Ok

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies. Ces derniers assurent le bon fonctionnement de nos services. En savoir plus.

Lotissement & Autorisation de lotir - Page 3

  • Sur le délai de validité des autorisations de lotir (délivrées avant le 1er octobre 2007)

     

    Le délai de validité des autorisations de lotir délivrées avant le 1er octobre 2007, et encore en vigueur à cette date au regard de l’ancien article R.315-30 du Code de l’urbanisme, est depuis régi par l’article R.424-17 et, partant, celles qui étaient alors encore en vigueur ont pu bénéficier de la majoration d’un an instituée par le décret du 19 décembre 2008.

    CAA. Marseille, 20 juin 2013, M.M…B…, req. n°12MA03952

    Comme on le sait, le régime entrée en vigueur le 1er octobre 2007 a supprimé les « autorisations de lotir » pour y substituer deux formes d’autorisations distinctes – le permis d’aménager et la décision de non-opposition à déclaration préalable – mais ce, sans prévoir aucune disposition transitoire spécifique à l’égard des premières.

    Si l’entrée en vigueur de ce régime ne pouvait bien entendu pas avoir pour effet de rendre immédiatement caduques les autorisations de lotir encore en vigueur au 1er octobre 2007 (dont les demandes présentées avant cette date restées d’ailleurs encore valables et instruites au regard des dispositions antérieures), il était plus difficile de déterminer les dispositions régissant leur délai de validité et, plus précisément, d’établir si elles demeuraient régies par l’ancien article R.315-30 ou si elles s’en trouvaient soumises au régime découlant des nouveaux articles R.424-17 et suivants du Code de l’urbanisme.

    Au demeurant, la doctrine administrative sur ce point était d’ailleurs relativement « floue » puisque sur son site le Ministère avait précisé que :

    « en application de l’article R.424-17 du code de l’urbanisme, le permis de construire d’aménager ou de démolir est périmé si, passé un délai de deux ans à compter de la date de notification du permis ou de la date de décision tacite, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Ces dispositions s’appliquent quel que soit le permis, qu’il soit ou non réalisé par tranches. Le décret n° 2007-817 relatif à la restauration immobilière et portant diverses dispositions modifiant le code de l’urbanisme indique dans son article 4 que "les demandes de permis de construire et d’autorisations prévues par le code de l’urbanisme déposées avant le 1er octobre 2007 demeurent soumises aux règles de compétence, de forme et de procédure en vigueur à la date de dépôt". En revanche, une fois les autorisations délivrées, ces dernières sont soumises au droit en vigueur au jour de la décision. C’est le cas pour le délai de validité » ;

    alors que dans le cadre d’une réponse ministérielle il avait estimé que :

    « l'article 1 du décret n° 2008-1353 fixe précisément le champ d'application de la prorogation du délai d'un an des autorisations de construire en indiquant que cette disposition concerne « le délai de validité des permis de construire, d'aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration intervenus au plus tard le 31 décembre 2010 ». Compte tenu du régime particulier de caducité des autorisations de lotir, délivrées en application des règles en vigueur avant la réforme du1er octobre 2007, celles-ci ne figurent pas au nombre des actes énumérés par ledit décret. En conséquence, les autorisations de lotir régies par la législation antérieure à la réforme évoquée ne peuvent bénéficier des dispositions dérogatoires introduites par le texte réglementaire du 19 décembre 2008. Leur durée de validité reste fixée à dix-huit mois et trois ans, en application de l'ancien article R. 315-30 du code de l'urbanisme. En revanche, les lotissements ayant fait l'objet d'un permis d'aménager ou d'une non-opposition à déclaration préalable depuis le 1er octobre 2007 en bénéficient » (Rép. Min n°57338 ; JOAN, 15/12/2009, p.12075).

    Or, s’il est vrai que ces deux réponses portaient sur des dispositifs distincts (l’article R.424-17, d’une part, et le décret du 19 décembre 2008, d’autre part) et étaient relatives pour la première aux autorisations de lotir sollicitées avant le 1er octobre 2007 mais obtenues après cette date alors que la seconde, avaient trait à celles délivrées avant cette échéance, il reste que cette dernière était exclusivement fondée sur le fait que le décret du 19 décembre 2008 ne visait pas expressément les « autorisations de lotir » alors que la première concluait à l’article R.424-17 qui lui-même ne mentionnait pourtant pas ces autorisations.

    De même, l’examen des arrêts d’appel rendus au sujet du régime applicable à la durée de validité des permis de construire pouvait en première analyse générer certaines interrogations puisqu’il a pu être jugé que :

    « Considérant que, pour contester le jugement susvisé, M. X fait valoir que le permis de construire en litige, délivré le 23 juillet 2003, n'avait fait l'objet d'aucun commencement d'exécution dans les deux ans de sa notification à sa bénéficiaire et était caduc depuis juillet 2005 ; que cette affirmation n'est ni contestée ni démentie par les pièces du dossier ; que le délai de validité du permis de construire en litige n'est pas régi, contrairement à ce que prétend la commune de Gardanne, par les dispositions de l'article R. 424-19 introduites dans le code de l'urbanisme par le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, entrées en vigueur le 1er octobre 2007 postérieurement au permis de construire et au jugement attaqués, mais par celles de l'alinéa 1er de l'article R. 421-32 du code de l'urbanisme alors en vigueur" (CAA. Marseille, 10 juillet 2009, Ph. X…, req. n°07MA00341) ;

    mais en revanche que :

    « Considérant (…) qu’ il ne ressort pas des pièces du dossier que des travaux de construction de la grange et de l'atelier se sont poursuivis après la fin août 2007 ; que si le maire de Gouvieux s'est fondé, pour édicter l'arrêté de péremption litigieux, sur une interruption de travaux comprise entre le 21 mars 2007 et le 5 septembre 2008, il résulte de ce qui précède qu'il aurait pu prendre la même décision en se fondant sur une interruption de travaux d'au moins une année en retenant une période comprise entre le 4 septembre 2007 et le 5 septembre 2008 ; que, par suite, le maire de Gouvieux a pu à bon droit, sur le fondement de l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme, constater, par sa décision du 9 septembre 2008, la péremption du permis de construire délivré à M. A le 31 octobre 2000 en tant qu'il portait sur la grange et l'atelier ; que, par suite, la COMMUNE DE GOUVIEUX est fondée à soutenir que c'est à tort que, dans son jugement, le tribunal administratif d'Amiens a retenu le motif que l'interruption de travaux n'était pas établie pour prononcer l'annulation de l'arrêté de son maire en date du 9 septembre 2008 » (CAA. Douai, 19 juillet 2012, Cne de Gouvieux, req. n°11DA01326) ;

    en outre, sans aucune référence à l’ancien article R.421-32 du Code de l’urbanisme.

    Cela étant, force est de relever que dans la première affaire le permis de construire en cause avait été délivré, ainsi que l’a d’ailleurs souligné la Cour, avant le 1er octobre 2007, avait été frappé d’un recours avant cette même date et surtout, à cette date, était déjà caduc au regard du régime découlant de l’ancien article R.421-32 précité. La question n’était donc pas de déterminer si les articles R.424-17 et suivants étaient applicables à ce permis de construire mais d’apprécier s’ils pouvaient avoir pour effet de faire « revivre » cette autorisation ; ce qui ne pouvait évidemment pas être le cas.

    En revanche, dans la seconde, si le permis de construire en cause avait été obtenu avant le 1er octobre 2007, il reste que son délai de validité expirait après cette date, soit à une époque où l’article R.421-32 du Code de l’urbanisme n’était plus en vigueur et avait été « remplacé » par l’article R.424-17 du Code de l’urbanisme.

    Tel était le cas de l’autorisation de lotir en litige dans l’arrêt objet de la note de ce jour puisque délivrée le 9 août 2006, cette autorisation était au regard de l’article R.315-30 alors applicable encore en vigueur au 1er octobre 2007 et, au regard de l’article R.424-17 applicable depuis cette date, toujours valable à la date d’entrée en vigueur du décret du 19 décembre 2008. Et précisément, la Cour administrative d’appel de Marseille a donc jugé que :

    « Considérant qu'aux termes de l'article R. 315-30 du code de l'urbanisme en vigueur à la date de la décision en litige " L'arrêté d'autorisation du lotissement devient caduc si les travaux d'aménagement ne sont pas commencés dans un délai de dix-huit mois à compter de la notification au lotisseur de l'arrêté d'autorisation ou de la date à laquelle l'autorisation est réputée accordée en application de l'article R. 315-21. Il en est de même si lesdits travaux ne sont pas achevés dans le délai fixé par l'arrêté et qui ne peut être supérieur à une durée de trois ans décomptée comme il est dit à l'alinéa précédent. Toutefois, dans le cas où la réalisation des travaux par tranches a été autorisée, les délais impartis au lotisseur en application des alinéas ci-dessus s'appliquent aux travaux de la première tranche. Les délais impartis pour réaliser les travaux des autres tranches sont fixés par l'arrêté d'autorisation sans qu'ils puissent excéder une durée de six ans décomptée comme il est dit à l'alinéa premier du présent article. (...) Lorsque l'autorisation est devenue caduque, l'opération ne peut être poursuivie qu'en ce qui concerne les tranches dont les travaux d'aménagement ont été menés à terme " ; que l'article R. 424-17 du même code applicable depuis le 1er octobre 2007 aux autorisations de lotir encore en vigueur à cette date prévoit : " Le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans un délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ... " que le décret du 19 décembre 2008 prolongeant le délai de validité des permis de construire, d'aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable prévoit enfin dans son article premier que " par dérogation aux dispositions figurant aux premier et troisième alinéas de l'article R. 424-17 et à l'article R. 424-18 du code de l'urbanisme, le délai de validité des permis de construire, d'aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration intervenus au plus tard le 31 décembre 2010 est porté à trois ans. " et dans son article deux que " Le présent décret s'applique aux autorisations en cours de validité à la date de sa publication. " ; que pour l'application de ces dispositions, le point de départ du délai au terme duquel une autorisation de lotir devient caduque s'apprécie à compter de la notification de l'arrêté de lotir ou à défaut de la présomption d'une telle notification résultant de la connaissance qu'en aurait manifestée le bénéficiaire ;
    Considérant, d'une part, que la date de notification de l'arrêté du 9 août 2006 ne ressort d'aucune des pièces du dossier ; que, d'autre part, en application des dispositions combinées des articles R. 315-30 et R. 424-17 du code de l'urbanisme, l'arrêté du 9 août 2006 était encore en vigueur au 20 décembre 2008 et pouvait ainsi bénéficier du régime spécifique de péremption de 3 ans institué par le décret du 19 décembre 2008, d'application immédiate ; que M. D...n'est dès lors pas fondé à soutenir que l'autorisation de lotir qu'il conteste serait frappé de caducité du seul fait que le bénéficiaire de cette autorisation n'a engagé aucun travaux avant le 9 février 2008 ; que s'il affirme, dans ses dernières écritures produites juste avant clôture de l'instruction, que la Cour observera qu'aucun travaux significatifs n'ont été réalisés depuis 2004, il ne produit aucun élément pour permettre une telle constatation ; que le présent litige conserve, dès lors, son objet
    » ;


    et partant que cette autorisation de lotir pouvait donc bénéficier de la majoration d’un an instituée par ce décret.

    Une telle analyse nous parait difficilement contestable.

    Il faut en effet rappeler que l’article R.421-32 comme l’ancien article R.315-30 du Code de l’urbanisme ont été abrogés, sans aucune forme d’exception, ni mesure transitoire dès le 1er octobre 2007. En effet, l'article 4 du décret du 11 juin 2007 non seulement ne visait que les demandes en cours d’instruction à la date du 1er octobre 2007 mais en outre se bornait à disposer que « les demandes de permis de construire et d'autorisations prévues par le code de l'urbanisme déposées avant le 1er octobre 2007 demeurent soumises aux règles de compétence, de forme et de procédure en vigueur à la date de leur dépôt ».

    Or, le délai de validité constitue une règle de fond et, en toute hypothèse, concerne le régime des autorisations obtenues et non pas le traitement des « demandes » qui seules sont visées par l’article précité.

    D’ailleurs, le Tribunal administratif de Lyon a pu juger « qu’en absence de dispositions transitoires contraires, ces dispositions combinées sont applicables aux autorisations et déclarations d’urbanisme nées antérieurement à leur entrée en vigueur, lorsque ces autorisations et déclarations ne sont pas entachées de péremption au regard des règles antérieurement applicables » (TA. Lyon, 10 mai 2012, req. n°10-05100). Et de même, le Tribunal administratif de Nice a pour sa part jugé que la prorogation exceptionnelle d’un an institué par le décret du 19 décembre 2008 était néanmoins applicable à un permis de construire obtenu avant le 1er octobre 2007 (TA. Nice, 19 avril 2012, req. n°09-02188) ; ces deux jugements apparaissant parfaitement conformes à l’arrêt par lequel le Conseil d’Etat avait jugé, en l’absence de toute disposition transitoire contraire, que l’extension du délai de validité de l’article R.421-38 du Code de l’urbanisme résultant du décret du 12 août 1981 était applicable à tous les permis de construire alors en cours de validité (CE. 27 novembre 1987, Association des amis des sites de la baie de BANDOL, req. n°66.287).

    Il est vrai, toutefois, que l’ensemble de la jurisprudence précitée antérieure à l’arrêté commenté a été rendue au sujet du délai de validité du permis de construire, soit au sujet d’une forme d’autorisation d’urbanisme existante avant comme après le 1er octobre 2007 alors qu’à cette date, l’autorisation de lotir a pour sa part disparu au profit du permis d’aménager et de la déclaration préalable de lotissement ; ce dont il résulte que les articles R.424-17 du Code de l’urbanisme ne visent pas ces autorisations.

    Il reste que si les termes « permis de construire » ont été maintenus, il n’en demeure pas moins que cette forme d’autorisation n’avait pas strictement le même champ d’application et n’étaient pas soumis au même régime - notamment de péremption - avant le 1er octobre 2007.

    Malgré cette identité d’intitulé, il s’agit donc de deux types d’autorisations distinctes ou, à tout le moins, d’autorisations au régime aussi différent qu’une autorisation de lotir et qu’un permis d’aménager.

    D’ailleurs, si l’on considère qu’une autorisation de lotir ne saurait bénéficier du régime applicable depuis cette date, et notamment de celui-ci applicable au permis d’aménager, il s’ensuivrait qu’une telle autorisation ne pourrait plus faire l’objet d’un arrêté modificatif puisque :

    - les seules autorisations susceptibles d’être délivrées en tant qu’autorisation de lotir après cette même date sont celles répondant à une demande présentée avant le 1er octobre 2007 ;
    - le régime des autorisations d’urbanisme modificatives est celui en vigueur à la date à laquelle l’administration statue sur la demande s’y rapportant et non pas donc celui en vigueur à la date de délivrance ;

    si bien qu’une autorisation de lotir obtenu suivant le régime applicable avant cette date ne saurait ensuite être modifiée par un permis d’aménager modificatif.

    Pour autant, il a pu être jugé qu’une telle autorisation non seulement pouvait donner lieu à un permis d’aménager modificatif mais, bien plus, pouvaient être régularisée, tant pour ses vices de forme (CAA. Nantes, 4 mai 2010, Cne de Belz, req. n°09NT01343) que ses vices de fond (CAA. Marseille, 24 novembre 2011, Sté Barkate Promotion, req. n°09MA03035), par un tel permis obtenu selon le régime applicable depuis le 1er octobre 2007.

    C’est donc bien que le régime et les droits découlant d’un permis d’aménager sont transposables à une autorisation de lotir ; ce qui nous semble d’ailleurs selon nous également valoir pour les dispositions de l’article R.424-19 du code de l’urbanisme.

     

    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés

  • Les POS/PLU ne peuvent légalement pas interdire les lotissements ou limiter les divisions foncières productives de terrain à bâtir

    Le législateur n’a pas conféré aux auteurs des POS/PLU une compétence leur permettant d’interdire par principe les lotissements ou de limiter la faculté reconnue aux propriétaires de procéder à la division d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments.

    CE. 27 juillet 2012, Franck Hoffman, req. n°342.908

    Comme on le sait, l’administration centrale avait souvent précisé qu’un POS ou un PLU ne pouvait légalement pas interdire les lotissements dans la mesure où ces documents ne peuvent légalement édicter que des règles de fond (pour exemple : Rép. Min n°13258, JOAN 25/03/2008 ; p.2606). Selon l’administration, la notion de lotissement n’était donc pas un type d’occupation du sol.

    Pour autant de nombreux arrêts d’appel devaient faire application de règlements d’urbanisme locaux interdisant les lotissements. Et surtout, certaines jurisprudences devaient clairement valider la légalité des dispositions d’un règlement local d’urbanisme interdisant purement et simplement les lotissements au motif qu’il s’agissait d’un type d’occupation du sol que ces documents pouvaient réglementer en application des dispositions des actuels articles L.123-1 et R.123-9 du Code de l’urbanisme (CAA. Versailles, 6 novembre 2008, Sté Foncière de l’Ouest, req. n°07VE01713 ; CAA. Marseille, 31 mars 2011,M. X…, req. n°09MA01536).

    Le Conseil d’Etat vient ainsi de trancher cette question en jugeant, à l'inverse de ces arrêts d'appel, que :

    « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. B, propriétaire d'un terrain situé sur le territoire de la commune de Callian, dans le département du Var, classé en zone naturelle NB du plan d'occupation des sols, a déposé une déclaration préalable afin de procéder à la division de son terrain et de créer un lot destiné à accueillir une construction ; que, par un arrêté du 2 avril 2008, le maire de Callian s'est opposé à cette déclaration préalable, au motif que l'article NB2 du règlement du plan d'occupation des sols interdisait les lotissements dans cette zone ; que, par un jugement du 2 juillet 2010, contre lequel M. B se pourvoit en cassation, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande tendant à l'annulation de cet arrêté ;
    Considérant que le livre IV du code de l'urbanisme fixe le régime des constructions, aménagements et démolitions et définit notamment les procédures administratives d'autorisation ou de déclaration auxquelles ils sont préalablement soumis ; qu'en vertu des dispositions de son article L. 442-1, applicables au présent litige, le lotissement constitue une division d'une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ;
    Considérant qu'en vertu de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur à la date de la décision attaquée, le règlement du plan d'occupation des sols, comme celui du plan local d'urbanisme qui lui a succédé, a pour objet de fixer les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés, dans sa rédaction applicable au litige, à l'article L. 121-1, lesquelles peuvent notamment comporter l'interdiction de construire, délimitent les zones à urbaniser ou à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l'implantation des constructions ; qu'il ne ressort, en revanche, ni de ces dispositions ni d'aucune autre disposition législative que les auteurs du règlement d'un plan d'occupation des sols aient compétence pour interdire par principe ou pour limiter la faculté reconnue aux propriétaires de procéder, dans les conditions prévues au livre IV précité du code de l'urbanisme, à la division d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments, faculté qui participe de l'exercice de leur droit à disposer de leurs biens, dont il appartient au seul législateur de fixer les limites ;
    Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en interdisant par principe les lotissements dans une ou plusieurs zones qu'il délimite, le règlement d'un plan d'occupation des sols ou d'un plan local d'urbanisme édicte des règles qui excèdent celles que la loi l'autorise à prescrire ; que, dès lors, en jugeant que le plan d'occupation des sols de la commune de Callian a pu légalement interdire les lotissements en zone NB, le tribunal administratif de Toulon a commis une erreur de droit ; qu'il suit de là, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, que M. B est fondé à demander l'annulation du jugement attaqué
    ».


    Si tel étaient le sens des conclusions du rapporteur public dans cette affaire et bien que l’arrêt précité vise l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme, la solution retenue n’apparait cependant pas spécifiquement résulter de l’analyse selon laquelle le lotissement n'est qu'une règle de procédure.

    Outre que l’article L.442-1 n’a pas pour objet de définir une procédure mais vise à la qualification d’un type d’opérations foncières, la référence à cet article par le Conseil d’Etat (dans le second "considérant") nous semble tendre au premier chef à définir la notion de lotissement utilisée par le POS litigieux aux fins d’apprécier (dans le "considérant suivant") si elle comptait ou non parmi les opérations couvertes par l’article L.123-1 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction applicable au cas d’espèce.

    Cela étant, il n’est pas inintéressant de relever qu’alors que le document d’urbanisme en cause était un POS, le Conseil d’Etat a retenu la définition du lotissement telle qu’elle était fixée par le Code de l’urbanisme à la date de la décision d’opposition en litige et non pas celle en vigueur à la date d’approbation du POS en cause et ce, contrairement à la démarche qui avait pu être suivie sur ce point par le Tribunal administratif de Marseille qui pour juger que l’interdiction de lotir édictée dans cette affaire par le POS n’était pas applicable à une déclaration préalable pourtant formulée au titre de l’article R.421-23 a) du Code de l’urbanisme mais se rapportant à une opération de divisions foncières ne constituant pas un lotissement au sens de l’article R.315-1 en vigueur à la date d’approbation de ce document local d’urbanisme (TA. Marseille, 12 janvier 2001, Raffini & autres).

    Il est vrai que la démarche inverse n’aurait eu que peu d’incidence pour ce qui concerne non pas leur applicabilité à la décision contestée mais la légalité des dispositions du POS en cause dès lors que :

    • la finalité des divisions foncières relevant de la procédure de lotissement sous l’article R.315-1 du Code de l’urbanisme n’était pas fondamentalement différente de celle résultant de l’article L.442-1 alors en vigueur ;
    • l’article L.123-1 dans sa dernière rédaction demeurant applicable au POS (art. L.123-19 ; C.urb) n’était pas si éloigné sur ce point de celles citées par le Conseil d’Etat dans cette affaire.

    Il n’en demeure pas moins que, d’une façon générale, il semble donc falloir en déduire que les notions du Code de l’urbanisme que peuvent le cas échéant utilisées les POS ou les PLU doivent être interprétées au regard de la définition retenue pas ce code dans sa rédaction en vigueur à la date de la décision individuelle d’urbanisme en litige et non pas donc en considération de celles qui pouvaient être applicables à la date d’approbation du document d’urbanisme en cause.

    Pour le reste, la solution retenue par le Conseil d’Etat dans cette affaire procède donc de l’analyse selon laquelle seul le législateur peut fixer des limites au droit de lotir en tant que démembrement du droit de propriété alors qu’aucune disposition législative, et notamment pas l’article L.123-1 du Code de l’urbanisme, ne confère cette compétence aux auteurs des POS et des PLU.

    Force est d’admettre que cette conclusion n’était pas si évidente.

    D’une part, et d’une façon générale, on peut relever que l’article L.123-1 du Code de l’urbanisme disposait, dans sa version en vigueur à la date de la décision en litige, que « les plans locaux d'urbanisme comportent un règlement qui fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durable, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés à l'article L. 121-1, qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l'implantation des constructions. A ce titre, ils peuvent : 1° Préciser l'affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être fait ou la nature des activités qui peuvent y être exercées ».

    Il s’ensuit donc que :

    • malgré l’usage du « notamment », l’interdiction des lotissements ou la limitation du droit de diviser ne peut pas être considérée comme une règle tendant à la réalisation ne serait que de l’un des objectifs de l’article L.121-1 du Code de l’urbanisme ;
    • bien que par définition indissociable d’un projet d’implantation de constructions au sens de l’article L.123-1 précité, une division foncière constitutive lotissement n’en est pas pour autant un usage du sol au sens de ce même article.

    De même, si l’ancien comme l’actuel article L.123-5 du Code de l’urbanisme prévoient que le règlement de POS ou du PLU est opposable non pas seulement pour « l’exécution de tous travaux » mais également « pour la création de lotissement » ainsi distinctement visée, ce n’est donc pas pour autant que les auteurs de ces règlements sont habilités à prévoir des règles ayant spécifiquement pour objet d’encadrer le droit de lotir en tant que tel.

    D’autre part, et plus spécifiquement cet arrêt va a priori dans le sens contraire d’une récente jurisprudence du Conseil d’Etat, du moins pour ce qu’il précise que les POS et les PLU ne peuvent pas même « limiter la faculté reconnue aux propriétaires de procéder (…) à la division d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ».

    Dans cette précédente affaire, le Conseil d’Etat avait en effet jugé que :

    « Considérant qu'en vertu du 12° de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la délibération attaquée, les plans locaux d'urbanisme peuvent " fixer une superficie minimale des terrains constructibles lorsque cette règle est justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d'un dispositif d'assainissement non collectif ou lorsque cette règle est justifiée pour préserver l'urbanisation traditionnelle ou l'intérêt paysager de la zone considérée " ; que sur la base de ces dispositions, le conseil municipal de Saint-Germain-en-Laye a adopté, par délibération du 18 octobre 2005, un article UE 5-2 du règlement du plan local d'urbanisme, fixant la superficie minimale des terrains constructibles à 600 m2 dans les zones UE a) et UE a1) ; que pour annuler, dans cette mesure, cette délibération, la cour administrative d'appel de Versailles s'est fondée sur la circonstance que cette règle n'était susceptible de concerner qu'un seul terrain, celui appartenant à M. A, qui se trouvait en outre être le seul terrain non bâti de la zone UE a1) ; qu'en conférant ainsi à l'article UE 5-2 cette seule portée, alors que cette disposition a également pour vocation de faire obstacle, pour l'ensemble des terrains des deux zones, à d'éventuels projets de détachement de parcelles aux fins d'édification de nouveaux bâtiments sur des terrains d'une superficie inférieure à 600 m2, la cour a commis une erreur de droit ; que, par suite, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, l'arrêt attaqué doit être annulé ; que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune, qui n'est pas la partie perdante, la somme demandée à ce titre par M. A ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. A le versement à la COMMUNE DE SAINT-GERMAIN-EN-LAYE de la somme de 3 000 euros au titre des mêmes dispositions » (CE. 18 novembre 2011, Cne de Saint-Germain-en-Laye, req. n°333.937) ;

    et ce, en suivant les conclusions de son Rapporteur Public qui avait estimé qu’en « permettant au 12° de l’article L.123-1 du Code de l’urbanisme aux documents locaux d’urbanisme de prévoir une règle de superficie minimale des parcelles constructibles, le législateur avait précisément pour intention de faciliter, dans des situations le justifiant, la préservation d’un habitat peu dense, aux parcelles régulières et paysagères, en faisant obstacle non seulement à la densification de l’habitat mais aussi au morcellement excessif des parcelles » (BJDU, n°2/2012, p.121).

    Dans cet arrêt, le Conseil d’Etat avait donc reconnu à l’article 5 des règlements locaux d’urbanisme une finalité aboutissant à limiter, certes dans des cas particuliers, le droit de diviser en vue de l’implantation de bâtiments et ce, en considération d’une volonté du législateur qui ne ressortait cependant par clairement de l’article L.123-1 12° du Code de l’urbanisme.

    Précisément, ce précédent arrêt amène à s’interroger non pas tant sur la survivance de la solution ainsi retenue que sur l’arrêt objet de la présente note en ce qu’il vise non pas l’interdiction de lotir mais le fait « d’interdire par principe les lotissements ».

    En première analyse, on pourrait en effet être tenté de considérer que les POS et les PLU pourraient, dans une certaine mesure « par exception », interdire les lotissements dans des secteurs spécifiques et/ou certains lotissements d’une nature ou d’une importance particulière. Cette analyse semble cependant difficile à suivre dès lors que :

    • une telle interdiction n’est certes pas de principe mais aboutit néanmoins à « limiter la faculté reconnue aux propriétaires de procéder (…) à la division d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments » ;
    • à s’en tenir aux fondements de l’analyse du Conseil d’Etat, les auteurs des POS et des PLU ne sont tout simplement pas compétents pour limiter l’exercice du droit de lotir, fut-ce par exception et dans ces cas particuliers.

    En revanche, il nous semble que le fondement de l’analyse du Conseil d’Etat et la rédaction de cet arrêt pourraient permettre de conclure, notamment, au maintien de la jurisprudence « Cne de Saint-Germain » précitée et, donc, à la possibilité d’encadrer la constitution des lotissements non pas par des règles se rapportant directement de par leur objet propre au droit de diviser mais par des règles d’effet équivalent uniquement relatives à l’implantation des constructions, tel les dispositions d’un article 5 d’un règlement local d’urbanisme se combinant à une exception à l’article R.123-10-1 ; du moins si l’on admet qu’une telle exception ne limite pas elle-même le droit de lotir…

     

    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat associé au barreau de Paris

    Cabinet Frêche & Associés

  • Premières observations sur le « volet lotissement » des projets d’ordonnance et de décret relatifs aux corrections à apporter a la reforme des autorisations d’urbanisme

    Voici quelques premières observations à chaud (à parfaire) sur le "volet lotissement" des projets d’ordonnance et de décret mis en ligne avant-hier, pour consultation, sur le site du ministère


    LE PROJET D’ORDONNANCE :

    DEFINITION DU LOTISSEMENT :

    « Art. L. 442-1. - Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »

    Obs : le nouvel article L.442-1 supprime la référence à la notion d’opération d’aménagement visée par le dispositif en vigueur depuis le 1er octobre 2007 ; ce qui lève toute ambiguïté sur la nature des opérations constitutives d’un lotissement. Par ailleurs, là où l’ancien dispositif visait « une ou plusieurs propriétés foncières », le nouvel article L.442-1 se réfère la notion plus connue d’unité foncière pour surtout préciser qu’en cas de pluralité d’unités, celles-ci doivent être contigües ; ce qui exclut donc la possibilité d’une autorisation de lotissement unique portant sur des unités foncières non contiguës. Par ailleurs, la nouvelle rédaction met un terme au débat sur le nombre de lots nécessaire à la constitution d’un lotissement : il y’a clairement lotissement dès le premier détachement en vue de construire ; la nature des divisions visées, en propriété ou en jouissance, restant inchangée. Corrélativement, a priori, on relèvera un changement de rédaction : les anciens termes « en vue de l'implantation de bâtiments » sont remplacés par « lots destinés à être bâtis ». Reste à savoir si ce changement de rédaction aura un impact sur le fond et, en d’autres termes, su un terrain destiné à recevoir une construction ou une installation qui ne constitue pas un bâtiment peut néanmoins être qualifié de lot à bâtir. A priori non, puisque l’on retrouve dans d’autres articles (art. L442-1-2 ; C.urb) cette notion de lots « destinés à l’implantation de bâtiments ». Enfin, et surtout, non seulement le « délai de dix ans » et supprimé mais bien plus celui-ci n’est remplacé par aucun autre délai. Et pour cause puisque le nombre de lots n’aura plus aucune incidence, ni sur la constitution même du lotissement, ni sur la nature de l’autorisation requise.

    « Art. L. 442-1-1. - Un décret en Conseil d'Etat énumère les divisions en vue de construire qui, en fonction de leur objet particulier ou par suite de leur contrôle au titre d'une autre procédure, ne sont pas constitutives d’un lotissement au sens de l’article L. 442-1 ».

    Obs : les rédacteurs de l’ordonnance semblent s’être aperçus de la problématique liée aux anciens articles L.442-2 et R.442-1 : ce dernier excluait en effet un certain nombre d’opération de la procédure de lotissement alors que le premier n’avait habilité le pouvoir réglementaire qu’à préciser les lotissements devant relever d’un permis d’aménager…


    PERIMETRE DU LOTISSEMENT :

    « Art. L. 442-1-2. - Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l’implantation de bâtiments ainsi que, s’ils sont prévus, les voies de desserte et les espaces communs à ces lots. Le maître d'ouvrage peut toutefois choisir d'inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l'unité foncière ou des unités foncières concernées ».

    Obs : Cet article résout les difficultés liées à la détermination de ce qui peut ou doit être le périmètre du lotissement. Cet article ne vise pas les « équipements communs » comme devant faire partie du lotissement alors qu’ils font leur réapparition dans d’autres articles relatifs au champ d’application du permis d’aménager. Surtout, le lotisseur (soumis à permis d’aménager ou à déclaration) pourra choisir d’inclure ou non les parties éventuellement déjà bâties de l’unité foncière ou des unités foncières constituant l’assiette de ce lotissement de sorte à consommer la SHON résiduelle, disponible sur ces parties, au sein des lots à bâtir. Reste à savoir si une unité foncière voisine de celle à lotir pourra être inclut dans le périmètre du lotissement dans ce seul but.


    CHAMPS D’APPLICATION DU PERMIS D’AMENAGER:

    « Art. L. 442-2. - Un décret en Conseil d’Etat précise, en fonction de la localisation de l'opération ou du fait que l’opération comprend ou non la création de voies, d’espaces ou d'équipements communs, les cas dans lesquels la réalisation d'un lotissement doit être précédée d'un permis d'aménager ».

    Obs : Cet article est principalement destiné à clarifier le champ d’application du permis d’aménager et de la déclaration préalable en supprimant le critère lié au nombre de divisions à réaliser et donc au nombre de lots à bâtir à créer.


    CONTROLE DES SUBDIVISIONS:

    « Art. L.442-12. - Un décret fixe les conditions dans lesquelles les modifications aux divisions des propriétés et les subdivisions de lots provenant eux-mêmes d'un lotissement ayant fait l’objet d’une autorisation de lotir ou d’un permis d’aménager sont assimilées aux modifications des règles d'un lotissement prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 pour l'application de ces articles »

    Obs : Cet article induit que les lotissements antérieurement créés à la faveur d’une autorisation de lotir sont également soumis à la procédure d’accord des colotis en cas de subdivision ; ce que ne précise toutefois par le nouvel article R.442-21 qui ne vise toujours que les « lotissements soumis à permis d’aménager », comme d’ailleurs l’alinéa ajouté à l’article R.442-3.


    GARANTIE DU DROIT DE CONSTRUIRE :

    « Art. L. 442-14. - Le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à la décision de non opposition à la déclaration préalable ou au permis d’aménager dans les cinq ans suivant :
    1° la date de la non opposition à cette déclaration, lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable ;
    2° l'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager.
    Toutefois, les dispositions résultant des modifications des documents du lotissement en application des articles L. 442-10, L. 442-11 et L. 442-13 sont opposables.
    »


    Obs : Comparée à son ancienne rédaction, qui se référait à l’achèvement du lotissement, l’article L.442-14 a pour principal intérêt de clarifier le point de départ du délai de cinq ans pendant lequel les nouvelles règles d’urbanisme adoptées postérieurement à l’autorisation de lotissement ne sont en principe pas opposables aux demandes de permis de construire au sein de celui-ci. Dans la mesure où, en principe, la procédure déclarative s’applique aux lotissements dits sans travaux alors que ceux impliquant la réalisation de travaux relèvent du permis d’aménager, il est donc logique que pour les lotissements déclaratifs le point de départ de ce délai court à compter de la date de non-opposition (puisqu’il n’y a pas de travaux ; on aurait toutefois pu envisager que ce soit la date des divisions qui soit prise en compte) et pour ceux soumis à permis d’aménager, à compter de l’achèvement – régulièrement constaté – des travaux. Deux inconnues toutefois : que se passe-t-il lorsque l’achèvement des travaux n’est pas constaté ? Quelle date doit être retenue pour les lotissements sans travaux mais néanmoins soumis à permis d’aménager au regard de leur sectorisation ? (art. R.421-19 nouv.).


    LE PROJET DE DECRET :

    DEFINITION DU LOTISSEMENT :

    « Art. R. *442-1. - Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d’aménager : « a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ; « b) Les divisions effectuées dans le cadre d'une opération de remembrement réalisée par une association foncière urbaine autorisée ou constituée d'office régie par le chapitre II du titre II du livre III ; « c) Les divisions effectuées par l'aménageur à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté ; « d) Les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 lorsque ce permis n’est pas destiné à être mis en œuvre par des maîtres d’ouvrage construisant chacun une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ; « e) Les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ; « f) Les détachements de terrain d'une propriété en vue d'un rattachement à une propriété contiguë ; « g) Les détachements de terrain par l'effet d'une expropriation, d'une cession amiable consentie après déclaration d'utilité publique et, lorsqu'il en est donné acte par ordonnance du juge de l'expropriation, d'une cession amiable antérieure à une déclaration d'utilité publique ; « h) Les détachements de terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues aux articles L. 230-1 à L. 230-6 ; « i) Les détachements de terrains résultant de l’application de l'article L. 332-10 ».

    Obs : Le nouvel article R.442-1 fusionne les actuels R.442-1 et R.442 ; ce qui supprime l’ambiguïté de leur articulation actuelle. Ainsi, là où les divisions visées par l’actuel article R.442-2 étaient seulement exclues du décompte du nombre de lots pour déterminer si le projet était ou non soumis à lotissement, celles-ci échappent dorénavant totalement à la procédure de lotissement. Quant aux exclusions opérées par le nouvel article on remarque la suppression logique des « cessions gratuites de terrains » puisqu’elles ont été déclarées inconstitutionnelles mais également la suppression de l’exclusion des divisions subséquentes à une opération de remembrement. Surtout, l’exclusion du permis de construire valant division n’est plus généralisée puisque cette autorisation ne permettra pas d’échapper à la procédure de lotissement lorsque le permis est destiné à être mis en œuvre par des maîtres d’ouvrage construisant chacun une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation. Deux difficultés sur ce point toutefois. D’une part, si l’article R.431-24 est quelque peu clarifié à certains égards puisqu’il est expressément prévu qu’un permis de construire valant division pourra porter sur plusieurs unités foncières contigües, il ne contient aucune restriction équivalente à l’article R.442-1 sur ce point : le recours à la procédure de permis de construire valant division n’est donc pas par principe exclue dans ce cas, si elle s’accompagne d’une procédure de lotissement ; mais laquelle, déclaration ou permis d’aménager ? D’autre part, comment établir que les maîtres d’ouvrage ont chacun vocation à construire une maison individuelle dans le cas d’un permis de construire valant division conjoint ? En revanche, le régime des « divisions primaires » est simplement toiletté. Le a) du nouvel article R.442-1 vise les divisions en propriété ou en jouissance là où l’ancien d) visait les ventes ou locations ; il n’est plus fait référence à « l’habilitation » donnée par le propriétaire, laquelle demeure toutefois indirectement par le jeu de l’article R.423-1 et l’article précise dorénavant ce qu’il faut entendre par maisons individuelles. On aurait aimé une véritable clarification du régime, notamment sur la problématique des « divisions primaires » successives et sur l’assiette foncière à laquelle doivent être appliquées les règles d’urbanisme dans le cas d’une tel division ; l’article R.123-10-1 n’étant modifié que pour préciser qu’il vaut pour « la totalité des règles ».


    CHAMPS D’APPLICATION DU PERMIS D’AMENAGER :

    « Art. R.421-19 .- Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager « a) Les lotissements :
    - qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs internes au lotissement ;
    - ou qui sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité
    ».


    Obs : Comme sous le régime en vigueur depuis le 1er octobre 2007, et conformément à ce que prévoit le nouvel article L.442-2, deux critères participent à la détermination des lotissements soumis à permis d’aménager : la nature du projet ou sa sectorisation. Mais conformément à ce dernier ainsi qu’au nouvel article L.442-1, cette détermination est indépendante de toute considération liée au nombre de lots à construire et, a fortiori, à la période pendant laquelle ces lots sont créés. Il s’ensuit donc qu’en l’état, les lotissements « mono-lot » créés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé ont vocation à relever d’un permis d’aménager, y compris s’ils ne s’accompagnent d’aucun travaux. En revanche, en dehors de ces sites et de ces secteurs, il faudra nécessairement au moins deux lots puisqu’il ne suffit pas que le lotissement inclut des travaux pour qu’il soit soumis à permis d’aménager, il faut encore qu’ils aient pour objet la création d’aménagements « communs ». Et sur ce point, il faut relever que l’article précité vise la réalisation d’équipements communs et non plus seulement les voies et espaces communs : la réalisation de réseaux (mais « communs », ce qui exclut encore les branchements individuels) suffit donc à assujettir le lotissement à permis d’aménager.


    REGULARISATION DES TERRAINS DEJA DIVISES :

    « Art. R. *442-2. - Lorsqu’une construction est édifiée sur une partie d’une unité foncière qui a fait l’objet d’une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d’une division. »

    Obs : Selon les auteurs du décret, le nouvel article R.442-2 vise « à introduire une possibilité de régularisation des divisions qui auraient dues faire l’objet d’une déclaration préalable de lotissement ». Il ne s’agit évidemment que d’une régularisation administrative qui n’a aucune incidence d’un point de vue pénal pour le lotisseur. Cette régularisation a ainsi vocation à profiter à « l’acquéreur/constructeur ». Telle est la raison pour lequel elle ne semble pas exclue lorsque que le permis de construire porte sur une maison individuelle et pour laquelle les auteurs du décret semblent avoir voulu la limiter au cas où la division relevait d’une simple déclaration préalable ; ce qui ne ressort toutefois pas aussi clairement de la rédaction de cet article, pas plus d’ailleurs que la limitation de son champ d’application au cas où il y’a lieu de régulariser. A s’en tenir à la lettre de cet article et à l’économie générale de l’ordonnance et du décret, cet article pourrait d’ailleurs trouver à s’appliquer sur le « reliquat » d’une unité foncière antérieurement et régulièrement divisée – soit la jeu d’une autorisation de lotissement ou par le fait de divisions relevant de l’article R.442-1 - dans le cadre d’une opération ne portant que sur une partie de celle-ci. L’article R.442-2 pourrait donc être également compris comme signifiant que ce « reliquat » lorsqu’il a vocation à être bâti relève de la procédure de lotissement même s’il n’a pas vocation à être divisé.


    CONTENU DE LA DEMANDE DE PERMIS D’AMENAGER :

    L’article R.442-3 du Code de l’urbanisme « « Lorsque le projet est situé à l'intérieur d'un lotissement autorisé par un permis d'aménager, la demande est, le cas échéant, complétée par l’attestation de l'accord du lotisseur prévue par l’article R. 442-21. ».

    Obs : Il s’agit uniquement d’adapter le contenu du dossier au nouvel article R.442-21 relatif aux subdivisions des lotissements soumis à permis d’aménager.


    DELIVRANCE DES PERMIS DE CONSTRUIRE DANS LES LOTISSEMENTS :

    « Art. R. *442-18. - Le permis de construire des bâtiments sur les lots d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager peut être accordé :
    « a) Soit à compter de l'achèvement des travaux d'aménagement du lotissement, constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10 ;
    « b) Soit à compter de la délivrance de l'autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés. Dans ce cas, le lotisseur fournit à l'acquéreur un certificat attestant, sous sa responsabilité, l'achèvement de ces équipements. Ce certificat est joint à la demande de permis ;
    « c) Soit sous réserve que le permis ne soit mis en œuvre que lorsque les équipements desservant le lot seront achevés ; cette possibilité n'est pas ouverte lorsque la construction est une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation.
    »


    Obs : En premier lieu, l’article R.442-18 opère une clarification en précisant expressément la délivrance des permis de construire n’est encadrée que dans les lotissements soumis à permis d’aménager ; ce que l’ancien dispositif ne faisait qu’induire à travers son économie générale (comme d’ailleurs l’article R.431-22). Le principe reste inchangé : les permis de construire ne peuvent être légalement délivrés avant l’achèvement complet des travaux d’aménagement du lotissement. L’exception prévue par le b) demeure également avec la problématique liée à la « condition que les équipements desservant le lot soient achevés » puisqu’il n’est toujours question que des « équipements » (alors que, par ailleurs, le nouvel article R.442-5 supprime les termes « travaux d’équipement » pour y substituer « travaux d’aménagement ») et qu’en outre, la desserte est toujours conçue d’un point de vue générale et fonctionnel, indépendamment donc de toute considération liée au point de savoir si ces équipements sont nécessaires à la desserte et à la viabilité du terrain et, ainsi, à la conformité du permis de construire portant sur celui-ci : le fait que les terrains soient déjà desservis par des équipements existants extérieurs n’a donc pas d’incidence. En revanche, le c) prévoit une nouvelle exception : les permis de construire peuvent être obtenus avant l’achèvement des travaux d’équipements sous réserve de ne pas être mise en œuvre avant cette échéance, cette possibilité étant toutefois exclus si le permis de construire porte sur une maison individuelle. Reste un point qu’il serait bon de clarifier : cette possibilité vaut-elle par rapport au a) et/ou par rapport au b) ?


    CONTROLE DES SUBDIVISIONS :

    « Art. R. *442-21 - Les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf :
    « a) lorsqu'elles consistent à détacher une partie d'un lot pour la rattacher à un lot contigu ;
    « b) lorsque ces subdivisions interviennent dans la limite du nombre maximum de lots autorisés, et résultent d'une déclaration préalable, d'un permis d'aménager, d'un permis valant division ou d'une division réalisée en application du a de l’article R. 442-1 dès lors que le lotisseur atteste de son accord sur cette opération par la délivrance d'une attestation
    ».



    Obs :
    La seule mais importante nouveauté tient à l’alinéa b) ajouté à l’article R.442-21. Il affranchit des procédures de modification du lotissement, les opérations de division qui tout à la fois subdivisent un lot ou plusieurs des lots d’un lotissement soumis à permis d’aménager sans pour autant aboutir à accroitre le nombre de lots maximum autorisé. A priori, cette exception concerne donc le cas où un opérateur acquiert plusieurs lots contigus pour ainsi n’en former qu’un qu’il pourra ensuite subdiviser pour ainsi reconfigurer les lots à sa convenance sans être tenu par le plan de division initial. Mais il semble également envisageable qu’à titre d’exemple deux opérateurs se partagent les quatre lots initiaux pour n’en former plus que deux : si le premier conserve son « macro-lot » en l’état, le second pourra subdiviser le sien en trois. Mais en toute hypothèse, cette subdivision doit relever, selon les cas, et son régime propre, d’une déclaration préalable, d’un permis d’aménager ou d’un permis de construire valant division et, en tout état de cause, recueillir l’accord non des colotis mais du lotisseur.



    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés