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Interprétation & Application des normes - Page 3

  • Les articles 10.4 des règlements de zone du PLU Paris sont-ils applicables à toutes façades en vis-à-vis d’un même bâtiment ?

    En rejetant le moyen tiré des articles UGSU.8 et UGSU.10.4 du PLU de Paris au motif que les façades en vis-à-vis alléguées sont celles d’un même bâtiment la Cour administrative d’appel de Paris a commis une erreur de droit.

    CE. 11 juillet 2014, , Mme A…, req. n°356.324

     

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  • Une servitude de cours communes ne permet de déroger qu’aux règles d’implantation par rapport aux limites séparatives telles que fixées par l’article 7 du règlement de PLU

    Une servitude de cours communes ne permet pas de déroger aux règles de hauteur fixées par l’article 10 du PLU applicable, y compris lorsque ces dernières sont liées aux règles d’implantation par rapport aux limites séparatives prescrites à l’article 7.

    TA. Orléans, 4 novembre 2014, req. n°14-00353

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  • Hauteur de la construction & champ d’application de la déclaration préalable

    Pour l’application de l’article R.421-9 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction en vigueur antérieurement au 1er mars 2012, les constructions d’une hauteur supérieure supérieur à 12 mètres ne relèvent du champ d’application de la déclaration préalable que pour autant que leur SHOB soit inférieure à 2 mètres carrés. Partant, saisi d’une déclaration se rapportant à une installation d’une hauteur de plus de douze mètres et d’une SHOB certes inférieure à 20 mètres carrés mais néanmoins supérieure à 2 mètres carrés, l’autorité compétente doit en toute hypothèse s’opposer à cette déclaration.  

     

    CE. 9 juin 2014, Cne de Chelles, req. n°373.295

     

    Voici un arrêt dont l’un des apports a trait à un dispositif n’étant certes plus en vigueur depuis le 1er mars 2012, et a d’ailleurs depuis été simplifié ou à tout le moins clarifié par le décret du 28 février 2012, mais qui conserve néanmoins un intérêt puisqu’outre qu’il est susceptible de concerner des instances encore en cours, il illustre la règle selon laquelle les items définissant le champ d’application de la déclaration préalable, comme les constructions dispensées de toute formalité, doivent être appliqués indépendamment les uns des autres puisqu’ils constituent tous une exception à la règle selon laquelle une construction nouvelle est en principe soumise à permis de construire ; cet arrêt précisant également et plus généralement quelle décision doivent prendre les services instructeurs saisis d’une déclarations se rapportant à un projet relevant du champ d’application du permis de construire. 

     

    Dans cette affaire, une déclaration préalable de travaux avait été formulée en vue de la création d’une installation de plus de 12 mètres de hauteur et d’une SHOB de 8,50 mètres carrés, laquelle était donc comprise entre 2 et 20 mètres carrés.

     

    Il reste que le Maire devait s’opposer à cette déclaration pour un motif de fond que devait censurer le Tribunal administratif.

     

    Il reste que le Conseil d’Etat a donc censuré ce jugement et validé non pas son mon motif propre mais la décision d’opposition du maire dans la mesure où :

     

    « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la déclaration préalable déposée par la société Orange France le 18 octobre 2011 avait pour objet la construction d'une antenne relais de téléphonie mobile composée, d'une part, d'un pylône de 24 mètres et, d'autre part, d'un local technique, d'une surface de plancher de 8,50 mètres carrés, indissociable du pylône ; que, par suite, le projet de la société Orange France devait faire l'objet d'un permis de construire ; que, dès lors, le maire de Chelles était tenu, ainsi qu'il l'a fait, de s'opposer aux travaux déclarés ; qu'il s'ensuit que le tribunal administratif a commis une erreur de droit en se fondant, pour annuler l'arrêté par lequel le maire de Chelles s'est opposé aux travaux déclarés, sur un moyen qui ne pouvait qu'être écarté comme inopérant ; que son jugement doit, en conséquence et sans qu'il soit besoin d'examiner les moyens du pourvoi, être annulé »

     

    et donc au seul et unique motif que cette décision d’opposition était légale dès lors que le projet en cause relevait du champ d’application de la procédure de permis de construire. Et pour conclure à cette solution, le Conseil d’Etat avait en amont estimé que :

     

    « 2. Considérant qu'aux termes de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme : " Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire (...) " ; qu'aux termes de l'article L. 421-4 du même code : " Un décret en Conseil d'Etat arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux qui, en raison de leurs dimensions, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l'exigence d'un permis et font l'objet d'une déclaration préalable (...) " ; que, selon l'article L. 421-5 du même code, un décret en Conseil d'Etat arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux qui, par dérogation aux dispositions des articles L. 421-1 à L. 421-4, sont dispensés de toute formalité au titre de ce code en raison, notamment, de leur très faible importance ;

    « 3. Considérant qu'en vertu de l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme, les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire à l'exception des constructions mentionnées aux articles R. 421-2 à R. 421-8 du même code, qui sont dispensées de toute formalité au titre du code de l'urbanisme, et des constructions mentionnées aux articles R. 421-9 à R. 421-12, qui doivent faire l'objet d'une déclaration préalable ; que selon le a) de l'article R. 421-2 du même code, dans sa rédaction applicable à la date de la décision contestée, les constructions nouvelles dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à douze mètres et qui n'ont pas pour effet de créer de surface de plancher ou qui ont pour effet de créer une surface hors oeuvre brute inférieure ou égale à deux mètres carrés sont dispensées, en dehors des secteurs sauvegardés et des sites classés, de toute formalité au titre du code de l'urbanisme, en raison de leur nature ou de leur très faible importance ; qu'en vertu du a) de l'article R. 421-9 du même code, dans sa rédaction applicable à la date de la décision contestée, doivent faire l'objet d'une déclaration préalable, en dehors des secteurs sauvegardés et des sites classés, les constructions nouvelles n'étant pas dispensées de toute formalité au titre du code qui ont " pour effet de créer une surface hors oeuvre brute supérieure à deux mètres carrés et inférieure ou égale à vingt mètres carrés " ; qu'en vertu des dispositions du c) du même article, sont également soumises à autorisation préalable les constructions " dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure à douze mètres et qui n'ont pas pour effet de créer de surface hors oeuvre brute ou qui ont pour effet de créer une surface hors oeuvre brute inférieure ou égale à deux mètres carrés ", ces dernières dispositions n'étant pas applicables aux éoliennes et aux ouvrages de production d'électricité à partir de l'énergie solaire ;

    4. Considérant, d'une part, qu'il résulte de la combinaison des dispositions qui précèdent que les antennes relais de téléphonie mobile dont la hauteur est supérieure à douze mètres et dont les installations techniques nécessaires à leur fonctionnement entraînent la création d'une surface hors oeuvre brute de plus de deux mètres carrés n'entrent pas, en raison de ce qu'elles constituent nécessairement un ensemble fonctionnel indissociable, dans le champ des exceptions prévues au a) et au c) de l'article R. 421-9 du code de l'urbanisme et doivent faire l'objet d'un permis de construire en vertu des articles L. 421-1 et R. 421-1 du même code ».

     

    Aux termes de l’article R. 421-9 (c) dans sa rédaction alors en vigueur relevaient de la simple déclaration préalable « les constructions dont la hauteur au-dessus du sol est supérieure à douze mètres et qui n’ont pas pour effet de créer de surface hors œuvre brute ou qui ont pour effet de créer une surface hors œuvre brute inférieure ou égale à deux mètres carrés (…) ».

     

    Mais la principale question posée par cet article avait trait à son articulation avec l’article R. 421-9 (a) du code de l’urbanisme – qui lui-même faisait relever du régime déclaratif « les constructions ayant pour effet de créer une surface hors œuvre brute supérieure à deux mètres carrés et inférieure ou égale à vingt mètres carrés » – s’agissant  des constructions d’une hauteur supérieure à douze mètres dont la SHOB est comprise entre deux et vingt mètres carrés.

     

    En effet, lorsque la construction projetée ne créé pas de SHOB ou une SHOB égale ou inférieure à deux mètres carrés et présente une hauteur inférieure ou égale à douze mètres, elle était dispensée de toute formalité en application de l’article R. 421-2 (a) du code de l’urbanisme. Si sa hauteur était inférieure ou égale à douze mètres et si sa SHOB était comprise entre deux et vingt mètres carrés, sa réalisation relevait0 de la déclaration de travaux en application des dispositions combinées des articles R. 421-2 (a) et R. 421-9 (a). Toutefois, si sa SHOB était supérieure à vingt mètres, sa réalisation relevait en toute hypothèse du permis de construire, quelle que soit sa hauteur, puisqu’elle excédait ainsi le plafond fixé par le nouvel article R. 421-9 (a) du code de l’urbanisme.

     

    En revanche, la réponse était moins évidente s’agissant des constructions d’une hauteur certes supérieure à douze mètres mais dont la SHOB est comprise entre deux et vingt mètres carrés.

     

    En première analyse, sa réalisation relevait du régime déclaratif au titre de l’article R. 421-9 (a) du code de l’urbanisme, lequel visait les constructions d’une SHOB comprise entre deux et vingt mètres carrés, indépendamment de toute considération liée à leur hauteur.

     

    Il reste qu’à suivre l’article R. 421-9 (c) du code de l’urbanisme, une construction d’une hauteur supérieure à douze mètres ne relevait du régime déclaratif que si sa SHOB était inférieure ou égale à deux mètres.

     

    Au surplus, on voyait mal pourquoi le point c) aurait été spécifiquement et distinctement inséré à l’article R. 421-9, si une construction d’une hauteur supérieure à douze mètres devait également relever du régime déclaratif au titre de l’article R. 421-9 (a) lorsque sa SHOB, pour être supérieure à deux mètres carrés était néanmoins inférieure ou égale à vingt mètres carrés. Si tel avait été le cas, il aurait été plus simple et logique de ne prévoir qu’un alinéa se bornant à faire relever du régime déclaratif toutes les constructions nouvelles qui ne créent pas de SHOB ou créent une SHOB inférieure ou égale à vingt mètres carrés, sans viser distinctement le cas des constructions d’une hauteur supérieure à douze mètres.

     

    Force était donc de considérer, d’une part, qu’une construction d’une hauteur supérieure à douze mètres ne relevait du régime déclaratif que si elle respectait les seuils fixés par le point c) du nouvel article R. 421-9 du code de l’urbanisme, c’est-à-dire si elle ne crée pas de SHOB ou crée une SHOB inférieure ou égale à deux mètres carrés et, d’autre part et par voie de conséquence, que les constructions dont la SHOB est comprise entre deux et vingt mètres carrés ne relèvent du régime déclaratif que si leur hauteur est inférieure ou égale à douze mètres.

     

    Cela étant, dans la mesure où, d’une part, l’article R. 421-2 (a) du code de l’urbanisme dispensait de toute formalité « les constructions nouvelles dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à douze mètres et qui n’ont pas pour effet de créer de surface de plancher ou qui ont pour effet de créer une surface hors œuvre brute inférieure ou égale à deux mètres carrés » et où d’autre part l’article R. 421-9 (a) était indépendant de toute considération liée à la hauteur de la construction en cause, l’on pouvait également comprendre que, par exception à ce premier article, l’article R. 421-9 (c) soumettait à régime déclaratif les constructions qui ne créaient pas de SHOB ou une SHOB supérieure ou égale à deux mètres carrés dès lors que leur hauteur était supérieure à douze mètres et, par voie de conséquence, que relevait du régime déclaratif, au titre de l’article R. 421-9 (a), les constructions nouvelles d’une SHOB comprise entre deux et vingt mètres carrés et ce, quelle que soit leur hauteur.

     

    Il reste, ainsi que l’a rappelé le Conseil d’Etat, « qu’aux termes de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme : " Les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire (...) " ; qu'aux termes de l'article L. 421-4 du même code : " Un décret en Conseil d'Etat arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux qui, en raison de leurs dimensions, de leur nature ou de leur localisation, ne justifient pas l'exigence d'un permis et font l'objet d'une déclaration préalable (...) " ; que, selon l'article L. 421-5 du même code, un décret en Conseil d'Etat arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux qui, par dérogation aux dispositions des articles L. 421-1 à L. 421-4, sont dispensés de toute formalité au titre de ce code en raison, notamment, de leur très faible importance ».

     

    Ainsi, l’article R.421-9 n’était pas une exception à l’article L.421-5 dont découle l’article R.421-2 mais une exception au seul article L.421-1 selon lequel toute construction relève en principe du permis de construire.

     

    De ce fait, l’article R.421-9 c) n’avait pas pour objet de soumettre à déclaration les constructions dont la SHOB est inférieure ou égale à deux mètres par exception, en raison de leur hauteur supérieure à 12 mètres, à l’article R.421-2 dispensant de toute formalité certaines constructions, mais de dispenser de permis de construire, pour ne les soumettre qu’à déclaration préalable, les constructions de plus de douze mètres dont la SHOB n’excèdent pas deux mètres carrés.

     

    Une hauteur supérieure à 12 mètres n’était donc pas un facteur d’assujettissement à déclaration des constructions d’une SHOB pourtant inférieure ou égale à 2 mètres ; c’est la SHOB n’excédant pas deux mètres qui, pour les constructions d’une hauteur supérieure à 12 mètres, était un facteur de dispense de permis de construire ; cette hauteur les excluant par d’ailleurs de l’article R.421-2 relatif aux travaux dispensés de toute formalité. Ainsi, et dans la mesure où, d’une part, aux termes de l’article L.421-1 du Code de l’urbanisme le principe reste l’assujettissement de toute construction nouvelle à permis de construire et où, d’autre part, les dispositions règlementaires découlant des articles L.424-4 et L.424-5 ont toute pour objet exclusif de définir des exceptions à ce seul principe, les items notamment de l’article R.421-19 doivent donc faire l’objet d’une lecture autonome.

     

    Mais par ailleurs, le Conseil d’Etat a ainsi validé la décision d’opposition à la déclaration préalable en cause au seul et unique motif que le projet relevait du champ d’application du permis de construire et ce, sans donc rechercher si cette erreur de procédure avait eu une quelconque incidence sur l’appréciation de la conformité du projet, ce qui n’allait pas nécessairement de soi dès lors que :

     

    ·        si les pièces à produire à l’appui d’un dossier déclaratif ne sont pas nécessairement identiques à celles requises dans le cadre d’un dossier de demande de permis de construire, il reste que le seul fait que le dossier ne comporte pas les pièces requises n’affecte pas nécessairement l’autorisation obtenue d’illégalité ;

    ·        les règles d’instruction des déclarations présentent certains points communs avec celles applicables aux demandes de permis de construire, et les délais d’instruction sont conçus comme des délais maximum ;

    ·        les normes opposables à une déclaration préalable (art. L.421-7 ; C.urb) sont strictement identiques à celles applicables aux demande de permis de construire (art. L.421-6 ; C.urb).

     

    Pour autant, les services instructeurs n’ont donc pas et ne peuvent pas instruire, une déclaration comme valant demande de permis de construire mais doivent rejeter cette déclaration en invitant le pétitionnaire à présenter une demande de permis de construire.

     

    Cela étant, et dans la mesure où la solution retenue en l’espèce procède du fait que la déclaration préalable reste une « exception » au champ d’application du permis de construire, celle-ci ne nous semble pas nécessairement transposable au cas inverse, c’est-à-dire au cas où une demande de permis de construire a déposée en lieu et place d’une déclaration et a fortiori au cas où, par voie de conséquence, un permis de construire a été délivré à la place d’une décision de non-opposition puisqu’une telle autorisation n’aboutit donc pas à méconnaitre le champ d’application de la loi, tel qu’il est fixé à la base par l’article L.421-1 du Code de l’urbanisme ; telle étant la raison pour laquelle en l’état de la jurisprudence rendue en la matière, il apparai(ssai)t en effet qu’un tel permis de construire n’était pas affecté d’illégalité de ce seul chef (pour exemple : CAA Paris 11 avril 1996, Ville de Paris, req. n°92PA01378 ; CAA Marseille, 15 octobre 1998, SCI Les Oliviers, req. n°96MA01587 ; CAA. Bordeaux, 17 février 2000, req. n°97BX00035) puisqu’à titre d’exemple, il a encore été récemment jugé que :

     

                « Considérant qu’aux termes de l’article R. 421-19 du code de l’urbanisme : Doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager : / a) Les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire : - lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ; - ou lorsqu’ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité (...) ; que l’article R. 421-23 du même code prévoit que : Doivent être précédés d’une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants : / a) Les lotissements autres que ceux mentionnés au a) de l’article R. 421-19 (...); qu’il n’est pas contesté que, compte tenu de ses caractéristiques, le projet présenté par la société Promoclef pour la réalisation d’un lotissement comportant six lots ne relevait pas des opérations soumises à la procédure du permis d’aménager mais des opérations soumises à la procédure de la déclaration préalable des travaux ; que, dès lors, et bien que saisi d’une demande de permis d’aménager par le pétitionnaire, le préfet du Pas-de-Calais devait procéder à l’instruction du dossier en fonction des dispositions relatives à la déclaration préalable de travaux ; qu’en s’abstenant d’y procéder et en se bornant à prendre un arrêté par lequel il a rejeté la demande de la société Promoclef au titre du permis d’aménager, le préfet du Pas-de-Calais a commis une erreur de droit ; que, par suite, le ministre n’est pas fondé à se plaindre que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Lille a annulé l’arrêté du préfet du Pas-de-Calais en date du 4 juin 2008 » (CAA. Douai, 21 février 2012, req. n°10DA01593).

     

     

     

     

     

    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés

  • « Dans le cas d’un lotissement », c’est quoi « l’ensemble du projet » au sens de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme ?

     

    Si l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme implique bien d’appliquer les règles du PLU en prenant en compte l’ensemble du terrain d’origine, et non pas les caractéristiques propres des parcelles à détacher, ce principe ne vaut que pour apprécier la légalité de l’autorisation prévoyant la division de ce terrain. Dans le cas d’un lotissement, ce principe n’est ainsi plus applicable aux permis de construire délivrés sur les lots de celui-ci…

    CAA. Lyon, 18 juin 2013, Mme B… & autres, req. n°13LY00152 & CAA. Lyon, 9 juillet 2013, M. C…, req. n°12LY03219.

    Voici une nouvelle occasion de se réjouir de la clarté de certains des textes issus du régime en vigueur depuis le 1er octobre de 2007 mais également de souligner l’incommensurable apport du décret du 28 février 2012 en ce qu’il a modifié l’article R.123-10-1 du Code de l'urbanisme pour préciser que c’est bien « l'ensemble du projet » qui « est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme » et ce, aux fins de mettre un terme à l’effroyable doute qu’avait généré son ancienne rédaction qui, à la faveur d’une imprécision aussi surprenante qu’insupportable, se bornait bêtement à indiquer que « les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet ».

    En effet, si après avoir retenu au sujet d’un permis de construire valant division une interprétation de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme certes intéressante au regard de l’article 5 du règlement de PLU en cause mais néanmoins sans réelle surprise (n°13LY00152), la Cour administrative d’appel de Lyon vient en revanche de proposer une solution allant totalement à l’encontre de l’interprétation la plus souvent proposée de cet article dans le cas d’un permis de construire portant sur le lot d’un lotissement (n°12LY03219), qui plus est au sujet de l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives internes du lotissement…

    Dans la première affaire, les requérants avaient sollicité un permis de construire valant division en vue de la réalisation de six logements individuels. Mais cette demande devait être rejetée au motif que le terrain d’assiette de l’opération présentait une superficie de seulement 2.862 mètres carrés alors que l’article UB.5 du règlement de PLU applicable imposait une surface de 1 500 m² de terrain par logement.

    A titre liminaire, et bien que la question de la légalité de cette règle ne semble pas avoir été posée à la Cour, force est de préciser que l’illégalité de cette disposition n’était pas évidente dans la mesure où celle-ci n’a ni pour objet de limiter le nombre de logements par construction, ni même de limiter le nombre de logements et/ou de constructions par terrain, indépendamment des caractéristiques de ce dernier, mais a pour seul effet d’imposer une superficie minimale de terrain variant selon le nombre de logements projetés.

    Mais quoi qu’il en soit sur ce point, c’est sur le seul fondement de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme que les requérants devaient contester ce refus de permis de construire en soutenant que ce dernier était illégal dès lors que pour application de l’article UB.5 en cause le Maire aurait ainsi tenu des divisions à réaliser.

    Ce moyen ainsi que la requête devaient toutefois être rejetés par la Cour administrative d’appel de Lyon au motif suivant :

    « Considérant que l'article UB 5 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Bourg-Saint-Christophe impose une surface de 1 500 m² de terrain par logement ; qu'aux termes des dispositions alors applicables de l'article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme : " Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose " ;
    5. Considérant que, pour rejeter la demande de permis de construire valant division qui lui était présentée, le maire de la commune de Bourg-Saint-Christophe s'est fondé sur le fait que le projet a pour objet la construction de six logements sur un terrain d'une superficie de 2 862 m², alors qu'en application de l'article UB 5 du règlement du plan local d'urbanisme, le terrain devrait présenter une superficie d'au moins 9 000 m² ; que, ce faisant, conformément à ce qu'impose l'article R. 123-10-1 précité du code de l'urbanisme, le maire a apprécié la légalité du projet en prenant en compte la superficie totale du terrain d'assiette, et non en tenant compte de la superficie de chacun des 6 lots prévus ; que, par ailleurs, le fait que le projet respecterait le coefficient d'occupation des sols, ainsi que les règles de prospect et de hauteur, est sans incidence sur l'application des dispositions précitées de l'article UB 5
    ».


    En substance, et dans la mesure où l’article UB.5 ne se bornait pas à fixer une superficie minimale de terrain mais déterminait la superficie requise en considération du nombre de logements, la Cour a donc considéré que, même dans le cas d’un permis de construire valant division, la superficie du terrain devait être en adéquation au nombre de logements projetés.

    Mais xe qui est évidemment le plus remarquable c’est que la Cour s’est fondée sur la règle de principe fixée par l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme et non pas sur une interprétation de l’article UB.5 conçu comme une exception à cette règle de principe.

    Il faut dire que s’il est d’usage de présenter cette règle de principe comme imposant de faire abstraction des divisions foncières du terrain d’origine constituant l’assiette de l’autorisation et de l’opération projetée, ceci ne rend pas totalement compte d’une règle qui implique de prendre en compte « l’ensemble du projet » et ne permet donc pas en revanche de faire abstraction des composantes du projet de construction, y compris de celles étant à l'origine des divisions foncières.

    En l’espèce, l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme impliquait donc de faire abstraction des divisions devant emporter la création de six nouvelles parcelles pour ainsi appliquer l’article UB.5 au regard de l’ensemble du terrain d’origine mais ne permettait en revanche pas d’ignorer le fait que ces six parcelles résulterait d’un projet de construction de six logements distincts.

    Ainsi, si chacune de ces parcelles à créer ne devait pas nécessairement présenter elle-même une superficie minimale de 1.500 mètres carrés, il n’en demeure donc pas moins qu’un projet de six logements individuels impliquait que son terrain d’assiette présente une superficie globale de 9.000 mètres carrés.

    Il n’en demeure pas qu’un tel article 5 aboutit à une situation n’étant pas si éloignée d’un article 5 faisant expressément exception à l’article R.123-10-1 ; celui-ci n’ayant ainsi pas pour effet d’accroitre les possibilités de construction attachées au terrain d’origine mais permettant seulement de les globaliser à l’échelle de ce dernier dans le cadre d'une ventilsation informelle.

    Passons-en maintenant au second arrêt de la note de ce jour. Dans cette affaire, le pétitionnaire avait présenté une demande de permis de construire portant sur le lot d’un lotissement.

    Cette demande devait toutefois être rejetée au motif que le projet de construction objet de cette demande ne respectait pas les règles de distances imposées par l’article Up.7 du PLU. Le requérant devait ainsi contester ce refus en faisant valoir que la limite prise en compte par le Maire pour édicter ce refus était une limite de lot interne au lotissement dont il aurait dû faire abstraction en application de l’article R.123-10-1 auquel l’article Up.7 ne faisait pas exception. Mais ce moyen devait donc être rejeté par la Cour administrative d’appel de Lyon au motif suivant :

    « Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article Up 7 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de la Tronche : " (...) Dans la zone Upb, la distance comptée horizontalement de tous points du bâtiment projeté au point de la limite parcellaire la plus proche doit être : / - au moins égale à 4 mètres, / - jamais inférieure à la moitié de la différence entre le point le plus haut du bâtiment et le sol naturel avant travaux. / (...) Ces règles s'appliquent à la façade du bâtiment. Les éléments secondaires, encorbellements, saillies de toiture, balcons, escaliers extérieurs non fermés peuvent être autorisés dans la limite d'un débord d'un mètre (...) " ; qu'aux termes des dispositions alors applicables de l'article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme : " Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose " ;
    10. Considérant, d'une part, que, contrairement à ce que soutient M.E..., l'article R. 123-10-1 précité du code de l'urbanisme, dont les dispositions ne concernent que la décision autorisant le lotissement, n'impliquent pas, lors de la délivrance d'un permis de construire dont le terrain d'assiette est situé dans un lotissement, d'apprécier le respect des dispositions relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives au regard des seules limites externes du lotissement, à l'exclusion des limites internes entre les différents lots ; que, d'autre part, il est constant que le projet comporte en façade ouest un escalier permettant d'accéder à une terrasse, lequel est implanté à moins de quatre mètres de la limite séparant les deux lots que comporte le lotissement ; que cet escalier, d'une largeur de 1,50 mètre, doit être pris en compte pour l'application de l'article Up 7, dès lors que les dispositions de cet article ne prévoient l'exclusion des " éléments secondaires ", tels que les " escaliers extérieurs non fermés ", que dans la limite " d'un débord d'un mètre " ; que, par suite, c'est à bon droit que le maire a estimé que le projet ne respecte pas l'article Up 7 du règlement du plan local d'urbanisme
    ».


    Certes, la rédaction de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme n’est en fait pas d’une extrême clarté puisque les termes « dans le cas d’un lotissement » peuvent s’interpréter comme couvrant la seule instruction de la demande de lotissement mais aussi comme recouvrant également les demandes de permis de construire ensuite présentées dans le lotissement ainsi autorisée ; sans compter d’ailleurs que les termes « les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet » n’impliquent pas par elle-même de faire abstraction de divisions constituant l’une des composantes du projet, voire la seule composante du projet constituant l’objet précis de la décision en cause dans le cas d’un « lotissement déclaratif ».

    Mais le plus problématique dans cet arrêt est l’interprétation retenue par la Cour de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme et selon laquelle les dispositions de celui-ci « ne concernent que la décision autorisant le lotissement », si bien qu’elle « n'impliquent pas, lors de la délivrance d'un permis de construire dont le terrain d'assiette est situé dans un lotissement, d'apprécier le respect des dispositions relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives au regard des seules limites externes du lotissement, à l'exclusion des limites internes entre les différents lots » ; la même Cour ayant le même jour jugé que :

    « Considérant que, contrairement à ce que soutient la commune de Tassin-la-Demi-Lune, il ressort des pièces du dossier que la limite située au nord du terrain d'assiette du projet litigieux constitue une limite séparative de propriété, comme les différents plans contenus dans le dossier de la demande de permis l'indiquent d'ailleurs clairement, et non une limite interne au terrain, entre les futurs lots ; que, si la commune fait également valoir que le terrain d'assiette est lui-même situé dans un lotissement, les dispositions alors applicables de l'article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme, selon lesquelles " Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ", n'impliquent pas que les limites entre les lots ne puissent être prises en compte pour l'application des règles de recul par rapport aux limites séparatives au moment de la délivrance d'un permis de construire dans le lotissement ; que, par suite, la règle de retrait minimum imposée par l'article UE 7 précité du règlement du plan local d'urbanisme est applicable en l'espèce » (CAA. Lyon, 9 juillet 2013, Cne de Tassin-la-Demi-Lune, req. n°12LY02996).

    Ce faisant, la Cour nous semble ainsi avoir considéré que si l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme s’applique au stade de l’autorisation de lotissement, il ne concerne en revanche plus les demandes de permis de construire présentées au sein de celui-ci.

    Il faut ainsi préciser que dans l’affaire objet de l’arrêt visé par la présente note, le lotissement en cause était un lotissement déclaratif, c’est-à-dire un lotissement issu d’une déclaration nécessairement formulée sur la base d’un véritable plan de division et non pas d’un simple plan de composition uniquement prévu dans le cas d’une demande de permis d’aménager.

    Mais dès lors, il faut surtout rappeler la finalité première de la règlementation sur les lotissements : protéger les acquéreurs des terrains à bâtir en leur garantissant, par le contrôle préalable opéré au stade de l’instruction de la déclaration ou de la demande de permis d’aménager, la « constructibilité » du terrain qu’ils achètent en principe avant d’y obtenir un permis de construire.

    Il reste qu’à suivre les arrêts précités, et alors que l’ancien article R.315-28 du Code de l’urbanisme n’a plus d’équivalent, l’instruction d’une demande d’autorisation de lotissement devrait donc s’opérer en application de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme, quitte à autoriser ainsi un découpage qui au moment de la présentation des demandes de permis de construire justifierait le rejet de celles-ci...

     

    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés