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Permis de construire valant division - Page 2

  • Les documents du lotissement ne peuvent valablement dispenser de l’accord des colotis

    En cas de subdivisions des lots, les documents du lotissement ne peuvent dispenser de la procédure d’accord des colotis résultant des dispositions combinées des articles L.442-10 et R.442-21 du Code de l’urbanisme.

    CAA. Nantes, 17 janvier 2014, SCI Krepis, req. n°12NT01229

     

    Dans cette affaire, la SCI appelante avait présenté une demande de permis d’aménager sur un terrain constituant un macro-lot d’un lotissement autorisé trois ans auparavant. Mais cette demande devait faire l’objet d’une décision de rejet, le 14 mai 2010 (soit antérieurement à l’entrée en vigueur du décret du 28 février 2012), au motif que le pétitionnaire n’avait pas préalablement obtenu l’accord des colotis pour ce projet emportant des subdivisions du lotissement initial au sens de l’article R.442-21 du Code de l’urbanisme, lequel assimile celles-ci à des modifications des documents du lotissement au sens notamment de l’article L.442-10.

    En première instance comme en appel, la SCI pétitionnaire contesta cette décision au double motif que :

    • d’une part, et d’une façon générale, la procédure prévue par l’article R.442-21 du Code de l’urbanisme ne vise que « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager » alors que le lotissement initial était issu d’une autorisation de lotir délivrée avant le 1er octobre 2007 et, donc, avant l’entrée en vigueur de cet article ;
    • d’autre part, et plus spécifiquement, le règle du lotissement initial disposait que « les macrolots pourront, le cas échéant, être subdivisés en lots de terrains à bâtir sans qu'il soit besoin de l'accord des co-lotis ou d'un arrêté modificatif au cas où des programmes ne seraient pas réalisés ».

    En première instance comme en appel, ces motifs furent rejetés ; la Cour administrative d’appel de Nantes jugeant ainsi que :

    « Sur la régularité du jugement attaqué : 2. Considérant qu'en réponse au moyen tiré par la requérante de ce que les dispositions de l'article R. 442-21 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 5 janvier 2007, ne pouvaient faire obstacle à l'application des dispositions du règlement du lotissement édicté antérieurement, le tribunal administratif de Caen a jugé que les dispositions de l'article R. 442-21 précité " s'appliquent aux subdivisions intervenant après leur entrée en vigueur, quelle que soit la date à laquelle le lotissement a été autorisé " et que les dispositions du règlement du lotissement " ne pouvaient légalement avoir pour effet de soustraire les subdivisions aux règles prévues par les articles du code de l'urbanisme " ; qu'ainsi, contrairement à ce que soutient la SCI Krepis, le jugement attaqué n'est pas entaché d'une omission à statuer sur ce moyen ; Sur les conclusions à fin d'annulation : 3. Considérant qu'aux termes de l'article L. 442-12 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : " Un décret fixe les conditions dans lesquelles les modifications aux divisions des propriétés et les subdivisions de lots provenant eux-mêmes d'un lotissement sont assimilées aux modifications des règles d'un lotissement prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 pour l'application de ces articles " ; qu'aux termes de l'article R. 442-21 du même code, dans sa rédaction alors en vigueur : " Les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf lorsqu'elles consistent à détacher une partie d'un lot pour la rattacher à un lot contigu " ; qu'aux termes de l'article L. 442-10 de ce code, dans sa rédaction alors en vigueur : " Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, notamment du règlement et du cahier des charges relatifs à ce lotissement, si cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable (...) " ; 4. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la SCI Krepis a déposé, le 24 février 2010, une demande de permis d'aménager en vue de la création d'un lotissement de cinq parcelles à partir du " macrolot " n° 19, compris dans le lotissement dénommé " les Côteaux d'Albray " à Evrecy, approuvé par arrêtés des 19 décembre 2006 et 23 mars 2007 du maire ; qu'en application des dispositions précitées de l'article R. 442-21 du code de l'urbanisme, cette demande qui porte sur la subdivision d'un lot provenant d'un lotissement, dont il est constant qu'elle ne consiste pas à détacher une partie d'un lot pour la rattacher à un lot contigu, s'analyse en une modification des règles de ce lotissement soumise à la mise en oeuvre de la procédure prévue par les dispositions de l'article L. 442-10 de ce code ; que ces dernières dispositions l'emportent sur les dispositions contraires du règlement du lotissement qui prévoient que les "macrolots pourront, le cas échéant, être subdivisés en lots de terrains à bâtir sans qu'il soit besoin de l'accord des co-lotis ou d'un arrêté modificatif au cas où des programmes ne seraient pas réalisés " ; qu'il est constant que la demande de permis d'aménager n'a pas été précédée d'une modification des règles du lotissement selon les modalités prévues par l'article L. 442-10 ; que, dans ces conditions, le maire d'Evrecy était tenu de refuser la demande de permis d'aménager présentée par la SCI Krepis ».

    Cette solution apparait difficilement contestable.

    En premier lieu (dans le même sens, voir également : CAA. Marseille, 29 mars 2012, SCI Dacal, req. n°10MA01529 ), s’il est vrai que l’article R.442-21 du Code de l’urbanisme ne vise que « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager », il reste que cet article trouve sa base légale dans l’article L.442-8 qui dispose que : « un décret fixe les conditions dans lesquelles les modifications aux divisions des propriétés et les subdivisions de lots provenant eux-mêmes d'un lotissement ayant fait l'objet d'une autorisation de lotir ou d'un permis d'aménager sont assimilées aux modifications des règles d'un lotissement prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 pour l'application de ces articles ».

    Au demeurant :

    • d’une façon générale, la jurisprudence tend à assimiler le régime des autorisations de lotir à celui du permis d’aménager, ce dont il résulte notamment qu’une autorisation de lotir obtenue avant le 1er octobre 2007 peut néanmoins faire l’objet d’un permis d’aménager modificatif (CAA. Nantes, 4 mai 2010, Cne de Belz, req. n°09NT01343 ;CAA. Marseille, 24 novembre 2011, Sté Barkate Promotion, req. n°09MA03035);
    • plus spécifiquement, le régime antérieur au 1er octobre 2007 prévoyait lui-même une procédure de subdivision (art. R.315-48 ; C.urb) soumise à l’accord des colotis, et à cet égard peu ou prou équivalente à celle de l’article R.442-21, ce dont il résulte que l’application de ce dernier n’a pas pour effet de soumettre le lotissement, le lotisseur ou les acquéreurs des lots à une formalité non-prévue à la date de délivrance de l’autorisation de lotir initiale.

    Cela étant, il faut rappeler que la procédure de lotissement et d’autorisation de lotir s’imposaient au seul regard du nombre de lots à bâtir projetés et, donc, indépendamment de toute considération liée à la situation géographique du lotissement ou au point de savoir si les divisions projetées s’accompagnaient ou non de travaux d’aménagement et d’équipements communs.

    Certains lotissements créés en exécution d’une autorisation de lotir sollicitée avant le 1er octobre 2007 correspondent donc à un projet qui aujourd’hui relèverait de la procédure de déclaration préalable et non pas, donc, du régime du permis d’aménager.

    C’est à leur sujet qu’il faut donc se demander si la procédure prévue par l’article R.442-21 du Code de l’urbanisme leur est applicable. A notre sens oui.

    En effet, si l’article précité ne vise donc que « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager » c’est semble-t-il dans la mesure où il assimile celles-ci à des modifications des lotissements au sens des articles L.442-10 et L.442-11 du Code de l’urbanisme et, donc, à des modifications des règles fixées par les documents du lotissement au sens de l’article L.442-9 alors que selon la doctrine, les lotissements déclaratifs ne pourraient jamais fixer de telles règles.

    Si ce dernier point nous parait sujet à caution dans la mesure où en substance :

    • d’une façon générale, l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme ne définit pas et ne limite pas la notion de documents approuvés du lotissement alors qu’il ressort de la jurisprudence rendue en la matière qu’elle peut recouvrir toute pièce jointe au dossier de demande d’autorisation de lotissement, tel le plan de division (CAA. Marseille, 13 janvier 2005, req. n°02MA02078), y compris si cette pièce n’est pas obligatoirement à joindre à ce dossier, tel le cahier des charges ;
    • plus spécifiquement, l’article L.442-11 dispose que « lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu » ;

    il reste que cette distinction entre les permis d’aménager qui fixeraient des règles et les déclarations qui par nature ne pourraient pas en fixer n’a pas lieu d’être au sujet des autorisations de lotir pour lesquelles le Code de l’urbanisme ne prévoyait qu’un seul et unique régime.

    En second lieu, la Cour a donc également écarté le moyen selon lequel le règlement du lotissement au sein duquel était situé le terrain objet du refus de permis d’aménager contesté disposait que « les macrolots pourront, le cas échéant, être subdivisés en lots de terrains à bâtir sans qu'il soit besoin de l'accord des co-lotis ou d'un arrêté modificatif ». Et pour cause.

    D’une façon générale, même lorsqu’ils ont encore une valeur réglementaire opposable aux autorisations d’urbanisme, les documents du lotissement ont néanmoins une valeur inférieure au PLU puisqu’ils ne peuvent donc légalement pas autoriser ce que ce dernier interdit et qui lui-même ne peut pas légalement édicter des règles de procédure se substituant à celles prévues par le Code de l’urbanisme, quand bien même seraient-elles quasiment-identiques à celles prévues par ce code (CAA. Paris, 29 décembre 2006, Cne de Rueil-Malmaison, req. n°03PA01979).

    Plus spécifiquement, même à interpréter le règlement de lotissement en cause comme signifiant que les colotis donnaient dores et déjà leur accord à toute subdivision ultérieure, il reste l’accord des colotis ne peut prendre la forme d’un accord de principe puisque la jurisprudence exige qu’il soit donné au vu d’un projet précis de modifications (pour exemple : CE. 21 juin 1985, Lange, req. n°50.160).

    Certes, et vu de ce règlement visant des « macrolots », il est permis de penser qu’il s’agissant d’un « lotissement à la carte », il reste que le refus de permis d’aménager contesté dans cette affaire était antérieur à l’entrée en vigueur du décret du 28 février 2012 précisant à l’article R.442-21 que la procédure de principe s’applique sauf « lorsque ces subdivisions interviennent dans la limite du nombre maximum de lots autorisés, et résultent d'une déclaration préalable, d'un permis d'aménager, d'un permis valant division ou d'une division réalisée en application du a de l'article R. 442-1 dès lors que le lotisseur atteste de son accord sur cette opération par la délivrance d'une attestation » ; sans compter que même dans ce cas, ce n’est pas le règlement de lotissement en cause qui aurait dispensé de l’accord des colotis mais les dispositions précitées, pourtant que les conditions qu’elles prévoient soient réunies.

    Mais en dernier lieu, et pour être complet, on peut également relever que la Cour n’a pas recherché si le lotissement autorisé trois ans auparavant était ou non achevé et a rejeté le recours au motif que « la demande de permis d'aménager n'a pas été précédée d'une modification des règles du lotissement selon les modalités prévues par l'article L. 442-10 ».

    Au sujet d’une autorisation de lotir délivré avant le 1er octobre 2007, la Cour administrative d’appel de Marseille a en effet jugé (CAA. Marseille, 31 mai 2012, SCI Plein Sud, req. n°10MA03260) qu’une subdivision d’un lotissement précédemment autorisé pouvait s’opérer par un permis d’aménager modificatif et donc, sans l’accord des colotis puisqu’en substance, et dans cette affaire, il s’agissait selon-elle :

    • d’une modification du projet d’aménagement initial du lotisseur tel qu’il résultait du permis d’aménager primitif ;
    • et non pas donc d’une modification des documents du lotissement au sens des articles L.442-9 et L.442-10 du Code de l’urbanisme régissant notamment ce qu’il est convenu d’appeler l’accord des colotis ;

    solution quelque peu sujette à caution s’agissant de l’accord des colotis dans la mesure où :

    • l’alinéa 2 de l’article L.442-10 du Code de l’urbanisme se borne à préciser que "jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement, la modification mentionnée à l'alinéa précédent ne peut être prononcée qu'en l'absence d'opposition du lotisseur si celui-ci possède au moins un lot constructible", ce qui n’a aucunement pour effet de dispenser de l’accord des colotis et, en toute hypothèse, n’a pas non plus pour objet de fixer la date à partir de laquelle cet accord est requis pour modifier les documents du lotissement ;
    • alors qu’à suivre l’article L.442-9 du Code de l’urbanisme, et non sans logique, les documents du lotissement sont approuvés par l’autorisation de lotir et ont donc vocation à produire leur effet dès la date de délivrance de cette autorisation qui déclenche le délai de dix prévu par cet article.

    Il reste qu’en toute hypothèse, et pour aboutir à cette conclusion, la Cour administrative d’appel de Marseille a constaté et souligné que le lotissement autorisé par l’autorisation de lotir primitive n’était pas encore achevé. Et pour cause puisqu’il est de jurisprudence constante qu’une autorisation d’urbanisme entièrement exécutée et dont l’achèvement a été constatée ne peut plus légalement donner lieu à une autorisation modificative.

    D’ailleurs, et pour l’application du régime en vigueur depuis le 1er octobre 2007 à l’égard d’un lotissement achevé, la Cour administrative d’appel de Marseille (CAA. Marseille, 29 mars 2012, SCI Dacal, req. n°10MA01529) a en revanche jugé que la subdivision ultérieure du lotissement en cause avait vocation à relever de l’article R.442-21 du Code de l’urbanisme et, sauf à relever de l’article L.442-11, impliquaient donc l’accord des colotis tel que régi par l’article L.442-10 du Code de l’urbanisme.

    Or, si dans ce cadre l’accord des colotis est donc requis, il n’en demeure pas moins que cette procédure n’a pas non plus pas non plus selon vocation à aboutir à la délivrance d’un permis d’aménager modificatif et ce, même à faire abstraction de la règle de principe selon laquelle un projet achevé ne peut plus légalement donner lieu à une autorisation modificative .

    D’une part, s’il est vrai que cet accord doit être entériné par un arrêté, il reste qu’il s’agit de l’arrêté visé par l’article R.442-19 du Code de l’urbanisme qui dispose que « l'autorité mentionnée aux articles L. 442-10 et L. 442-11 est l'autorité compétente pour statuer sur les demandes de permis d'aménager ».

    Or, il va sans dire que si cet arrêté constituait un permis d’aménager modificatif, il n’y aurait aucunement besoin que le Code de l’urbanisme précise que l’autorité compétente pour statuer sur la demande de permis d'aménager modificatif est l’autorité compétente pour statuer sur la demande de permis d’aménager ; étant par ailleurs rappelé que :

    • l’article R.442-21 se borne à disposer que « « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 » ;
    • alors que l’ancien article R.315-48 précisait pour sa part que « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement sont assimilées aux modifications de lotissements prévues à l'article L. 315-3 (…) à moins que, conduisant à la création de plus de deux nouveaux lots, elles ne fassent l'objet d'une autorisation de lotir dans les conditions prévues par le présent chapitre (…) ».

    D’autre part, l’arrêté visée par l’article R.442-19 précité procède donc des articles L.442-10 ou L.442-11 du Code de l’urbanisme, et résulte ainsi :

    • soit, (art. L.442-10 ; C.urb), d’une demande des « colotis » auquel le lotisseur n’a pas à associer mais à laquelle il peut en revanche s’opposer ;
    • soit, (art. L.442-10 ; C.urb), d’une initiative unilatérale de l’autorité administrative compétente intervenant spontanément sans qu’aucune demande ne lui ait été formulée en ce sens ou du moins sans qu'une telle demande ne soit nécessaire en droit.

    Or :

    • d’une façon générale, la seule personne habilitée à obtenir un permis modificatif et le bénéficiaire du permis primitif (CAA. Bordeaux, 8 février 2010, SCI Saint-Michel, req. n°09BX00736) puisque cette seconde autorisation modifie ce dernier et donc les droits acquis que son bénéficiaire tire du caractère définitif de celui-ci (en ce sens : CAA. Nancy, 29 avril 2010, SA GNC HOLDING, req. n°08NC01854) ;
    • plus spécifiquement, un permis doit nécessairement avoir un titulaire (TA. Versailles, 26 octobre 1993, Segal, Dr.adm. 1994, comm. n°57) et aucun permis même modificatif ne peut être délivré à une personne sans que celle-ci ne l’ait demandé ; l’autorité n’ayant pas même la possibilité de le faire (en ce sens : CAA. Marseille, 31 janvier 2002, Melois, req. n°98MA02231) en dehors du cas spécifiquement prévue par l’article R.462-9 du Code de l’urbanisme.

    L’arrêté prévu par l’article R.442-19 du Code de l’urbanisme ne constitue donc pas selon nous un permis d’aménager modificatif, ni plus généralement, une autorisation de (sub)diviser mais une formalité préalable destinée à entériner l’accord des colotis et nécessaire à la délivrance légale de l’autorisation de diviser ultérieure dont la nature est déterminée au regard du projet auquel correspondent ces futures (sub)divisions.

    C’est donc à raison, et à l’instar de la Cour administrative de Marseille (CAA. Marseille, 29 mars 2012, SCI Dacal, req. n°10MA01529), que la Cour administrative de Nantes a rejeté la requête « la demande de permis d'aménager n'a pas été précédée d'une modification des règles du lotissement selon les modalités prévues par l'article L. 442-10 » et non pas donc au motif que ces subdivisions auraient dû faire l’objet d’un arrêté modificatif de l’autorisation initiale.

     

     

     

    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés

  • « Dans le cas d’un lotissement », c’est quoi « l’ensemble du projet » au sens de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme ?

     

    Si l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme implique bien d’appliquer les règles du PLU en prenant en compte l’ensemble du terrain d’origine, et non pas les caractéristiques propres des parcelles à détacher, ce principe ne vaut que pour apprécier la légalité de l’autorisation prévoyant la division de ce terrain. Dans le cas d’un lotissement, ce principe n’est ainsi plus applicable aux permis de construire délivrés sur les lots de celui-ci…

    CAA. Lyon, 18 juin 2013, Mme B… & autres, req. n°13LY00152 & CAA. Lyon, 9 juillet 2013, M. C…, req. n°12LY03219.

    Voici une nouvelle occasion de se réjouir de la clarté de certains des textes issus du régime en vigueur depuis le 1er octobre de 2007 mais également de souligner l’incommensurable apport du décret du 28 février 2012 en ce qu’il a modifié l’article R.123-10-1 du Code de l'urbanisme pour préciser que c’est bien « l'ensemble du projet » qui « est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme » et ce, aux fins de mettre un terme à l’effroyable doute qu’avait généré son ancienne rédaction qui, à la faveur d’une imprécision aussi surprenante qu’insupportable, se bornait bêtement à indiquer que « les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet ».

    En effet, si après avoir retenu au sujet d’un permis de construire valant division une interprétation de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme certes intéressante au regard de l’article 5 du règlement de PLU en cause mais néanmoins sans réelle surprise (n°13LY00152), la Cour administrative d’appel de Lyon vient en revanche de proposer une solution allant totalement à l’encontre de l’interprétation la plus souvent proposée de cet article dans le cas d’un permis de construire portant sur le lot d’un lotissement (n°12LY03219), qui plus est au sujet de l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives internes du lotissement…

    Dans la première affaire, les requérants avaient sollicité un permis de construire valant division en vue de la réalisation de six logements individuels. Mais cette demande devait être rejetée au motif que le terrain d’assiette de l’opération présentait une superficie de seulement 2.862 mètres carrés alors que l’article UB.5 du règlement de PLU applicable imposait une surface de 1 500 m² de terrain par logement.

    A titre liminaire, et bien que la question de la légalité de cette règle ne semble pas avoir été posée à la Cour, force est de préciser que l’illégalité de cette disposition n’était pas évidente dans la mesure où celle-ci n’a ni pour objet de limiter le nombre de logements par construction, ni même de limiter le nombre de logements et/ou de constructions par terrain, indépendamment des caractéristiques de ce dernier, mais a pour seul effet d’imposer une superficie minimale de terrain variant selon le nombre de logements projetés.

    Mais quoi qu’il en soit sur ce point, c’est sur le seul fondement de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme que les requérants devaient contester ce refus de permis de construire en soutenant que ce dernier était illégal dès lors que pour application de l’article UB.5 en cause le Maire aurait ainsi tenu des divisions à réaliser.

    Ce moyen ainsi que la requête devaient toutefois être rejetés par la Cour administrative d’appel de Lyon au motif suivant :

    « Considérant que l'article UB 5 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Bourg-Saint-Christophe impose une surface de 1 500 m² de terrain par logement ; qu'aux termes des dispositions alors applicables de l'article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme : " Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose " ;
    5. Considérant que, pour rejeter la demande de permis de construire valant division qui lui était présentée, le maire de la commune de Bourg-Saint-Christophe s'est fondé sur le fait que le projet a pour objet la construction de six logements sur un terrain d'une superficie de 2 862 m², alors qu'en application de l'article UB 5 du règlement du plan local d'urbanisme, le terrain devrait présenter une superficie d'au moins 9 000 m² ; que, ce faisant, conformément à ce qu'impose l'article R. 123-10-1 précité du code de l'urbanisme, le maire a apprécié la légalité du projet en prenant en compte la superficie totale du terrain d'assiette, et non en tenant compte de la superficie de chacun des 6 lots prévus ; que, par ailleurs, le fait que le projet respecterait le coefficient d'occupation des sols, ainsi que les règles de prospect et de hauteur, est sans incidence sur l'application des dispositions précitées de l'article UB 5
    ».


    En substance, et dans la mesure où l’article UB.5 ne se bornait pas à fixer une superficie minimale de terrain mais déterminait la superficie requise en considération du nombre de logements, la Cour a donc considéré que, même dans le cas d’un permis de construire valant division, la superficie du terrain devait être en adéquation au nombre de logements projetés.

    Mais xe qui est évidemment le plus remarquable c’est que la Cour s’est fondée sur la règle de principe fixée par l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme et non pas sur une interprétation de l’article UB.5 conçu comme une exception à cette règle de principe.

    Il faut dire que s’il est d’usage de présenter cette règle de principe comme imposant de faire abstraction des divisions foncières du terrain d’origine constituant l’assiette de l’autorisation et de l’opération projetée, ceci ne rend pas totalement compte d’une règle qui implique de prendre en compte « l’ensemble du projet » et ne permet donc pas en revanche de faire abstraction des composantes du projet de construction, y compris de celles étant à l'origine des divisions foncières.

    En l’espèce, l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme impliquait donc de faire abstraction des divisions devant emporter la création de six nouvelles parcelles pour ainsi appliquer l’article UB.5 au regard de l’ensemble du terrain d’origine mais ne permettait en revanche pas d’ignorer le fait que ces six parcelles résulterait d’un projet de construction de six logements distincts.

    Ainsi, si chacune de ces parcelles à créer ne devait pas nécessairement présenter elle-même une superficie minimale de 1.500 mètres carrés, il n’en demeure donc pas moins qu’un projet de six logements individuels impliquait que son terrain d’assiette présente une superficie globale de 9.000 mètres carrés.

    Il n’en demeure pas qu’un tel article 5 aboutit à une situation n’étant pas si éloignée d’un article 5 faisant expressément exception à l’article R.123-10-1 ; celui-ci n’ayant ainsi pas pour effet d’accroitre les possibilités de construction attachées au terrain d’origine mais permettant seulement de les globaliser à l’échelle de ce dernier dans le cadre d'une ventilsation informelle.

    Passons-en maintenant au second arrêt de la note de ce jour. Dans cette affaire, le pétitionnaire avait présenté une demande de permis de construire portant sur le lot d’un lotissement.

    Cette demande devait toutefois être rejetée au motif que le projet de construction objet de cette demande ne respectait pas les règles de distances imposées par l’article Up.7 du PLU. Le requérant devait ainsi contester ce refus en faisant valoir que la limite prise en compte par le Maire pour édicter ce refus était une limite de lot interne au lotissement dont il aurait dû faire abstraction en application de l’article R.123-10-1 auquel l’article Up.7 ne faisait pas exception. Mais ce moyen devait donc être rejeté par la Cour administrative d’appel de Lyon au motif suivant :

    « Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article Up 7 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de la Tronche : " (...) Dans la zone Upb, la distance comptée horizontalement de tous points du bâtiment projeté au point de la limite parcellaire la plus proche doit être : / - au moins égale à 4 mètres, / - jamais inférieure à la moitié de la différence entre le point le plus haut du bâtiment et le sol naturel avant travaux. / (...) Ces règles s'appliquent à la façade du bâtiment. Les éléments secondaires, encorbellements, saillies de toiture, balcons, escaliers extérieurs non fermés peuvent être autorisés dans la limite d'un débord d'un mètre (...) " ; qu'aux termes des dispositions alors applicables de l'article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme : " Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose " ;
    10. Considérant, d'une part, que, contrairement à ce que soutient M.E..., l'article R. 123-10-1 précité du code de l'urbanisme, dont les dispositions ne concernent que la décision autorisant le lotissement, n'impliquent pas, lors de la délivrance d'un permis de construire dont le terrain d'assiette est situé dans un lotissement, d'apprécier le respect des dispositions relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives au regard des seules limites externes du lotissement, à l'exclusion des limites internes entre les différents lots ; que, d'autre part, il est constant que le projet comporte en façade ouest un escalier permettant d'accéder à une terrasse, lequel est implanté à moins de quatre mètres de la limite séparant les deux lots que comporte le lotissement ; que cet escalier, d'une largeur de 1,50 mètre, doit être pris en compte pour l'application de l'article Up 7, dès lors que les dispositions de cet article ne prévoient l'exclusion des " éléments secondaires ", tels que les " escaliers extérieurs non fermés ", que dans la limite " d'un débord d'un mètre " ; que, par suite, c'est à bon droit que le maire a estimé que le projet ne respecte pas l'article Up 7 du règlement du plan local d'urbanisme
    ».


    Certes, la rédaction de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme n’est en fait pas d’une extrême clarté puisque les termes « dans le cas d’un lotissement » peuvent s’interpréter comme couvrant la seule instruction de la demande de lotissement mais aussi comme recouvrant également les demandes de permis de construire ensuite présentées dans le lotissement ainsi autorisée ; sans compter d’ailleurs que les termes « les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet » n’impliquent pas par elle-même de faire abstraction de divisions constituant l’une des composantes du projet, voire la seule composante du projet constituant l’objet précis de la décision en cause dans le cas d’un « lotissement déclaratif ».

    Mais le plus problématique dans cet arrêt est l’interprétation retenue par la Cour de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme et selon laquelle les dispositions de celui-ci « ne concernent que la décision autorisant le lotissement », si bien qu’elle « n'impliquent pas, lors de la délivrance d'un permis de construire dont le terrain d'assiette est situé dans un lotissement, d'apprécier le respect des dispositions relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives au regard des seules limites externes du lotissement, à l'exclusion des limites internes entre les différents lots » ; la même Cour ayant le même jour jugé que :

    « Considérant que, contrairement à ce que soutient la commune de Tassin-la-Demi-Lune, il ressort des pièces du dossier que la limite située au nord du terrain d'assiette du projet litigieux constitue une limite séparative de propriété, comme les différents plans contenus dans le dossier de la demande de permis l'indiquent d'ailleurs clairement, et non une limite interne au terrain, entre les futurs lots ; que, si la commune fait également valoir que le terrain d'assiette est lui-même situé dans un lotissement, les dispositions alors applicables de l'article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme, selon lesquelles " Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ", n'impliquent pas que les limites entre les lots ne puissent être prises en compte pour l'application des règles de recul par rapport aux limites séparatives au moment de la délivrance d'un permis de construire dans le lotissement ; que, par suite, la règle de retrait minimum imposée par l'article UE 7 précité du règlement du plan local d'urbanisme est applicable en l'espèce » (CAA. Lyon, 9 juillet 2013, Cne de Tassin-la-Demi-Lune, req. n°12LY02996).

    Ce faisant, la Cour nous semble ainsi avoir considéré que si l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme s’applique au stade de l’autorisation de lotissement, il ne concerne en revanche plus les demandes de permis de construire présentées au sein de celui-ci.

    Il faut ainsi préciser que dans l’affaire objet de l’arrêt visé par la présente note, le lotissement en cause était un lotissement déclaratif, c’est-à-dire un lotissement issu d’une déclaration nécessairement formulée sur la base d’un véritable plan de division et non pas d’un simple plan de composition uniquement prévu dans le cas d’une demande de permis d’aménager.

    Mais dès lors, il faut surtout rappeler la finalité première de la règlementation sur les lotissements : protéger les acquéreurs des terrains à bâtir en leur garantissant, par le contrôle préalable opéré au stade de l’instruction de la déclaration ou de la demande de permis d’aménager, la « constructibilité » du terrain qu’ils achètent en principe avant d’y obtenir un permis de construire.

    Il reste qu’à suivre les arrêts précités, et alors que l’ancien article R.315-28 du Code de l’urbanisme n’a plus d’équivalent, l’instruction d’une demande d’autorisation de lotissement devrait donc s’opérer en application de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme, quitte à autoriser ainsi un découpage qui au moment de la présentation des demandes de permis de construire justifierait le rejet de celles-ci...

     

    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés

  • Qu’est-ce qu’un projet portant sur la construction de plusieurs bâtiments au sens de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme ?

    Dès lors que le permis de construire contesté n’autorise qu’un seul et même bâtiment sur le terrain, les dispositions de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme lui seraient inopposables et ce, quelles que soient les intentions réelles ou supposées du pétitionnaire concernant l’édification d’autres bâtiments sur le même terrain.

    CAA. Lyon, 27 mars 2012, SAS Laucel, req. n°11LY01782

    Comme on le sait, le champ d’application de la procédure de permis de construire valant division est défini par l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme qui dispose que : « lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division (...) ».

    groupe hab.jpgIl s’ensuit qu’un tel permis de construire ne saurait être exigé (CAA. Bordeaux, 31 mai 2001, Cts Pezin, req. n°97BX02195), ni revendiqué lorsque le projet ne prévoit l’édification que d’un seul et unique bâtiment (CAA. Versailles, 10 juin 2010, M. et Mme A, req. n°09VE01586). Toute la question est toutefois d’établir le cadre dans lequel il faut se placer pour déterminer si les travaux projetés portent ou non sur la construction de plusieurs bâtiments. Plus spécifiquement, il s’agit de savoir s’il faut prendre en compte l’ensemble des travaux correspondant au projet tel qu’il est effectivement développé par le pétitionnaire ou s’en tenir aux seuls travaux objets de la demande de permis de construire présentée par le pétitionnaire.

    C’est à cette question que la Cour administrative d’appel de Lyon a donc répondu en jugeant que :

    « Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-34 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés " ; qu'il ressort des pièces du dossier que si la société BG Développement et Promotion a indiqué dans sa première demande de permis de construire que le terrain devait être divisé en propriété ou en jouissance et y a annexé un plan de masse faisant apparaître l'emprise d'un " futur projet ", ladite demande portait sans équivoque sur la construction d'un unique bâtiment et n'a pas été interprétée autrement par le maire d'Auxonne en son arrêté du 12 janvier 2010, lequel n'autorise aucune autre construction ; qu'au demeurant, le permis de construire modificatif délivré le 20 juillet 2010, à l'encontre duquel n'est invoqué aucun moyen distinct de ceux visant le permis initial, a dissipé à cet égard toute ambiguïté, la demande y afférente soulignant l'absence, dans le projet en cause, de toute division en propriété ou en jouissance et comportant un plan de masse rectifié exempt de référence à de futurs projets ; que les intentions, réelles ou supposées, prêtées à la société BG Développement et Promotion concernant d'autres constructions sur le même terrain sont dépourvues de toute incidence sur la nature et l'étendue du projet autorisé par les arrêtés contestés, qui n'entre pas lui-même dans les prévisions de l'article R. 431-24 précité du code de l'urbanisme, dès lors inutilement invoqué par les sociétés requérantes ».

    Ainsi, selon la Cour, dès lors que la demande et le permis de construire obtenu ne portent eux-mêmes que sur l’édification d’un seul et unique bâtiment l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme est inopposable. Sur ce point, il faut surtout souligner que si rien ne laissait réellement apparaitre que le pétitionnaire prévoyait effectivement l’édification d’un autre bâtiment sur le terrain, la Cour a précisé que cet article était inapplicable quelles que soient « les intentions, réelles ou supposées, prêtées à la société BG Développement et Promotion concernant d'autres constructions sur le même terrain ».

    Selon la Cour, l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme ne serait donc opposable que lorsque la demande présentée par le pétitionnaire porte en elle-même sur la construction de plusieurs bâtiments et ce, indépendamment de la consistance réelle du projet d’ensemble développé par le pétitionnaire sur le terrain considéré et, par voie de conséquence, quand bien même la construction d’un autre bâtiment serait-elle projetée sur le même terrain.

    La validité d’une telle analyse apparait discutable ou, à tout le moins, doit être nuancée. Il est vrai qu’aux termes de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme, ce qu’il est convenu d’appeler un permis de construire valant division n’est jamais qu’un permis de construire de droit commun présentant pour toute particularité procédurale d’être délivré au vu d’un dossier comportant les pièces visées par ce même article. Or, compte tenu de sa place dans le code et de sa tournure rédactionnelle, cet article ne vise en fait qu’une hypothèse et, partant, ne semble avoir vocation à s’appliquer que lorsque la demande porte elle-même sur la réalisation de plusieurs bâtiments.

    Il reste que tel était déjà le cas de l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme en ce qu’il disposait que « lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par (…) ».

    Cet article visait donc lui-même une hypothèse, se rapportant d’ailleurs expressément à « la demande », et non pas aux « travaux projetés » visés par l'artcile R.431-24. Pour autant, le juge administratif avait considéré que cet article était opposable, et surtout s’opposait lui-même, à ce qu’une demande de permis de construire se rapportant à une opération groupée soit présentée par plusieurs pétitionnaires (CE. 4 mai 1983, Chapel, req. n°33.620) ou porte sur plusieurs unités foncières distinctes (CAA. Paris, 30 mai 2000, Cne de Jouars-Ponchartrain, req n°97PA01305).

    Mais il est vrai que les considérations relatives au nombre de pétitionnaires et à l’assiette foncière de la demande comme condition de validité de la demande ne sont pas parfaitement transposables à celle relative aux nombres de bâtiments à construire qui elle a trait au projet lui-même et pose en fait la question du caractère impératif ou facultatif de ce dispositif et, concrètement, la question de la possibilité de faire relever une opération impliquant la réalisation de plusieurs bâtiments sur un même terrain non pas d’un unique permis de construire groupé mais d’une pluralité de permis de construire dont chacun ne porte que sur un seul bâtiment, notamment lorsque les bâtiments projetés sont physiquement distincts et ne sont pas liés entre eux par des équipements communs les rendant indissociables.

    Cela étant, c’est précisément cette démarche qu’avait adopté le pétitionnaire dans l’affaire « Mareil-le-Guyon », lequel avait présenté, le même jour, cinq demandes de permis de construire en vue d’édifier cinq maisons individuelles sur l’unité foncière dont il était propriétaire. Toutefois, ces demandes devaient faire l’objet de cinq décisions de refus, toutes motivées par le fait qu’un tel projet impliquait nécessairement la division foncière du terrain à construire, si bien que ces cinq demandes auraient dû être, soit précédées de l’obtention d’une autorisation de lotir, soit groupées dans le cadre d’une unique demande de permis de construire valant division. Mais en appel, puis en cassation (CE. 7 mars 2008, Cne de Mareil-le-Guyon, req. n°296.287), ces refus de permis de construire devaient être annulés au motif que les cinq maisons individuelles n’étant destinées qu’à être louées, la réalisation du projet pris dans sa globalité n’impliquant donc aucune division foncière :

    « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux porte sur la construction de cinq maisons individuelles sur un même terrain appartenant à M. X ; que ces maisons sont destinées, selon les déclarations du pétitionnaire, à faire l'objet d'une location et qu'il n'est pas établi, contrairement à ce que soutient la commune, que chacune de ces habitations soit destinée à devenir la propriété exclusive et particulière de chaque occupant ; que si la commune de Mareil-le-Guyon soutient également que la location de ces logements implique, conformément à l'article 1709 du code civil, la jouissance privative des habitations louées, cet usage personnel ne saurait être assimilé, par lui-même, à une opération de division du sol en propriété ou en jouissance visée par les dispositions précitées du 2ème alinéa de l'article R. 315-1 et de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme, un tel usage n'impliquant le bénéfice d'aucun droit à construire ; qu'ainsi, le terrain d'assiette du projet n'ayant pas vocation à faire l'objet d'une division en propriété ou même en jouissance, c'est à tort que le Tribunal administratif de Versailles a considéré que le projet nécessitait la délivrance d'un permis de construire groupé prévu par les dispositions précitées de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme » (CAA. Versailles, 8 juin 2006, M. X…, req. n° 04VE03538).

    Dans cette affaire, le juge administratif ne s’est donc aucunement attaché à constater que chacune des maisons projetées avait donné lieu à une demande de permis de construire distinctes mais s’est exclusivement fondé sur l’absence de division foncière induite par le projet. C’est donc bien que dans le cas contraire, le projet aurait a priori dû faire l’objet d’une seule et même demande de permis de construire placée sous l’empire de l’actuel article R.431-24 du Code de l’urbanisme ; sauf peut-être à ce que les divisions foncières induites par la réalisation aient précédemment été autorisées par une autorisation de lotissement.

    D’ailleurs, force est de noter que dans l’arrêt commenté ce jour, la Cour a néanmoins relevé que le projet en cause n’impliquait aucune division foncière et ce, de la même façon que dans l’arrêt « Pezin », la Cour administrative d’appel de Bordeaux avait exclu la procédure du permis de construire valant division non seulement au motif que la construction projetée, pour accueillir deux habitations individuelles, présentait néanmoins les caractéristiques architecturales d’un bâtiment unique mais également en raison du fait qu’il n’était pas établi que chacune des habitations était destinée à devenir la propriété exclusive et particulière de chacun de ses occupants.

    « Considérant qu' aux termes de l'article R.421-7-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d' une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R.315-5 (a) et, le cas échéant, à l' article R.315-6 du code de l'urbanisme ?" ;
    Considérant que le projet de la S.C.I. Enez Eussa, objet du permis de construire délivré le 30 mai 1997 par le maire de Puilboreau, porte sur la construction d'un bâtiment comprenant deux habitations individuelles, sur le lot n? 6 du lotissement "les Flénauds" à Puilboreau, autorisé par arrêté municipal du 12 juillet 1995 ; que ces deux habitations sont accolées, ont une toiture et une façade communes et constituent, ainsi que l'a jugé le tribunal administratif, un bâtiment unique ;
    Considérant qu' il ressort des pièces du dossier que ce projet a fait l'objet d'une demande unique de permis de construire, sur un terrain appartenant à la S.C.I. Enez Eussa et n' a été l'objet d'aucune division en propriété ou en jouissance ; qu'il n'est pas établi que chacune des habitations soit destinée à devenir la propriété exclusive et particulière de chaque occupant ; que la privatisation de l'emprise au sol des habitations ne constitue pas, par elle-même, une opération de division de ce sol ; qu'il suit de là que, contrairement à ce que soutiennent les requérants, la construction litigieuse n'emporte pas une subdivision du lot n? 6 et n'est donc pas de nature à accroître le nombre de lots issus d'une même unité foncière et, en conséquence, à modifier irrégulièrement le lotissement ; que, dès lors, le moyen manque en fait
    » (CAA. Bordeaux, 31 mai 2001, Cts Pezin, req. n°97BX02195).


    Il n’est donc pas si certain que le seul fait que la demande et le permis de construire en cause ne portent, pris isolément, que sur l’édification d’un seul et unique bâtiment ne suffise en lui-même à rendre inopposable l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme lorsqu’il est établi que le projet porte sur l’édification d’autres bâtiments sur le même terrain et implique sa division foncière ; sauf peut-être à ce que ce projet puisse légalement relever de plusieurs permis de construire distincts et que le détachement de leur parcelle d’assiette s’opère au titre de l’item a) de l’article R.442-1 du Code de l’urbanisme, ce qui est toutefois peu évident lorsque ce projet relève d’un seul et même maître d’ouvrage. Nous y reviendrons surement…

    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat associé au barreau de Paris

    Cabinet Frêche & Associés

  • Le retour du permis de construire tenant lieu d’autorisation de lotir de l’article R.442-2 du Code de l’urbanisme permet-il la régularisation isolée des bâtiments d’une opération groupée ?

    Le décret du 28 février 2012 a introduit un mécanisme de régularisation des lots de lotissement destiné à les rendre constructibles au profit de leurs acquéreurs en leur permettant d’obtenir un permis de construire tenant lieu de déclaration préalable. Si ce dispositif semble inapplicable aux lots d’un lotissement soumis à permis d’aménager, il faut s’interroger sur sa propension à permettre la régularisation des bâtiments et des détachements de parcelles réalisés en exécution d’un permis de construire valant division précédemment annulé.


    Pendant longtemps, le permis de construire valant division a constitué un instrument exclusivement applicable à une forme particulière d’utilisation du sol – les opérations dites groupées – et qui tendait à permettre le contrôle des futures divisions foncières réalisées par les constructeurs.

    Lotissement-pavillonaire.jpgLe contrôle de ce type de divisions résulte de l’article 82 de la loi du 15 juin 1943 qui avait institué une procédure particulière assujettissant les groupes d'habitations destinées à la vente ou à la location à une procédure équivalente à celle applicable aux lotissement et, plus précisément, à l’obtention d’un arrêté préfectoral ayant pour objet exclusif d’autoriser le projet d'aménagement relatif à cette opération groupée. Et ce n’est qu’une fois cette autorisation d’aménagement délivrée que le constructeur pouvait obtenir le permis de construire se rapportant aux bâtiments à édifier.

    Les décrets du 20 mai 1955 et surtout du 31 décembre 1958 ont toutefois simplifié, mais également généralisé, la procédure applicable aux opérations groupées en prévoyant que le permis de construire se rapportant à ces opérations dispensait d’autorisation de lotir.

    On parlait alors, suivant les termes des dispositions de l’article R.421-37 du Code de l’urbanisme alors applicable, de permis tenant lieu d’autorisation de lotir.

    C’est l’article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme, institué par le décret du 26 juillet 1977, qui a amené à employer les termes permis de construire valant division, ou permis groupé, en faisant de cette autorisation un permis de construire délivré au vu d’un dossier comportant des pièces spécifiques, lesquelles n’étaient exigées que pour les opérations correspondant aux projets visés par cet article, à savoir « la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance ».

    Le décret du 28 février 2012 a pour sa part introduit un dispositif spécifique, codifié à l’article R.442-2 du Code de l’urbanisme dont on rappellera qu’il dispose que « lorsqu'une construction est édifiée sur une partie d'une unité foncière qui a fait l'objet d'une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d'une division ».

    Si le champ d’application de ce dispositif est a priori clairement défini, il mérite néanmoins que l’on s’attache à une question spécifique : ce dispositif peut-il être mise en œuvre pour permettre la régularisation des bâtiments édifiés en exécution d’un permis de construire valant division ultérieurement annulé ?

    En principe, la régularisation du projet objet d’un permis de construire valant division annulé impliquera l’obtention d’une nouvelle autorisation ; sauf à ce qu’en application de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme, le permis initial n’ait été que partiellement annulé.

    Dans ce cas particulier la régularisation du projet peut en effet relever d’un simple « modificatif » comme le prévoit l’alinéa 2 de cet article. Quant aux transferts éventuellement annulés, ceux-ci pourront le cas échéant être régularisés par de nouvelles décisions de transfert, pour autant bien entendu que le permis de construire valant division d’origine n’ait été ni annulé, ni exécuté puisqu’une autorisation d’urbanisme annulée ou entièrement exécutée ne peut plus légalement donner lieu à un transfert.

    Il peut en effet arriver que l’annulation du permis de construire valant division initial intervienne après l’achèvement complet du projet (notamment dans le cas d’un permis groupé délivré aux acquéreurs des immeubles à créer) ; ce qui pose alors la question de la régularisation du projet aux fins d’éviter une action en démolition à l’encontre des bâtiments (art. L480-13 ; C.urb), la remise en cause de la validité des divisions foncières réalisées ou pour permettre qu’ultérieurement les immeubles créés fassent l’objet de travaux nouveaux.

    Le cas échéant, cette régularisation pourra intervenir par un nouveau permis de construire valant division obtenu par le même titulaire que l’autorisation initiale finalement annulée.

    Il est vrai que si l’opération a déjà été réalisée, le pétitionnaire, vendeur des parcelles bâties à créer, ne disposera plus alors de la maîtrise foncière du terrain d’origine.

    Il n’en demeure pas moins que, d’une façon générale, une demande d’autorisation d’urbanisme de régularisation est instruite dans les mêmes conditions qu’une demande portant sur un projet à réaliser et que, plus spécifiquement, le pétitionnaire pourra obtenir des acquéreurs des terrains bâtis à régulariser l’autorisation de déposer cette demande au titre de l’article R.423-1 du Code de l’urbanisme.

    Toutefois, il apparait également envisageable que les acquéreurs de ces terrains bâtis obtiennent ensemble un permis de construire valant division conjoint. Certes, une telle autorisation visera sur ce point à régulariser des divisions foncières réalisées par un tiers, en l’occurrence le titulaire d’origine du permis de construire initial ultérieurement annulé.

    Il reste que dans la mesure où le permis de construire valant division présente un caractère réel, et non pas personnel donc, il n’apparait pas avoir vocation à autoriser spécifiquement telle ou telle personne à réaliser les divisions induites par le projet. Au demeurant, un tel permis de construire valant division aura pour seul objet et pour seul effet de régulariser les terrains bâtis au regard du droit de l’urbanisme et n’affranchira donc pas en-lui-même le titulaire de l’autorisation initiale de la mise en cause éventuelle de sa responsabilité s’agissant des conséquences de cette annulation.

    Mais plus spécifiquement, il faut donc s’interroger sur la possibilité ouverte à chacun des acquéreurs des terrains bâtis de les régulariser individuellement en obtenant un permis de construire ne portant que sur le lot que chacun aura acquis.

    Dans la mesure où chacun de ces permis de construire ne portera que sur le terrain que le pétitionnaire aura acquis, ces permis de construire ne vaudront donc pas division au sens de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme.

    En outre, dès lors que la parcelle d’assiette de chacun de ces permis de construire aura été acquise par le pétitionnaire avant la délivrance de cette autorisation, le détachement de cette parcelle ne saurait être régularisé par le jeu de l’article R.442-1 a) du Code de l’urbanisme, c’est-à-dire en tant que division primaire et ce, quand bien même ces permis de construire ont-ils pour objet de se substituer à une autorisation initiale qui était elle-même affranchit de la procédure de lotissement (CE. 18 octobre 1995, SCI Vaugirard, Rec. p.1080).

    Il reste que si l’annulation du permis de construire valant division initial est susceptible de rendre irrégulière la formation des terrains créés avant que cette autorisation n’ait été annulée, c’est dans la mesure où de ce fait la division du terrain d’origine ne plus bénéficier de l’article R.442-1 d) affranchissant de cette même procédure les divisions exécutées conformément à un permis de construire obtenu en application de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme.

    Au regard du droit de l’urbanisme, on pourrait donc considérer que les terrains ainsi détachés se trouvent dans une situation identique à ceux résultant d’un lotissement non-autorisé.

    A ce stade, il s’agit donc d’établir si la régularisation de cette situation peut s’opérer par le jeu de permis de construire obtenus en vertu de l’article R.442-2 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction issue du décret du 28 février 2012.

    Sur ce point, il faut en effet rappeler que le permis de construire visé par l’article R.442-2 est clairement conçu comme une autorisation de régularisation.

    La notice préalable au décret précité précise en effet expressément que « la régularisation d'une division qui aurait dû faire l'objet d'une déclaration préalable peut être effectuée au moment du dépôt de la demande de permis de construire sur un lot » ; la régularisation opérée au titre de l’article R.442-2 du Code de l’urbanisme n’intervenant toutefois qu’au regard du droit de l’urbanisme et au profit des acquéreurs des lots irrégulièrement créés : cette régularisation n’affranchit donc pas le vendeur de ces lots de sa responsabilité liée à la méconnaissance, en amont, de la règlementation sur les lotissements.

    Il nous semble ainsi que la régularisation d’une opération groupée réalisée en exécution d’un permis de construire valant division ultérieurement annulée pourra s’opérer par le jeu de permis obtenus en application de l’article précité lorsque cette opération ne s’est pas accompagnée de la création d’équipements communs puisqu’au regard de la règlementation sur les lotissements, les divisions réalisées dans le cadre de cette opération auraient pu relever d’une simple déclaration préalable ; sauf à ce que le terrain soit situé en site classé ou en secteur sauvegardé.

    Cela étant, si l’opération initiale à emporter la réalisation effective d’équipements communs avant l’annulation du permis de construire valant division se rapportant à cette opération, on voit mal pourquoi il y aurait lieu de s’opposer à la régularisation des immeubles ainsi créés au motif qu’au regard de la règlementation sur les lotissements, l’opération aurait exigé un permis d’aménager.

    En effet, si le régime du permis d’aménager vise au premier chef à assurer la protection des acquéreurs du lotissement à créer, ce régime n’a précisément plus lieu d’être dès lors que les équipements communs du lotissement ont été réalisés ; « l’existence de fait » semblant, dans la réglementation sur les lotissements, primer « l’existence légale ».

    Dans cette mesure chacun des acquéreurs semblera donc pouvoir régulariser son propre immeuble, non seulement de façon individuelle mais surtout quand bien même les autres acquéreurs de l’opération groupée ne s’engageraient-ils pas concomitamment dans une telle entreprise de régularisation.

    A cet égard, l’article R.442-2 du Code de l’urbanisme institue donc une forme particulière de permis de construire valant division, lequel a certes un champ d’application aussi limité que spécifique mais constitue néanmoins un retour certains au permis de construire tenant lieu d’autorisation de lotir, y compris pour les opérations groupées.

     

    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés