La création d’un mur de soutènement d’un parc de stationnement d’un ensemble immobilier en cours de réalisation impliquant une modification du nombre de places projetées et de leur configuration ne saurait relever d’une déclaration préalable mais implique l’obtention d’un permis de construire modificatif.

CAA. Marseille, 15 mai 2008, SCI Les Hautes Terres, req. n°05BX02700

Voici un arrêt intéressant le champ d’application respectif du permis de construire modificatif et de la déclaration de travaux ainsi que, surtout, sur leur articulation s’agissant des travaux sur existant et, plus précisément, des travaux portant sur une construction faisant l’objet d’un permis de construire en cours d’exécution ; ce qui est suffisamment rare pour être relevé, d’autant que le motif apparent de la solution retenue surprend quelque peu.

Il est fréquent, en effet, qu’un projet de construction ayant donné lieu à un permis de construire doive subir certaines modifications au regard du projet initialement autorisé par ce permis de construire.

Or, certaines des ces modifications pour porter sur un ouvrage assujetti à permis de construire peuvent néanmoins, prises isolément, relever du champ d’application de la déclaration de travaux, voire être exemptées de toute formalité. Mais à leur sujet, la Cour administrative d’appel de Paris a pu juger que si ces travaux « relèvent, lorsqu'ils interviennent sur une construction existante, de la procédure de la déclaration de travaux et non de celle du permis de construire, ils relèvent en revanche de la procédure du permis modificatif, lorsqu'ils se rapportent à un projet autorisé par un précédent permis de construire et qui, en l'absence de déclaration d'achèvement de travaux, ne peut être regardé comme entièrement réalisé » (CAA. Paris, 13 décembre 1994, Ville de Paris, req. n°92PA01420).

En résumé, si lorsque les travaux précédemment autorisés sont achevés, un permis de construire modificatif ne peut plus être régulièrement obtenu (CE.23 septembre 1988, Sté Maisons Goêland, req. n°72.387 ; TA. Versailles, 27 janvier 1988, M. Moser, req. n°98-00035), a contrario, dès lors que le permis de construire l’ouvrage projeté n’a pas été entièrement exécuté et qu’en conséquence, la déclaration d’achèvement prescrite par l’article R.460-1 du Code de l’urbanisme n’a pas été formulée, toute modification de ce dernier exige l’obtention d’un permis de construite – a priori, modificatif – quand bien même, compte tenu de leur nature et de leur importance, ces modifications relèveraient-elles prises isolément de la simple déclaration de travaux (voir également : CAA. Paris, 26 octobre 1999, Sté foncière de Joyenval, req. n°96PA02891).

Bien plus, la Cour administrative d’appel de Nancy a pu juger que cette règle était également applicable s’agissant de travaux exemptés de toute formalité, lesquels, dès lors qu’il sont projetés sur un ouvrage en cours de construction en exécution d’un permis de construire n’ayant pas donné lieu à la formulation d’une déclaration d’achèvement, doivent faire l’objet d’un « modificatif » (CAA. Nancy, 28 juin 2001, Gaillot, req. n°97NC00472).

Mais sans remettre en cause la portée de ces jurisprudences – dont elle a, d’ailleurs, repris la règle de principe s’en dégageant – la Cour administrative d’appel de Bordeaux a récemment nuancé cette règle en jugeant « que les travaux de construction d'une piscine relèvent, lorsqu'ils interviennent sur une construction existante, dont ils sont dissociables, de la procédure de la déclaration de travaux et non de celle du permis modificatif » (CAA. Bordeaux, 26 juin 2007 Cne de Toulouse, req. n°05BX01660).

Deux de choses l’une en résumé mais en l’état :

- soit, les travaux projetés présentent un caractère indivisible de l’ouvrage en cours de réalisation en exécution du permis de construire obtenu à cet effet et, en toute hypothèse, ils impliquent l’obtention d’un autre permis de construire - « nouveau » ou « modificatif » selon l’importance de ces travaux et leur impact sur l’économie générale du projet initial – ce qui est normal dès lors qu’un ensemble indivisible doit nécessairement relever d’un permis de construire unique (CE. 10 octobre 2007, Association de défense de l'environnement d'une usine située aux Maisons à Saint-Jory-Lasbloux, req. n°277.314) ; étant précisé qu’un « modificatif » vient s’intégrer au « primitif » pour ainsi former avec celui-ci une seule et même autorisation (TA. Versailles, 22 février 1994, req. n°93-05140) ;

- soit, comme en l’espèce, ces travaux sont divisibles de l’ouvrage en cours de réalisation et, en pareil cas, la procédure applicable sera déterminée au seul regard de leur nature et de leur importance intrinsèques : le cas échéant, ils pourront donc relever d’une simple déclaration préalable, voir être dispensés de toute formalité mais aussi relever d'un permis de construire distinct du précédent ; ce qui est tout aussi normal dès lors que la simple circonstance que des travaux soient projetées sur une même unité foncière ne suffit pas les rendre indissociables (CAA. Marseille, 15 mai 2008, Cne de Fuveau, req. n°06MA00807) de la même façon, a contrario, que des travaux projetées sur des unités foncières distinctes n’en sont pas nécessairement divisibles (CE. 26 mars 1997, ADLA, req. n° 172.183 ; CE. 9 juillet 2008, Ministère de l’équipement, req. n°284.831).

Mais précisément, l’arrêt commenté ce jour jette quelque peu le trouble.

Dans cette affaire, le requérant avait précédemment obtenu un permis de construire un ensemble immobilier comportant un parc de stationnement. Mais ultérieurement, celui-ci devait formuler une déclaration de travaux portant sur un mur de soutènement nécessaire à la réalisation de son projet à laquelle l’administration devait opposer que les travaux déclarés impliquaient un permis de construire modificatif ; ce que confirma la Cour administrative d’appel de Marseille mais ce, au motif suivant.

« Considérant que l'appelante soutient que la création du mur de soutènement permettrait en réalité l'exécution du programme immobilier en confortant le talus qui supporte la voie de circulation prévue dans ledit ensemble immobilier et en permettant la réalisation de parkings, et non d'apporter des modifications à l'ensemble autorisé comme l'a indiqué le tribunal ; que, cependant, par ces seules affirmations, elle n'établit pas que les modifications affectant le nombre de places de stationnement et l'aire de retournement des services de secours, relevées par le tribunal et ressortant du plan fourni à la commune à l'appui de la demande, ne seraient pas apportées au programme immobilier initialement autorisé ; que, dans ces conditions, pour les mêmes motifs que ceux exposés par le tribunal et qu'il convient d'adopter, la SCI LES HAUTES TERRES n'est pas fondée à soutenir que les travaux qu'elle souhaitait entreprendre entreraient dans le champ d'application des exemptions de permis de construire prévues au titre des paragraphes d ou m de l'article R. 422-2 alors en vigueur du code de l'urbanisme, et relèveraient ainsi, non de la demande de permis de construire modificatif exigée par le maire de Saint-Laurent du Var, mais de la déclaration de travaux ; que, par suite, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées à la requête d'appel, la SCI LES HAUTES TERRES n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l'annulation de la décision du 18 septembre 2000 sus-évoquée ; que doivent être rejetées, par voie de conséquence, ses conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative ; qu'en revanche, il y a lieu, sur le fondement de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge de la SCI LES HAUTES TERRES le paiement à commune de Saint Laurent du Var d'une somme de 1 500 euros au titre des frais que cette dernière a exposés et non compris dans les dépens ».

En résumé, la Cour a donc considéré que les travaux déclarés relevaient du champ d’application du permis de construire modificatif non pas en considération du mur de soutènement projeté mais dans la mesure où le projet tel que déclaré incluait une modification de certains des aménagements du parc de stationnement à réaliser ; ce qui induit qu’a contrario, si la déclaration n’avait effectivement porté que sur le mur de soutènement, l’administration n’aurait pu légalement s’y opposer.

Une telle solution nous apparaît doublement contestable.

En effet, il convient de souligner que le requérant soutenait lui-même que « la création du mur de soutènement permettrait en réalité l'exécution du programme immobilier en confortant le talus qui supporte la voie de circulation prévue dans ledit ensemble immobilier et en permettant la réalisation de parkings ».

Or, un mur de soutènement est indissociable de l’ouvrage auquel il se rapporte et pour la réalisation duquel il est nécessaire ; y compris si l’ouvrage en cause ne prend pas directement appui sur ledit mur. Et à cet égard, l’arrêt commenté est d’autant plus surprenante que, validant ainsi un arrêt de cette même cour (CAA. Marseille, 10 novembre 2005, req. n°03MA01105), le Conseil d’Etat a récemment jugé que :

« Considérant, en premier lieu, qu'en énonçant que l'édification d'un mur de soutènement en façade ouest avait été rendue nécessaire par les remblaiements de terre effectués pour rehausser le niveau de la piscine et de la terrasse par rapport au niveau du terrain naturel et n'en était, dès lors, pas dissociable, puis en relevant que ce mur était implanté parallèlement à la limite séparant la propriété de Mme D de celle de Mme B, la cour a porté sur les pièces du dossier une appréciation souveraine qui, dès lors qu'elle est exempte de dénaturation, ne saurait être discutée devant le juge de cassation ; Considérant, en deuxième lieu, qu'en déduisant de ces constatations que ce mur de soutènement faisait partie intégrante d'un projet unique soumis à la procédure du permis de construire » (CE. 27 juin 2008, Cne d’Hyères-les-Palmiers, req. n°290.368) ;

et que la Cour administrative d’appel de Marseille avait également précédemment jugé que :

« Considérant (…) bien que le garage aussi autorisé ne prenne pas appui sur ledit mur, eu égard au caractère indivisible des autorisations de construire, c'est à bon droit que le Tribunal administratif de Bastia s'est fondé sur la méconnaissance dudit article du plan d'occupation des sols pour annuler le permis de construire en litige » (CAA. Marseille, 21 février 2007, M. Henri Y., req. n°05MA03332).

Au surplus, mais plus spécifiquement, si le mur de soutènement projeté était effectivement dissociable de l’ouvrage précédemment autorisé, force est donc de considérer que la déclaration en cause avait deux objets parfaitement dissociables : la réalisation de ce mur et la modification du parc de stationnement à construire.

De ce fait, l’administration aurait donc dû accepter la déclaration en ce qu’elle concernait ce mur de soutènement et ne s’y opposer qu’en tant qu’elle portait sur la modification du parc de stationnement précédemment autorisé (CE. 4 janvier 1985, SCI Résidence du Port, req. n° 47.248).


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

Texte de la question (JOAN – 04/12/2007 – p.7580) :

« Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur le cas où les murs et le gros oeuvre d'un bâtiment sont réalisés puis laissés à l'abandon plusieurs années. Elle souhaite savoir si l'édifice correspondant est considéré comme une construction existante du point de vue de l'urbanisme, et susceptible à ce titre d'être l'objet d'aménagements et de travaux permettant de le rendre habitable ».


Texte de la réponse : (JOAN – 26/02/2008 – p.1647) :

« Comme le prévoit l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme, le permis de construire est périmé lorsque les travaux autorisés par ledit permis ne sont pas engagés dans un délai de deux ans à compter de la notification du permis. Il est également périmé si, passé ce délai, les travaux commencés sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. Des travaux d'aménagement peuvent être effectués sur une construction inachevée en vue de la rendre habitable, sous réserve de l'obtention d'une nouvelle autorisation portant sur la partie restante ».

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Pour une problématique importance, voici une réponse bien cursive puisqu’elle se borne à renvoyer au régime applicable aux constructions existantes alors que, précisément, toute la question est de savoir si un ouvrage resté inachevé à l’expiration du délai du validité du permis de construire en exécution duquel il a été réalisé constitue néanmoins une construction dotée d’une existence légale. Mais il faut dire que la récente jurisprudence administrative a infirmé la position qu’avait pu précédemment exprimer l’administration sur cette question…

A titre liminaire, il faut précisé que la question relative à la régularité d’un ouvrage inachevé ne se pose réellement qu’à l’égard des constructions régulièrement autorisées puisque celles réalisées sans autorisation d’urbanisme valable demeureront irrégulières, nonobstant le nouvel article L.111-12 du Code de l’urbanisme puisque la prescription décennale qu’il introduit, outre qu’elle ne vaut pas pour les construction réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait jamais été obtenu à cet effet, ne court que « lorsque la construction est achevée ». D’ailleurs, cette disposition appelée à être appliquée par le juge administratif est conforme à la position du juge judiciaire qui, s’il a toujours jugé qu’une construction illégalement édifiée se trouve régularisée par la prescription de l’action publique (Cass. crim. 9 mars 1993, François Derrien, pourvoi n°92-82372), considère néanmoins que le délai de prescription de cette dernière ne court qu’à compter de l’achèvement des travaux (Cass. crim. 19 mai 1992, Saada, pourvoi n°91-84475). Par voie de conséquence, une construction irrégulièrement entreprise et restée inachevée ne pourra pas être régularisée par le seul effet du temps (Cass. crim., 20 juin 2000, pourvoi n°00-80410).

Mais s’agissant des constructions entreprises en exécution d’une autorisation d’urbanisme valable mais finalement inachevées, la réponse est apparemment moins évidente ; d’autant que l’on ne peut retenir certains critères tel l’assujettissement de la construction aux taxes foncières sur la propriété bâtie puisque s’il témoigne de l’achèvement de l’ouvrage, il ne préjuge en rien de sa régularité (Rép. min. JOAN Q n°16, 18 avril 1994, p.1933) : a contrario, l’absence d’assujettissement à ces contributions, si elle peut laisser à penser que l’ouvrage est inachevé, ne préjuge pas de son irrégularité (En ce sens: P.E. DURAND : « La réunion de murs et d’une toiture forme une construction existante au regard du droit de l’urbanisme », CAA. Marseille, 8 décembre 2005, AJDA, n°20/2006).

En premier lieu, il faut ainsi se demander si un ouvrage inachevé peut néanmoins être reconnu conforme lorsque les travaux effectivement accomplis l’ont été conformément à l’autorisation de construire obtenue. Sur ce point, on sait que l’administration a pu préciser, par une série de réponses ministérielles et de circulaires émises dans les années 70 puis au début des années 80, qu’il était possible d’obtenir en cours de réalisation des travaux un certificat de conformité partiel pour les opérations divisibles réalisées par tranches, à la condition que le certificat porte également sur les travaux d’équipements nécessaires à la bonne utilisation du bâtiment construit (Circulaire du 29 août 1971 ; Rép. min. JOAN D du 23 juin 1973, p. 2501 ; Rép. min. JOAN Q du 11 mars 1978, p. 819 ; Rép. min. JOAN Q du 8 avril 1985, p. 1551).

En première analyse, l’exécution intégrale du permis de construire et l’achèvement complet des travaux ainsi autorisés ne seraient donc pas une condition sine qua non de la régularité des ouvrages effectivement accomplis puisqu’un certificat de conformité partiel pourrait être obtenu avant même cet achèvement. Il reste qu’outre le champ d’application limité de la doctrine administrative susvisée, en ce qu’elle ne vaut qu’à l’égard des opérations divisibles en cours de réalisation, le Conseil d’Etat a eu l’occasion de préciser qu’eu égard à l’objet et à la nature du certificat de conformité, celui-ci ne peut faire l’objet d’un retrait partiel et, a priori, n’était pas donc divisible (CE. 20 Janvier 1988, M. Mariac, req. n° 64616) et, par ailleurs, qu’un immeuble qui n’est pas achevé ne peut valablement faire l’objet d’une déclaration d’achèvement de travaux (CE. 14 janvier 1983, M.Y, req. n°26022) dont on rappellera qu’elle valait demande de certificat de conformité. Et si dans ces deux affaires, les travaux en cause portaient sur un ouvrage unique, force est de relever que le Ministère de l’équipement a ultérieurement estimé que si le titulaire d’un permis de construire portant sur une opération d’ensemble n’a pas l’obligation de la mettre en œuvre, dès lors qu’il décide d’en entreprendre l’exécution, il doit l’exécuter dans son intégralité (En ce sens, E.FATOME, obs. sur CE. 23 mai 2001, Crepin-Giuntini, req. n° 182.197, BJDU, n°4/2001, p.253), c’est-à-dire réaliser l’ensemble des ouvrages projetés ou, à défaut, faire entériner la réduction de son projet par un autre permis de construire (Rép. min. JOAN Q, 11 mai 1998, p.2693), nouveau ou modificatif selon l’importance de la réduction envisagée et le moment où cette réduction est entérinée. En ce sens, il a d’ailleurs pu être jugé que l’absence de réalisation de certains des travaux autorisés pouvait légalement fonder un refus de certificat de conformité (CAA. Lyon, 21 mars 2000, SCL Les Glovettes, req. n° 95LY01518 ; TA. Nice. 10 mars 1994, Sté Laffite Bail, req. n°89.777), indépendamment de toute considération liée à la conformité des travaux effectivement accomplis à l’autorisation de construire obtenue

Il reste qu’une autorisation d’urbanisme n’emporte pas en elle-même l’obligation de construire (Rép. min. n°7028 : JOAN, 2 mars 1974, p.967) et n’a pas d’autre finalité que de contrôler la régularité des ouvrages projetés au regard des prescriptions d’urbanisme qui leur sont opposables. Quant aux opérations de contrôle générées par l’achèvement des travaux, celles-ci visent seulement à vérifier que ceux effectués l’ont été conformément au permis de construire obtenu et ce, sur les seuls aspects visés par l’article L.421-6 du Code de l’urbanisme.

Or, un ouvrage pour être inachevé peut néanmoins ne contrevenir en l’état à aucune prescription d’urbanisme et, par ailleurs, les travaux effectivement accomplis peuvent avoir été réalisés conformément à l’autorisation d’urbanisme délivrée. En d’autres termes, l’inachèvement des travaux autorisés au regard des aspects visés par l’article L.421-6 du Code de l’urbanisme s’oppose certes à l’obtention d’un certificat de conformité mais ne préjuge pas nécessairement de l’irrégularité des travaux et de l’ouvrage effectivement accomplis au regard du droit de l’urbanisme.

En second lieu, il convient également de se demander si le responsable d’un ouvrage inachevé s’expose à des poursuites et, le cas échéant, à des sanctions pénales. A ce sujet, on peut relever que le Ministère de l’équipement avait estimé que lorsque les travaux autorisés n’ont pas été entièrement réalisés dans le délai de validité du permis de construire, l’ouvrage ainsi réalisé doit être considéré comme non conforme au permis délivré, ce qui doit donner lieu à l’établissement d’un procès-verbal d’infraction en application de l’article L.480-1 du Code de l’urbanisme (Rép. min. JOAN Q, 5 juin 2000, p.3465). Il reste que si cette position n’est pas totalement infondée, elle appelle néanmoins de sérieuses réserves en ce qu’elle propose une solution de principe destinée à s’appliquer en toute hypothèse.

Au regard des dispositions pénales du Code l’urbanisme et, plus spécifiquement, à la lecture de son article L.480-4.al.-3-1°, il apparaît en effet que l’inachèvement d’une construction ne peut être constitutif d’une infraction que s’il consiste en « l’inexécution, dans les délais prescrits, de tous travaux accessoires d’aménagement ou de démolition imposés » par les autorisations prévues par le Code de l’urbanisme.

Or, comme toute disposition pénale, cette disposition de l’article L.480-4.al.3-1° du Code de l’urbanisme est strictement interprétée par le juge judiciaire. En effet, si la chambre criminelle de Cour de cassation a pu juger que le délit prévu par l’article L.480-4.al.3-1° du Code de l’urbanisme pouvait être retenu à l’encontre d’un prévenu, bénéficiaire d’un permis de construire un ensemble de commerces délivré sous la réserve formelle de réalisation de neuf places de stationnement dès lors qu’il n’avait pas aménagé ces dernières (Cass. crim. 5 juin 1996, pourvoi n°95-83.258), celle-ci a cassé un arrêt d’appel ayant condamné le prévenu aux peines prévues en pareil cas du chef de ne pas avoir aménagé le garage et la cave annoncés dans la demande de permis de construire et ce, au motif que cet inachèvement du projet n’était constitutif d’aucun délit dès lors que la réalisation des ouvrages en cause n’avait pas été prescrite par l’autorisation obtenue à cet effet (Cass. crim. 18 janvier 1993, Garcia Malode Molinas, RDI, 1983, p.278). Au regard du droit pénal de l’urbanisme, l’inachèvement d’une construction n’est donc délictueux que s’il emporte la méconnaissance des prescriptions expresses du permis de construire (Cass. crim. 4 février 1992, Juvet, pourvoi n°90-87590) dont on rappellera qu’elles ont vocation à assurer la conformité d’un projet de construction aux règles d’urbanisme qui lui sont applicables.

D’une façon générale, il paraît donc raisonnable de considérer qu’un ouvrage inachevé n’est irrégulier – en tant que tel – que pour autant que les travaux non-accomplis rendent celui-ci non conforme à la réglementation d’urbanisme en vertu de laquelle l’autorisation de construire a été délivrée et/ou que les travaux effectivement réalisés ne correspondent pas de ce fait à ceux qui avaient été prescrits. Si à notre connaissance, la jurisprudence administrative ne permet pas de confirmer cette conclusion, il apparaît néanmoins que le seul inachèvement des travaux autorisés ne suffit pas rendre irrégulier l’ouvrage effectivement réalisé. Dans trois décisions récentes (pour un précédent, voir : TA. Amiens, 1er juin 1994, req. n°93-1805), le Conseil d’Etat (CE. 29 mars 2006, Cne d’Antibes, req. n° 280.194) et, plus clairement encore, la Cour administrative d’appel de Marseille (CAA. Marseille, 8 décembre 2005, Cne d’Eguilles, req. n° 02MA01240) et le Tribunal administratif de Nice (TA. Nice, 23 février 2006, M. Cozza, req. n°01-05873) ont en effet considéré que des bâtiments inachevés à la date de caducité des permis de construire en exécution desquels ils avait été réalisés pouvait néanmoins s’analyser comme des constructions existantes au regard de la règle d’urbanisme.

Or, pour le juge administratif, une construction matériellement existante n’acquiert son existence au regard du droit de l’urbanisme que pour autant qu’elle soit légale (CE. 9 juillet 1986, Mme Thalamy, req. n° 51.172).

D’ailleurs, si en l’absence d’engagement des travaux, la caducité du permis de construire rend le recours en annulation exercé à son encontre sans objet ou irrecevable, selon qu’il a été introduit avant ou après l’expiration du délai de validité de l’autorisation attaquée (CE. 25 novembre 1987, Raimond, req. n°48.710), le Conseil d’Etat a précisé qu’en revanche, la péremption du permis de construire ne prive pas d’objet le recours en annulation exercé à son encontre lorsque celui-ci a fait l’objet d’un commencement d’exécution (CE. 25 mai 1975, Fauchille, req. n°82.613). En pareil cas, la caducité du permis de construire n’emporte donc pas sa disparition de l’ordonnancement juridique et dans la mesure où, en toute hypothèse, elle n’a aucune incidence sur sa légalité (CE. 23 février 1990, M. et Mme Charrier, req. n°66.983), un ouvrage inachevé à la date d’expiration du délai de validité dudit permis n’en conserve donc pas moins une existence légale.

A cet égard, la seule véritable problématique est donc d’établir si les travaux effectivement réalisés ont été suffisamment avancé pour conférer à l’ouvrage en résultant les caractéristiques d’une constructions et si ceux-ci n’ont pas été abandonnés depuis si longtemps que la construction en ayant à un moment résulté s’en trouve à l’état de ruine à la date à laquelle l’administration est amené à statuer sur la demande d’autorisation s’y rapportant.

Quant au régime des travaux projetés sur celle-ci, il faut préciser qu’une construction inachevée est d’abord et également celle en cours de réalisation dans le cadre d’un permis de construire. En pareil cas, le constructeur est tenu d’exécuter les travaux conformément à ce qui a été autorisé, sauf à obtenir un second permis de construire, nouveau ou modificatif. On sait, en effet, que la Cour administrative d’appel de Paris a jugé à deux reprises que la modification des travaux autorisés dans le cadre d’un permis de construire en cours d’exécution relevait du champ d’application du permis de construire, en l’occurrence modificatif, y compris dans les cas ou les modifications projetées relevaient, prises isolément, du régime déclaratif et ce, tant que la déclaration d’achèvement prévue par l’article R.462-1 du Code de l’urbanisme n’a pas été formulée (CAA. Paris, 13 décembre 1994, Ville de Paris, req. n°92PA01420 ; CAA. Paris, 26 octobre 1999, Sté foncière de Joyenval, req. n°96PA02891. Voir également : CAA. Nancy, 28 juin 2001, Gaillot, req. n°97NC00472. Et sur les contours de cette règle : P.E. DURAND : « La réalisation d’une piscine découverte isolée et dissociable d’une construction objet d’un permis de construire relève de la déclaration préalable et n’impose donc pas l’obtention d’un « modificatif », CAA. Bordeaux, 27 juin 2007, Ville de Toulouse, Construction & Urbanisme, n°9/2007).

Il reste que dans ces affaires, les travaux en cause se rapportaient à des constructions en cours de réalisation dans le cadre d’un permis de construire encore valide. Or, l’inachèvement d’une construction peut également résulter de l’absence d’exécution de l’ensemble des travaux autorisés par l’autorisation de construire à la date d’expiration du délai de validité de cette dernière ; cette caducité ne pouvant résulter, en la matière, que de l’interruption des travaux pendant plus d’une année. Et en pareil cas, l’absence de déclaration d’achèvement semble sans incidence sur la nature de l’autorisation d’urbanisme à obtenir et, en d’autres termes, ne s’oppose pas à elle seule à ce que les travaux projetés puissent relever d’une simple déclaration de travaux.

C’est ainsi que nonobstant l’inachèvement de la construction, la caducité du permis de construire en exécution duquel elle avait été édifiée et l’absence (et non pas le refus) de certificat de conformité allégués par la commune appelante, la Cour administrative d’appel de Marseille a considéré que la réunion de murs et d’une toiture formait un bâtiment complet et, par voie de conséquence, une construction existante au regard du POS communal, si bien que l’aménagement de ses façades ne tendait pas à la réalisation d ’une construction nouvelle et pouvait donc relever du champ d’application de la déclaration de travaux (CAA. Marseille, 8 décembre 2005, Cne d’Eguilles, req. n° 02MA01240 ; Dans le même sens, voir également :TA. Nice, 23 février 2006, M. Cozza, req. n°01-05873).

De même, malgré l’absence de déclaration d’achèvement (CE. 29 mars 2006, Cne d’Antibes, req. n° 280.194), le Conseil d’Etat a jugé qu’une opposition à déclaration de travaux portant sur l’aménagement des façades d’un bâtiment ne pouvait légalement être fondée sur le motif tiré de ce qu’à la date de formulation de la déclaration, le permis de construire, en exécution duquel ce bâtiment avait été construit, avait précédemment été frappé de caducité et qu’un nouveau permis de construire aurait, par voie de conséquence, été nécessaire pour régulariser l'ensemble de la construction.

Cet arrêt confirme, d’ailleurs, qu’une construction restée inachevée à l’expiration du délai de validité du permis de construire en exécution duquel elle a été entreprise ne compte pas parmi les constructions illégales au sens de la jurisprudence « Thalamy » puisque s’agissant de telles constructions, le Conseil d’Etat a pu juger que l’aménagement de leurs façades nécessitait un permis de construire portant sur leur tout alors que pris isolément et lorsqu’ils portent sur une construction régulière, de tels travaux relèvent du régime déclaratif (CE. 30 mars 1994, Gigoult, req. n°137.881).

En résumé, un ouvrage inachevé peut donc néanmoins constituer une construction juridiquement existante au regard du droit de l’urbanisme et, par voie de conséquence, certains des travaux projetés sur celui-ci peuvent donc être dispensés de toute formalité ou n’être assujettis qu’à simple déclaration préalable, y compris lorsqu’ils tendent à finir ce qui avait précédemment été autorisé par un permis de construire.

Mais pour conclure, il faut souligner que la légalité de l’autorisation obtenue aux fins de finaliser ce qui pour un temps avait été abandonné devra, bien entendu, s’apprécier au regard des prescriptions d’urbanisme alors en vigueur est non pas en considération de celles applicables à la date de délivrance du permis de construire l’ouvrage finalement resté inachevé. Or, si les constructions inachevées ne sont pas illégales au sens de la jurisprudence « Thalamy », il reste qu’elles n’apparaissent pas non plus ne nature à conférer à leur propriétaire un certain nombre de « droit acquis » leur permettant, nonobstant l’irrégularité de l’ouvrage initial au regard des nouvelles normes en vigueur, d’y réaliser tout travaux étrangers aux normes méconnues et tout travaux améliorant sa conformité au regard de ces dernières puisqu’il a pu être jugé qu’un ouvrage inachevé ne bénéficiait pas de la jurisprudence « Sekler » (P.E. DURAND : « Les travaux entrepris pour terminer une structure en béton inachevée et ainsi la transformer en véritable construction peuvent-il bénéficier de la jurisprudence « Selker » ? », CAA. Marseille, 25 janvier 2007, SCI Vector, Construction & Urbanisme, n°4/2007).

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés