Dès lors que le cahier des charges d'une première opération vise et identifie distinctement les lots privatifs et les lots constitutifs d'espaces communs qu'il dissocie d'une dernière parcelle, celle-ci ne constitue pas un espace commun au sens du cahier des charges. Partant, ce reliquat peut ultérieurement faire l'objet de nouvelles divisions et de nouvelles cessions sans méconnaitre ce cahier des charges, ni procéder indûment à l'aliénation de cette parcelle.

Cass. civ (3e), 5 janvier 2017, pourvoi n°15-20454 :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 30 janvier 2015), que la SCI Les Chalets du Lac (la SCI), propriétaire d'un terrain situé en bordure d'une ancienne gravière, a procédé à sa division en lots privatifs, sur lesquels ont été édifiés des chalets, qui ont été vendus, avec création d'espaces communs, la SCI conservant la propriété d'un lot pouvant faire l'objet d'une subdivision ; qu'une association syndicale libre a été créée entre les propriétaires des lots privatifs et un cahier des charges a été établi ; que, postérieurement, de nouvelles parcelles ont été créées et cédées par la SCI à deux propriétaires, MM. J... et K..., qui les ont revendues à la société Wüso dont ils sont les seuls associés ; que ces actes de vente ont été dressés par M. I..., notaire ; que, soutenant que ces parcelles seraient des équipements communs, non susceptibles d'appropriation privative, s'agissant notamment des rives du lac, cinq propriétaires, M. X..., Mme Y..., M. Z..., M. A...et Mme B..., ont assigné la SCI, MM. J... et K... et la société Wüso, et appelé en déclaration de jugement commun M. I..., aux fins d'annulation, inopposabilité des ventes litigieuses et restitution des parties communes indûment aliénées ; que cinq autres propriétaires, Mme C...et MM. D..., E..., F...et G..., ainsi que M. H..., nu-propriétaire, sont intervenus volontairement à l'instance ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que M. X..., Mme Y..., M. Z..., M. A...Mme B..., Mme C..., M. D..., M. E..., M. F..., M. G...et M. H...(les propriétaires) font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de constatation du caractère de parcelle commune, qui ne peut pas être mise en vente, des nouvelles parcelles créées ;

Mais attendu qu'ayant constaté que la bande de terrain constituant les rives du lac n'était pas incluse dans les tènements fonciers affectés à chacun des lots situés en bordure du lac, et retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, rendue nécessaire par l'ambiguïté des clauses du cahier des charges, que l'emprise foncière du groupe d'habitation était divisée en trois types de parcelles, les unes privatives faisant l'objet d'une délimitation précise au cadastre, les autres à destination de voies de circulation, espaces verts et équipements communs, et une parcelle unique correspondant au reste de l'emprise foncière du parc de loisirs non affectée à des lots privatifs ou à des équipements communs et que les rives du lac ne faisaient pas partie du plan d'eau, qui figurait dans l'énumération des équipements communs, et ne pouvaient pas être considérées comme des voies de desserte ou des chemins piétonniers, la cour d'appel a pu en déduire que la violation du cahier des charges n'était pas établie ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé".

Patrick E. DURAND