SUR LE CHAMP D’APPLICATION DU DECRET DU 19 DECEMBRE 2008

TEXTE DE LA QUESTION (QUESTION PUBLIEE AU JO LE : 15/09/2009 PAGE : 8711) : « M. Michel Liebgott attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur la réduction de la durée de validité des permis de démolir. En effet, leur durée qui était autrefois de cinq ans, a été ramenée à deux ans par le nouvel article R. 424-17 du code de l'urbanisme, entré en vigueur le 1er octobre 2007, puis portée à trois ans par le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008. Toutefois, l'article 26 du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 prévoit que les demandes de permis de démolir déposées avant le 1er octobre 2007 demeurent soumises aux règles « de compétences, de forme et de procédure » en vigueur à la date de leur dépôt. Il lui demande ainsi de pouvoir lui confirmer que cette disposition, qui ne concerne que les règles de compétence, de forme et de procédure des demandes de permis de démolir ne vise pas la durée de ces permis. Il aimerait également savoir si, en conséquence, la durée de validité d'un permis de démolir, dont la demande a été déposée avant le 1er octobre 2007 et qui a été délivré après cette date, est bien de trois ans, conformément à l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme et au décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008 ».

TEXTE DE LA REPONSE (REPONSE PUBLIEE AU JO LE : 09/02/2010 PAGE : 1466) : « En ce qui concerne les autorisations d'urbanisme demandées ou les déclarations faites avant le 1er octobre 2007, il y a lieu d'appliquer les dispositions du décret du 19 décembre 2008. En effet, même si l'article 26 du décret du 5 janvier 2007 précise que ces autorisations ou déclarations restent soumises aux règles de compétence, de forme et de procédure en vigueur à la date de leur dépôt, la durée de validité est une règle de fond et non une règle de forme ou de procédure. L'article 26 du décret du 5 janvier 2007 ne leur est pas applicable. Ainsi, la durée de validité d'un permis de démolir dont la demande a été déposée avant le 1er octobre 2007 et qui a été délivré après cette date est bien de trois ans. En effet, le décret de 2008 évoqué plus haut autorise la prorogation d'un an de tous les permis en cours de validité à la date d'entrée en vigueur du texte, sans prendre en compte leur date de dépôt ».


SUR LES LOTISSEMENTS

TEXTE DE LA QUESTION N°57341 (QUESTION PUBLIEE AU JO LE : 11/08/2009 PAGE : 7764) : « M. Dominique Baert attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur la survivance, notamment dans le Nord, d'une spécificité que sont les "lotissements-jardins" créés par arrêtés préfectoraux (issus de lois et d'ordonnances datant de la première partie du XXe siècle). Ceux-ci sont assortis d'une mention « interdiction de construire », récurrente dans chacun des arrêtés préfectoraux susvisés, également reprise dans les actes de ventes et les cahiers des charges liés aux cessions de terrain, ce qui la rend encore active aujourd'hui. Ainsi les parcelles loties sous cette procédure posent-elles aujourd'hui de réels problèmes dans la gestion des autorisations liées au droit des sols, et la remise en cause du bien fondé de cette protection (en vue « d'une destination purement agricole et culturale » instituée à l'époque) semble d'actualité, et s'imposer de fait notamment dans des « zones urbaines mixtes de densité élevée affectées à l'habitat ». Jusqu'à l'entrée en vigueur de la réforme des autorisations d'urbanisme le 1er octobre 2007, l'article R. 315-52 du code de l'urbanisme précisait que les "lotissements-jardins" pouvaient être transformés en lotissements à usage d'habitation s'ils se trouvaient à l'intérieur d'une zone affectée à l'habitation par un plan local d'urbanisme : devait impérativement, dans ce cas, être constituée une association syndicale de propriétaires en vue de faire autoriser le projet de transformation du lotissement. Cet article est désormais abrogé, mais l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme maintient la possibilité pour l'autorité compétente (c'est-à-dire l'autorité compétente pour délivrer les permis d'aménager) de prononcer la modification de tout ou partie du cahier des charges ou du règlement d'un lotissement, si les deux tiers des propriétaires représentant les trois quarts de la superficie du lotissement ou les trois quarts des propriétaires représentant les deux tiers de cette superficie le demandent ou l'acceptent (modification par arrêté municipal). Le rapport de présentation de l'ordonnance portant réforme des autorisations d'urbanisme indiquait qu'elle "replaçait dans le chapitre relatif aux règles générales les dispositions relatives aux lotissements-jardins qui figuraient dans le chapitre relatif aux lotissements". L'esprit du législateur était donc, d'évidence, de différencier les lotissements-jardins des lotissements soumis à autorisation d'urbanisme : le lotissement jardin ne correspond pas à la définition actuelle du lotissement (destiné à l'implantation de bâtiments), et sa création ne semble plus à l'heure actuelle relever des procédures d'autorisations d'urbanisme. Aussi, en l'absence de jurisprudence, il convient d'être prudent et de considérer que l'article L. 442-10 ne s'applique pas, a priori, aux lotissements-jardins. Ainsi, s'il apparaît possible, selon les articles L. 442-10 et L. 442-11 du code de l'urbanisme actuel, de modifier le cahier des charges et le règlement des lotissements à usage d'habitation, il semblerait, sauf erreur ou omission, qu'aucune réponse n'ait pu être trouvée au regard de la réforme des autorisations d'urbanisme du 1er octobre 2007 concernant les modifications du cahier des charges d'un lotissement jardin. Il lui demande donc de bien vouloir lui préciser l'interprétation, et l'application de la législation actuelle, vis-à-vis de ces anciennes dispositions réglementaires. Il voudra bien lui expliciter les conditions de mutation, vers le droit commun, de ces "lotissements-jardins". »

TEXTE DE LA REPONSE (REPONSE PUBLIEE AU JO LE : 16/02/2010 PAGE : 1683) : « L'ordonnance du 8 décembre 2005 portant réforme du permis de construire et des autorisations d'urbanisme et son décret d'application ont procédé à un toilettage et à une clarification des dispositions applicables aux lotissements-jardins. Ils sont désormais exclus du champ d'application de la procédure des lotissements qui ne concerne que les seules divisions foncières en vue d'implanter des bâtiments. En conséquence, les articles L. 442-10 et L. 442-11 du code de l'urbanisme relatifs aux modifications des documents approuvés des lotissements ou à leur mise en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu, ne s'appliquent pas aux lotissements-jardins. Lorsque les lotissements-jardins sont classés par le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu dans une zone urbanisée ou une zone à urbaniser, les colotis peuvent rendre leurs terrains constructibles si, par une délibération prise à l'unanimité, ils modifient les documents approuvés du lotissement et s'ils décident de solliciter un permis d'aménager. En outre, dans le cas où l'autorité publique a besoin de la totalité ou d'une grande partie des terrains d'un lotissement jardin afin d'y réaliser une opération d'utilité publique, elle peut engager une procédure d'expropriation. L'arrêté déclarant d'utilité publique cette expropriation rendra caducs les documents approuvés du lotissement ».

TEXTE DE LA QUESTION (QUESTION PUBLIEE AU JO LE : 05/02/2008 PAGE : 904) : « M. Jean-Pierre Giran attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme, issu de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005, qui dispose que : « Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division (...) d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ». Il lui demande de lui confirmer que les mots « opération d'aménagement » contenus audit article visent bien la réalisation des travaux nécessaires à la desserte du ou des terrains à bâtir issus de la division (c'est-à-dire les voiries, réseaux divers, espaces verts et espaces communs). Il lui demande également de lui confirmer qu'à défaut d'avoir à réaliser de tels travaux lors de la division du terrain, alors cette dernière ne constitue pas un lotissement »

TEXTE DE LA REPONSE (REPONSE PUBLIEE AU JO LE : 09/02/2010 PAGE : 1367): « L'article L. 442-1 du code de l'urbanisme définit le lotissement comme « l'opération d'aménagement qui a pour objet, ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division [...] d'une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ». Autrement dit, l'opération d'aménagement dont il s'agit consiste uniquement à détacher, d'une ou plusieurs unités foncières, des lots destinés à recevoir des bâtiments, quel que soit le nombre de lots à bâtir détachés. La notion d'aménagement utilisée pour définir l'acte constitutif d'un lotissement doit être comprise au sens d'aménagement foncier et ne doit pas être assimilée à des travaux d'aménagement, qui renvoient à la réalisation de voies ou d'espaces communs ou d'équipements collectifs. Depuis la réforme du code de l'urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007, ce critère n'est plus déterminant pour qualifier un lotissement. Il n'intervient plus que pour déterminer le régime procédural selon lequel s'effectuera le contrôle administratif de la division foncière, à savoir par le biais d'une simple déclaration préalable ou d'un permis d'aménager. Il ressort clairement de la combinaison des articles L. 442-1, L. 442-2, R. 421-19 et R. 421-23, qu'il y a lotissement dès le détachement d'un seul lot à bâtir et que, avec ou sans travaux d'aménagement, tous les lotissements ainsi définis sont soumis à autorisation de lotir ou simple déclaration ».


SUR LES DECLARATION & LES NOUVEAUX FORMULAIRES

TEXTE DE LA QUESTION (QUESTION PUBLIEE AU JO LE : 18/08/2009 PAGE : 8009) : « Mme Marie-Christine Dalloz attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 visant à réformer et à simplifier le cadre de l'urbanisme. Il s'agissait de rendre plus accessible la législation sur les permis de construire en regroupant tous les mécanismes de contrôle des constructions sous trois formulaires d'autorisation de nouveaux projets, tout en garantissant des délais fermes d'instruction. Or l'expérience tendrait à montrer que cette simplification s'est finalement transformée, pour l'autorisation de travaux, en un document complexe et plus long à rédiger qui peut être un frein à la réalisation ou à la déclaration de travaux. Il semblerait donc intéressant de comparer l'évolution du nombre de déclarations de travaux depuis la réforme. Elle souhaite également que ses services se penchent sur cette problématique. En effet, des adaptations doivent être possibles afin que la simplification recherchée des démarches administratives soit réelle »

TEXTE DE LA REPONSE (REPONSE PUBLIEE AU JO LE : 09/02/2010 PAGE : 1466) : « La réforme des demandes d'autorisations en urbanisme avait, notamment, pour objectif de simplifier les démarches pour les demandeurs d'autorisation. C'est pourquoi le nombre de formulaires de demandes a été réduit de 13 à 3 et, par conséquent, leur champ d'application a été modifié. L'article R. 431-36 définit la composition générale des dossiers de déclaration préalable, dont le principe reste celui de ne demander que les pièces nécessaires à la bonne instruction de la demande. À cette fin, parmi les documents mis à la disposition du public, figure le bordereau de pièces jointes qui précise, expressément et de manière exhaustive, d'une part la seule pièce obligatoire quel que soit l'objet de la demande (le plan de situation), et d'autre part les pièces à fournir en fonction de la nature ou de la situation du projet. Le formulaire de demande lui-même, qui comporte 7 pages, peut paraître complexe. C'est pourquoi, dans un souci de bonne administration, deux nouveaux formulaires simplifiés de déclaration préalable seront bientôt disponibles : il s'agit tout d'abord d'un formulaire relatif aux constructions et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes et, d'autre part d'un formulaire relatif aux lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis. Ces deux nouveaux formulaires seront accompagnés également de la liste des pièces à fournir, en fonction du projet et de sa localisation. Le champ d'application de la déclaration de travaux et celui de la déclaration préalable ne sont pas strictement identiques, ce qui rend délicat les comparaisons entre ces deux autorisations. En effet, l'une des mesures de la réforme a été de redéfinir le champ d'application du permis de construire afin de proposer un régime d'autorisation plus adapté aux petits travaux, c'est-à-dire la déclaration préalable. Toutefois, il peut être possible d'estimer leur importance relative par rapport au nombre total de demandes d'autorisation par comparaison avec l'importance des permis de construire. Ainsi, sur l'ensemble des demandes instruites par les services de l'État, la part des déclarations était de 31 % en 2003, 31 % en 2008 et 34 % en 2009 ; dans le même temps, la part des permis de construire était de 33 % en 2003, 32 % en 2008 et 30 % en 2009. L'augmentation de la part des projets soumis à déclarations que révèlent ces statistiques permet ainsi de penser que la réforme a permis de progresser dans la simplification des conditions de délivrance des autorisations pour les petits travaux »


CERTIFICAT D’URBANISME & TAXES

TEXTE DE LA QUESTION (QUESTION PUBLIEE AU JO LE : 04/08/2009 PAGE : 7609) : «M. Yannick Favennec attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur le calcul des taxes d'urbanisme liées au permis de construire d'un propriétaire. Un certificat d'urbanisme a été délivré en octobre 2006 et une prorogation du certificat a été délivrée en octobre 2007, à la demande du propriétaire. Or, le conseil général du département de la Mayenne ayant institué la taxe départementale des espaces naturels sensibles, au 1er janvier 2007 et le permis de construire ayant été délivré pendant la durée de validité du certificat d'urbanisme prorogé, soit octobre 2008, cette dernière est appliquée au permis de construire du propriétaire. C'est pourquoi, il lui demande de bien vouloir lui indiquer quelle est la date à retenir pour le calcul des taxes d'urbanisme, celle d'octobre 2006, date de la demande initiale, ou celle d'octobre 2007 date de délivrance du certificat prorogé, car dans ce cas précis le montant de la taxe s'élève à plus de 700 euros »

TEXTE DE LA REPONSE (REPONSE PUBLIEE AU JO LE : 09/02/2010 PAGE : 1466) : « Un certificat d'urbanisme peut être prorogé si les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres applicables aux terrains et les contributions exigibles n'ont pas évolué. En cas de modification du régime des taxes, le renouvellement doit en conséquence être refusé et un nouveau certificat d'urbanisme délivré. Au cas d'espèce, la taxe départementale des espaces naturels sensibles ayant été instaurée avant la prorogation du certificat d'urbanisme, le renouvellement n'aurait pas dû être accordé. Le fait qu'un certificat d'urbanisme ait à tort omis de mentionner une taxe applicable n'exonère pas le demandeur de cette taxe qui sera exigible lors de la délivrance du permis de construire. Ce raisonnement est identique lorsque l'administration a par erreur renouvelé un certificat d'urbanisme. Cette erreur peut, sous réserve de l'appréciation souveraine du juge, ouvrir droit à indemnisation »

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

Dès lors que, d’une part, il incombe à l’autorité compétente de prendre parti sur tous les aspects du projet qu’a vocation à sanctionner le permis de construire et que dans le cas d’un établissement recevant du public, d’autre part, l’autorité compétente pour délivrer cette autorisation doit contrôler que l’aménagement intérieur des locaux respecte la règlementation de sécurité et d’accessibilité applicable à ces établissements, un permis de construire ne peut également autoriser un immeuble comprenant un local « ERP » dont seuls la surface, le plan et les façades étaient décrits dans le dossier produit par le pétitionnaire.

CAA. Versailles, 29 décembre 2009, Cne de Meudon, req. n°08VE03693

Dans cette affaire, un permis de construire avait été délivré en vue de la réalisation d’un immeuble à destination principale d’habitation dont, en revanche, le rez-de-chaussée devait accueillir une crèche. Il reste que s’agissant de ce local, constituant un établissement recevant du public (« ERP »), le dossier produit par le pétitionnaire se bornait à renseigner sur sa surface, son plan et ses façades et, par voie de conséquence, était totalement taisant sur l’aménagement intérieur de ce local.

C’est pour cette raison que la Cour administrative d’appel de Versailles devait confirmer l’annulation de ce permis de construire de construire en jugeant :

« Considérant qu'aux termes de l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme dans sa version alors en vigueur : Le permis de construire ne peut être accordé que si les constructions projetées sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires concernant l'implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur architecture, leurs dimensions, leur assainissement et l'aménagement de leurs abords et si le demandeur s'engage à respecter des règles générales de construction prise en application du chapitre Ier du titre Ier du livre Ier du code de la construction et de l'habitation. En outre, pour (...) les établissements recevant du public, le permis de construire ne peut être délivré que si les constructions des travaux projetés sont conformes aux règles de sécurité propres à ce type d'immeuble ou d'établissement, que les locaux concernés soient ou non à usage d'habitation. Pour les établissements recevant du public, le permis de construire ne peut être délivré que si les constructions ou les travaux projetés sont conformes aux dispositions de l'article L. 111- 7 du code de la construction et de l'habitation (...) ; qu'il résulte nécessairement de ces dispositions que l'autorité qui délivre les permis de construire ne peut s'abstenir de prendre parti sur les questions ainsi définies en subordonnant la réalisation de la construction projetée à la présentation d'un nouveau projet et qu'elle peut seulement assortir l'autorisation donnée de conditions qui n'entraînent que des modifications sur des points précis et limités et ne nécessite pas une telle présentation ;
Considérant que le projet immobilier de la SOCIETE KAUFMANN ET BROAD DEVELOPPEMENT a été autorisé en tenant compte de l'installation d'une crèche dont seuls la surface, le plan et les façades étaient décrits dans le dossier de demande de permis de construire ; qu'en revanche, le permis de construire en cause renvoyait, pour les autres caractéristiques de cet édifice recevant du public, et notamment pour la vérification des règles de sécurité applicables à la catégorie de bâtiments dont relevait la crèche en question, à la délivrance d'une autorisation distincte ; qu'il ressort des pièces du dossier que cette crèche devait occuper le rez-de-chaussée du bâtiment B alors que les autres étages étaient destinés à un usage d'habitation ; que, dans ces conditions, le projet autorisé le 4 janvier 2006 était, en dépit de la superficie réduite de cet équipement, indissociable de l'aménagement de ladite crèche ; que, par suite, le maire de la COMMUNE DE MEUDON a statué sans se prononcer sur la conformité aux règles d'urbanisme, à la date du permis de construire litigieux, de l'ensemble du projet immobilier en cause ; qu'au surplus, le permis de construire en cause n'était pas accordé sous réserve de l'obtention d'une autorisation spécifique concernant la crèche en question ; que, dès lors, le maire de la COMMUNE DE MEUDON a, en délivrant une autorisation de construire ne prenant pas en compte l'ensemble des éléments du projet de construction, méconnu les dispositions précitées de l'article L. 421-3 du code de l'urbanisme » ;

la Cour ayant donc estimé qu’en procédant ainsi, la commune avait statué sur la demande, et délivré cette autorisation, sans prendre parti sur l’ensemble des aspects du projet.

Or, d’une façon générale le permis de construire ne sanctionne pas en tant que tel l’aménagement intérieur d’une construction, si ce n’est à travers la destination de l’ouvrage. Telle est la raison pour laquelle le pétitionnaire n’a pas – et n’a jamais eu – à produire à son dossier des plans de niveaux figurant l’aménagement intérieur de la construction projetée. Il s’ensuit, d’ailleurs, que des différences entre l’aménagement intérieur prévue et celui effectivement réalisé ne sauraient permettre à l’administration de contester la conformité des travaux, sauf lorsque les aménagements effectivement exécutés traduisent un changement de destination de l’ouvrage (CAA. Bordeaux, 30 mars 2000, Rassinoux, req. n°97BX00229).

Il reste que ce principe connait une exception : les « ERP ». En effet, lorsque le projet porte en tout ou partie sur un « ERP », le permis de construire tient lieu de l'autorisation d’aménagement prévue par l'article L. 111-8 du code de la construction et de l'habitation (art. L.425-3 & R.425-15 ; C.urb) dont on rappellera qu’il dispose que « les travaux qui conduisent à la création, l'aménagement ou la modification d'un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu'après autorisation délivrée par l'autorité administrative qui vérifie leur conformité aux règles prévues aux articles L. 111-7, L. 123-1 et L. 123-2. Lorsque ces travaux sont soumis à permis de construire, celui-ci tient lieu de cette autorisation dès lors que sa délivrance a fait l'objet d'un accord de l'autorité administrative compétente mentionnée à l'alinéa précédent ».

Dans ce cas, le dossier de demande de permis de construire devra comporter les pièces anciennement visées par l’article R.421-5-1 et aujourd’hui prévues par l’article R.431-30 du Code de l’urbanisme ; y compris d’ailleurs s’il s’agit d’un ERP de 5e catégorie (CE. 16 juin 2006, Pierre-Mannuel A. & autres, req. n°278.361) bien que dans ce cas la consultation de la commission de sécurité ne soit pas requise (mais même dans ce cas, elle s’impose en revanche pour ce qui concerne la règlementation relative à l’accessibilité des personnes handicapées : CAA. Douai, 5 octobre 2006, SCI Les Epoux, req. n°05DA00420).

Précisément, l’essentiel des documents à produire à ce titre ont principalement vocation à permettre de vérifier que l’aménagement intérieur des locaux satisfait aux règles de sécurité et d’accessibilité applicables aux ERP ; le respect de cette règlementation ayant vocation à être apprécié par la commission de sécurité et la commission d’accessibilité compétentes dont les avis respectif doivent être recueillis avant que l’autorité compétente ne statue sur la demande de permis de construire.

Mais par ailleurs, il est de jurisprudence constante que les dispositions de l’alinéa 1er de l’ancien article L.421-3, dont l’économie générale est reprise par l’actuel article L.421-6 du Code de l’urbanisme, imposent à l’administration de prendre parti sur l’ensemble des aspects du projet saisis par ces dispositions (CE. 7 novembre 1973, Giudicelli, req. n° 85.237).

Or, pour pouvoir prendre partie sur l’ensemble des aspects du projet saisis par l’actuel article L.421-6 du Code de l’urbanisme, encore faut-il que le projet soit totalement finalisé ou, plus précisément, que le dossier produit par le pétitionnaire figure un projet totalement finalisé.

Telle n’étant précisément pas le cas en l’espèce puisque le dossier produit par le pétitionnaire ne figurait pas l’aménagement intérieur de la crèche à réaliser : la commune de Meudon n’avait donc pas pu prendre parti sur la conformité du projet au regard des règles de sécurité et d’accessibilité applicables aux « ERP ».

Cet arrêt fait donc application d’une règle jurisprudentielle classique et ancienne à la question particulière de l’aménagement intérieur des « ERP ». Mais cette solution n’est cependant pas totalement inédite puisqu’elle avait déjà été retenue par certains arrêts d’appel (CAA. Marseille, 14 octobre 1999, Société Bâtir Entreprise, req. n°97MA10076). C’est à ce titre qu’il a notamment pu être jugé que l’administration peut légalement solliciter la production de pièces complémentaires au dossier de demande de permis de construire lorsque celles produites par le pétitionnaire se bornent à figurer la vitrine des magasins projetés et, en d’autres termes, ne comportent aucun renseignement sur l’aménagement intérieur de ces locaux assujettis à la règlementation sur les « ERP » (CAA. Marseille, 11 décembre 2008, Mme Frédérique X., req.06MA00808) ou, dans le même sens, que le fait que l’ouverture d’un « ERP » soit conditionnée au contrôle préalable de la commission de sécurité ne saurait pallier la carence de l‘autorité ayant délivré le permis de construire sans pour autant prendre parti sur la conformité du projet au regard de la règlementation applicable au « ERP » ne pouvait être (CAA. Marseille, 1er juin 2006, M. X. & Autres, req. n°02MA01431).

Mais deux points particuliers de cet arrêt méritent d’être mis en exergue. En premier lieu, le pétitionnaire avait dans son dossier, et pour ce qui concerne l’aménagement de la crèche, pris le parti de renvoyer à une autorisation ultérieure distincte. Mais précisément, la Cour administrative d’appel de Versailles a souligné que le permis de construire en cause n’avait pas été accordé sous réserve de l'obtention d'une autorisation spécifique concernant la crèche en question ; laissant ainsi à penser qu’une telle réserve aurait pu être opérant.

Or, quand bien même l’arrêté de permis de construire en cause aurait-il expressément prescrit que l’aménagement de la crèche ferait l’objet d’un permis distinct ultérieur, cette circonstance n’aurait toutefois eu aucune incidence. En effet, non seulement les dispositions de l’actuel article L.421-6 du Code de l’urbanisme imposent à l’administration de prendre parti sur tous les aspects du projet mais en outre, et en dehors de prescriptions n'entraînant que des modifications sur des points précis et limités, cette obligation lui interdit de renvoyer l’examen d’un ou plusieurs de ces aspects à l’accomplissement d’une formalité ultérieure (CE. 8 janvier 1982, Association « Tradition & Maintien des Puces », Rec., p. 786), telles la production de documents, l’obtention d’un avis ou la délivrance d’une autorisation distincte (pour un exemple en matière d’ERP : CAA. Marseille, 22 décembre 2003, SCI Magniola, req. n° 99MA00462).

En second lieu, il faut relever que la commune et la société défenderesses faisaient état de l’obtention ultérieure d’un permis de construire portant précisément sur la crèche en cause ; argument que la Cour administrative d’appel de Versailles devait toutefois rejeter au motif « qu'en se bornant à faire état du permis de construire délivré le 8 avril 2009 pour cette crèche sans en tirer d'autres conclusions, les requérantes ne démontrent pas avoir régularisé le permis de construire délivré le 4 janvier 2006 », laissant ici également à penser qu’il n’était pas exclu que ce second permis de construire ait effectivement pu régulariser le premier. Nous voyons cependant mal comment.

En effet, l’autorisation délivrée le 8 avril 2009 constituait un nouveau permis de construire, totalement distinct, donc, du permis attaqué délivré pour sa part le 4 janvier 2006. Il ne s’agissait ainsi pas d’un « modificatif » qui s’intégrant au permis initial forme avec ce dernier « un ensemble dont la légalité doit s'apprécier comme si n'était en cause qu'une seule décision » (CAA. Paris, 30 octobre 2008, M. Gilbert Y., req. n°05PA04511) et, en substance, constitue avec l’autorisation primitive «une autorisation de construire unique » (TA. Versailles, 22 février 1994 , SCI Les Ormes, req. n°93-05140) ; ce dont résulte la propension d’un « modificatif » à régulariser les vices dont peut être affecté le permis primitif au regard des règles de forme, de procédure ou de fond lui étant opposables (CE. 2 février 2004, SCI La Fontaine de Villiers, 238.315). Ce qui n’est donc pas le cas d’un nouveau permis de construire qui même lorsqu’il se rapporte au même projet reste distinct du premier et ne s’y intègre donc pas.

De ce fait, et dès lors qu’en outre il s‘agissait d’une autorisation ultérieure au permis de construire attaqué dont la légalité s’apprécie à sa date de délivrance – indépendamment donc de toute considération liée aux circonstance de droit et de fait ultérieures – ce second permis de construire ne pouvait avoir aucune incidence sur la légalité du permis de construire attaqué ou, plus précisément, ne pouvait avoir régularisé ce dernier.

Mais bien plus, ce second permis de construire, nous semble dans une certaine mesure avoir entériné l’illégalité du premier. En effet, celui-ci ne portait pas sur l’ensemble du projet mais uniquement sur la crèche en cause.

Or, ainsi que l’a relevé et souligné la Cour, cette crèche constituait le rez-de-chaussée de l’immeuble à construire dont les autres étages étaient à destination d’habitation. Le permis de construire contesté autorisait ainsi un seul et même bâtiment et, donc, un ensemble immobilier unique au sens de l’arrêt « Ville de Grenoble » (CE. 17 juillet 2009, Ville de Grenoble & Communauté d’Agglomération Grenoble Alpes Métropole, req. n°301.615), ne serait-ce qu’au regard des liens physiques unissant les étages de cet immeuble. Telle est d’ailleurs la raison pour laquelle l’irrégularité du permis de construire à l’égard de cette crèche a suffit à emporter l’annulation de l’ensemble de l’autorisation contestée alors que dans la mesure où cette irrégularité ne concernait donc qu’une « partie du projet » aurait pu penser que ce vice aurait pu ne donner lieu qu’à une annulation partielle sur le fondement de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme.

Mais dès lors que ce projet n’était ni d’ampleur, ni particulièrement complexe au sens de ce même arrêt, celui-ci devrait donc nécessairement relever d’un seul et même permis de construire. Or, là où le permis de construire attaqué se bornait à ne pas avoir statué sur l’aménagement de la crèche, mais ce sans renvoyer pour celui-ci à une autorisation ultérieure, le permis de construire délivré ultérieurement a donc eu pour effet de faire relever la réalisation de l’ensemble du projet de deux autorisations distinctes, contrairement donc à la règle de principe (CE. 10 octobre 2007, req. n°277.314) confirmée par l’arrêt « Ville de Grenoble »…

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

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