Si l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme implique bien d’appliquer les règles du PLU en prenant en compte l’ensemble du terrain d’origine, et non pas les caractéristiques propres des parcelles à détacher, ce principe ne vaut que pour apprécier la légalité de l’autorisation prévoyant la division de ce terrain. Dans le cas d’un lotissement, ce principe n’est ainsi plus applicable aux permis de construire délivrés sur les lots de celui-ci…

CAA. Lyon, 18 juin 2013, Mme B… & autres, req. n°13LY00152 & CAA. Lyon, 9 juillet 2013, M. C…, req. n°12LY03219.

Voici une nouvelle occasion de se réjouir de la clarté de certains des textes issus du régime en vigueur depuis le 1er octobre de 2007 mais également de souligner l’incommensurable apport du décret du 28 février 2012 en ce qu’il a modifié l’article R.123-10-1 du Code de l'urbanisme pour préciser que c’est bien « l'ensemble du projet » qui « est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme » et ce, aux fins de mettre un terme à l’effroyable doute qu’avait généré son ancienne rédaction qui, à la faveur d’une imprécision aussi surprenante qu’insupportable, se bornait bêtement à indiquer que « les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet ».

En effet, si après avoir retenu au sujet d’un permis de construire valant division une interprétation de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme certes intéressante au regard de l’article 5 du règlement de PLU en cause mais néanmoins sans réelle surprise (n°13LY00152), la Cour administrative d’appel de Lyon vient en revanche de proposer une solution allant totalement à l’encontre de l’interprétation la plus souvent proposée de cet article dans le cas d’un permis de construire portant sur le lot d’un lotissement (n°12LY03219), qui plus est au sujet de l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives internes du lotissement…

Dans la première affaire, les requérants avaient sollicité un permis de construire valant division en vue de la réalisation de six logements individuels. Mais cette demande devait être rejetée au motif que le terrain d’assiette de l’opération présentait une superficie de seulement 2.862 mètres carrés alors que l’article UB.5 du règlement de PLU applicable imposait une surface de 1 500 m² de terrain par logement.

A titre liminaire, et bien que la question de la légalité de cette règle ne semble pas avoir été posée à la Cour, force est de préciser que l’illégalité de cette disposition n’était pas évidente dans la mesure où celle-ci n’a ni pour objet de limiter le nombre de logements par construction, ni même de limiter le nombre de logements et/ou de constructions par terrain, indépendamment des caractéristiques de ce dernier, mais a pour seul effet d’imposer une superficie minimale de terrain variant selon le nombre de logements projetés.

Mais quoi qu’il en soit sur ce point, c’est sur le seul fondement de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme que les requérants devaient contester ce refus de permis de construire en soutenant que ce dernier était illégal dès lors que pour application de l’article UB.5 en cause le Maire aurait ainsi tenu des divisions à réaliser.

Ce moyen ainsi que la requête devaient toutefois être rejetés par la Cour administrative d’appel de Lyon au motif suivant :

« Considérant que l'article UB 5 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Bourg-Saint-Christophe impose une surface de 1 500 m² de terrain par logement ; qu'aux termes des dispositions alors applicables de l'article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme : " Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose " ;
5. Considérant que, pour rejeter la demande de permis de construire valant division qui lui était présentée, le maire de la commune de Bourg-Saint-Christophe s'est fondé sur le fait que le projet a pour objet la construction de six logements sur un terrain d'une superficie de 2 862 m², alors qu'en application de l'article UB 5 du règlement du plan local d'urbanisme, le terrain devrait présenter une superficie d'au moins 9 000 m² ; que, ce faisant, conformément à ce qu'impose l'article R. 123-10-1 précité du code de l'urbanisme, le maire a apprécié la légalité du projet en prenant en compte la superficie totale du terrain d'assiette, et non en tenant compte de la superficie de chacun des 6 lots prévus ; que, par ailleurs, le fait que le projet respecterait le coefficient d'occupation des sols, ainsi que les règles de prospect et de hauteur, est sans incidence sur l'application des dispositions précitées de l'article UB 5 ».

En substance, et dans la mesure où l’article UB.5 ne se bornait pas à fixer une superficie minimale de terrain mais déterminait la superficie requise en considération du nombre de logements, la Cour a donc considéré que, même dans le cas d’un permis de construire valant division, la superficie du terrain devait être en adéquation au nombre de logements projetés.

Mais xe qui est évidemment le plus remarquable c’est que la Cour s’est fondée sur la règle de principe fixée par l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme et non pas sur une interprétation de l’article UB.5 conçu comme une exception à cette règle de principe.

Il faut dire que s’il est d’usage de présenter cette règle de principe comme imposant de faire abstraction des divisions foncières du terrain d’origine constituant l’assiette de l’autorisation et de l’opération projetée, ceci ne rend pas totalement compte d’une règle qui implique de prendre en compte « l’ensemble du projet » et ne permet donc pas en revanche de faire abstraction des composantes du projet de construction, y compris de celles étant à l'origine des divisions foncières.

En l’espèce, l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme impliquait donc de faire abstraction des divisions devant emporter la création de six nouvelles parcelles pour ainsi appliquer l’article UB.5 au regard de l’ensemble du terrain d’origine mais ne permettait en revanche pas d’ignorer le fait que ces six parcelles résulterait d’un projet de construction de six logements distincts.

Ainsi, si chacune de ces parcelles à créer ne devait pas nécessairement présenter elle-même une superficie minimale de 1.500 mètres carrés, il n’en demeure donc pas moins qu’un projet de six logements individuels impliquait que son terrain d’assiette présente une superficie globale de 9.000 mètres carrés.

Il n’en demeure pas qu’un tel article 5 aboutit à une situation n’étant pas si éloignée d’un article 5 faisant expressément exception à l’article R.123-10-1 ; celui-ci n’ayant ainsi pas pour effet d’accroitre les possibilités de construction attachées au terrain d’origine mais permettant seulement de les globaliser à l’échelle de ce dernier dans le cadre d'une ventilsation informelle.

Passons-en maintenant au second arrêt de la note de ce jour. Dans cette affaire, le pétitionnaire avait présenté une demande de permis de construire portant sur le lot d’un lotissement.

Cette demande devait toutefois être rejetée au motif que le projet de construction objet de cette demande ne respectait pas les règles de distances imposées par l’article Up.7 du PLU. Le requérant devait ainsi contester ce refus en faisant valoir que la limite prise en compte par le Maire pour édicter ce refus était une limite de lot interne au lotissement dont il aurait dû faire abstraction en application de l’article R.123-10-1 auquel l’article Up.7 ne faisait pas exception. Mais ce moyen devait donc être rejeté par la Cour administrative d’appel de Lyon au motif suivant :

« Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article Up 7 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de la Tronche : " (...) Dans la zone Upb, la distance comptée horizontalement de tous points du bâtiment projeté au point de la limite parcellaire la plus proche doit être : / - au moins égale à 4 mètres, / - jamais inférieure à la moitié de la différence entre le point le plus haut du bâtiment et le sol naturel avant travaux. / (...) Ces règles s'appliquent à la façade du bâtiment. Les éléments secondaires, encorbellements, saillies de toiture, balcons, escaliers extérieurs non fermés peuvent être autorisés dans la limite d'un débord d'un mètre (...) " ; qu'aux termes des dispositions alors applicables de l'article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme : " Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose " ;
10. Considérant, d'une part, que, contrairement à ce que soutient M.E..., l'article R. 123-10-1 précité du code de l'urbanisme, dont les dispositions ne concernent que la décision autorisant le lotissement, n'impliquent pas, lors de la délivrance d'un permis de construire dont le terrain d'assiette est situé dans un lotissement, d'apprécier le respect des dispositions relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives au regard des seules limites externes du lotissement, à l'exclusion des limites internes entre les différents lots ; que, d'autre part, il est constant que le projet comporte en façade ouest un escalier permettant d'accéder à une terrasse, lequel est implanté à moins de quatre mètres de la limite séparant les deux lots que comporte le lotissement ; que cet escalier, d'une largeur de 1,50 mètre, doit être pris en compte pour l'application de l'article Up 7, dès lors que les dispositions de cet article ne prévoient l'exclusion des " éléments secondaires ", tels que les " escaliers extérieurs non fermés ", que dans la limite " d'un débord d'un mètre " ; que, par suite, c'est à bon droit que le maire a estimé que le projet ne respecte pas l'article Up 7 du règlement du plan local d'urbanisme ».

Certes, la rédaction de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme n’est en fait pas d’une extrême clarté puisque les termes « dans le cas d’un lotissement » peuvent s’interpréter comme couvrant la seule instruction de la demande de lotissement mais aussi comme recouvrant également les demandes de permis de construire ensuite présentées dans le lotissement ainsi autorisée ; sans compter d’ailleurs que les termes « les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet » n’impliquent pas par elle-même de faire abstraction de divisions constituant l’une des composantes du projet, voire la seule composante du projet constituant l’objet précis de la décision en cause dans le cas d’un « lotissement déclaratif ».

Mais le plus problématique dans cet arrêt est l’interprétation retenue par la Cour de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme et selon laquelle les dispositions de celui-ci « ne concernent que la décision autorisant le lotissement », si bien qu’elle « n'impliquent pas, lors de la délivrance d'un permis de construire dont le terrain d'assiette est situé dans un lotissement, d'apprécier le respect des dispositions relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives au regard des seules limites externes du lotissement, à l'exclusion des limites internes entre les différents lots » ; la même Cour ayant le même jour jugé que :

« Considérant que, contrairement à ce que soutient la commune de Tassin-la-Demi-Lune, il ressort des pièces du dossier que la limite située au nord du terrain d'assiette du projet litigieux constitue une limite séparative de propriété, comme les différents plans contenus dans le dossier de la demande de permis l'indiquent d'ailleurs clairement, et non une limite interne au terrain, entre les futurs lots ; que, si la commune fait également valoir que le terrain d'assiette est lui-même situé dans un lotissement, les dispositions alors applicables de l'article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme, selon lesquelles " Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ", n'impliquent pas que les limites entre les lots ne puissent être prises en compte pour l'application des règles de recul par rapport aux limites séparatives au moment de la délivrance d'un permis de construire dans le lotissement ; que, par suite, la règle de retrait minimum imposée par l'article UE 7 précité du règlement du plan local d'urbanisme est applicable en l'espèce » (CAA. Lyon, 9 juillet 2013, Cne de Tassin-la-Demi-Lune, req. n°12LY02996).

Ce faisant, la Cour nous semble ainsi avoir considéré que si l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme s’applique au stade de l’autorisation de lotissement, il ne concerne en revanche plus les demandes de permis de construire présentées au sein de celui-ci.

Il faut ainsi préciser que dans l’affaire objet de l’arrêt visé par la présente note, le lotissement en cause était un lotissement déclaratif, c’est-à-dire un lotissement issu d’une déclaration nécessairement formulée sur la base d’un véritable plan de division et non pas d’un simple plan de composition uniquement prévu dans le cas d’une demande de permis d’aménager.

Mais dès lors, il faut surtout rappeler la finalité première de la règlementation sur les lotissements : protéger les acquéreurs des terrains à bâtir en leur garantissant, par le contrôle préalable opéré au stade de l’instruction de la déclaration ou de la demande de permis d’aménager, la « constructibilité » du terrain qu’ils achètent en principe avant d’y obtenir un permis de construire.

Il reste qu’à suivre les arrêts précités, et alors que l’ancien article R.315-28 du Code de l’urbanisme n’a plus d’équivalent, l’instruction d’une demande d’autorisation de lotissement devrait donc s’opérer en application de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme, quitte à autoriser ainsi un découpage qui au moment de la présentation des demandes de permis de construire justifierait le rejet de celles-ci...

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés