L’article R.442-2 f) du Code de l’urbanisme s’oppose-t-il en lui-même à ce que le reliquat d’un terrain d’origine dont une partie a fait l’objet de divisions ne relevant pas de la règlementation sur les lotissements en application de l’article R.442-1 soit pour sa part regardé comme un « lot à construire » au sens de cette règlementation.


Comme on le sait, bien que cela ne soit pas certes pas d’une extrême clarté, il résulte des dispositions combinées des articles L.442-1, L.442-2 et R.421-19 a) que la définition du lotissement est aujourd’hui indépendante du nombre de lots à construire : il y a ainsi lotissement dès qu’une division foncière aboutit à la formation d’un lot à construire.

Le nombre de lots n’a en effet plus d’utilité que pour déterminer si le lotissement à créer relève d’une simple déclaration ou implique l’obtention d’un permis d’aménager en application de l’article R.421-19 a) en ce qu’il dispose que : « doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ou lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ».

Le nombre de lots à construire doit, toutefois, être décompté en tenant compte de l’article R.442-2 dont on rappellera qu’il dispose : « pour l'application du a de l'article R. 421-19, ne sont pas pris en compte pour l'appréciation du nombre de terrains issus de la division d'une propriété foncière :
a) Les terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ;
b) Les parties de terrain détachées d'une propriété et rattachées à une propriété contiguë ;
c) Les terrains détachés d'une propriété par l'effet d'une expropriation, d'une cession amiable consentie après déclaration d'utilité publique et, lorsqu'il en est donné acte par ordonnance du juge de l'expropriation, d'une cession amiable antérieure à une déclaration d'utilité publique ;
d) Les terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues aux articles L. 230-1 à L. 231-6 ;
e) Les cessions gratuites et les apports de terrains résultant de l'application du e du 2° de l'article L. 332-6-1 et de l'article L. 332-10 ;
f) Les terrains issus des divisions mentionnées à l'article R. 442-1 »

Si certaines réponses ministérielles laissaient à penser que l’article R.442-2 visait des divisions non constitutives d’un lotissement (Rép. min n°16280 : JOAN 17/06/2008, p.5150), la situation est plus claire aujourd’hui : ces dispositions ont pour seul objet de déterminer l’autorisation requise et, par voie de conséquence, n’ont pas en elle-même aucune incidence sur le point de savoir si les divisions qu’elles visent constituent ou non un lotissement ; cet article étant en effet on ne peut plus clair sur ce point : il ne vaut que « pour l'application du a de l'article R. 421-19 », lequel a exclusivement trait au champ d’application du permis d’aménager en matière de lotissement.

D’ailleurs, les divisions destinées à l’implantation de bâtiments mais non constitutives d’un lotissement sont au premier chef définies par l’article R.442-1 du Code de l’urbanisme. Aussi, dès lors que le point f) de l’article R.442-2 vise lui-même « les terrains issus des divisions mentionnées à l'article R. 442-1 », force est de considérer que les dispositions de cet article visent seulement à déterminer l’autorisation requise. En effet, si cet article avait trait aux divisions non constitutives d’un lotissement, quelle serait l’utilité de viser à nouveau celles qui en sont déjà exclues au titre de l’article R.442-1 ?

Mais précisément, pourquoi préciser que les terrains issus des divisions visées par l’article R.442-1 du Code de l’urbanisme n’ont pas à être décompté pour déterminer s’il faut ou non un permis d’aménager puisque dès lors qu’elles sont exclus de la procédure de lotissement ces divisions ne sont pas même soumises à déclaration ?

Pour répondre à cette question et trouver le sens à l’article R.442-2 f) du Code de l’urbanisme, il faut ainsi revenir sur jurisprudence rendue sous l’empire du dispositif en vigueur avant le 1er octobre 2007.

L’ancien article R.315-2 visait lui-même un certains nombres de divisions non-constitutives d’un lotissement. Plus précisément, son point c) disposait ainsi : « ne constituent pas des lotissements et ne sont pas soumises aux dispositions du présent chapitre : ... c) Les divisions de terrains en propriété ou en jouissance lorsque les terrains issus de la division constituent l'assiette d'un immeuble à construire dont la vente est régie par les articles 1601-1 à 1601-4 du code civil ... ». Or, à ce titre, il avait pu être jugé que :

« Considérant qu'aux termes de l'article R. 315-1 du code de l'urbanisme : "Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété ..." ; qu'aux termes de l'article R. 315-2 du même code : "Ne constituent pas des lotissements et ne sont pas soumises aux dispositions du présent chapitre : ... c) Les divisions de terrains en propriété ou en jouissance lorsque les terrains issus de la division constituent l'assiette d'un immeuble à construire dont la vente est régie par les articles 1601-1 à 1601-4 du code civil ..." ; qu'aux termes du 4ème alinéa de l'article R. 315-4 dudit code : "Dans le cas où, postérieurement à une division non soumise à autorisation en application des dispositions du présent chapitre, une nouvelle division ou l'implantation d'un ou plusieurs bâtiments sur un terrain pour lequel cette implantation n'était pas envisagée entraîne l'application du régime d'autorisation défini aux articles R. 315-1 et R. 315-3, la demande d'autorisation est présentée par le propriétaire, qui a pris l'initiative de cette division ou de cette implantation. Elle ne concerne pas les terrains précédemment détachés" ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, que la société civile immobilière Sainte Venise, propriétaire d'une unité foncière de 4 078 m2 située dans la commune de Bois-Guillaume, a procédé à sa division en vue de l'implantation de diverses constructions ; qu'elle a d'abord obtenu, par arrêté du maire en date du 4 décembre 1992, un permis de construire pour l'édification, sur une partie du terrain, de cinq maisons individuelles destinées à être vendues en état futur d'achèvement et, par suite, ne constituant pas un lotissement en vertu des dispositions de l'article R. 315-2 précitées du code de l'urbanisme ; que les travaux correspondant à ces cinq lots ont été achevés les 1er mars 1993, 26 mai 1995, 13 juillet 1995 et 30 juillet 1995, dates auxquelles chaque acquéreur est devenu propriétaire de son lot ; qu'ultérieurement, la société civile immobilière a été autorisée, par arrêté du maire en date du 10 décembre 1997, à construire sur la partie du terrain d'origine, qu'elle avait conservée, d'une surface de 1 427 m2, un immeuble collectif de 13 logements et d'une surface hors oeuvre nette de 927 m2 ; que d'une part, cette seconde opération a eu pour effet de porter, sur une période de moins de dix ans, à plus de deux le nombre de terrains issus de l'unité foncière ; que d'autre part, la construction du dernier immeuble n'avait pas été envisagée lors de la division initiale de l'unité foncière ; qu'ainsi, cette implantation était subordonnée à une demande d'autorisation de lotissement, en vertu des dispositions précitées du code de l'urbanisme ; que, dès lors, le permis de construire du 10 décembre 1997 délivré par le maire de Bois-Guillaume, faute d'autorisation de lotir préalable, a été accordé dans des conditions irrégulières » (CAA. Douai, 31 mai 2001, Yavan G., req. n°98DA12831 ; confirmé par : CE. 29 juillet 2002, Cne de Bois-Guillaume, req. n° 236.948).

et, en d’autres termes, qu’une seconde opération réalisée sur le reliquat d’une unité foncière d’origine dont une partie a fait l’objet d’une première opération pratiquée en application de l’article précité impliquait une autorisation de lotir, quand bien même la seconde n’impliquerait-elle aucune division.

Il est vrai que cet arrêt était expressément fondé sur l’ancien article R.315-4 (al.4) du Code de l’urbanisme en ce qu’il disposait que « dans le cas où, postérieurement à une division non soumise à autorisation en application des dispositions du présent chapitre, une nouvelle division ou l'implantation d'un ou plusieurs bâtiments sur un terrain pour lequel cette implantation n'était pas envisagée entraîne l'application du régime d'autorisation défini aux articles R. 315-1 et R. 315-3, la demande d'autorisation est présentée par le propriétaire, qui a pris l'initiative de cette division ou de cette implantation ».

Mais si ces dispositions ont été abrogées par le dispositif en vigueur depuis le 1er octobre 2007, il reste que l’ancien article R.315-4 (al.4) précité avait été spécifiquement introduit par le décret du 29 août 1986 pour résoudre la problématique du troisième lot à construire. Cet article était donc étroitement lié à la définition du lotissement alors en vigueur, laquelle impliquait la création de plus de deux lots à construire en moins de dix. Mais dès lors qu’il y a dorénavant lotissement dès le premier lot à construire, les dispositions de cet article n’ont naturellement plus lieu d’être.

A ce stade, l’article R.442-2 f) du Code de l’urbanisme pourrait toutefois apparaître comme un dispositif imprécis et/ou imparfait en ce qu’il traite uniquement du décompte du nombre de lots à construire là où se pose en amont la question plus fondamentale de la création éventuelle d’un lotissement.

Mais tel ne nous semble pas le cas dans la mesure où, précisément, l’article précité à l’instar de l’ancien article R.315-4 (al.4) nous parait avoir pour objet de déterminer l’autorisation éventuellement requise avant de construire sur le reliquat d’un terrain laissé libre par une opération relevant de l’article R.442-1 mais ne portant ou n’ayant porté que sur une partie du tènement d’origine.

Telle est selon-nous la raison d’être de l’article R.442-2 f) du Code de l’urbanisme : ce reliquat n’est pas exclu de la règlementation sur les lotissements dès lors que l’on peut y caractériser une intention de construire ; mais pour déterminer l’autorisation qu’il implique, il n’y a pas à prendre en compte les divisions réalisées sur l’autre partie du terrain d’origine dès lors que celles-ci relève de l’article R.442-1.

Mais surtout, il nous semble même que ce reliquat peut constituer un « lot à construire » alors même qu’il n’a vocation à constituer l’assiette que d’une simple opération de construction n’impliquant pas de nouvelles divisions. Et en toute hypothèse, compte tenue de son objet, l’article R.442-2 f) ne saurait suffire à exclure qu’il en soit ainsi.

Prenons les cas où la question se pose la plus fréquemment : une partie d’un terrain fait l’objet d’un permis de construire valant division obtenu au titre de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme ou de plusieurs permis de construire impliquant des « divisions primaires ».

Prises isolement, ces deux opérations et les divisions qu’elles impliquent sont exclues de la procédure de lotissement en application des points c) et d) de l’article R.442-1. Pour autant doit-on considérer que le reliquat du terrain doit lui-même être regardé comme issu de ces divisions au sens de l’article R.442-2 f) du Code de l’urbanisme ?

Il nous parait difficile de répondre positivement à cette question. Une telle conclusion signifierait en effet que le propriétaire initial du terrain d’origine pourrait ultérieurement vendre ce reliquat à un tiers sans aucune formalité préalable.

Or, dans le premier exemple envisagé, ce reliquat n’est pas le terrain d’assiette d’un bâtiment prévu par le permis de construire valant division obtenu sur l’autre partie du tènement d’origine. Dès lors, il parait difficile d’y voir un terrain résultant d’une division « effectuée conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 » au sens de l’article R.442-2 c) du Code de l’urbanisme dès lors que l’article R.431-24 vise « la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance ». Au surplus, cette conclusion signifierait d’ailleurs qu’un permis de construire valant division peut autoriser la formation d’un lot à construire…

Dans le second exemple, conclure que le reliquat d’un terrain dont une partie a fait l’objet de « divisions primaires » est lui-même issu de ces divisions signifierait donc que le propriétaire initial du terrain d’origine pourrait ultérieurement vendre ce reliquat à un tiers sans aucune formalité préalable et ce alors même que ce tiers n’aurait pas préalablement obtenu un permis de construire sur ce reliquat comme le prévoit l’article R.442-1 d) du Code de l’urbanisme qui s’agissant de la « division primaire » vise « les divisions par ventes ou locations effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu'il a habilitées à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont elles-mêmes déjà obtenu un permis d'aménager ou un permis de construire (...) ». En substance, il y a « division primaire » lorsque le détachement de la parcelle d’assiette du projet s’opère postérieurement au permis de construire s’y rapportant et au profit d’une personne ayant elle-même déjà obtenu un permis de construire sur cette parcelle, si bien que c’est au stade de la demande de ce permis de construire que s’opère l’instruction de la division qu’elle induit. Or, dans notre cas, ce n’est pas la vente du reliquat à un tiers qui opérerait son détachement mais les divisions précédemment réalisées sur l’autre partie du terrain, lesquelles auraient donc eu pour effet d’emporter la formation de ce reliquat avant même que son acquéreur ne soit lui-même titulaire d’un permis de construire sur celui-ci.

Cette lecture nous apparait ainsi rendre cohérentes les dispositions combinées des articles R.442-1 et R.442-2 f) du Code de l’urbanisme.

Il est vrai qu’en première analyse cette interprétation de ce dernier pourrait butter sur l’article R.421-19 a) du Code de l’urbanisme dont on rappellera qu’il dispose que « doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : les lotissements, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire lorsqu'ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs ou lorsqu'ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ». A cet égard, en effet, l’identification du statut du reliquat n’aurait pas d’intérêt puisqu’en application de l’article R.442-2 f), il n’y a pas lieu de prendre en compte les terrains issus des divisions ayant indirectement abouti à sa formation.

Il faut, toutefois, rappeler que la notion de lotissement est définie par l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme, lequel dispose que « constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ».

Il s’ensuit d’une part que l’article L.442-1 précité vise non seulement les divisions ayant pour objet de créer un terrain à bâtir mais également celles ayant pour effet de créer un tel terrain. Par voie de conséquence, le fait que dans les exemples pré-exposés le permis de construire valant division ou l’opération en « divisions primaires » n’ait pas eu pour objet d’isoler ce reliquat en tant que « lot à construire » ne saurait à lui seul suffire à l’exclure de la procédure de lotissement puisque ce reliquat est né par l’effet de ces opérations.

Mais d’autre part, et surtout, le fameux délai de dix ans n’est pas seulement la période à retenir pour apprécier si les divisions considérées impliquent ou non l’obtention d’un permis d’aménager, il constitue la période sur laquelle doit être appréciée la constitution même d’un lotissement puisqu’il est fixé par l’article L.442-1 relatif à la définition du lotissement et ce, alors même qu’il y a dorénavant lotissement dès la formation du premier lot à construire.

C’est donc bien qu’alors même que les divisions pratiquées n’ont pas eu pour objet de créer des « lots à construire » constitutif d’un lotissement, il semble néanmoins falloir rechercher si elles n’ont pas pour effet d’aboutir à la création d’un tel lot dans les dix ans suivant leur réalisation.

Dans le cadre d’un dispositif où l’apparition d’un seul « lot à construire » permet de caractériser un lotissement, l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme suffit ainsi pour définir le statut du « reliquat » d’un terrain d’origine dont une partie a fait l’objet de divisions non constitutives de lotissement ; ce qui sous l’empire de l’ancien article R.315-1 était l’objet spécifique de l’article R.315-4.

Or, rappelons-le, l’article R.442-2 f) ne vaut que « pour l'application du a de l'article R. 421-19 » – lequel a lui-même été adopté en application de l’article L.442-2 – et non pas pour application de l’article L.442-1…

Dès lors, nous ne pensons donc pas que l’article R.442-2 f) signifie que le reliquat d’un terrain dont une partie a fait l’objet de divisions relevant de l’article R.442-1 doive être regardé comme s’il s’agissait de l’unité foncière d’origine puisqu’en substance, l’article R.442-2 f) en ce qu’il se borne à exclure du décompte du nombre de « lots à construire » les terrains issus de ces divisions pour déterminer s’il faut un permis d’aménager n’induit pas pour autant qu’il faille oublier, le cas échéant, que ce reliquat est l’effet d’une division préalable de moins de dix ans lorsqu’il apparait destiné à l’implantation d’un bâtiment.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

Si l'article 13 de la loi du 13 décembre 2000 a abrogé l'article L.111-5 du code de l'urbanisme prévoyant que la constructibilité d'un terrain issu d'une division devait être examinée au regard de la constructibilité résiduelle de l'unité foncière initiale, l'abrogation de cette disposition n'a pas eu pour effet de remettre en cause les règlements des plans d'occupation des sols qui prévoient des règles de constructibilité inspirées de ladite disposition abrogée

CAA. Marseille, 9 octobre 2009, Cédric X., req. 07MA03720

Dans cette affaire, le requérant avait sollicité un permis de construire sur un terrain classé dans une zone du POS au sein de laquelle l’article du règlement applicable disposait que : « 1 - Pour être constructibles, les terrains doivent avoir une superficie de 4 000 m² en secteur NB1 (...). 2 - En cas de détachement d'une propriété bâtie, la surface indiquée à l'article NB5-1 s'applique également à l'unité foncière restant attachée à la construction ».

Mais bien que sa demande portait sur un terrain d’une superficie de 4.000 mètres carrés, sa demande de permis de construire devait néanmoins être rejetée au motif que ce terrain était issu de la division d’unités foncière plus vastes dont la superficie, après ce détachement, était inférieure au seuil fixé par l’article 5 du POS communal.

Le requérant devait toutefois contester ce refus en soutenant que l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000 dite « SRU » ayant abrogé l’ancien article L.111-5 du Code de l’urbanisme – dont on rappellera qu’il disposait que « il ne peut plus être construit sur toute partie détachée d'un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment du coefficient d'occupation du sol en vigueur, a été précédemment utilisée. Lorsqu'une partie est détachée d'un terrain dont les droits de construire n'ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas été utilisés avant la division » – il s’ensuivait que cette abrogation avait nécessairement eu pour effet d’introduire implicitement une règle selon laquelle les possibilités de construction attachées à un terrain issu d’une division foncière devait être exclusivement appréciées en considération de leur superficie et indépendamment donc de toute considération liée aux droits à construire déjà consommés sur l’unité foncière d’origine ; ce qui avait pour effet de rendre illégales les prescriptions d’un règlement local d’urbanisme maintenant des règles équivalentes au principe posé par l’ancien article L.111-5.

Mais ce moyen ainsi que l’ensemble de la requête devait toutefois être rejetée au motif suivant :

« Considérant, en deuxième lieu, que l'article 13 de la loi du 13 décembre 2000 a abrogé l'article L.111-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 75-1328 du 31 décembre 1975 modifiée, laquelle était applicable à la date d'approbation du plan d'occupation des sols de la commune et prévoyait que la constructibilité d'un terrain issu d'une division devait être examinée au regard de la constructibilité résiduelle de l'unité foncière initiale ; que l'abrogation de cette disposition n'a pas eu pour effet de remettre en cause les règlements des plans d'occupation des sols qui prévoient des règles de constructibilité inspirées de ladite disposition abrogée ; qu'ainsi M. Cédric X n'est pas fondé à soutenir que l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 a eu pour effet de rendre illégal l'article NB5 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Meyreuil ».

Même si l’arrêt n’est pas motivé sur ce point, force est toutefois d’admettre que l’on voit mal ce qui pourrait expliquer cette solution si ce n’est l’article L.123-19 du Code de l’urbanisme en ce qu’il dispose : « Les plans d'occupation des sols approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 précitée ont les mêmes effets que les plans locaux d'urbanisme. Ils sont soumis au régime juridique des plans locaux d'urbanisme défini par les articles L. 123-1-1 à L. 123-18. Les dispositions de l'article L. 123-1, dans leur rédaction antérieure à cette loi, leur demeurent applicables ». C’est d’ailleurs ce dispositif qui avait amené la Cour administrative d’appel de Versailles a adopté la même solution sur ce point (CAA. Versailles, formation plénière, 14 mars 2008, Sté 3A Investissement, req. n°06VE00659).

Cette analyse n’est cependant pas totalement satisfaisante ou, à tout le moins, génère de très nombreuses interrogations.

Force est en effet de s’interroger sur la légalité de prescriptions édictant des règles équivalentes à l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme mais adoptés postérieurement à son abrogation puisque la Cour a souligné que ce dernier était en vigueur au moment où avait été adopté l’article 5 du POS en cause.

A priori, la légalité de ces dispositions ne seraient pas contestables dans la mesure où, d’une part, elles n’apparaissent pas excéder l’habilitation conférer aux règlements d’urbanisme locaux par les articles L.123-1 et R.123-9 du Code de l’urbanisme et où, d’autre part, l’abrogation de l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme ne s’est pas accompagnée de l’introduction d’un règle expresse et générale selon laquelle les droits à construire attachés aux terrains issus d’une division foncière doivent être établis indépendamment de ceux déjà consommés sur leur unité foncière d’origine.

Il reste que l’article 18 de la loi du 2 juillet 2003 dite « Urbanisme & Habitat » a ultérieurement introduit un nouvel article L.123-1-1au Code de l’urbanisme – et disposant que « dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d'occupation des sols, le plan local d'urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés » – qu’il est difficile de comprendre autrement que comme signifiant que les PLU ne peuvent régir spécifiquement la constructibilité des terrains issus d’une division foncière que s’agissant du coefficient d’occupation des sols.

Mais comment comprendre alors le nouvel article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme – issu du décret du 5 janvier 2007 – lequel dispose que « dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose » alors qu’à suivre l’article L.123-1-1 précité, une telle faculté n’est permise que s’agissant du coefficient d’occupation des sols.

Certes dans la mesure où il intervient à la suite de l’article R.123-10 du Code de l’urbanisme relatif à la définition et aux modalités d’application du coefficient d’occupation des sols, il pourrait être compris que l’article R.123-10 ne vise que les règles s’y rapportant.

Il reste que, d’une part, l’article précité vise l’ensemble « (d) es règles édictées par le plan local d'urbanisme » et que, d’autre part et plus spécifiquement, c’est très certainement pour ce qui concerne le coefficient d’occupation des sols que l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme est le moins abouti puisque si les PLU peuvent utilement s’opposer au principe posé par cet article à l’égard des permis de construire valant division dans la mesure où le plan de division dorénavant imposé de façon systématique par l’article R.431-24 n’a plus pour objet de ventiler la SHON constructible, il leur sera plus difficile de le faire à l’égard des lotissements dès lors que l’article R.442-9 du Code de l’urbanisme précise que « lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée ne peut être supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de lotir. Elle peut être répartie librement entre les différents lots, sans tenir compte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie de chaque lot ».

Force est donc de considérer que l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme induit que les PLU peuvent édicter des règles spécifiques s’agissant de la constructibilité des terrains issus d’une division foncière. Il reste que l’examen des travaux préparatoires à la réforme des autorisations d’urbanisme révèle que cet article est destinée à résoudre les divergences de la jurisprudence sur cette question mais n’a pas vocation formellement à définir les règles que peuvent édicter les PLU à cet égard alors, rappelons-le, qu’une telle possibilité se limiterait, rappelons-le, au seul coefficient d’occupation des sols aux termes de l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanisme, lequel n’a pas été modifié par cette réforme. Et au surplus, force est de préciser que si l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme a pour objectif de trancher définitivement la question de l’application des prescriptions des règlements locaux d’urbanisme aux opérations impliquant une division foncière, il reste que la solution ainsi retenue est quasi-identique à celle mise en œuvre par la jurisprudence récente et selon laquelle, par principe, les prescriptions de ces règlements s’appliquent à l’échelle de l’unité foncière et non pas à l’échelon des terrains à constituer dans le cadre d’une division foncière ; sauf à ce qu’il prévoit expressément le contraire (CAA. Marseille, 2 juin 2005, Préfet de la Corse du Sud, req. n°03MA00163 ; CAA. Paris, 31 décembre 2004, Cne de Sceaux, req. n°01PA00560).

Il incombera donc à la jurisprudence à venir de trancher cette délicate question. Il reste qu’à s’en tenir à l’arrêt commenté, il semble falloir considérer qu’il résulte des dispositions combinées de l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000, de article L.123-1-1 et de l’article R.123-10 du Code de l’urbanisme que les prescriptions de règlements locaux d’urbanisme introduisant des règles équivalentes à celles posées par l’article L.111-5 :

- avant l’entrée en vigueur de l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000 et, peut être, avant l’entrée en vigueur de l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanise sont légales ;

- après l’entrée en vigueur de l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanisme ne seraient légales qu’à conditions de considérer que ce dernier n’a pas entendu limiter la possibilité de définir des règles spécifiques aux terrains issus d’une division foncière pour le seul coefficient d’occupation des sols mais vise uniquement à encadrer cette possibilité et à en préciser les modalités d’application…

La question posée par l’arrêté commenté renvoie donc à celle de l’utilité de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme au regard des dispositions législatives de l’article L.123-10-1 du Code de l’urbanisme puisque si le principe posé par le premier n’est pas sans intérêt s’agissant des règles relatives à l’implantation des constructions, c’est principalement pour résoudre les difficultés liées à la détermination des droits à construire attachés aux terrains issus d’une division foncière et aux contraintes s’en suivant pour les lotisseurs et les constructeurs qu’il a été voulu…

Mais quoi qu’il en soit, la Cour administrative d’appel de Marseille a donc par voie de conséquence validé le motif de refus opposé par le Maire à la demande de permis de construire au motif suivant :

« Considérant qu'aux termes de l'article NB5 du règlement du plan d'occupation des sols : 1 - Pour être constructibles, les terrains doivent avoir une superficie de 4 000 m² en secteur NB1 (...). 2 - En cas de détachement d'une propriété bâtie, la surface indiquée à l'article NB5-1 s'applique également à l'unité foncière restant attachée à la construction ; que s'il est constant que la demande de permis de construire présentée par M. Cédric X porte sur un terrain d'une surface de 4 000 m² situé en secteur NB1 du plan d'occupation des sols de Meyreuil, le permis sollicité porte sur une parcelle provenant de la division de deux propriétés dont les superficies, à l'issue du détachement ainsi opéré ne sont plus que de 1 357 m² et 2 675 m² ; que ces superficies étant inférieures à la superficie de 4 000 m² fixée par l'article NB5 du règlement du plan d'occupation des sols cité ci-dessus, c'est à bon droit que le maire de la commune de Meyreuil a refusé de délivrer un permis de construire à M. Cédric X ».

A cet égard, l’arrêt commenté peut ici encore être rapproché d’un autre arrêt par laquelle la Cour administrative d’appel de Versailles a jugé que :

« Considérant qu'il résulte de l'article UE5 précité que chaque terrain issu d'une division foncière doit avoir une surface constructible de 1 200 m2 et 15 m de façade ; que, par suite, la commune d'Orgerus est fondée à soutenir que, pour l'application de ces dispositions, seule pouvait être prise en compte la partie du lot n° 2 qui était située dans la zone UE, à l'exclusion de la partie de cette même parcelle qui était comprise dans la zone NC ; qu'il est constant, en l'espèce, que le lot n° 2, issu de la division du terrain dont le lot n° 1 fait l'objet du certificat d'urbanisme litigieux, ne comporte qu'une superficie de 350 m2 située en zone UE, le surplus de la surface étant classé en zone NC, et qu'elle comporte déjà une construction préexistante ; qu'il s'ensuit que cette division, qui n'a pas laissé au terrain sur lequel cette construction a été édifiée une surface constructible suffisante, n'a pas respecté les dispositions de l'article UE5 ; que, par suite, le lot n° 1 issu de la division est inconstructible, alors même qu'il n'est pas contesté qu'il comporte une superficie supérieure à 1 200 m2 et plus de 15 m de façade ; que le maire était, dès lors, tenu de délivrer un certificat d'urbanisme négatif ; que la commune d'Orgerus est, dans ces conditions, fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a prononcé l'annulation du certificat d'urbanisme négatif délivré à la SCI du Moutier » (CAA Versailles, 28 déc. 2006, n° 05VE01622, Cne Orgerus ; notre note Construction - Urbanisme n° 3, Mars 2007, comm. 63).

A ce titre, l’arrêt commenté nous semble donc à classer parmi la jurisprudence permettant de dégager la règle de principe selon laquelle pour être légal un permis de construire ne doit pas seulement autoriser un projet conforme aux prescriptions d’urbanisme, son exécution ne doit pas avoir pour effet de rendre des immeubles existants non conformes à ces mêmes prescriptions.

 
Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Une opération relevant, prise isolément, du champ d’application de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme implique-t-elle, dès lors qu’elle est projetée dans un lotissement, une nouvelle autorisation de lotir (permis d’aménager ou déclaration d’aménagement), le cas échéant modificative, ou peut-elle simplement donner lieu à un permis de construire valant division ?


Précisons-le d’emblée, selon nous, rien ne semble s’opposer à ce qu’un permis de construire valant division porte sur le lot d’un lotissement dès lors que cette opération respecte tout à la fois la règlementation des lotissements et, surtout, « l’esprit » du permis de construire valant division.

I.- Pour autant qu’il en soit besoin, rappelons en effet que, d’une part, les divisions pratiquées en exécution d’un permis de construire valant division ne sont pas considérées comme constitutives d’un lotissement en application de l’article R.442-1 (c) du Code de l’urbanisme et que, d’autre part, les terrains issus de ces divisions, notamment, ne sont pas considérés comme des « lots à construire » (art. R.442-2 f) ; C.urb) au sens de l’article R.421-19 (a) du Code de l’urbanisme : ces terrains ne sont donc pas des « lots à construire » au sens de la règlementation sur les lotissements soumis à permis d’aménager.

De ce fait, nous voyons donc mal comment la délivrance d’un permis de construire valant division portant sur un lot d’un lotissement autorisé pourrait, en elle-même et par principe, constituer un contournement de la règlementation applicable à ce dernier type d’aménagement puisque pour présenter des aspects factuels communs, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit de deux procédures totalement distinctes, aux régimes juridiques respectifs en tous points différents.

D’ailleurs, force est d’admettre que les dispositions combinées des articles R.442-1 (c) et R.442-2 (f) du Code de l’urbanisme, en ce qu’elles excluent du décompte des « lots à construire » au sens de la règlementation sur les lotissements les terrains issus d’une division réalisée au titre de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme, tendent à établir que ces deux procédures peuvent coexister. Si par nature le lotissement et le permis de construire valant division étaient « incompatibles » dans le cas d’une opération projetée sur un même terrain, on verrait en effet mal l’utilité des dispositions susvisées, laquelle serait à tout le moins substantiellement réduite.

II.- Mais outre ces deux constats de principe, la délivrance et l’exécution régulières d’un permis de construire valant division dans un lotissement ne nous parait pas pouvoir « concrètement » constituer un détournement de la règlementation applicable à ce dernier type d’aménagement.

1.- D’un point de vue procédural, en effet, rappelons qu’une demande de permis d’aménager et une demande de permis de construire valant division :

- d’une part, sont assujetties au même délai d’instruction de principe et sont soumises, pour l’essentiel, aux mêmes cas de prorogations de ce délai ;

- d’autre part, impliquent l’une et l’autre la présentation d’un dossier générant des contraintes équivalentes d’un point de vue quantitatif et qualitatif.

A cet égard, et comme à l’égard du point suivant d’ailleurs (le régime propre au lotissement), la combinaison d’un lotissement et d’une « opération groupée » (celle relevant d’un permis de construire valant division) ne pourrait présenter d’intérêt que pour échapper au permis d’aménager en faisant relever le lotissement d’une simple déclaration d’aménagement.

Il reste qu’aux termes des dispositions combinées des articles R.421-19 (a) et R.423 (a) du Code de l’urbanisme, le premier des critères participant à déterminer si un lotissement est soumis à permis d’aménager ou à déclaration d’aménagement tient au nombre de « lots à construire » (art. R.421-19 ; C.urb) puisqu’en toute hypothèse un lotissement de moins de trois lots n’est jamais assujetti à permis.

Mais dès lors, l’obtention d’un permis de construire valant division dans un lotissement déclaratif ne saurait caractériser un détournement de la procédure du permis d’aménager puisqu’aux termes de l’article R.441-2 (c) les terrains issus de l’exécution d’un permis de construire valant division ne sont pas des lots à construire au sens de l’article R.421-19 (a) du Code de l’urbanisme et, par voie de conséquence, n’ont pas à être pris en compte pour établir si à cet égard l’opération, prise dans son ensemble, relève d’un permis d’aménager ou d’une simple déclaration.

2.- Mais c’est bien entendu en considération du régime propre du lotissement et, plus particulièrement, de celui applicable aux lotissements soumis à permis d’aménager que le permis de construire valant division portant sur l’un des lots ainsi autorisés serait susceptible en première analyse d’être considéré comme constitutif d’un détournement de procédure. Tel ne nous parait toutefois pas le cas.

Il faut, en effet, préciser que l’article R.442-2 (f) du Code de l’urbanisme n’exclut de la notion de « lots à construire » au sens de l’article R.421-19 (a) que les terrains issus des divisions autorisées par le permis de construire délivré en application de l’article R.431-24 – c’est-à-dire celles pratiquées au sein de son périmètre, telles qu’elles sont figurées par le plan de division produit par le pétitionnaire – et non pas l’assiette de cette autorisation lorsque son périmètre ne couvre qu’une partie de l’unité foncière d’origine ; cette assiette pouvant dans ce cas être constitutive d’un lot à construire au sens de la règlementation sur le lotissement.

Il s’ensuit que lorsqu’il porte sur un lotissement, l’assiette foncière du permis de construire valant division ne se substitue pas au « lot à construire » constituant cette dernière, lequel ne « disparait » donc pas, et n’est donc pas exclu du lotissement considéré. Par voie de conséquence, la délivrance d’un permis de construire valant division sur l’un des lots d’un lotissement n’a pas pour effet de rendre inopposable le régime applicable à ce type d’aménagement et, notamment :

- d’une part, le corps de règles constituant les garanties offertes à l’acquéreur de ce lot ;

- d’autre part, les conditions relatives à la délivrance d’un permis de construire portant sur un lot d’un lotissement, telles qu’elles résultent de l’article R.431-18 du Code de l’urbanisme.

Il est vrai qu’en revanche, les acquéreurs des terrains et des bâtiments objets du permis de construire valant division ne bénéficieront pas de telles garanties alors même que l’opération groupée objet de ce permis est sise au sein d’un lotissement.

Il reste qu’il s’agit là d’une conséquence propre à tout permis de construire valant division dont le régime est totalement dissocié de celui du lotissement – y compris lorsque l’opération groupée considérée ne porte que sur des maisons individuelles – puisqu’en substance, si ces deux types d’aménagement ont pour point commun d’impliquer des divisions foncières en propriété ou en jouissance, leur cause et leur finalité respectives sont totalement distinctes, si bien que c’est le régime de droit commun des conditions d’exécution du permis de construire qui est réputé offrir ces garanties. En effet, la finalité première d’une opération de lotissement est principalement de produire des « lots à construire » (art. L.442-1 ; C.urb) ; à charge pour les acquéreurs de ces lots d’y réaliser leurs projets de construction : c’est pourquoi le régime du lotissement tend donc à garantir qu’ils disposeront d’un terrain constructible au regard des prescriptions générales d’urbanisme applicables en la matière.

Or, pour sa part, le permis de construire valant division constitue une seule et même autorisation permettant tout à la fois l’édification de bâtiments puis le détachement de leur terrain d’assiette.

Il reste qu’à cet égard, ce permis constitue une autorisation indissociable et non pas la réunion sous un même arrêté de deux autorisations distinctes (en ce sens : CAA. Bordeaux, 17 mars 2009, Sté Bouygues Immobilier, req. n°07BX02438) dont l’une autoriserait un projet de construction et l’autre un projet de division foncière.

Il s’ensuit que c’est la réalisation de l’ensemble du projet – édification des bâtiments, viabilisation de leur terrain d’assiette tels qu’ils résultent des divisions liés à la commercialisation de ces bâtiments et, le cas échéant, réalisation des équipements communs – qui incombe entièrement au titulaire de cette autorisation, lequel en tant qu’acquéreur du « lot à construire » constituant l’assiette de son permis bénéficie des garanties résultant des obligations mises à la charge du lotisseur, notamment, pour ce qui concerne la viabilisation de ce lot : à travers cette garantie, les acquéreurs des « terrains bâtis » à constituer en exécution du permis de construire valant division ont donc indirectement la garantie que leurs immeubles pourront eux-mêmes être viabilisés.

A la différence du lotissement, le permis de construire groupé n’a donc pas pour objet d’autoriser la seule vente et la division subséquente d’un terrain à construire mais porte nécessairement sur la vente de terrains bâtis et viabilisés ; ce qui en soi constitue la garantie des acquéreurs de ces ensembles immobiliers.

A cet égard également, la délivrance d’un permis de construire valant division sur le lot d’un lotissement, même soumis à permis d’aménager, ne nous semble donc pas constituer un détournement du régime propre à ce type d’aménagement.

3.- Mais en dernier lieu, on pourrait également objecter que la réalisation d’une opération groupée dans un lotissement constitue une méconnaissance de l’autorisation portant sur ce dernier dès lors que le permis d’aménager comme la déclaration d’aménagent autorisent un nombre de lots déterminés que l’exécution du permis de construire valant division augmenterait, donc.

Il reste qu’une autorisation d’urbanisme se borne à autoriser les travaux et les aménagements relevant de son champ d’application matériel. Or, aux termes de l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme, les autorisations de lotissement ont vocation à saisir les divisions foncières pratiquées en vue de l’implantation de bâtiments et, donc, celles aboutissant à la formation de « lots à construire ».

En revanche, si les articles R.442-1 (c) et R.442-2 (f) excluent du champ d’application du lotissement et de la notion de « lots à construire » les terrains issus d’un permis de construire valant division, c’est précisément parce qu’ainsi qu’il a été pré-exposé, ce dernier autorise la cession de « terrains bâtis » ; les divisions relevant de l’article R.431-24 étant celles générées par la commercialisation des bâtiments édifiés en exécution de l’autorisation délivrée à ce titre : la délivrance d’un permis de construire valant division dans un lotissement n’augmente donc pas le nombre de « lots à construire » que le lotisseur est autorisé à pratiquer au regard de la règlementation sur les lotissement et ne modifie pas à cet égard la consistance de son projet, tel qu’il est autorisé, notamment, par l’arrêté prévu par l’article A.424-10 du Code de l’urbanisme.

A l’examen du régime du lotissement et de celui du permis de construire valant division ainsi que de leur articulation, rien ne nous paraît donc s’opposer à ce qu’un tel permis ait pour assiette foncière le « lot à construire » d’un lotissement.

Il n’en demeure pas moins que ce mode opératoire peut, dans certains cas, impliquer l’accomplissement d’une formalité au titre de la règlementation sur les lotissements et qu’en toute hypothèse, sa régularité implique de respecter la finalité et l’esprit du permis de construire valant division.

Rappelons, en effet, que l’article R.442-21 du Code de l’urbanisme dispose que : « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf lorsqu'elles consistent à détacher une partie d'un lot pour la rattacher à un lot contigu ».

Or, cet article ne précise aucunement la nature et la finalité de la subdivision en cause : force est donc de considérer qu’il s’applique à toute division foncière d’un ou plusieurs lots d’un lotissement, y compris donc à celles résultant de l’exécution d’un permis de construire valant division.

Si le lotissement considéré est soumis à permis d’aménager, un permis de construire valant division ne saurait donc être délivré sans l’accord préalable des co-lotis.

Mais surtout, l’autorisation délivrée au titre de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme doit être un véritable permis de construire valant division et doit le rester. En substance :

- d’une part, le permis de construire valant division initial ne doit pas prévoir la formation de terrains nus à bâtir ;

- d’autre part, ce permis ne doit pas être « démantelé » par le jeu de transferts partiels consistant : soit, à transférer et à céder aux tiers chaque bâtiment et son terrain d’assiette, ce qui aboutirait en fait à la formation de plusieurs permis de construire simple délivrés sur des « lots à construire » de fait ; soit, à transférer aux tiers le permis initial uniquement pour ce qu’il vaut autorisation de construire, son titulaire d’origine le conservant pour ce qu’il vaut permis de diviser, lequel n’en deviendrait ni plus ni moins qu’un permis d’aménager affranchi des contraintes du lotissement…

Il reste qu’à notre sens, il s’agit là des deux seules limites à la possibilité d’obtenir un permis de construire valant division dans un lotissement.

IV.- Toutefois, force est de rappeler que la Cour administrative d’appel de Nantes a pu juger qu’en substance, une « opération groupée » projetée dans un lotissement précédemment autorisé constituait elle-même un lotissement et impliquait donc une nouvelle autorisation de lotir, bien que prise isolément, cette opération relevait du champ d’application de l’article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme alors applicable (CAA. Nantes, 29 novembre 2005, req. n°04NT00116).

Néanmoins, cette solution ne nous parait plus transposable au régime applicable depuis le 1er octobre 2007.

Il ressort en effet de cet arrêt de la Cour nantaise que celle-ci s’est au premier chef fondée sur l’article R.315-48 du Code de l’urbanisme qui dans sa rédaction alors applicable disposait que :

« Les subdivisions de lots provenant d'un lotissement sont assimilées aux modifications de lotissements prévues à l'article L. 315-3 lorsqu'elles sont demandées par le lotisseur ou par un ou plusieurs lotis, à moins que, conduisant à la création de plus de deux nouveaux lots, elles ne fassent l'objet d'une autorisation de lotir dans les conditions prévues par le présent chapitre sans qu'il puisse être porté atteinte aux droits des co-attributaires de lots tels qu'ils peuvent résulter de documents régissant le lotissement primitif. Les décisions portant modification sont prises dans les mêmes conditions et formes que celle prévues pour l'autorisation de lotir » ;

la Cour en ayant expressément conclu que l’opération projetée impliquait la délivrance préalable d’une autorisation de lotir.

Or, aujourd’hui, ni l’article R.442-21, ni les articles L.442-10 et L.442-11 auxquels il se réfère ne comportent de telles dispositions ; sans compter que l’article L.442-11 n’a strictement aucun rapport avec une modification du lotissement à l’initiative du lotisseur et/ou des colotis puisqu’il procède d’une circonstance de droit extérieure au lotissement (telle la modification du PLU) et appelle une décision unilatérale de l’autorité compétente en application de l’article R.442-19 du Code de l’urbanisme ; décision qui ne saurait évidemment constituer un permis d’aménager qu’aucun pétitionnaire n’a sollicité.

Il est exact qu’en revanche, l’article R.442-19 du Code de l’urbanisme précise que « l'autorité mentionnée aux articles L. 442-10 et L. 442-11 est l'autorité compétente pour statuer sur les demandes de permis d'aménager ».

Mais force est d’admettre que si la subdivision d’un lotissement soumis à permis d’aménager impliquait un nouveau permis d’aménager, ou un « modificatif », il n’y aurait pas lieu de préciser que l’autorité compétente pour délivrer ce permis est celle compétente pour délivrer une telle autorisation : il s’agit donc de la même autorité mais intervenant au titre d’une autre compétence que celle qu’elle détient pour la délivrance des permis d’aménager.

Mais il est vrai qu’en second lieu, la Cour administrative d’appel a également considéré que le fait que l’article R.315-2 (c) du Code de l’urbanisme alors applicable – « peu ou prou » équivalent dans son économie générale à l’actuel article R.442-1 (c) – excluait l’opération groupée en cause du champ d’application de la procédure de lotissement était insuffisant.

Il reste que le dispositif alors applicable ne comportait pas de disposition équivalente à l’article R.442-2 (f) du Code de l’urbanisme excluant expressément du décompte des « lots à construire », au sens de la règlementation sur le permis d’aménager, les terrains issus de l’exécution d’un permis de construire valant division ; ce à quoi l’article R.442-21 ne précise pas expressément entendre faire exception.

Dans cette mesure, l’arrêt en cause nous parait pouvoir être rapproché de celui par lequel il a pu être jugé, au titre de l’ancien article R.315-2 c) du Code de l’urbanisme alors applicable, qu’une division opérée dans le cadre de cet article mais pratiquée sur une unité foncière ayant déjà fait l’objet d’une précédente division – au titre de ce même dispositif – était néanmoins constitutive d’un lotissement puisque le permis de construire sur le terrain issu de cette seconde opération de division portait, du fait de la réalisation de la première, sur une unité foncière préalablement divisée et que prises dans leur globalité, ces opérations avaient abouti à la formation de plus deux lots à construire en moins de dix ans (CAA. Douai, Cne de Bois-Guillaume, req. n°98DA12831) ; solution et conséquences auxquelles, précisément, l’article R.442-2 (f) du Code de l’urbanisme – spécifiquement introduit à cet effet – tend à s’opposer.

V.- En conclusion, sous les réserves de principe liées à la relative imprécision des textes aujourd’hui applicables en la matière, il nous semble donc néanmoins qu’un permis de construire valant division peut être légalement délivré dans un lot de lotissement ; sans compter que, plus généralement, la solution inverse nous paraîtrait contraire à « l’esprit » de la réforme des autorisations d’urbanisme et du nouveau régime des divisions foncières. Deux observations en ce sens :

En premier lieu, il faut à nouveau rappeler que les divisions pratiquées en exécution d’un permis de construire valant division ne sont pas considérées comme constitutives d’un lotissement (art. R.442-1 c ; C.urb) et que, d’autre part, les terrains issus de ces divisions, notamment, ne sont pas considérés comme des « lots à construire » (art. R.442-2 f) ; C.urb) au sens de l’article R.421-19 (a) du Code de l’urbanisme. Or, selon nous, ces précisions expressément introduites par le décret du 5 janvier 2007 résultent :

- d’une part, de la suppression de la condition dite de la « maîtrise d’ouvrage unique » anciennement posée par l’article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme puisque le critère du nombre de maîtres d’ouvrage a toujours été le premier critère d’assujettissement à la procédure de lotissement (CE. 4 mai 1983, Chapel, req. n°33.620 ; CE. 26 juillet 1985, Guichet, req. n°36.699 ; CAA. Marseille, 9 décembre 2004, Sté Riviéra Conseil, req. n°00MA02339) ;

- d’autre part, de la circonstance que l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme vise dorénavant les divisions réalisées avant l’achèvement du projet Puisque pour application de l’ancien article L.315-1 du Code de l’urbanisme que le nouvel article L.442-1 n’a pas fondamentalement changé sur ce point – l’un et l’autre visant les divisions pratiquées en vue de l’implantation de bâtiments – « le juge administratif a toujours veillé à éviter les détournements de procédure en incluant dans le champ d’application du lotissement les divisions de terrain réalisées en cours de construction des bâtiments, donc après la délivrance du permis de construire », si bien que, par principe et sauf exceptions expressément prévues, « pour échapper au lotissement, il faut donc diviser le terrain une fois les constructions achevées » (J-Cl. Bonnichot sur : CE. 21 août 1996, Ville de Toulouse, req. n°137.834 in BJDU, n°6/1996, p.404. Voir également : CE. 26 mars 2003, M. et Mme Leclerc, req. n°231.425).

et, en toute hypothèse, induisent clairement qu’une opération relevant d’un permis de construire valant division peut présenter les caractéristiques de celles relevant de le procédure de lotissement, le cas échéant, soumis à permis d’aménager.

Et en second lieu, il faut souligner que l’article R.442-21 du Code de l’urbanisme ne vise que les subdivisions de lots provenant d’un lotissement soumis à permis d’aménager cependant que le principal risque de contournement de la règlementation relative à ce permis nous semble lié, au premier chef, à la pratique qui consisterait à créer un « lotissement déclaratif » pour ensuite le subdiviser dans le cadre d’un permis de construire valant division dont l’exécution n’en respecterait pas « l’esprit » ; subdivision pourtant affranchie de l’article R.442-21…



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

La méconnaissance des prescriptions de l’article 5 d’un règlement local d’urbanisme résultant de la surface des terrains issus d’un permis de construire délivré au titre de l’article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme affecte d’illégalité cette autorisation dans son ensemble et ne peut donc emporter son annulation partielle sur le fondement de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme.

CAA. Bordeaux, 17 mars 2009, Sté Bouygues Immobilier, req. n°07BX02438


Voici un arrêt intéressant non seulement en ce qu’il illustre le champ d’application – décidément limité de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme – mais surtout parce qu’il permet d’appréhender la nature du permis de construire valant division aujourd’hui régi par l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme.

Dans cette affaire, la société requérante avait obtenu un permis de construire portant sur l’édification de 35 maisons individuelles, lequel devait être contesté sur le fondement de l’article 5 du règlement de POS applicable disposant que « « pour être constructible, un terrain doit avoir une surface minimale de 500 m². En cas de lotissements ou de groupes d'habitations, certaines parcelles issues de l'opération peuvent avoir une superficie minimale de 300 m², sans que la moyenne de celles-ci ne soit inférieure au seuil fixé précédemment ». Et précisément, ce moyen devait être retenu par le Tribunal administratif de Pau puis par la Cour administrative d’appel

« Considérant que l'opération projetée par la SOCIETE BOUYGUES IMMOBILIER doit, eu égard à sa conception, ainsi qu'au contenu du dossier, notamment l'engagement du demandeur, pris au titre d'un « permis de construire valant division », et faisant référence à l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme, être regardée, non comme un lotissement, mais comme une division de terrain en propriété ou en jouissance ; que, dans ces conditions, le permis en cause vaut autorisation de division parcellaire en application des dispositions de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme ; que la circonstance que les constructions projetées seront vendues sous le régime de la vente en l'état futur d'achèvement ne rend pas par elle-même inapplicables les dispositions de l'article III NA 5, qui imposent qu'un terrain susceptible d'accueillir trente cinq constructions ait une superficie minimale de 17 500 m² (35x500 m²) ; que la surface du terrain à prendre en compte pour l'application des dispositions de l'article III NA 5 précité ne peut être en l'espèce que, soit la superficie de 17 447 m² indiquée par le pétitionnaire dans la demande de permis de construire du 13 août 2004, soit la superficie de 17 367 m² mentionnée dans l'attestation notariale du 28 septembre 2004, inférieures au minimum de 17 500 m² susmentionné ; qu'ainsi, compte tenu de la superficie du terrain à prendre en considération ci-dessus déterminée, et dès lors qu'il est constant que le projet prévoit effectivement une division en propriété, les dispositions de l'article III NA 5 précité du règlement du plan d'occupation des sols ont été méconnues ; que, par suite, le permis de construire délivré le 22 décembre 2004 est entaché d'illégalité ».

Cette solution apparait difficilement contestable en l’état. En effet, quand bien pourrait-il être considéré qu’il y a lieu e faire application du principe fixé par l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme – en ce qu’il dispose que « dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet » – a un permis de construire délivré avant l’entrée en vigueur (le 1er octobre 2007) de ce dispositif dans la mesure où celui-ci n’a pas trait à la détermination des règles applicables mais à leur modalité d’application, il reste qu’en toute hypothèse, l’article précité précise que la règle qu’il pose vaut « sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ».

Or, en l’espèce, l’article 5 du règlement de POS applicable précisait expressément que « en cas de lotissements ou de groupes d'habitations, certaines parcelles issues de l'opération peuvent avoir une superficie minimale de 300 m², sans que la moyenne de celles-ci ne soit inférieure au seuil fixé précédemment ».

Partant, il y avait donc lieu de faire application des solutions précédemment dégagées par la jurisprudence administrative et, notamment, par la jurisprudence dite « Ville de Sceaux » et, en d’autres termes, de faire application des prescriptions de l’article 5 susvisé non pas à l’échelle de l’ensemble du terrain à construire mais à l’échelon de chacune des trente-cinq parcelles à créer en exécution du permis de construire contesté – et, compte tenu des spécificité de cet article, en considération de la superficie moyenne de ces trente-cinq parcelle comme l’a d’ailleurs clairement jugé la Cour en précisant « qu'il résulte de ces dispositions que cette règle de surface minimale ne doit pas être appréciée parcelle par parcelle mais par rapport à la surface moyenne des parcelles obtenue en divisant celle du terrain d'assiette par le nombre de lots nouvellement créés » – pour ainsi constater la méconnaissance des prescriptions de cet article par cette autorisation ; étant précisé que dans la mesure où les dispositions de cet article se bornaient à viser, d’une part, les opérations induisant une division (« en cas de lotissements ou de groupes d'habitations ») et, d’autres part, les « parcelles issues de l'opération », il n’y avait pas lieu de rechercher si les divisions induites par l’opération en cause étaient en propriété ou en jouissance.

Il reste qu’à titre subsidiaire, la société requérante avait sollicité que le permis de construire ne soit que partiellement annulé en application de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme. Mais cette demande devait également être rejetée par la Cour au motif suivant :

« Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, dont la requérante demande la mise en œuvre : « lorsqu'elle constate que seule une partie d'un projet de construction ou d'aménagement ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation. L'autorité compétente prend, à la demande du bénéficiaire de l'autorisation, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive » ; que le motif d'illégalité du permis de construire délivré retenu ci-dessus, qui met en cause la division parcellaire du terrain d'assiette des constructions, affecte la totalité du permis et ne permet donc pas au juge de prononcer l'annulation partielle du permis litigieux ».

A ce stade, il faut s’interroger sur le point de savoir en quoi aurait pu consister l’annulation partielle sollicitée au regard du motif d’annulation retenu. Selon nous, trois principales pistes pouvaient être envisagées.

Tout d’abord, on peut considérer qu’il peut être fait grief au permis de construire contesté d’avoir porter sur un terrain d’une superficie insuffisante pour accueillir l’opération telle qu’elle était projetée.

Or, quand bien même ce vice aurait-il pu être régularisé par un « modificatif » consistant à adjoindre au terrain des opérations une bande de terrain voisine destiné à augmenter la superficie d’un des « lots » à créer et ce faisant, à augmenter la superficie moyenne de chacun des trente-cinq « lots » projetés, il ne demeure pas moins que l’insuffisante superficie du terrain d’assiette d’une opération ne peut être raisonnablement considérée comme n’affectant qu’une « partie du projet » au sens de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme puisqu’il ne peut y avoir d’opération de construction sans terrain.

Dès lors que l’irrégularité du terrain d’assiette d’une opération concerne l’ensemble de celui-ci et de façon indissociable, force est donc de considérer qu’elle affecte d’illégalité l’ensemble de l’opération projetée sur ce terrain.

Inversement, au regard de la contenance du terrain d’assiette de l’opération projetée, on peut ensuite considérer que c’est la création d’un trente-cinquième « lot » et d’une trente-cinquième construction qui a affecté d’illégalité le permis de construire contesté et, partant, que la Cour administrative d’appel n’aurait donc pu annuler cette autorisation qu’en tant qu’elle prévoyait ce trente-cinquième « lot » et cette trente-cinquième construction.

Il reste que ce faisant la Cour aurait ipso facto réduit la superficie du terrain d’assiette du permis de construire dont, par voie de conséquence, les trente-quatre « lots » et constructions validés n’auraient toujours pas respectés les prescriptions de l’article 5 du règlement de POS applicable.

Enfin, au regard de la contenance du terrain d’assiette de l’opération et de la consistance de cette dernière, on peut plus généralement reprocher au permis de construire contesté d’avoir valu autorisation de division au titre de l’article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme pour ainsi conclure à ce que la Cour aurait pu annuler ce permis qu’en ce qu’il valait également autorisation de division pour, en d’autres termes, le valider en tant que permis « simple ».

Il faut, toutefois, relever que pour conclure à ce que l’autorisation en cause relevait du champ d’application de l’article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme, la Cour s’est fondée sur la « conception » de l’opération en cause.

Il n’est en effet pas inutile de rappeler que le seul fait qu’un dossier de demande de permis de construire comporte ou non les pièces requises par l’article précité ne suffit pas à établir que le permis de construire sollicité est ou non un permis de construire valant division. En effet, le juge administratif apprécie l’applicabilité de l’article précité non pas en considération des pièces produites par le pétitionnaire mais au regard des caractéristiques de l’ensemble immobilier projeté objet de la demande de permis de construire, dont il peut déduire que sa réalisation, sa commercialisation et/ou sa gestion impliquera nécessairement des divisions foncières (CE. 8 février 1999, Cne de La Clusaz, req. n°171.94 ; CAA. Lyon, 10 juin 1997, Sté MGM, req. n°96LY00389 ;CE. 27 avril 1994, M. Vuillerme, req. n°139.238).

Par voie de conséquence, une telle annulation partielle n’aurait eu aucun sens puisqu’elle aurait impliqué de transformer en un permis de construire simple une autorisation portant sur une opération qui au regard de sa conception relevait nécessairement du champ d’application de l’article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme. En substance, une telle annulation partielle aurait donc eu pour effet de substituer à la méconnaissance de l’article 5 du règlement de POS applicable une violation de l’article R.421-7-1.

Et pour conclure, on relèvera qu’en outre et à transposer au « modificatif » prévu par l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme les règles générales applicables en la matière (notamment : CE. 22 novembre 2002, François-Poncet, req. n° 204.224), on voit mal comment le pétitionnaire aurait pu ensuite régulariser son projet – et donc transformer son permis devenu simple en un permis de construire valant division – par un simple « modificatif ».



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés