Une autorisation de travaux ne peut être légalement délivrée pour une construction à édifier sur un terrain compris dans un lotissement non autorisé, à moins que ce lotissement n'ait fait l'objet d'une régularisation ultérieure, sous l'empire des dispositions législatives ou réglementaires intervenues postérieurement. Mais dans l'hypothèse où les textes postérieurs retiennent une définition plus restrictive du lotissement, celle-ci ne saurait rétroactivement régulariser les opérations de divisions ayant constitué un lotissement de fait non autorisé. En revanche, dès lors que le lotissement de fait n'entre plus, à la date à laquelle l'autorisation de travaux contestée a été délivrée, dans le champ d'application des dispositions relatives aux opérations de lotissement soumises à autorisation, des travaux de constructions sur une parcelle incluse dans le périmètre d'un tel lotissement peuvent légalement y être autorisés, sans qu’il n’y ait plus lieu à régularisation.

CE. 18 juin 2007, Association syndicale libre des propriétaires du lotissement Te Maru Ata, req. n°289.336

Voici un arrêt intéressant à quelques jours de l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2007, du nouveau régime des autorisations d’urbanisme, issu principalement de l’ordonnance du 8 décembre 2005 et du décret du 5 janvier 2007 (NB : le dispositif a encore été complété par un décret et un arrêté édictés le 11 septembre dernier…), dont l’un des aspects importants est la modification de la définition et du régime juridique des lotissements.

Dans cette affaire, relevant du Code de l’aménagement de la Polynésie Française, un lotissement de trois terrains avait été constitué sans autorisation et ce, en violation des dispositions alors applicables de l'article D. 141-1 et D.114-12 dudit, lesquels disposaient respectivement que, d’une part, « constituent un lotissement l'opération et le résultat de l'opération ayant pour objet ou ayant eu pour effet la division volontaire d'une ou plusieurs propriétés foncières par ventes ou locations simultanées ou successives consenties en vue de l'habitation » et que, d’autre part, « toute partition de terrain en plus de trois parties est un lotissement ».

Ultérieurement, l’acquéreurs d’un des lots irrégulièrement constitués devait solliciter une autorisation de travaux aux fins de modifier et d’aménager une maison précédemment implantée sur ce lot.

A priori, cette demande d’autorisation de travaux était vouée au rejet puisque l’on sait qu’une autorisation de construire ne peut être régulièrement délivrée dans un lotissement de fait (CE. 9 avril 1986, Ministère de l’urbanisme, req. n°59.677) et qu’à défaut de régularisation préalable de ce lotissement, l’administration est tenue de déclarer inconstructibles les terrains le constituant (CE.30 avril 1982, Sarrat, REDI, 1984, p.54) ; la Cour administrative d’appel de Marseille ayant récemment jugé que ce principe était opposable au demande d’autorisation relative à la finition et l’extension de bâtiment préexistant (CAA. Marseille, 18 mai 2006, Cne de Nice, req. n°02MA02119. Voir notre note du 7 août 2006).

Il reste que si à la date des divisions litigieuses, ces dernières étaient effectivement constitutives d’un lotissement au regard de l’article D.114-2 du Code de l’aménagement de la Polynésie Française, la demande d’autorisation de travaux en cause avait été présentée après que ce dernier eu été modifiée par une délibération du 26 septembre 2002 prévoyant qu'un lotissement s'entendait de « toute partition de terrain en plus de cinq parties sur une période de moins de 10 ans ».

Au regard des ces nouvelles dispositions, les divisions litigieuses en ce qu’elles n’avaient abouti à la constitution que de trois terrains n’étaient alors plus constitutives d’un lotissement soumis à autorisation. C’est pourquoi, confirmant l’analyse faite par la Cour administrative d’appel de Paris, laquelle avait annulé le jugement du Tribunal administratif de Polynésie Française, le Conseil d’Etat devait juger que :

« Considérant qu'une autorisation de travaux ne peut être légalement délivrée pour une construction à édifier sur un terrain compris dans un lotissement non autorisé, à moins que ce lotissement n'ait fait l'objet d'une régularisation ultérieure, sous l'empire des dispositions législatives ou réglementaires intervenues postérieurement ; que, dans l'hypothèse où les textes postérieurs retiennent une définition plus restrictive du lotissement, celle-ci ne saurait rétroactivement régulariser les opérations de divisions ayant constitué un lotissement de fait non autorisé ; qu'en revanche, dès lors que le lotissement de fait n'entre plus, à la date à laquelle l'autorisation de travaux contestée a été délivrée, dans le champ d'application des dispositions relatives aux opérations de lotissement soumises à autorisation, des travaux de constructions sur une parcelle incluse dans le périmètre d'un tel lotissement peuvent légalement y être autorisés ;
Considérant que, pour rejeter l'argumentation présentée en défense par l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIETAIRES DU LOTISSEMENT TE MARU ATA, la cour a relevé, comme le tribunal, que le lotissement dans lequel la parcelle de M. A était incluse, consistant en plus de trois parcelles, n'avait jamais été autorisé, ce qui n'est au demeurant contesté par aucune des parties ; qu'elle a également jugé que, compte tenu de l'évolution sus-rappelée des dispositions du code de l'aménagement de la Polynésie française, ce lotissement, consistant en moins de cinq parcelles, n'entrait plus dans le champ d'application des règles applicables aux lotissements de fait et qu'il ne « constituait plus un lotissement non autorisé pour lequel une régularisation par obtention d'un permis de lotir serait demeurée nécessaire afin que puissent être régulièrement autorisés des travaux de construction sur la parcelle provenant de la division » ; qu'en jugeant ainsi, pour les motifs qui viennent d'être indiqués, elle n'a entaché son arrêt d'aucune erreur de droit ».

La Haute Cour a donc considéré que dès lors que les divisions litigieuses ne constituaient plus un lotissement soumis à autorisation à la date de la demande d’autorisation de modification et d’aménagement de la maison implantée dans celui-ci, la délivrance de cette dernière n’impliquait plus la régularisation préalable de ces divisions, quand bien même avaient-elle été constitutives d’un lotissement à la date de leur réalisation. Et pour cause puisque dès lors qu’une autorisation de régularisation a vocation a être délivrée selon les règles de procédure et de fond alors applicables, et non pas en considération de celles en vigueur à la date des faits litigieux, on voit mal par quelle autorisation aurait-il été possible de régulariser un lotissement de trois terrains sous l’empire d’un dispositif dans lequel seules les partition de terrains en cinq parties sont constitutives d’un lotissement assujetti à autorisation préalable.

Il faut, toutefois, préciser que la régularisation du lotissement en cause par l’entrée en vigueur d’un dispositif plus permissif, car retenant une définition moins restrictive du lotissement, ne vaut que pour ce qui concerne la possibilité d’y construire ultérieurement et, en d’autres termes, l’inopposabilité de l’irrégularité initial de ce lotissement aux autorisations de travaux ultérieures s’y rapportant. En revanche, dans la mesure où elle ne saurait avoir d’effet rétroactif, elle n’ôte rien au fait que les divisions réalisées l’ont été sans autorisation et, par voie de conséquence, ont été constitutives d’une infraction que l’entrée en vigueur de ce nouveau dispositif ne saurait faire rétroactivement disparaître : ces divisions restent donc répréhensibles au regard du droit pénal.

Mais il faut, surtout, souligner que la solution retenue par le Conseil d’Etat dans l’affaire objet de l’arrêt commenté ne vaut que dans le cas de l’entrée en vigueur de dispositions ultérieures plus permissives et non pas, bien entendu, dans le cas d’un dispositif retenant une définition plus restrictive du lotissement.

Il s’ensuit que l’entrée en vigueur du nouveau dispositif issu de la réforme des autorisations d’urbanisme opérée par l’ordonnance du 8 décembre 2005 et du décret du 5 janvier 2007 ne saurait régulariser des lotissements de fait antérieurement constitués puisque s’il assouplit, à de rares égards, le régime juridique applicable aux lotissement, et notamment les possibilités d’y délivrer une autorisation de construire avant l’achèvement complet des travaux d’équipement de celui-ci, il retient en revanche une définition plus restrictive du lotissement.

En effet, là où il résultait de l’ancien article L.315-1 du Code de l’urbanisme qu’un lotissement impliquait la constitution de plus de deux lots destinés à l’implantation de bâtiments, nombre déterminé en tenant compte des exclusions prévues par l’ancien article R.315-1, il ressort des nouveaux articles L.442-1 et L.442-2 du Code de l’urbanisme, dont on précisera qu’ils disposent respectivement que :

« constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments » ;

et :

« un décret en Conseil d'Etat précise, en fonction du nombre de terrains issus de la division, de la création de voies et d'équipements communs et de la localisation de l'opération, les cas dans lesquels la réalisation d'un lotissement doit être précédée d'un permis d'aménager ».

que la constitution d’un seul et unique lot à construire emporte, sous réserve des exclusions prévues par les nouveaux articles R.442-1 et R.442-2 du Code de l’urbanisme, la création d’un lotissement ; ce que confirment les nouveaux articles R.421-19 (a) et R.421-23 (a) dont il résulte que la considération liée au nombre de lots à construire n’a plus d’incidences que pour la détermination de l’autorisation – permis d’aménager ou non-opposition à déclaration d’aménagement – à obtenir à cet effet.

Il s’ensuit que l’entrée en vigueur des nouveaux articles L.442-1 et L.442-2 du Code de l’urbanisme ne pourront pas avoir pour effet de régulariser les lotissements précédemment créés sans l’autorisation de lotir alors requise ; la circonstance que cette autorisation ait vocation à disparaître de l’ordonnancement juridique à compter du 1er octobre 2007 n’ayant évidemment aucune incidence à cet égard.

Mais précisément, dès lors qu’à compter de cette échéance il ne sera plus possible d’obtenir une autorisation de lotir et qu’en toute hypothèse, la nature de l’autorisation de régularisation à obtenir doit être déterminée en considération du régime applicable à cette date et non au regard de celui en vigueur à la date des faits litigieux, le nouveau dispositif pourra, dans certains cas, avoir pour effet d’assouplir les conditions dans lesquelles la régularisation d’un lotissement non autorisé pourra intervenir.

En effet et à titre d’exemple, un lotissement de trois lots destinés à l’implantation de bâtiments constitué avant, le 1er octobre 2007, sans l’autorisation de lotir alors requise pourra être régularisé, s’il n’implique aucun travaux d’équipement et s’il n’est pas sis dans un site classé ou un secteur sauvegardé (art. R.421-19 (a) & R.421-23 (a) ; C.urb), par une simple déclaration d’aménagement.

Mais pour conclure, on précisera qu’a contrario, la nouvelle définition du lotissement issue de l’article L.442 du Code de l’urbanisme ne saurait avoir pour effet de rendre irrégulière au regard de cette définition des divisions foncières qui, à la date de leur réalisation, n’étaient pas constitutives d’un lotissement. En effet, si l’irrégularité d’une division foncière constitutive d’un lotissement est le plus souvent sanctionnée au stade des permis de construire sollicités et/ou délivrés dans ce dernier, il reste que la régularité d’une telle division s’apprécie à la date où elle est réalisée.

Il s’ensuit qu’un permis de construire délivré, après le 1er octobre 2007, sur un terrain issu de la partition en deux parties d’une unité foncière réalisée avant cette échéance sera légal, sans qu’il y est lieu à une quelconque régularisation préalable puisque si, à compter de cette date, une telle division sera constitutive d’un lotissement soumis à déclaration d’aménagement, il reste qu’avant cette échéance, la division d’une unité foncière en deux terrains n’est pas constitutive d’un lotissement et n’implique donc pas l’obtention d’une autorisation de lotir ; étant rappelé que si une telle division exige, en revanche, l’envoi d’un plan de division à la mairie de la commune concernée en application de l’ancien article R.315-54 du Code de l’urbanisme, il a été jugé, à propos du certificat prévu par cet article dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000 dite « SRU », que l’inaccomplissement de cette formalité n’avait aucune incidence sur la légalité du permis de construire portant sur le terrain issu de cette division (CE. 26 avril 1993, Epx Beaucourt, Rec., p.1089).



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Si l'article 13 de la loi du 13 décembre 2000 a abrogé l'article L.111-5 du code de l'urbanisme prévoyant que la constructibilité d'un terrain issu d'une division devait être examinée au regard de la constructibilité résiduelle de l'unité foncière initiale, l'abrogation de cette disposition n'a pas eu pour effet de remettre en cause les règlements des plans d'occupation des sols qui prévoient des règles de constructibilité inspirées de ladite disposition abrogée

CAA. Marseille, 9 octobre 2009, Cédric X., req. 07MA03720

Dans cette affaire, le requérant avait sollicité un permis de construire sur un terrain classé dans une zone du POS au sein de laquelle l’article du règlement applicable disposait que : « 1 - Pour être constructibles, les terrains doivent avoir une superficie de 4 000 m² en secteur NB1 (...). 2 - En cas de détachement d'une propriété bâtie, la surface indiquée à l'article NB5-1 s'applique également à l'unité foncière restant attachée à la construction ».

Mais bien que sa demande portait sur un terrain d’une superficie de 4.000 mètres carrés, sa demande de permis de construire devait néanmoins être rejetée au motif que ce terrain était issu de la division d’unités foncière plus vastes dont la superficie, après ce détachement, était inférieure au seuil fixé par l’article 5 du POS communal.

Le requérant devait toutefois contester ce refus en soutenant que l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000 dite « SRU » ayant abrogé l’ancien article L.111-5 du Code de l’urbanisme – dont on rappellera qu’il disposait que « il ne peut plus être construit sur toute partie détachée d'un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment du coefficient d'occupation du sol en vigueur, a été précédemment utilisée. Lorsqu'une partie est détachée d'un terrain dont les droits de construire n'ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas été utilisés avant la division » – il s’ensuivait que cette abrogation avait nécessairement eu pour effet d’introduire implicitement une règle selon laquelle les possibilités de construction attachées à un terrain issu d’une division foncière devait être exclusivement appréciées en considération de leur superficie et indépendamment donc de toute considération liée aux droits à construire déjà consommés sur l’unité foncière d’origine ; ce qui avait pour effet de rendre illégales les prescriptions d’un règlement local d’urbanisme maintenant des règles équivalentes au principe posé par l’ancien article L.111-5.

Mais ce moyen ainsi que l’ensemble de la requête devait toutefois être rejetée au motif suivant :

« Considérant, en deuxième lieu, que l'article 13 de la loi du 13 décembre 2000 a abrogé l'article L.111-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 75-1328 du 31 décembre 1975 modifiée, laquelle était applicable à la date d'approbation du plan d'occupation des sols de la commune et prévoyait que la constructibilité d'un terrain issu d'une division devait être examinée au regard de la constructibilité résiduelle de l'unité foncière initiale ; que l'abrogation de cette disposition n'a pas eu pour effet de remettre en cause les règlements des plans d'occupation des sols qui prévoient des règles de constructibilité inspirées de ladite disposition abrogée ; qu'ainsi M. Cédric X n'est pas fondé à soutenir que l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 a eu pour effet de rendre illégal l'article NB5 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Meyreuil ».

Même si l’arrêt n’est pas motivé sur ce point, force est toutefois d’admettre que l’on voit mal ce qui pourrait expliquer cette solution si ce n’est l’article L.123-19 du Code de l’urbanisme en ce qu’il dispose : « Les plans d'occupation des sols approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 précitée ont les mêmes effets que les plans locaux d'urbanisme. Ils sont soumis au régime juridique des plans locaux d'urbanisme défini par les articles L. 123-1-1 à L. 123-18. Les dispositions de l'article L. 123-1, dans leur rédaction antérieure à cette loi, leur demeurent applicables ». C’est d’ailleurs ce dispositif qui avait amené la Cour administrative d’appel de Versailles a adopté la même solution sur ce point (CAA. Versailles, formation plénière, 14 mars 2008, Sté 3A Investissement, req. n°06VE00659).

Cette analyse n’est cependant pas totalement satisfaisante ou, à tout le moins, génère de très nombreuses interrogations.

Force est en effet de s’interroger sur la légalité de prescriptions édictant des règles équivalentes à l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme mais adoptés postérieurement à son abrogation puisque la Cour a souligné que ce dernier était en vigueur au moment où avait été adopté l’article 5 du POS en cause.

A priori, la légalité de ces dispositions ne seraient pas contestables dans la mesure où, d’une part, elles n’apparaissent pas excéder l’habilitation conférer aux règlements d’urbanisme locaux par les articles L.123-1 et R.123-9 du Code de l’urbanisme et où, d’autre part, l’abrogation de l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme ne s’est pas accompagnée de l’introduction d’un règle expresse et générale selon laquelle les droits à construire attachés aux terrains issus d’une division foncière doivent être établis indépendamment de ceux déjà consommés sur leur unité foncière d’origine.

Il reste que l’article 18 de la loi du 2 juillet 2003 dite « Urbanisme & Habitat » a ultérieurement introduit un nouvel article L.123-1-1au Code de l’urbanisme – et disposant que « dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d'occupation des sols, le plan local d'urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés » – qu’il est difficile de comprendre autrement que comme signifiant que les PLU ne peuvent régir spécifiquement la constructibilité des terrains issus d’une division foncière que s’agissant du coefficient d’occupation des sols.

Mais comment comprendre alors le nouvel article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme – issu du décret du 5 janvier 2007 – lequel dispose que « dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose » alors qu’à suivre l’article L.123-1-1 précité, une telle faculté n’est permise que s’agissant du coefficient d’occupation des sols.

Certes dans la mesure où il intervient à la suite de l’article R.123-10 du Code de l’urbanisme relatif à la définition et aux modalités d’application du coefficient d’occupation des sols, il pourrait être compris que l’article R.123-10 ne vise que les règles s’y rapportant.

Il reste que, d’une part, l’article précité vise l’ensemble « (d) es règles édictées par le plan local d'urbanisme » et que, d’autre part et plus spécifiquement, c’est très certainement pour ce qui concerne le coefficient d’occupation des sols que l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme est le moins abouti puisque si les PLU peuvent utilement s’opposer au principe posé par cet article à l’égard des permis de construire valant division dans la mesure où le plan de division dorénavant imposé de façon systématique par l’article R.431-24 n’a plus pour objet de ventiler la SHON constructible, il leur sera plus difficile de le faire à l’égard des lotissements dès lors que l’article R.442-9 du Code de l’urbanisme précise que « lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée ne peut être supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de lotir. Elle peut être répartie librement entre les différents lots, sans tenir compte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie de chaque lot ».

Force est donc de considérer que l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme induit que les PLU peuvent édicter des règles spécifiques s’agissant de la constructibilité des terrains issus d’une division foncière. Il reste que l’examen des travaux préparatoires à la réforme des autorisations d’urbanisme révèle que cet article est destinée à résoudre les divergences de la jurisprudence sur cette question mais n’a pas vocation formellement à définir les règles que peuvent édicter les PLU à cet égard alors, rappelons-le, qu’une telle possibilité se limiterait, rappelons-le, au seul coefficient d’occupation des sols aux termes de l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanisme, lequel n’a pas été modifié par cette réforme. Et au surplus, force est de préciser que si l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme a pour objectif de trancher définitivement la question de l’application des prescriptions des règlements locaux d’urbanisme aux opérations impliquant une division foncière, il reste que la solution ainsi retenue est quasi-identique à celle mise en œuvre par la jurisprudence récente et selon laquelle, par principe, les prescriptions de ces règlements s’appliquent à l’échelle de l’unité foncière et non pas à l’échelon des terrains à constituer dans le cadre d’une division foncière ; sauf à ce qu’il prévoit expressément le contraire (CAA. Marseille, 2 juin 2005, Préfet de la Corse du Sud, req. n°03MA00163 ; CAA. Paris, 31 décembre 2004, Cne de Sceaux, req. n°01PA00560).

Il incombera donc à la jurisprudence à venir de trancher cette délicate question. Il reste qu’à s’en tenir à l’arrêt commenté, il semble falloir considérer qu’il résulte des dispositions combinées de l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000, de article L.123-1-1 et de l’article R.123-10 du Code de l’urbanisme que les prescriptions de règlements locaux d’urbanisme introduisant des règles équivalentes à celles posées par l’article L.111-5 :

- avant l’entrée en vigueur de l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000 et, peut être, avant l’entrée en vigueur de l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanise sont légales ;

- après l’entrée en vigueur de l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanisme ne seraient légales qu’à conditions de considérer que ce dernier n’a pas entendu limiter la possibilité de définir des règles spécifiques aux terrains issus d’une division foncière pour le seul coefficient d’occupation des sols mais vise uniquement à encadrer cette possibilité et à en préciser les modalités d’application…

La question posée par l’arrêté commenté renvoie donc à celle de l’utilité de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme au regard des dispositions législatives de l’article L.123-10-1 du Code de l’urbanisme puisque si le principe posé par le premier n’est pas sans intérêt s’agissant des règles relatives à l’implantation des constructions, c’est principalement pour résoudre les difficultés liées à la détermination des droits à construire attachés aux terrains issus d’une division foncière et aux contraintes s’en suivant pour les lotisseurs et les constructeurs qu’il a été voulu…

Mais quoi qu’il en soit, la Cour administrative d’appel de Marseille a donc par voie de conséquence validé le motif de refus opposé par le Maire à la demande de permis de construire au motif suivant :

« Considérant qu'aux termes de l'article NB5 du règlement du plan d'occupation des sols : 1 - Pour être constructibles, les terrains doivent avoir une superficie de 4 000 m² en secteur NB1 (...). 2 - En cas de détachement d'une propriété bâtie, la surface indiquée à l'article NB5-1 s'applique également à l'unité foncière restant attachée à la construction ; que s'il est constant que la demande de permis de construire présentée par M. Cédric X porte sur un terrain d'une surface de 4 000 m² situé en secteur NB1 du plan d'occupation des sols de Meyreuil, le permis sollicité porte sur une parcelle provenant de la division de deux propriétés dont les superficies, à l'issue du détachement ainsi opéré ne sont plus que de 1 357 m² et 2 675 m² ; que ces superficies étant inférieures à la superficie de 4 000 m² fixée par l'article NB5 du règlement du plan d'occupation des sols cité ci-dessus, c'est à bon droit que le maire de la commune de Meyreuil a refusé de délivrer un permis de construire à M. Cédric X ».

A cet égard, l’arrêt commenté peut ici encore être rapproché d’un autre arrêt par laquelle la Cour administrative d’appel de Versailles a jugé que :

« Considérant qu'il résulte de l'article UE5 précité que chaque terrain issu d'une division foncière doit avoir une surface constructible de 1 200 m2 et 15 m de façade ; que, par suite, la commune d'Orgerus est fondée à soutenir que, pour l'application de ces dispositions, seule pouvait être prise en compte la partie du lot n° 2 qui était située dans la zone UE, à l'exclusion de la partie de cette même parcelle qui était comprise dans la zone NC ; qu'il est constant, en l'espèce, que le lot n° 2, issu de la division du terrain dont le lot n° 1 fait l'objet du certificat d'urbanisme litigieux, ne comporte qu'une superficie de 350 m2 située en zone UE, le surplus de la surface étant classé en zone NC, et qu'elle comporte déjà une construction préexistante ; qu'il s'ensuit que cette division, qui n'a pas laissé au terrain sur lequel cette construction a été édifiée une surface constructible suffisante, n'a pas respecté les dispositions de l'article UE5 ; que, par suite, le lot n° 1 issu de la division est inconstructible, alors même qu'il n'est pas contesté qu'il comporte une superficie supérieure à 1 200 m2 et plus de 15 m de façade ; que le maire était, dès lors, tenu de délivrer un certificat d'urbanisme négatif ; que la commune d'Orgerus est, dans ces conditions, fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a prononcé l'annulation du certificat d'urbanisme négatif délivré à la SCI du Moutier » (CAA Versailles, 28 déc. 2006, n° 05VE01622, Cne Orgerus ; notre note Construction - Urbanisme n° 3, Mars 2007, comm. 63).

A ce titre, l’arrêt commenté nous semble donc à classer parmi la jurisprudence permettant de dégager la règle de principe selon laquelle pour être légal un permis de construire ne doit pas seulement autoriser un projet conforme aux prescriptions d’urbanisme, son exécution ne doit pas avoir pour effet de rendre des immeubles existants non conformes à ces mêmes prescriptions.

 
Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

HUITDECISIONS SIGNALEES CE MOIS-CI.

INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES :

CE. 3 SEPTEMBRE 2009, CNE DE CANET-EN-ROUSSILLON, REQ. N°306.298
« Considérant qu'aux termes de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme : Les documents et décisions relatifs à la vocation des zones ou à l'occupation et à l'utilisation des sols préservent les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral, et les milieux nécessaires au maintien des équilibres écologiques. Un décret fixe la liste des espaces et milieux à préserver (...) ; qu'aux termes de l'article R. 146-1 du même code, dans sa rédaction applicable à l'espèce : En application du premier alinéa de l'article L. 146-6, sont préservés, dès lors qu'ils constituent un site ou un paysage remarquable ou caractéristique du patrimoine naturel et culturel du littoral, sont nécessaires au maintien des équilibres biologiques ou présentent un intérêt écologique : (...) e) Les marais, les vasières, les tourbières, les plans d'eau, les zones humides et milieux temporairement immergés ; f) Les milieux abritant des concentrations naturelles d'espèces animales ou végétales telles que les herbiers, les frayères, les nourriceries et les gisements naturels de coquillages vivants ; les espaces délimités pour conserver les espèces en application de l'article 4 de la loi n° 76-629 du 10 juillet 1976 et les zones de repos, de nidification et de gagnage de l'avifaune désignée par la directive européenne n° 79-409 du 2 avril 1979 concernant la conservation des oiseaux sauvages (...) ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que c'est sans commettre ni erreur matérielle ni dénaturation des faits que la cour administrative d'appel de Marseille a relevé que le terrain d'assiette du permis de construire délivré le 28 janvier 2000 à M. par le maire de Canet-en-Roussillon, était inclus dans le périmètre de la zone naturelle d'intérêt écologique, faunistique et floristique (ZNIEFF) de l'étang de Canet-Saint-Nazaire ainsi que dans la ZNIEFF de la zone humide d'Al Cagarell, que ces deux zones ont par la suite fait l'objet d'une inscription aux sites Natura 2000, que ces zones présentent un intérêt écologique particulier du fait de la richesse du faciès de végétation et de l'avifaune qui comprend vingt et une espèces nicheuses, que le terrain litigieux n'est entouré d'aucune construction et que, s'il est situé à proximité d'un secteur urbanisé, il en est séparé par une avenue ; que, si la cour a pris en compte l'intégration du terrain dans les deux zones naturelles d'intérêt écologique, faunistique et floristique et son inscription aux sites Natura 2000, elle a fondé son appréciation, ainsi qu'il ressort de la motivation de l'arrêt, sur l'intérêt écologique de la zone et ses caractéristiques propres au regard des critères définissant les espaces remarquables, pour en déduire que le terrain litigieux était inclus dans des zones qui constituent des espaces remarquables devant bénéficier de la protection prévue par les dispositions précitées de l'article L. 146-6 ; qu'il s'ensuit que la COMMUNE DE CANET-EN-ROUSSILLON et M. ne sont fondés à soutenir, ni que la cour aurait commis une erreur de droit en déduisant, sans prendre en considération les caractéristiques propres du terrain, la qualification d'espace remarquable au sens de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme, de la seule inclusion du terrain d'assiette dans des ZNIEFF ou de son inscription aux sites Natura 2000, ni qu'elle aurait inexactement qualifié les faits en jugeant que le terrain d'assiette du projet devait être regardé comme un espace remarquable au sens de ce même article »

CAA. 30 JUILLET 2009, 30 JUILLET 2009, VINCENT X., REQ. N°08BX02280
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet de M. X porte sur une grange existante, d'une surface hors oeuvre nette de 86,55 m², et vise à porter cette surface à 130 m², à remplacer les parois en bois qui constituent les façades de ce bâtiment par des murs en parpaing, à refaire la charpente en installant des fermettes, à créer deux grandes ouvertures sur la façade sud, et à installer deux portes-fenêtres sur chacune des façades est et ouest ; que si, contrairement à ce que soutient la commune et à ce qu'a estimé le tribunal administratif, il ne résulte pas des dispositions de l'article NC1 précité que la possibilité d'agrandir les bâtiments existants à concurrence de 50 % de leur surface de plancher hors oeuvre nette soit limitée aux cas dans lesquels ces bâtiments sont destinés à être reconstruits après sinistre, le projet de M. X ne se borne pas à un simple agrandissement d'un bâtiment existant mais, comme l'a relevé le maire dans la motivation de la décision attaquée, doit être regardé, en raison de l'ampleur des changements apportés au bâtiment existant, comme constituant une construction nouvelle ; qu'une telle construction ne peut être autorisée, en vertu des dispositions précitées du règlement du plan d'occupation des sols applicables à la zone NC, que si elle est directement liée et nécessaire à l'activité et à l'exploitation agricole, ou à l'exploitation sylvicole ou à la protection de la forêt ; que la seule circonstance que M. X possède, ainsi qu'il l'indique dans sa requête, des petites propriétés sylvicoles , et qu'il se soit déclaré comme apiculteur, d'ailleurs postérieurement au refus de permis litigieux, ne saurait être regardée comme suffisant à établir que le bâtiment dont la construction est envisagée est nécessaire à une exploitation agricole ou sylvicole au sens des dispositions de l'article NC1 précité du règlement du plan d'occupation des sols ; que, par suite, le maire de Sainte-Eulalie-en-Born a pu légalement, en application desdites dispositions, refuser le permis de construire sollicité par M. X dans sa demande déposée le 27 juillet 2006 »

CE.24 JUILLET 2009, THIERRY B., REQ. N°249.681
« Considérant en premier lieu qu'il ressort des pièces du dossier que les dispositions des articles ND 1 et ND 2 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Noyant-la-Gravoyère, dans leur rédaction en vigueur lors de la délivrance du certificat d'urbanisme contesté, rendaient inconstructible la zone ND à l'exception, pour le secteur NDd notamment, dans lequel étaient classés les terrains des requérants, de l'extension des habitations existantes, de l'extension mesurée des constructions existantes et des constructions à caractère social ainsi que des équipements sportifs et touristiques ; que, compte tenu de son importance, la réalisation d'un bâtiment de 268 m², distinct du bâtiment existant et destiné à servir de dortoir à 18 pensionnaires, ne saurait être regardé comme une extension mesurée d'une construction existante ; que le bâtiment initial, affecté à un usage d'enseignement, ne saurait davantage être regardé comme un immeuble à usage d'habitation ou comme une construction à caractère social, au sens des dispositions applicables du règlement du plan d'occupation des sols ; que, par suite, le maire de la commune de Noyant-la-Gravoyère, a pu légalement décider que les dispositions applicables à la zone ND faisaient obstacle à la réalisation du projet qui lui était soumis »


ZAC :

CE. 3 SEPTEMBRE 2009, SELA, REQ. N° 309.162
« Considérant qu'il résulte des termes mêmes des dispositions précitées que le dossier de création d'une zone d'aménagement concerté doit comporter, soit dans le rapport de présentation, soit dans l'une de ses autres pièces, une description de l'état du site et de son environnement, dont le caractère suffisant est apprécié souverainement par le juge du fond ; que cet environnement peut comprendre, notamment, les autres opérations d'urbanisme en cours ou en projet dans l'environnement du site ;
Considérant, qu'après avoir relevé, sans dénaturation, que ne figuraient, ni dans le rapport de présentation du projet de création de la zone d'aménagement concerté dénommée Nouvelle ZAC d'habitation du Faubourg-Saint-Georges approuvée par délibération du 14 octobre 2003 du conseil municipal de Nort-sur-Erdre (Loire-Atlantique), ni dans l'étude d'impact accompagnant ce rapport, les mentions, d'une part, de la création de la zone d'aménagement concertée dénommée ZAC de la Pancarte décidée antérieurement par délibération du 22 mai 2000 du conseil municipal, implantée à proximité du projet et destinée notamment à accueillir un supermarché d'une surface de vente de 2 079 m², un commerce de vêtements d'une surface de vente de 999 m² ainsi qu'une station de distribution de carburants de 259 m², d'autre part, du dépôt d'un permis de lotir en vue de la création d'un lotissement à usage d'habitation au lieudit La Varenne situé du côté opposé de la voie principale d'accès du projet, la cour administrative d'appel de Nantes n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant, par un arrêt suffisamment motivé, que l'omission de ces mentions avait, eu égard à la nature et à l'importance de ces opérations, sur lesquelles elle a porté une appréciation souveraine, constitué une irrégularité dans la description de l'état du site et de son environnement et que la délibération du 14 octobre 2003 était dès lors intervenue au terme d'une procédure irrégulière ; que la COMMUNE DE NORT-SUR-ERDRE et la SOCIETE D'EQUIPEMENT DE LOIRE-ATLANTIQUE ne sont, dès lors, pas fondées à demander l'annulation de l'arrêt attaqué »


DROIT DE PREMPTION :

CAA. DOUAI, 2 JUILLET 2009, CNE DE CARVIN, REQ. N°08DA01140
« Considérant, en troisième lieu, que les dispositions précitées de l'article L. 300-1 permettent à une commune d'exercer le droit de préemption urbain sur un immeuble en raison d'une opération d'aménagement, que le bien préempté soit situé dans la zone dans laquelle cette opération est menée ou en dehors de celle-ci, à la condition que l'acquisition de ce bien s'inscrive dans le cadre d'une politique locale de l'habitat ; que la seule circonstance que le bien préempté se situerait à proximité de la zone 2AU dite lampe du sud ayant fait l'objet d'un plan d'aménagement, ne dispensait pas la commune de justifier de ce que la préemption litigieuse poursuivait un objet conforme aux prévisions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme »

AUTORISATIONS D’URBANISME :

CAA. BORDEAUX, 30 JUILLET 2009, CNE DE SAINT-PIERRE, REQ. N°07BX02077
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la construction envisagée comprend seize logements et deux locaux professionnels, ces derniers représentant une surface hors oeuvre nette de 229,48 m² ; qu'ainsi, 18 m² au moins devaient, en application des dispositions précitées, être aménagés pour permettre un stationnement aisément accessible des deux-roues ; que la surface du local prévu à cet effet, mentionné sur les plans produits à l'appui de la demande de permis de construire, est de 13,65 m² ; que le dossier de demande de permis de construire ne fait apparaître aucun autre emplacement destiné aux deux-roues que celui constitué par ce local ; que le permis délivré ne contient aucune prescription de nature à remédier à l'insuffisance du projet sur ce point ; qu'enfin, dès lors qu'il ne ressort pas des énonciations du permis que le maire de SAINT-PIERRE ait entendu accorder une dérogation au pétitionnaire, le moyen tiré de ce que le permis aurait pu être délivré au titre des adaptations mineures ne peut être accueilli ; qu'il résulte de ce qui précède que c'est à juste titre que le tribunal administratif a retenu le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article U1-12.4 précité du règlement du plan local d'urbanisme pour annuler le permis en lit »


CONTENTIEUX :

CAA. BORDEAUX, 30 JUILLET 2009, ASSOCIATION GAVROCHE, REQ. N°07BX01359
« Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-1-1 introduit dans le code de l'urbanisme par l'article 14 de la loi du 13 juillet 2006 : Une association n'est recevable à agir contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l'association en préfecture est intervenu antérieurement à l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ; que ces dispositions sont entrées en vigueur, dans les conditions de droit commun, le lendemain de la publication de cette loi au Journal officiel de la République française, soit le 17 juillet 2006 ; qu'une disposition nouvelle qui affecte la substance du droit de former un recours pour excès de pouvoir contre une décision administrative est, en l'absence de dispositions expresses contraires, applicable aux recours formés contre les décisions intervenues après son entrée en vigueur, alors même que ces dernières statuent sur des demandes présentées antérieurement à cette entrée en vigueur ;
Considérant que le maire de la commune de La Teste-de-Buch a délivré le 23 juin 2006 à la société Groupe Patrice Pichet l'autorisation de lotir attaquée ; que les dispositions précitées de l'article L. 600-1-1 introduit dans le code de l'urbanisme par l'article 14 de la loi du 13 juillet 2006 n'étaient pas applicables au recours pour excès de pouvoir dirigé contre cette décision intervenue antérieurement à leur entrée en vigueur ; que, par suite, c'est à tort que le Tribunal administratif de Bordeaux a rejeté comme irrecevable la demande d'annulation de l'autorisation de lotir en date du 23 juin 2006 au motif que l'ASSOCIATION GAVROCHE, qui, au regard de son objet social, a un intérêt donnant qualité à agir contre l'arrêté attaqué, n'avait pas déposé ses statuts en préfecture le 9 février 2006, date d'affichage en mairie de la demande d'autorisation de lotir ; que la recevabilité de la demande de l'ASSOCIATION GAVROCHE devant le Tribunal administratif de Bordeaux n'était, avant l'intervention de l'article 14 de la loi du 13 juillet 2006, pas subordonnée à la justification de la déclaration de ses statuts en préfecture »

CAA. NANCY, 2 JUILLET 2009, ASSOCIATION PARE-BRISE, REQ. N°08NC00126
« Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : Lorsqu'elle constate que seule une partie d'un projet de construction ou d'aménagement ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation. (...) ; que l'éolienne n° 3 est un ouvrage distinct des deux autres éoliennes dont la construction a été autorisée par le permis de construire contesté ; que les dispositions de ce permis applicables à ladite éolienne sont, dans cette mesure, divisibles des autres dispositions de ce même permis ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin d'ordonner la production de l'avis émis par la direction départementale des affaires sanitaires et sociales des Vosges, qui figure au dossier de première instance, M. X et l'ASSOCIATION PARE-BRISE sont seulement fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Nancy a rejeté leurs demandes tendant à l'annulation du permis de construire accordé le 4 mai 2006 par le préfet des Vosges à la SARL Vosges Eole , en tant qu'il porte sur l'éolienne n°3 et, dans cette mesure, à en demander l'annulation »

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

Avant la rentrée, c’est notre « veille jurisprudentielle » qui fait son grand retour après plus de trois mois d’absence… Compte tenu du retard à rattraper, je me contenterai le plus souvent pour ce retour de citer le(s) considérant(s) des arrêts relevés.
J’en profite également pour préciser que la finalité première de ces « veilles » n’est pas de signaler les grands arrêts rendus en la matière (NB : ils ne sont donc pas tous systématiquement mentionnés) mais tout au contraire de constituer une base de données composée d’arrêts souvent de moindre importance mais néanmoins utile à la pratique. Et bien entendu je reste « preneur » des jugements de TA que vous voudrez bien me communiquer.


INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES :

CAA. Nancy, 5 août 2010, Ministère de l’écologie, req. n°09NC01395
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet autorisé par le permis de construire du 14 mai 2008 consiste en l'édification d'une maison d'habitation d'une surface hors oeuvre nette de 134 m², comportant deux niveaux, dont un niveau en sous-sol, surmontée par une toiture-terrasse végétale, se présentant sous la forme d'un parallélépipède d'une longueur de 26 mètres et d'une largeur de 4,65 mètres ; que, compte tenu de ces caractéristiques architecturales très atypiques, ce projet est en totale rupture avec le bâti environnant, constitué essentiellement de maisons d'habitation de style traditionnel ; que, dans ces conditions, le maire de Heiligenberg a commis une erreur manifeste d'appréciation, au regard des dispositions précitées de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme, en autorisant la construction litigieuse »

CAA. Nancy, 5 août 2010, M. André B, req. n°09NC01763
« Considérant, en cinquième lieu, qu'aux termes de l'article UB 3, intitulé Conditions de desserte des terrains par les voies publiques ou privées et d'accès aux voies ouvertes au public , du plan local d'urbanisme de la commune de Woippy, dans sa rédaction, issue de la révision simplifiée du 9 février 2006, en vigueur à la date de l'arrêté du 15 juin 2006 attaqué : 1. Voirie. (...) Les voies nouvelles en impasse ouvertes à la circulation automobile doivent être aménagées dans leur partie terminale de façon à permettre aux véhicules de service de faire demi-tour. Elles ne doivent pas dépasser 50 mètres de longueur (...) ; que les requérants ne peuvent utilement soutenir que la voie de desserte interne du terrain d'assiette des constructions autorisées par le permis de construire en litige ne respecte pas les prescriptions des dispositions précitées, dès lors que celles-ci ne s'appliquent qu'aux voies d'accès au terrain de la construction et non aux voies situées à l'intérieur de ce terrain »

CE. 19 juillet 2010, Assoc « Quartier du Haut de Choiseul », req. n°328.687
« Considérant qu'il est énoncé à l'article 5 de la Charte de l'environnement à laquelle le Préambule de la Constitution fait référence en vertu de la loi constitutionnelle du 1er mars 2005 que : Lorsque la réalisation d'un dommage, bien qu'incertaine en l'état des connaissances scientifiques, pourrait affecter de manière grave et irréversible l'environnement, les autorités publiques veillent, par application du principe de précaution et dans leurs domaines d'attributions, à la mise en oeuvre de procédures d'évaluation des risques et à l'adoption de mesures provisoires et proportionnées afin de parer à la réalisation du dommage ; que ces dernières dispositions qui n'appellent pas de dispositions législatives ou réglementaires en précisant les modalités de mise en oeuvre s'imposent aux pouvoirs publics et aux autorités administratives dans leurs domaines de compétence respectifs ; que, dès lors, en estimant que le principe de précaution tel qu'il est énoncé à l'article 5 de la Charte de l'environnement ne peut être pris en compte par l'autorité administrative lorsqu'elle se prononce sur l'octroi d'une autorisation délivrée en application de la législation sur l'urbanisme, le tribunal administratif d'Orléans a commis une erreur de droit ; que l'ASSOCIATION DU QUARTIER LES HAUTS DE CHOISEUL est, dès lors, fondée à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque » (Mais bon, on l'avait deviné depuis le 16 juin précédent...)

CAA. Marseille, 2 juillet 2010, Alain A., req. n°05MA03347
« Considérant, en deuxième lieu, qu'ainsi qu'il vient d'être évoqué, le territoire de la commune de Beausoleil est prolongé au sud, sans solution de continuité, par celui de la principauté de Monaco où domine une architecture d'immeubles de grande hauteur et de tours ; qu'eu égard à cette particularité géographique, les auteurs du plan d'occupation des sols de Beausoleil, à qui il appartient de définir sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir les orientations et les choix d'aménagement de l'espace urbain, peuvent décider, sans erreur de droit et sans méconnaitre les dispositions de l'article L.123-1 du code de l'urbanisme relatif au champ d'application communal des plans locaux d'urbanisme, d'options et de dispositifs réglementaires adaptés aux particularités nées de la seule situation géographique de la commune, en tenant compte le cas échéant comme en l'espèce des spécificités de l'urbanisation d'un territoire voisin faisant partie d'un état étranger »

CAA. Versailles, 10 juin 2010, Cne de Suresnes, req. n°08VE03991
« Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article UD 7 du règlement du plan d'occupation des sols de la ville de Suresnes relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : (...) 7.2.1 - Pour les unités foncières dont la largeur de façade est inférieure ou égale à 20 mètres, les constructions peuvent s'implanter : Soit sur les limites séparatives (limites latérales et fonds de parcelle) si la façade sur la limite est aveugle ou ne comporte que des jours de souffrance. Soit en retrait de ces limites et conformément aux prescriptions de l'article 7.1 (...) ; que sont considérées comme façades au sens dudit règlement, selon son annexe 1, les parties de construction comportant des vues (telles que définies par l'article 677 du code civil) intégrées à des toitures ;
Considérant que, par un arrêté du 26 octobre 2006, le maire de Suresnes a, notamment, autorisé Mme Hillairet-Sarrola à réaliser une extension d'une maison individuelle située sur un terrain sis 71, rue Paul Bert ; qu'il ressort des pièces du dossier que le projet d'extension litigieux prévoit la réalisation, au 1er étage, d'une terrasse donnant sur le fonds voisin appartenant à M. A ; qu'il sera accessible par une porte-fenêtre vitrée depuis le bureau mezzanine envisagé au même niveau ainsi que depuis une des chambres du bâtiment principal ; que l'extension projetée, dont la terrasse constitue un élément de construction indissociable, doit être implantée sur les limites séparatives latérales de la parcelle de Mme Hillairet-Sarrola ; que cette terrasse comporte des vues sur la parcelle de M. A et constitue une façade au sens de l'annexe 1 audit règlement du plan d'occupation des sols ; que l'extension dont s'agit méconnaît donc les dispositions précitées du paragraphe 7.2.1 de l'article UD 7 ; que la COMMUNE DE SURESNES n'est, par suite, pas fondée à soutenir que c'est à tort que le Tribunal administratif de Versailles a, par le jugement attaqué, annulé l'arrêté de son maire du 26 octobre 2006 en tant qu'il autorisait ladite extension »  


PLU/POS :

CE. 18 juin 2010, Ville de Paris, req. n°326.708
« Considérant que si, eu égard à l'objet de ces dispositions, le règlement du plan local d'urbanisme ou, à défaut, les documents graphiques, doivent fixer des règles précises d'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques et aux limites séparatives, ces règles ne doivent pas nécessairement se traduire par un rapport quantitatif ; qu'ainsi, après avoir estimé à bon droit que les règles d'implantation par rapport aux voies, emprises publiques et limites séparatives ne peuvent demeurer abstraites, la cour administrative d'appel de Paris a commis une erreur de droit en jugeant que ces règles doivent, quelles que soient les circonstances locales, déterminer entre ces voies, emprises et limites et les constructions un rapport dont le respect puisse être concrètement apprécié et en annulant pour ce motif les règlements des zones UV et N du plan local d'urbanisme ; que dès lors, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens des pourvois, les articles 1er et 2 des arrêts attaqués doivent être annulés ;
Considérant, en troisième lieu, que le règlement de la zone UV du plan local d'urbanisme prévoit, en son article UV6, que l'implantation de toute construction (...) doit permettre sa bonne insertion dans le paysage environnant ; que l'article UV7 permet de refuser l'implantation d'une construction en limite séparative si elle a pour effet de porter gravement atteinte aux conditions d'habitabilité d'un immeuble voisin ou à l'aspect du paysage urbain et prévoit que l'implantation de toute construction doit permettre son insertion harmonieuse dans le paysage environnant ; que les articles N6 et N7 du règlement de la zone N prévoient que l'implantation des constructions (...) doit respecter le milieu naturel et permettre leur insertion harmonieuse dans le site ; que ces dispositions, qui ne fixent aucune règle précise et se bornent à évoquer des objectifs généraux à atteindre, méconnaissent les dispositions des articles L. 123-1 et R. 123-9 du code de l'urbanisme ; que, cependant, cette illégalité n'entache que les articles UV6, UV7, N6 et N7, qui sont divisibles des autres dispositions du règlement ».

CE. 26 mai 2010, Manuel A, req. n°320.780
« Considérant que la délimitation, dans les documents graphiques d'un plan local d'urbanisme, au titre des orientations d'aménagement, d'une zone verte au sein d'une zone à urbaniser, qui ne peut être assimilée ni à la définition, en application de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, d'une zone naturelle à protéger, ni à la fixation d'un emplacement réservé aux espaces verts en application du 8° du même article de ce code, ni au classement en espace boisé, au sens de l'article L. 130-1 précité du même code, ne suffit pas, par elle-même, à conférer à cette zone un caractère inconstructible »


EMPLACEMENTS RESERVES :

CAA. Lyon, 29 juin 2010, Monique A., req. n°08LY02349« Considérant, enfin, toutefois, qu'il ressort des pièces du dossier que la réalisation de places de stationnement sur le terrain des requérantes conduira à la destruction d'un mur de clôture coûteux, qui a été construit récemment par ces dernières, avec l'aide de la commune de Goncelin elle-même, laquelle a notamment participé au coût des travaux ; que cette commune n'indique pas pour quelles raisons un projet de stationnement public, qui n'aurait pu être envisagé avant la réalisation des travaux de construction du mur, serait désormais justifié sur ledit terrain ; qu'en revanche, Mmes A produisent un plan annoté, complété par des photographies, qui fait apparaître qu'aucune pénurie de stationnement n'existe dans le secteur ; que, dans les circonstances particulières de l'espèce, en instituant l'emplacement réservé n° 15 litigieux, le conseil municipal a entaché sa décision d'une erreur manifeste d'appréciation »


DROIT DE PREEMPTION :

CE. 16 juillet 2010, SCI Lacha, req. n°325.236« Considérant, en premier lieu, qu'en jugeant que la commune de Briançon justifiait d'un objectif d'intérêt général permettant de fonder légalement la préemption litigieuse, décidée en vue de la rétrocession du bien préempté à une entreprise, en se donnant comme but de permettre à cette entreprise de développer son activité, alors même que celle-ci n'était pas déterminante pour le maintien du niveau de l'activité salariée dans la commune, et après avoir relevé que l'augmentation de l'activité de la société dépendait notamment de la possibilité d'étendre ses installations, la cour administrative d'appel de Marseille n'a pas commis d'erreur de droit ni d'erreur de qualification juridique ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'il résulte de ce qui a été dit ci-dessus que la cour n'a pas commis d'erreur de droit, entaché son arrêt d'une insuffisance de motivation ni dénaturé les pièces du dossier en ne prenant pas en compte, pour apprécier si la décision litigieuse était justifiée par un intérêt général suffisant, l'existence d'un projet de l'acquéreur évincé pouvant également concourir au maintien, à l'extension ou à l'accueil des activités économiques ».

CE. 7 juillet 2010, Cne de Chateaudouble, req. n°331.412
« Considérant que si l'article L. 213-2-1 du code de l'urbanisme permet au titulaire du droit de préemption, lorsqu'une opération d'aménagement le justifie, d'exercer son droit de préemption urbain sur la fraction de l'unité foncière mise en vente qui est comprise dans une zone soumise à ce droit, et précise qu'en ce cas le propriétaire peut exiger du titulaire du droit de préemption qu'il se porte acquéreur de l'ensemble de l'unité foncière, il n'autorise pas le titulaire du droit de préemption à préempter ceux des éléments d'une unité foncière qui sont situés dans une zone où le droit de préemption ne peut pas s'exercer ; qu'il est constant qu'une des parcelles faisant l'objet de la décision de préemption du 6 juin 2003 est située en zone NC dans laquelle le droit de préemption de la commune ne peut pas s'exercer ; qu'une décision de préemption, qui porte sur une unité foncière unique, présente un caractère indivisible, nonobstant les possibilités de préemption partielle ouvertes par l'article L. 213-2-1 du code de l'urbanisme dans des conditions strictement définies »

CAA. Lyon, 22 juin 2010, Guy A., req. n°09LY00361
« Considérant qu'il résulte de ces dispositions que la sauvegarde ou la mise en valeur des espaces naturels n'est pas au nombre des objets en vue desquels le droit de préemption peut être mis en oeuvre ; qu'il ressort des pièces du dossier que la préemption litigieuse a été exercée dans le but de louer à un agriculteur le terrain qui a fait l'objet de cette préemption, en vue de mettre en valeur le plateau de la Novaz, en lui conservant son environnement naturel ; que, par suite, en décidant, par la délibération attaquée, de préempter pour ce motif le terrain que M. A souhaitait acquérir, la commune du Planay a méconnu le champ d'application de la loi ; qu'il s'ensuit que, sans qu'il soit besoin d'examiner les moyens de la requête, M. A est fondé à soutenir que cette délibération est entachée d'illégalité »


LOTISSEMENT & DIVISIONS FONCIERES :

CAA. Nantes, 4 mai 2010, Cne de Belz, req. n°09NT01343
Possibilité de régulariser une autorisation de lotir frappée de recours par un permis d’aménager modificatif.


TRAVAUX SUR EXISTANT :

CE. 23 juillet 2010, Patrick B., req. n°325.724
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 20 juillet 1994 entre le requérant et la société Megève Chimie et de l'attestation produite devant le tribunal, que le niveau R+1 consistait à l'origine en une dépendance des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée ; que si une partie du niveau R+1 a été utilisée comme bureaux depuis 1999, les travaux faisant l'objet de la déclaration consistent en l'ouverture de cinq fenêtres et quatre velux en partie haute ; qu'ils créent ainsi un éclairage naturel des locaux permettant une utilisation autonome à usage de bureaux de la totalité du niveau ; que, dès lors que ces travaux entrainent ainsi un changement de destination, fût-il partiel, ils ne rentrent pas dans le champ de la déclaration de travaux et nécessitent, en application des dispositions précitées du code de l'urbanisme, l'obtention d'un permis de construire »

CE. 8 juin 2010, SARL IMMO Concept, req. n°317.469
« Considérant qu'en jugeant, après avoir relevé que l'interdiction de toute nouvelle implantation de bureaux ou de services en rez-de-chaussée avenue de Longueil n'était ni générale ni absolue et qu'elle était destinée à assurer l'objectif de protection des commerces traditionnels dans le centre ville, figurant dans le rapport de présentation, que cette interdiction ne portait pas une atteinte illégale à la liberté du commerce et de l'industrie ou au droit de propriété, les premiers juges n'ont pas commis d'erreur de droit ;
Considérant, en second lieu, que les dispositions précitées du plan d'occupation des sols de Maisons-Laffitte interdisant toute nouvelle implantation de bureaux ou de services en rez-de-chaussée avenue de Longueil ne visent pas seulement les constructions nouvelles, mais également tout changement d'affectation conduisant à la création de bureaux ou de services ; que, dès lors, en jugeant que les travaux objet de la déclaration de la SARL IMMO-CONCEPT qui prévoyaient l'extension d'une agence immobilière située au 30, avenue de