Dès lors que l’ensemble des constructions projetées ont été autorisées par un seul et même permis de construire, l’engagement d’une partie des travaux interrompt le délai de validité de cette autorisation dans son ensemble et ce, quelle que soit la divisibilité des constructions projetées.

TA. Versailles, 30 juin 2011, SARL Batival, req. n°08-07765 (jugement n°16 cité par la lettre n°11.pdf du TA de Versailles)


Nous avons ici déjà souvent traité des questions se rapportant à la notion d’ouvrages et d’ensembles immobiliers indivisibles. L’un des aspects des conséquences de la divisibilité du projet et de celle subséquente du permis de construire s’y rapportant est cependant moins connu : le délai de validité de cette autorisation et sa propension à être frappée de caducité partielle.

Concrètement la question ainsi posée est de savoir si l’exécution d’une partie divisible d’un projet relevant d’un permis de construire unique interrompt ou non le délai de validité de cette autorisation pour son tout ou seulement pour sa partie mise en œuvre dans le délai fixé par l’article R.424-17 du code de l’urbanisme dont on rappellera qu’il dispose « le permis de construire, d'aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l'article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année ».

A cet égard, il faut tout d’abord relever qu’à cet égard l’article précité n’est pas substantiellement différent de l’ancien article R.421-32 qui pour sa part disposait que « le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de deux ans à compter de la notification visée à l'article R. 421-34 ou de la délivrance tacite du permis de construire. Il en est de même si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année ».

A ce titre, et dans un arrêt il est vrai ancien, le Conseil d’Etat a jugé, mais sans réelle précision sur ce point, que le délai de caducité du permis de construire autorisant l’édification de plusieurs bâtiments pouvait être interrompu par l’engagement des travaux sur n’importe quel d’entre eux, sans qu’il soit donc nécessairement besoin que les travaux portent sur la totalité du projet (CE. 10 décembre 1965, Synd. des copropriétaires de l’immeuble « Pharao-pasteur », Rec., p. 684). Dans le même sens, mais plus récemment, et à propos d’un permis de construire portant sur deux bâtiments distincts, la Cour administrative d’appel de Douai a déterminé le délai d’un an avant lequel les travaux d’édification du second bâtiment devaient être engagés par la seule référence à la date d’achèvement du premier (laquelle était postérieure à l’échéance du délai initial) et ce, sans autre considération (CAA. Douai, 14 juin 2001, SCI Séverine, req. n°97DA01664).

Toutefois, au terme d’une analyse plus précise des projets en cause, la Cour administrative d’appel de Marseille a pour sa part jugé que :

- l’engagement des travaux ne portant que sur le premier bâtiment à construire n’avait pas interrompu le délai de validité du permis à l’égard du second bâtiment dans la mesure où l’un et l’autre « étaient indépendants et ne comportaient aucune partie commune » (CAA. Marseille, 22 avril 1999, Bracco, req. n° 97MA00647) ;

- a contrario, l’engagement des travaux portant sur trois bâtiments suffisait à interrompre le délai de validité du permis à l’égard du quatrième dès lors que cet ensemble formait un projet « indivisible » (CAA Marseille, 6 octobre 2005, SCI Les Hautes Roches, req. n° 01MA01827).

Sur ce point, il faut ainsi souligner que dans la première affaire, la Cour a retenu la caducité partielle du permis de construire alors même que l’exécution d’une des deux maisons projetées constituait au regard de l’économie générale du projet un commencement significatif d’exécution du projet. En revanche, dans la second affaire, la Cour a conclu à la validité d’ensemble du permis de construire non pas en considération de l’importance des travaux entrepris mais au premier chef en considération de l’indivisibilité du permis de construire les ayant autorisés.

A s’en tenir à ces arrêts, le principal critère en la matière est/serait donc celui de la divisibilité du projet et du permis de construire s’y rapportant.

Mais tel n’est donc pas la solution retenue par le Tribunal administratif de Versailles dans son jugement objet de la note de ce jour.

Dans cette affaire, le permis de construire en cause portait sur la construction sur un même terrain, d’une part, de deux bâtiments et, d’autre part, de six maisons individuelles ; ces deux composantes du projet apparaissant indivisible puisque le Tribunal a relevé qu’elles auraient pu être réalisées indépendamment.

Mais au terme du délai de validité prévu par l’article R.424-17 précité, seuls les travaux se rapportant à l’édification de ces six maisons individuelles avaient été réalisées. Ainsi, alors même que les travaux n’avaient pas encore été interrompus depuis plus d’un an, le Maire devait opposer au constructeur la caducité de son permis de construire pour ce qu’il concernait les deux bâtiments restant à construire et ainsi adopter une décision apparaissant parfaitement conforme à l’arrêt « Bracco » précité de la Cour administrative d’appel de Marseille.

Il reste que pour sa part le Tribunal devait donc estimer que dans la mesure où l’opération avait donné lieu à un permis de construire unique et ce, sans que l’autorité compétente n’exige que ses deux composantes relèvent d‘autorisation séparées, l’exécution des travaux se rapportant aux villas avait interrompu le délai de validité de ce permis de construire dans son ensemble, y compris donc pour ce qui concerne les deux autres bâtiments restant à construire dès lors que les travaux n’avaient pas été interrompus pendant plus d’un an.

Outre que l’on voit mal comment l’autorité compétente aurait pu exiger deux demandes de permis de construire distinctes puisque si un projet unique doit en principe faire l’objet d’une seule et même demande rien n’interdit que deux opérations distinctes projetées sur un même terrain d’assiette relève d’une seule et même autorisation, une telle solution n’apparait pas exempte de toute critique.

Comme on le sait, en effet, il ressort de l’examen de la jurisprudence rendue en la matière que la divisibilité d’un projet d’urbanisme produit ses effets à tous les stades : 

- la nature et le nombre d’autorisations susceptibles d’être obtenues (CE. 17 juillet 2009, Ville de Grenoble & Communauté d’Agglomération Grenoble Alpes Métropole, req. n°301.615 ; CAA. Bordeaux, 1er avril 2010, Nadia X., req. n°09BX00275 ; TA. Nice, 24 mai 2006, Mme Baracco, req. n°02-05432) ;

- le pouvoir de l’administration statuant sur la demande, laquelle peut donner lieu à un refus partiel ou, a contrario, n’être que partiellement accordée (CE. 4 janvier 1985, SCI Résidence du Port, req. n° 47.248) ;

- le pouvoir de l’administration pour retirer l’autorisation délivrée, le cas échéant partiellement (CE. 6 novembre 2006, req. n°281.672 ; CAA. Nantes, 7 avril 2010, SNC Parc Eolien Guern, req. n°09NT00829) ;

- la propension du permis de construire obtenu a faire l'objet d'un transfert partiel (CE. 24 juillet 1987, req. n°61.164 ; CAA. Marseille, 18 mars 2004, Cne de Beausoleil, req. n°01MA00551. Voir ici et là);

- l’appréciation de la conformité des travaux en cours d’exécution et la détermination du champ d’application matérielle de l’ordre interruptif des travaux (CE. 25 septembre 1995, M. Michel Marchand, req. n° 118.863 ; CAA. Bordeaux, 8 février 2010, David Henri X…, req. n°09BX00808);

- le sort contentieux de l’autorisation, laquelle pouvait déjà n’être que partiellement annulée et ce, bien avant l’entrée en vigueur de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme (CE. 2 février 1979, Cts Sénécal, req. n° 05.808) ainsi que, plus spécifiquement, sur l'appréciation par le juge des référés de l'urgence à suspendre le permis de construire attaqué (TA. Grenoble, 8 décembre 2011, M. Cipri, req. n°10-04965). 

Et pour cause puisqu’en fait, lorsqu’un arrêté portant permis de construire est divisible, c’est qu’il intègre déjà « plusieurs décisions », si bien qu’il faut apprécier distinctement l’objet et les effets de « chacune des autorisations » (Concl. J. Burguburu sur : CE. 17 juillet 2009, Ville de Grenoble », BJDU n°4/2009, p.274).

D’une façon générale, on voit donc mal pourquoi il en irait différemment pour ce qui concerne le délai de validité d’une autorisation divisible portant sur des projets distincts ; sans compter, plus spécifiquement, que la solution retenue par le Tribunal administratif de Versailles dans cette affaire incite à recourir au permis de construire unique pour en faire, à travers le régime de son délai de validité et des « droits acquis » qu’il confère, une forme de « super certificat d’urbanisme » protégeant des évolutions défavorables des règles d’urbanisme opposables au(x) projet(s) et ce, sans avoir même besoin d’en obtenir la prolongation.

D’ailleurs, si à notre connaissance le Conseil d’Etat ne s’est jamais prononcé explicitement sur cette question en matière d’autorisation d’urbanisme, en hors du cas particulier des autorisations de lotir, il a en revanche clairement reconnu la propension d’une autorisation d’exploiter « ICPE » à être frappée de caducité partielle lorsque celle-ci est divisible, c’est-à-dire « dans l'hypothèse où, par le même acte, a été autorisée l'exploitation de plusieurs installations classées distinctes » (CE. 27 septembre 2006, Communauté d’agglomération de Montpellier, req. n° 269.553) ; les critères d’appréciation de la divisibilité d’une telle autorisation n’étant au surplus pas si éloignée de ceux mis en œuvre à l’égard d’une autorisation d’urbanisme (CAA. Marseille, 8 novembre 2001, Sté « Mines d’Or de Salsignes », req. n°97MA11230).

Surtout, la solution retenue par le Tribunal administratif de Versailles dans cette affaire tend donc à faire du nombre d’autorisations obtenues le seul critère de détermination du délai dans lesquels les travaux peuvent être exécutés. Pour autant, tel n’est pas le cas dans la mesure où le délai de validité d’une autorisation d’urbanisme peut être impacté par la mise en œuvre d’une autre dès lors qu’elles se rapportent à des travaux indissociables puisqu’à titre d’exemple, le Conseil d’Etat a jugé que :

« Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-32 du code de l'urbanisme : "Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de deux ans à compter de la notification visée à l'article R. 421-34 ( ...). Il en est de même si les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année" ;
Considérant qu'il résulte des dispositions ci-dessus rappelées que l'interruption des travaux pendant une durée de plus d'un an rend caduc le permis de construire, alors même que le délai de deux ans précité n'est pas expiré ;
Considérant qu'en se fondant, pour faire application des dispositions susrappelées relatives au délai d'interruption des travaux d'un an à ces travaux de démolition, sur la circonstance qu'en l'espèce les travaux de démolition du bâtiment préexistant n'étaient pas dissociables des travaux de construction de sorte que le délai d'interruption des travaux devait être décompté à partir de l'arasement du bâtiment démoli, la cour administrative d'appel n'a pas dénaturé les faits de la cause ni entaché son arrêt d'erreur de droit » (CE. 8 novembre 2000, EURL « Les Maisons Traditionnelles, req. n°197.505).

Mais dans cette mesure et en toute hypothèse, ce jugement renvoie également à l’inconnu du régime des permis de construire obtenus à la faveur de l’exception introduite par l’arrêt « Ville de Grenoble » et, notamment, à leurs délais de validité respectifs lorsque l’un des permis de construire ne peut être mis en œuvre qu’une fois que l’autre a été exécuté…

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

Si le permis de construire valant division est peu concerné par le projet de décret devant en principe entré en vigueur le 1er octobre 2012, celui-ci apporte toutefois deux « précisions/modifications » relatives, pour l’une, à l'assiette foncière de cette autorisation et, pour l’autre, à l’articulation de cette procédure avec la règlementation sur les lotissements.


L’un des principaux apports de la réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2007 est d’avoir supprimé la condition dite de la « maitrise d’ouvrage unique » antérieurement issue de l’article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme. A cet égard, la réforme a ainsi placé le permis de construire valant division sous le régime de droit commun en permettant notamment que celui-ci soit obtenu conjointement par plusieurs titulaires comme le prévoie expressément l’article R.423-1.

1.- Il reste que là où l’article R.423-1 induit également clairement qu’un permis de construire peut porter sur plusieurs terrains, l’article R.431-24 dans sa rédaction actuelle définit toujours le permis de construire valant division comme une autorisation se rapportant à une opération groupée portant sur un « même terrain » et ce, comme c’était déjà le cas de l’ancien article R.421-7-1.

Or, à ce titre, la Cour administrative d’appel de Paris avait comme on le sait pu juger qu’un permis de construire valant division devait porter sur une seule et même unité foncière.

A priori, cette solution avait donc également vocation à valoir pour application de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme ; ce qui réduisait substantiellement l’utilité du permis de construire valant division conjoint.

C’est cette problématique que vise à régler le projet de décret devant en principe entrer en vigueur le 1er mars 2012 et aux termes duquel l’article précité devrait prévoir que : « lorsque les travaux projetés portent sur la construction de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division (…) ».

Un permis de construire valant division pourra donc clairement porter sur une, deux ou plusieurs unités foncières pour autant que celles-ci soient contiguës : pour ce qui concerne son assiette, le régime de cette autorisation s’en trouve donc clarifiée.

Mais pour ce qui concerne le champ d’application de cette procédure, il faut relever que dans sa version à venir l’article précité précisera qu’elle s’applique, notamment, lorsque « le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance ».

A suivre la lettre de l’article précité, c’est donc seulement « le terrain d’assiette » qui « doit faire l’objet d’une division » et non pas spécifiquement, en cas de pluralité de propriétés, chacune des unités foncières composant ce terrain d’assiette.

Cette nouvelle rédaction génère ainsi une nouvelle interrogation : deux opérateurs pourront-ils s’associer pour obtenir ensemble un permis de construire valant division portant sur leurs propriétés respectives lorsque l’une seulement a vocation à être divisée et ce, aux fins que le projet développé sur l’autre puisse bénéficier le cas échéant d’une application globalisée des règles d’urbanisme au titre de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme ?

2.- Mais par ailleurs, l’institution du permis de construire valant division conjoint, combinée à l’exclusion générale de cette procédure de la règlementation sur les lotissements telle qu’elle résulte actuellement de l’article R.442-1 c) du Code de l’urbanisme, a conduit à certaines pratiques « déviantes » dont au premier chef celle consistant pour le propriétaire du terrain à faire obtenir conjointement cette autorisation par les acquéreurs des terrains et des bâtiments à créer ou à l’obtenir lui-même personnellement avant de le transférer partiellement à ses acquéreurs.

Comme le sait, cette pratique a toutefois connu un coup d’arrêt lié à l’intervention d’une Réponse ministérielle du 22 mars 2011 :

« (…) une telle division ne saurait ni remettre en cause le projet d'ensemble, ni permettre de contourner une autre réglementation. Ainsi, elle ne saurait conduire à céder des permis de construire distincts qui n'assureraient plus l'organisation initiale de l'ensemble du projet (accès, réseaux, espaces et équipements communs). De même, sauf à relever de la procédure du lotissement, elle ne saurait intervenir que dans les limites du champ d'application de l'article R. 442-1 d, c'est-à-dire dans la mesure où les droits à construire cédés préalablement à la division portent uniquement sur « un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu'une maison d'habitation individuelle. En effet, toute cession de droits à construire une maison individuelle, emportant cession de l'assiette de la construction à édifier, entre dans le champ d'application des lotissements et ne peut donc être autorisée dans le cadre d'une scission de permis de construire valant division. Les acquéreurs de lots à bâtir une maison individuelle ne sauraient être privés des garanties assorties à la procédure des lotissements : bornage, garantie d'achèvement des travaux de voirie et espaces communs, maintien des règles d'urbanisme pendant cinq ans (…). » (JOAN du 22/03/2011 ; p.2878).

Le projet de décret tend ainsi à valider cette position de l’administration centrale puisque l’article R.442-1, qui actuellement se borne à disposer sur ce point que « ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 » devrait à l’avenir préciser que « ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 lorsque ce permis n’est pas destiné à être mis en œuvre par des maîtres d’ouvrage construisant chacun une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Toutefois, il faut relever que si cette réponse ministérielle ne visait que le transfert partiel du permis de construire valant division, le projet de décret va plus loin puisqu’il en résulte que seront exclus de la procédure de lotissement non plus seulement les transferts partiels mais également les permis de construire valant division initialement obtenus de façon conjointe par les acquéreurs.

Sur ce point, il faut souligner que sont donc visés et réintégrés à la procédure de lotissement uniquement les permis de construire valant division destinés à être « mis en œuvre par des maîtres d’ouvrage construisant chacun une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation ».

A contrario, cette précision tend donc à confirmer que dans tous les autres cas, le permis de construire valant division est exclu de la procédure de lotissement, y compris donc lorsqu’il est destiné à être mis en œuvre par les acquéreurs des terrains et des bâtiments à créer dès lors qu’il ne s’agit pas de maisons individuelles.

Mais surtout, il faut rappeler que la réponse ministérielle précitée n’interdit pas de façon absolue le transfert partiel d’un permis de construire valant division portant sur ces maisons individuelles puisqu’elle expose simplement que dans ce cas ce transfert ne saurait permettre d’échapper à la procédure de lotissement et induit donc a contrario qu’un tel transfert est donc possible pour autant qu’il soit précédé de l’autorisation de lotissement requise (« sauf à relever de la procédure du lotissement »).

Or, de façon quelque peu curieuse, le projet de décret va également dans ce sens. En effet, et ainsi qu’il a été pré-exposé, la seule modification apportée par ce projet de décret quant au champ d’application du permis de construire valant division a donc uniquement trait à son assiette puisque les termes « sur le même terrain » seront supprimés et qu’en conséquence, il sera précisé que le terrain d’assiette de cette autorisation peut comprendre « une ou plusieurs unités foncières contiguës ».

En résumé, et à s’en tenir à lettre de ces articles dans leur rédaction à venir, le nouvel article R.431-24 du Code de l’urbanisme n’exclura pas de son champ d’application, et n’interdira donc pas les permis valant division obtenus conjointement par les acquéreurs des maisons individuelles à édifier et le nouvel article R.442-1 aura pour seul objet et pour seul effet de ne plus les dispenser de la procédure de lotissement.

A priori, il sera donc toujours possible que les acquéreurs des maisons individuelles à édifier soient conjointement titulaires d’un permis de construire valant division ou en deviennent bénéficiaires par le jeu de transferts partiels ultérieurs, mais ce, à la condition préalable que le propriétaire d’origine du terrain ait satisfait à la procédure de lotissement.

Or, s’il est à notre sens évident qu’une simple déclaration préalable ne pourra suffire lorsque le projet intègre la réalisation de voies, d’équipements ou d’espaces communs – lesquels ne sauraient légalement relever du permis de construire valant division (voir le futur article L.442-1-2) – force est d’admettre que, dans le cas d’un projet dit « sans travaux », l’intérêt d’imposer au propriétaire du terrain d’origine la formulation d’une telle déclaration est quel que peu limité et le sera d’autant plus avec le futur article R.442-2 qui devrait disposer que « lorsqu’une construction est édifiée sur une partie d’une unité foncière qui a fait l’objet d’une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclaration préalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain est issu d’une division »…

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés