L’article R.442-2 f) du Code de l’urbanisme s’oppose-t-il en lui-même à ce que le reliquat d’un terrain d’origine dont une partie a fait l’objet de divisions ne relevant pas de la règlementation sur les lotissements en application de l’article R.442-1 soit pour sa part regardé comme un « lot à construire » au sens de cette règlementation.


Comme on le sait, bien que cela ne soit pas certes pas d’une extrême clarté, il résulte des dispositions combinées des articles L.442-1, L.442-2 et R.421-19 a) que la définition du lotissement est aujourd’hui indépendante du nombre de lots à construire : il y a ainsi lotissement dès qu’une division foncière aboutit à la formation d’un lot à construire.

Le nombre de lots n’a en effet plus d’utilité que pour déterminer si le lotissement à créer relève d’une simple déclaration ou implique l’obtention d’un permis d’aménager en application de l’article R.421-19 a) en ce qu’il dispose que : « doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ou lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ».

Le nombre de lots à construire doit, toutefois, être décompté en tenant compte de l’article R.442-2 dont on rappellera qu’il dispose : « pour l'application du a de l'article R. 421-19, ne sont pas pris en compte pour l'appréciation du nombre de terrains issus de la division d'une propriété foncière :
a) Les terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ;
b) Les parties de terrain détachées d'une propriété et rattachées à une propriété contiguë ;
c) Les terrains détachés d'une propriété par l'effet d'une expropriation, d'une cession amiable consentie après déclaration d'utilité publique et, lorsqu'il en est donné acte par ordonnance du juge de l'expropriation, d'une cession amiable antérieure à une déclaration d'utilité publique ;
d) Les terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues aux articles L. 230-1 à L. 231-6 ;
e) Les cessions gratuites et les apports de terrains résultant de l'application du e du 2° de l'article L. 332-6-1 et de l'article L. 332-10 ;
f) Les terrains issus des divisions mentionnées à l'article R. 442-1 »

Si certaines réponses ministérielles laissaient à penser que l’article R.442-2 visait des divisions non constitutives d’un lotissement (Rép. min n°16280 : JOAN 17/06/2008, p.5150), la situation est plus claire aujourd’hui : ces dispositions ont pour seul objet de déterminer l’autorisation requise et, par voie de conséquence, n’ont pas en elle-même aucune incidence sur le point de savoir si les divisions qu’elles visent constituent ou non un lotissement ; cet article étant en effet on ne peut plus clair sur ce point : il ne vaut que « pour l'application du a de l'article R. 421-19 », lequel a exclusivement trait au champ d’application du permis d’aménager en matière de lotissement.

D’ailleurs, les divisions destinées à l’implantation de bâtiments mais non constitutives d’un lotissement sont au premier chef définies par l’article R.442-1 du Code de l’urbanisme. Aussi, dès lors que le point f) de l’article R.442-2 vise lui-même « les terrains issus des divisions mentionnées à l'article R. 442-1 », force est de considérer que les dispositions de cet article visent seulement à déterminer l’autorisation requise. En effet, si cet article avait trait aux divisions non constitutives d’un lotissement, quelle serait l’utilité de viser à nouveau celles qui en sont déjà exclues au titre de l’article R.442-1 ?

Mais précisément, pourquoi préciser que les terrains issus des divisions visées par l’article R.442-1 du Code de l’urbanisme n’ont pas à être décompté pour déterminer s’il faut ou non un permis d’aménager puisque dès lors qu’elles sont exclus de la procédure de lotissement ces divisions ne sont pas même soumises à déclaration ?

Pour répondre à cette question et trouver le sens à l’article R.442-2 f) du Code de l’urbanisme, il faut ainsi revenir sur jurisprudence rendue sous l’empire du dispositif en vigueur avant le 1er octobre 2007.

L’ancien article R.315-2 visait lui-même un certains nombres de divisions non-constitutives d’un lotissement. Plus précisément, son point c) disposait ainsi : « ne constituent pas des lotissements et ne sont pas soumises aux dispositions du présent chapitre : ... c) Les divisions de terrains en propriété ou en jouissance lorsque les terrains issus de la division constituent l'assiette d'un immeuble à construire dont la vente est régie par les articles 1601-1 à 1601-4 du code civil ... ». Or, à ce titre, il avait pu être jugé que :

« Considérant qu'aux termes de l'article R. 315-1 du code de l'urbanisme : "Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété ..." ; qu'aux termes de l'article R. 315-2 du même code : "Ne constituent pas des lotissements et ne sont pas soumises aux dispositions du présent chapitre : ... c) Les divisions de terrains en propriété ou en jouissance lorsque les terrains issus de la division constituent l'assiette d'un immeuble à construire dont la vente est régie par les articles 1601-1 à 1601-4 du code civil ..." ; qu'aux termes du 4ème alinéa de l'article R. 315-4 dudit code : "Dans le cas où, postérieurement à une division non soumise à autorisation en application des dispositions du présent chapitre, une nouvelle division ou l'implantation d'un ou plusieurs bâtiments sur un terrain pour lequel cette implantation n'était pas envisagée entraîne l'application du régime d'autorisation défini aux articles R. 315-1 et R. 315-3, la demande d'autorisation est présentée par le propriétaire, qui a pris l'initiative de cette division ou de cette implantation. Elle ne concerne pas les terrains précédemment détachés" ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, que la société civile immobilière Sainte Venise, propriétaire d'une unité foncière de 4 078 m2 située dans la commune de Bois-Guillaume, a procédé à sa division en vue de l'implantation de diverses constructions ; qu'elle a d'abord obtenu, par arrêté du maire en date du 4 décembre 1992, un permis de construire pour l'édification, sur une partie du terrain, de cinq maisons individuelles destinées à être vendues en état futur d'achèvement et, par suite, ne constituant pas un lotissement en vertu des dispositions de l'article R. 315-2 précitées du code de l'urbanisme ; que les travaux correspondant à ces cinq lots ont été achevés les 1er mars 1993, 26 mai 1995, 13 juillet 1995 et 30 juillet 1995, dates auxquelles chaque acquéreur est devenu propriétaire de son lot ; qu'ultérieurement, la société civile immobilière a été autorisée, par arrêté du maire en date du 10 décembre 1997, à construire sur la partie du terrain d'origine, qu'elle avait conservée, d'une surface de 1 427 m2, un immeuble collectif de 13 logements et d'une surface hors oeuvre nette de 927 m2 ; que d'une part, cette seconde opération a eu pour effet de porter, sur une période de moins de dix ans, à plus de deux le nombre de terrains issus de l'unité foncière ; que d'autre part, la construction du dernier immeuble n'avait pas été envisagée lors de la division initiale de l'unité foncière ; qu'ainsi, cette implantation était subordonnée à une demande d'autorisation de lotissement, en vertu des dispositions précitées du code de l'urbanisme ; que, dès lors, le permis de construire du 10 décembre 1997 délivré par le maire de Bois-Guillaume, faute d'autorisation de lotir préalable, a été accordé dans des conditions irrégulières » (CAA. Douai, 31 mai 2001, Yavan G., req. n°98DA12831 ; confirmé par : CE. 29 juillet 2002, Cne de Bois-Guillaume, req. n° 236.948).

et, en d’autres termes, qu’une seconde opération réalisée sur le reliquat d’une unité foncière d’origine dont une partie a fait l’objet d’une première opération pratiquée en application de l’article précité impliquait une autorisation de lotir, quand bien même la seconde n’impliquerait-elle aucune division.

Il est vrai que cet arrêt était expressément fondé sur l’ancien article R.315-4 (al.4) du Code de l’urbanisme en ce qu’il disposait que « dans le cas où, postérieurement à une division non soumise à autorisation en application des dispositions du présent chapitre, une nouvelle division ou l'implantation d'un ou plusieurs bâtiments sur un terrain pour lequel cette implantation n'était pas envisagée entraîne l'application du régime d'autorisation défini aux articles R. 315-1 et R. 315-3, la demande d'autorisation est présentée par le propriétaire, qui a pris l'initiative de cette division ou de cette implantation ».

Mais si ces dispositions ont été abrogées par le dispositif en vigueur depuis le 1er octobre 2007, il reste que l’ancien article R.315-4 (al.4) précité avait été spécifiquement introduit par le décret du 29 août 1986 pour résoudre la problématique du troisième lot à construire. Cet article était donc étroitement lié à la définition du lotissement alors en vigueur, laquelle impliquait la création de plus de deux lots à construire en moins de dix. Mais dès lors qu’il y a dorénavant lotissement dès le premier lot à construire, les dispositions de cet article n’ont naturellement plus lieu d’être.

A ce stade, l’article R.442-2 f) du Code de l’urbanisme pourrait toutefois apparaître comme un dispositif imprécis et/ou imparfait en ce qu’il traite uniquement du décompte du nombre de lots à construire là où se pose en amont la question plus fondamentale de la création éventuelle d’un lotissement.

Mais tel ne nous semble pas le cas dans la mesure où, précisément, l’article précité à l’instar de l’ancien article R.315-4 (al.4) nous parait avoir pour objet de déterminer l’autorisation éventuellement requise avant de construire sur le reliquat d’un terrain laissé libre par une opération relevant de l’article R.442-1 mais ne portant ou n’ayant porté que sur une partie du tènement d’origine.

Telle est selon-nous la raison d’être de l’article R.442-2 f) du Code de l’urbanisme : ce reliquat n’est pas exclu de la règlementation sur les lotissements dès lors que l’on peut y caractériser une intention de construire ; mais pour déterminer l’autorisation qu’il implique, il n’y a pas à prendre en compte les divisions réalisées sur l’autre partie du terrain d’origine dès lors que celles-ci relève de l’article R.442-1.

Mais surtout, il nous semble même que ce reliquat peut constituer un « lot à construire » alors même qu’il n’a vocation à constituer l’assiette que d’une simple opération de construction n’impliquant pas de nouvelles divisions. Et en toute hypothèse, compte tenue de son objet, l’article R.442-2 f) ne saurait suffire à exclure qu’il en soit ainsi.

Prenons les cas où la question se pose la plus fréquemment : une partie d’un terrain fait l’objet d’un permis de construire valant division obtenu au titre de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme ou de plusieurs permis de construire impliquant des « divisions primaires ».

Prises isolement, ces deux opérations et les divisions qu’elles impliquent sont exclues de la procédure de lotissement en application des points c) et d) de l’article R.442-1. Pour autant doit-on considérer que le reliquat du terrain doit lui-même être regardé comme issu de ces divisions au sens de l’article R.442-2 f) du Code de l’urbanisme ?

Il nous parait difficile de répondre positivement à cette question. Une telle conclusion signifierait en effet que le propriétaire initial du terrain d’origine pourrait ultérieurement vendre ce reliquat à un tiers sans aucune formalité préalable.

Or, dans le premier exemple envisagé, ce reliquat n’est pas le terrain d’assiette d’un bâtiment prévu par le permis de construire valant division obtenu sur l’autre partie du tènement d’origine. Dès lors, il parait difficile d’y voir un terrain résultant d’une division « effectuée conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 » au sens de l’article R.442-2 c) du Code de l’urbanisme dès lors que l’article R.431-24 vise « la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance ». Au surplus, cette conclusion signifierait d’ailleurs qu’un permis de construire valant division peut autoriser la formation d’un lot à construire…

Dans le second exemple, conclure que le reliquat d’un terrain dont une partie a fait l’objet de « divisions primaires » est lui-même issu de ces divisions signifierait donc que le propriétaire initial du terrain d’origine pourrait ultérieurement vendre ce reliquat à un tiers sans aucune formalité préalable et ce alors même que ce tiers n’aurait pas préalablement obtenu un permis de construire sur ce reliquat comme le prévoit l’article R.442-1 d) du Code de l’urbanisme qui s’agissant de la « division primaire » vise « les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu'il a habilitées à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu un permis d'aménager ou un permis de construire (...) ». En substance, il y a « division primaire » lorsque le détachement de la parcelle d’assiette du projet s’opère postérieurement au permis de construire s’y rapportant et au profit d’une personne ayant elle-même déjà obtenu un permis de construire sur cette parcelle, si bien que c’est au stade de la demande de ce permis de construire que s’opère l’instruction de la division qu’elle induit. Or, dans notre cas, ce n’est pas la vente du reliquat à un tiers qui opérerait son détachement mais les divisions précédemment réalisées sur l’autre partie du terrain, lesquelles auraient donc eu pour effet d’emporter la formation de ce reliquat avant même que son acquéreur ne soit lui-même titulaire d’un permis de construire sur celui-ci.

Cette lecture nous apparait ainsi rendre cohérentes les dispositions combinées des articles R.442-1 et R.442-2 f) du Code de l’urbanisme.

Il est vrai qu’en première analyse cette interprétation de ce dernier pourrait butter sur l’article R.421-19 a) du Code de l’urbanisme dont on rappellera qu’il dispose que « doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ou lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ». A cet égard, en effet, l’identification du statut du reliquat n’aurait pas d’intérêt puisqu’en application de l’article R.442-2 f), il n’y a pas lieu de prendre en compte les terrains issus des divisions ayant indirectement abouti à sa formation.

Il faut, toutefois, rappeler que la notion de lotissement est définie par l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme, lequel dispose que « constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ».

Il s’ensuit d’une part que l’article L.442-1 précité vise non seulement les divisions ayant pour objet de créer un terrain à bâtir mais également celles ayant pour effet de créer un tel terrain. Par voie de conséquence, le fait que dans les exemples pré-exposés le permis de construire valant division ou l’opération en « divisions primaires » n’ait pas eu pour objet d’isoler ce reliquat en tant que « lot à construire » ne saurait à lui seul suffire à l’exclure de la procédure de lotissement puisque ce reliquat est né par l’effet de ces opérations.

Mais d’autre part, et surtout, le fameux délai de dix ans n’est pas seulement la période à retenir pour apprécier si les divisions considérées impliquent ou non l’obtention d’un permis d’aménager, il constitue la période sur laquelle doit être appréciée la constitution même d’un lotissement puisqu’il est fixé par l’article L.442-1 relatif à la définition du lotissement et ce, alors même qu’il y a dorénavant lotissement dès la formation du premier lot à construire.

C’est donc bien qu’alors même que les divisions pratiquées n’ont pas eu pour objet de créer des « lots à construire » constitutif d’un lotissement, il semble néanmoins falloir rechercher si elles n’ont pas pour effet d’aboutir à la création d’un tel lot dans les dix ans suivant leur réalisation.

Dans le cadre d’un dispositif où l’apparition d’un seul « lot à construire » permet de caractériser un lotissement, l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme suffit ainsi pour définir le statut du « reliquat » d’un terrain d’origine dont une partie a fait l’objet de divisions non constitutives de lotissement ; ce qui sous l’empire de l’ancien article R.315-1 était l’objet spécifique de l’article R.315-4.

Or, rappelons-le, l’article R.442-2 f) ne vaut que « pour l'application du a de l'article R. 421-19 » – lequel a lui-même été adopté en application de l’article L.442-2 – et non pas pour application de l’article L.442-1…

Dès lors, nous ne pensons donc pas que l’article R.442-2 f) signifie que le reliquat d’un terrain dont une partie a fait l’objet de divisions relevant de l’article R.442-1 doive être regardé comme s’il s’agissait de l’unité foncière d’origine puisqu’en substance, l’article R.442-2 f) en ce qu’il se borne à exclure du décompte du nombre de « lots à construire » les terrains issus de ces divisions pour déterminer s’il faut un permis d’aménager n’induit pas pour autant qu’il faille oublier, le cas échéant, que ce reliquat est l’effet d’une division préalable de moins de dix ans lorsqu’il apparait destiné à l’implantation d’un bâtiment.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

Un règlement local d’urbanisme peut légalement interdire les lotissements dès lors qu’ils constituent un type d’occupation et d’utilisation du sol et non pas une règle de procédure.

CAA. Versailles, 6 novembre 2008, Sté Foncière de l’Ouest, req. n°07VE01713

Voici un arrêt dont le sens n’est selon nous guère surprenant mais qui mérite d’être mis en exergue dans la mesure où il s’agit, à notre connaissance, d’un des premiers répondant aussi clairement à une question ayant généré de nombreux échanges sur ce blog avec l’un de ses plus fidèles lecteurs et commentateurs.

On sait que par de nombreuses réponses ministérielles, l’administration a souvent précisé qu’un POS ou un PLU ne pouvait légalement interdire les lotissements dans la mesure où ces documents ne peuvent édicter que des règles de fond. Et il est tout a fait exact qu’ils ne sauraient édicter une règle de procédure, c’est à dire conditionner l’exécution de travaux et la délivrance de l’autorisation d’urbanisme s’y rapportant à une formalité (autorisation, avis, production de documents) que ne prévoit pas le Code de l’urbanisme.

Selon l’administration, la notion de lotissement ne serait donc pas une notion de « fond » mais une procédure.

Pourtant de nombreux arrêts ont fait application de règlements d’urbanisme locaux interdisant les lotissements. Parmi les plus significatifs, on peut relever celui par lequel la Cour administrative d’appel de Lyon a jugé que :

« Considérant, ensuite, qu'aux termes de l'article NA-1 du règlement annexé au plan d'occupation des sols de Vitrolles, "Les occupations et utilisations du sol non mentionnées à l'article NA-2 sont interdites" ; qu'aux termes de l'article NA-2 de ce même règlement, "Sont autorisés sous conditions : -les opérations sous forme de ZAC exclusivement en secteur 1 NA, ...-les opérations d'ensemble sous forme de permis groupé ou de lotissement d'habitations, de commerces, d'artisanat ou de stationnement ouvert au public à condition d'être situées en secteur 2NA, ..." ; qu'il résulte de l'ensemble de ces dispositions que dans les zones NA, définies comme des zones non équipées à vocation principale d'habitation où l'urbanisation future ne peut être autorisée que sous la forme d'opérations d'ensemble, les lotissements sont interdits dans les secteurs 1NA où seules sont autorisées les zones d'aménagement concerté ;
Considérant, en premier lieu, qu'il ressort des pièces versées au dossier qu'à la date de l'arrêté attaqué le terrain litigieux était classé par le plan d'occupation des sols de Vitrolles, dans ses modalités résultant de la révision n° 1 approuvée par le conseil municipal le 22 septembre 1988, en secteur 1NA où, conformément aux dispositions précitées, les lotissements étaient interdits ; que dès lors, sous l'empire de ces dispositions, le maire de Vitrolles était tenu de rejeter la demande présentée par la SCI ;
Considérant, en second lieu, que si la société entend exciper de l'illégalité du reclassement de son terrain intervenu lors de l'approbation de la révision n° 1, elle ne peut utilement se prévaloir, à l'appui de sa contestation des dispositions réglementaires résultant de cette révision, de droits acquis qu'elle aurait tenus d'engagements contractuels antérieurs ; que par ailleurs, à supposer même, comme elle le soutient, que ledit reclassement serait entaché d'une erreur manifeste d'appréciation et qu'ainsi l'arrêté attaqué ne pourrait trouver de base légale dans les dispositions de l'article 1NA-2, il ressort des pièces versées au dossier qu'en vertu des dispositions combinées des articles NAE 1 et NAE 2 du plan d'occupation des sols immédiatement antérieur, lequel redeviendrait applicable conformément aux dispositions de l'article L.125-5 du code de l'urbanisme, n'étaient autorisées en secteur NAE, au sein duquel le terrain était classé sous l'empire de ce plan, que les "opérations individuelles" au nombre desquelles n'entraient pas davantage les lotissements ; qu'ainsi le maire aurait été tout autant tenu de rejeter sa demande ; qu'elle ne peut davantage soutenir, en raison de cette interdiction antérieure des lotissements sur le terrain en cause, que ce reclassement aurait eu pour unique objet d'interdire l'opération projetée et qu'il serait ainsi entaché d'un détournement de pouvoir » (CAA. Lyon, 22 octobre 1996, SCI Grande Garrigue, req. n°94LY00367).

puisque ce faisant, elle a d’elle-même déduit d’une règle réservant la zone à un seul type d’occupation des sols – les « opérations individuelles » – l’interdiction implicite d’y aménager des lotissements.

Mais l’analyse de l’administration sur ce point est infirmée encore plus clairement par la décision objet de la note de ce jour.

Dans cette affaire, le requérant entendait contester un refus d’autorisation de lotir lui ayant été opposé au motif tiré de l’article 1er du règlement de POS applicable au sein de la zone de l’aménagement projeté, lequel interdisait expressément les lotissements. Et pour ce faire, le requérant devait exciper de l’illégalité de cette disposition en soutenant, précisément, que les auteurs d’un POS n’étaient pas compétents pour édicter une telle interdiction. Mais ce moyen devait donc être rejeté au motif suivant :

« Considérant qu'aux termes de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, applicable aux plans d'occupation des sols approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 susvisée et non révisés depuis lors : « Les plans locaux d'urbanisme (...) fixent les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés à l'article L. 121-1, qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l'implantation des constructions. (...) » ; qu'aux termes de l'article R. 123-21 du même code : « Le règlement fixe les règles applicables aux terrains compris dans les diverses zones du territoire couvert par le plan. 1° A cette fin, il doit : a) Déterminer l'affectation dominante des sols par zones selon les catégories prévues à l'article R. 123-18 en précisant l'usage principal qui peut en être fait, et s'il y a lieu, la nature des activités qui peuvent y être interdites ou soumises à des conditions particulières, telles que l'ouverture ou l'extension d'établissements industriels, l'exploitation de carrières, les opérations d'affouillement ou d'exhaussement des sols, les défrichements, coupes et abattages d'arbres ainsi que les divers modes d'occupation du sol qui font l'objet d'une réglementation (...). Et qu'aux termes de l'article R. 315-1 de ce code, en vigueur à la date de la décision attaquée : « Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété. (...). Dans tous les cas, l'autorisation de lotir peut également être refusée, ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales, sur le fondement des dispositions mentionnées à l'article R. 111-1, lorsque, notamment, par la situation, la forme ou la dimension des lots, l'opération est de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites ou aux paysages naturels ou urbains, ou à compromettre la conservation ou la mise en valeur d'un site ou de vestiges archéologiques » ;
Considérant, d'une part, qu'en raison de sa date d'adoption et à défaut d'avoir été révisé à la date de la décision attaquée, le plan d'occupation des sols de la commune de Montainville est régi par la combinaison des dispositions précitées du code de l'urbanisme ; qu'au sens de ces dispositions, un lotissement constitue un type d'occupation et d'utilisation des sols ; que, par suite, les auteurs de ce plan tenaient de ces mêmes dispositions compétence pour interdire ce type d'occupation des sols ; que, dans ces conditions, la société requérante n'est pas fondée à invoquer, par voie d'exception, l'illégalité, pour incompétence, de l'article NB1 du règlement de ce plan qui interdit « les lotissements de toute nature et les groupes d'habitation » dans la zone où était projetée l'opération immobilière dont s'agit ».

et, en d’autres termes, en raison du fait, d’une part, qu’il résultait de l’article R.123-21 du Code de l’urbanisme alors applicable qu’un POS pouvait régir les types d’occupation et d’utilisation du sol et, d’autre part, qu’à la date d’approbation de ce document, le lotissement constituait bien un mode d’occupation et d’utilisation du sol.

Mais il va sans dire que la solution n’est pas, en l’état de la réglementation, différente pour un PLU dès lors que l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme dispose que « le règlement peut comprendre tout ou partie des règles suivantes : occupations et utilisations du sol interdites (&) occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières » et qu’à titre d’exemple, son article L123-5 précise que « le règlement et ses documents graphiques sont opposables à toute personne publique ou privée pour l'exécution de tous travaux, constructions, plantations, affouillements ou exhaussements des sols, pour la création de lotissements et l'ouverture des installations classées appartenant aux catégories déterminées dans le plan » ; étant d’ailleurs relevé que l’arrêt commenté expose par ailleurs que « la circonstance que le jugement entrepris mentionne l'article R. 123-9 du code de l'urbanisme, et non son article R. 123-21, qui régit le plan d'occupation des sols de la commune de Montainville, approuvé le 16 juin 1989, et sur le fondement duquel les décisions attaquées ont été prises, est, en tout état de cause, sans incidence sur la régularité de ce jugement ». :

D’ailleurs, il ressort selon nous nettement des dispositions issues de la réforme des autorisations d’urbanisme que le lotissement est bien une notion de « fond » et non pas une procédure dès lors que les articles L.442-1 et L.442-2 du Code de l’urbanisme disposent respectivement :

« Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ».

et :

« Un décret en Conseil d'Etat précise, en fonction du nombre de terrains issus de la division, de la création de voies et d'équipements communs et de la localisation de l'opération, les cas dans lesquels la réalisation d'un lotissement doit être précédée d'un permis d'aménager ».

C’est deux articles dissocient donc nettement la définition du lotissement en tant qu’opération d’aménagement des règles de procédure applicables s’agissant des autorisations requises pour leur réalisation. Or, comme on le sait, il y a deux procédures d’autorisation possibles (permis d’aménager ou déclaration d’aménagement) pour une seule et même définition de ce type d’opération : c’est donc bien que le lotissement n’est pas une procédure.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

La location d’immeubles et la jouissance privative en résultant pour leurs occupants n’emportent pas nécessairement une division foncière en propriété ou en jouissance du terrain sur lequel ils sont édifiés dans la mesure où une telle division ne peut résulter que du bénéfice d’un droit de construire. Par voie de conséquence, la construction sur un même terrain de cinq immeubles destinés à être loués ne relève ni du champ d’application du lotissement, ni de celui du permis de construire valant division.

CE. 7 mars 2008, Cne de Mareil-le-Guyon, req. n°296.287


Dans cette affaire, un même pétitionnaire avait présenté, le même jour, cinq demandes de permis de construire en vue d’édifier cinq maisons individuelles sur l’unité foncière dont il était propriétaire. Toutefois, ces demandes devait faire l’objet de cinq décisions de refus, toutes motivées par le motif tiré de ce que un tel projet impliquait nécessairement la division foncière du terrain à construire, si bien que ces cinq demandes auraient dû être, soit précédées de l’obtention d’une autorisation de lotir, soit groupées dans le cadre d’une unique demande de permis de construire valant division.

En première instance, le pétitionnaire fut débouté de sa demande d’annulation des cinq refus de permis de construire qui lui avaient été opposés, le Tribunal administratif de Versailles estimant que son projet relevait du champ d’application de l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme et exigeait donc un permis de construire valant division. Mais saisie en appel, la Cour administrative de Versailles devait annuler et réformer le jugement de première instance au motif qu’il ressortait des pièces des dossiers de demande et des déclarations du pétitionnaire que les maisons individuelles projetées étaient seulement destinées à être louées, si bien que leur terrain d’assiette ne devait donc faire l’objet d’aucune division en propriété, ni même d’une division en jouissance puisque, nonobstant la jouissance privative des habitations louées résultant de l’article 1709 du Code civil, un tel usage n’implique le bénéfice d’aucun droit de construire :

« Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme : « Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (a) et, le cas échéant, à l'article R. 315-6 … » ; qu'aux termes de l'article R. 315-1 du code de l'urbanisme : Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété (...) L'alinéa précédent s'applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations (…) ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux porte sur la construction de cinq maisons individuelles sur un même terrain appartenant à M. X ; que ces maisons sont destinées, selon les déclarations du pétitionnaire, à faire l'objet d'une location et qu'il n'est pas établi, contrairement à ce que soutient la commune, que chacune de ces habitations soit destinée à devenir la propriété exclusive et particulière de chaque occupant ; que si la commune de Mareil-le-Guyon soutient également que la location de ces logements implique, conformément à l'article 1709 du code civil, la jouissance privative des habitations louées, cet usage personnel ne saurait être assimilé, par lui même, à une opération de division du sol en propriété ou en jouissance visée par les dispositions précitées du 2ème alinéa de l'article R. 315-1 et de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme, un tel usage n'impliquant le bénéfice d'aucun droit à construire ; qu'ainsi, le terrain d'assiette du projet n'ayant pas vocation à faire l'objet d'une division en propriété ou même en jouissance, c'est à tort que le Tribunal administratif de Versailles a considéré que le projet nécessitait la délivrance d'un permis de construire groupé prévu par les dispositions précitées de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme » (CAA. Versailles, 8 juin 2006, M. X…, req. n° 04VE03538).

Et le Conseil d’Etat vient donc de confirmer cette analyse en jugeant pour sa part que :

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, pour rejeter par cinq décisions du 27 décembre 2001, les cinq demandes de permis de construire présentées par M. B, le maire de la COMMUNE DE MAREIL-LE-GUYON s'est fondé sur ce que le terrain d'assiette des constructions projetées devait faire l'objet d'une division en jouissance, et a informé l'intéressé de ce qu'il lui appartenait de déposer une demande unique de permis de construire groupé, en application de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme, ou une demande préalable d'autorisation de lotir, sur le fondement de l'article R. 315-1 du même code ; que la COMMUNE DE MAREIL-LE-GUYON se pourvoit contre l'arrêt du 8 juin 2006 par lequel la cour administrative d'appel de Versailles a annulé les jugements du tribunal administratif de Versailles du 19 octobre 2004 rejetant les demandes de M. B dirigées contre les cinq décisions de refus du maire de la COMMUNE DE MAREIL-LE-GUYON, ainsi que ces décisions ; Sur le pourvoi principal : Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme alors en vigueur : Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (a) et le cas échéant à l'article R. 315-6 ; Considérant que les projets présentés par M. B consistaient en la construction en vue de leur location ultérieure, par un seul maître d'ouvrage et sur un même terrain, de cinq habitations ; que cette opération n'est susceptible de conférer à chacun des futurs locataires qu'un simple droit d'usage exclusif d'une maison individuelle et du terrain attenant, sans entraîner, par elle-même, de division foncière ; que, dès lors, la COMMUNE DE MAREIL-LE-GUYON n'est pas fondée à soutenir que la cour administrative d'appel aurait commis une erreur de droit, en jugeant que la location ne constituait pas une division en jouissance de la propriété foncière ; que, par suite, sa requête doit être rejetée ; que les conclusions du pourvoi principal étant rejetées, les conclusions du pourvoi incident sont, par voie de conséquence, devenues sans objet »

Force est effectivement d’admettre qu’en l’espèce, le projet ne relevait manifestement pas du champ d’application de l’autorisation de lotir. On sait, en effet, que le Conseil d’Etat a précisé que la construction de plusieurs bâtiments sur un même terrain par un même maître d’ouvrage (CE. 23 décembre 1993, Billon, req. n°140.752) et, le cas échéant, à la faveur de plusieurs permis de construire simultanés ou successifs (CE. 10 décembre 1982, Orsini, req. n°14.125) ne constitue pas un lotissement. Au surplus et dans la mesure où l’ancien article R.315-1 du Code de l’urbanisme vise les divisions foncières destinées à l’implantation de bâtiments, seules les divisions préalables ou concomitantes à l’acte de construction peuvent rendre exigibles une autorisation de lotir (CE. 21 août 1996, Ville de Toulouse, req. n°137.834 ; CE. 26 mars 2003, Leclercq, req. n°231.425). Or, dans l’affaire objet de l’arrêt commenté, rien ne laissait apparaître que le terrain d’assiette du projet avait vocation à être divisé avant l’achèvement des cinq maisons individuelles projetées (pour un exemple inverse : CAA. Marseille, 3 juin 1999, Sté SOFRAP, req. n°97MA05313).

Dès lors, la seule véritable question était d’établir si l’opération projetée relevait du champ d’application de l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme et, en d’autres termes, impliquait la réalisation de divisions foncières postérieures à l’achèvement des constructions puisque seules ces dernières sont susceptibles de relever de l’article précité (CE. 26 mars 2003, Leclercq, req. n°231.425) ; étant rappelé que le nouvel article R.431-24 du Code de l’urbanisme vise, dorénavant, les seules divisions réalisées avant l’achèvement complet des travaux autorisés par le permis de construire valant division qu’il régit.

L’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme et le nouvel article R.431-24 imposent, en effet, au pétitionnaire de produire à son dossier de demande de permis de construire certaines des pièces exigibles dans le cadre d’une demande d’autorisation de lotissement lorsque son projet porte sur la réalisation de plusieurs bâtiments sur une même unité foncière devant faire l’objet d’une division ultérieure à l’achèvement de ces bâtiments. Et bien entendu, le seul fait que le pétitionnaire ne produise pas ces pièces ne suffit pas à établir que le terrain d’assiette de son projet n’a pas vocation à faire l’objet d’une telle division. En effet, le juge administratif apprécie l’exigibilité de ces pièces au regard des caractéristiques de l’ensemble immobilier projeté objet de la demande de permis de construire – voire des seules déclarations du pétitionnaire (CAA. Paris, 17 janvier 2002, EURL Modap, req. n°99PA02662) – dont il peut déduire que sa commercialisation et/ou sa gestion impliquera nécessairement des divisions foncières et, par voie de conséquence, juger que les pièces requises par l’article précité étaient exigibles (CE. 8 février 1999, Cne de La Clusaz, req. n°171.94 ; CAA. Lyon, 10 juin 1997, Sté MGM, req. n°96LY00389 ; CE. 27 avril 1994, M. Vuillerme, req. n°139.238) pour, le cas échéant, annuler le permis de construire délivré au vu d’un dossier ne comportant pas ces dernières.

Or, au cas présent, s’il était manifeste que le pétitionnaire n’entendait pas construire les cinq maisons individuelles projetées pour son seul usage, il ressortait toutefois de ses dossiers de demande de permis de construire qu’il avait uniquement l’intention de les louer. Par voie de conséquence, son projet n’impliquait donc aucune division en propriété. Il reste qu’à l’instar de l’ancien article R.315-1 du Code de l’urbanisme, l’ancien article R.421-7-1 vise non seulement les divisions en propriété mais également les divisions en jouissance ; l’ancien article R.315-1.al.2 y intégrant expressément « les locations ». Et si en l’espèce, les locations portaient sur les maisons individuelles et non pas directement sur leur terrain d’assiette, ces locations emportaient néanmoins la jouissance privative non seulement des bâtiments mais également de leur emprise au sol.

Cependant, la Cour administrative d’appel de Versailles puis le Conseil d’Etat ont donc jugé qu’une telle location n’emportait pas une division foncière au sens de l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme, ni, d’ailleurs, au sens de l’ancien article R.315-1 ; ce qui vaut bien entendu pour application des nouveaux articles L.442-1 et R.431-24 du Code de l’urbanisme. Et à cet égard, l’arrêt commenté peut donc être rapproché de celui par lequel la Cour administrative d’appel de Bordeaux a jugé que « la seule privation de l’emprise au sol d’habitations ne constitue pas par elle-même une opération de division de ce sol » (CAA. Bordeaux, 31 mai 2001, Cts Pezin, req. n°97BX02195).

Mais l’arrêt commenté apporte surtout deux précisions d’importance. D’une part, il confirme que les divisions foncières sont celles résultant non pas du simple droit d'usage exclusif d'un bâtiment et du terrain attenant mais d’un transfert du droit de construire sur l’unité foncière initiale : ce qui n’est pas le cas du simple locataire d’un terrain et, a fortiori, de l’immeuble édifié sur ce dernier puisqu’une telle qualité ne confère pas un titre habilitant à construire ; sauf à ce qu’il soit titulaire d’un bail à construction, d’un bail emphytéotique ou, plus généralement, d’un bail l’autorisant expressément à construire sur le terrain loué.

Dans cette mesure et si tant est qu’il en soit encore besoin, cet arrêt confirme qu’une division foncière ne peut procéder que de la réunion sur une même unité foncière d’origine de plusieurs titulaires d’un droit d’y construire et, surtout, que dès lors qu’une telle réunion est constituée, il y a nécessairement division foncière de ce terrain (sur la division en volume, voir ici).

D’autre part, il convient de souligner que l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme comme le nouvel article R.431-24 se bornent à saisir le cas où « la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, (…) de plusieurs bâtiments ».

Or, dans cette affaire, il ne s’agissait pas d’une demande de permis de construire portant sur cinq maisons individuelles mais de cinq demandes de permis de construire distinctes portant chacune sur une seule et unique maison. Ce simple constat aurait donc pu conduire à juger que – de ce seul fait – l’opération projetée n’était pas assujettie au régime du permis de construire valant division.

Tel n’a, toutefois, pas été le cas. Mais il faut dire qu’une telle solution aurait totalement vidé de sa substance l’ancien article R.421-7-1 et le nouvel article R.431-24 du Code de l’urbanisme puisque pour échapper à leurs prescriptions, il aurait donc suffit de fractionner l’opération en autant de permis de construire que de bâtiments projetés ; pour autant, toutefois, que ces derniers ne soient pas interdépendants en conséquence de l’existence d’équipements communs nécessaires à leur conformité – tel, à titre d’exemple, un parc de stationnement – puisqu’en pareil cas l’opération serait indivisible (CE. 1er décembre 1995, M. Ménager & Autres, req. n° 137.832 ; CAA. Nancy, 4 mars 1997, Epx Ravachol c/ Ville de Reims, req. n° 94NC01290) et exigerait un permis de construire unique (CE. 26 mars 1997, ADLA, req. n° 172.183).

Il semble donc permis d’en déduire que, nonobstant la rédaction de l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme et du nouvel article R.431-24, lorsque l’opération consiste en la construction de plusieurs bâtiments sur un même terrain ultérieurement destiné à faire l’objet d’une division en jouissance ou en propriété, le projet doit nécessairement relever d’une demande de permis de construire valant division sans pouvoir la fractionner en plusieurs permis de construire simples.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

Telle qu’elle est présentée et traitée sur le site dédié du ministère, la problématique du transfert partiel du permis de construire valant division est un parfait exemple, tout à la fois, de la communication faite par l’administration centrale sur les prétendus apports de la récente réforme des autorisations d’urbanisme et des approximations de cette réforme : une mauvaise analyse du problème pour une fausse solution.

 

EXTRAIT DU SITE DU MINISTERE - « LE NOUVEAU PERMIS DE CONSTRUIRE »

1er question/réponse :

Description :

Un permis valant division délivré avant le 1er octobre 2007, en cours de validité, peut-il faire l’objet d’un transfert partiel, sachant que le PC valant division se caractérisait, avant le 1er octobre, par un maître d’ouvrage unique ?

Réponse :

Pour une demande de transfert partiel d’un permis valant division déposée après le 1er octobre, les règles de procédure applicables sont celles en vigueur depuis le 1er octobre. Elles permettent donc le transfert partiel


2e question/réponse :

Description :

Si un constructeur dépose un permis groupé pour 2 logements et qu’il vend ces logements après coup à deux propriétaires différents, pourra-t-il transférer le permis à chacun des propriétaires ?

Réponse :

L’article R.431-24 du code de l’urbanisme prévoit : "Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés".

Cet article ne contient aucune condition relative à l’unicité du maître d’ouvrage. Les transferts partiels d’un permis délivré initialement à une seule personne physique ou morale sont donc possibles. De tels transferts partiels nécessitent néanmoins une clarification des responsabilités s’agissant de la réalisation des équipements propres à l’opération globale.                                                                    

En substance, le ministère considère donc qu’en supprimant la condition dite de la « maîtrise d’ouvrage unique » posée par l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme, le nouvel article R.431-24 aurait ainsi rendu possible le transfert partiel des permis de construire valant division.


I.- Bien qu’énoncé sous la forme de l’hypothèse ainsi visée, l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme – dont on rappellera qu’il disposait « lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (A) et, le cas échéant, à l'article R. 315-6 » – impliquait, c’est exact, qu’un permis de construire valant division ne pouvait être légalement délivré qu’à un seul et unique titulaire (CE. 4 mai 1983, Chapel, req. n°33.620).

Mais cette contrainte a généré une idée aussi fausse que répandue : la condition dite de la « maîtrise d’ouvrage unique » s’opposait, en elle-même, au transfert partiel d’un permis de construire de construire valant division.

Or, le transfert partiel d’un permis de construire n’aboutit pas à la formation d’une autorisation conjointement détenus par plusieurs titulaires mais de plusieurs autorisations d’urbanisme unipersonnelles distinctes. C’est ce qu’a d’ailleurs confirmé le Conseil d’Etat, dans une affaire qui curieusement n’est restée connue qu’en ce qu’elle a constitué la premier exemple de permis de construire valant division modificatifs requalifiés en nouveaux permis de construire, en jugeant que :

« Considérant que l'administration soutient dans sa défense que les arrêtés du 15 novembre 1990 ont pour seul effet de scinder en deux l'autorisation délivrée le 18 mai 1982 à la société Le Grand Carénage, qu'ils doivent être regardés comme des permis de construire modificatifs et ne peuvent, par suite, être contestés dans celles de leurs dispositions qui seraient devenues définitives ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que le permis de construire initial délivré le 18 mai 1982 à la société Le Grand Carénage prévoyait l'édification d'un hôtel et de quarante maisons individuelles sur treize parcelles référencées au cadastre AW 11 à AW 23, alors que les arrêtés contestés ont été pris sur la base d'une nouvelle division parcellaire des terrains d'assiette intervenue postérieurement au permis initial, le permis délivré le 15 novembre 1990 à la société Le Grand Carénage portant sur un hôtel et vingt-deux maisons situées sur vingt-deux parcelles cadastrales, et le permis transféré à la même date à la société Immobart autorisant, quant à lui, la construction de dix-huit maisons individuelles situées sur autant de parcelles ; que cette nouvelle division parcellaire, alors que le permis initial n'a pas été instruit en application des dispositions de l'article R.421-7-1 du code de l'urbanisme qui permettent une division ultérieure en propriété ou en jouissance des terrains d'assiette, constitue une modification d'une nature et d'une importance telles que les arrêts contestés doivent être regardés non comme des décisions modificatives d'un permis de construire antérieur, mais comme délivrant deux nouveaux permis de construire dont la légalité doit être examinée en elle-même » (CE. 22 novembre 2002, François Ponçet, req. n°204.244).

Le transfert partiel d’un permis de construire valant division à un second maître d’ouvrage n’aboutit donc pas à la formation d’un permis de construire valant division conjoint mais à la formation de deux permis de construire valant division unipersonnels distincts ne méconnaissant donc pas la condition de la « maîtrise d’ouvrage unique » posée par l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme.

II.- Ce qui pouvait poser problème et tendait, dans certains cas, à s’opposer au transfert partiel du permis de construire valant division – et, d’ailleurs, au transfert partiel d’un permis de construire simple – c’est qu’en réalité, la condition précitée était le corolaire et surtout la preuve de ce que le critère déterminant du lotissement est l’intervention d’une pluralité de maîtres d’ouvrage sur un même tènement, laquelle traduit nécessairement un transfert des droits à construire attachés à l’unité foncière et donc une division, à tout le moins, en jouissance de cette dernière (sur ce point, voir notre note : « La simple locations d’immeubles implantés sur un même terrain n’emporte pas une division foncière au sens de l’article R.315-1 et R.421-7-1 du Code de l’urbanisme », CAA. Versailles, 8 juin 2006, M… X., AJDA, n°31/2006 ; confirmé par le Conseil d'Etat. Et sur la problématique de la division en volume, voir ici). A titre d’exemple, en ce sens, on peut relever qu’il a pu être jugé que :

« Considérant que le permis délivré le 26 septembre 1996 par le maire de VILLENEUVE-LOUBET autorisait la société SOPRAF à édifier 7 maisons individuelles sur un même terrain ; que cependant il ressort des pièces du dossier que par une convention de construction passée le 26 novembre 1996 avec 7 autres propriétaires, la société PHENICIA, ayant acquis ledit terrain, postérieurement à la délivrance du permis, s'est engagée à "obtenir le permis de construire ..., transférer le permis de construire au profit des coindivisaires", tandis que les "futurs acquéreurs achèteront les lots de copropriété, procéderont eux-mêmes à la construction des maisons qui y sont prévues", et obtiendront "le transfert du permis de construire à leur nom" ; que par acte du même jour, la société a vendu les droits à construire des bâtiments autorisés par le permis à 7 copropriétaires dont chacun s'est vu attribuer un certain nombre de millièmes du terrain lequel reste cependant, selon l'état descriptif de division établi à la même date, "commun en toutes ses parties y compris celles sur lesquelles sont édifiées les constructions", les seules parties privatives étant constituées par les aménagements que comporte la maison individuelle prévue sur le lot ; que ces divers actes établissent que l'opération de construction projetée consistait en l'édification de 7 villas par 7 propriétaires différents ; que la construction par chaque coindivisaire sur un même terrain d'une villa destinée à devenir sa propriété exclusive et particulière emportant nécessairement la subdivision en jouissance dudit terrain, alors même que la propriété du sol est restée indivise, constitue une opération de lotissement au sens des dispositions précitées ; qu'ainsi la société SOPRAF ne pouvait solliciter le permis critiqué sans demander préalablement l'autorisation de lotir prévue par l'article R. 315-3 du code de l'urbanisme ; que par suite, ledit permis est entaché d'irrégularité » (CAA. Marseille., 3 juin 1999, SOFRAP & Cne de Villeneuve-Loubet, req. n° 97MA05313).

Il est vrai qu’aujourd’hui, le nouvel article R.442-1 (c) du Code de l’urbanisme dispose que « ne constituent pas des lotissements (…) les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 ».

Il reste que, selon nous, il n’est pas si certain que ce dispositif permette, à lui seul, de faire systématiquement échapper le transfert partiel d’un permis de construire valant division à la procédure du lotissement dans la mesure où :

- d’une part, les divisions foncières autorisaient par l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme sont, en fait, celles liées à la commercialisation des bâtiments réalisés et non pas celles résultant d’un transfert des droits à construire préalable à l’acte de construction puisqu’on rappellera que le juge administratif a toujours veillé à « éviter les détournements de procédure en incluant dans le champ d’application du lotissement les divisions de terrain réalisées en cours de construction des bâtiments, donc après la délivrance du permis de construire », si bien que « pour échapper au lotissement, il faut donc diviser le terrain une fois les constructions achevées » (J-Cl. Bonnichot sur : CE. 21 août 1996, Ville de Toulouse, req. n°137.834 in BJDU, n°6/1996, p.404. Pour exemple : CAA. Marseille, 9 décembre 2004, Sté Riviéra Conseil, req. n°00MA02339) ;

- d’autre part et en toute hypothèse, il est nécessaire que l’assiette foncière des droits à construire transférés par le jeu du transfert partiel corresponde à celle des lots autorisés par le permis.

Mais en tout état de cause, le transfert partiel d’un permis de construire simple ou valant division sous l’empire du dispositif applicable avant le 1er octobre 2007 n’aboutissait pas nécessairement à la constitution d’un lotissement dans la mesure où :

- d’une part, un tel transfert pouvait n’aboutir qu’à la formation de deux « lots à construire », ce qui, aux termes de l’ancien article R.315-1 du Code de l’urbanisme, n’était pas constitutif d’un lotissement alors qu’aux termes des dispositions combinées des nouveaux articles L.441-1, L.442-2 et R.421-19 (a) du Code de l’urbanisme, il peut y avoir lotissement dès la formation du premier « lot à construire » ;

- d’autre part, le transfert des droits à construire en résultant pouvait s’opérer selon la technique dite de la « division primaire » visée par l’ancien article R.315-2 (d) du Code de l’urbanisme que s’est borné à conserver par le nouvel article R.442-1 (d) en en clarifiant quelque peu, il est vrai, le champ d’application matériel : rien de neuf sur ce point, donc…

III.- Il reste que la véritable difficulté tient non pas au régime propre au permis de construire valant division et à son articulation avec la procédure de lotissement mais, plus fondamentalement, aux conditions auxquelles la légalité d’un transfert partiel est subordonnée.

En effet, le transfert partiel d’un permis de construire aboutit donc à faire relever un même projet non pas d’une autorisation conjointe mais de plusieurs permis de construire unipersonnels distincts (CE. 22 novembre 2002, François Ponçet, req. n°204.244).

Or, suivant le principe selon lequel un ensemble indivisible ne saurait légalement relever de plusieurs permis de construire distincts (sur ce point, voir nos notes : « La réalisation d’un ouvrage indivisible ne peut relever que d’un seul et même permis de construire », CAA. Lyon, 28 décembre 2006, Association « SOS Parc Paul Mistral », Construction & Urbanisme, n°4/2007 & « Des constructions constituant un ensemble indivisible doivent aire l’objet d’un permis de construire unique », CE. 10 octobre 2007, Association de Saint-Jory-Lasbloux, Construction & Urbanisme n°11/2007), le permis de construire portant sur un tel ensemble ne peut régulièrement faire l’objet d’un transfert partiel (CAA. Marseille, 18 mars 2004, Cne de Beausoleil, req. n° 01MA00551). Et dès lors, force est de préciser qu’au regard du droit de l’urbanisme (sur cette question, voir notre article « La divisibilité des ouvrages et des ensembles immobiliers en droit de l’urbanisme », Construction & Urbanisme, n°3/2006), un ensemble indivisible ne correspond pas seulement au cas d’un bâtiment unique ou de bâtiments accolés mais s’entend également de bâtiments distincts mais reliés entre eux par des équipements communs – nécessaires à la viabilité fonctionnelle et/ou à la conformité juridique du projet – tels un accès et/ou un parc de stationnement (CAA. Nancy, 4 mars 1997, Cts Ravachol c/ Ville de Reims, req. n° 94NC01290 ; CE. 1er décembre 1995, M. Ménager & Autres, req. n° 137.832) ; c’est-à-dire en considération d’équipements, pour le moins, fréquents dans le cadre d’une opération groupée…



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés