Le transfert partiel d’un permis de construire aboutit-il à la formation d’un permis de construire conjoint ou à la formation de deux autorisations distinctes, le cas échéant unipersonnelles ?

Ainsi que nous l’avions exposé dans la note dédiée à l’arrêt « Ville de Grenoble », l’un des apports indirects de cette décision est d’avoir étendu le champ d’application de la pratique du transfert partiel de permis de construire. Comme d’autres en effet, mais contrairement à certains toutefois, nous considérons qu’un transfert partiel de permis de construire a pour effet de scinder ce dernier en plusieurs autorisations distinctes et non pas, donc, d’étendre le nombre des bénéficiaires d’un permis demeurant unique mais s’en trouvant ainsi conjoint.

Tout en y apportant un tempérament, l’arrêt « Ville de Grenoble » a néanmoins maintenu la règle de principe selon laquelle la réalisation d’un ensemble immobilier unique doit relever d’un seul et même permis de construire. Et comme on le sait, à ce titre, la Cour administrative d’appel de Marseille avait pu juger qu’un permis de construire portant sur ensemble immobilier unique – cet arrêt compte parmi les rares à avoir précédemment employé cette terminologie – ne saurait légalement faire l’objet d’un transfert partiel (CAA. Marseille, 18 mars 2004, Cne de Beausoleil, req. n° 01MA00551) ; étant, d’ailleurs, souligné que dans l’arrêt ayant consacré cette pratique, le Conseil d’Etat en avait lui-même limité l’étendue au cas de « constructions distinctes » (CE. 24 juillet 1987, Epx Rayrole, req. n° 61.164).

NB : sur le site dédié au "nouveau" permis de construire, il est d’ailleurs intéressant de relever que l’administration centrale indique dorénavant que « la faculté de transférer en faveur de bénéficiaires différents n’est donc possible que pour autant que le permis de construire initial est divisible, par exemple lorsqu’il porte sur des bâtiments distincts ».

Or, nous voyons mal comment cette solution pourrait s’expliquer autrement que par le fait qu’un transfert partiel aboutie à faire relever la réalisation d'un ouvrage indivisible de plusieurs autorisations distinctes et, a contrario, nous voyons surtout plus mal encore comment la portée de cet arrêt pourrait être compatible avec la thèse selon laquelle le transfert partiel d’un permis de construire aboutit à la formation d’un permis de construire unique et conjoint. En effet, comme l’implique le caractère réel et non pas personnel du permis de construire, et l’induisent les termes de l’arrêt « Ville de Grenoble », le seul fait qu’un ensemble immobilier unique relève de plusieurs maîtres d’ouvrage ne saurait suffire à fractionner la réalisation de cet ensemble en plusieurs permis de construire.

Mais dans la mesure où, d’une part, le transfert partiel d’un permis de construire se rapportant à un ensemble immobilier unique n’est en principe pas légalement possible (CAA. Marseille, 18 mars 2004, Cne de Beausoleil, req. n° 01MA00551) mais si, d’autre part, un tel transfert aboutissait à la formation d’une autorisation conjointe, il s’en suivrait qu’un tel ensemble ne saurait donc donner lieu à un permis de construire conjoint. Mais, dès lors qu’en principe, il ne saurait non plus faire l’objet de plusieurs permis de construire, il s’ensuivrait également qu’un tel ensemble devrait nécessairement relever d’un seul et même maîtres d’ouvrage, du moins « apparent » au regard de la règlementation sur le permis de construire…. Or, précisément, la consécration du permis de construire conjoint (CE. 28 juillet 1999, SA d’HLM « Le nouveau logis – Centre Limousin », req. n° 182.167) s’est faite à l’égard d’un projet constituant un ensemble immobilier unique constitué en l’occurrence de deux ouvrages accolés sur un parc de stationnement souterrain commun.

Cependant, on pourrait bien entendu objecter que l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille est entaché d’une erreur de droit sur le sujet. Il reste que les deux arrêts du Conseil d’Etat ayant trait au transfert partiel vont également dans ce sens.

Commençons par le plus récent, l’arrêt « François Poncet » (CE. 22 novembre 2002, François-Poncet, req. n° 204.244). Dans cette affaire, le projet en cause avait été autorisé par un permis de construire, lequel, plusieurs années après, avait donné lieu, le même jour, à deux arrêtés distincts ; l’un portant permis de construire modificatif délivré au titulaire du permis d’origine, l’autre portant transfert partiel du permis modifié au bénéfice d’un tiers.

Si l’on s’en tient à la thèse selon laquelle un transfert partiel aboutit à la formation d’un permis de construire conjoint, il aurait donc dû y avoir « à l’arrivée » dans cette affaire un seul et même permis de construire modifié. Pour autant, le Conseil d’Etat a jugé que :

« Considérant que l'administration soutient dans sa défense que les arrêtés du 15 novembre 1990 ont pour seul effet de scinder en deux l'autorisation délivrée le 18 mai 1982 à la société Le Grand Carénage, qu'ils doivent être regardés comme des permis de construire modificatifs et ne peuvent, par suite, être contestés dans celles de leurs dispositions qui seraient devenues définitives ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que le permis de construire initial délivré le 18 mai 1982 à la société Le Grand Carénage prévoyait l'édification d'un hôtel et de quarante maisons individuelles sur treize parcelles référencées au cadastre AW 11 à AW 23, alors que les arrêtés contestés ont été pris sur la base d'une nouvelle division parcellaire des terrains d'assiette intervenue postérieurement au permis initial, le permis délivré le 15 novembre 1990 à la société Le Grand Carénage portant sur un hôtel et vingt-deux maisons situées sur vingt-deux parcelles cadastrales, et le permis transféré à la même date à la société Immobart autorisant, quant à lui, la construction de dix-huit maisons individuelles situées sur autant de parcelles ; que cette nouvelle division parcellaire, alors que le permis initial n'a pas été instruit en application des dispositions de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme qui permettent une division ultérieure en propriété ou en jouissance des terrains d'assiette, constitue une modification d'une nature et d'une importance telles que les arrêts contestés doivent être regardés non comme des décisions modificatives d'un permis de construire antérieur, mais comme délivrant deux nouveaux permis de construire dont la légalité doit être examinée en elle-même » ;

et qu’en d’autres termes il y avait deux « modificatifs » requalifiés en l’occurrence – compte tenu de l’importance des modifications projetées – en deux nouveaux permis de construire. Et d’ailleurs, dans ses conclusions sur cette affaire, on peut relever que le Commissaire du gouvernement Austry a notamment souligné que « c’est ainsi que le permis modificatif délivré à la SCI du Grand Carénage porte sur 22 parcelles alors que le permis transféré à la société Immobart concerne 18 parcelles » (BJDU, n°6/2002, p.443). A l’arrivée, il y avait donc bien deux permis unipersonnels, délivrés à des titulaires distincts.

Or, dans la mesure où des deux arrêtés en cause l’un d’eux seulement portait délivrance d’un permis de construire modificatif, force est donc d’admettre que c’est par l’effet de l’arrêté de transfert partiel édicté le même jour qu’au final, il y a eu formation de deux autorisations distinctes, chacune qualifiée de permis de construire par le Conseil d’Etat.

Mais cette solution ressortait déjà de l’arrêt « Epoux Rayrol » (CE. 24 juillet 1987, Epx Rayrole, req. n° 61.164). Dans cette affaire, il y avait eu un permis de construire unique et unipersonnelle ayant fait l’objet d’un transfert partiel au bénéficie de tiers amenant le Conseil d’Etat à évoquer deux permis de construire dont l’un a ultérieurement fait l’objet de deux arrêtés modificatifs délivrés unipersonnellement et distinctement aux titulaires respectifs de ces deux permis :

« Considérant que, par arrêté du 28 juillet 1981, le maire de Combloux [Haute-Savoie] a accordé à M. Roubert le permis de construire deux châlets, le châlet A devant être implanté sur la parcelle cadastrée section B 2114, le châlet B sur la parcelle cadastrée 2116, ces deux parcelles étant séparées par une voie de circulation dont l'assiette, constituant la parcelle n° 2115, devait aux termes dudit permis, être cédée à la commune ; que le 10 mai 1982, le maire a décidé de transférer le permis de construire le châlet A à M. Villeneuve et le permis de construire B à M. Willemin avec l'accord de M. Roubert, titulaire du permis initial et d'accorder en même temps à M.Willemin l'autorisation de modifier les façades et l'implantation de la construction ; qu'enfin par un arrêté du 15 décembre 1982 un permis modificatif a été accordé pour le bâtiment dont la construction était envisagée par M. Villeneuve » ;

cet enchainement d’actes n’ayant donc pas abouti à la formation d’un permis de construire conjoint puis à la délivrance d’arrêtés modificatifs conjointement délivrés aux deux « co-titulaires » dudit permis.

Mais il est vrai que le « considérant » précité est quelque peu descriptif en se bornant à présenter la nature des actes édictés dans cette affaire. Il reste qu’il analyse tout de même l’acte de transfert comme suit : « le 10 mai 1982, le maire a décidé de transférer le permis de construire le châlet A à M. Villeneuve et le permis de construire B à M. Willemin avec l'accord de M. Roubert, titulaire du permis initial ». Mais surtout, c’est sur cette base et à la suite de ce considérant que le Conseil d’Etat a jugé que :

« Considérant d'une part que le permis de construire n'est pas délivré en considération de la personne qui en devient titulaire ; qu'ainsi, pendant la période de validité dudit permis, la responsabilité de la construction peut être transférée à une ou plusieurs autres personnes avec l'accord du titulaire initial, sans qu'il y ait lieu de délivrer à celles-ci un nouveau permis ; que lorsque l'autorisation initiale porte, comme en l'espèce, sur deux constructions distinctes, rien ne s'oppose à ce que ce transfert ait lieu, pour chacune d'entre elles, en faveur de bénéficiaires différents ».

Or, s’il le transfert partiel d’un permis de construire aboutissait à un permis de construire conjoint, cette précision n’aurait pas eu lieu d’être puisque chacun de ces « co-titulaires » s’en retrouverait titulaire pour son tout et non pas pour telle ou telle composante du projet autorisé.

Il faut, en effet, rappeler que le permis de construire présente un caractère réel, il se borne donc à autoriser un projet et non pas telle ou telle personne à exécuter ce projet, ni a fortiori à autoriser telle personne à exécuter telle partie de ce projet et telle autre à réaliser telle autre partie de ce même projet. Telle est précisément la raison pour laquelle, il a été jugé chacun des deux co-titulaires d’un permis de construire conjoint doit présenter une « titre habilitant à construire » sur l’ensemble de l’assiette foncière de ce permis puisque chacun est réputé être autorisé à exécuter la totalité du projet et, surtout, que si l’un des deux « co-titulaires » n’est pas titré, le permis de construire peut n’être annulé qu’en tant qu’il a été délivré à celui-ci ; cette annulation partielle n’ayant aucune conséquence pour le titulaire de ce qui s’en trouve une autorisation unipersonnelle puisqu’il était déjà regardé comme autorisé à réaliser l’ensemble du projet. Mais dès lors qu’il ressort de l’arrêt « Epx Rayrol » que l’effet d’un transfert partiel est « d’individualiser » ce que chacun des bénéficiaires de ce transfert est autorisé à exécuter, c’est donc bien qu’un tel transfert aboutit à la formation d’autorisations distinctes puisqu’une autorisation conjointe n’opère pas une telle individualisation.

Pour conclure, il faut d’ailleurs rappeler qu’un transfert de permis de construire emporte pour son titulaire d’origine le retrait de cette autorisation – c’est pourquoi il requiert l’autorisation de son titulaire (CE, 20 octobre 2004, SCI LOGANA, req. n°257.690) ; le transfert partiel d’un permis de construire aboutit donc pour son bénéficiaire initial au retrait partiel de cette autorisation. Aussi, compte tenu du caractère réel du permis de construire dont il résulte, d’une part, qu’il se borne à autoriser un projet et, d’autre part, que le transfert porte nécessairement sur l’objet du permis, il s’ensuit donc que l’auteur d’un transfert partiel s’en trouve titulaire d’une autorisation réelle ne portant plus sur la partie du projet initial transférée. Partant, nous voyons donc mal comment le bénéficiaire de ce transfert partiel pourrait pour sa part s’en trouver titulaire d’autre chose que d’une autorisation propre ne portant que sur la partie transférée du projet.

Il ne nous semble donc pas que la doctrine de l'époque se soit méprise en voyant dans l'arrêt « Le nouveau logis – Centre Limousin » - et non pas dans l'arrêt « Epoux Rayrole » - la première reconnaissance du permis de construire conjoint auquel n'aboutit donc pas la pratique validée par l'arrêt rendu douze années auparvant.




Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés