est donc en toute logique que faisant primer les dispositions spéciales de l’article L.211-2 du Code de la construction et de l’habitation sur les dispositions générales de l’article 1858 du Code civil, d’une part, le Conseil d’Etat a censuré, pour erreur de droit, l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Versailles mais qu’en considération de la très grande similitude de la condition posée par ces deux articles, la Haute Cour a néanmoins validé, d’autre part, la démarche de la Ville de Pontoise.

Mais bien qu’elle ne soit pas négligeable, là n’est pas la portée la plus intéressante de l’arrêt commenté. Au delà de ces considérations d’ordre procédural, la question de fond posée était, en effet, de savoir si l’administration pouvait rectifier, en l’occurrence, en l’augmentant, le montant de la participation prescrite par une autorisation d’urbanisme en constituant le fait générateur, notamment, dans le cas où le taux ainsi appliqué pour le calcul du montant de cette participation n’était pas celui alors en vigueur.

On sait, en effet, que les participations et contributions visées par les articles L.332-6-1.§.2° et L.332-9 du Code de l’urbanisme ont pour fait générateur les autorisations d’urbanisme portant sur les projets au titre desquels ces contributions sont exigibles ; ce qui implique, lorsque la contribution due est une participation financière, que l’autorisation en constituant le fait générateur en « fixe le montant » (art. L.332-28 ; C.urb), ce qui exclut qu’il y soit procéder ultérieurement à sa délivrance (CAA. Nantes, 28 avril 1999, Syndicat d’eau et d’assainissement de l’Anse du Cul-du-Loup, req. n°97NA.01702). C’est ainsi qu’il a pu être jugé qu’une commune ne pouvait réclamer le paiement de la participation due pour non réalisation d’aires de stationnement dès lors que le permis de construire en constituant le fait générateur n’en indiquait pas le montant (CAA. 14 février 2002, Sté Le Vert Galant, req. n°99PA02141).

Mais au cas présent, la problématique était plus spécifique puisque les permis de construire modificatifs obtenus par la SCI « Résidence Beausire » avaient fixé le montant de cette participation mais ce, de façon erronée au regard du taux alors applicable ; ce qui constituait la seule et unique cause de sa rectification à la hausse opérée par les titres exécutoires en litige. C’est ainsi que le Conseil d’Etat (suivant sur ce point l’analyse de la Cour administrative d’appel de Versailles) a « modulé » le principe posé par l’article L.332-28 du Code de l’urbanisme en jugeant que :

« Considérant toutefois qu'aux termes de l'article L. 332-28 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur à la date des titres exécutoires du 20 avril 1994 : Les contributions mentionnées ou prévues au 2° de l'article L. 332-6-1 ( ) sont prescrites ( ) par l'autorisation de construire ( ). Cette autorisation ( ) en constitue le fait générateur. Il en fixe le montant ; qu'au nombre de ces contributions figure la participation destinée à la réalisation de parcs publics de stationnement lorsque les pétitionnaires du permis de construire ne peuvent satisfaire à leurs obligations en cette matière ; qu'il n'appartient pas à l'autorité administrative de modifier de sa propre initiative, au delà d'un délai de quatre mois courant à compter de la date de l'autorisation de construire définitive qui en est le fait générateur, le montant de cette participation alors même que ce montant ne serait pas conforme à celui fixé par une délibération du conseil municipal antérieure à ladite autorisation ».

Ce faisant, le Conseil d’Etat semble donc avoir considéré qu’une participation au montant erroné était illégale et qu’en pareil cas, l’administration pouvait, par principe, en modifier le montant mais que dans la mesure où les participations prescrites au titre de l’article L.332-8 du Code de l’urbanisme sont une composante de l’autorisation d’urbanisme en constituant le fait générateur, une telle modification valait retrait des dispositions de ladite autorisation ayant pour objet d’en fixer le montant.

En effet, ce qui est remarquable est que la Haute Cour ait encadré la possibilité de procéder de façon spontanée à une telle rectification dans un délai de quatre mois courrant à compter de la date de l’autorisation d’urbanisme constituant le fait générateur de la participation en cause.

On sait, en effet, que pour être une composante de ces autorisations, les participations prescrites au titre de l’article précité n’en sont pas moins divisibles, ce qui permet, le cas échéant, à leur titulaire de les contester devant le juge administratif sans avoir à solliciter l’annulation de l’entière autorisation. Tel est le cas de la participation visée à l’article L.421-3 du Code de l’urbanisme (CE. 9 décembre 1991, SCI l’Océan, req. n°95.090) du moins, pour ce qui concerne le calcul du montant de cette participation et non pas son assiette, c’est-à-dire le calcul du nombre de places exigibles au regard des prescriptions de l’article 12 du règlement d’urbanisme local (CE. 7 juillet 1999, SCI Rentlex, req. n°184.759) ; ce qui est logique dès lors qu’une telle erreur est d’ordre urbanistique puisqu’elle procède, précisément, d’une erreur d’application des prescriptions de cet article et non pas d’une erreur purement arithmétique et comptable.

Mais force est donc de considérer qu’en encadrant la possibilité de rectifier le montant d’une participation dans un délai de quatre mois courrant à compter de la date de l’autorisation d’urbanisme en constituant le fait générateur, le Conseil d’Etat a transposé à la matière le principe général issu de la jurisprudence « Ternon » fixant à quatre mois le délai de retrait spontané des actes individuelles créateurs de droit lorsqu'ils sont illégaux (sous réserve de la loi « ENL » du 13 juillet 2006 rapportant le délai de retrait des autorisations d’urbanisme à trois mois).

Il faut donc en déduire que les participations prescrites par une autorisation d’urbanisme revêtent, pour son titulaire, la double qualité d’actes faisant grief à l’égard desquels il a intérêt à agir par voie contentieuse et d’actes créateurs d’un droit au maintien du montant de la participation ainsi fixé, que l’administration ne peut donc modifier, en tous les cas à leur désavantage, passé un délai de quatre mois à compter de la date de cette autorisation.

Pour conclure sur le cas d’espèce, on précisera que, selon nous, la solution de cette affaire n’aurait pas été nécessairement différente si la Ville de Pontoise avait émis les titres exécutoires en litige dans ce délai de quatre mois dans la mesure où de tels titres ne sont assimilables à aucun des actes visés par l’article L.332-28 du Code de l’urbanisme. A notre sens, la Ville aurait ainsi dû, dans ce délai, édicter des permis de construire rectificatifs des arrêtés modificatifs des 1er octobre 1991 et 1er avril 1992 s’agissant du montant de la participation ainsi prescrite pour ensuite émettre des titres exécutoires sur la base de cette précédente rectification.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au Barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés