Un permis de construire portant sur l’édification de cinq maisons individuelles à vendre après l’achèvement du projet, pour le cas échéant relever du statut de la copropriété n’emporte(rait) pas une division foncière au sens des articles 5 et 14 d’un règlement de POS faisant clairement exception à l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme.

CAA. Nantes, 14 juin 2013, Cne de Démouville, req. n°11NT02253

Dans cette affaire un permis de construire portant sur l’édification de cinq maisons individuelles avait été délivré le 6 mai 2010. Celui-ci devait toutefois être contesté au motif notamment qu’il se rapportait à un projet constitutif d’un lotissement soumis à permis d’aménager et méconnaissait les articles UB.5 et UB.14 du règlement de POS communal disposant que :

• « les parcelles nouvelles créées par voie de lotissement ou de division devront avoir une surface moyenne de 700 m², avec un minimum de 600 m², sauf pour les équipements d'infrastructure. En cas de constructions individuelles en bandes sous forme de groupe d'habitations, la surface minimale des lots peut être réduite à 200 m², à condition que 20 % de la surface du terrain soit utilisée sous forme d'espace vert commun boisé (...) » ;
• « le coefficient d'occupation des sols (C.O.S.) défini à l'article R. 123-22 du code de l'urbanisme applicable à la zone UB est fixé à 0,6. Pour les lotissements et les groupes d'habitations, le C.O.S. applicable à chaque lot devra être fixé par le règlement particulier de manière à ce qu'en moyenne, on ne dépasse pas la norme précédente sur l'ensemble considéré, abstraction faite des voiries communes, publiques ou privées. (...) » ;

ces deux premiers moyens devant être retenus par le Tribunal administratif de Caen. Toutefois, la Cour administrative d’appel de Nantes devait donc censurer cette analyse et par ailleurs rejeter le moyen tiré de l’article UB.14 précité aux motifs suivants :

« Considérant, d'une part, que la demande de permis de construire présentée, le 1er avril 2010, par la société Avass porte sur l' édification de 5 maisons individuelles sur une même parcelle cadastrée AK 453, dont le détachement d'une parcelle plus vaste a fait l'objet, le 8 décembre 2009, d'une déclaration préalable d'aménagement ; qu'il ressort des pièces du dossier que les constructions sont destinées à être vendues, après l'achèvement des travaux, le cas échéant, sous le régime de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; que, par suite, l'opération projetée ne constitue pas un lotissement mais entre dans le champ d'application du permis de construire; que, dès lors, c'est à tort que le tribunal administratif de Caen a jugé que le permis de construire litigieux devait être précédé de la délivrance d'un permis d'aménager en application des dispositions précitées des articles L. 442-1, L. 442-2 et R. 421-19 du code de l'urbanisme, et l'a annulé pour ce premier motif ;
5. Considérant, d'autre part qu'aux termes de l'article UB 5 du règlement du plan d'occupation des sols de Démouville : " Les parcelles nouvelles créées par voie de lotissement ou de division devront avoir une surface moyenne de 700 m², avec un minimum de 600 m², sauf pour les équipements d'infrastructure. En cas de constructions individuelles en bandes sous forme de groupe d'habitations, la surface minimale des lots peut être réduite à 200 m², à condition que 20 % de la surface du terrain soit utilisée sous forme d'espace vert commun boisé (...) " ; que l'opération projetée par la société Avass n'a pas pour objet de créer des parcelles nouvelles par voie de lotissement ou de division ; que, par suite, c'est à tort que le tribunal administratif de Caen a estimé que le permis de construire litigieux avait été délivré en méconnaissance de ces dispositions et l'a annulé pour ce second motif
10. Considérant, en dernier lieu, qu'aux termes de l'article R. 123-10 du code de l'urbanisme : " Le coefficient d'occupation du sol qui détermine la densité de construction admise est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de plancher hors oeuvre nette ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits par mètre carré de sol (...) " ; qu'aux termes de l'article UB 14 du règlement du plan d'occupation des sols de Démouville : " Le coefficient d'occupation des sols (C.O.S.) défini à l'article R. 123-22 du code de l'urbanisme applicable à la zone UB est fixé à 0,6. Pour les lotissements et les groupes d'habitations, le C.O.S. applicable à chaque lot devra être fixé par le règlement particulier de manière à ce qu'en moyenne, on ne dépasse pas la norme précédente sur l'ensemble considéré, abstraction faite des voiries communes, publiques ou privées. (...) " ;
11. Considérant qu'ainsi qu'il a été dit plus haut, l'opération projetée n'a pas pour objet de créer des lots ; que, par suite, le moyen tiré de ce que le permis de construire litigieux aurait été délivré en méconnaissance des dispositions précitées de l'article UB14 relatives au coefficient d'occupation du sol applicable à chaque lot, est inopérant ».

Il est clair que le projet en cause ne constituait pas un lotissement, et a fortiori soumis à permis d’aménager.

En effet, d’une par part, les cinq maisons individuelles à créer relevaient d’une autorisation unique, en outre obtenue par un seul et unique maitre d’ouvrage, devant lui-même les construire pour les vendre à des tiers (CAA. Bordeaux, 7 février 2013, Serres-Morlaas, req. n°11BX01929) et, d’autre part, et en toute hypothèse, le pétitionnaire avait expressément indiqué dans sa demande que la vente de ces maisons interviendrait après l’achèvement des travaux ; étant rappelé que :

• les divisions foncières intervenant après l’achèvement des travaux de construction sont par nature exclues de la règlementation sur les lotissements, laquelle vise celles réalisées en vue de bâtir (CE. 26 mars 2003, M. et Mme Leclerc, req. n°231.425) ;
• à défaut de toute preuve du contraire, l’autorité compétente puis le juge administratif semblent devoir s’en tenir aux déclarations faites sur ce point par le pétitionnaire (CE. 7 mars 2008, Cne de Mareil-le-Guyon, req. n°296.287. En ce sens également : CAA. Nantes, 21 juin 2010, Louisette Y…, req. n°09NT01021 ; CAA. Nantes, 29 décembre 2009, Madame X…, req. n°09NT00176);

la circonstance que le terrain à construire ait lui-même précédemment été détaché n’ayant aucune incidence puisqu’en toute hypothèse, ce détachement n’était soumis qu’à déclaration préalable (art. 442-21 ; C.urb).

Force est en revanche d’admettre que l’on voit mal comment il a pu être jugé que le permis de construire contesté ne méconnaissait pas les articles UB.5 et UB.14 du POS communal au motif que le projet en cause n’impliquait aucune division foncière.

A suivre les déclarations du pétitionnaire, il était en effet acquis que les maisons à construire étaient destinées à être vendues ; la circonstance qu’elles puissent éventuellement relever d’une même copropriété n’excluant pas, tout au contraire, la caractérisation d’une division foncière puisqu’à titre d’exemple, et s’agissant du champ d’application de la procédure du permis de construire valant division, il a été jugé que :

« Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme : "Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette fait l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier est complété par les documents énumérés à l'article R. 315-5 a) et, le cas échéant, à l'article R. 315-6./ Dans le cas mentionné au premier alinéa, et lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable au terrain, la demande peut être accompagnée d'un plan de division du terrain précisant, le cas échéant, le terrain d'assiette de la demande d'autorisation et répartissant entre chacun des terrains issus de la division la surface hors oeuvre nette" ;
Considérant qu'il n'est pas sérieusement contesté qu'à la date à laquelle le permis de construire a été délivré, l'ensemble immobilier projeté devait être ultérieurement régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; qu'un tel régime comporte une division en parties affectées à l'usage de tous et en parties affectées à l'usage exclusif des copropriétaires, chacun d'eux disposant d'un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant ; qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment du plan topographique, que les chalets devaient être implantés sur des parcelles de terrains qui devaient faire l'objet d'une attribution privative ; qu'ainsi, la construction par la SCI Chrimipadi de quinze chalets pour un seul propriétaire et destinés seulement dans l'avenir à être vendus à des propriétaires différents dans le cadre du régime de la loi du 10 juillet 1965, entre dans le champ d'application de l'article R. 421-7-1 précité » (CE. 8 février 1999, Cne de La Clusaz, req. n° 171.946) ;

ou encore, et en matière de lotissement, que :

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le terrain ayant fait l'objet du permis de construire délivré à M. et Mme A le 1er avril 2003 résulte de la division le 21 mai 1999 d'une parcelle non bâtie cadastrée n° 87 section C, sise à Marseille, en trois lots, section A cadastré n° 88, section B cadastré n° 89 et section C cadastré n° 90 ; que sur les lots A et B ont été reconnus des droits à bâtir alors que la parcelle C, terrain d'assiette du projet des requérants, était reconnue comme inconstructible pendant 10 ans par application des dispositions précitées ; que, par acte du 21 mai 1999, les parcelles cadastrées n° 88 et 89 ont été vendues chacune en copropriété à de nouveaux acheteurs pour constituer deux copropriétés différentes ; que deux permis de construire ont été délivrés, d'une part, sur la parcelle 88, l'un le 30 décembre 1998, l'autre le 22 décembre 1999 à Mme B, d'autre part, sur la parcelle n° 89 les 23 juillet 1999 et 4 juillet 2002 ; qu'enfin un permis de lotir a été délivré le 23 avril 2002 sur la parcelle 90, suivi du permis de construire litigieux ; qu'ainsi, en moins de dix ans les divisions de la parcelle n° 87 d'origine ont conduit à la délivrance de cinq permis de construire ;
Considérant que cette opération de division, qui a conféré à chacun des bénéficiaires un droit exclusif de construction sur son lot et la propriété exclusive de sa maison, les a placés dans la situation prévue par les dispositions sus-rappelées du code de l'urbanisme, alors même que la propriété du sol est restée indivise entre eux ; que, par suite, les divisions antérieures au permis de lotir du 23 avril 2002 auraient dû être précédées d'une autorisation de lotir ; que, dès lors, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme A, c'est à bon droit que les premiers juges ont considéré qu'en application des dispositions précitées de l'article R. 315-1 du code de l'urbanisme, la demande d'autorisation de lotir ne pouvait que concerner l'ensemble des divisions issues de la parcelle 87 et non un lot unique et que, par voie de conséquence, le permis de construire litigieux était illégal et devait être annulé » (CAA. Marseille, 19 mars 2010, M. et Mme A, req. n°08MA00634).

D’ailleurs, il résulte de la lettre même de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme que le fait que l’ensemble du projet relève d’une seule et même copropriété n’a en lui-même pas d’incidence sur l’exigibilité d’un permis de construire valant division mais ne dispense que de produire la pièce normalement requise lorsque l’opération projetée implique l’aménagement de voie et/ou d’espaces communs : le plan de division prescrit par cet article reste donc exigible.

Il est vrai toutefois que les lots privatifs d’une copropriété horizontale ne procèdent que d’une division en jouissance et non pas d’une division en propriété alors que la notion de terrain au sens de l’article 5 d’un règlement de POS/PLU s’entend en principe, et comme en tout autre matière, de l’unité foncière.

Il reste que cette considération n’apparait pas déterminante puisqu’à titre d’exemple, le Conseil d’Etat a pu juger que :

« Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article UEa 5 du plan d'occupation des sols relatif à la surface et à la forme des terrains : Pour être constructibles, les terrains doivent présenter les caractéristiques minimales suivantes : (…) 5.2 Terrains provenant de divisions parcellaires, volontaires ou non, postérieurement à la date de publication du plan d'occupation des sols : -surface : 300 m2 ; et qu'aux termes de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme, applicable à la date à laquelle s'est prononcée l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire : Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par (…) ; que la cour a pu, sans commettre d'erreur de droit, déduire de ce que les trois pavillons autorisés constituaient des lots distincts et destinés à la vente, que le terrain d'assiette du projet constituait une division parcellaire au sens des dispositions précitées du plan d'occupation des sols et que le projet entrait ainsi dans le champ d'application de l'article R. 421-7-1 ; que c'est par une exacte application des dispositions précitées qu'elle a estimé que la surface du terrain d'assiette, égale à 839 m², était insuffisante pour que chacun des trois pavillons soit édifié sur une division de ce terrain au moins égale à 300 m² » (Conseil d’Etat, 26 octobre 2005, Cne de Sceaux, req. n°265.488).

Au demeurant, si le simple fait qu’il s’agisse d’une division en jouissance excluait par principe qu’il soit fait application des règles du PLU spécifiques aux parcelles issues d’une division, on voit mal qu’elle serait l’utilité de l’article R.123-10-1 en ce qu’il précise que « dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose » ; étant relevé qu’à la différence de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme, l’article précité ne se limite (du moins expressément pas) aux seules divisions intervenant avant l’achèvement complet du projet.

Certes, lorsque les divisions induites par la réalisation du projet ont toutes vocation à intervenir après l’achèvement du projet, l’opération est également exclue du champ d’application de la procédure de permis de construire valant division prévue par l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme ; ce dont il résulte que le pétitionnaire n’a pas à produire un plan de division susceptible de permettre d’apprécier la conformité du projet objet de la demande aux dispositions du PLU faisant exception à l’article R.123-10-1 précité.

Il reste que cette considération n’apparait pas déterminante. Il faut en effet rappeler que sous l’empire de l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme, lequel avait peu ou prou le même champ d’application matériel que l’article R.431-24, le plan de division n’était requis que lorsque le pétitionnaire souhaité ventiler la SHON constructible entre les différents terrains à créer (CAA. Paris, 31 mars 1994, Cne de Mareil-sur-Mauldre, req. n°93PA00452).

En dehors de ce cas, aucun plan de division n’était donc exigible. Pour autant, et ainsi qu’il ressort de l’arrêt précité du Conseil d’Etat, cette circonstance ne s’opposait pas

Une servitude instituée au titre de l’article L.123-2 c) du Code de l’urbanisme ne s’impose que dans un rapport de « compatibilité » et, plus spécifiquement, ne remet pas en cause la vocation fonctionnelle autonome des éléments d’un ensemble immobilier unique dont, par ailleurs, le fractionnement en plusieurs permis de construire distincts ne s’oppose pas à l’application de l’article R.123-10-1.

CAA. Paris, 6 juin 2014, SCI Suchet Morency, req. n°12PA03899

Voici un arrêt que nous sommes plusieurs (enfin au moins deux :) a n’avoir pas immédiatement relevé alors qu’il s'avère particulièrement riche et qui, sans même compter les apports propres à la mise en œuvre du PLU de Paris, aurait pu être commenté sur de multiples points.

On en retiendra deux :

• l’un règlementaire, la portée contraignante des servitudes instituées au titre de l’article L.123-2 c) du Code de l’urbanisme ;
• l’autre propre aux autorisations individuelles, les conséquences d’un fractionnement horizontal d’un ensemble immobilier unique en plusieurs permis de construire distincts au regard du régime des divisions foncières.

I.- Dans cette affaire, deux permis de construire distincts avaient été obtenus par l’OPH Paris Habitat, avant que l’un d’entre eux ne soit transféré à un promoteur immobilier, en vue de la réalisation d’un ensemble immobilier projeté sur un terrain grevé d’une servitude instituée au titre de l’article L.123-2 c) précité en vue de la réalisation d’un équipement culturel.

C’est ainsi la méconnaissance de cette servitude qui fut invoquée par l’association requérante à l’encontre de chacun des deux permis de construire, moyen que rejeta toutefois la Cour administrative d’appel de Paris au motif suivant :

« 30. Considérant qu'il ne résulte d'aucune disposition ou principe général que l'inscription au plan local d'urbanisme d'une servitude de localisation d'un équipement culturel en application des dispositions précitées du c) de l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme empêcherait l'autorité compétente d'autoriser, dans le périmètre concerné, un projet ne prévoyant pas la réalisation immédiate de cet équipement ; qu'ainsi que l'ont jugé à bon droit les premiers juges, un tel projet doit seulement être compatible avec le maintien de la servitude et la réalisation ultérieure de l'équipement dans le périmètre concerné ; qu'en l'espèce, les permis de construire litigieux, dont les dossiers de demande précisent l'emplacement où pourra être réalisé l'équipement culturel, en bordure du boulevard de Montmorency, en rappelant au surplus ses caractéristiques essentielles, sont compatibles avec la réalisation de cet équipement dans le périmètre " P 16-2 " défini en son annexe IV par le plan local d'urbanisme, qui n'était pas tenu d'en décrire précisément la nature et les caractéristiques ; que dès lors, le moyen que les trois appelantes tirent de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme, ou de celles de l'article L. 421-6 du même code, manque en droit ; que par ailleurs, si la SCI Suchet Montmorency soutient que la réalisation effective de l'équipement en cause serait compromise par la circonstance que le tréfonds de la parcelle d'implantation du futur équipement public serait resté, lors de la vente du terrain à l'OPAC de Paris en 2006, la propriété du vendeur, Réseau Ferré de France, lequel n'a aucune compétence en matière culturelle, cette affirmation est, en tout état de cause, démentie par les pièces versées au dossier en réponse par Paris Habitat OPH, dont il résulte qu'il a acquis en 2008, le tréfonds de la parcelle concernée ».

Ce faisant, la Cour a donc refusé d'aligner d'une quelconque façon le régime de ces servitudes avec celui propre aux emplacements réservés. Il faut dire qu'une solution contraire n'aurait finalement eu aucun sens ou, à tout le moins, aurait privé celles prévues par l'item c) de leur utilité.

A l'examen de la rare jurisprudence rendue à leur propos, les servitudes instituées par l'article L.123-2 du Code de l'urbanisme semblent en effet présenter quelques similitudes avec le régime des emplacements réservés; certains considérant d'ailleurs que celles prévues par son item c) constitue des emplacements réservés classiques (Th. Célérier; SJ Notariale et Immobilière n° 19, 11 Mai 2001, p. 895).

Force est toute de relever que cet item concerne les « voies et ouvrages publics, ainsi que les installations d'intérêt général (…) à créer ou à modifier (…) » alors qu’aux termes de l’actuel article L.123-1-5.V le règlement de PLU peut également « fixer les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général ainsi qu'aux espaces verts (…) ».

Ces deux articles ont donc un champ d’application matériel strictement identique : les voies et les ouvrages publics, les installations d’intérêt général et les espaces verts.

Sauf à considérer que ces deux dispositifs font « doublon », force est donc d’admettre que ces deux articles n’ont pas la même portée et, par voie de conséquence, et notamment qu’à la différence d’un emplacement réservé créé en application de l’article L.123-1-5 du Code de l’urbanisme, une servitude instituée au titre de l’article L.123-2 c) n’a pas nécessairement pour effet de rendre le terrain concerné totalement « inconstructible ».

D’ailleurs, les articles R.123-11 d) et R.123-12 d) du Code de l’urbanisme distinguent les emplacements réservés institués en application de l’article L.123-1-5.V des servitudes fixées au titre de l’item c) de l’article précité en disposant respectivement que :

• « les documents graphiques du règlement font, en outre, apparaître s'il y a lieu « es emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général et aux espaces verts, en précisant leur destination et les collectivités, services et organismes publics bénéficiaires » ;
• « les documents graphiques prévus à l'article R.123-11 font également apparaître, s'il y a lieu Les terrains concernés par la localisation des équipements mentionnés au c de l'article L. 123-2 »

Surtout, l’article L.123-2 c) précise que les servitudes qu’il prévoit consiste seulement « à indiquer » la localisation des terrains susceptibles d’être concernés par la réalisation d’équipements d’intérêt général alors que, d’une part, le dispositif prévu par le point a) de ce même article vise expressément « à interdire » certaines constructions et que, d’autre part, le dispositif prévu par le point b) de cet article vise expressément « à réserver des emplacements » pour la réalisation de certains programmes de logements.

Dès lors que ces servitudes ne constituent donc pas des emplacements réservés, force est donc effectivement d'admettre qu'elles ne s'imposent aux constructions projetées sur les terrains situés dans les secteurs qu'elles couvrent que dans un rapport de compatibilté. 

II.- Mais par ailleurs, l’association requérante devait également soutenir que chacun de permis de construire était illégal puisqu’ils se rapportaient chacun à la réalisation d’un ensemble immobilier unique, moyen que la Cour devait donc également écarter au motif suivant :

« 28. Considérant, à cet égard, que s'il ressort des pièces du dossier que le programme immobilier élaboré sur le site de l'ancienne gare d'Auteuil a donné lieu à une conception globale, il se compose de quatre immeubles d'habitation dont deux sont destinés au logement locatif social et à une crèche, à réaliser sous la maîtrise d'ouvrage de Paris Habitat OPH, et dont les deux autres, à réaliser sous la maîtrise d'ouvrage de la société Cogedim Résidence, sont pour l'essentiel destinés à l'accession à la propriété ; qu'ainsi, outre que ce programme est d'une ampleur certaine et d'une relative complexité, il comporte deux éléments ayant une vocation fonctionnelle autonome, relevant chacun d'un maître d'ouvrage propre ; que ni la présence d'une rampe d'accès unique aux parkings souterrains, qui doit donner lieu, aux termes des permis de construire modificatifs délivrés le 19 juin 2013, à une servitude de passage, ni la circonstance que le terrain reste grevé, en vertu de l'annexe IV au règlement du plan local d'urbanisme, d'une servitude de localisation d'un équipement culturel édictée en application du c) de l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme, dont la réalisation n'est pas compromise par le programme litigieux, ni le fait qu'un itinéraire d'accès " pompiers " soit implanté sur l'emprise de l'un des terrains issus de la division au bénéfice de l'ensemble du site, ne suffisent à remettre en cause la vocation fonctionnelle autonome des deux aspects du programme ; qu'il ressort du dossier, par ailleurs, que l'administration, saisie concomitamment des demandes de permis de construire qui comportaient de nombreux éléments communs et se référaient l'un à l'autre, a été mise à même de vérifier que, globalement, la délivrance de permis de construire distincts permettait de garantir un respect des règles et intérêts généraux identique à celui qu'aurait assuré la délivrance d'un permis de construire unique ; que, dans ces conditions, les moyens analysés ci-dessus ne sont pas fondés ».

A cet égard, l’arrêt commenté offre ainsi le premier exemple d’application concrète, et en outre positive, de l’exception introduite par l’arrêt « Ville de Grenoble » alors que la jurisprudence du Conseil d’Etat et des Cours d’appel n’avaient eu jusqu’à présent qu’à se prononcer sur la qualification d’ensemble immobilier unique et, le plus souvent, pour l’écarter.

D’une façon générale, cet arrêt confirme notamment, s’il en était besoin, que :

• d’une part, même si en droit on voit finalement mal le fondement et l’utilité de cette restriction, « l’ampleur et la complexité » du projet constitue néanmoins une véritable condition qui, malgré le caractère réel des autorisations d’urbanisme, a vocation à être apprécié notamment au regard du nombre de maîtres d’ouvrage, y compris semble-t-il si cette pluralité n’est pas initiale mais résulte du transfert ultérieur de l’un des deux permis de construire obtenus à l’origine pas un même pétitionnaire ;

• d’autre part, les considérations d’interdépendance juridique n’ont strictement aucune incidence ni sur la qualification d’ensemble immobilier unique (CE. 15 mai 2013, req. N°345.809), ni par voie de conséquence sur la possibilité de fractionner la réalisation d’un ensemble immobilier unique, suivant un découpage correspondant à ses composantes auxquelles on peut reconnaitre une vocation fonctionnelle autonome, en plusieurs permis de construire distinct ; étant toutefois relevé que la Cour s’est bornée à apprécier l’autonomie fonctionnelle des bâtiments projetés alors que le projet incluait un parc de stationnement dont la réalisation était elle-même dissociée entre les deux permis de construire alors que chacune des parties de ce parc n’avait manifestement pas une vocation fonctionnelle autonome compte tenu de la rampe d’accès unique de ce parc.

Mais à cet égard, le principal intérêt de cet arrêt est de se rapporter à un ensemble immobilier unique projeté sur un même terrain et donnant lieu à un fractionnement horizontal dans le cadre de deux permis de construire distincts ayant des titulaires différents. Ce faisant, et contrairement à l’arrêt « Ville de Grenoble » qui lui portait sur un fractionnement vertical de l’ensemble immobilier projeté, cet arrêt permet donc de traiter de l’incidence des divisions foncières induites par la réalisation du projet sur l’exception introduite par ce même arrête

On rappellera, en effet, que la qualification d’ensemble immobilier unique applicable à titre d’exemple à des constructions projetées sur un parc de stationnement commun (CAA. Nantes, 2 mai 2014, SCI Beaurains, req. n°13NT00038) n’exclut ni d’une façon générale la caractérisation de plusieurs bâtiments (CAA. Bordeaux, 5 février 2008, Sté Osmose, req. n°06BX00977), ni plus spécifiquement la réalisation de divisions foncières (CE, 26 octobre 2005, Cne de Sceaux, req. n°265.488) ; divisions foncières qui au demeurant n’étaient nullement contestées en l’espèce et avait d’ailleurs donné lieu à une déclaration préalable de lotissement.

Il reste que dans le cadre d’un permis de construire unique, ces divisions auraient pu être traitées dans le cadre d’un permis de construire valant division, en l’occurrence conjoint.

Il s’ensuit donc que le régime des divisions foncières ne s’oppose en lui-même à la mise en œuvre de l’exception introduite par l’arrêt « Ville de Grenoble » ; ce qui nous semble difficilement contestable.

On sait en effet que le principe rappelé par cet arrêt et selon lequel, sauf exception donc, un ensemble immobilier unique doit faire l’objet d’une seule et même autorisation, le cas échéant conjointe, trouve son fondement dans l’actuel article L.421-6 du Code de l’urbanisme, lequel dispose que « le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords » et auquel renvoie l’article L.421-7 précisant que « lorsque les constructions, aménagements, installations et travaux font l'objet d'une déclaration préalable, l'autorité compétente doit s'opposer à leur exécution ou imposer des prescriptions lorsque les conditions prévues à l'article L. 421-6 ne sont pas réunies ».

En d’autres termes, cette règle trouve donc sa base légale dans un article régissant tous les permis de construire, y compris le permis valant division donc, comme tous les permis d’aménager et toutes les déclarations préalables, y compris ceux se rapportant aux lotissements.

Les garanties conférées par le certificat d’urbanisme sont attachées au terrain et non pas à l’auteur de la demande. Partant, ces garanties peuvent profiter à un tiers alors même, au surplus, que celui-ci a présenté sa demande avant l’obtention du certificat et ne s’en est donc pas prévalu dans sa demande de permis de construire.

CAA. Lyon, 15 octobre 2013, Cne de Saint-Cergues, req. n°13LY01052


Voici un arrêt qui plus de sept ans après la création de blog nous amène à inaugurer une nouvelle « catégorie » dédiée aux certificats d’urbanisme.

Dans cette affaire, le pétitionnaire avait présenté une demande de permis de construire sur le terrain qu’il projetait d’acquérir, à laquelle devait toutefois être opposée un refus motivé par les dispositions du PLU modifiées peu de temps avant cette décision.

Il reste qu’entre temps, et plus précisément avant l’entrée en vigueur du PLU modifié, le propriétaire du terrain à acquérir par le pétitionnaire y avait obtenu un certificat d’urbanisme mentionnant le PLU dans sa version antérieure.

C’est sur ce fondement que le pétitionnaire devait contester la légalité de ce refus de permis de construire. Mais en défense, puis en appel, la Commune fit ainsi valoir que :

• le pétitionnaire n’était pas le titulaire du certificat d’urbanisme allégué et ne pouvait donc bénéficier des effets de ce dernier ;
• le pétitionnaire avait présenté sa demande avant l’obtention de ce certificat et ne s’en était pas prévalu dans le cadre de sa demande puisqu’il n’avait pas coché la case dédiée du formulaire « CERFA ».

Mais confirmant le jugement de première instance, la Cour administrative d’appel de Lyon devait donc juger que :

« 5. Considérant que les droits conférés pendant dix-huit mois par les indications portées sur un certificat d'urbanisme ne sont pas réservés au titulaire de ce dernier mais bénéficient à toute personne qui sollicite la délivrance d'une autorisation d'urbanisme en vue de la réalisation d'un projet sur le terrain en cause ; que la SCI Saint-Cergues Les Hutins peut ainsi valablement invoquer à son profit les certificats d'urbanisme que le maire de Saint-Cergues a délivrés le 21 janvier 2011 à MM. E...etB..., propriétaires, chacun, d'une partie du terrain d'assiette du projet litigieux, indiquant que leurs tènements respectifs étaient classés en zone AUb du plan local d'urbanisme, ouverte à l'urbanisation suivant les modalités définies par l'orientation d'aménagement n°5 ; que, par ailleurs, la circonstance que ces deux certificats d'urbanisme sont postérieurs au dépôt de la demande de permis de construire de la SCI Saint-Cergues Les Hutins ne saurait faire obstacle à la mise en oeuvre des dispositions précitées, pour l'application desquelles il importe seulement que ces certificats d'urbanisme soient demeurés en cours de validité pendant l'instruction de ladite demande ; qu'au demeurant, l'administration est restée saisie de cette demande après le retrait par le maire de Saint-Cergues le 21 juin 2011 d'un précédent refus de permis de construire opposé le 18 février 2011, la SCI Saint-Cergues Les Hutins l'ayant d'ailleurs réitérée par lettre du 4 juillet 2011 ; que ne saurait davantage tenir en échec le bénéfice desdites dispositions la circonstance que la SCI Saint-Cergues-les-Hutins ne s'est pas expressément prévalue, dans le cours de l'instruction de sa demande de permis de construire, des certificats d'urbanisme en cause, une telle condition n'étant prévue ni par l'article L. 410-1 précité du code de l'urbanisme, ni par aucune autre disposition de ce code ; qu'ainsi la société bénéficiait du droit de voir sa demande de permis de construire examinée au regard des règles légalement applicables à l'époque de la délivrance de ces certificats d'urbanisme, et donc notamment de celles régissant la zone AUb, sans qu'y puisse être opposée la modification du plan local d'urbanisme approuvée par délibération du 12 septembre 2011 reclassant le secteur dit " Aux Hutins " en zone agricole inconstructible ; que les premiers juges ont dès lors à bon droit estimé que le premier motif du refus de construire litigieux, fondé sur ce nouveau classement en zone agricole, méconnaît l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme »

En jugeant que le certificat d’urbanisme est exclusivement attaché au terrain, la Cour administrative d’appel de Lyon a donc clairement confirmé la doctrine selon laquelle :

« Le certificat d’urbanisme est attaché au terrain objet de la demande et au projet s’il est précisé dans la demande d’un certificat d’urbanisme opérationnel. Il présente un caractère réel en ce que les droits qu’il cristallise peuvent être invoqués par toute personne déposant une demande d’autorisation d’urbanisme sur le terrain concerné, et non par la seule personne à qui le certificat a été délivré. Il peut donc être créateur de droits pour des personnes autres que celle à qui il a été délivré. Le bénéfice des dispositions de l’article L. 410-1 « peut être invoqué par toute personne ayant régulièrement déposé dans le délai d’un an [dix-huit mois depuis le 1er octobre 2007] à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme une demande de permis de construire, et sans que puisse être opposée à cette personne la circonstance que le certificat d’urbanisme dont elle se prévaut aurait été demandé par un tiers » (TA Versailles 7 décembre 1993, req. n° 901387). Peu importe donc que le certificat ait été demandé et obtenu par le propriétaire vendeur et le permis de construire demandé par l’acquéreur (CAA Paris 27 juin 1995, req. n° 94PA00554 — CAA Bordeaux 11 décembre 1995, req. n° 93BX01509). Ce caractère réel du certificat d’urbanisme justifie le fait que le nouveau propriétaire du terrain puisse demander la prorogation d’un certificat d’urbanisme délivré à l’ancien propriétaire. Ce caractère réel justifie également le fait qu’il n’ait pas été prévu de mécanisme de « transfert » du certificat, analogue au transfert de permis organisé par le formulaire CERFA n° 13412*01 » (S.Pérignon, Le certificat d’urbanisme en 50 question, Editions Le Moniteur, question 38, p.97) ;

étant relevé que les arrêts d’appel citées ci-dessous n’étaient toutefois pas d’une telle clarté et ne s’étaient pas véritablement prononcées sur cette question précise.

Mais en tout état de cause, cette solution apparait difficilement contestable. Il faut en effet rappeler que les décisions d’urbanisme présentent par nature un caractère réel, et se bornent ainsi à viser un projet, indépendamment de toute considération liée au demandeur ; ce dont il résulte que les droits que ces décisions confèrent sur le plan urbanistique sont uniquement attachés au terrain et au projet. C’est la raison pour laquelle, à titre d’exemple, un permis de construire peut être régulièrement mis en œuvre par un tiers alors même qu’il n’en a pas obtenu le transfert (Cass. crim. 29 juin 1999, pourvoi n°98-83.839 ; T.G.I. Grasse, 8 février 1973 - AJPI 73, II p798, note Bertrand ; CAA. Marseille, 23 novembre 2006, M. X., req. n°04MA00264) ; cette mise en œuvre interrompant néanmoins le délai de validité de cette autorisation (TA. Nice, 13 mai 1997, SCL LE Pavillon, req. n°93-03645).

Il en allait déjà ainsi sous l’empire de l’article L.421-1 du Code de l’urbanisme qui dans ses rédactions en vigueur entre le 13 novembre 1973 et le 1er octobre 2007 disposait pourtant que « quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire ».

Mais dès lors il faut relever que les droits conférés par un certificat d’urbanisme résulte de l’article L.410-1 du Code de l’urbanisme, lequel dispose que :

« Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée :
a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ;
b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus.
Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.
Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d'un service de l'Etat, les certificats d'urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu'un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis.
Le certificat d'urbanisme est délivré dans les formes, conditions et délais déterminés par décret en Conseil d'Etat par l'autorité compétente mentionnée au a et au b de l'article L. 422-1 du présent code » ;

et ne comporte aucune disposition d’ordre personnel ; son alinéa 4 ne subordonnant aucunement son bénéfice à la condition que la demande de permis de construire soit présentée par le demandeur du certificat d’urbanisme ; étant d’ailleurs relevé qu’aucune des dispositions des articles L.410-1, R.410-1 ou A.410-1 et suivants n’emploie le terme « bénéficiaire ».

D’ailleurs, force est d’admettre que l’on voit mal quelle pourrait être la raison d’être d’une telle restriction dès lors que la finalité du certificat d’urbanisme est d’établir et de garantir la constructibilité d’un terrain au regard des normes alors en vigueur, au premier chef dans la perspective de sa vente future à un tiers.

A cet égard, la finalité du certificat d’urbanisme vient d’ailleurs utilement compléter l’article R.442-1 a) du Code de l’urbanisme en ce qu’il dispose que « ne constitue pas des lotissement : les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation », lequel :

• comporte d’ailleurs pour sa part une dimension personnelle : le permis de construire précédemment délivré doit avoir été obtenu par le bénéficiaire de la division, c’est-à-dire l’acquéreur du terrain;
• ne vise pas le cas où l’acquéreur à obtenu un simple certificat d’urbanisme.

Le certificat d’urbanisme peut donc être obtenu par le propriétaire du terrain le cas échéant aux seuls fins de « garantir » à un acquéreur futur l’obtention d’un permis de construire.

Quant au moyen selon lequel la demande de permis de construire avait été présentée avant l’obtention du certificat d’urbanisme du 21 janvier 2011, il faut préciser que le Tribunal administratif avait en première instance écarté ce moyen au motif que la décision de refus en cause avait statué sur une demande présentée le 5 juillet suivant et qu’il manquait donc en fait.

Il reste qu’en appel, la commune devait soutenir que cette demande du 5 juillet était strictement identique à celle initialement présentée le 22novembre 2010 qui, pour sa part, l’avait donc été avant l’obtention du certificat d’urbanise en cause et avait donné lieu à un refus de permis de construire que la Ville avait toutefois retiré le 4 juillet 2011.

Mais si cette fois-ci la Cour administrative de Lyon devait suivre cette analyse en jugeant implicitement qu’à travers la décision contestée la Ville avait à nouveau statué sur la demande initiale, c'est néanmoins pour juger que « la circonstance que ces deux certificats d'urbanisme sont postérieurs au dépôt de la demande de permis de construire de la SCI Saint-Cergues Les Hutins ne saurait faire obstacle à la mise en œuvre des dispositions précitées, pour l'application desquelles il importe seulement que ces certificats d'urbanisme soient demeurés en cours de validité pendant l'instruction de ladite demande ».

Au demeurant, cette solution revêt une certaine cohérence puisque comme le sait si par le retrait d’un précédent refus l’administration se retrouve ipso facto saisie de la demande initiale – sans que le pétitionnaire n’ait à la confirmer – il reste que l’article L.600-2 du Code de l’urbanisme n’est pas applicable en pareil cas (CAA., Lyon, 7 avril 2009, Gardas, req. n°06LY02162) ; la spécificité de l’article L.600-2 sur ce point étant seulement de prévoir la confirmation de la demande aux fins, le cas échéant, de bénéficier dans le cadre de la second instruction de la demande des règles en vigueur à la date du refus annulé. Dans la mesure où cet égard la demande initial aurait donc bien eu vocation à être instruite au regard du PLU, tel que modifié avant que la Ville ne statue à nouveau sur celle-ci, force est donc d’admettre qu’à cet égard, la légalité de la décision de refus contesté devait elle-même s’apprécier au regard des certificats d’urbanisme du 21 janvier 2011.

Mais au-delà de la particularité du cas d’espèce, il n’en demeure donc pas moins que la cour a donc jugé que la circonstance que la demande de permis de construire soit présentée avant l’obtention d’un certificat d’urbanisme n’a aucune incidence puisque l’article L.410-1 du Code de l’urbanisme ne comporte aucune disposition en ce sens.

Certes, l’intervention d’un certificat d’urbanisme en cours d’instruction d’une demande de permis de construire :

• peut perturber celle-ci mais cela étant ni plus, ni moins que la norme nouvelle entrant en vigueur pendant cette instruction, ce qui pourtant ne s’oppose à ce que par principe la légalité d’une autorisation d’urbanisme s’apprécie à sa date de délivrance et non pas donc, sauf disposition contraire au regard des normes en vigueur à la date de présentation demande ;
• peut viser à « contourner » la norme à venir alors en cours d’adoption, ce qui ne s’oppose toutefois pas en soi que la demande de permis de construire fasse l’objet d’un sursis à statuer dont la possibilité peut être mentionnée par le certificat délivré.

Mais il n’en demeurait donc effectivement pas moins qu’ainsi que le soulignait la commune le pétitionnaire n’avait à aucun moment indiqué revendiquer le bénéfice des certificats d’urbanisme délivrés le 21 janvier 2011 ; la commune faisant plus spécifiquement valoir que la case dédiée du formulaire « CERFA » de demande de permis de construire n’avait pas été coché par le pétitionnaire.

Il reste qu’aucune des dispositions des articles L.410-1, R.410-1 ou A.410-1 et suivants du Code de l’urbanisme ne subordonne le bénéfice de l’alinéa 4 précité de l’article L.410-1 à la condition que le pétitionnaire le revendique. Tout au contraire puisque la rédaction de l’alinéa précité à clairement un caractère impératif à l’adresse de l’autorité administrative compétente.

De même, aucune des dispositions des articles R.431-5 et suivants du Code de l’urbanisme ne prévoient que le pétitionnaire doit indiquer, a fortiori pour bénéficier de l’article L.410-1 al.4 précité, qu’il est bénéficiaire d’un certificat d’urbanisme.

Certes, cette information est sollicitée par la rubrique n°3 du formulaire « CERFA », tel que son modèle avait en l’espèce été arrêté par l’article 2 de l’arrêté ministériel du 6 juin 2007 (art. A.431-4 ; C.urb).

Mais outre que ladite rubrique n’indique pas que la réponse du pétitionnaire sur ce point conditionne l’application de l’article L.410-1 du Code de l’urbanisme, il reste que la compétence ministérielle sur ce poin

Dès lors qu'une association peut agir en justice au nom d'intérêts collectifs lorsque ceux-ci entrent dans son objet social, elle peut, sur le fondement de l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme, solliciter et obtenir la démolition d’un ouvrage édifié en exécution d’un permis de construire illégal lui portant un préjudice personnel direct au regard de son objet social.

Cass. civ., 26 septembre 2007, pourvoi n°04-20.636


Voici un arrêt intéressant, lequel sera d’ailleurs publié au bulletin, en ce qu’il précise les conditions d’exercice par les associations des actions prévues par l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme et nous permettra ainsi d’aborder les modifications apportées à ce dispositif par la loi « ENL » du 13 juillet 2006, lesquelles sont, toutefois, entrées en vigueur le 1er octobre 2007.

Préalablement au 1er octobre 2007 le seul fait qu’un permis de construire était devenu définitif ne permettait pas de considérer que sa légalité ne pouvait plus être mise en cause et, bien plus, que les constructions réalisées à ce titre étaient pérennes. En effet, l’illégalité de cette autorisation pouvait encore être remise en cause dans le cadre d’une action tendant à obtenir la réparation du préjudice causé par son exécution et ce, en application de l’article précité, lequel dans sa rédaction antérieure disposait que « lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L'action en responsabilité civile se prescrit, en pareil cas, par cinq ans après l'achèvement des travaux ».

Il s’ensuivait que dans un délai de cinq ans à compter de l’achèvement des travaux et alors même que le permis de construire était définitif et que celui-ci avait fait l’objet d’un certificat de conformité, un tiers lésé par son exécution pouvait saisir le juge civil d’une action tendant à la démolition de l’ouvrage ainsi édifié et/ou à l’allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice pour autant, toutefois, que le permis de construire ait méconnu une règle ou une servitude d’urbanisme dont la violation était la cause directe du préjudice allégué par le requérant. En ce cas, il incombait alors au juge civil d’interroger – via la formulation d’une question préjudicielle – le juge administratif sur la légalité du permis de construire en cause. Ce qu’illustre l’arrêt commenté.

Dans cette affaire, un permis de construire avait été définitivement obtenu en vu de la construction d’une maison et d’une piscine. Mais dans la mesure où cet ouvrage avait été réalisé une zone du plan d'occupation des sols où les constructions étaient interdites, l’association « UDVN » devait solliciter du juge civil qu’il ordonne la démolition de cette construction ; demande à laquelle devait accéder la Cour d’appel de Nîmes après que le juge administratif, saisi par la Cour d’une question préjudicielle, eu déclaré le permis de construire illégal.

Toutefois, le propriétaire de cet ouvrage devrait se pourvoir en cassation à l’encontre de l’arrêt de la Cour d’appel de Nîmes en lui faisant grief d’avoir accueilli les demandes de l'association requérante alors que :

- tout d’abord, les tiers ne peuvent exercer une action en responsabilité pour violation des règles d'urbanisme devant le juge civil qu'à la condition d'établir l'existence d'un préjudice personnel en relation directe avec l'infraction à ces règles ;
- ensuite, une association ne subit pas, du fait de la violation d'une règle d'urbanisme portant atteinte à l'intérêt collectif qu'elle s'est donné pour mission de défendre un préjudice personnel distinct du dommage causé à la collectivité toute entière ;
- enfin, si la loi permet aux associations agréées mentionnées à l'article L. 141-2 du code de l'environnement d'exercer les droits reconnus à la partie civile en ce qui concerne les faits portant un préjudice aux intérêts collectifs qu'elle ont pour objet de défendre, il s'agit de l'exercice de l'action en réparation d'un dommage causé par une infraction : dès lors qu'il n'avait été ni constaté, ni même allégué que le permis de construire aurait été obtenu par fraude, le constructeur n'avait commis aucune infraction en édifiant une construction conformément à ce permis déclaré ultérieurement illégal ;

et, par voie de conséquence, qu'en déclarant l'association UDVN fondée à demander réparation, par la démolition de ladite construction, du préjudice que lui aurait été causé par la violation de la règle d'inconstructibilité applicable au terrain à construire, la cour d'appel aurait violé l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme ensemble l'article 1382 du code civil.

Mais la Cour de cassation devait rejeter ce pourvoi au motif suivant :

« Mais attendu qu'une association peut agir en justice au nom d'intérêts collectifs, dès lors que ceux-ci entrent dans son objet social ; qu'ayant relevé que la juridiction administrative avait déclaré le permis de construire illégal en ce qu'il autorisait des constructions dans une zone inconstructible protégée pour la qualité de son environnement, sur les parcelles classées en espaces boisés à conserver en application de l'article L. 130-1 du code de l'urbanisme, la cour d'appel a pu retenir que la violation par la SCI de l'inconstructibilité des lieux qui portait atteinte à la vocation et à l'activité au plan départemental de l'association, conforme à son objet social et à son agrément, causait à celle-ci un préjudice personnel direct en relation avec la violation de la règle d'urbanisme ».

En résumé, le simple fait que la méconnaissance de la règle d’urbanisme affectant le permis de construire d’illégalité porte atteinte aux intérêts collectifs d’une association tels qu’ils résulte de son objet social statutaire et, le cas échéant, de son agrément, lui permet de justifier d’un préjudice direct personnel et, par voie de conséquence, d’exercer une action sur le fondement de l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme puisque ce dernier implique que l’illégalité du permis de construire constitue la cause directe d’un préjudice personnel pour le requérant.

Si cette solution n’est pas remise en cause par la loi du 13 juillet 2006 dite « ENL », il n’en demeure pas moins que cette dernière a procédé à une réécriture profonde de l’article L.480-13 du code de l’urbanisme dont il résulte que la possibilité d’obtenir la condamnation du propriétaire à démolir de la construction litigieuse est limitée de façon significative mais qu’en revanche, la responsabilité des constructeurs peut être engagée aux fins d’obtenir leur condamnation à verser des dommages et intérêts puisque dans sa nouvelle rédaction l’article précité dispose dorénavant que « lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire :
a) Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. L'action en démolition doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ;
b) Le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L'action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l'achèvement des travaux.
Lorsque l'achèvement des travaux est intervenu avant la publication de la loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, la prescription antérieure continue à courir selon son régime ».

Il faut, toutefois, relever que l’article L.480-13 du code de l’urbanisme reste applicable au seul cas où la « construction a été édifiée conformément à un permis de construire ». Il s’ensuit que les actions prévues par cet article ne sauraient être mises en œuvre lorsque le permis de construire n’a pas fait l’objet d’une exécution conforme. A contrario, leur propriétaire et leur constructeur ne pourront donc pas se prévaloir, en pareil cas, des limites introduites par la nouvelle rédaction de cet article.

Mais surtout, il faut souligner que le nouvel article L.480-13 prévoit dorénavant deux actions bien distinctes, la première tendant à la condamnation du propriétaire à démolir la construction litigieuse, la seconde ayant pour objet d’obtenir la condamnation de son constructeur à verser des dommages et intérêts.

En premier lieu, le point a) de l’article L.480-13 du code de l’urbanisme fixe les conditions auxquelles la démolition de la construction peut être ordonnée.

Il conserve ainsi le principe selon lequel une action en démolition a vocation à être engagée à l’encontre du propriétaire de la construction litigieuse. De même, il maintient le principe selon lequel le permis de construire doit être illégal du fait de la méconnaissance d’une règle d’urbanisme ou d’une servitude d’utilité publique ; ce qui exclut les vices de forme ou de procédure.

En revanche, il supprime la possibilité d’obtenir la démolition de la construction lorsque le permis de construire est devenu définitif en en faisant constater l’illégalité par le juge administratif saisi d’une question préjudicielle par le juge civile. En effet, il résulte du point a) de l’article L.480-13 du code de l’urbanisme qu’une condamnation à démolir ne peut plus être prononcée que lorsque « le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative » et non plus également, comme c’était précédemment le cas, lorsque « son illégalité a été constatée par la juridiction administrative ».

Dès lors que le permis de construire est définitif, sa légalité ne peut plus être remise en cause par le jeu de l’action prévue par le point a) de l’article L.480-13 et, par voie de conséquence, la démolition de la construction réalisée en exécution de celui-ci ne peut plus être prononcée.

Ce n’est donc que dans le cas où le permis de construire a été préalablement annulé du fait d’une méconnaissance d’une règle d’urbanisme ou d’une servitude d’utilité publique que la démolition pourra être ordonnée en conséquence d’une action entreprise sur le fondement du point a) de l’article L.480-13 par un tiers lésé pour autant, toujours, que la violation de cette règle ou de cette servitude soit la cause directe du préjudice dont il sollicite ainsi la réparation. En revanche, il n’est pas nécessaire que ce tiers lésé ait été l’auteur du recours ayant abouti à l’annulation du permis de construire en exécution duquel la construction litigieuse à été édifiée.

Mais en toute hypothèse, cette action doit être introduite non plus, comme c’était précédemment le cas, dans un délai de cinq ans à compter de l’achèvement des travaux mais, au plus tard, dans les deux ans suivant la décision devenue définitive par laquelle la juridiction administrative a prononcé l’annulation du permis de construire.

En second lieu, le point b) de l’article L.480-13 du code de l’urbanisme vise et régit le cas des actions tendant à la condamnation des constructeurs à verser des dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de l’exécution du permis de construire.

A son sujet, on relèvera d’emblée que celle-ci pourra être exercée y compris lorsque le permis de construire est devenu définitif puisque le point b) de l’article L.480-13 précise qu’il a vocation à s’appliquer « si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative ». Lorsque le permis de construire n’a pas été préalablement annulé, il incombe donc au requérant d’établir son illégalité et au juge civil d’interroger en conséquence le juge administratif sur le bien fondé des griefs qui lui sont opposés par le requérant. Mais en toute hypothèse, que le permis de construire ait ou non été préalablement annulé, l’action prévue par le point b) de article L.480-13 du code de l’urbanisme devra être engagée dans un délai non plus de cinq ans mais de deux ans à compter de l’achèvement des travaux ; l’achèvement des travaux s’appréciant de façon concrète et non pas seulement en considération de la date de formulation de la déclaration d’achèvement qui ne constitue qu’un indice (Cass.civ., 11 mai 2000, Mme Duguet, Bull. civ., III, p.107).

Pour le reste, la rédaction du point b) de article L.480-13 appelle deux principales observations qui constituent autant d’interrogations.

D’une part, à la différence de l’ancien article L.480-13 (a), son point b) ne vise pas le propriétaire de la construction mais leur constructeur. A cet égard, la nouvelle rédaction de l’article L.480-13 élargit donc le champ d’application de l’action qu’il prévoit.

Il reste que la notion de constructeur est particulièrement vague et incertaine puisqu’elle peut recouvrir non seulement le maître d’ouvrage, le bénéficiaire du permis de construire ou celui qui l’a mis en oeuvre mais également l’architecte du projet, voire son promoteur. Il incombera donc à la jurisprudence judiciaire de préciser la notion de constructeur au sens de son point b) de l’article L.480-13 du code de l’urbanisme.

Par ailleurs, force est de constater que le point b) de l’article L.480-13 du code de l’urbanisme ne précise pas que l’illégalité doit procéder de la méconnaissance d’une règle d’urbanisme ou d’une servitude d’utilité publique. Il ne semble pas, cependant, que l’action ainsi prévue puisse aboutir lorsque le préjudice allégué par le requérant ne trouve pas sa cause directe dans la violation de ces règles et servitudes.

Le point b) de l’article L.480-13 ne peut, en effet, trouver à s’appliquer que « si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative » : la cause de cette action reste donc bien l’illégalité du permis de construire.

Or, par principe, un permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers, c’est-à-dire que sa légalité est appréciée exclusivement au regard des prescriptions d’urbanisme qui lui sont opposables et indépendamment donc de toute considération liée, notamment, à une norme ou une servitude de droit privé. L’illégalité d’un permis de construire ne peut donc pas être réputée être la cause directe d’un préjudice résultant de la méconnaissance d’une norme ou d’une servitude de droit privé.

De même, si l’illégalité d’un permis de construire peut résulter d’un simple vice de forme ou de procédure, force est d’admettre que l’on voit mal comment un vice de forme – tels le défaut de motivation d’une prescription l’assortissant et l’absence du nom et du prénom de son auteur – ou un vice de procédure – tels l’absence d’une des pièces requises au dossier de demande et le défaut de consultation d’un service intéressé lors de l’instruction de la demande – pourrait, à lui-seul, être la cause directe d’un préjudice pour les tiers.

A priori et, en toute hypothèse, dans la plus grande majorité des cas, il semble donc que ce n’est que dans le cas où l’illégalité du permis de construire en exécution duquel a été édifiée la construction litigieuse résulte de la méconnaissance d’une règle de fond qui lui était opposable que l’action prévue par le point b) de l’article L.480-13 du code de l’urbanisme pourra prospérer.

Mais à notre sens, la principale interrogation générée par le nouvel l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme procède de à son dernier alinéa précisant que « lorsque l'achèvement des travaux est intervenu avant la publication de la loi nº 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, la prescription antérieure continue à courir selon son rÃ