La caducité décennale organisée par l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme n’ayant ni pour objet, ni pour effet de rendre inopposables à la demande de permis de construire les dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation de lotir, la ventilation de « SdP » opérée au sein du lotissement ne peut perdurer que sous réserve du délai de cinq ans prévu par l’article L.442-14 du même code.

CE. 28 septembre 2016, SCI Valérie, req. n°381.115

Voici un arrêt qui bien que rendu au sujet du COS n’en est pas pour autant dénué d’intérêt dans la mesure où il peut encore valoir encore quelque temps pour les commune couvertes par un POS comme pour les contentieux se rapportant aux autorisations de construire délivrées avant la suppression du COS et où, plus généralement, il éclaire l’articulation des articles L.442-9 et L.442-14 du Code de l’urbanisme dont la ventilation de « SdP » prévue par l’article R.442-9 reste la meilleure illustration.

Dans cette affaire, le pétitionnaire avait obtenu le 8 août 2011 un permis de construire dans un lotissement autorisé le 29 novembre 2005. Il reste qu’entre temps, le 25 juillet 2010, la commune avait approuvé la révision du PLU en vigueur à la date de délivrance de l’autorisation par laquelle le lotisseur avait ventilé la « SHON constructible » entre les lots du lotissement, en conférant au terrain à construire une constructibilité plus élevée que celle résultant de l’application du COS à sa superficie. Et c’est précisément pour ce motif que le permis de construire devait être attaqué dès lors que ce permis de construire avait été délivré après l’expiration du délai de cinq ans visé par l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme alors qu’à cette date, un nouveau PLU était donc entrée en vigueur.

Mais, fort curieusement, ce moyen devait être rejeté par la Cour administrative d’appel de Versailles au motif que pour avoir été délivré après cette échéance, le permis de construire avait néanmoins été obtenu avant la date d’expiration du délai de dix prévue par l’article L.442-9 précité. Mais cette analyse a donc été censurée par le Conseil d’Etat au motif  suivant :

« 4. Pour écarter le moyen tiré de ce que le permis de construire délivré le 8 août 2011, modifié par un permis modificatif en date du 11 janvier 2012, méconnaîtrait les règles de coefficient d'occupation des sols fixées par l'article UE 14 du plan local d'urbanisme révisé de la commune de Saint-Ouen, approuvé le 25 janvier 2010, la cour s'est fondée sur ce que, à la date à laquelle le permis de construire en litige avait été délivré à la SCI Rosa Parks, le délai de dix années prévu par l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme n'était pas expiré, ce dont elle en a déduit que les dispositions de l'article UE 14 du plan local d'urbanisme révisé n'étaient pas applicables à la construction projetée. Toutefois, les dispositions de l'article L. 442-9, qui se bornent à fixer une règle de caducité des règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement, n'ont ni pour objet, ni pour effet, à la différence de celles de l'article L. 442-14 du même code, de rendre inopposables à la demande de permis de construire les dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation de lotir. Par suite, en écartant l'application des prescriptions relatives au coefficient d'occupation des sols contenues à l'article UE 14 du plan local d'urbanisme, sans rechercher si elles étaient intervenues dans le délai de cinq ans suivant l'achèvement du lotissement prévu à l'article L. 442-14, la cour a entaché son arrêt d'erreur de droit »

On rappellera ainsi que la répartition entre les lots de la « SdP » constructible attaché au terrain à lotir d’origine constituant le périmètre du lotissement (art. R442-9 ; C.urb) peut être opérée selon deux procédés distincts (art. R.442-10 ; C.urb). Dans le cadre d’un lotissement soumis à permis d’aménager, cette répartition peut en effet soit s’opérer par le permis d’aménager, soit ultérieurement par le lotisseur à l'occasion de la vente ou de la location des lots ; ce à quoi un PLU faisant exception à l’article R.123-10-1 ne saurait s’opposer.

Mais quel que soit le procédé retenu, la durée de la répartition effectuée par le lotisseur en application de l’article R.442-9 du Code de l’urbanisme n’est pas calée sur la durée de validité du permis d’aménager prévue par l’article R.424-17 du Code de l’urbanisme. En effet, le régime de péremption de cette autorisation est une règle de procédure relative aux aménagements à réaliser et n’a donc pas vocation à gouverner les modalités d’application des règles de fond, tel le COS pour l’application exclusive duquel cette répartition est effectuée. Et dans les deux cas, cette répartition permet d’éviter l’application de la règle selon laquelle « la surface de plancher maximale autorisée pour chaque lot résulte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie de chaque lot » ; cette répartition étant néanmoins limitée par le principe selon lequel « lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher maximale autorisée ne peut être supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de lotir ».

Par définition, une répartition de la « SdP » aboutit donc à accroitre la constructibilité de certains lots, pour restreindre celle des autres, au regard des possibilités de construction qu’aurait généré la seule prise en compte de la superficie respective de chacun de ces lots.

Mais en outre, elle ne s’opérait que pour l’application du COS (elle peut maintenant également concerner les majorations des règles relatives au gabarit et à la densité prévues par le 3° de l'article L. 151-28 et le deuxième alinéa de l'article L. 151-29) alors que celui-ci peut ultérieurement évoluer en accroissant ou en diminuant lui-même les possibilités de construction, telles qu’elles étaient attachées au terrain d’origine au moment de cette répartition.

La question relative la durée de cette répartition se pose donc précisément de deux façons distinctes. D’une part, celle de la durée pendant laquelle les lots s’en trouvant dotés d’une constructibilité accrue peuvent revendiquer le bénéfice de cette répartition. D’autre part, celle de la durée pendant laquelle cette répartition est opposable aux lots à l’égard desquels elle a restreint cette constructibilité.

I.- Lorsque la répartition de la « SdP » opérée par le permis d’aménager aboutit à accroitre la constructibilité du lot au regard du COS alors applicable, elle peut également être regardée « une règle d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement » au sens de l’article L.442-9 et, donc, comme une règle susceptible d’être atteinte par la règle de la « caducité décennale » prévue par cet article ; ce que ne remet pas en cause l’arrêt objet de la présente note, lequel a trait à la portée de cet article sur l’article L.442-14 et dont il ne résulte pas qu’elle n’est pas assimilable à une règle d’urbanisme au sens de l’article L.442-9.

Cela étant, cette conclusion ne permet de traiter la problématique qui survient lorsqu’ultérieurement le COS évolue et ce, de façon défavorable par rapport aux possibilités de construction généré par le COS applicable à la date de délivrance du permis d’aménager ; étant relever que sur ce point, le Conseil d’Etat a jugé que :

« 5. Toutefois, aux termes de l'article R. 442-9 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : " Lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée ne peut être supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de lotir. Elle peut être répartie librement entre les différents lots, sans tenir compte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie de chaque lot ". Ainsi que la commune de Saint-Ouen l'a fait valoir dans ses écritures devant la cour, les règles du plan local d'urbanisme de cette commune relatives au coefficient d'occupation des sols applicable à la zone dans laquelle il est constant que se trouve le lotissement litigieux sont identiques, avant comme après la révision de ce plan approuvée le 25 janvier 2010. Le coefficient applicable à la zone est, en effet, demeuré fixé à 2,40. Ce motif de pur droit, qui n'appelle l'appréciation d'aucune circonstance de fait, peut être substitué à celui retenu à tort par la cour pour écarter le moyen tiré d'une méconnaissance des règles de coefficient d'occupation des sols en vigueur à la date de délivrance du permis de construire litigieux, la cour ayant par ailleurs relevé que la requérante n'établissait pas que l'attestation de constructibilité jointe à la demande de permis de construire ferait état d'une constructibilité globale au sein du lotissement excédant celle permise par la superficie de celui-ci, compte tenu des règles de coefficient d'occupation des sols en vigueur à la date à laquelle il a été autorisé ».

ce dont il résulte, bien que l’article L.442-14 se borne à viser les « dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans », qu’il faut non seulement que la normes soient nouvelles mais encore qu’elle soit défavorable puisque la seule évolution défavorable des normes d’urbanisme ultérieurement à la délivrance de l’autorisation de lotissement ne saurait remettre en cause le droit de l’exécuter (CE. 29 juin 2001, SA Blanc, req. n°210.217).

D’une façon générale en effet, si les règles propres du lotissement peuvent primer les règles générales d’urbanisme, c’est uniquement en vertu du principe selon lequel la règle la plus restrictive l’emporte sur la règle la plus permissive. Une règle d’un lotissement ne peut donc pas être plus permissive qu’une règle générale d’urbanisme ou, plus précisément, ne peut pas avoir pour effet de s’opposer à l’application de cette dernière.

Plus spécifiquement, l’article L.442-9 est exclusivement conçu comme un régime de caducité et non pas donc comme un dispositif destiné à garantir l’acquéreur du bénéfice de la « SdP » qu’aura bien voulu lui concéder le lotisseur. Et pour cause puisque la répartition de la « SdP » constructible s’opère par l’application du COS alors que le Code de l’urbanisme prévoit un autre dispositif pour garantir le lotisseur et les « colotis » d’une évolution défavorable, en l’occurrence l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme.

Précisément, lorsqu’une demande de permis de construire portant sur un projet conforme à la répartition de « SdP » est refusée en raison de la méconnaissance du COS résultant d’une évolution ultérieure de celui-ci, on voit mal quelle disposition le pétitionnaire pourrait invoquer, si ce n’est l’article précité.

Si cette répartition peut subsister pendant au moins dix ans lorsque ultérieurement le COS n’évolue pas défavorablement, elle n’est toutefois garantie et opposable en tant que telle à l’administration que pendant le délai de 5 ans prévu par l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme.    

Lorsque la répartition de la « SdP » consiste à diminuer la constructibilité d’un lot, cette répartition aboutit donc à la formation d’une contrainte plus restrictive que celle qui aurait résulté de la seule application du COS.               

Elle constitue donc une contrainte propre à ce lotissement qui prime sur le COS fixé par le PLU et ce, en application du principe selon lequel en cas de conflit et de contradiction de normes, la règle la plus restrictive l’emporte sur la règle la plus permissive.

Cette situation normative correspond ainsi à la raison d’être et à la finalité de l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme organisant l’éventuelle « caducité décennale » du lotissement.

Précisément, lorsque la répartition s’opère par le permis d’aménager, cette autorisation vient en fait approuver la répartition effectuée par le lotisseur à travers les pièces de son dossier de demande : elle peut ainsi être considérée comme « une règle d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement » au sens de l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme organisant la caducité décennale du lotissement.

Pour autant que les conditions posées par l’article précité soient réunies, cette répartition ne semble donc plus opposable au regard du droit de l’urbanisme passé un délai de dix ans à compter de la délivrance du permis d’aménager.

A contrario, lorsqu’à cette date le lotissement n’est pas couvert par un PLU (ou un document d’urbanisme en tenant lieu) ou lorsque les colotis ont demandé le maintien des règles du lotissement en application de l’alinéa 2 de ce même article, cette répartition demeure donc opposable, y compris si le COS a ultérieurement évolué en augmentant les possibilités de construction en découlant.  

Mais lorsque la répartition de la « SdP » opérée par le permis d’aménager aboutit à accroitre la constructibilité du lot au regard du COS alors applicable, elle peut également être regardée « une règle d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement » au sens de l’article L.442-9 et, donc, comme une règle susceptible d’être atteinte par la règle de la « caducité décennale » prévue par cet article.

Cela étant, cette conclusion ne permet de traiter la problématique qui survient lorsqu’ultérieurement le COS évolue et ce, de façon défavorable par rapport aux possibilités de construction générées par le COS applicable à la date de délivrance du permis d’aménager.

D’une façon générale en effet, si les règles propres du lotissement peuvent primer les règles générales d’urbanisme, c’est uniquement en vertu du principe selon lequel la règle la plus restrictive l’emporte sur la règle la plus permissive. Une règle d’un lotissement ne peut donc pas être plus permissive qu’une règle générale d’urbanisme ou, plus précisément, ne peut pas avoir pour effet de s’opposer à l’application de cette dernière.

Plus spécifiquement, l’article L.442-9 est exclusivement conçu comme un régime de caducité et non pas donc comme un dispositif destiné à garantir l’acquéreur du bénéfice de la « SdP » qu’aura bien voulu lui concéder le lotisseur. Et pour cause puisque la répartition de la « SdP » constructible s’opère par l’application du COS alors que le Code de l’urbanisme prévoit un autre dispositif pour garantir le lotisseur et les « colotis » d’une évolution défavorable, en l’occurrence l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme.

Précisément, lorsqu’une demande de permis de construire portant sur un projet conforme à la répartition de « SdP » est refusée en raison de la méconnaissance du COS résultant d’une évolution ultérieure de celui-ci, on voit mal quelle disposition le pétitionnaire pourrait invoquer, si ce n’est l’article précité.  Si cette répartition peut subsister pendant au moins dix ans lorsqu’ultérieurement le COS n’évolue pas défavorablement, elle n’est toutefois garantie et opposable en tant que telle à l’administration que pendant le délai de 5 ans prévu par l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme.    

II.- Bien qu’opérée par le lotisseur titulaire du permis d’aménager, la répartition effectuée à l’occasion de la cession des lots n’est donc pas réalisée par le permis d’aménager lui-même. De ce fait, il est fréquent de la désigner comme une « répartition conventionnelle », ce qui ne rend pas parfaitement compte de son régime.

Tout d’abord, cette répartition s’opère également pour l’application du COS. Ensuite, au regard du droit de l’urbanisme, elle ne s’opère pas de façon purement conventionnelle, elle doit donner lieu à l’établissement du certificat prévu par l’article R.442-11. Enfin, et comme le prévoit ce dernier, ainsi d’ailleurs que l’article R.431-22, ce certificat doit être joint à la demande de permis de construire ; les services instructeurs étant en mesure d’en apprécier l’exigibilité et d’en sanctionner le défaut de production puisqu’en amont, ce mode de répartition aura dû être annoncé par le lotisseur à travers le formulaire « CERFA » de demande de permis d’aménager.

C’est donc bien que ce certificat a vocation à établir la conformité du projet objet de la  demande de permis de construire.

A cet égard, et s’agissant des lots dont la constructibilité s’en trouve accrue au regard du COS alors applicable, on peut donc penser que ce mode de répartition aboutit à une situation équivalente au cas où elle est opérer par le permis d’aménager lui-même. La constructibilité résultant d’une telle répartition semble donc protéger d’une évolution défavorable du COS par le jeu de l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme et, partant, l’acquéreur du lot concerné pourra vraisemblablement s’en prévaloir pendant une durée d’au moins cinq ans à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement prévus par le permis d’aménager.

Mais la question de l’opposabilité d’une répartition de « SdP » opérée par le lotisseur ayant abouti à restreindre la constructibilité de certains lots est certainement la plus délicate à trancher.

En effet, si cette répartition s’opère pour application du COS et peut à cet égard s’analyser en une règle d’urbanisme propre au lotissement, il est plus délicat de considérer qu’elle procède d’un document approuvé du lotissement au sens de l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme  puisque cette répartition se réalise par un certificat propre à chaque lot et a vocation à s’opérer après la délivrance du permis d’aménager.

Certes, ce certificat a vocation à être joint au dossier de demande présenté par l’acquéreur et ce, faisant la délivrance du permis de construire pourrait être regardée comme entérinant cette répartition. Cela étant, une telle analyse aboutirait à déconnecter le moment auquel la règle en cause est approuvée (la délivrance du permis de construire) du point de départ du délai de dix ans prévus par l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme (la délivrance du permis d’aménager).

A ce stade, force serait ainsi de considérer qu’une telle répartition produit ses effets sans limite de temps ou, plus précisément, tant que le COS n’a pas évoluée de telle façon défavorable au lot considéré au regard de la « SdP » constructible lui ayant ainsi été attribuée par le lotissement puisqu’en pareil cas, cette répartition devient alors bénéfique à l’acquéreur du lot en cause et ne peut donc être opposée à l’administration que dans la limite de cinq ans prévu par l’article L.442-14 du Code de l’urbanisme.

Il reste qu’une telle conclusion :

• d’une façon générale, serait contraire à la finalité de l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme qui vise précisément à éviter que les effets propres d’un lotissement s’opposent sans limite de durée à la réalisation de projets de construction ultérieurs ;
• plus spécifiquement, signifierait que la durée des effets de la répartition prévue par l’article R.442-9 varierait selon le mode opératoire retenu par le lotisseur et, en outre, que la répartition ici envisagée demeurerait opposable alors même que l’ensemble des documents du lotissement seraient pour leur part frappés de caducité au regard de l’article L.442-9.

Au demeurant, si la mise en œuvre concrète de ce mode opératoire à l’égard de chaque lot n’est pas validée par le permis d’aménager, il n’en demeure pas moins que son principe doit être annoncé par le lotisseur lors de la présentation de sa demande. Le recours à ce mode opératoire, dont découle ensuite sa mise en œuvre lot par lot, est donc bien approuvé par l’autorité compétente au moment de la délivrance du permis d’aménager, lequel peut donc être considéré comme approuvant ce qui constitue règle spécifique d’application du COS au sein du lotissement.

Dans cette mesure, il semble donc raisonnable de considérer qu’une telle répartition cesse d’être opposable sur le plan règlementaire dans les conditions prévues par l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme relatif à la caducité décennale du lotissement.

Patrick E. DURAND

Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris Cabinet FRÊCHE & Associés