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Lotissement & Autorisation de lotir - Page 2

  • Sur l'article L.442-14 du Code de l'urbanisme & le sursis à statuer sur une demande de permis de construire présentée dans un lotissement sans travaux

    Le sursis à statuer sur une demande de permis de construire dans un lotissement (sans travaux) ne saurait être légalement fondé sur une procédure de PLU qui n’était pas encore suffisamment avancée pour ce faire à la date de délivrance de l’autorisation de lotissement dès lors qu’un délai de cinq ans à compter de la déclaration d’achèvement prévue par l’article R.462-1 du Code de l’urbanisme n’est pas alors expiré.

    CAA. Nantes, 30 avril 2014, M.A & Mme E, req. n°12NT02273

     

    Dans cette affaire, le pétitionnaire avait obtenu le 18 mars 2010 un permis de construire tacite, lequel devait toutefois être retiré, le 17 mai suivant, par un arrêté opposant à sa demande initiale une décision de sursis à statuer puisqu’un tel retrait a pour effet quelque peu théorique de ressaisir l’autorité instructrice de la demande initiale sans même que le pétitionnaire ne confirme sa demande puisque cette exigence formulée par l’article L.600-2 du Code de l’urbanisme, qui ne vise d’ailleurs pas le retrait des permis mais uniquement l’annulation des refus, ne vaut que pour bénéficier non pas du droit à « réinstruction » mais de la cristallisation des normes en vigueur à la date de la premier refus.

    Il reste que c’est d’un autre dispositif de cristallisation qui était principalement en cause dans cette affaire puisque la demande de permis de construire avait été présentée sur l’un des deux lots d’un lotissement précédemment autorisé, en l’occurrence le 24 avril 2008.

    I.- De ce fait, outre la légalité de la décision contestée en ce qu’elle valait retrait du permis de construire tacite précédemment obtenu, le pétitionnaire devait contester la légalité de du sursis à statuer par ailleurs opposé à sa demande initiale sur le fondement de l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme qui, dans sa rédaction applicable dans cette affaire (c’est ici important, nous y reviendrons) disposait que : « dans les cinq ans suivant l'achèvement d'un lotissement, constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation du lotissement ». Et c’est précisément à ce titre que la Cour administrative d’appel de Nantes devait donc annuler cette décision de sursis à statuer en jugeant tout que :

    « 12. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article L. 111-7 du code de l'urbanisme : " Il peut être sursis à statuer sur toute demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations dans les cas prévus par les articles (...) L. 123-6 (dernier alinéa) (...) du présent code (...) " ; que le dernier alinéa de l'article L. 123-6 du même code prévoit que : " A compter de la publication de la délibération prescrivant l'élaboration d'un plan local d'urbanisme, l'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 111-8, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan. " ; que l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la décision en litige : " Dans les cinq ans suivant l'achèvement d'un lotissement, constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation du lotissement" ; 13. Considérant qu'il résulte du rapprochement de ces dispositions que, si l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme ne fait pas obstacle, par lui-même, à ce que la demande de permis de construire déposée dans les 5 ans suivant l'achèvement d'un lotissement fasse l'objet du sursis à statuer prévu par l'article L. 111-7 du même code, le prononcé de ce sursis ne peut être fondé, dans une telle hypothèse, sur la circonstance que la réalisation du projet de construction litigieux serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreux l'équilibre d'un plan local d'urbanisme en cours d'élaboration, dès lors que cette circonstance, postérieure à la date d'autorisation du lotissement, qui repose sur l'anticipation de l'effet que les règles futures du plan local d'urbanisme auront sur l'autorisation demandée, ou celle-ci sur leur mise en œuvre, ne pourrait motiver un refus ou l'édiction de prescriptions spéciales portant sur le permis demandé sans méconnaître les dispositions de l'article L. 442-14 ».

    Ce faisant, la Cour a donc en amont jugé que les dispositions de l’article L.442-14 précitées ne faisait donc pas par elle-même obstacle en toute hypothèse à ce qu’une demande de permis de construire présentée dans le délai de cinq ans institué par cet article fasse l’objet d’une décision de sursis à statuer.

    Cette analyse est difficilement contestable puisque si ce dispositif vise à garantir le lotisseur et ses acquéreurs en leur permettant, en substance, d’obtenir un permis de construire en l’état des normes en vigueur à la date de délivrance de l’autorisation de lotir, il ne saurait avoir pour objet de les « surprotéger » par rapport au droit opposable aux tiers sollicitant un permis de construire à la même époque mais en dehors du périmètre de ce lotissement.

    Il reste qu’a contrario, considérer que l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme n’aurait aucune incidence sur le régime du sursis à statuer n’irait certes pas à l’encontre de la lettre de cet article qui vise les « dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement », et non pas celles en cours d’élaboration, mais serait totalement contraire de sa finalité puisque le lotisseur et ses acquéreurs seraient donc protégés contre les dispositions approuvées postérieurement à la date de délivrance de l’autorisation de lotissement mais non pas donc contre les normes seulement en cours d’élaboration.

    Au demeurant, une telle analyse ne serait pas toujours utile à moyen terme puisque si une décision de sursis à statuer préjuge le plus souvent d’un futur refus de permis de construire motivé par l’adoption des normes nouvelles seulement en cours d’élaboration au moment du sursis, il n’en demeure pas moins que ce refus constitue une décision distincte de celle ayant opposé un sursis à statuer.

    Or, si la garantie instituée par l’article L.442-14 précité vaut dès la délivrance de l’autorisation de lotissement le délai de cinq ans qu’il fixait, dans sa rédaction applicable en l’espèce, courrait à compter du constat de l’achèvement du lotissement alors que la durée cumulée maximale d’un sursis à statuer n’est « que » de trois ans ; l’autorité compétente devant statuer sur la demande initiale dans les deux mois de la confirmation de celle-ci par le pétitionnaire.

    De ce fait, ce délai global de 38 mois peut donc arriver à échéance alors que celui de cinq ans prévu par l’article L.442-14 n’est pas encore expiré.

    Ainsi, quand bien même les normes en cours d’élaboration à la date du sursis à statuer ont-elles entre temps été approuvées, il s’agit alors de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation de lotissement, ne pouvant donc légalement pas fonder un refus de permis de construire au regard de cet article.

    Tel n’aurait cependant pas été nécessairement le cas en l’espèce puisque selon la Cour ce délai de cinq ans expirait au 16 juin 2013 alors que la Ville s’était retrouvait saisie de la demande initiale à la date de la décision contestée, soit le 17 mai 2010.

    Sous réserve des conditions liées aux alinéas 2 et 3 de l’article L.111-8 du Code de l’urbanisme, la commune aurait donc pu proroger le sursis à statuer jusqu’au 17 mai 2013, de sorte qu’alors même que le pétitionnaire aurait-il immédiatement confirmé sa demande, le délai de deux mois ouvert à la Ville pour statuer définitivement sur celle-ci aurait expiré au plus tôt le 17 juillet 2013, soit après l’expiration du délai de cinq ans applicable en l’espèce au titre de L.442-14. Ce dernier ne se serait donc plus opposer en lui-même à un refus de permis de construire dont la légalité s’apprécie, comme en toute autre matière, à sa date d’édiction….

    Quant à l’application au cas d’espèce, de ce considérant de principe n°13 et selon lequel notamment « le prononcé de ce sursis ne peut être fondé, dans une telle hypothèse, sur la circonstance que la réalisation du projet de construction litigieux serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreux l'équilibre d'un plan local d'urbanisme en cours d'élaboration, dès lors que cette circonstance, postérieure à la date d'autorisation du lotissement, qui repose sur l'anticipation de l'effet que les règles futures du plan local d'urbanisme auront sur l'autorisation demandée, ou celle-ci sur leur mise en œuvre, ne pourrait motiver un refus ou l'édiction de prescriptions spéciales portant sur le permis demandé sans méconnaître les dispositions de l'article L. 442-14 », la Cour a donc jugé que : « 15. Considérant (…) que, dans ces conditions, le maire de la commune de Saint-Denis-de-l'Hôtel ne pouvait légalement se fonder sur les futures dispositions du plan local d'urbanisme, alors même que son élaboration avait été décidée par une délibération du conseil municipal avant la date de l'autorisation de lotir, pour surseoir à statuer par son arrêté du 17 mai 2010 sur la demande de permis de construire présentée par M. A... et Mme E... ».

    En effet, la légalité d’un sursis à statuer implique non seulement qu’une procédure de PLU soit alors en cours d’élaboration mais également que celle-ci soit en substance suffisamment avancée dans ces orientations aux fins de pouvoir apprécier si le projet objet de la demande est ou non de nature à compromettre l’exécution du futur et/ou à la rendre plus onéreuse.

    Le seul fait qu’une procédure de PLU soit en cours d’élaboration à la date de délivrance de l’autorisation de lotissement ne saurait donc suffire.

    Il faut encore qu’à cette même date, et non pas donc à celle de la décision de sursis à statuer sur la demande de permis de construire, cette procédure soit suffisant avancée ; toute avancée ultérieure susceptible de fonder un sursis à statuer devant donc être considérée comme une « dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement » au sens de l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme.

    II.- Mais venant en maintenant aux modalités de calcul du délai de cinq ans prévu par l’article précité tel qu’elles ont été retenues en l’espèce par la Cour administrative d’appel au sujet d’un lotissement déclaratif – et donc sans travaux - pour l’application d’un article disposant alors, rappelons-le « dans les cinq ans suivant l'achèvement d'un lotissement, constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation du lotissement » puisqu’à cet égard la Cour a donc jugé que :

    « 14. Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article R. 462-1 du même code : " La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire (...) de la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou par l'architecte ou l'agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux. Elle est adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie. " ; qu'aux termes de l'article R. 462-6 du même code : " A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d'achèvement, l'autorité compétente dispose d'un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration " ; qu'aux termes de l'article R. 462-10 de ce code : " Lorsque aucune décision n'est intervenue dans le délai prévu à l'article R. 462-6, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n'a pas été contestée est délivrée sous quinzaine, par l'autorité compétente, au bénéficiaire du permis ou à ses ayants droit, sur simple requête de ceux-ci " ; 15. Considérant qu'il ressort des plans cadastraux et de l'acte notarié d'acquisition du terrain d'implantation du projet de construction que les parcelles cadastrées section ZD nos 86, 90, 91 et 92 sont issues de la division des parcelles cadastrées ZD nos 17, 20, 21, 22, 23 et 25, réalisée en vue de la création d'un lotissement de 2 lots à bâtir, ayant fait l'objet d'une déclaration préalable enregistrée en mairie de Saint-Denis-de-l'Hôtel le 3 avril 2008 ; que, par un arrêté du 24 avril 2008, le maire de cette commune a décidé de ne pas faire opposition à cette déclaration préalable ; que le certificat d'achèvement de ce lotissement a été réceptionné par la commune de Saint-Denis-de-l'Hôtel le 16 juin 2008, faisant échec à la péremption de l'autorisation de division de terrain sans travaux, prévue par l'article R. 424-18 du code de l'urbanisme ; qu'il en résulte que la réglementation d'urbanisme applicable au permis de construire sollicité par M. A... et Mme E... était, à compter de la date d'autorisation du lotissement et jusqu'à l'expiration du délai de cinq ans suivant son achèvement, soit jusqu'au 16 juin 2013, celle en vigueur à la date de délivrance de l'autorisation de lotir ; qu'à cet égard, la commune de Saint-Denis-de-l'Hôtel ne peut utilement se prévaloir du rapport du groupement de recherche sur les institutions et le droit de l'aménagement, de l'urbanisme et de l'habitat dès lors qu'il n'a aucune valeur réglementaire ; que, dans ces conditions, le maire de la commune de Saint-Denis-de-l'Hôtel ne pouvait légalement se fonder sur les futures dispositions du plan local d'urbanisme, alors même que son élaboration avait été décidée par une délibération du conseil municipal avant la date de l'autorisation de lotir, pour surseoir à statuer par son arrêté du 17 mai 2010 sur la demande de permis de construire présentée par M. A... et Mme E... ».

    La Cour a donc considéré que la notion de « l'achèvement d'un lotissement, constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat » devait ou à tout le moins pouvait en l’espèce s’entendre de la date de réception de la déclaration d’achèvement d’un lotissement sans travaux alors qu’à suivre la lettre des articles R.462-1 et suivants pourtant cités par la Cour, cette déclaration et les opérations de récolement qu’elle peut appeler ne porteraient que sur « les travaux » et ce, alors que par ailleurs il a été jugé que le certificat d’achèvement visé par l’article R.442-18 du Code de l’urbanisme (dans sa rédaction antérieure au 1er mars 2012, et qui ne visait donc encore expressément les seuls lotissements relevant d’un permis d’aménager) n’était pas requis (CAA. Lyon, 9 juillet 2013, M.C…E…, req. n°12LY03219), et n’avait donc pas être produit au dossier de demande de permis de construire en application de l’article R.431-22 du Code de l’urbanisme, dans le cas d’un lotissement sans travaux (CAA. Versailles, 10 avril 2014, SCI Valérie, req. n°13VE01380).

    A ce stade, il ne faut toutefois pas nécessairement en déduire que même dans le cas d’un lotissement sans travaux la formulation de cette déclaration est obligatoire, notamment pour bénéficier de l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme, puisque cette déclaration ayant été formulée dans cette affaire, la question posée à la Cour n’était donc pas de déterminer ce qu’il en aurait été si tel n’avait pas été le cas.

    Or, dans la mesure où cette déclaration avait été effectivement faite et où elle n’avait pas été contestée par la Ville qui, même en tant que défenderesse, ne remettait pas en cause la réalité de cet achèvement, le Cour pouvait en toute hypothèse, et quand bien même serait-elle superfétatoire, la prendre en compte en tant qu’indice et, en l’absence de toute contestation, en tant que critère de détermination de la date à retenir pour l’application de l’article L.442-14.

    D’ailleurs, il faut rappeler qu’au regard de l’article L.442-14, l’achèvement n’est pas conçu comme le moment à partir duquel la cristallisation des règles d’urbanisme s’applique mais comme le fait susceptible de déclencher le délai jusqu’à l’expiration duquel cette cristallisation s’applique ou, a contrario, le délai dont l’expiration permet d’opposer les « dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation du lotissement ».

    Le Conseil d’Etat a en effet jugé qu’il résulte de ces dispositions « que le bénéficiaire d'une autorisation de lotir se trouve titulaire, dès la délivrance de cette autorisation d'une garantie de stabilité des règles d'urbanisme en vigueur à la date de la délivrance de cette autorisation » (CE. 29 juin 2001, SA Blanc, req. n°210.217). Et pour cause puisque, même dans le cas d’un lotissement sans travaux, cette règle a également vocation à bénéficier aux acquéreurs des lots à construire qui, lorsque le lotisseur a obtenu l’autorisation de commercialisation anticipée prévue par l’actuel article R.442-13 du Code de l’urbanisme sur justification d’une « GFA », peuvent acquérir leur lot et y obtenir un permis de construire avant même que les travaux du lotissement ne soient achevés.

    L’achèvement et son constat ne sauraient donc être une condition d’application d’une garantie effective dès la délivrance de l’autorisation de lotissement. Il reste qu’avant cela, la Cour a souligné que « le certificat d'achèvement de ce lotissement a été réceptionné par la commune de Saint-Denis-de-l'Hôtel le 16 juin 2008, faisant échec à la péremption de l'autorisation de division de terrain sans travaux, prévue par l'article R. 424-18 du code de l'urbanisme ».

    Or, s’il est clair que la garantie instituée par l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme ne saurait perdurée dans le cas d’une autorisation de lotissement caduque au regard des articles R.424-17 et suivants du Code de l’urbanisme, la Cour n’a pas jugé que cette déclaration (non contestée) présumait de la non-caducité de l’autorisation de lotissement en cause mais qu’elle « faisait échec à sa préemption ».

    Il est vrai que de la même façon qu’il est difficile à l’administration de vérifier que les divisions opérées l’ont été conformément à celles prévues par l’administration, il l’est tout autant pour cette dernière de déterminer si elles ont ou non été effectivement réalisées dans le délai de deux ans visés par l’article R.424-18 du Code de l’urbanisme. On pourrait donc être tenté de considérer de façon disons pragmatique que cette déclaration étant le seul procédé susceptible à l’administration de savoir ce qu’il en est, il incombe au lotisseur de la formuler.

    Mais outre qu’une telle conception de l’article R.462-1 du Code de l’urbanisme n’aurait pas de réelle utilité dans la mesure où :

    • soit, les divisions foncières autorisées n’ont pas été réalisées dans le délai de deux ans prévu par l’article R.424-18 du Code de l’urbanisme et elles ne sauraient être ultérieurement mises en œuvre, ce que l’administration n’a toutefois pas plus la possibilité de vérifier même lorsqu’elle constate qu’aucune déclaration d’achèvement n’a été formulée par le lotisseur au terme de ce délai ;

    • soit, ces divisions ont été réalisées dans ce délai et la circonstance que l’autorisation de lotissement devrait être regardée comme caduque faute de la formulation d’une déclaration d’achèvement n’a en elle-même aucune incidence dès lors que cette caducité n’est pas rétroactive ; il reste que la caducité d’une autorisation résulte du seul écoulement du temps et n’a donc nullement besoin d’être opposée pour produire ses effets.

    Partant, le fait que l’administration ne soit pas en mesure de vérifier ce qu’il en est n’a par elle-même aucune incidence sur ce point. En outre, l’engagement comme l’achèvement des opérations au sens notamment des articles R.424-17 et suivants précités sont des notions purement factuelles, si bien que la simple formulation d’une déclaration d’ouverture de chantier ou l’absence de formulation d’une déclaration d’achèvement constituent tout au plus des indices. Et d’ailleurs, aucun des articles susvisés ne fait référence aux articles R.462-1 et suivants du Code de l’urbanisme, à la différence d’ailleurs de l’article R.600-3 du Code de l’urbanisme au sujet duquel il a d’ailleurs pu être jugé qu’il ne s’appliquait pas dans le cas d’une autorisation d’urbanisme ne prévoyant pas de travaux (TA Pau, 21 mai 2013, Mme Gastambide, n° 1101927).

    Il nous semble donc difficile de considérer qu’une telle déclaration est nécessaire pour faire échec à la péremption d’une autorisation de lotissement et ce, faisant pour établir sont droit au bénéfice de la garantie prévue l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme ou, a contrario, qu’à défaut de pouvoir justifier d’une telle déclaration avant l’expiration du délai opposable en l’espèce au titre de l’article R.424-18, l’autorisation de lotissement doit être considérée comme caduque, caducité privant du bénéfice de cette garantie ; cette question restant posée certes de façon plus marginale aux termes de l’article L.442-14 dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er mars 2012 s’agissant des lotissements certes sans travaux mais projetés dans un secteur sauvegardé ou dans un site classé et, partant, néanmoins soumis à permis d’aménager.

     

     

     

     

    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés

  • Les documents du lotissement ne peuvent valablement dispenser de l’accord des colotis

    En cas de subdivisions des lots, les documents du lotissement ne peuvent dispenser de la procédure d’accord des colotis résultant des dispositions combinées des articles L.442-10 et R.442-21 du Code de l’urbanisme.

    CAA. Nantes, 17 janvier 2014, SCI Krepis, req. n°12NT01229

     

    Dans cette affaire, la SCI appelante avait présenté une demande de permis d’aménager sur un terrain constituant un macro-lot d’un lotissement autorisé trois ans auparavant. Mais cette demande devait faire l’objet d’une décision de rejet, le 14 mai 2010 (soit antérieurement à l’entrée en vigueur du décret du 28 février 2012), au motif que le pétitionnaire n’avait pas préalablement obtenu l’accord des colotis pour ce projet emportant des subdivisions du lotissement initial au sens de l’article R.442-21 du Code de l’urbanisme, lequel assimile celles-ci à des modifications des documents du lotissement au sens notamment de l’article L.442-10.

    En première instance comme en appel, la SCI pétitionnaire contesta cette décision au double motif que :

    • d’une part, et d’une façon générale, la procédure prévue par l’article R.442-21 du Code de l’urbanisme ne vise que « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager » alors que le lotissement initial était issu d’une autorisation de lotir délivrée avant le 1er octobre 2007 et, donc, avant l’entrée en vigueur de cet article ;
    • d’autre part, et plus spécifiquement, le règle du lotissement initial disposait que « les macrolots pourront, le cas échéant, être subdivisés en lots de terrains à bâtir sans qu'il soit besoin de l'accord des co-lotis ou d'un arrêté modificatif au cas où des programmes ne seraient pas réalisés ».

    En première instance comme en appel, ces motifs furent rejetés ; la Cour administrative d’appel de Nantes jugeant ainsi que :

    « Sur la régularité du jugement attaqué : 2. Considérant qu'en réponse au moyen tiré par la requérante de ce que les dispositions de l'article R. 442-21 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 5 janvier 2007, ne pouvaient faire obstacle à l'application des dispositions du règlement du lotissement édicté antérieurement, le tribunal administratif de Caen a jugé que les dispositions de l'article R. 442-21 précité " s'appliquent aux subdivisions intervenant après leur entrée en vigueur, quelle que soit la date à laquelle le lotissement a été autorisé " et que les dispositions du règlement du lotissement " ne pouvaient légalement avoir pour effet de soustraire les subdivisions aux règles prévues par les articles du code de l'urbanisme " ; qu'ainsi, contrairement à ce que soutient la SCI Krepis, le jugement attaqué n'est pas entaché d'une omission à statuer sur ce moyen ; Sur les conclusions à fin d'annulation : 3. Considérant qu'aux termes de l'article L. 442-12 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : " Un décret fixe les conditions dans lesquelles les modifications aux divisions des propriétés et les subdivisions de lots provenant eux-mêmes d'un lotissement sont assimilées aux modifications des règles d'un lotissement prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 pour l'application de ces articles " ; qu'aux termes de l'article R. 442-21 du même code, dans sa rédaction alors en vigueur : " Les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf lorsqu'elles consistent à détacher une partie d'un lot pour la rattacher à un lot contigu " ; qu'aux termes de l'article L. 442-10 de ce code, dans sa rédaction alors en vigueur : " Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement, si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable (...) " ; 4. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la SCI Krepis a déposé, le 24 février 2010, une demande de permis d'aménager en vue de la création d'un lotissement de cinq parcelles à partir du " macrolot " n° 19, compris dans le lotissement dénommé " les Côteaux d'Albray " à Evrecy, approuvé par arrêtés des 19 décembre 2006 et 23 mars 2007 du maire ; qu'en application des dispositions précitées de l'article R. 442-21 du code de l'urbanisme, cette demande qui porte sur la subdivision d'un lot provenant d'un lotissement, dont il est constant qu'elle ne consiste pas à détacher une partie d'un lot pour la rattacher à un lot contigu, s'analyse en une modification des règles de ce lotissement soumise à la mise en oeuvre de la procédure prévue par les dispositions de l'article L. 442-10 de ce code ; que ces dernières dispositions l'emportent sur les dispositions contraires du règlement du lotissement qui prévoient que les "macrolots pourront, le cas échéant, être subdivisés en lots de terrains à bâtir sans qu'il soit besoin de l'accord des co-lotis ou d'un arrêté modificatif au cas où des programmes ne seraient pas réalisés " ; qu'il est constant que la demande de permis d'aménager n'a pas été précédée d'une modification des règles du lotissement selon les modalités prévues par l'article L. 442-10 ; que, dans ces conditions, le maire d'Evrecy était tenu de refuser la demande de permis d'aménager présentée par la SCI Krepis ».

    Cette solution apparait difficilement contestable.

    En premier lieu (dans le même sens, voir également : CAA. Marseille, 29 mars 2012, SCI Dacal, req. n°10MA01529 ), s’il est vrai que l’article R.442-21 du Code de l’urbanisme ne vise que « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager », il reste que cet article trouve sa base légale dans l’article L.442-8 qui dispose que : « un décret fixe les conditions dans lesquelles les modifications aux divisions des propriétés et les subdivisions de lots provenant eux-mêmes d'un lotissement ayant fait l'objet d'une autorisation de lotir ou d'un permis d'aménager sont assimilées aux modifications des règles d'un lotissement prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 pour l'application de ces articles ».

    Au demeurant :

    • d’une façon générale, la jurisprudence tend à assimiler le régime des autorisations de lotir à celui du permis d’aménager, ce dont il résulte notamment qu’une autorisation de lotir obtenue avant le 1er octobre 2007 peut néanmoins faire l’objet d’un permis d’aménager modificatif (CAA. Nantes, 4 mai 2010, Cne de Belz, req. n°09NT01343 ;CAA. Marseille, 24 novembre 2011, Sté Barkate Promotion, req. n°09MA03035);
    • plus spécifiquement, le régime antérieur au 1er octobre 2007 prévoyait lui-même une procédure de subdivision (art. R.315-48 ; C.urb) soumise à l’accord des colotis, et à cet égard peu ou prou équivalente à celle de l’article R.442-21, ce dont il résulte que l’application de ce dernier n’a pas pour effet de soumettre le lotissement, le lotisseur ou les acquéreurs des lots à une formalité non-prévue à la date de délivrance de l’autorisation de lotir initiale.

    Cela étant, il faut rappeler que la procédure de lotissement et d’autorisation de lotir s’imposaient au seul regard du nombre de lots à bâtir projetés et, donc, indépendamment de toute considération liée à la situation géographique du lotissement ou au point de savoir si les divisions projetées s’accompagnaient ou non de travaux d’aménagement et d’équipements communs.

    Certains lotissements créés en exécution d’une autorisation de lotir sollicitée avant le 1er octobre 2007 correspondent donc à un projet qui aujourd’hui relèverait de la procédure de déclaration préalable et non pas, donc, du régime du permis d’aménager.

    C’est à leur sujet qu’il faut donc se demander si la procédure prévue par l’article R.442-21 du Code de l’urbanisme leur est applicable. A notre sens oui.

    En effet, si l’article précité ne vise donc que « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager » c’est semble-t-il dans la mesure où il assimile celles-ci à des modifications des lotissements au sens des articles L.442-10 et L.442-11 du Code de l’urbanisme et, donc, à des modifications des règles fixées par les documents du lotissement au sens de l’article L.442-9 alors que selon la doctrine, les lotissements déclaratifs ne pourraient jamais fixer de telles règles.

    Si ce dernier point nous parait sujet à caution dans la mesure où en substance :

    • d’une façon générale, l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme ne définit pas et ne limite pas la notion de documents approuvés du lotissement alors qu’il ressort de la jurisprudence rendue en la matière qu’elle peut recouvrir toute pièce jointe au dossier de demande d’autorisation de lotissement, tel le plan de division (CAA. Marseille, 13 janvier 2005, req. n°02MA02078), y compris si cette pièce n’est pas obligatoirement à joindre à ce dossier, tel le cahier des charges ;
    • plus spécifiquement, l’article L.442-11 dispose que « lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu » ;

    il reste que cette distinction entre les permis d’aménager qui fixeraient des règles et les déclarations qui par nature ne pourraient pas en fixer n’a pas lieu d’être au sujet des autorisations de lotir pour lesquelles le Code de l’urbanisme ne prévoyait qu’un seul et unique régime.

    En second lieu, la Cour a donc également écarté le moyen selon lequel le règlement du lotissement au sein duquel était situé le terrain objet du refus de permis d’aménager contesté disposait que « les macrolots pourront, le cas échéant, être subdivisés en lots de terrains à bâtir sans qu'il soit besoin de l'accord des co-lotis ou d'un arrêté modificatif ». Et pour cause.

    D’une façon générale, même lorsqu’ils ont encore une valeur réglementaire opposable aux autorisations d’urbanisme, les documents du lotissement ont néanmoins une valeur inférieure au PLU puisqu’ils ne peuvent donc légalement pas autoriser ce que ce dernier interdit et qui lui-même ne peut pas légalement édicter des règles de procédure se substituant à celles prévues par le Code de l’urbanisme, quand bien même seraient-elles quasiment-identiques à celles prévues par ce code (CAA. Paris, 29 décembre 2006, Cne de Rueil-Malmaison, req. n°03PA01979).

    Plus spécifiquement, même à interpréter le règlement de lotissement en cause comme signifiant que les colotis donnaient dores et déjà leur accord à toute subdivision ultérieure, il reste l’accord des colotis ne peut prendre la forme d’un accord de principe puisque la jurisprudence exige qu’il soit donné au vu d’un projet précis de modifications (pour exemple : CE. 21 juin 1985, Lange, req. n°50.160).

    Certes, et vu de ce règlement visant des « macrolots », il est permis de penser qu’il s’agissant d’un « lotissement à la carte », il reste que le refus de permis d’aménager contesté dans cette affaire était antérieur à l’entrée en vigueur du décret du 28 février 2012 précisant à l’article R.442-21 que la procédure de principe s’applique sauf « lorsque ces subdivisions interviennent dans la limite du nombre maximum de lots autorisés, et résultent d'une déclaration préalable, d'un permis d'aménager, d'un permis valant division ou d'une division réalisée en application du a de l'article R. 442-1 dès lors que le lotisseur atteste de son accord sur cette opération par la délivrance d'une attestation » ; sans compter que même dans ce cas, ce n’est pas le règlement de lotissement en cause qui aurait dispensé de l’accord des colotis mais les dispositions précitées, pourtant que les conditions qu’elles prévoient soient réunies.

    Mais en dernier lieu, et pour être complet, on peut également relever que la Cour n’a pas recherché si le lotissement autorisé trois ans auparavant était ou non achevé et a rejeté le recours au motif que « la demande de permis d'aménager n'a pas été précédée d'une modification des règles du lotissement selon les modalités prévues par l'article L. 442-10 ».

    Au sujet d’une autorisation de lotir délivré avant le 1er octobre 2007, la Cour administrative d’appel de Marseille a en effet jugé (CAA. Marseille, 31 mai 2012, SCI Plein Sud, req. n°10MA03260) qu’une subdivision d’un lotissement précédemment autorisé pouvait s’opérer par un permis d’aménager modificatif et donc, sans l’accord des colotis puisqu’en substance, et dans cette affaire, il s’agissait selon-elle :

    • d’une modification du projet d’aménagement initial du lotisseur tel qu’il résultait du permis d’aménager primitif ;
    • et non pas donc d’une modification des documents du lotissement au sens des articles L.442-9 et L.442-10 du Code de l’urbanisme régissant notamment ce qu’il est convenu d’appeler l’accord des colotis ;

    solution quelque peu sujette à caution s’agissant de l’accord des colotis dans la mesure où :

    • l’alinéa 2 de l’article L.442-10 du Code de l’urbanisme se borne à préciser que "jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement, la modification mentionnée à l'alinéa précédent ne peut être prononcée qu'en l'absence d'opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible", ce qui n’a aucunement pour effet de dispenser de l’accord des colotis et, en toute hypothèse, n’a pas non plus pour objet de fixer la date à partir de laquelle cet accord est requis pour modifier les documents du lotissement ;
    • alors qu’à suivre l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme, et non sans logique, les documents du lotissement sont approuvés par l’autorisation de lotir et ont donc vocation à produire leur effet dès la date de délivrance de cette autorisation qui déclenche le délai de dix prévu par cet article.

    Il reste qu’en toute hypothèse, et pour aboutir à cette conclusion, la Cour administrative d’appel de Marseille a constaté et souligné que le lotissement autorisé par l’autorisation de lotir primitive n’était pas encore achevé. Et pour cause puisqu’il est de jurisprudence constante qu’une autorisation d’urbanisme entièrement exécutée et dont l’achèvement a été constatée ne peut plus légalement donner lieu à une autorisation modificative.

    D’ailleurs, et pour l’application du régime en vigueur depuis le 1er octobre 2007 à l’égard d’un lotissement achevé, la Cour administrative d’appel de Marseille (CAA. Marseille, 29 mars 2012, SCI Dacal, req. n°10MA01529) a en revanche jugé que la subdivision ultérieure du lotissement en cause avait vocation à relever de l’article R.442-21 du Code de l’urbanisme et, sauf à relever de l’article L.442-11, impliquaient donc l’accord des colotis tel que régi par l’article L.442-10 du Code de l’urbanisme.

    Or, si dans ce cadre l’accord des colotis est donc requis, il n’en demeure pas moins que cette procédure n’a pas non plus pas non plus selon vocation à aboutir à la délivrance d’un permis d’aménager modificatif et ce, même à faire abstraction de la règle de principe selon laquelle un projet achevé ne peut plus légalement donner lieu à une autorisation modificative .

    D’une part, s’il est vrai que cet accord doit être entériné par un arrêté, il reste qu’il s’agit de l’arrêté visé par l’article R.442-19 du Code de l’urbanisme qui dispose que « l'autorité mentionnée aux articles L. 442-10 et L. 442-11 est l'autorité compétente pour statuer sur les demandes de permis d'aménager ».

    Or, il va sans dire que si cet arrêté constituait un permis d’aménager modificatif, il n’y aurait aucunement besoin que le Code de l’urbanisme précise que l’autorité compétente pour statuer sur la demande de permis d'aménager modificatif est l’autorité compétente pour statuer sur la demande de permis d’aménager ; étant par ailleurs rappelé que :

    • l’article R.442-21 se borne à disposer que « « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 » ;
    • alors que l’ancien article R.315-48 précisait pour sa part que « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement sont assimilées aux modifications de lotissements prévues à l'article L. 315-3 (…) à moins que, conduisant à la création de plus de deux nouveaux lots, elles ne fassent l'objet d'une autorisation de lotir dans les conditions prévues par le présent chapitre (…) ».

    D’autre part, l’arrêté visée par l’article R.442-19 précité procède donc des articles L.442-10 ou L.442-11 du Code de l’urbanisme, et résulte ainsi :

    • soit, (art. L.442-10 ; C.urb), d’une demande des « colotis » auquel le lotisseur n’a pas à associer mais à laquelle il peut en revanche s’opposer ;
    • soit, (art. L.442-10 ; C.urb), d’une initiative unilatérale de l’autorité administrative compétente intervenant spontanément sans qu’aucune demande ne lui ait été formulée en ce sens ou du moins sans qu'une telle demande ne soit nécessaire en droit.

    Or :

    • d’une façon générale, la seule personne habilitée à obtenir un permis modificatif et le bénéficiaire du permis primitif (CAA. Bordeaux, 8 février 2010, SCI Saint-Michel, req. n°09BX00736) puisque cette seconde autorisation modifie ce dernier et donc les droits acquis que son bénéficiaire tire du caractère définitif de celui-ci (en ce sens : CAA. Nancy, 29 avril 2010, SA GNC HOLDING, req. n°08NC01854) ;
    • plus spécifiquement, un permis doit nécessairement avoir un titulaire (TA. Versailles, 26 octobre 1993, Segal, Dr.adm. 1994, comm. n°57) et aucun permis même modificatif ne peut être délivré à une personne sans que celle-ci ne l’ait demandé ; l’autorité n’ayant pas même la possibilité de le faire (en ce sens : CAA. Marseille, 31 janvier 2002, Melois, req. n°98MA02231) en dehors du cas spécifiquement prévue par l’article R.462-9 du Code de l’urbanisme.

    L’arrêté prévu par l’article R.442-19 du Code de l’urbanisme ne constitue donc pas selon nous un permis d’aménager modificatif, ni plus généralement, une autorisation de (sub)diviser mais une formalité préalable destinée à entériner l’accord des colotis et nécessaire à la délivrance légale de l’autorisation de diviser ultérieure dont la nature est déterminée au regard du projet auquel correspondent ces futures (sub)divisions.

    C’est donc à raison, et à l’instar de la Cour administrative de Marseille (CAA. Marseille, 29 mars 2012, SCI Dacal, req. n°10MA01529), que la Cour administrative de Nantes a rejeté la requête « la demande de permis d'aménager n'a pas été précédée d'une modification des règles du lotissement selon les modalités prévues par l'article L. 442-10 » et non pas donc au motif que ces subdivisions auraient dû faire l’objet d’un arrêté modificatif de l’autorisation initiale.

     

     

     

    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés

  • Sur la modification du cahier des charges des lotissements frappés par la caducité décennale prévue par l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme

     

    Dès lors que cet article ne comporte aucune exception sur ce point, la procédure de modification prévue par l’article L.442-11 du Code de l’urbanisme peut être légalement mise en œuvre pour modifier le cahier des charges d’un lotissement, y compris si ce dernier est frappé de caducité sur le plan réglementaire.

    CE. 7 octobre 2013, Cne de Saint-Jean de Monts, req. n°361.934


    A la suite des dispositions de l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme organisant la caducité des documents du lotissement sur le plan réglementaire, c’est-à-dire en substance en ce qu’ils sont opposables aux demandes d’autorisation d’urbanisme, les articles L.442-10 et L.442-11 disposent respectivement que :

    • « lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement, si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable » ;
    • « lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu ».


    Il reste que pour cesser d’être opposables sur le plan règlementaire, notamment aux autorisations d’urbanisme délivrés au sein du lotissement, certains de ces documents et des règles qu’ils fixent peuvent subsister sur le plan civil et contractuel pour ainsi demeurer opposables aux constructions devant le juge judiciaire, et au premier chef dans le cadre d’une action en démolition engagée par les colotis à l’encontre de ces dernières.

    Toute la question était ainsi de savoir si alors même que ces documents ne subsistaient qu’en tant que documents contractuels opposables dans les rapports de droit privé des colotis, les procédures de droit public prévues par les articles précités restaient néanmoins applicables.

    Si le Conseil d’Etat ne s’était jamais clairement prononcé sur la question – bien qu’ayant toutefois récemment jugé que :

    « Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 315-4 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : Lorsque l'approbation d'un plan d'urbanisme ou d'occupation des sols aura été prononcée postérieurement à une autorisation de lotissement, l'autorité compétente peut modifier tout ou partie des documents, et notamment le cahier des charges du lotissement, pour les mettre en concordance avec le plan d'urbanisme ou d'occupation des sols. ; que ces dispositions étaient applicables à la mise en concordance de tout document du lotissement avec le plan d'urbanisme ou le plan d'occupation des sols approuvé postérieurement ; que, toutefois, la cour administrative d'appel de Nantes ayant relevé, d'une part, ainsi qu'il a été dit, la caducité du règlement du lotissementet, d'autre part, la circonstance qu'il ne ressortait pas des pièces du dossier que les autorités compétentes auraient décidé de faire application des dispositions de l'article L. 315-4 du code de l'urbanisme au cahier des charges du lotissement, le moyen tiré de ce que la révision du plan d'occupation des sols aurait dû suivre la procédure prévue à l'article L. 315-4 du code de l'urbanisme était inopérant ; que, par suite, le moyen tiré de l'erreur de droit qu'aurait commise la cour administrative d'appel en écartant ce moyen est lui-même inopérant » (CE. 28 octobre 2011, req. n°326.834).

    et donc que le moyen en cause était inopérant (et non pas uniquement infondé en droit) non seulement parce qu’il n’apparaissait pas que la révision du POS contesté ait été entreprise sur le plan procédural au titre de l’article L.315-4 mais également en raison de la caducité du lotissement – la jurisprudence des Cours d’appel et la doctrine administrative tendaient néanmoins à répondre plus clairement par la négative ; position expliquant d’ailleurs les modifications que le projet de loi ALUR envisage d’apporter à ces deux articles.

    Ainsi, et pour l’application des anciens articles L.315-3 et L.315-4 en vigueur avant le 1er octobre 2007, et dont l’économie générale et la portée sont équivalentes à celles des actuels articles L.442-10 et L.442-11 (en ce sens CE. 28 octobre 2011, req. n°326.834) il avait été jugé que les anciens articles L.315-3 et L.315-4 du Code de l’urbanisme n’étaient plus applicables « à partir du jour où les règles particulières du lotissement sont devenues caduques du fait même des dispositions précitées de l’article L.315-2-1 du même code » (CAA Nancy, 23 décembre 1993, Cne de Breves, req. n°93NC00276) ; l’Administration Centrale ayant pour sa part précisé au sujet des dispositions en vigueur depuis le 1er octobre 2007 que : « dès lors que les règles d'urbanisme contenues dans ces documents sont devenues caduques en application de l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme, il n’y a plus lieu de les modifier et de faire application de l’article L.442-10 » (Rép. Min. n°41206 du 13 avril 2010, JOAN p.4245. Voir également : Rép. Min. du 17 novembre 1988, JO Sénat Q, p.1290 ; Rép. Min. n°43643 du 20 avril 2010, JOAN p.4489).

    C’est donc véritable surprise que la Cour administrative d’appel de Nantes devait confirmer cette analyse au sujet de l’article L.442-11 en jugeant que :

    « Considérant qu'il résulte de ces dispositions combinées, qu'à défaut d'une demande d'une majorité des colotis calculée selon les règles fixées par l'article L. 442-10 précité, les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ; que ces règles d'urbanisme, dans cette hypothèse, ne peuvent plus être prises en compte par l'administration pour statuer sur les demandes d'autorisation d'occupation du sol mais continuent à régir les rapports des colotis entre eux ; que le maire ne peut par suite user de la faculté prévue par les dispositions de l'article L. 442-11 du code de l'urbanisme pour procéder à leur modification » (CAA. 15 juin 2012, Serge X…, req. n°10NT01321).

    Il reste que le Conseil d’Etat vient donc de censurer cette analyse au motif suivant :

    « 1. Considérant qu'aux termes de l'article L. 442-11 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : " Lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu " ; que ces dispositions ne prévoient aucune exception au pouvoir qu'elles confèrent au maire de modifier tous les documents d'un lotissement, y compris le cahier des charges, dès lors que la modification a pour objet de mettre ces documents en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu ;
    2. Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article L. 442-9 du même code que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques, en l'absence d'opposition d'une majorité qualifiée de colotis, au terme de dix années à compter de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu, mais que les stipulations du cahier des charges du lotissement continuent néanmoins à régir les rapports entre colotis ; qu'en cas de discordance entre, d'une part, le cahier des charges qui continue à régir les rapports entre colotis et, d'autre part, le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu, le maire peut faire usage du pouvoir qu'il tient des dispositions de l'article L. 442-11 de modifier le cahier des charges pour le mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu ;
    3. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par un arrêté du 12 novembre 2007 pris en application de l'article L. 442-11 du code de l'urbanisme, le maire de la commune de Saint-Jean-de-Monts a modifié les cahiers des charges du lotissement de la Plage pour les mettre en concordance avec le plan d'occupation des sols ; qu'il résulte de ce qui précède qu'en annulant cet arrêté, par l'arrêt attaqué du 15 juin 2012, au motif que la caducité des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement aurait eu pour effet de priver le maire de son pouvoir de modifier les stipulations contractuelles des cahiers des charges de ce lotissement, la cour administrative d'appel de Nantes a commis une erreur de droit ».

    La caducité réglementaire des documents du lotissement au regard de l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme ne s’oppose donc pas en elle-même à ce que le Maire modifie ces documents, y compris pour le cahier des charges, par la procédure prévue à l’article L.442-11.


    Cela étant, cet arrêté génère plusieurs interrogations.

    Tout d’abord, la solution ainsi dégagée n’est pas spécifiquement motivée par la particularité de l’article L.442-11 du Code de l’urbanisme mais par le simple fait que « les dispositions de ce dernier ne prévoient aucune exception au pouvoir qu'elles confèrent au maire de modifier tous les documents d'un lotissement, y compris le cahier des charges, dès lors que la modification a pour objet de mettre ces documents en concordance ».

    Dans cette mesure, cette solution apparait à cet égard transposable à la procédure prévue par l’actuel article L.442-10 qui lui-même vise « tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement » et ne comporte également aucune exception à la compétence qu’il confère au Maire dès lors que « cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable ».

    D’ailleurs, dès lors que l’arrêt commenté ce jour n’est pas spécifiquement et expressément motivé par le particularisme de la procédure prévue par l’article L.442-11 mais par le simple fait que ce dernier ne comporte aucune exception, force est d’admettre à ce stade qu’il serait à cet égard quelque peu « incohérent » que :

    • de ce simple fait le Maire puisse spontanément et unilatéralement mettre en œuvre cette procédure n’impliquant aucune demande, ni aucune acceptation des colotis, pour modifier les documents d’un lotissement ne subsistant plus que sur le plan contractuel ;
    • mais en revanche, et alors même que l’article L.442-10 ne comporte pas plus d’exception, le Maire ne puisse pas procéder à cette modification aux mêmes fins alors qu’elle serait demandée par la « majorité qualifiée » des colotis.


    dès lors qu’en toute hypothèse, l’une comme l’autre ne doivent pas poursuivre un but contraire à l’intérêt général.

    Ensuite, comme le précise le Conseil d’Etat, si la procédure prévue par l’article L.442-11 peut être mise en œuvre à l’égard notamment du cahier des charges c’est « dès lors que modification a pour objet de mettre ces documents en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu ».

    Il est donc nécessaire que les prescriptions du PLU et les stipulations du cahier des charges soient donc « discordantes », ce qui impliquent donc en substance qu’elles aient le même objet.

    A priori, si cette procédure peut donc bien viser le cahier des charges, elle n’en semble pas pourtant applicable aux stipulations de pur droit privé, étrangères aux préoccupations d’urbanisme et aux prescriptions règlementaires d’un PLU.

    Mais enfin, c’est bien évidemment la portée de cet arrêt sur le contentieux civil ne relevant pas du Conseil d’Etat mais de la Cour de cassation qui génère les principales interrogations puisque selon cette dernière, ou du moins sa troisième chambre, la modification d’un cahier des charges comme d’un règlement d’ailleurs ne subsistant plus qu’en tant que document à caractère contractuel requiert (sauf stipulation contraire du document en cause) l’unanimité des colotis :

    « Attendu que recherchant la commune intention des parties au vu de l'acte de partage du 12 avril 1983, de l'acte du 21 juin 2001 par lequel les attributaires avaient cédé gratuitement à l'association syndicale libre (ASL) leurs parts indivises sur les parties communes dont faisait partie la parcelle A 420 dite zone de verdure et du fait qu'il avait été estimé nécessaire de demander à l'ensemble des colotis l'autorisation de changer l'affectation des terrains à usage d'espace vert en terrain à bâtir, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a souverainement retenu, sans se contredire et abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la modification des bases statutaires de la répartition des dépenses de l'ASL, qu'il résultait du cahier des charges que celui-ci avait conféré un caractère contractuel aux dispositions du règlement relatives à l'affectation des parcelles à l'usage d'espace vert auxquelles il se référait et en a exactement déduit, sans violer l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme [actuel L.442-10] que ce cahier des charges ne pouvait être modifié par la seule décision de l'assemblée générale des colotis qu'à l'unanimité » (Civ. 3ème, 16 décembre 2008, Mme Barla, req. n°07-14.307).

    Cela étant, la question n’est pas de déterminer la majorité contractuelle requise en l’absence de toute autre procédure mise en œuvre par l’autorité administrative compétente mais d’apprécier la portée sur ce contrat de l’arrêté effectivement et légalement adopté au titre de l’article L.442-11 (ou selon nous L.442-10) du Code de l’urbanisme. Or, sur ce point, la Cour de cassation ou plus précisément sa première chambre a récemment jugé que :

    « Attendu, selon l'arrêt attaqué, que le cahier des charges du lotissement sis sur la parcelle cadastrée section C n° 847 à Montpellier, approuvé par arrêté préfectoral du 26 juillet 1955, prévoyait en son article 8, alinéa 3, qu'il ne pourrait être procédé à la division de l'un des lots, que ces dispositions ont été supprimées par arrêté municipal du 22 avril 2005 et que les époux X... ont, suivant acte de donation-partage du 14 décembre 2005, subdivisé en deux lots le lot n° 4 dont ils sont propriétaires ; que M. Y..., coloti, a agi en nullité de l'acte authentique du 9 décembre 2005 constatant la modification du cahier des charges, ainsi que de l'acte de donation-partage en ses dispositions relatives à la subdivision ;
    Attendu que pour accueillir sa demande, l'arrêt, après avoir énoncé que le juge judiciaire est compétent pour apprécier la légalité du contrat modificatif du 9 décembre 2005 et la question de savoir si les dispositions du cahier des charges initial ont été violées, retient que la nature contractuelle de la clause litigieuse imposait que sa modification, qui ne relevait pas de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme, procédât de la décision unanime des lotis ;
    Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que l'arrêté municipal du 22 avril 2005, qui, sous réserve d'une difficulté sérieuse justifiant une question préjudicielle relative à sa légalité, s'imposait à elle quant à son objet, avait accordé cette modification en application de l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme, alors en vigueur, la cour d'appel a violé les textes susvisés » (Cass. civ., 19 février 2013, req. n°12-10.277).


    Ainsi, dès lors que le Conseil d’Etat a validé la légalité de principe des arrêtés pris sur le fondement de l’article L.442-11 (et à notre sens de l’article L.442-10) du Code de l’urbanisme, la modification effective du cahier des charges résultant d’un tel arrêt lorsqu’il est effectivement adopté semble devoir s’imposer aux colotis comme au juge judiciaire.

    En résumé sur ce point, ce n’est donc qu’à défaut de mise en œuvre de ces procédures de droit public que la modification des stipulations du cahier des charges d’un lotissement pourtant frappé de caducité réglementaire requiert l’accord de tous les cocontractants et, plus précisément, l’unanimité des colotis, laquelle s’en trouve finalement subsidiaire ; ce qui à cet égard est en fait plus problématique dans le cas de la procédure prévue par l’article L.442-10 du Code de l’urbanisme dans la mesure où c’est seulement la modification en résultant qui doit elle-même être compatible avec le PLU, ce qui n’impose pas en soi qu’en amont, les stipulations à modifier soient incompatibles avec ce PLU, ni par voie de conséquence que leur modification résulte d’une pure préoccupation d’urbanisme.

    Mais puisque l’article L.442-10 ne comporte pas plus d’exception que l’article L.422-11 sur ce point...

    Pour conclure, reste bien entendu à mettre cet arrêt en perspective avec les modifications que le projet de loi « ALUR » tend à apporter aux articles L.442-9 (al.1), L.442-10 et L.442-11 qui, à s’en tenir au projet adopté en première lecture à l’Assemblée, devraient disposer :

    • « les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu »;
    • « lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable » ;
    • « lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges qu’il soit approuvé ou non approuvé, pour mettre en concordance ces documents avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu au regard notamment de la densité maximale de construction résultant de l’application de l’ensemble des règles du document d’urbanisme ».


    Il s’ensuivrait donc que l’article L.422-10 pourrait être mis en œuvre à l’égard du cahier des charges dès lors qu’il aura été approuvé et que, si tel n’est pas le cas, cette procédure sera restreinte à ses seules clauses de nature règlementaire ; précision que n’apporte donc pas cet article lorsque ce document a été approuvé.

    En revanche, l’article L.442-11 pourrait pour sa part être mis en œuvre sans distinction à l’égard du cahier des charges, qu’il ait été approuvé ou non, et quel que soit la nature des clauses en cause, si ce n’est que cette procédure devra encore tendre à la mise en concordance de ce document avec le PLU ; ce qui évidemment posera la question de l’applicabilité de cette procédure à l’égard des stipulations de nature purement contractuelle dont on voit mal comment elle pourrait être discordante avec le PLU compte tenu de l’objet des prescriptions de ce document d’urbanisme.

    Pas si sûr que l’on y voit plus clair…

    Reste un point plus « subtil » : puisque les articles L.442-10 et en toute hypothèse L.442-11 s’appliquent y compris lorsque le lotissement est caduc sur le plan règlementaire, faut-il en déduire que, même dans cette hypothèse, le contrôle des subdivisions subsiste au regard de l’article R.442-21 qui précise que « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 » ? (JML ? :))

     

     

    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés

     

  • « Dans le cas d’un lotissement », c’est quoi « l’ensemble du projet » au sens de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme ?

     

    Si l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme implique bien d’appliquer les règles du PLU en prenant en compte l’ensemble du terrain d’origine, et non pas les caractéristiques propres des parcelles à détacher, ce principe ne vaut que pour apprécier la légalité de l’autorisation prévoyant la division de ce terrain. Dans le cas d’un lotissement, ce principe n’est ainsi plus applicable aux permis de construire délivrés sur les lots de celui-ci…

    CAA. Lyon, 18 juin 2013, Mme B… & autres, req. n°13LY00152 & CAA. Lyon, 9 juillet 2013, M. C…, req. n°12LY03219.

    Voici une nouvelle occasion de se réjouir de la clarté de certains des textes issus du régime en vigueur depuis le 1er octobre de 2007 mais également de souligner l’incommensurable apport du décret du 28 février 2012 en ce qu’il a modifié l’article R.123-10-1 du Code de l'urbanisme pour préciser que c’est bien « l'ensemble du projet » qui « est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme » et ce, aux fins de mettre un terme à l’effroyable doute qu’avait généré son ancienne rédaction qui, à la faveur d’une imprécision aussi surprenante qu’insupportable, se bornait bêtement à indiquer que « les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet ».

    En effet, si après avoir retenu au sujet d’un permis de construire valant division une interprétation de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme certes intéressante au regard de l’article 5 du règlement de PLU en cause mais néanmoins sans réelle surprise (n°13LY00152), la Cour administrative d’appel de Lyon vient en revanche de proposer une solution allant totalement à l’encontre de l’interprétation la plus souvent proposée de cet article dans le cas d’un permis de construire portant sur le lot d’un lotissement (n°12LY03219), qui plus est au sujet de l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives internes du lotissement…

    Dans la première affaire, les requérants avaient sollicité un permis de construire valant division en vue de la réalisation de six logements individuels. Mais cette demande devait être rejetée au motif que le terrain d’assiette de l’opération présentait une superficie de seulement 2.862 mètres carrés alors que l’article UB.5 du règlement de PLU applicable imposait une surface de 1 500 m² de terrain par logement.

    A titre liminaire, et bien que la question de la légalité de cette règle ne semble pas avoir été posée à la Cour, force est de préciser que l’illégalité de cette disposition n’était pas évidente dans la mesure où celle-ci n’a ni pour objet de limiter le nombre de logements par construction, ni même de limiter le nombre de logements et/ou de constructions par terrain, indépendamment des caractéristiques de ce dernier, mais a pour seul effet d’imposer une superficie minimale de terrain variant selon le nombre de logements projetés.

    Mais quoi qu’il en soit sur ce point, c’est sur le seul fondement de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme que les requérants devaient contester ce refus de permis de construire en soutenant que ce dernier était illégal dès lors que pour application de l’article UB.5 en cause le Maire aurait ainsi tenu des divisions à réaliser.

    Ce moyen ainsi que la requête devaient toutefois être rejetés par la Cour administrative d’appel de Lyon au motif suivant :

    « Considérant que l'article UB 5 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Bourg-Saint-Christophe impose une surface de 1 500 m² de terrain par logement ; qu'aux termes des dispositions alors applicables de l'article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme : " Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose " ;
    5. Considérant que, pour rejeter la demande de permis de construire valant division qui lui était présentée, le maire de la commune de Bourg-Saint-Christophe s'est fondé sur le fait que le projet a pour objet la construction de six logements sur un terrain d'une superficie de 2 862 m², alors qu'en application de l'article UB 5 du règlement du plan local d'urbanisme, le terrain devrait présenter une superficie d'au moins 9 000 m² ; que, ce faisant, conformément à ce qu'impose l'article R. 123-10-1 précité du code de l'urbanisme, le maire a apprécié la légalité du projet en prenant en compte la superficie totale du terrain d'assiette, et non en tenant compte de la superficie de chacun des 6 lots prévus ; que, par ailleurs, le fait que le projet respecterait le coefficient d'occupation des sols, ainsi que les règles de prospect et de hauteur, est sans incidence sur l'application des dispositions précitées de l'article UB 5
    ».


    En substance, et dans la mesure où l’article UB.5 ne se bornait pas à fixer une superficie minimale de terrain mais déterminait la superficie requise en considération du nombre de logements, la Cour a donc considéré que, même dans le cas d’un permis de construire valant division, la superficie du terrain devait être en adéquation au nombre de logements projetés.

    Mais xe qui est évidemment le plus remarquable c’est que la Cour s’est fondée sur la règle de principe fixée par l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme et non pas sur une interprétation de l’article UB.5 conçu comme une exception à cette règle de principe.

    Il faut dire que s’il est d’usage de présenter cette règle de principe comme imposant de faire abstraction des divisions foncières du terrain d’origine constituant l’assiette de l’autorisation et de l’opération projetée, ceci ne rend pas totalement compte d’une règle qui implique de prendre en compte « l’ensemble du projet » et ne permet donc pas en revanche de faire abstraction des composantes du projet de construction, y compris de celles étant à l'origine des divisions foncières.

    En l’espèce, l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme impliquait donc de faire abstraction des divisions devant emporter la création de six nouvelles parcelles pour ainsi appliquer l’article UB.5 au regard de l’ensemble du terrain d’origine mais ne permettait en revanche pas d’ignorer le fait que ces six parcelles résulterait d’un projet de construction de six logements distincts.

    Ainsi, si chacune de ces parcelles à créer ne devait pas nécessairement présenter elle-même une superficie minimale de 1.500 mètres carrés, il n’en demeure donc pas moins qu’un projet de six logements individuels impliquait que son terrain d’assiette présente une superficie globale de 9.000 mètres carrés.

    Il n’en demeure pas qu’un tel article 5 aboutit à une situation n’étant pas si éloignée d’un article 5 faisant expressément exception à l’article R.123-10-1 ; celui-ci n’ayant ainsi pas pour effet d’accroitre les possibilités de construction attachées au terrain d’origine mais permettant seulement de les globaliser à l’échelle de ce dernier dans le cadre d'une ventilsation informelle.

    Passons-en maintenant au second arrêt de la note de ce jour. Dans cette affaire, le pétitionnaire avait présenté une demande de permis de construire portant sur le lot d’un lotissement.

    Cette demande devait toutefois être rejetée au motif que le projet de construction objet de cette demande ne respectait pas les règles de distances imposées par l’article Up.7 du PLU. Le requérant devait ainsi contester ce refus en faisant valoir que la limite prise en compte par le Maire pour édicter ce refus était une limite de lot interne au lotissement dont il aurait dû faire abstraction en application de l’article R.123-10-1 auquel l’article Up.7 ne faisait pas exception. Mais ce moyen devait donc être rejeté par la Cour administrative d’appel de Lyon au motif suivant :

    « Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article Up 7 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de la Tronche : " (...) Dans la zone Upb, la distance comptée horizontalement de tous points du bâtiment projeté au point de la limite parcellaire la plus proche doit être : / - au moins égale à 4 mètres, / - jamais inférieure à la moitié de la différence entre le point le plus haut du bâtiment et le sol naturel avant travaux. / (...) Ces règles s'appliquent à la façade du bâtiment. Les éléments secondaires, encorbellements, saillies de toiture, balcons, escaliers extérieurs non fermés peuvent être autorisés dans la limite d'un débord d'un mètre (...) " ; qu'aux termes des dispositions alors applicables de l'article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme : " Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose " ;
    10. Considérant, d'une part, que, contrairement à ce que soutient M.E..., l'article R. 123-10-1 précité du code de l'urbanisme, dont les dispositions ne concernent que la décision autorisant le lotissement, n'impliquent pas, lors de la délivrance d'un permis de construire dont le terrain d'assiette est situé dans un lotissement, d'apprécier le respect des dispositions relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives au regard des seules limites externes du lotissement, à l'exclusion des limites internes entre les différents lots ; que, d'autre part, il est constant que le projet comporte en façade ouest un escalier permettant d'accéder à une terrasse, lequel est implanté à moins de quatre mètres de la limite séparant les deux lots que comporte le lotissement ; que cet escalier, d'une largeur de 1,50 mètre, doit être pris en compte pour l'application de l'article Up 7, dès lors que les dispositions de cet article ne prévoient l'exclusion des " éléments secondaires ", tels que les " escaliers extérieurs non fermés ", que dans la limite " d'un débord d'un mètre " ; que, par suite, c'est à bon droit que le maire a estimé que le projet ne respecte pas l'article Up 7 du règlement du plan local d'urbanisme
    ».


    Certes, la rédaction de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme n’est en fait pas d’une extrême clarté puisque les termes « dans le cas d’un lotissement » peuvent s’interpréter comme couvrant la seule instruction de la demande de lotissement mais aussi comme recouvrant également les demandes de permis de construire ensuite présentées dans le lotissement ainsi autorisée ; sans compter d’ailleurs que les termes « les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet » n’impliquent pas par elle-même de faire abstraction de divisions constituant l’une des composantes du projet, voire la seule composante du projet constituant l’objet précis de la décision en cause dans le cas d’un « lotissement déclaratif ».

    Mais le plus problématique dans cet arrêt est l’interprétation retenue par la Cour de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme et selon laquelle les dispositions de celui-ci « ne concernent que la décision autorisant le lotissement », si bien qu’elle « n'impliquent pas, lors de la délivrance d'un permis de construire dont le terrain d'assiette est situé dans un lotissement, d'apprécier le respect des dispositions relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives au regard des seules limites externes du lotissement, à l'exclusion des limites internes entre les différents lots » ; la même Cour ayant le même jour jugé que :

    « Considérant que, contrairement à ce que soutient la commune de Tassin-la-Demi-Lune, il ressort des pièces du dossier que la limite située au nord du terrain d'assiette du projet litigieux constitue une limite séparative de propriété, comme les différents plans contenus dans le dossier de la demande de permis l'indiquent d'ailleurs clairement, et non une limite interne au terrain, entre les futurs lots ; que, si la commune fait également valoir que le terrain d'assiette est lui-même situé dans un lotissement, les dispositions alors applicables de l'article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme, selon lesquelles " Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ", n'impliquent pas que les limites entre les lots ne puissent être prises en compte pour l'application des règles de recul par rapport aux limites séparatives au moment de la délivrance d'un permis de construire dans le lotissement ; que, par suite, la règle de retrait minimum imposée par l'article UE 7 précité du règlement du plan local d'urbanisme est applicable en l'espèce » (CAA. Lyon, 9 juillet 2013, Cne de Tassin-la-Demi-Lune, req. n°12LY02996).

    Ce faisant, la Cour nous semble ainsi avoir considéré que si l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme s’applique au stade de l’autorisation de lotissement, il ne concerne en revanche plus les demandes de permis de construire présentées au sein de celui-ci.

    Il faut ainsi préciser que dans l’affaire objet de l’arrêt visé par la présente note, le lotissement en cause était un lotissement déclaratif, c’est-à-dire un lotissement issu d’une déclaration nécessairement formulée sur la base d’un véritable plan de division et non pas d’un simple plan de composition uniquement prévu dans le cas d’une demande de permis d’aménager.

    Mais dès lors, il faut surtout rappeler la finalité première de la règlementation sur les lotissements : protéger les acquéreurs des terrains à bâtir en leur garantissant, par le contrôle préalable opéré au stade de l’instruction de la déclaration ou de la demande de permis d’aménager, la « constructibilité » du terrain qu’ils achètent en principe avant d’y obtenir un permis de construire.

    Il reste qu’à suivre les arrêts précités, et alors que l’ancien article R.315-28 du Code de l’urbanisme n’a plus d’équivalent, l’instruction d’une demande d’autorisation de lotissement devrait donc s’opérer en application de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme, quitte à autoriser ainsi un découpage qui au moment de la présentation des demandes de permis de construire justifierait le rejet de celles-ci...

     

    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés